物业培训:物业管理方案实例

　　物业培训:物业管理方案实例

　　第一章项目概况与管理思路

　　一、‘*N’小区基本概况(略)

　　二、项目特点与管理难点、重点分析(略)

　　三、服务定位与管理思路

　　倡导“全员参与”的管理文化(略)

　　推广“平等互动”的服务文化(略)

　　营建“和睦亲善”的社区文化(略)

　　塑造“亲和人文”的环境文化(略)

　　四、管理模式与管理目标(略)

　　1、根据我们对项目的定位分析，我们确立‘*N’项目的管理模式是：(略)

　　2、我们确定的‘*N’项目的管理目标是：(略)

　　具体分项目标与保证措施如下：(略)

　　五、管理特色与措施

　　专业化管理(略)

　　高素质团队(略)

　　细微化服务(略)

　　家文化社区(略)

　　首问负责制(略)

　　分工责任制(略)

　　全员联动制(略)

　　快速反应制(略)

　　第二章 服务内容与质量标准

　　一、基础服务内容与标准(略)

　　物业共用部位的维修、养护和管理

　　物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

　　物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

　　公共绿化的养护和管理

　　车辆停放管理

　　公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

　　装饰装修管理服务

　　物业档案资料管理

　　二、“一站无忧式”特色服务内容(略)

　　专职管家贴身服务

　　贵宾式入住手续办理服务

　　专属业主档案管理

　　装修手续一站式服务

　　家装监理服务

　　水电过户与水电、电话等代交费服务

　　车船机票等代定送上门服务

　　电脑上门免费维护服务

　　米油药品等生活用品配送上门服务

　　免费更换灯泡水阀服务

　　代收发邮件报刊服务

　　空房巡查与汇报服务

　　报修跟踪与汇报服务

　　定期上门征询意见服务

　　商铺安全巡视与沟通服务

　　生活垃圾无二次污染清运服务

　　网格式小区安全服务

　　公共设施巡查服务

　　绿化维护服务

　　第三章 服务模式与管理组织架构

　　一、服务模式(略)

　　二、管理架构

　　1、物业管理处组织架构描述(略)

　　2、管理组织架构图(略)

　　3、主要岗位职责(略)

　　三、岗位设置与人员编制表(略)

　　四、管理服务人员的培训

　　1、培训工作的指导思想(略)

　　2、培训系统的实施运作(略)

　　3、培训的组织方式(略)

　　第四章项目接管与入住管理方案

　　一、项目的接管验收与移交

　　1、物业接管验收的意义(略)

　　2、项目接管验收重点(略)

　　3、接管验收工作目标(略)

　　二、项目的入住管理

　　1、入伙管理要点(略)

　　2、业主入伙流程(略)

　　3、入伙作业标准(略)

　　4、入伙作业检查规范(略)

　　第五章 项目二次装修管理方案

　　一、加强宣传、正确引导(略)

　　二、严格审批、加强巡查(略)

　　三、依法管理、以理服人(略)

　　四、谨慎验收、不留隐患(略)

　　第六章 客户投诉与报修处理方案

　　一、投诉受理(略)

　　二、投诉处理(略)

　　三、投诉回访(略)

　　四、报修处理(略)

　　第七章项目安全管理方案

　　一、安全管理形式分析(略)

　　二、安全管理的措施及对策(略)

　　1、努力保证安全安全员的综合素质(略)

　　2、安全管理体系的建立 (略)

　　3、安全管理的重点转移(略)

　　4、充分用好技防措施(略)

　　三、项目消防管理

　　1、消防教育宣传工作 (略)

　　2、做好消防培训及演练工作(略)

　　3、加强二次装修的消防管理(略)

　　4、建立消防快速反应分队(略)

　　第八章 项目车辆及交通秩序管理方案

　　一、机动车辆管理方案(略)

　　二、道路交通管理方案

　　三、停车库(场)管理方案(略)

　　四、自行车管理方案(略)

　　第九章项目环境卫生管理方案

　　一、环境保护(略)

　　1、垃圾处理(略)

　　2、噪音消除(略)

　　3、美化环境(略)

　　二、保洁管理

　　1、保洁管理要点(略)

　　2、环境卫生管理的具体措施及工作标准(略)

　　第十章 项目商铺的管理方案

　　一、加强商铺的装修管理(略)

　　二、加强商铺用房的管理，维持正常的经营秩序(略)

　　第十一章 社区文化管理方案(略)

　　第十二章物业维修养护管理方案

　　一、技术力量配备(略)

　　二、制度保证(略)

　　三、建立和完善维修档案(略)

　　四、空房的管理(略)

　　五、预防性维修保养(略)

　　六、节能降耗(略)

　　七、公共部位的维修养护(略)

　　八、共用设施设备的维修养护计划(略)

　　第十三章制度建设与档案管理方案

　　一、拟建立的规章制度

　　1、拟建立的公众管理制度(略)

