工业厂区的物业管理实施指引

　　工业厂区的物业管理实施指引

　　工业厂区的定义

　　工业厂区主要指用于生产、制造各种产品的建筑组合群体，一般由政府或企业统一建立、基础设施齐全、自用或用来租赁。能满足一般工业生产的需要。

　　工业厂区的特点

　　建筑牲明显，适合工业化生产，采光、通风良好，便于分隔，配套设施完善。

　　消防的工作量大，容易出现问题，比如：厂区内储存的易燃爆物品和有害危险品，容易出现火警和险情;生产企业随意违章搭建，共用部位与防火通道易受堵塞;因电器安装，机器的用电不当而引发火灾;消防设备种类不全和应急措施不落实等。

　　安全隐患较多，例如笨重的机器与存放过量的货物，超过楼面结构提能承受的荷载，就会造成险情;机器运行时震动荷载太大，也会造成险情;在厂房进行期间隔改造和安装设备时如损坏厂房结构等亦会造成险情。

　　环保的工作量特别大，污水难处理。厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地方，加上人多手杂，要保持厂房内外整洁难度较大;生产过程中排放的在害气体、有害尘埃、声害等方面要花费较大的人力和财力。

　　由于厂房内机器劾的开动容易引起房屋建筑的震动，必须加强厂区内建筑物的保养和维修，以维护业主的长期利益。

　　工业厂区物业管理的内容

　　对于现代化的工业生产，“安全”永远是最基本的要求：

　　由于超载放置机器、材料等而引起楼层损坏所造成的一切损失，由责任者承担，并应立即修复至正常状态;

　　因用电、用水不当而造成其他企业损失的，其损失由责任者承担;

　　各企业的工业废弃物不得向外排放或随意丢弃，应由各企业自行处理;

　　为确保电梯安全使用，电梯应由合格的电梯工操作，并严格按照 劳动部门的有关规定使用。有关电梯的维修及管理使用费用，由各使用企业共同承担;

　　厂房不得用作生活居住、严禁在厂房内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危害品、生产污水不得排入雨水阴沟或管道;不得向外排放有害气体，对超过规定分贝的噪声要采取噪音措施。

　　因生产需要，生主企业对厂房作分隔、改造和内部安装机器设备时，不得损坏厂房结构，不得超过楼面允许的荷载，施工前必须与物业管理机构联系并提供施工图纸，经有关部门批准后方可施工。因施工和安装设备、管道、线路等需要在其他要层架设和打洞的，要书面征询涉及部位用户的意见;

　　各企业必须遵守消防监督管理的若干规定，确保消防安全。由于生产操作不当和用电操作不按规定而引发火灾所造成的损失，由责任者企业赔偿;

　　经协调同意临时停放在公共场地的货物、设备、材料、车辆等，由各企业自行看管，如委托治安部门看管的，治安部门可收取看管费;

　　建立各企业员工、车辆、货物出入厂区大门必须自觉遵守的门卫制度;

　　为确保安全保卫工作实施，根据实际需要，管理机构可组建一支精良的安保队伍，实施24小时值班和巡逻制度。

　　注重环保是现代工业厂区的一个重要管理的内容：

　　为确保文明生产和美化环境，各生产企业不得占用绿化园地;

　　通用厂房外的公共空地，除管理机构确定停放自行车、汽车外，各企业不得堆放货物、杂物等。管理机构可按各企业共同要求制定公共场地管理制度，对乱停、乱放者可以处罚;

　　为确保公用场所清洁卫生，管理部门应督促各企业执行市容光焕发卫生管理的有关规定。

　　应保持厂房大楼的走道和楼梯畅通，不得以任何形式占用公用部位。如发现损坏应及时通知管理机构修复，如系人为损坏，由责任者对此负赔偿责任;

