交了物业费为什么还要交水电公摊费

去年年底，刘佳购买了某楼盘一套70多平米的房子，并一次性交了半年物业费。最近，她准备续交下半年的物业费时，却被物业公司告知，过去半年的公摊电费需要一并补上。

1、问题来了，业主交了物业费，还要交水电公摊费吗？

　　记者根据刘佳提供的一张交费明细发现，除了物业费和垃圾处理费外，还包括电梯分摊电费和公共用电分摊电费，这两项共计108.11元。“

　　在此之前，并没有听到物业方面对收取电梯电费的说明，也没有注意到购房和物业合同中有相关条例。”小区另一住户也遇到相同情况。

2、购房合同约定，物业费不含分摊水电费！

　　对此，小区物业经理告诉记者，小区在去年交付使用，这次所收的电梯和其他公共设备费用，是从去年交房以后所消耗的费用，“水、电能耗费用，用多少交多少，因此目前是小区第一次收取。”

　　对方还称，公共设备所耗费对全体小区业主实行平均分摊，而电梯的电费则分摊到该栋楼每一户业主头上。

　　记者从一名业主的《商品房买卖合同补充协议》看到，高层住宅：2.38元/平方米·月(不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用)。

　　全体业主共同分摊的部分为业主公用设施、设备所消耗的水电费用，包括公共区域、设备房、保洁、绿化、公共厕所等基于物业管理和维护需要的水、电等能耗费用。专属楼栋、单元分摊部分为本单元专用的电梯、楼道照明、清洁用水等水、电能耗。

　　虽然合同有规定，但小区业主王先生认为，合同由万科单方面起草，“这有点霸王合同的味道。”

3、房管局：合同约定有效，有疑问可进行价格审核

　　近日，物业方面向记者提供了一份在成都市龙泉驿区城乡住房管理局的《物业管理服务合同备案表》，“业主分摊电梯及公共设备水、电能耗费用，已在房管局进行了备案。”

　　成都市房管局有关人员告诉记者：“在现行法规下，没有对物业服务费由哪些组成进行规定，合同已经签了，就不违反规定，以合同为准。”如果业主对费用有所疑问，可通过价格部门进行价格审核。

结论

遵循物业服务合同的具体约定

　　业主交了物业费，还要不要交共用设施设备用电用水费(或称水电公摊费)，原则上应。而物业服务合同约定业主是否交纳水电公摊费的前提是业主缴纳的物业费中是否交纳包含了该项费用。

　　若业主缴纳的物业费中未包含该项费用，那么，业主在缴纳物业费的同时，应该缴纳该项费用。反之，则无需缴纳。

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篇2：房子长期空置为什么需要补交物业费

　　现在很多城市出现这种情况： 业主的新房没有居住， 但在装修的时候 却被物业告知 要补交两年、三年的物业费。 业主房子长期空置， 需要补交物业费吗? 补交物业费合理吗? 其实，不管新房有没有入住，在开发商交房后，房屋的实际使用权就已经移交给业主了。物业公司进驻后，提供了服务，产生了支出。物业公司维护公共区域的卫生和秩序，对共用设施设备进行维护、养护和管理，因此，所有业主都享受到了物业管理服务，业主有义务支付物业费。

01物业人员对小区做了什么?

　　从拿到接房通知书开始，进驻小区的物业已经开始为业主提供服务了，装修管理、建渣清运、水电维护、卫生打扫、绿化环境维护、安保服务等，这些都是物业公司给业主提供的有偿服务。 不管业主是否入住，住房的所有人都享受了物业提供的服务，所以缴纳物业费不是以是否在小区居住决定的，而是以交房时间确定的。

02有物业服务，业主得到了什么?

　　有物业服务的小区，业主得到的是整洁的环境、人身与财产的安全保障、秩序维护、设施设备维修服务以及其他服务，小区物业的优质能够为住户提供更好的环境和入住条件，能起到房子的保值和增值作用。

03没有物业管理的小区会怎样?

　　在之前的一些新闻可以看到，物业与小区业委会发生矛盾之后，物业人员撤出小区，不再进行服务，可以看到小区的管理非常混乱、卫生条件极差、厨余厕所垃圾堆在垃圾房臭气熏天，还得社区临时安排人员来进行清理，这也就体现了物业对小区服务的重要性。 对于没有物业由独立的业委会自管的小区，业委会只是充当了物业的替代者，也是属于物业管理的范畴之内。 关于物业费，《民法典》和《物业管理条例》是有规定的，不是说不想交就不交。因为物业不是单单地为一家服务，而是为整栋楼整个小区服务的。 物业日常管理，如秩序维护、设施设备保养、绿化管理、卫生保洁、社区文化等都需要费用。开发商通知办理交房手续后尽量领取钥匙，有些问题早发现、早解决。时间长了，开发商不再开发，有些问题物业处理不了，就麻烦了。

04物业服务跟不上怎么办?