　　2、拟建立的内部管理制度(略)

　　3、拟建立的质量手册及程序文件(略)

　　4、拟建立的工作手册(略)

　　5、拟建立的质量记录文件

　　因数量达几百份，此处省略

　　二、档案的建立与管理

　　1、物业档案建立的内容(略)

　　2、物业档案管理的具体措施(略)

　　第十四章项目收入与管理成本测算

　　一、项目前期物业管理收入测算

　　‘*N’小区前期物业管理收入测算表(略)

　　二、项目前期物业管理成本测算

　　‘*N’小区前期物业管理成本测算总表(略)

　　三、项目前期物业管理收支平衡情况

　　1、‘*N’小区前期物业管理收入(略)

　　2、‘*N’小区前期物业管理成本(略)

　　3、‘*N’小区前期物业管理收支平衡情况(略)

　　4、收支逆差的解决办法(略)

　　第十五章前期物业管理开办物资配备预算

　　一、‘*N’小区前期物业管理开办费用预算总表(略)

　　二、项目前期物业管理开办费用预算明细(略)

　　三、关于开办费用及其他说明(略)

　　本章小结

　　复习思考题

　　1、物业管理方案一般分为哪几个方面?如何进行制定?

　　2、物业管理方案策划的重点是什么，应该注意问题?

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理方案的制定学习课件

　　物业管理方案的制定学习课件

　　□ 学习目标

　　通过本章的学习了解物业管理方案的制定基本要求，熟悉制定物业管理方案的相关程序，掌握制定物业管理方案的要点与方法，通过对物业管理方案实例的学习，领会物业管理方案制定的要点，熟悉物业管理方案编制的有关知识，对物业管理投标报价的编制和审核的核心内容要进一步掌握，使其对物业管理方案的制定具有全面性了解。

　　1物业管理方案制定的一般程序

　　1.1制定物业管理方案的基本要求

　　(1)响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

　　(2)针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

　　(4)合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。

　　1.2物业管理方案制定的一般程序

　　物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制定物业管理方案的一般程序为：

　　(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。

　　(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

　　(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

　　(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

　　(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印制、装帧。

　　2制定物业管理方案的要点与方法

　　2.1物业管理方案的基本内容

　　物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物质装备与工作计划等。

　　上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

　　1、关键性内容

　　(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);

　　(2)组织架构与人员配置;

　　(3)费用测算与成本控制;

　　(4)管理方式、运作程序及管理措施。

　　以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争力的关键性内容，因此，在物业管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

　　2、实质性内容

　　(1)管理制度的制定;

　　(2)档案的建立与管理;

　　(3)人员培训及管理;

　　(4)早期介入及前期物业管理服务内容;

　　(5)常规物业管理服务综述;

　　(6)管理指标;

　　(7)物资装备;

　　(8)工作计划。

　　以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体相应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。在制定方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。

　　2.2制定物业管理方案的要点与方法

　　不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

　　根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

　　(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

　　(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

　　(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

　　(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

　　(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

　　(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

　　(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

　　(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

　　(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

　　(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

　　1、招标物业项目的整体设想与构思

　　物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性;对物业管理定位、服务标准把握的准确性;方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

　　物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

　　(1)收集项目资料：

　　地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

　　(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求;

　　(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准;

　　(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平;

　　(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料;

　　(6)准备现有的管理方案作为参考。

　　2、管理方式与运作程序

　　管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统设计的管理机制的确定等内容组成。

　　(1)组织架构的设置

　　组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。

　　(2)运作程序与支持系统的设计

　　运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

　　支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。

　　(3)管理机制的确定

　　管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩;激励机制是在目标管理机制的基础设计相应的激励办法;监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。

　　3、人员的配备、培训与管理

　　(1)人员配备

　　人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府指定的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。

　　(2)人员培训

　　人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采用综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。

　　(3)人员管理

　　人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。

　　4、管理指标与措施

　　(1)管理指标

　　管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物业管理企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施，可以采用表格的形式将管理指标 主要的管理措施相对应，进行详细的阐述。

　　5、管理制度的指定

　　管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容;内部股那里制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中一表格形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。

　　6、档案资料的建立与管理

　　档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用。分类应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。档案资料的体系内容可以用表格形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式。对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出保密性的管理措施。

　　7、早期介入及前期物业管理服务内容

　　早期介入及前期物业管理服务方案的制定需要根据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反应物业管理在早期介入和前期物业管理中起到的重要作用。

　　8、常规物业管理服务综述

　　在编制常规物业管理服务内同综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

　　9、工作计划

　　在物业管理方案中，整体工作计划的制定应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件的具体要求综合考虑。工作计划的制定大体分为三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制定计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用表格法、图表法等表现方式。

