前期物业管理招标书(参考)

　　前期物业管理招标书(参考)

　　《》物业小区由开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用(公开/邀请)招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

　　一、《》住宅物业基本情况概述

　　本项目建造的物业类型为：。

　　地块四至范围：东至路，西至路，南至路 ，北至路(或见附图)。

　　本项目总用地面积平方米。用地构成为：物业用地平方米;道路用地平方米;公建用地平方米;绿化用地平方米。

　　本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米;地上总建筑面积平方米(住宅建筑面积平方米，非住宅建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米)。

　　本项目共计建筑物幢(其中住宅幢，非住宅平方米);建筑结构为。

　　本项目的建筑覆盖率为%;综合容积率;绿化率%;绿化面积平方米;集中绿化率%;集中绿化面积平方米。

　　本项目规划建设机动停车位364个，其中地上停车位个，地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车位。

　　本项目已于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目计划于年月全部建成并交付使用。

　　二、主要设施设备的配置及说明 (详见附件1)

　　三、公建配套设施及说明(详见附件2)

　　四、物业管理用房的配置情况

　　1、物业管理企业办公用房。

　　建筑面积为平方米;

　　座落位置：

　　2、业主委员会活动用房。

　　建筑面积为平方米;

　　座落位置：

　　五、物业管理的内容与要求

　　(一)物业管理的内容

　　1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;

　　2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;

　　3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

　　4、物业管理区域内的绿化养护和管理;

　　5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;

　　6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;

　　7、物业管理区域的日常安全巡查服务;

　　8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管;

　　9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;

　　10、

　　11、

　　(二)物业管理的要求

　　1、 按专业化的要求配置管理服务人员，

　　2、 物业管理服务与收费质价相符;

　　3、

　　六、投标人的条件

　　1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业管理企业;

　　2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验;

　　七、投标文件的编制要求

　　1、管理服务理念和目标

　　要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

　　2、项目管理机构运作方法及管理制度

　　编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

　　3、管理服务人员配置

　　拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历;其他岗位人员拟配人选，数量，职称。

　　4、物业管理用房及相应管理设施的配置

　　提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

　　5、物业管理费用的收支预案

　　按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费(每平方米建筑面积)，以及各项管理费用支出计划与数额。

　　6、物业管理服务分项标准与承诺

　　(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;

　　(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;

　　(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;

　　(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;

　　(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;

　　(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;

　　(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;

　　(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺;

　　(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;

　　(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;

　　(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;

　　(12)

　　(13)

　　7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案

　　(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施;

　　(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;

　　(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;

　　(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案;

　　(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;

　　(6)物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;

　　(7)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;

　　(8)

　　(9)

　　8、物业维修和管理的应急措施

　　(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;

　　(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;

　　(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;

　　(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;

　　(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;

　　(6)发生火警时的的应急措施。

　　9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

　　10、智能化设施的管理与维修方案。

　　11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

　　12、提供《业主临时公约》的建议稿。

　　八、投标报价要求

　　1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

　　报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。

　　2、说明物业服务费的结算形式(包干制/酬金制/)。

　　3、

　　4、

　　九、投标书送达的要求

　　1、投标单位应于200年月日时分前至招标工作小组购买标书，每套标书收取成本费元整并同时缴纳投标保证金元整 。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金，利息不计。

　　2、招标人定于200年月日时分约请投标人在施工现场 集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。

　　3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于200年月日时分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。

　　投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

　　4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

　　(1)未密封的;

　　(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;

　　(3)未能按照招标文件要求编制的;

　　(4)逾期送达的。

　　十、开标的时间，地点，方法与程序

　　1、 开标的时间地址。

　　2、 开标的方法与程序。

　　十一、评标标准和评标办法

　　1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标人指派人，由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人 。

　　2、招标人、开标、评标会议定于200年月日时分，在 路 弄 号 室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的%，投标人陈述与答辩占总分的%。

　　3、

　　4、

　　十二、中标人的确定及物业服务合同的签订

　　1、招标人在投标文件截止之日起的日内(最长不超过30日)确定中标人，并向中标人发出中标通知书;

　　招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

　　2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。

　　3、

　　4、

　　十三、其他事项的说明

　　1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

　　2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

　　3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

　　4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自 　　至。

　　5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。

　　6、

　　7、

　　十四、招标人及联系方式

　　招标人：

　　地址：

　　电话：

　　邮编：

　　联系人：

　　(单位公章)

　　二○二年月日

　　附件：1.物业主要设施设备的配置及说明

　　2.物业公建配套设施及说明

　　附件1

　　物业主要设施设备的配置及说明

　　一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

　　二、供电、供气设施设备配置状况。

　　三、垃圾处理设施设备配置状况。

　　四、小区出入口共计处;分设在 　　路， 　路和路。

　　五、小区智能化设备的配置。

　　六、设施设备的主要技术参数和指标

　　七、

　　附件2

　　物业公建配套设施及说明

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篇2：某市物业管理投标文件格式、内容

　　某市物业管理投标文件格式、内容

　　投标文件一

　　投标综合说明书

　　业主：_____________

　　1.根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

　　2.一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

　　3.一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

　　4.一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

　　5.我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

　　6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3%交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

