物业公司的基本管理单元——项目

　　物业公司的基本管理单元--项目

　　如何做好物业项目管理工作?

　　如何做好物业项目管理工作?谈过了物业集团总公司、区域/城市公司，下面来说说物业公司的基本管理单元--项目。

　　由于项目是业主最直观的接触物业公司管理的窗口，因此，项目管理的优劣决定了物业公司在业主心中的地位，也决定了物业公司的江湖地位。物业圈流传这样的观点，一个好的项目经理，胜过十个好制度，一方面反映了物业公司制度推进的薄弱，另一方面也充分说明了项目管理的重要性。

　　项目管理是整个物业管理的操作环节，是企业战略的战术完成部分。俗话说：细节决定成败。项目管理的细节也就决定了企业管理的成败。那么，项目管理的细节重心在哪里呢?在品质、运营和客户关系。

　　要做好这三方面的细节，一个好的项目物业管理方案是非常重要的，一个项目第一次做项目物业管理方案，一般是在项目招投标的时候，那时的方案，更多是为了投标和费用测算使用，与实际管理的契合度并不高。

　　项目交付后，随着业主的入住，各个时期的管理特点和业主需求也逐渐表现出来。交付初期，项目管理主要在集中在二次装修，这段时间物业管理日常打交道更多的是装修人员，二装管控、作业安全、客户沟通是阶段工作重点;集中装修阶段结束后，业主陆续入住，这个时期的物业管理重在和业主建立互信，形成良好的管理习惯和氛围;业主们稳定入住后，进入第三个阶段，通过多元服务，增强业主的居住认同，推动社区文化的形成。

　　一个好的项目物业管理方案：

　　首先要有准确的定位，对业主的定位、对服务的定位、对员工的定位，准确的定位既保证了业主的需求得到满足，又避免了不切实际的目标要求。

　　其次要有明确的标准，在管理上，要质价相符，在服务上，要物超所值，这样，未来才有潜力可挖。

　　第三要有相应的工作要点，工作要点分为重点、难点、亮点，重点就是常态化管理要素，包括基准品质和风险控制，难点就是需要集中优势兵力打歼灭战的问题，亮点就是有鲜明特征的，客户接受并认可的的服务。

　　这三者融会贯通于物业管理方案中，项目管理的方向感和实操性就得到了保障。

　　项目物业管理方案制定后，如何确保方案得以很好的执行和实现呢?这就要求项目团队围绕以下七条主线开展工作。

　　清晰的作业标准。从严格的意义上说，作业标准是项目管理合同的组成部分，是服务承诺和企业征信标准的重要依据，项目作业标准根据“同类同质化、异类差异化、总体标准化”的原则进行制定，同时结合当地的法律法规，使之具备合法性和可操作性。作业标准和与之匹配的检查考核制度，是项目日常管理的基本保证。

　　科学的作业流程。作业流程是工作环节流转衔接的制度规范，旨在提高劳动效率，减少工作中的推诿、扯皮、职责不清的现象。流程设计的科学性，能够最大限度的协调不同工种之间的工作调度，大大降低矛盾发生的概率，对于工作量优化和人员编制起到至关重要的作用。

　　突出的作业亮点。物业项目管理有个特点，“100-1=0”，就是说，你做了100 件达标的服务，只要有一件不达标，就前功尽弃，一切归零。为了避免这种尴尬，项目管理就需要有亮点服务来增强记忆感。亮点服务不一定需要什么高大上的东西，而在于细节的极致。亮点服务要满足三个要求：鲜明的特征、突出的表现力、良好的接受度。简单说，就是可感知、可传播、可持续。

　　及时的作业考核。项目的考核，在目标任务上，是以月度、季度、年度为考核维度，不同时间段考核的目标和重点不同，目的是确保过程的稳定和结果的可靠。在操作任务上，则是日考核，每位员工每天的工作状态和工作效果都要进行实时的考核，才能确保工作标准和要求不走样。

　　协力的作业团队。项目管理强调的是集体英雄主义，特别要克服个人英雄主义。个人的良好表现可以作为模范，带动团队形成你争我赶、积极争先的氛围，但是切忌过度依赖个人能力，导致忙的忙死，闲的闲死的严重工作量不平衡状态。在团队中要弘扬分工不分家的集体主义精神，同时又要树立鞭策后进，激励先进的工作环境。

