物业园区房屋养护和修缮工作规程

　　工程维修工作手册

　　物业园区房屋养护和修缮工作规程

　　一、目的：定期对房屋进行养护和修缮，提高房屋的安全性和耐久性，保持或恢复其使用

　　功能。

　　二、适用范围：所有建筑物及附属建筑物。

　　三、职责

　　1、物业公司承担受托管理物业房屋建筑共同部位包括屋顶、梁、柱、内外墙体、楼地面和基础等承重结构部位及附属建筑物包括道路、广场、沟渠、池、井的养护和修缮。业主自用部位物业公司接受有偿委托服务。

　　2、新建房屋在保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。保修期满后，由物业公司负责。

　　3、凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

　　4、工程部负责对房屋本体修缮进行巡查，并接受用户的投诉。小的问题及时修复。大的问题制定方案时报公司领导，送总经理审批。

　　四、相关文件：

　　1、《城市异产毗连房屋管理规定》

　　2、《城市房屋修缮管理规定》

　　五、操作规程：

　　1、计划

　　1)工程部于每年12月制订本物业下年度《房屋养护修缮计划》并报总经理审批。

　　2)工程部按《房屋养护和修缮计划》的规定具体实施养护和修缮工作并记录于《房屋养护和修缮记录本》内。

　　3)公司分管领导对养护和修缮工作进行监督和检查。

　　2、巡查

　　1)所有员工在工作中，要对房屋完好状况进行查看，发现问题及时告知工程部。

　　2)工程部维修班每月对房屋共同部位的各个方面进行一次全面巡查，并将巡查情况记录在《房屋共同部位巡查表》中。巡查情况及处理意见要及时报告总经理。

　　3、养护和修缮

　　1)加强日常养护。小的养护和修缮由工程部承担。较大的修缮可以委托具有资质的企业进行施工。

　　2)屋面。必须确保安全，不渗漏，天沟不堵塞，排水畅通。

　　3)墙面。内墙涂料每年粉刷一次。发现破损及时修补。外墙面涂料视情况一般每十年粉刷一次。花岗岩墙体接缝不漏水。石材墙面破损、脱落及时修复和固定。

　　4)地基与勒脚。对于地基附近的上下水管等，检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施的管理与维修。保证勒脚完好，对开裂、破损及时修复，以防地基受力不匀，防水失效而产生基础浸水的直接后果。

