物业项目经理工作手册实操版(3)
物业项目经理工作手册实操版(3)
物业接管验收标准
土建类
1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工;在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。
2、物业管理各类用房(附件一)应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的《物业管理用房装修标准》(附件二);
3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭;
4、小区内设平面指引图;
5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求;住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置;并配置垃圾桶;标准层垃圾收集点(站)应安装水龙头，并设地漏;
6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号;
7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖;
8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁;应有标识牌;
9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米;
10、配电室应设计有独立值班室;
11、高层消防楼梯应增设扶手;消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关;
12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器;并有电梯的楼层显示。
13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头;
14、屋顶女儿墙上设固定挂钩(供清洗外墙吊绳用);
15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离;
16、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯;
17、大厦(小区)必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家具;
二、给排水
1、水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米;
2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟;
3、水泵房控制柜应与水泵隔离;
4、地面水池应设水位计;天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网;
5、应考虑空调的集中排水。
6、大厦(小区)地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。
7、所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。
8、卫生间地漏要安装存水弯头。
三、电气
1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置;
2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜;
3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板;
4、所有设备房应有应急照明，通风设备;
5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏;
6、电梯已办理运行许可证;机房应安装通风降温设备;
7、配电柜上标识清晰;
8、所有电缆首尾端应接编号挂牌;
9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制;
10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表;
11、庭园照明宜采用自动控制(定时);
四、消防
1、消防控制中心应安装通风、降温设备;
2、地下室排风管应刷防火漆;
3、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话;
4、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话;
五、其他
1、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工。(参见附件一)
2、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。
3、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。
4、地下室出入口应设置防洪闸。
5、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。
6、机电设备配件、专用工具等应随同交付。
7、水池、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。
8、有关电抄表到户工作已完成。
9、上下水及室外排水畅通。
10、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。
11、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。
12、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。
13、儿童游乐设施：小区每5万平方米至少设1处;大厦每座塔楼设一处。
14、标识牌齐全。(见附件三)
15、车库内有各类指引标志、标示牌(自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等)、停车场反光镜、标线。
16、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。
17、所有设备房，各单元进口、仓库、车场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。