　　10.物资装备

　　物资装备必须以满足项目管理需要为目的，在制定物资装备计划时，应该围绕物业管理的开展为核心，从作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等方面进行合理配置、综合考虑，同时还应根据工作进度和需要分轻重缓急，根据不同阶段的需求合理安排物资装备的到位。工作计划的内容一般采用表格的方式进行表述。

　　11.费用测算

　　在测算过程中，根据接管项目的类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并根据物业所在地物业管理市场同类物业的收费标准及企业现有的管理经验进行全面具体的测算。

　　12.成本控制

　　成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对于部分费用指出的控制。成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。

篇3：AD仓储大厦物业管理顾问方案

　　AD仓储大厦物业管理顾问方案

　　编制单位：广州***物业服务有限公司

　　二零**年三月

　　第一章 ***集团简介

　　***集团成立于一九七二年，属KH新世界集团属下专业从事物业服务的子公司，业务范围包括物业前期策划顾问、前期招商代理、销售代理、物业管理、物业代理等，赁着一股专业实干、不懈努力的精神，先后为中、港、台、亚太地区、美洲等地提供物业服务，在业界成绩卓越、信誉超着。

　　八十年代中期，***先后接掌KH两个国际级大型综合项目信德中心(港澳码头所在物业)、会展广场(KH政府会展中心据点)的租售代理及管理权，标志着***在地产服务界的卓越地位。

　　在雄厚的基础上，***积极开拓大中华业务，于一九八八年率先作为首家KH物业公司进驻首都北京，策划接管当时全国最高物业京广中心;一九九二年在港成立***物业服务(中国)有限公司，专注开拓国内市场，接着在北京、天津、上海、广州、武汉、深圳、顺德等地设立分支公司，提供全面化房地产服务。同时，***也是最早期在台湾成立的外资物业管理公司之一，为台湾的物业管理行业写下重要的一页。

　　***提供服务的物业面积超过1000万平方米，涉及的物业类型有大型社区、高层高档住宅、酒店式服务公寓、大型购物中心、写字楼、综合商厦、大型停车场、大型会所等，覆盖的地区包括KH、台湾、澳门、北京、上海、天津、武汉、广州、深圳、大连、厦门、佛山、贵州等地区，服务内容包括市场及项目可行性分析、项目发展策略顾问、市场策划、销售代理、招商代理、服务式公寓管理、工程顾问、物业/设施/停车场管理、会所经营管理及一系列增值服务，实现房地产全方位服务的承诺。

　　***集团是KH新创建有限公司之集团成员，而KH新创建集团有限公司(“KH新世界集团”股票编号：0659)乃新世界发展有限公司(股票编号：017)之服务业旗舰公司，业务遍及KH、澳门及中国内地各城市。公司业务包括主要由三大部分组成，含括服务业、基建、港口。服务业包括设施管理(***集团、大众安全警卫和KH会议中心之营运管理)、建设机电(协兴建筑和新创机电)、交通运输(新世界巴士、新世界渡轮)、金融保险及环境工程;基建投资项目包括电力、收费道路、食水及污水处理、桥梁和隧道;港口包括货柜及货物装卸、仓库储存和提供物流运输网络。

　　***集团网址：

　　新创建集团网址：

　　新世界集团网址：

　　***集团的服务经营理念

　　***作为一个新创建集团成员--KH新世界集团服务旗舰一分子，拥有雄厚的背景实力，庞大的客户及资调网络，会按照客户的服务方针及宗旨，为所委托管理的物业，提供高水平的服务，塑造最理想的投资及经营环境。

　　迈向新纪元的服务承诺：

　　1、宗旨：

　　***坚守“优质服务为本，顾客利益至上”的信念，即事事以客人利益为大前提，尽量满足客人的要求，增加客人对管理的接受程度，不要令他们有“贴钱买难受”的感觉。同时***理财之道是按“不乱花、不浪费”的大方向，严格控制成本，达到最高效益。

　　2、完善软件配套：

　　通过KH及海外经营物业管理业务的实际经验，***具备完善的管理制度，配合多年来国内丰富的经验，力求从高要求做起，将服务达致最佳水平。

　　3、杰出的领导层：

　　***拥有具备多方面经验的领导层，一方面能在日常管理工作中带给员工直接的思想、经验灌输，另一方面能为所委托之物业提供独到的创益及全面的建议。***集团具备最有中国管理经验的专业人才去指导整个部门运作，他们曾参与、策划、运作国内大型项目,包括:京广中心、北京崇文门新世界中心、北京恒基中心、丽斯花园、上海淮海路新世界大厦等，通过他们提供最具备创意的构想及直接参与并监管服务的进展和效果，均达最高水平。

　　4、选用本地人才：

　　国内拥有大量优秀人才，通过***集团的严密选拔、专业培训及工作过程中的直接指导，令他们能在最短时间内，独立接手管理工作，在日常运作过程中，也把本地客户的要求直接融入管理工作，令管理更具本地特色，给操作带来便利。