　　5)吊顶。吊顶应完好，无污损。发现污损、缺少及时修复与补缺。

　　6)楼地面。楼地面完整、无破损，楼地面承重荷载不能超过规范标准要求。

　　7)门窗。门窗应完整、无破损，漆面一致，开关灵活、牢固、平整、不松动，接缝严密。发现损坏及时修复和更换。

　　8)金属物件。应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的及时更换。

　　9)通风道。每年对大厦所有的通风道使用情况及有无裂缝、破损、堵塞等情况进行检查。发现损坏及时记录并修复。

　　10)广场、道路。广场、道路、沟渠、下水道、暗井无损坏和堵塞，发现问题及时修复和疏通。

　　11)白蚁防治。发现蚁情，应立即委托具有资质的房屋白蚁防治机构进行治理。

　　六、相关记录：楼宇公共设施完好情况检查表

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篇2：小区房屋设施养护维修管理规程

　　小区房屋设施养护维修管理规程

　　1、工作目标

　　定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。

　　2、工作职责

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修缮

　　3.1.1更换水表

　　a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

　　b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

　　c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

　　d）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

　　3.1.2更换电表

　　a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；

　　b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；

　　c）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

　　3.1.3维修开关

　　a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

　　b）如果是短路故障，首先将空气开关置于"OFF"位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。

　　c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

　　d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

　　3.1.4灯管、白炽灯的维修

　　a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；

　　b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

　　c）其他情况造成的灯不亮情况，可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

　　3.1.5 线路检测

　　a）线路停电检修应及时通知用户；

　　b）用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理；

　　c）电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理；

　　d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

　　e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

　　f）当确认故障排除后方可送电。

　　3.1.6门铃维修

　　a）无电情况时可更换新电池；

　　b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

　　c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

　　3.1.7插座无电

　　a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；

　　b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；

　　c）线路短路造成的停电根据3.1.6e）进行处理。

　　3.1.8水龙头漏水

　　a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

　　b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头；

　　c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

　　3.1.9马桶不通

　　检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

　　3.1.10洗脸（菜）盆堵塞、漏水

　　a）检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

　　b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a）如管道堵塞根据3.1.10a）进行处理；

　　b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

　　3.1.12部分楼层停水

　　a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

　　b）市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9处理办法。

　　3.1.14修门窗

　　a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装；

　　b）清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

　　c）更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

　　3.1.15换锁

　　拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。

　　3.2非一般性的维修

　　委托专业维修公司进行。

　　3.3时间要求

　　a）接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因；

　　b）能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象；

　　c）维修时应尽量满足用户的合理要求。

　　3.3维修工作的检查

　　a）机电主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。

　　b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。

　　4、质量记录

　　4.1《回访工作规程》

　　4.2《房屋（设施）养护

计划》QR/GR-057

　　4.3《房屋（设施）养护记录表》QR/GR-057

　　4.4《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR-101-1

　　4.5《维修单》QR/GR-064

　　5、参阅文件、资料

篇3：物业辖区房屋养护制度

　　物业辖区房屋养护制度

　　一、地基基础维护

　　①杜绝荷载的不合理

　　②防止地基漫水

　　③保证勒脚完好无损

　　④防止鼠害、白蚁等

　　二、楼面工程养护

　　①保证经常使用的房间的有效防水

　　②避免室内的受潮与虫害

　　③加强二次装修的科学管理

　　④控制与消除装饰材料的副作用

　　三、墙台面及吊顶工程的养护

　　台面及吊顶工程由抹灰、油漆、喷浆、裱糊、块材饰面、罩面板及龙骨安装等工序构成；

　　①定时检查以上部位，有问题及时处理；

　　②加强部件之间的相接之处的保护

　　③注意清洁与清洁方法

　　④注意日常工作中的养护

　　⑤注意材料的工作环境

　　⑥定期更新部件，保证整体的协调性

　　四、门窗工程

　　①严格遵守使用常识和操作规范

　　②及时清洁，保证正常使用

　　③定期更新易损部件

　　④定期加润滑油

　　五、屋面工程

　　①定时清扫，及时疏通

　　②加强屋面使用管理

　　③定时检查，记录，并就发现的问题及时处理

　　④建立大修、中修、小修制度

　　六、通风道养护

　　①住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心操作，不得乱打乱凿，对通风道造成破坏

　　②禁止往通风道内扔垃圾，砖头，不在通风道内挂东西，挡住风口，堵塞通道

　　③定时检查，逐户检查，发现不正确使用方法时，及时纠正，如有损坏，及时修复

　　④测试通风状况

　　⑤有小裂缝及时用水泥砂浆填补，严重损坏时在房屋大修时应彻底更换

　　七、垃圾道养护

　　①垃圾道每天定时清运

　　②凡长超过1*0.5米的，重量超过10公斤的垃圾不得通过垃圾道丢弃

　　③电器类，电池类，等有污染，有放射性的物品不得丢弃在垃圾道，通过专门的系统收集

　　④垃圾道应每两年油漆一次出现小裂缝破损的及时修补。

篇4：图书城房屋维修养护原则

　　图书城房屋维修养护的原则

　　图书城属于高档次高层写字楼，营业商场占总面积2/3，主楼价值高、功能设施齐全、设备种类繁多，物业管理中设施设备的维修保养工作至关重要。维修养护的原则如下：

　　1、贯彻“三分修，七分养”的原则，以预防为主，实施预防性的设施维修养护计划将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好，紧急维修就会相应减少。

　　2、严格操作规范，完全程序化运行，以优质的维保工作达到设施设备正常运转。

　　3、制定中、长期维修保养计划，有措施、分步骤地落实到位，以优质的维保工作延长建筑设施设备的使用寿命，减少大、中修费用及维修人工费，提高建筑运营效益。

　　4、不断地总结提高，探索科学规律，保持各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度地降低能源消耗。

　　5、全面监督，合理利用。重点是防止对建筑结构、设备设施的破坏，维护建筑及设备设施的完整性，提高整体完好率。此项工作由物业经理负责，公司总部提供管理及技术支持，工程部部长具体运作，以工程部人员为主。

篇5：村屋大厦房屋维修养护制度

　　村屋大厦房屋维修养护制度

　　为了保障**村小区良好的居住环境，保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用，延长房屋的使用年限，合理进行房屋修缮，特制定以下维修养护制度：

　　一、管理处设多名房屋修缮人员，负责每天巡视房屋及公用设施，发现问题及时处理，并予以记录。

　　二、房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修，确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。

　　三、维修养护周期与标准：

　　1、屋面四年综合维修一次，八年大修一次；

　　2、外墙清洁保养八至十年一次；

　　3、内墙面粉刷，钢、木门窗油漆三至五年一次；

　　4、楼梯间粉刷三至五年一次；

　　5、上下水主管道五年综合维修一次，十年大修一次；

　　6、消防设备一年综合大修一次；

　　7、公用排烟道三年综合维修一次；

　　8、明沟、污雨水检查井每年清理两次，化粪池每年清理一次（为日常维修养护）。

　　管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱，保证**村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业，为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。