　　和谐的作业氛围。项目经理要树立核心意识，对团队充分赋能，激活团队的工作热情，要懂得尊重、理解、爱护员工，同时不能放松对员工的工作要求和指导，营造既团结互助又独立自主、既严肃紧张又活泼和谐的团队作业氛围。在作业氛围的营造中，不但要注重员工内部氛围，也要关注社区、业主、上级公司的氛围营造，内外上下联动，推进工作的全面开展。

　　良好的作业成效。项目是物业经营的基本单元，经济效益固然是首要考量的，社会效益也不能偏废。项目除了基础收费，如物业费、停车管理费外，其他经营收入也是重要的补充，在其他经营收入的获取上，要打开思路，真正以业主需求为导向提供多元服务，避免以侵权方式获得其他经营效益。只有把业主的利益放在首位，才能够赢得业主的信赖，并在此基础上，以自己的诚信付出，得到更大的回报。

　　物业项目管理做为物业公司管理的基石，既承担企业生存的重任，又肩负企业品牌的依托，在这个意义上，要求物业集团总部和区域/城市公司对物业项目要有服务意识，只有这样，物业项目才会把这种服务意识传承到客户身上。

　　物业项目自身要有精工意识，牢牢把握业主需求这个命根子，全方位的满足业主需求，向海底捞学习，有条件要上，没有条件，创造条件也要上。只有把业主服务到生活不想自理，才能让自己立于不败之地。

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篇2：物业公司储备项目经理岗位职责

　　物业公司储备项目经理岗位职责

　　职责描述：

　　了解物流园、商业地产、住宅等业态的项目流程

　　与甲方对接 了解现场需求 按照需求制定现场方案

　　对现场设施 工作流程 熟悉

　　管理现场 保安 保洁 文员并排班

　　任职要求：

　　有1-2年现场经验;能接受出差 培训团队 组建新项目

　　主要在天津项目辅助，有新项目出差去筹备

篇3：物业公司项目经理岗位描述(七)

　　物业公司项目经理岗位描述(七)

　　岗位职责1、在区域经理的领导下全面负责服务中心的日常管理工作;

　　2、负责制定项目年、月、周工作计划;

　　3、负责跟进项目设施设备的维修工作;

　　4、负责组织项目员工培训及考核管理工作;

　　5、负责与开发商及政府相关职能部门的沟通协调等相关工作;

　　6、负责处理租户、业主投诉及妥善处理紧急突发事件，提高客户满意度;

　　7、负责有偿服务的推广和跟进;

　　8、定期做好满意度调查及拜访业主;

　　任职要求：

　　1、大专及以上学历，年龄30-45岁之间;

　　2、物业管理或行政管理等相关专业，具有物业管理经理人上岗证优先;

　　3、三年以上相关高端住宅小区或别墅物业管理工作经验，或从事物业客服主管且在管理岗位上工作三年以上;

　　4、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规;

　　5、良好的沟通表达能力、组织力、协调力;

篇4：海山花苑项目部物业公司工作计划

　　海山花苑项目部物业公司工作计划

　　**海山花苑的物业公司的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划，结合现在的工程进度、销售状态及20**年年底交付计划。**物业公司的工作计划具体安排如下：

　　一、立即着手准备组建**海山花苑项目部物业公司，做好物业管理的前期准备工作。

　　二、做好物业公司前期介入工作。

　　三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。

　　四、物业公司全面正常运作阶段。

　　以下分项具体计划安排如下：

　　一、组建**海山花苑项目部物业公司;做好物业管理的前期准备工作。

　　1.组建物业公司，招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。

　　拟招物业主管1人，具体负责物业公司组建工作及前期细节准备工作。

　　工程部长1人，熟悉项目建设情况，制定相关维修、保养程序，流程制度。

　　综合管理部长1人，负责物业公司组建细节及相关工作。

　　保安部部长1人，保安4人，负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划

　　财务及人事管理暂由集团公司代管

　　2.建立物业公司各项管理流程、制度、责任、考核等书面文件

　　3.制定《业主临时公约》，《业主装修约定》《前期物业管理合同》《住户守册》《停车场规则》《业主收楼文件》等条例。

　　4.制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。

　　5.配合销售公司做好业主购房咨询工作(物业服务方面)

　　6.进行物业管理的财务预算、开支等测算(收入、支出、费用控制)