　　确保厂房区域内厂房大楼和附近建筑群体相协调 ，满足给排水的要求和消防安全。

　　工业厂区物业管理的重点

　　在实际管理工作中，厂区内保安工作要以消防管理和防盗防窃管理为重点，工业用的原料和成品往往带有易燃易爆性材料，管理不善极易造成火灾危险。因此，为确保工人生产的安全，做好消防管理是至关重要的，必须根据园区工业的特点，制定消防管理条例，落实消防管理措施，购置消防管理设备，组织消防管理队伍。在防窃防盗管理方面，应建立严格的门卫制度，做好人员和货物的进出管理，并配之于值班巡逻制度，以加强防窃防盗的安全保卫工作。

　　时常保持园区内货物运输的管理是新工为园区管理的重要内容。保持园区内货物运输畅通的关键，一是要经常检查园区道路完好畅通;二是设立和管理园区的货物装卸区和货物堆放区，使材料、货物的装卸、堆放不影响园区道路的功能，也便于货物的取放。

　　物业管理企业有责任确保水电供应和下水道的疏通，保证生产顺利进行。工业生产离不开水电，也免不了排污，所以平时就要注意对房屋建筑内的附属供水供电设备系统的精心养护和及时维修，并定期检查其性能是否完好。此外，疏通下小道窨井也是园区附属设备养护、维修的重要环节，需定期检查和疏通阴沟窨井中的垃圾和污泥。

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篇2：物业培训：住宅区物业管理经费及测算

　　物业培训：住宅区物业管理经费及测算

　　一、物业与物业管理

　　"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着gg开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。

　　1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、住宅区物业管理经费的来源

　　住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有：

　　一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。

　　二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。

　　三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。 四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

　　(一)住宅区公共服务收费的费用构成

　　1 、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2 、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;

　　3 、绿化管理费;

　　4 、清洁卫生费;

　　5 、保安费;

　　6 、办公费;

　　7 、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8 、法定税金。

　　此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

　　(二) 住宅区公共性服务收费标准测算原则

　　住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。

　　(三) 住宅区公共服务收费的测算方法

　　公共服务收费的测算可用公式来表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　* ：公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;

　　*i：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;

　　i：分项项数;

　　∑：表示对各分项费用算术求和。

　　1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。

　　其测算公式为：

　　工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2 、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

　　该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指：以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

　　3 、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4、 漏交率问题

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

篇3：物业管理招标书规范的内容

　　物业管理招标书规范的内容

　　招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

　　(一)目标物业规划建设基本情况

　　1.工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

　　2.主要设备设施介绍。包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等)、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

　　3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。

　　(二)物业管理内容

　　1. 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理;

　　2. 公共配套设施、设备维护、运行管理;

　　3. 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运;

　　4. 公共绿化、山水园林小品的养护和管理;

　　5. 安全护卫及公共秩序管理;

　　6. 公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理;

　　7. 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理;

　　8. 交通、车辆行驶和停泊管理;

　　9. 物业及物业档案资料收集、管理;

　　10. 社区文化的开展;

　　11. 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

　　(三)有关事项的说明

　　1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

　　1)物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

　　2)管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

　　3)物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

　　4)管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

　　5)公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。

　　6)清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。

　　7)物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。

　　8)机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。

　　9)维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。

　　10)商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。

　　11)开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。

　　12)员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。

　　13)关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。

　　14)管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。

　　15)其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。

　　2、有关投标事项的说明

　　1)索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。

　　2)投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。

　　3)现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体时间。

　　4)开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时间以及物业服务合同签定时间等。

　　5)其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。

　　(四)标书、企业信誉、现场答辩项目

　　1、标书的项目及要求

　　1)投标人情况。

　　2)目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、 价格定位、实施措施等。

　　3)组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。

　　4)管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。

　　5)管理规章制度(只列目录)和物业档案资料的管理。

　　6)各项管理指标的承诺及相关措施。

　　•房屋及配套设施完好率

　　•房屋零修、急修及时率

　　•维修工程质量合格率及回访率

　　•绿化完好率

　　•清洁、保洁率

　　•停车场完好率

　　•公共设施设备完好率

　　•主要机电设备完好率

　　•治安案件发生率

　　•火灾发生率

　　•有效投诉率与处理率

　　•管理人员专业培训合格率

　　•维修服务回访率

　　•业主满意率

　　•其它有关指标

　　7)经费收支预算、管理费和管理酬金标准。

　　8)日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。

　　9)机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。

　　10)便民服务和社区文化活动。

　　以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。

　　2、企业信誉考评项目

　　主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等;服务质量调查应争取灵活多样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。