　　5、灵活的方法：

　　“现代物业管理”是以服务为本，尽量满足客人的要求，提供协助为客人创造方便，***认为“制度是死，执行须灵活/弹性”，***一直努力争取在不同的环境、不同物业、对待不同客户时作出相同的、优质的顾问服务，适合的形象，追求最理想的物业环境。

　　6、直接沟通：

　　***集团与其他物业服务公司不同，我们的领导层会与客户设定沟通渠道，直接与客户联系，与客户达成紧密的联系-***永远是最关心您的伙伴。

　　7、最终目标：

　　综合性物业公司是扮演一个大统筹的角色，要先知先觉，防范于未然，创造一个大家都认同的投资或经营环境，令您生活温馨、工作顺心。

　　***集团的优势体现

　　1、多元化的综合服务--体现专业化、全方位的服务水平

　　***集团作为KH新创建集团成员--KH新世界集团服务旗舰，有足够的实力及资源提供多元化服务，以满足我们客户的需要，我们能灵活地调配集团公司的资源，提供“一站式”服务，例如：物业代理、物业管理、设施管理、酒店式服务公寓管理、工程管理及发展商代表等等，而集团在KH所开发及管理的新世界中心、会议展览中心更是祖国回归大典举行之地，服务质量冠称全港。

　　2、国际质量体系的保证

　　***集团KH总部已获评核符合国际标准之“ISO9002”质量管理体系认证。在国内，我们亦正进行一套同等严格的“国际质量管理体系”，以确保客户能享有同等优质的服务，在国内几个主要分公司已顺利通过“ISO9001：2000”质量体系认证，华南地区核心公司--广州***物业服务有限公司并获得“广东省20**年度质量管理奖”，这是唯一一家获此殊荣的服务企业。凭着我们严格的质量把关，我们有信心能为客户提供一流质量的服务。

　　3、讲求社会效益，注重环保意识

　　***集团一向注重社会效益，致力于大中华物业服务，服务社会大众，志在为大中华物业服务水平的提升尽一己之力。而且***集团非常重视社会环境保护意识，并将此项责任落实到管理服务工作中，于20**年对国内主要分公司、中央项目进行了“ISO14001：1996”质量环保体系认证。

　　4、注重科学管理，实现电脑化管理

　　***集团拥有最先进及多功能的电脑物业管理软件，能有效地把一切管理上的运作及监控进行电脑化。例如，保安、预防性维修、人事管理、财务管理和租务管理等等。***驻港及驻国内各大区的中央队伍更能透过电脑的联网，随时监控所有服务项目的具体运作情况，以确保一切正常。

　　5、庞大的集团化共享资源

　　除了在KH总部外，***集团在北京、上海、天津、大连、广州、深圳、佛山等地成立了具有法人地位及资质的物业公司，长驻港职主管及国内中央队伍职员，形成了一个以KH为核心的遍布华南、华中、华东、华北的一个庞大的系统网络，这个网络在为国内数十个项目提供各类优质服务，形成了一个共享的巨大的资源网络。

　　☆ 人力资源共享网络

　　以集团董事长为核心，***在KH及国内分支机构拥有无数的精英，各地区/各项目均从KH派驻资深KH专家，及在当地招聘具有优良专业素质的当地员工，在KH及国内有着各类经验丰富的专业人才，并且此类人才在集团公司内部可以因应实际工作的需要而由总公司进行统一调配，能够从真正意义上实现人力资源共享。

　　☆ 信息资源共享网络

　　KH作为一个国际都市，中西文化、信息的传送枢纽城市，拥有国际最新的资讯，KH总部作为集团的信息中心，不断地将各类最新资讯发往各个分支机构，使得各个地区能够与KH总公司保持一致的经营服务理念及与时俱进。

　　☆ 技术资源共享网络

　　***集团拥有一流的管理服务、房屋设施、工程技术人才，分别分派于各个地区及中央项目，特别是资深的专家，将为多个项目提供全方位的服务、技术指导，提供成熟的设施工程技术管理服务，亦是***在行业积累了30多年经验的见证。

　　☆ 培训资源共享网络

　　***集团一向十分注重员工的培训工作，KH总部是***的培训基地，每年都分几期将国内员工派往KH进行专业培训，同时，在华南地区(广州市)设置了国内集训基地，每年都安排多期多个课题的全国性、专业性培训课程，让员工与集团的服务理念、服务水平保持一致，时刻感受***“企业大学”的魅力。

　　***管理服务之商业项目代表展示

　　北京新世界中心

　　190,000 m2

　　大型商场、酒店及

　　写字楼、公寓

　　大连新世界广场

　　135,000 m2

　　大型商场及

　　写字楼、公寓

　　顺德新世界中心

　　71,122 m2

　　大型商场、酒店及

　　公寓

　　KH新世界中心

　　145,000 m2

　　大型商场、写字楼及

　　服务式公寓、停车场

　　KH会展广场

　　300,000 m2

　　大型商场、酒店及

　　公寓

　　别墅项目代表

　　北京丽高王府

　　121,840 m2

　　高尚别墅

　　公寓

　　北京市“丽斯花园” 北京市“丽莱花园”