　　现在物业公司比较多，开发商自营的物业也比较多，非开发商的物业公司也有很多，遇到物业服务跟不上应该怎样做呢? 可以成立业委会对小区物业进行监督，提高物业服务的品质;可以向物业公司的上级部门进行投诉，要求物业进行整改。 但千万别以拒交物业费的方式维权，否则容易两败俱伤，不但不利于小区品质提升，还有可能被起诉从而承担违约金!

篇3：物业费催缴的技巧

　　有人说世界上有两件事最难：一是把自己的思想装进别人的脑袋里;二是把别人的钱装进自己的口袋里。

　　物业服务企业收取物业费就属于后者，把业主的钱装进物业服务企业的口袋里的确并不容易，物业服务企业经常面临业主拖欠物业费的情况。

　　几乎每家物业服务企业都面临着催缴物业费的问题，不同的物业服务企业也有不同的催缴物业费的技巧。

01开展案例分析会

　　将解决业主欠费、催缴物业费作为一个长期研究和探讨的课题，以案例分析会的形式，对重点欠费户、长期欠费户制定针对性的策略，有效提高收费效果。

02加强物业服务企业管理措施

　　1、分片分楼，责任到人。给所有收费人员下达指标任务，注意在分配任务时要做到公平合理，不仅要考虑总体数量，还要考虑区域内“钉子户”的分布。

　　2、善考核机制。收费工作是物业服务企业客服部面临的最难的工作。将收费效果与收费人员个人的工资、奖金、其他福利措施挂钩，可以每周、每月都公布收费的考核百分比，不断激励收费人员创造高绩效，调动收费人员的工作积极性。

　　03对收费人员进行培训

　　为客服部收费人员提供内部及外部收费培训交流活动，提高其物业服务水平和收费技能。通过不断学习掌握收费技巧。

04把握好时间

　　其他人的休息日往往是收费人员的工作日，因此要加强节假日催收物业费工作，确保收费人员在周末全员上岗，确保必要的夜间值班(一般至晚8点即可)。

　　但一定要注意，除非有极端个别情况，以下时间一定不要催费：

　　1、正月初一。元旦为新岁之首，这一天不要上门讨债，传统上认为这一天讨债叫“倒运”，对借贷双方均不吉利。

　　2、中秋、元旦等。这些重要节日不要上门讨债，否则会引起业主的极大反感。

　　3、每天早上。旦晨为一日之首，每天开市(第一次成交)前不要上门讨债，传统上认为早上讨债叫“霉运”“没头彩”，对借贷双方均不吉利。

05顺便提醒法

　　顺便提醒法，即不经意催缴法，就是在为业主提供相关物业服务过程中或者提供物业服务后，好似不经意地顺便提醒业主缴费的方法。例如为业主发放包裹后或者为业主入户维修完毕后，提醒业主缴纳物业费。

06个别问题及时解决

　　有的业主欠费只是因为原先报修的问题没有得到及时解决，如楼道的灯泡坏了，业主反映过几次却总是没人来修理，引起业主不满而拒绝缴纳物业费。

　　在这种情况下，可能仅仅需要较小的付出，就能换得业主的满意与及时缴费。个别问题解决了，业主欠费问题也就解决了。找到影响欠费的个别问题后，就是找到了欠费的症结所在，能够事半功倍。

07借助外力多方协调

　　有些矛盾纠纷，光靠物业服务企业的力量很难解决。尤其是开发遗留等问题，如果问题比较普遍存在，就要想办法协调开发商、施工单位、政府主管部门去协调解决，满足业主的诉求，进而促成业主缴费。

08合理选择催缴方式

　　在各种催缴方式的选择上遵循如下原则：

　　1、先礼后兵。优先顺序是：电话催缴、书面催缴、上门催缴、律师函、起诉。

　　2、具体问题具体分析，不同类型的欠费采取不同的催缴方式。对于“老赖”型欠费业主，有必要采取法律手段。

09电话催缴注意事项

　　1、第一次给业主打电话的主要目的在于提醒业主做好缴费准备，表达的意思是向业主进行提示，不要显得是在要债。要达到的具体效果包括：询问清楚业主何时能缴;业主更方便用什么方式缴费(到管理处缴纳是上门收费?刷卡还是现金?);预约时间。