18、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。
19、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。
20、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。
21、停车场智能化系统完备。
22、小区安防设施及布置合理，无安全隐患和死角，管理区域内必须设立保安巡更系统。
23、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。
24、应将大厦(小区)水电费的用户名称改为万科物业**管理处。
六.发展商应移交的资料
(一)、产权资料
1、用地批准资料。
2、项目批准资料。
3、施工许可证。
4、用水、用电、用气指标批文。
(二)、技术资料
1、住宅区规划图、小区竣工总平面图。
2、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。
3、单位工程竣工验收证明书。
4、地质勘探报告，沉降观察记录。
5、地下管网竣工图。
6、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告)，随机专用工具清单。
7、电缆铺设记录。
8、线路及电力电缆试验记录。
9、发电机、电动机检查试运转记录。
10、电气设备试验调整记录。
11、电气设备绝缘检查。
12、电气设备送电验收记录。
13、防雷接地电阻检测记录。
14、防雷引下线焊接记录。
15、水、卫生器具检验合格证。
16、通风机风量测量调整记录。
17、空调器性能测定调整记录。
18、环保达标验收许可证。
19、消防验收许可证。
20、房屋测绘验收资料。
21、房屋验收记录。
附件一：
有关物业管理用房面积的规定
面积=住宅区房屋总套数?户均人口数?人均管理用房面积系数
房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积(平方米)/100
户均人口数：暂为3.75人/户
人均管理用房面积系数：暂为0.035平方米/人
位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。
竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
装修标准：参见〈物业管理办公用房装修标准〉。
有关居委会用房规定(政府文件)
面积：按10户1平方米标准考虑。
位置：与物业管理用房安排在一起。
竣工日期：同物业管理用房。
社区健康中心
100平方米左右。
管理处员工宿舍
面积：住宅区总建筑面积的2‰。
装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。
竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
管理处员工食堂
住宅区面积 食堂面积
5万：50平方米
10万：100平方米
20万：150平方米
30万：200平方米
40万：250平方米
50万：300平方米
装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。
厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。
竣工日期：住宅区入住前15天。
商业用房
按总建筑面积的3‰(多层)、2‰(高层)的比例配备，此部分商业用房是划给物业公司的。
室内活动中心(免费场所)
住宅区 活动中心面积
5万平方米：60平方米
10万平方米：100平方米
10万平方米住宅区以上每增加10万平方米相应增加50平方米。
室外体育活动场所
如有规划指标，按规划指标，但不得低于以下标准：
(1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。
(2)20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。
(3)30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。
(4)40万平方米(包括40万以上)：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。
居民会所
30万平方米以(含30万平方米)住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。
附件二：
物业管理办公用房装修标准
为更好地贯彻执行《深圳经济特区住宅物业管理条例》及其配套实施〈细则〉，规范物业管理办公用房的装修行为，特制定本标准 。
一、开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：
1、地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。
2、墙面：国产乳胶漆墙面。
3、顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。
4、门：普通胶合板门、局部可用铝合金门。
5、窗：铝合金窗。
6、水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。
7、前台木制收银柜台、各办公房功能隔断(砖砌、木制或铝合金隔断)、木制住户钥匙柜、办公低柜等。
二、如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。
三、如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的费用。
附件三：
各类标识清单
“小区平面图” 大厦应设立名称标识牌、楼栋号、单元号、楼层号、门牌号、 “公布栏” “设施标识” “儿童娱乐设施使用说明标识” “单元防盗警示牌” “天台重地、非请勿进” “防烟门” “电梯机房” “ 如遇火警、请勿使用升降机” “严禁吸烟” “ 私家花园、闲人免进” “停车场标识” “车场防盗标识” “限速标识” “ 限高标识” “自行车停放点” “ 摩托车停放点” “ 禁止呜笛” “ 为了小区的宁静、请勿使用防盗报警器 ” “道路导向标识” “ 绿色生命、请勿践踏” “保障安全请勿跳水” “设备重地、非请勿进” “设备房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生活稳压罐” “消防稳压泵” “CO2室” “发电机房” “消防使用说明标识” “污水泵” “雨水泵” “消防专用工具箱” “消防专用工具柜” “各类仓库” “备用钥匙柜” “高压勿近、严禁烟火” “配电房” “低压控制柜” “变压器” “有人工作、严禁合闸” “儿童娱乐设施” “读感器” “泳池开放时间标识” “桌球室” “棋牌室” “舞蹈室” “乒乓球室” “男、女卫生间” “更衣室” “严禁烟火” “小心地滑” “健身房” “值班室” “生活垃圾收集点” “可回收垃圾收集点” “禁停” “油漆未干、请勿触模” “童车停放点” “消防疏散示意图” “管理处导示图” “弯道反光镜” “管理处标识” “消防接合器” “室外消防栓” “灭火器” “车库告示牌” (以上标识所需数量根据现场实际情况而定)。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：物业项目经理工作手册实操版(2)