　　广州市“金湖花园” 广州市“二沙岛棕榈园”

　　深圳市“新世界倚山花园” 惠州市“惠阳棕榈岛高尔夫渡假村”

　　广州***近年管理成绩

　　☆ 20**年度获“广东省质量管理奖”，这是唯一一家获此殊荣的服务业企业，广州***作为***集团华南地区的核心公司，将为周边项目提供全程的质量支援、及监督服务，追求一流的服务质量，以“客户为中心”是广州***一贯的服务理念，这是公司最终的管理目标。

　　☆ 广州***已于20**年通过“ISO9001：2000”国际质量体系认证

　　☆ 广州***已于20**年通过“ISO14001：1996”国际环保体系认证

　　☆ 广州***已于20**年获得国家物业管理企业二级资质资格

　　☆ 广州***管辖下的“顺德新世界中心”获“广东省文明市场”奖

　　☆ 广州***管辖下的“惠阳棕榈岛”获“广东省示范住宅小区”称号

　　☆ 广州***协助***集团公司在广州市建立起***集团国内培训基地，并统筹组织集团于国内举办的各类培训活动

　　第二章 ***与AJD的合作方式

　　***作为KH专业的房地产服务机构，总部设在KH，专注于为国内房地产界提供全方位的房地产物业服务，***总部授权其属下全资子公司广州***物业服务有限公司与深圳AJD仓储物流有限公司签订物业管理顾问合同。广州***直接受KH***总部的领导，贯彻执行总部的业务方针政策，向KH总部汇报工作。广州***与深圳AJD就物业管理顾问服务主要就以下方面达成合作意向：

　　一、***协助AJD筹备成立物业管理公司

　　二、***为AJD之物业管理公司提供中高层管理人员的培训(不多于四名)

　　三、以福田保税区AJD仓储大厦为案例***为AJD之物业管理公司提供仓储式物业管理实操指导。

　　四、以惠州银座国际大厦为案例***为AJD之物业管理公司提供综合化物业管理实操指导。

　　如果AJD要求***提供超出以上范围的服务，合作条件由双方另外协商。就以上合作事项，***每周派出物业管理专业人士与AJD相关负责人召开一次沟通会议，就以上合作事项进行指导，及对中高层管理人员进行相关管理培训，此等培训并不包括操作层员工的操作培训，如果AJD有需要为操作层员工提供培训，则另外收取培训费。

　　第三章 ***协助AJD成立物业管理公司

　　对于刚涉足房地产物业市场的发展商来说，如何管理其所拥有的物业是一个新的课题，而物业管理行业发展至今，已形成产业化、专业化、细节化的行业特征，物业管理是一个繁杂而又专业操作的过程。对于客户来说，良好的物业管理服务是留住客户的关键，对于发展商来说，优质的物业管理服务更是使物业保值、升值的关键。为此，发展商如果想使其投资的物业能够产生最优化的投资回报，聪明的发展商通常聘请一家专业的物业管理公司为其提供优质的物业管理服务，或者是自己组建物业管理公司，再聘请专业的物业管理公司为其属下的物业管理公司提供专业的顾问培训服务，以使其属下的物业管理公司熟悉物业管理行业的有关规定，及进行专业的操作，为所拥有的物业提供优质的管理服务，以达到最终的投资回报目标。

　　AJD发展商选择了后一种模式，计划自己成立物业管理公司，聘请专业实干的KH***物业服务(中国)有限公司为其提供顾问服务。***将根据国家《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，及结合《公司法》、《经济法》有关规定，指导及协助AJD成立物业管理公司，具体为AJD提供以下服务内容：

　　一、结合《经济法》、《公司法》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等相关法规法例，为AJD筹建物业管理公司提供法例指导;

　　二、根据国家颁布的物业管理企业成立有关程序，指导AJD组建物业管理公司;

　　三、指导及协助AJD办理筹建物业管理公司所需的手续及文件;

　　四、指导及协助AJD办理新成立的物业管理公司工商执照;

　　五、指导及协助AJD办理新成立的物业管理公司资质;

　　六、指导及协助AJD办理新公司成立所需的其他政府相关部门的手续;

　　七、指导及协助AJD组建新成立的物业管理公司架构;

　　八、指导及协助AJD建立新成立的物业管理公司的规章制度;

