物业费测算工作流程

了解当地法律法规

　　查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确物业费的相关内容与注意事项，主要如下：

　　1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。

　　2、了解物业费是否包含水电公摊费用。若当地政策强制性规定必须包含的，在进行物业费测算时须加入水电公摊的成本费用。

了解项目基本情况

　　1、通过项目总规图、相关设计图纸等了解本项目基本情况，主要内容包括：项目物业类型、占地面积、总建筑面积、住宅建筑面积(洋房建筑面积、别墅建筑面积)、商业建筑面积、项目绿化面积、人工湖面积、园区出入口数量、楼栋数量、楼宇层数、规划户数及入住人数、各种设施设备的数量及功率等。

　　2、若项目属于综合性楼盘(同时包含洋房、别墅、商铺等)应：

　　(1)对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算;

　　(2)涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例(洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比)分摊测算。

查询当地收费标准

　　通过不同渠道了解当地物业管理有关的收费行情，主要如下：

　　1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准;

　　2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准。

　　根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。

物业费测算内容

物业费测算一般包含的常规内容有：

1、人力综合成本；

2、清洁管理费用；

3、绿化养护费用；

4、设备维护费用；

5、秩序维护费用；

6、日常办公费用；

7、固定资产折旧费用；

8、物业公司保险费用；

9、税费等。

人力综合成本测算：

　　(一)制定人员架构及编制方案

　　1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图及编制方案。

　　2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。

　　(二)制定人员工资及福利标准

　　1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。

　　2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准制定。

　　▲人力综合成本测算表

　　洋房独立区域 人，人力成本 元;共用性质人力成本分摊 元;合计 元。

　　别墅独立区域 人，人力成本 元;共用性质人力成本分摊 元;合计 元。

　　商铺独立区域 人，人力成本 元;共用性质人力成本分摊 元;合计 元。

　　说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

清洁管理费用测算：

　　1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。

　　2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用。

　　3、清洁外包一般按包工包料(人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含)计算费用标准。

　　4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算。

　　5、按照当地市场价格水平，按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数(一般为2-4次/月)计算日常消杀费用。

　　6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。

　　▲清洁管理费用测算表

绿化养护费用测算：

　　1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。

　　2、绿化养护一般按照当地市场价格水平，按平均每平方米养护费用(包工包料)乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。

　　3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。

　　▲绿化养护费用测算表

秩序维护费用测算：

　　秩序维护费用主要包括：警用器材装备(巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等)的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。

　　▲秩序维护费用测算表

日常办公费用测算：

　　1、日常办公费用主要包括：办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。

　　2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。

　　▲日常办公费用测算表

设备维护费用测算：

　　1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水(含水景水泵)、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。

　　2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式(物业公司出大额材料费用，支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用)，一般300-500元/月;电梯年审费用按当地政府质监局规定计算。

　　3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材。

　　4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。

　　▲设备维护费用测算表

固定资产折旧费用测算：

　　1、固定资产主要包括：办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。

　　2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的当地市场单价计算固定资产总费用。

　　3、固定资产一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。

　　▲固定资产折旧费用测算表

保险费用测算：

　　物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算，一般为2-5万元/年。

　　▲保险费用测算表

税金费用测算：

　　1、物业公司税金。

　　2、物业公司收入来源主要为物业费收入。

　　3、停车等经营性收入不纳入物业费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入项目。

　　4、物业费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定物业费标准，结合项目建筑面积计算物业费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收缴率后(一般按95%左右)测算实际收入。

　　▲收入和税金费用测算表

费用测算汇总：

　　根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费用、秩序维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费用总和。

（二）别墅区域

（三）商铺区域

调整物业费测算结果：

　　1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位(高中低端)、当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。

　　2、若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。

　　3、若对物业费测算结果把握不准，可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结果与项目实际需要收费标准相符。

参考图表

　　▲项目基本情况调查表

　　▲项目当地专业服务市场情况调查表

　　▲物业服务项目架构图

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：收取年度物业费的通知

收取2023年度物业费的通知

　　尊敬的各位业户：

　　您好!感谢您一直以来对物业工作的支持与配合。正是有了大家的关注，才使我们的物业服务品质不断地提升。现已步入崭新的2023年，在此物业服务中心祝愿所有的业主身体健康、工作顺利。