　　3、现场答辩考评项目

　　一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。

　　4、总体评分说明

　　标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权重调整为7:2:1或6:2:2。

　　三、物业管理答辩、评标会一般程序

　　在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：

　　(一)明确时间、地点。

　　(二)参加人员：

　　目标物业招投标工作领导小组成员;

　　评标委员会委员(评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二);

　　当地公证处人员(如需要);

　　招标办公室工作人员;

　　投标物业管理企业代表;

　　参加评标会的嘉宾;

　　列席会议的其他物业公司代表、记者。

　　(三)程序

　　1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序;

　　2、明确招投标领导成员及评委到场时间;

　　3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为

　　会议主持人，介绍与会领导、各评委和投标单位;

　　4、与会有关领导致辞;

　　5、投标单位退场;

　　6、安排一定时间，请评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住户意见征询表等资料，评出企业信誉分，并现场统计分数;

　　7、安排时间，请评委将标书分评出，现场统计。一般应在答辩、评标会前一天由评委集中审阅标书，掌握各投标企业情况;

　　8、在预定时间，各投标企业代表按顺序入场答辩。首先作简要介绍和标书陈述(一般15-25分钟)，再接受评委提问。应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。评委可即时亮分或答辩结束后再统一评分。中场可安排休息、餐饮;

　　9、安排一定时间，请各评委对标书评分。现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总分，并报招投标工作领导小组组长、副组长;

　　10、在预定时间，各投标单位代表入场，主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标结果和中标单位;

　　11、领导致辞;

　　12、答辩、评标会结束。

　　(四)标书、企业信誉及答辩的项目与要求

篇4：物业培训:物业管理方案实例

　　物业培训:物业管理方案实例

　　第一章项目概况与管理思路

　　一、‘*N’小区基本概况(略)

　　二、项目特点与管理难点、重点分析(略)

　　三、服务定位与管理思路

　　倡导“全员参与”的管理文化(略)

　　推广“平等互动”的服务文化(略)

　　营建“和睦亲善”的社区文化(略)

　　塑造“亲和人文”的环境文化(略)

　　四、管理模式与管理目标(略)

　　1、根据我们对项目的定位分析，我们确立‘*N’项目的管理模式是：(略)

　　2、我们确定的‘*N’项目的管理目标是：(略)

　　具体分项目标与保证措施如下：(略)

　　五、管理特色与措施

　　专业化管理(略)

　　高素质团队(略)

　　细微化服务(略)

　　家文化社区(略)

　　首问负责制(略)

　　分工责任制(略)

　　全员联动制(略)

　　快速反应制(略)

　　第二章 服务内容与质量标准

　　一、基础服务内容与标准(略)

　　物业共用部位的维修、养护和管理

　　物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

　　物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

　　公共绿化的养护和管理

　　车辆停放管理

　　公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

　　装饰装修管理服务

　　物业档案资料管理

　　二、“一站无忧式”特色服务内容(略)

　　专职管家贴身服务

　　贵宾式入住手续办理服务

　　专属业主档案管理

　　装修手续一站式服务

　　家装监理服务

　　水电过户与水电、电话等代交费服务

　　车船机票等代定送上门服务

　　电脑上门免费维护服务

　　米油药品等生活用品配送上门服务

　　免费更换灯泡水阀服务

　　代收发邮件报刊服务

　　空房巡查与汇报服务

　　报修跟踪与汇报服务

　　定期上门征询意见服务

　　商铺安全巡视与沟通服务

　　生活垃圾无二次污染清运服务

　　网格式小区安全服务

　　公共设施巡查服务

　　绿化维护服务

　　第三章 服务模式与管理组织架构

　　一、服务模式(略)

　　二、管理架构

　　1、物业管理处组织架构描述(略)