　　九、指导及协助福田保税区AJD仓储大厦筹建物业管理处，及指导管理处建立管理架构、管理规章制度等，协助管理处进入正常运作轨道。

　　第四章 ***为AJD之物业管理公司提供的培训内容

　　AJD之物业管理公司成立之初，所有的管理人员刚到位，对于物业管理公司的运作并不太熟悉，为帮助新成立的物业管理公司走上正轨，***有必要对AJD之物业管理公司的相关管理人员进行培训，原则上***只是对中高层的管理人员进行培训，主要培训对象不多于四名，培训的方式主要是通过会议沟通、现场考察指导、书面文件指导等，培训的内容包括但不限于以下内容：

　　1、物业管理公司成立的有关规定、物业管理行业相关法例法规;

　　2、物业管理公司管理架构、管理规章制度;

　　3、物业管理公司运作程序;

　　4、物业管理管理处架构、管理规章制度;

　　5、物业管理处操作管理程序;

　　6、物业管理处岗位职责的建立;

　　7、物业管理处运作模式的建立;

　　8、物业管理处各级员工培训模式指导;

　　9、AJD仓储大厦营运管理模式的建立;

　　10、物业管理处日常运作操作管理;

　　以上之培训只是针对中高层管理人员，并不包括基层操作人员的培训，所谓中高层管理人员界定为物业管理公司经理、副经理、管理处主任、物业主管、保安主管、工程主管等管理人员。AJD如果有需要***为其提供基层操作人员的培训，则需要另外收取培训费，具体培训费的标准由双方根据实际情况另外协商。

　　第五章 深圳AJD仓储大厦之顾问服务内容

　　为使AJD之物业管理公司的管理人员能尽快掌握物业管理具体运作细节，***将以深圳AJD仓储大厦作为具体案例，引导AJD之物业管理公司走上运作正轨。下面，简述***为该项目提供顾问服务的内容。

　　第一节 深圳AJD仓储大厦项目简介

　　AJD仓储大厦位于深圳福田保税区内，总建筑面积约36,000平方米，厂房共七层(局部八层)，每层使用面积约5000平方米，每层均配置办公区，一层配备大型货柜装卸平台。大厦办公区八层配置客用电梯一部，厂房配备运货电梯七部，配备保安监控系统、消防联动系统等。

　　根据本大厦的配套设施及使用功能，将本大厦定位为仓储式工业大厦的管理模式，以下的方案将在此定位基础上展开。

　　第二节 深圳AJD仓储大厦之顾问服务内容

　　一、指导及协助AJD成立物业管理处

　　***将根据管理处日后运作的需要而提供物业管理处管理架构给AJD，并指导AJD筹组物业管理处，由AJD派出管理处有关负责人、主管等管理人员，***与此等管理人员商讨筹组管理处事项，并就有关运作提供指导。

　　二、指导及协助配置物业管理处所需物品

　　***将根据管理处日后运作的需要而提供管理处物品配备计划给AJD之物业管理公司有关负责人，由AJD具体安排管理处物品的购置。

　　三、指导AJD之物业管理公司厘定管理费标准

　　***届时将根据大厦经营管理定位，设施设备配套情况，以及功能分布等进行充分分析，包括公共水电、环境绿化、设施维护、管理人员分配等进行合理评估，预测出日后大厦营运管理所需的费用，并指导AJD之物业管理公司确定管理费收费标准，以此作为日后与用户签订租赁合同的收费依据。

　　四、指导AJD之物业管理公司准备有关文件

　　***将根据日后大厦的营运管理模式，指导AJD之物业管理公司编制日后管理所需的《AJD大厦营运管理手册》;为了规范用户的经营行为，而编制《大厦使用说明》、《用户手册》、《用户装修手册》等。

　　五、指导AJD仓储大厦管理处验收物业

　　为使AJD仓储大厦能顺利验收，***在接管验收前将会指导AJD仓储大厦管理处有关工程主管与有关设施设备的供应商进行沟通，移交有关设施设备使用说明书、保修书、图纸等有关资料，及要求承建商进行操作使用培训等。及指导AJD仓储大厦管理处的工程主管对遗漏工程进行后续跟进。