　　为了更好地为业主提供优质贴心的服务，保证园区物业服务的正常开展与设施设备的正常运行，例如公共区域水电、安全秩序管理、保洁和绿化服务等，这些都离不开物业费的支持。现2023年物业费已开始缴纳，您可通过以下方式缴纳物业服务费(若有其他年度欠费需要一并补齐)：

　　一、现场缴费：物业前台(现金、微信/支付宝、刷卡均可);

　　二、线上缴费：微信、支付宝扫描物业公司对公收费二维码支付(对公收费二维码以管家发送的为准);

　　三、银行汇款：(转账汇款时请您在备注处填写房间号)

　　银行转账开户行：

　　账号：

　　收款人全称：

物业费取之于业主，服务于业主！

　　不按时支付物业费，

　　将导致物业的服务管理品质下降，

　　影响到物业工作的正常开展。

　　不按时支付物业费，

　　不仅侵害了已交费业主的权益，

　　更是违反了法律法规。

　　在此，

　　请您尽早交纳物业费。

　　法治社会，

　　做懂法、知法、守法的

　　好公民、好邻居。

　　法律是公平、公正、公开的，

　　依法交纳物业费是每位业主应尽的义务。

　　请不要受少数人蛊惑

　　影响了自己的信誉和征信。

　　《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，。

　　逾期未交纳物业费的，将按照《物业服务合同》的约定，按每日千分之三加收违约金。

　　物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　③物业管理区域清洁卫生费用;

　　④物业管理区域绿化养护费用;

　　⑤物业管理区域秩序维护费用;

　　⑥办公费用;

　　⑦物业管理企业固定资产折旧;

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　⑨经业主同意的其他费用。

👉

　　敬请广大业主积极支持配合，如您有任何相关建议或意见，请联系物业服务中心或片区物业管家，物业全体员工竭诚为您服务!

　　物业服务中心

　　2023年2月11日

篇3：物业费调整提案（方案）

物业费调整提案（方案）

业主大会表决前的公示版

一、物业公司申请物业费调整的理由

　　小区物业2021年初开始申请物业费调整，理由如下：

1.

　　上海市闵行区鹤北二街坊物业管理项目在2017年7月起物业管理费用进行了调整(上调了0.26元)，但上调幅度无法弥补上海市政府多年来对在岗工作人员最低工资调整幅度(1996年每月工资300元至2021年每月2590元，同时职工社保交金比例也相应上涨)产生的亏损，并低于2016年10月第三方评估的物业费每平方每月1.31元的标准。

2.

　　自2019年起为贯彻落实《上海市生活垃圾管理条例》，根据政府要求物业新增生活垃圾分类管理工作，加上政府号召创建全国文明城区工作，以及2020年初至今的新冠病毒的防疫防控工作，特别是今年3月至今，因疫情小区封控管控，新增了小区内环境消杀、快递物品管理等大量工作，使成本增加了近20万元/年(尚未包含今年防疫工作成本)。

　　2021年7月上海市最低工资标准上涨了110元，同时职工社保交金比例也相应上涨。

3.

　　依据近期上海市物业协会发布的关于《上海市各区住宅物业服务价格监测信息平均值》中指导价格：闵行区多层商品房1.97元、多层售后公房1.18元。

　　参照本小区2016年第三方测估的物业费定价为1.31元。对比周边物业小区多层住宅从三年前开始调整的物业费标准，如鹤北一街坊0.96元、金铭府邸1.15元、红旗花苑1.20元、东风新村1.05元、夏朵园1.4元，鹤北二街坊小区物业费0.80-0.85元的收费属于相当低的标准。

二、鹤北二街坊自1996年交付入住以来物业管理费标准

　　自入住以来物业费收费标准(元/平方米 月)

	时间	26、88弄	358弄
1	1996年10月至2008年6月	0.45	0.50
2	2008年07月至2017年6月	0.54	0.59
3	2017年7月至2021年12月	0.80	0.85

三、拟确定的物业费收取标准

　　考虑到物业管理费的价格对小区综合环境的维护和提升有较深远的影响，关系到小区品质和房产的增值，关系到小区的可持续地良性发展，经业委会、居委会、物业多次协商讨论，结合小区的实际情况，认为物业费增加0.2元/㎡/月，即26、88弄1.00元/㎡/月，358弄1.05元/㎡/月比较合理。