　　2、打电话之前要做好精心准备，做好计划，将业主档案放在手边并做好记录。

　　3、要注意电话礼仪，展现专业素质。

　　4、语言简洁明了，用词要准确。

　　5、语速不宜过快，语气要诚恳。

　　6、在电话中不要过多强调合同约定。

　　7、坚持己方意见，不要偏离目标，始终引导业主回到付清欠费的问题上来。

10书面催缴有必要

　　除了电话催缴，最主要的催缴物业费的方式还有书面催缴。但运用书面催缴方式时应注意技巧。

　　例如，为了让欠费业主及时缴费，某物业公司在小区内贴出了《温情催费通知书》。通知书中首先感谢已缴费业主对物业公司的支持。对于未缴费的业主，通知书中称：“物业费不催是一种信任，催是真的急了;每次给您打电话前，我们都是想了又想，练了又练，勤了怕您烦，懒了怕您忘;做物业真的不容易，业主们，××××年只剩1天了……客服妹子、维持秩序的大哥、保洁阿姨的工资全靠您的支持啦!”这份通知书可谓剑走偏锋，大改很多物业公司堵锁眼、停水停电、半夜上门催缴等不甚高明且容易引发冲突的催缴方式，幽默之余也起到催收物业费的效果。

　　此外，从法律规定来看，书面催缴有其重要性和必要性。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　在审判实践中，有的法院正是以书面催缴物业费作为物业服务企业向人民法院起诉欠费业主的前置程序。例如，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》第十六条第一款规定：“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书;物业服务人坚持起诉的，不予受理。”

　　因此，物业公司要重视书面催缴方式，书面催缴既可以为物业公司留存重要证据，严格来讲，还是物业公司对欠费业主提起诉讼的前置条件。

11适当向业主诉苦

　　即向欠费业主示弱和诉苦，声称收取物业费是公司派给自己的任务，如自己完不成就只能领取基本工资，生活将受到很大影响等。

　　这一方法本质上是利用人普遍存在的同情心，使其同情弱者并自觉缴纳欠费。使用方法时要注意，应在第二次或第三次催缴时使用，不要一开始催缴时就使用，如果一开始就使用很容易被对方理解成故意设置的“圈套”。

12“死缠烂打”

　　对于有些欠费业主，必须使出“拼命三郎”的精神来，收费人员能或者协同其他人员要不断提醒欠费业主。这样可以使欠费业主时刻记挂自己的欠费，最终疲于应付，只好选择“一还了之”。

13找到“痛点”

　　每个业主都有自己的工作、社会和家庭背景，有不同的性格特点还有特定的活动规律。在催缴物业费时要仔细研究，详尽地分析目标对象的社会背景、性格喜好及活动规律，不要盲目纠缠，找出目标对象的弱点，集中力量加以突破。找准了“痛点”，将是一种以逸待劳之法，有望收到事半功倍之效。

　　例如，对于原地拆迁户欠费的，本村支书可能比较有威信，可以通过他的影响力解决;又如，有的人特别在意自己在单位的形象，在乎自己的名声，有些情况下选择到其单位收账亦可考虑。

14将欲取之，必先予之

　　先予后取，予小取大。主动向欠费业主示好，给予其小礼品，让其不好意思再欠费。礼品的价值及给予对象要根据情况做调整。此方法不但适用于催缴物业费，也被很多物业服务企业作为开年收缴物业费的鼓励政策使用。

15“杀一儆百”

　　“杀一儆百”方法可用在个别“老赖”业主身上，如欠费久、欠费多还态度恶劣的业主。使用这种方法应当注意：

　　所谓“杀”，一般指向法院提起诉讼，以威慑欠费业主，也可以在公共宣传栏公示欠费业主基本信息及欠费情况，将其“恶劣行径”公之于众。

　　选准“一”，也就是“杀的对象”要选准。选准了，可以起到威慑他人的作用;选择不准，则达不到预期的效果。

16“红白脸”追缴法

　　“红白脸”追缴法是一种软硬兼施的追款方法，即由两个收费人员一个“唱白脸”、一个“唱红脸”，或者只由一个收费人员追缴，既“唱红脸”又“唱白脸”。这是一个不产生冲突又可以施加压力的有效方法。

　　这种方法的效果在很大程度上取决于两个收费人员的配合。“唱红脸”的人要有攻击性，必须制造足够的压力，甚至使局面尴尬，之后的作为才会有效。“唱红脸”的人要“凶”，但又要出言有理，保持良好形象;“唱白脸”的人则一般是负责人，要善于把握“火候”，如果是一个人既“唱红脸”又“唱白脸”时，则要机动灵活。把握好“度”是关键。