　　六、指导AJD仓储大厦管理处移交物业给用户

　　在物业交付给用户使用时，***将会指导AJD仓储大厦管理处与用户办理有关移交手续，及与用户签订有关文件，指导AJD如何与用户进行遗漏问题跟进。

　　七、指导AJD仓储大厦管理处对用户装修进行监管

　　在用户进行物业装修时，***将会指导AJD仓储大厦管理处与用户办理审批手续，及指导其进行装修过程的监管与安全控制，使用户的装修工程不违反有关规定。

　　八、指导AJD仓储大厦管理处开展客户服务工作

　　在物业交付使用后，***将会指导AJD仓储大厦管理处开展客户服务工作，建立起客户服务有关表格，建立客户来访服务程序、客户投诉处理程序等。

　　九、指导AJD仓储大厦管理处建立财务核算系统

　　在物业进入正常运作轨道后，***将会指导AJD仓储大厦管理处建立物业管理财务核算方式，对物业管理资金进行监控及管理。

　　十、指导AJD仓储大厦管理处建立安防系统

　　***将会指导AJD仓储大厦管理处建立安全防范系统，包括保安、监控、消防系统的管理等。

　　十一、指导AJD仓储大厦管理处制订设施设备维护计划

　　***将会指导AJD仓储大厦管理处制订设施设备的维修保护计划，并派出专业工程师对有关设施的维护提供顾问意见。

　　第六章 物业管理顾问服务酬金

　　一、物业管理顾问服务期限

　　***与AJD之物业管理顾问服务期限为二零**年三月十五日起至二零**年三月十四日止，为期壹年。

　　二、物业管理顾问服务酬金

　　从合同生效日起，***每月向AJD收取顾问服务酬金人民币壹万元整(￥10,000)，每月7号前预收当月及次月的酬金，AJD将此两个月的服务酬金转入***有关帐户。

篇4：对外承接物业管理投标方案编制标准作业程序

　　对外承接物业管理投标方案编制标准作业程序

　　一、目的

　　规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司牧业管理的规模打好基础。

　　二、适用范围

　　适用于物业部对外承接物业时的投标书的编制工作。

　　三、职责

　　1、公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。

　　2、公司各职能部门抽调业务骨干组成投标编制小组，负责投标书的具体编制工作。

　　四、程序要点

　　1、投标书编制小组的组织

　　(1)公司在接到物业管理招标书邀请(或议标书邀请)后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作书编制工作以外的其他工作(详见《对外投资标准作业程序》。

　　(2)投诉书编制小组的分工如下：

　　①财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算;

　　②物业部抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制;

　　③办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供;

　　④品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制;

　　⑤经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

　　2、物业管理投标书的结构与内容

　　(1)拟接物业的基本概况。

　　(2)公司接管后准备采取的管理方式。

　　(3)针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。

　　(4)为开展物业管理所配置的人力、物力资源。

　　(5)开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。

　　(6)为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。

　　(7)费用投入和成本测算。

　　(8)经济效益分析。

　　(9)社会效益预测。

　　(10)需要招标单位协助解决的问题。

　　(11)本公司的优势和长处。

　　(12)物业管理后的工作进度安排。

　　3、投标书的编制要求。

　　(1)“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。

　　(2)“准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。

　　(3)对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。

　　(4)人力、物力资源要求详细列出：

　　①拟接管理物业的组成架构;

　　②拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述;

　　③主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍;

　　④为开展工作前期投入的设备、设施。

　　(5)管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。

　　(6)服务承诺要求针对广场业主的要求和物业管理服务的物点列出有鲜明特色的服务措施来。

　　(7)费用投入和成本测算要求针对拟接广场的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。

　　(8)经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。

　　4、投标书的编制程序

　　(1)总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。

　　(2)编制小组开始详细依照第3条的要求逐条完成单项编制工作。

　　(3)总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。

　　(4)汇编后打印、装订成册报总经理审批(大的项目尚需报董事会批准)。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

　　《人事定编管理标准作业程序》

　　七、附录

　　《物业管理成本测算法》

篇5：世纪华庭创建省物业管理优秀小区规划与实施方案

　　世纪华庭创建“湖北省物业管理优秀小区”规划与实施方案

　　世纪华庭创字【202 】第003号

　　创优规划

　　为了更进一步提高世纪华庭的服务水平与档次，以更新、更高的标准来约束我们的服务、管理行为，公司决定参加湖北省物业管理优秀小区”的评比。

　　目前在具体评检时间还不能确定的情况下，为了使世纪华庭在202 年中通过湖北省物业管理优秀小区的考评，并力争达到国家级物业管理的标准。为此，公司制定如下的创建规划，望各部门从现在开始，踏踏实实地加强软件、硬件的建设，按计划完成各项工作，保证创建工作达到预期的目标。

　　序号 项 目 完成时间

　　1 成立创优领导小组 202 年7月上旬

　　2 自 我 测 评 202 年7月上旬

　　3 公司创建大动员 202 年7月底以前

　　4 整改、资料准备，迎市考评并通过 202 年10月中旬以前

　　5 整改、资料准备，迎省级考评并通过 202 年10月底以前

　　二、世纪华庭创建湖北省级

　　“物业管理优秀小区”实施方案

　　准备阶段

　　组织机构

　　创建是一项系统性、长期性的工作，良好的组织、计划和实施是达到“物业管理优秀小区”考核标准的先决条件，为此公司将创建的全部工作内容分包、落实责任到人，在创建领导小组的统一组织下协调工作。