四、物业公司的承诺

　　同时鑫铭物业承诺，调整后每年增加的收入除弥补人工工资、垃圾分类、防疫抗疫等成本的增加，主要用于提升以下几方面的工作，以提高物业服务质量：

1.巡逻岗增加1人

　　加强车辆停放管理，疏导主干道、通知移车及对违规车辆张贴违规单、阻止共享单车的处置，及时进行装修扰民的监查、阻止小商贩的叫卖等。

2.保洁岗位增加3人

　　加强小区保洁工作，辅助绿化清洁和养护。

3.增加小区绿化养护投入（每年5万元左右）

　　考虑21年新补种了1.1万平方米绿化，拟增加绿化养护费用，将绿化养护工作外包专业绿化公司执行，提高绿化养护质量。

4.更好地为社区做好公益事项的工作

　　全力配合居委楼道清理、僵尸车辆清理等工作，提升小区安全、整洁的面貌。

对于物业管理费上调提案，现提交业主大会进行表决

　　。如若上述物业管理费调整标准经征询通过，拟自2022年7月1日起执行。

　　小区业主委员会(第5届)

　　二〇二二年六月十一日

篇4：物业费催缴律师函(2)

　　律师函

　　****先生/女士： 我们依法接受XX物业管理有限公司的全权委托，现就您拖欠XX物业管理有限公司物业服务费等款项的相关事实和法律问题，正式函告于您：

　　我们收到并审查了XX物业管理有限公司提交的下列材料，即：***先生/女士拖欠XX物业管理有限公司从****年**月**日至今物业服务费共计人民币***元，违约金共计人民币***元。 根据前述认定的事实，我们提出如下法律意见：

　　1.XX物业管理有限公司与您之间的债权债务法律关系明确，您应按照《前期物业服务合同》的规定向XX物业管理有限公司缴纳所欠物业服务费等债务;

　　2.***先生逾期偿还欠款的行为已经违反相关法律法规的规定，依法应当承担违约责任。 ***先生逾期未向XX物业管理有限公司履行债务的行为，已经违反我国《民法典》的相关规定，***先生依法应当承担继续履行支付欠款人民币***元整的义务，并缴纳逾期所欠违约金人民币****元。 我们提出如下要求：

　　1.希望您在收到本律师函之后，立即与我们取得联系。并将所欠人民币***元直接(或通过我们)支付给XX物业管理有限公司;

　　2.如***先生仍拒绝履行付款义务，我们将依据法律追究您的法律责任。

　　鉴于XX物业管理有限公司与***先生的关系以及XX物业管理有限公司不再主张违约责任，也同意我们以调解结案，我们认为XX物业管理有限公司还是本着以和为贵的精神来解决此事。为避免诉累，减少成本，继续保持良好的关系，我们希望***先生也本着这样的精神在收到本律师函后，能将所欠款项立即支付。 有任何问题，不吝联系。

　　谨此

　　顺颂商祺!

　　******律师事务所***律师

篇5：催缴物业费律师函

　　律师函 *****：

　　**律师事务所(以下简称本所)受**物业管理有限公司的委托，就您拖欠物业费等各项费用，严重违约一事，出具本律师函。 一、违约及侵权事实

　　根据您所居住小区业委会与**物业管理有限公司达成的物业服务合同之规定，**物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对您居住的小区实施规范的物业服务。您却一直拖欠物业费等各项费用，自****年*月*日起至****年**月**日止共计人民币***元。**物业公司曾多次以各种形式向您催交物业费，但您一直未予理睬，一直未支付以上费用。 二、违约责任

　　根据以上事实，您拖欠物业费等相关费用的行为已严重违反《物业服务合同》的约定，严重侵犯**物业公司权益，已构成违约，根据我国相关法律法规的规定应承担违约责任。 三、处理措施

　　基于以上事实及您应承担的责任，请您在接到本律师函五日内，向**物业公司支付拖欠的物业服务等各项费用。

　　若您不在本律师函通知的时间内支付完毕有关费用，**物业公司将保留采取进一步法律行动的权利。 **律师事务所 2023年 月 日 **律师事务所联系人： 电话： **物业公司联系人： 电话： 签收人： 签收日期：