　　7.进行物业费标准的详细测算

　　8.筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场所。研究会所的使用方案。

　　9.着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。

　　10.与政府主管部门、行业协会做好先期的沟通、交流等工作。

　　11.探索物业公司创收工作(主动出击)

　　12.研究物业、业主共建和谐社区，美好家园系列活动，并寻求各项活动赞助商

　　13.学习研究《物权法》《新物业管理条例》及经典物业成功管理案例

　　14.小区分区分档次管理方案的探讨工作(普通住宅，公建去，别墅区)

　　15.物业公司有偿服务的范围及价格

　　16.物业公司所需办公用品，服装，物资等，在启动阶段前应全部或部分陆续备齐

　　二、做好物业公司管理工作的重要工作-小区项目建设前期介入工作

　　以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对**海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下：

　　1.参与主体建设所用材料，设备等的选定工作，从质量，工艺，施工，使用效果维护，维修等进行参与一，建议选用材料质量上乘，施工质量优良的企业与之合作，房屋质量提高，免维修，物业公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

　　2.参与安防，监控，可视对讲，一卡通，灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠，性能运行稳定，维护费用低，厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备，全方面的安防监控一则节省维护维修费用，二则可以少上不少保安人员，增加小区的安全保障，使业主放心居住、生活。

　　3.参与小区整体封闭、车辆、居民(车人)出入口的选定规划。地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省至少4个保安员。

　　4.参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作，其目的就是要省人省钱还要安全

　　园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害，维护费用低的品种，不赞成铺设草坪。

　　景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患;部分景观的耐久性如何，维护是否简易。

　　山体公园的出入管理，广场照明，业主休闲活动，公园的消防，安全，绿化用水等均要从细节参与。

　　5.参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作，尽早发现问题，尽早整改，为正式接管工作创造良好的条件(如外饰，门窗，挡杆，消防，弱电，中水项目等)。

　　6.做好物业垃圾中转房的选址建设的建议工作。

　　垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾，还要考虑不要影响业主的正常生活。

　　7.参与住宅精装修的效果图纸设计;参与施工管理验收工作。以做到心中有数，熟悉材料设备的供应商，施工方，为以后的维护及报修工作打下良好的基础。

　　8.参与小区外配套的监管工作，早熟悉图纸、管线、布局等，以方便日后的验收、接管、维护。

　　以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长，此时的物业公司起着参谋，监理的作用。

　　三、着手准备物业公司管理的启动阶段(人员约需80-100人左右)

　　此阶段是以物业的验收接管为始点和标志，具体如下：

　　(一)部门健全，人员到岗至100%，此阶段任务艰巨，为了提高物业管理，服务的水平，从部门设置，到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了，可据实际情况“精兵简政”。

　　20**年5月左右，所用人员全部到岗，全面培训，实战操作演练。

　　(二)启动阶段的时间大约为20**年9月~10月左右至20**年末清水房交付使用。如果精装修，则物业公司将全力参与。(20**年1月至精装修结束)

　　(三)此房启动阶段具体工作：

　　1.楼宇的全面验收，整改合格后的接管工作。

　　2.配套，园林绿化等全面验收，接管工作。

　　3.业户上房、入住办理手续建档工作，签订前期物业管理服务合同等。

　　4.与有保修义务的公司签订进一步的维保细节协议，确认责任与义务。

　　5.建立设备的档案资料及全部工程图纸档案

　　6.首次物业费的收缴工作。

　　7.全面开展维护，保安，保洁，绿化工作。

　　在此阶段有以下几个重点工作

　　1.物业收费许可证能否办下来。

　　2.物业管理的资质能否办下来。

　　沟通，通融，办理。

　　3.物业办公、住宿、食堂已解决，人员必须全部上岗。

　　四、公司全面正常运作阶段(20**年年底至20**年底)

　　日常管理，服务的稳定并继续提高，争取2年内进入大连物业管理先进小区，并进一步加大对员工的培训，考核。在保证物业服务水准不下降前提下，为了节约费用，精简人员。

　　全面建设和谐、稳定的小区的工作步入全面、持续、稳定并提高阶段。

　　此阶段除了大力加强、管理、提高服务水平之外，重点工作放在建立和谐、安居、快乐的小区文化活动建设。

　　1.业主正式拿钥匙入住时，为举行业主盛大庆典活动，邀请具有中国民间特色的秧歌队，锣鼓队恭贺乔迁之喜。赠送安家之礼品--万事开头喜。此费用由开发公司销售公司负责

　　2.与社区居委会建立良好的合作关系，积极协作支持社会的工作，引导社区与物业公司合作联手建设社区的文化活动。

　　3.利用小区环境、公园、滨海路等优美的环境，并针对小区居民的兴趣喜好成立秧歌队，太极八卦队，舞蹈队、合唱队、键球队，徒步协会、钓鱼协会、书法绘画协会、扑克象棋部。费用可由开发公司、物业公司、业主自筹，寻求赞助商等联合承担。