　　成立创建领导小组

　　创建领导小组设组长一名，副组长一名，成员若干名, 其中组长、副组长分别由物业公司总经理、世纪华庭管理处主任担任，成员为物业公司各部门主管和骨干，具体名单(略)。

　　创建领导小组办公室设于世纪华庭管理处办公室

　　创建领导小组工作制度

　　创建小组全体成员须以身作则，带领全体员工首先创建工作的具体内容落实到实际工作之中，充分提高工作效率，并以创建为手段，提高我们的管理水平和服务水平。

　　创建领导小组例会制度

　　创建领导小组的全体成员，于每周五15：30至17：30召开工作例会，内容为：总结本周的创建工作，发现问题寻求解决方案;安排下周的创建工作，检查计划的落实情况。另外，创建领导小组组长可根据实际情况，安排相应的专题会议。

　　建立工作日志和会议记录制度

　　通过工作日志和会议记录制度的实施，促进工作进程，掌握工作情况，使工作顺利进行。

　　创建小组职责分工

　　(见通知)

　　宣传动员

　　创建工作需全体员工积极参与、同心协力、分工而又合作，全身心地投入，为此，公司定于202 年7月24日下午召开全体员工动员大会，主要将今年准备创建工作的内容、时间、目的和具体安排等向全体员工阐明，使其认同这一目标，达成共识，激发员工的主动性和创造性。

　　测评现状

　　时间安排：202 年7月7日至202 年7月12日。

　　目的：通过自评找差距、查原因、落实责任、整改。

　　内容：湖北省物业管理优秀小区达标验收标准，并严格按达标评分细则评分。

　　测评人员：创优领导小组全体人员。

　　结果：最后拿出形成存在问题项目的目录表和整改意见。

　　创建实施阶段

　　时间：202 年7月25日202 年9月30日

　　目的：在此时间段内，根据现状测评结果，保持已达标的项目，使之维持在高水准之上，对不合格项目进行全面整改。

　　管理运作

　　健全各类管理机构，完善各项制章制度，加强员工日常培训及思想教育工作，提高人员素质，充分利用电脑技术，科学管理。

　　社区治安与消防管理

　　加强治安工作，提高消防意识，采取多种措施加强防范，做到人人义不容辞地，时时关心小区安全工作，真正做到领导亲自抓，员工齐心干，住户同管的“预防为主，防消结合”， 把各项安全隐患消灭于萌芽状态。

　　加强硬件管理，扩大改建措施

　　完善小区的标识系统，使整个小区有个较大的改善，从而更好地为企业服务。

　　小区全面修整、清理及保养

　　检查小区内消防设施，环卫设施完好情况，确保正常启用。

　　加强绿化小区管理，保证绿化面积超过建设部颁发的人均标准，使之分布合理、配置得当、养护及时、四季常青。

　　精神文明建设

　　在小区内掀起一股创建热潮，广泛开展丰富多彩的文体活动，进一步贯彻小区管理公约及规章制度，充分发挥墙报、公布栏及各种资料向员工宣传达标的重要意义，做到人人为达标尽力。

　　搞好小区文化宣传活动

　　积极开展形式多样，健康有益的文化活动，促进员工互相团结，积极工作以企业为家的敬业精神，广泛征求各方面意见积极采纳合理的建议，不断提高管理水平和服务质量。

　　迎检阶段

　　时间：202 年9月及以后的适当时间。

　　目的：为通过考评验收做好最后的准备。

　　内容：包括自评自验、申报及迎接考评验收。

　　迎检的总体工作由创建小组组长全面负责，具体工作由组员负责。

　　自评自验

　　自评自验时间：202 年9月20日──9月21日

　　内容：根据湖北省物业管理优秀小区标准和评比项目，由创建小组负责对世纪华庭进行评验。填写物业管理优秀小区预评预验表。

　　目的：提供申报材料：：并在最后阶段对整体工作做出评判，以保证顺利通过评审检查。

　　参加人员：创建小组全体成员。

　　结果：产生预评预验表，写出书面总结。

　　申报

　　根据评比程序及具体要求，组织好全套申报材料，并送交相应部门。

　　迎检

　　根据评审部门的时间安排，将需检评的资料和其他内容准备充分，迎接考评组的莅临!

　　总结阶段

　　时间：对各级评审部门考评完毕之后进行总结。

　　目的：为进一步的工作总结经验，以利全面提高公司的管理水平和服务水准。

　　内容：根据评审的结果，对达到标准的加以长期维持，对未达到标准的加以整改，并对在创建过程中涌现出来的先进人和事加以表彰，对给创建工作造成损害的予以批评和惩罚。

　　奖励

　　奖励按精神奖励和物质奖励结合的原则进行。对在创建工作中积极主动，并使所负责评比项目全部达标的部门和个人除按公司相应规定给予正常奖励外，公司将对其进行额外的表扬和奖励。

　　惩罚

　　惩罚的原则是以批评教育为主，物质惩罚为辅，对在创建过程中不负责任、不求进取、人为地使其所负责的项目未能获得满分的部门和个人，将根据公司有关规定给予批评教育和适当的物质处罚外，情节严重的将予以解聘。

　　世纪华庭创优小组

　　二O二 年七月 日