17第三方协助追缴

　　利用业主委员会、居委会、房管局等一切可能的第三方协助追缴欠费，形成对欠费业主的强制或变相强制。

18寻找内因

　　有些业主欠费仅仅是因为物业服务企业的服务不到位或者外包单位的服务不到位。这个时候，物业服务企业应正人先正己，要反思并改进服务，站在业主的立场思考，不断提高服务水平，赢得业主信赖。

19锁定核心问题

　　在催缴物业费时，核心的问题就是催缴物业费本身，再无其他。

　　如果对方表现出不满，收费人员要集中精力考虑催缴物业费这一核心目标，而不应关注对方的人格，即这个人怎么样不应该成为收费人员关注的重点。收费人员只需把对方的任何感情流露看作他的谈判策略，不要视为其对个人的人身攻击。收费人员唯一要做的，就是反复向对方确认什么时候缴纳欠费。

20运用声音类策略

　　收费也是一场博弈，收费人员和业主有时都在试探对方的承受力。所以收费人员要善于运用“故作惊讶”等声音类策略。据测试，90%的人对声音很敏感，因此在谈判中运用声音类策略往往很有效。

　　如果对对方的方案不表示惊讶的话，你就是在告诉对方：“你的方案可以接受。”向对方表示出惊讶，暗含如下未说出的话：“你的这个方案太离谱了，你不应该这么不讲道理。”

21保持正确心态

　　有的收费人员在催款中会表现出某种程度的怯弱，没有丝毫的底气。这会影响收费的效果。收费前，收费人员必须要有坚定的信念，如果能做到信心满怀、遇事有主见，往往能出奇制胜，把本来已经没有希望的欠费追回。反之，则会被对方牵着鼻子走，本来能够收回的欠费也有可能收不回来。因此，收费人员的心理状态是非常重要的。

22和谐一家亲

　　开展社区文化活动(体育节、文化节、读书节、宣传日等)、帮助老年业主提送物品、给骑行业主主动开门可以拉近物业服务企业与业主之间的距离。多帮助业主，营造友好和谐的氛围，建立长期的亲密关系，有助于减少业主欠费的发生。

篇4：关于结清物业费的紧急通知！

结清物业费的重要通知

　　尊敬的各位业主/住户： 您好! 衷心感谢业主朋友们长期以来对物业工作的理解、配合与支持。2022年还有2个月就要结束了，截至目前，仍有部分业主没有交纳物业费。 按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。物业费是小区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。 如您不能按时足额交纳物业费，将会对小区物业管理服务工作造成严重的影响。同时，也侵犯了已交费业主的切身利益。

　　不按时支付物业费，将导致物业的服务管理品质下降，影响到物业工作的正常有序开展。

　　不按时支付物业费，也侵害了物业公司的合法权益，更是违反了法律法规。

　　在此，请您尽早交纳物业费! 《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　近期疫情出现反复

　　传播快、隐匿性强、

　　防控难度大，防控形势严峻复杂

　　物业公司按照政府的统一部署，

　　把疫情当做命令，

　　把防控当做责任，

　　团结所有物业员工

　　奋战在疫情一线，

　　第一时间采取各种科学有效措施，

　　为业主的生命安全及身体健康

　　筑起了一道坚固防线。

　　坚决阻断疫情输入

　　是物业的职责;

　　守护业主们安全健康

　　是物业的使命;

　　严把“各个关口”

　　筑起家园防护墙!

　　一、严把“出入关口” 出入门是疫情防控第一道防线，关乎疫情防控成败，为此小区严格执行扫码(健康码、行程码)、测温、戴口罩”。 全体物业人员进入应急状态，24小时值班值守，严格履行查验、登记，强化小区管控。

　　二、严把“管控关” 为了保障小区安全，物业中心时时巡查，在战“疫”道路上做到提前预防、精准布控。

　　小区管理期间，秩序维护人员巡逻、看守，起到良好警示作用。有效阻断与社会人员产生交集，严格执行政府要求的防控标准，维护良好的小区环境，给业主们创建一个安全稳定的生活环境。

　　三、严把外卖、快递“清理关” 疫情期间，为了确保业主们安全，外卖人员禁止进入小区，将外卖放置各门岗存放处。本小区有从事外卖工作业主，进入小区之前秩序人员会严格查看是否携带外卖。快递人员禁止进入小区，封闭单元快递由物业公司代收。