　　7.除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

　　投标单位：______(印鉴)

　　法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

　　日期：______年___月___日

　　投标文件二

　　企业法人地位及法定代表人证明

　　一、法定代表人证明

　　法定代表人资格证明书

　　单位名称：**物业管理公司

　　地址：**省**市**街**号

　　姓名：性别：

　　年龄：民族：

　　职务：技术职称：

　　身份证号码

　　**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

　　特此证明

　　投标单位(盖章)

　　日期：___年__月__日

　　上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

　　二、营业执照

　　三、资质证书

　　四、法人代码证书

　　投标文件三

　　**物业管理公司简介

　　.......

　　投标文件四

　　物业管理专案组配备

　　一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

　　董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

　　董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

　　投标文件五

　　对合同意向的承诺

　　一、承包方式：物业设计图纸预算。

　　二、服务价款的计算方式：

　　1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算;

　　2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算;

　　3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定;

　　4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行;

　　5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。

　　二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

　　四、服务款项收取方式。

篇3：阳光花城物业管理补充协议

　　阳光花城物业管理补充协议

　　甲方：

　　乙方：江苏*H物业管理有限公司

　　甲方将位于SH县 路 号的“SY·阳光花城”小区的前期物业管理工作委托乙方实施，经双方友好协商，现就相关事宜达成如下补充协议：

　　一、合作及管理模式

　　1、甲方以全委托的方式将“SY·阳光花城”的前期物业管理工作交由乙方实施。

　　2、乙方在SH成立“江苏*H物业管理有限公司SY物业分公司”，具体负责对本小区实施管理，并在小区首期交付前完成注册。

　　3、合同期内乙方派出2名主要管理人员进入分公司工作，其他人员由乙方在SH招聘，培训后录用。

　　二、合作时间

　　自本合同签订之日起至20**年12月31日止。如在20**年12月31日前小区业主委员会成立，则合作时间至小区业主委员会成立时止。

　　三、关于费用问题

　　1、因本小区收取物业管理费标准较低，物管收入不足以维持支出，甲方同意向乙方一次性支付开办费8万元整;自一期房屋交付之日起每月给乙方补贴物管费1.7万元至合同期结束。

　　2、费用支付时间：开办费于本协议签订后一周内，甲方向乙方支付1万元，一期房屋交付前二个月支付余款7万元;物管费补贴：一期房屋交付之日前支付六个月计10.2万元，以后每隔半年支付六个月的物管补贴10.2万元(即一年分两次支付，每次10.2万元)。

　　四、其它

　　1、一期房屋交付时，甲方在小区内提供住房一套，用于保障乙方派出人员的住宿、生活需要，甲方负责简单装修，以满足使用功能。

　　2、如20**年12月底，小区尚未完成全部交付或业主委员会尚未成立，则双方可续签协议。

　　3、本协议未尽事宜双方协商解决。

　　4、本协议一式二份，双方各执一份。

　　甲方(签章)： 乙方(签章)：

　　202 年 月 日

篇4：物业管理安全制度：电梯部份

　　物业管理安全制度：电梯部份

　　司梯工在开电梯前准备：

　　1、查看一班运行记录，运行如有异常，应先进行检查再开梯;

　　2、司梯工应打开首层钥匙开关后，查看电梯是否停在首层，切勿一开门就迈入，防止坠落事故;

　　3、入轿厢内，开启轿厢内照明，打开检修及电源开关，先选层，确定方向后再关门启车防止电梯反向运行。

　　4、每天第一班上岗时，进入轿厢内，先用手检查触板灵敏度，急停电钮的作用，然后上下试行二、三个循环，检查各层门锁，以及选层、换速、

　　5、平层、停层是否正确可靠，警铃开关是否灵敏，灯、铃指示是否正确如发现异常，应立即通知维修人员进行修理，切勿带病运行。

　　司梯工守则

　　一、文明服务

　　1、热爱本职工作，文明礼貌，周到热情;

　　2、司梯工熟悉楼内住户情况;

　　3、对特殊户做到心中有数，措施要具体;

　　4、电梯运行时间，夜间呼梯地点，监督电话公布于众;

　　5、司梯工在工作时间内使用文明用语，礼貌开梯，上班不准穿拖鞋，短裤，不准浓壮艳抹。

　　二、劳动纪律

　　1、坚守工作岗位，不得擅离职守，不能随意打自动;

　　2、坚持停梯时挂示意牌，并配合维修保养;

　　3、司梯工就餐、就寝不得远离，值班室夜间不得留外人住宿。

　　三、安全运行

　　1、熟悉电梯性能，操作技术熟练;