物业项目经理工作手册实操版(2)
租售管理流程
信息管理
管理项目信息报送方式和时限
序号信息类别内容描述经理 职责主送抄送报送时限报送方式
1信息半月报部门主要工作完成情况及计划描述审批 2日、17日PM17：30前上载内部网
2信息快报重要性较高，部门正面事件审阅总经理办公室分管领导1个工作日内邮件
3突发事件体系文件规定的内容审阅品质管理部 分管领导总经理办公室1小时内邮件 电话
4投诉信息各类服务、管理投诉审阅品质管理部分管领导 总经理办公室1小时邮件
5入住信息统一入住楼盘审阅当天网上公告
6租售信息租赁、转让信息审阅租赁中心当天邮件
7管理报告管理处季度管理报告或周工作简报审批 分管领导总经理办公室季度首月20日前上载内部网
8会议纪要部门级重要会议审批分管领导总经理办公室会议结束3日内上载内部网、邮件
9小区荣誉国优、省优、市优及其它各种奖励、称号审阅总经理办公室分管领导获得荣誉当日信息快报
10工作计划月工作计划审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统
11工作计划 完成情况上月工作计划完成情况审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统
12媒体采访采访要点、报道全文审阅总经理办公室分管领导采访2个工作日内邮件
13媒体曝光即将或已发生的媒体负面报道审阅总经理办公室品质管理部 分管领导事发1小时内邮件 电话
说明：
1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。
2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布;
3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。
行政后勤管理
资产管理
工作服领用权限
序号项目内容权限报送方式注意事项
1各岗位服装的领用和换新审批《物资领(借)用单》 主送房管部后勤主办 抄送房产部主管和金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员; 确保工作服按规定穿着满2年
2领用本岗位以上的工作服审核申请 《物资领(借)用单》 主送分管总助 抄送房管部后勤主办和主管，金色家园
业务管理
★管理项目负责人例行工作表
序号工作内容月季半年年
1管理服务报告首月20日前
2顾客恳谈会半年一次
3业委会会议每季至少一次
4外包保洁巡查及评估报告5日前
5保洁现场巡查和记录每月一次
6机电设备年检计划12月15日前
7设备检查及记录每月一次
8职员工面谈半年一次
9员工面谈每年一次
10B级查岗计划12月31日前
11安全消防检查及记录每月一次
设备设施管理
★安全管理
保洁管理
★绿化管理
★客户关系管理
客户服务流程
客户投诉处理流程
★CI标识管理
装修管理
说明：
1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。
2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。
★会所管理
工程遗留问题处理
说明：
1、保修期以发出的《入伙通知书》上的入伙日期开始计算。
迎检工作流程
业委会筹备和选举流程
★业委员会和业主恳谈会会议工作流程
本体维修基金管理和使用
★物业前期管理
入伙前工作计划表
工作项目主要内容负责人完成 时间完成 情况备注
与发展商沟通对接管理用房和保安住房经理
对接小区公共洗手间的设置经理
对接保安宿舍水、电和排水排污问题设备主管
对接垃圾收集点设备主管
对接装修款式设备主管
跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备主管
设备交接设备主管
住宅交接设备主管
公用设施交接设备主管
再次递交整改、返修清单设备主管
签定返修合同经理
列出所有分包方的联系电话设备主管
管理处食堂和员工宿舍的租用经理
技术员值班室装修设备主管
食堂和员工宿舍的装修设备主管
管理处的装修经理
会议室的装修经理
购置办公设备及用品行政后勤
办公场所的布置行政后勤
保洁外包人员到位经理入伙前1月
绿化人员、会所人员到位经理入伙前1月
购买绿化工具行政后勤
管理人员到位经理入伙前1月
维修人员到位经理入伙前2月
安全管理人员到位经理入伙前1月
刻制管理处公章行政后勤
办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证行政后勤
办理停车场营业执照行政后勤
制作备用钥匙柜(办公室、宿舍等钥匙)设备主管
制作员工宿舍床50张设备主管
购买文件柜行政后勤
建立与政府部门联系经理
购买证件悬挂镜框行政后勤
确定管理制度、岗位职责及工作管理流程经理
编写各类设备操作作业指导书及规章制度设备主管
购置管理处办公设备(保险柜、电脑、打印机、白板)、用品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机行政后勤
购置保安用品行政后勤
购置维修工具行政后勤
购买维修材料行政后勤
制作培训室隔离展板、培训桌设备主管
管理处领取公司《人事操作指南》《行政 制度汇编》、《财务制度、规定汇编》CI手册客户主办
领取体系部分常用表格(如值班本、物资领用单)客户主办
安装人事、设备、财务软件电脑室
跟总办对接安全员、保洁员服装款式行政后勤
邻取各岗位人员服装客户主办
-1层建消防沙池设备主管
员工岗前培训、在职培训客户主办
为施工人员办理临时出入证客户主办
电话安装设备主管
消防电梯桥箱临时装修设备主管
制作公布栏行政后勤
交通及设备房等各类表识的悬挂设备主管
控制 中心控制中心布置装修工程部
会所 经营确定会所经营方案经理
拟订会所酒吧酒水价目表经理
确定会所规章制度、公约及会员章程经理
宿舍购衣柜 行政后勤