　　加强重点区域、关键环节有效管控，确保病毒传播渠道得到有效阻断。

　　四、严把小区“秩序关” 疫情期间，配合完成核酸检测。核酸检测过程中，提示业主们正确佩戴口罩，保持间隔一米距离，不聚集、不扎堆、不随地吐痰。 秩序员维护小区秩序稳定，做好小区防控闭环管理，为广大业主们创造一个平安、有序的生活环境。

　　关关难，关关过。

　　物业人按照

　　“早、快、准，严、细、实”的要求、

　　“严于常态化，严于社会面”的原则，

　　严把各个关口，

　　坚决阻断疫情输入。

　　物业人用实际行动见证了

　　使命必达、难关必过。

　　他们为小区筑起了安全防线，

　　能挡住一点危险便挺身而出，

　　能守护一日安宁便不辞辛苦。

　　然而，疫情期间采购的大量消杀物资和防护物品，所需费用也相当巨大，这使得物业公司支出较往年持续增大。因此，请还未交纳物业费的业主，尽快到物业服务中心交纳。 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; ③物业管理区域清洁卫生费用; ④物业管理区域绿化养护费用; ⑤物业管理区域秩序维护费用; ⑥办公费用; ⑦物业管理企业固定资产折旧; ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; ⑨经业主同意的其他费用。 出处→发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条 如需帮助，请拨打物业24小时客户服务电话： 。 感谢您的支持与理解。物业全体员工将竭诚为您服务，祝您和家人身体健康、生活愉快!

　　**物业管理有限公司

　　2022年11月4日

篇5：拒交物业费的原因谈判技巧催收办法

0１业主拒交物业费的原因

　　1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等原因拒交物业费;

　　2、因家中财物被盗，如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费;

　　3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费;

　　4、“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费;

　　5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交物业费。

0２因房屋质量问题拒交物业费的

对应谈判技巧和催收办法

　　1、从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释。虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

　　2、物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

　　3、要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含保修期内的工程维修费用。

已享受了物业服务的权利

　　4、让业主明白——物业服务，——按时足额缴纳物业服务费。

　　5、积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。

　　物业公司通过上述沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首先可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况，如欠费时间长短和欠费金额大小决定是否向法院起诉。

0３因家中财产被盗（车辆被盗、损毁）

而拒交的情形之应对方法

两种情形

　　业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费分：

　　1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。

　　一般而言，物业服务合同的安全防范范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有财产保管，则不在安保范围之列。

　　当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容。所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的询问和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，物业服务企业就不承担责任。

　　在此需要特别说明的是，保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，通过合同约定产生的，不可能防止所有不法行为的发生。

　　业主不能因为交纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿，同样也不能因为财产被盗就拒绝交纳物业费。物业公司的保安义务有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生?

　　反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃，业主拒交物业费也就事出有因了，物业企业就应承担一定的责任。

　　2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

0４房屋空置也要交物业费

司法解释

　　：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

　　最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。

　　该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

　　空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》——发改委【2003】1864号规定执行。各地也有一些具体规定，可参照执行。

0５对无任何“理由”拒交物业费的

采取电话催缴等方式进行催收

　　《物业管理条例》第四十一条规定，业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

发“催收信息”

　　1、，一般是两周一次，参考内容：尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业管理处缴交，以免增加额外的滞纳金。多谢合作!****物业管理处。电话：*****

电话催收

　　2、，先了解一下业主的欠费主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主可以确定几时过来交。

发“催收单”

　　3、，寄信或贴住户门口或梯口。(另附内容)

上门沟通

　　4、，先了解一下业主欠费的主要原因，然后再上门沟通。(计划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

法律途径

　　5、，经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师信”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。→什么是物业费支付令?有什么作用?

06针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

　　针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

　　一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。

　　一类型为商铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

　　若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

　　催款单 (样式) No.

　　第___次催款

　　______单元：

　　您已经拖欠___月物业费___元，___月房屋公共维修金____元，___月水费____元，____月电费___元，____月气费___元，合计金额______元。请您在____月___日前到管理处缴交，否则将按《管理公约》及《**物业服务协议》的有关规定按日加收所欠费用千分之**的滞纳金，并将暂停对贵单元的有关服务。

　　谢谢合作!

　　**物业管理有限公司

　　___年___月___日

0７针对不同业主采取不同的收款方式

　　物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因，适度减免

　　如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业费，虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从人性化管理的角度出发，物业企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清，快刀斩乱麻

　　如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失，依法办事

　　住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满、有对设施设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的、有的借口物业管理公司管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此，物业企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人，定时催讨

　　加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案。

　　项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实。

　　收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传，正确引导

　　业主有按时交纳物业费的义务，这是《物业管理条例》明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业费呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

　　因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。