　　2、严格执行操作规程，所有开关、按钮必须用手操作，严禁用身体或其他物件操作;

　　3、认真填写每日运行记录，不得漏记。

　　四、卫生

　　1、电梯内外干净、整齐，各门厅干净，无油污，厅门槽无脏土、杂物;

　　2、值班室不得洗晾衣物、被褥，物品摆放整齐;

　　3、一至顶层侯梯间地面无痰迹，无杂物，保持清洁。

　　物业电梯管理制度

　　电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：

　　1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执;

　　2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作(按开梯时间运行);

　　3、不准非正式电梯司机操作;

　　4、不准迟开梯和提前停梯;

　　5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事;

　　6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假;

　　7、认真填写运行记录;

　　8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志;

　　9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人;

　　10、轿厢内外及侯梯间保持环境整洁、干净，坚持每天打扫。

篇5：物业管理师实际考题解析(一)

　　物业管理师实际考题解析(一)

　　案例分析题(6-7题，每题15分，共30分)

　　6、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。

　　请分析：

　　(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?

　　(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?

　　6、答案要点：

　　(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。(1分)

　　①屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。(3分)

　　②如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。(3分)

　　③如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。(2分)

　　(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：

　　①配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。(1分)

　　②定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。(1分)

　　③建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。(1分)

　　④制定技术管理制度，确定责任人。(1分)

　　⑤监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。(1分)

　　⑥监督施工过程中安全生产制度的执行情况(1分)

　　评分说明：每个得分要点答出一部分得一部分的分数，答对、答全得满分。

　　7、润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。20**年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

　　请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当? 为什么?

　　(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?

　　7、答案要点：

　　(1)物业管理公司的做法是不妥当的。(1分)

　　①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。(1分)

　　②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。(2分)

　　③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。(2分)

　　(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：

　　①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。(1分)

　　②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。(2分)

　　③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院中请支付令，即根据法律提起督促程序。(2分)

　　④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼。(2分)

　　⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。(1分)

　　⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。(1分)

　　评分说明：每个得分要点答出一部分得一部分的分数，答对、答全得满分。

　　三、方案策划题(8-9题，第8题的分值)

　　请从中选作一题，30分。如果8、9两题均答，按第8题计分。

　　8、阳光国际商城建筑面积10万平方米，外墙是铝合金板和玻璃幕墙，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯，2部自动扶梯，消防中控系统、磁卡门禁系统、中央空调系统、配电系统、综合布线系统综合配套设施包括地下停车场、休闲健身厅、餐饮部等。请替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。(说明：写出该方案内容的框架体系即可)

　　9、亮达物业管理公司通过公开招投标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入实施方案”。如果你参加这次招投标活动，

　　请写出：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容。

　　(2)斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。

　　三、

　　8、参考答案：(2P12)

　　阳光颖达国际商城物业管理方案主要应包括以下内容：

　　(1)项目管理的整体设想与策划(1分)

　　包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。(3分)

　　(2)物业管理服务模式(1分)

　　包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。(2分)

　　(3)管理服务人力资源的管理(1分)

　　结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。(1分)

　　(4)管理制度建设(1分)

　　主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求等。(2分)

　　(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分)

　　包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。(3分)

　　此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。(1分)

　　(6)物业管理财务收支测算(1分)

　　物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。(2分)

　　物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用明细表。(2分)

　　(7)接管验收工作准备和实施(1分)

　　①组织验收小组(0.5分)

　　②明确验收标准。(0.5分)

　　⑧确定验收方案。(0.5分)

　　④准备验收资料。(0.5分)

　　⑤参与竣工验收。(0.5分)

　　⑥实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。(0.5分)

　　(8)客户入住实施方案(1分)

　　包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案及协助内容、模拟培训等。(3分)

　　评分说明：物业管理方案中每写出一部分要点得一部分分，写全得满分。

　　9、答案要点：(2P2)

　　(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：

　　①立项决策阶段的实施(2分)

　　②规划设计阶段的实施(2分)

　　在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：

　　1)考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善(1分)

　　2)考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要(1分)

　　3)考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要(1分)

　　⑧施工安装阶段的实施(2分)

　　1)监督工程质量(1分)

　　2)掌握物业的全部情况(1分)

　　3)督促物业管理所需设施的落实(1分)

　　④接管准备阶段的实施(2分)

　　1)组织验收小组(1分)

　　2)明确验收标准(1分)

　　3)确定验收方案(1分)

　　4)拟订日后物业管理方案和制度(1分)

　　5)准备验收资料(1分)

　　⑥参与竣工验收(1分)

　　(2)早期介入的准备工作包括：

　　①了解物业管理对物业的基本要求(2分)

　　②组织技术力量(2分)

　　⑧收集相关资料(2分)

　　④确定工作方法(2分)

　　⑤准备设备器材和资金(2分)

　　评分说明：每个得分要点答出-