　　4.组织夏季“乘凉晚会”

　　(1)邀请其它小区交流表演

　　(2)业主自编自演

　　(3)其它有偿演出(可寻求赞助)

　　5.不定期举办棋类、扑克大赛，奖品由物业公司自筹。

　　6.中秋节举办“海上升明月有，天涯共此时”晚会

　　7.举办“我爱家园”摄影、诗词、书法、绘画等有奖活动。

　　8.业主拿手绝技表演挑战赛

　　9.组织业主春踏青，夏游园、秋赏海山，冬观雪景等时令活动

　　10.认领小区景观植物花草活动

　　11.业主子女升学、高中状、小区同喜同贺活动

　　12.学生假期举办中小学生公益活动等

　　13.小区业主乘坐游艇、海边浴场游泳优惠活动。

　　14.开民“小区是我家，人人都来管”活动，调动业主积极参与小区管理

　　15.充分发挥，利用会所的功能

　　具体活动很多，其目的就是搞好与业主的关系，提高物业费的收费率，以保证物业公司持续稳定、良性动作，在前期物业管理服务过程中，需要开发公司给予大力的支持与资金赞助。

　　五、物业创收设想

　　(一)发挥会所的功能，部分活动有偿。

　　(二)根据物业管理条例及物业管理公司的约定，开民部分项目的有偿服务。

　　(三)利用好中水(出售或开个洗车店对业主优惠)。

　　(四)经营用房的出租，或物业公司自己经营使用(经营超市、水果、蔬菜等便民店)。

　　(五)电梯内的动态、静态广告媒体合作。

　　(六)小区主要入口的宣传栏的利用(白钢宣传栏可由赞助商提供、物业没有费用支出)。

　　(七)楼道感应灯广告媒体、楼道静态广告。

　　(八)小区废品专业公司承包。

　　(九)在房子销售阶段，业主装修，家居饰品，乔迁之喜等阶段，物业寻求相关的品牌供应商进驻现场，物业收取租费，提成费，赞助费等。

　　(十)代办、代订、代缴的有偿服务。

　　(十一)家政服务谨慎开展(涉及人员安全问题)。

　　其它创收方案，会根据具体管理过程中积极出击，努力寻求。

篇5：物业公司优秀管理者项目主任事迹简介

　　物业公司优秀管理者项目主任事迹简介

　　优秀管理者

　　--z

　　z，公司20**年度优秀管理者之一，20**年入司随公司进驻湘潭市民政局机关、市委大院物业服务中心，现担任该物业服务中心项目主任一职。

　　在工作中她始终秉承着“任何工作成绩的取得都与人息息相关”的理念，为了充分调动员工的工作积极性，她坚持着以人为本，严格要求员工，做到奖勤罚懒，赏罚分明;在生活中关心员工，做到冷暖相知，有求必应，不断实现好、维护好他们的根本利益，并不断加强员工的培训工作，使他们适应新工作、新任务，以此来增强基层员工的凝聚力、向心力和战斗力;她始终严格要求自己，以身作则，遵守公司的纪律要求，严格贯彻执行上级各项方针、政策。在担任该物业服务中心主任期间，她在团队中树立起业主至上、服务至诚、热情尽献、精益求精的服务管理理念，带领全体员工，努力开展工作，得到全体业主及业主单位的通力合作，使小区的安全护卫、环境卫生，花草绿地、物业维护等各方面工作均上一个新的台阶，为业主提供了安全整洁、温馨舒适、文明和谐的生活和工作环境。

　　她把满腔热情都贡献在他的工作岗位上，带领自己的团队屡创佳绩。通过她和同事们的共同努力，他们所在的物业服务中心相继获得了省建设厅颁发的《湘潭市优秀物业服务项目》、《湖南省优秀物业服务项目》荣誉称号，为公司的发展壮大贡献出自己的一份力量。