购宿舍木桌子 行政后勤
购排气扇、挂衣架行政后勤
购热水器行政后勤
联系饮水机行政后勤
操作间制作操作台、工具架设备主管
停车场制作停车场标识工程部
车位划分及制作倒车架工程部
停车场卫生清扫行政后勤
控制 中心跟踪控制台的制作设备主管
整理备用钥匙并列清单设备主管
中心各系统的安装调试工程部
中心各系统使用方法培训工程部
购置消防器材及工具行政后勤
门禁系统的启用工程部
仓库仓库现场布置行政后勤
制作货架设备主管
仓库货架分类标识制作仓管员
宿舍宿舍卫生打扫行政后勤
制作上下铺床设备主管
制作鞋架设备主管
安装宿舍窗帘架及窗帘行政后勤
安排排气扇、挂衣架设备主管
安装宿舍热水器及冲凉管道设备主管
标识办公室、培训室各类标识的制作及张贴设计室
设备房各类标识的制作及张贴设计室
公共设施各类标识的制作及张贴设计室
楼道内各类标识的制作及张贴设计室
地下车库各类标识的制作及张贴设计室
购买各类临时挂牌、警告标识行政后勤
入住入伙手续培训品质部
领取公司各类入住表格资料员
办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表领取行政后勤
入住现场宣传展板设计设计室
入住现场设计、布置设计室
入住资料的分放资料员
准备住户入伙装修手续的各类表格资料资料员
住户入伙资料装袋资料员
房屋验收设备主管
递交整改、返修清单设备主管
入伙前房屋的清洁行政后勤
入住手续的办理资料员
业主资料的归档资料员
入伙流程
★用水(电)指标办理更改流程
说明：
在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。
重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。
3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。
4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。
印鉴证照办理流程
说明：
1、申办是指证照的首次办理。
2、变更是指证照的登记事项(如地址、负责人、名称等)发生改变后需办理的相应备案或换证手续。
年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。
4、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。
5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照;
6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。
印鉴证照办理指引表
序号名称证照主体颁证单位备注
1营业执照正副本管理处、停车场市工商局注册分局必须申办
2申请刻制印章登记卡管理处、停车场区公安分局也可在公司印鉴卡上登记
3公章管理处、停车场区公安分局必须申办
4业务专用章管理处区公安分局根据业务需要申办
5收费专用章停车场区公安分局根据业务需要办理
6发票专用章停车场区公安分局根据业务需要申办
7组织机构代码证、代码卡管理处、停车场市技术监督局必须申办
8、国税登记证、登记表管理处市国家税务局登记分局必须申办
9、地税登记证、登记表管理处、停车场市地方税务局登记分局必须申办
10、收费许可证、价目表管理处、停车场区物价局必须申办
11、机动车停车场许可证停车场市交通管理局必须申办
12卫生许可证(会所或泳池)管理处区卫生防疫站必须申办
13卫生许可证(食堂)管理处区卫生防疫站根据食堂规模及外卖情况申办
14统计登记证正副本及信息卡管理处、停车场市统计信息局必须申办
15二次供水设施清洗消毒合格证管理处市水务局有相关业务的部门必须申办
16房屋租赁许可证管理处辖区租赁所根据业务需要申办
17对讲机执照管理处市无线电管理委员会一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办
18电梯安全检验合格证管理处市技术监督局所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办
篇3：物业项目经理工作手册实操版(1)
物业项目经理工作手册实操版(1)
管理项目负责人人力资源工作的权限和程序
序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限
1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后15日内
2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整
3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。 所有人员由人力资源部统一招聘、调配。 部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况
4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。 审核《签定劳动合同审批表》，主送招聘管理员。每月25日前
5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写《员工登记表》(俗称大表)。如填写需在《员工登记表》上加签部门经理意见(不签名字)，资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月20日前
6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。 根据职员表现确定转正时间，在《万科企业股份有限公司职员转正审批表》填写意见后(不签名字)，将资料上交薪酬福利管理员。每月20日前
7职工转正审核部门人事管理员填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。每月25日前
8员工转正审核员工主管上级填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月25日前
9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。每月3日前
10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。
11主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。 免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况