　　2、管理组织架构图(略)

　　3、主要岗位职责(略)

　　三、岗位设置与人员编制表(略)

　　四、管理服务人员的培训

　　1、培训工作的指导思想(略)

　　2、培训系统的实施运作(略)

　　3、培训的组织方式(略)

　　第四章项目接管与入住管理方案

　　一、项目的接管验收与移交

　　1、物业接管验收的意义(略)

　　2、项目接管验收重点(略)

　　3、接管验收工作目标(略)

　　二、项目的入住管理

　　1、入伙管理要点(略)

　　2、业主入伙流程(略)

　　3、入伙作业标准(略)

　　4、入伙作业检查规范(略)

　　第五章 项目二次装修管理方案

　　一、加强宣传、正确引导(略)

　　二、严格审批、加强巡查(略)

　　三、依法管理、以理服人(略)

　　四、谨慎验收、不留隐患(略)

　　第六章 客户投诉与报修处理方案

　　一、投诉受理(略)

　　二、投诉处理(略)

　　三、投诉回访(略)

　　四、报修处理(略)

　　第七章项目安全管理方案

　　一、安全管理形式分析(略)

　　二、安全管理的措施及对策(略)

　　1、努力保证安全安全员的综合素质(略)

　　2、安全管理体系的建立 (略)

　　3、安全管理的重点转移(略)

　　4、充分用好技防措施(略)

　　三、项目消防管理

　　1、消防教育宣传工作 (略)

　　2、做好消防培训及演练工作(略)

　　3、加强二次装修的消防管理(略)

　　4、建立消防快速反应分队(略)

　　第八章 项目车辆及交通秩序管理方案

　　一、机动车辆管理方案(略)

　　二、道路交通管理方案

　　三、停车库(场)管理方案(略)

　　四、自行车管理方案(略)

　　第九章项目环境卫生管理方案

　　一、环境保护(略)

　　1、垃圾处理(略)

　　2、噪音消除(略)

　　3、美化环境(略)

　　二、保洁管理

　　1、保洁管理要点(略)

　　2、环境卫生管理的具体措施及工作标准(略)

　　第十章 项目商铺的管理方案

　　一、加强商铺的装修管理(略)

　　二、加强商铺用房的管理，维持正常的经营秩序(略)

　　第十一章 社区文化管理方案(略)

　　第十二章物业维修养护管理方案

　　一、技术力量配备(略)

　　二、制度保证(略)

　　三、建立和完善维修档案(略)

　　四、空房的管理(略)

　　五、预防性维修保养(略)

　　六、节能降耗(略)

　　七、公共部位的维修养护(略)

　　八、共用设施设备的维修养护计划(略)

　　第十三章制度建设与档案管理方案

　　一、拟建立的规章制度

　　1、拟建立的公众管理制度(略)

　　2、拟建立的内部管理制度(略)

　　3、拟建立的质量手册及程序文件(略)

　　4、拟建立的工作手册(略)

　　5、拟建立的质量记录文件

　　因数量达几百份，此处省略

　　二、档案的建立与管理

　　1、物业档案建立的内容(略)

　　2、物业档案管理的具体措施(略)

　　第十四章项目收入与管理成本测算

　　一、项目前期物业管理收入测算

　　‘*N’小区前期物业管理收入测算表(略)

　　二、项目前期物业管理成本测算

　　‘*N’小区前期物业管理成本测算总表(略)

　　三、项目前期物业管理收支平衡情况

　　1、‘*N’小区前期物业管理收入(略)

　　2、‘*N’小区前期物业管理成本(略)

　　3、‘*N’小区前期物业管理收支平衡情况(略)

　　4、收支逆差的解决办法(略)

　　第十五章前期物业管理开办物资配备预算

　　一、‘*N’小区前期物业管理开办费用预算总表(略)

　　二、项目前期物业管理开办费用预算明细(略)

　　三、关于开办费用及其他说明(略)

　　本章小结

　　复习思考题

　　1、物业管理方案一般分为哪几个方面?如何进行制定?

　　2、物业管理方案策划的重点是什么，应该注意问题?

篇5：物业管理方案的制定学习课件

　　物业管理方案的制定学习课件

　　□ 学习目标

　　通过本章的学习了解物业管理方案的制定基本要求，熟悉制定物业管理方案的相关程序，掌握制定物业管理方案的要点与方法，通过对物业管理方案实例的学习，领会物业管理方案制定的要点，熟悉物业管理方案编制的有关知识，对物业管理投标报价的编制和审核的核心内容要进一步掌握，使其对物业管理方案的制定具有全面性了解。

　　1物业管理方案制定的一般程序

　　1.1制定物业管理方案的基本要求

　　(1)响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

　　(2)针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

　　(4)合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。

　　1.2物业管理方案制定的一般程序

　　物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制定物业管理方案的一般程序为：

　　(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。

　　(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

　　(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

　　(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

　　(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印制、装帧。

　　2制定物业管理方案的要点与方法

　　2.1物业管理方案的基本内容

　　物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物质装备与工作计划等。

　　上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

　　1、关键性内容

　　(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);

　　(2)组织架构与人员配置;

　　(3)费用测算与成本控制;

　　(4)管理方式、运作程序及管理措施。

　　以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争力的关键性内容，因此，在物业管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

　　2、实质性内容

　　(1)管理制度的制定;

　　(2)档案的建立与管理;

　　(3)人员培训及管理;

　　(4)早期介入及前期物业管理服务内容;

　　(5)常规物业管理服务综述;

　　(6)管理指标;

　　(7)物资装备;

　　(8)工作计划。

　　以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体相应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制定方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。

　　2.2制定物业管理方案的要点与方法

　　不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

　　根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

　　(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

　　(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

　　(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

　　(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

　　(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

　　(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

　　(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

　　(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

　　(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

　　(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

　　1、招标物业项目的整体设想与构思

　　物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性;对物业管理定位、服务标准把握的准确性;方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

　　物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

　　(1)收集项目资料：

　　地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

　　(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求;

　　(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准;

　　(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平;

　　(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料;

　　(6)准备现有的管理方案作为参考。

　　2、管理方式与运作程序

　　管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统设计的管理机制的确定等内容组成。

　　(1)组织架构的设置

　　组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。

　　(2)运作程序与支持系统的设计

　　运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

　　支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。

　　(3)管理机制的确定

　　管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩;激励机制是在目标管理机制的基础设计相应的激励办法;监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。

　　3、人员的配备、培训与管理

　　(1)人员配备

　　人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府指定的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。

　　(2)人员培训

　　人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采用综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。

　　(3)人员管理

　　人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。

　　4、管理指标与措施

　　(1)管理指标

　　管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物业管理企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施，可以采用表格的形式将管理指标 主要的管理措施相对应，进行详细的阐述。

　　5、管理制度的指定

　　管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容;内部股那里制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中一表格形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。

　　6、档案资料的建立与管理

　　档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。分类应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。档案资料的体系内容可以用表格形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式。对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。

　　7、早期介入及前期物业管理服务内容

　　早期介入及前期物业管理服务方案的制定需要根据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反应物业管理在早期介入和前期物业管理中起到的重要作用。

　　8、常规物业管理服务综述

　　在编制常规物业管理服务内同综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

　　9、工作计划

　　在物业管理方案中，整体工作计划的制定应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件的具体要求综合考虑。工作计划的制定大体分为三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制定计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用表格法、图表法等表现方式。

　　10.物资装备

　　物资装备必须以满足项目管理需要为目的，在制定物资装备计划时，应该围绕物业管理的开展为核心，从作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等方面进行合理配置、综合考虑，同时还应根据工作进度和需要分轻重缓急，根据不同阶段的需求合理安排物资装备的到位。工作计划的内容一般采用表格的方式进行表述。

　　11.费用测算

　　在测算过程中，根据接管项目的类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并根据物业所在地物业管理市场同类物业的收费标准及企业现有的管理经验进行全面具体的测算。

　　12.成本控制

　　成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对于部分费用指出的控制。成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。