12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。 免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况
13加薪承办 审核(员工加薪)根据工作业绩，确定加薪后填写《薪金调整表》，主送人力资源部经理。每月25日前
14办理保险审核审批《办理社会保险审批表》，主送薪酬福利管理员。 所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前
15加班汇总表 考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前
15工资审批审批工资表签字。每月5日前
17暂住证审批审批《办理暂住证审批表》，主送招聘管理员。办理月份15日前
18考勤汇总表审批审批《考勤汇总表》，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前
19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月
20请假审批员工15日内病、事假、探亲假 管理人员、技术员7天内的假 主送薪酬福利管理员
审核员工15日以上的病、事假 管理人员、技术员7天以上的假 主送薪酬福利管理员
21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容
22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。
23落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况
24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。
25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件： 试工期内的; 严重违反劳动纪律; (对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书→警告通知书→辞退流程逐级处理) 劳动合同到期。 对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。 对已转正辞退的人员填写《离职手续表》，签字后主送薪酬福利管理员。 进行离职面谈。
26各类人员辞职审核审批《离职手续表》，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。
★职业生涯规划流程
品质管理
品质管理框架图
财务和经营管理
财务和经营管理流程图
说明：
1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。
2、合理维护各类设备，降低运行成本。
3、考虑将客户资源转化成经济效益。
★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序
序号项目内容权限主送附件/备注
1付款单审核
2停车场发票使用情况不定期抽查
3拖欠款减免承办总经理
4季度管理报告财务部分审批重大调整须经财务部同意
5 日常经营性费用2000元以下审批
2000-5000元审核相关职能部门
5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批
10000元以上承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批
65000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费承办人力资源部审批
仪器仪表、品质活动费承办品质管理部审批
书报费、社区文化费用承办总经理办公室审批
75000元以上的非经营性费用承办相关职能部门审核，总经理审批
8工程劳务合同2000元以下审批
2000-5000元审核相关职能部门审批
5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批
10000元以上承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批
9交际费1000元以内审批
1000-2000元承办相关职能部门审批
2000元以上承办相关职能部门审核，总经理审批
10差旅费承办总经理审批
说明：
1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。
2、保管好部门历任财务人员交接单。
篇4：建设集团管理实施手册:项目经理部解体
建设集团管理实施手册:项目经理部解体
第十八章 项目经理部解体
18.1 一般规定
18.1.1 项目经理部在工程项目竣工交付使用后，就应进入项目经理部解体阶段，并对项目成果进行总结、评价，对外结清债权债务，结束交易关系，对内做好资产、人员安排。
18.1.2 项目经理部解体条件：
(1) 工程项目已经竣工验收，并经验收单位确认形成书面材料。
(2) 与各分包商及材料供应、劳务、设备租赁、技术转让、科技服务等单位的债权债务已核对清楚。
(3) 与业主(总包方)签订了“工程质量保修书”。
(4) 《项目管理目标责任书》的履行基本完成，并向建设公司书面提交项目总结报告，并提出项目审计申请报告。
(5) 项目经理部与上级公司职能部门和相关管理机构的各种交接手续准备完毕，包括在各种终结性文件上签字，工程档案资料的封存移交，财会账目的清结，资金、材料、设备等的回收，人事手续的办理以及其他善后工作的处理。
(6) 施工现场清理完毕。
18.2 项目经理部解体程序
18.2.1 成立以项目经理为组长的善后工作小组，做好项目经理部解体善后工作。善后工作小组人员可由工程、造价、财会、材料等方面的人员组成。主要负责剩余材料的处理，工程结算和价款的回收，财务账目的清算，各种资料及档案的移交，以及解决与业主(总包方)、与分包商、材料供应商、设备租赁、劳务等单位的有关遗留事宜。从批准项目经理部解体之日起计算，善后工作一般为三个月。
18.2.2 施工项目在全部竣工验收签字之日起15日内，项目经理部写出项目经理部解体申请报告，同时向项目管理处提出善后留用和解聘人员的名单及时间，经审核批准后执行。
18.2.3 解聘、安排项目经理部工作人员(管理人员原则上由回原单位安排)。
18.2.4 处理项目经理部剩余资产。
18.2.5 妥善完成施工技术资料移交工作。
(1) 建设公司发放的管理手册、程序文件、各类管理办法、规定等，交回原发放部门。
(2) 施工图、竣工图、交工资料、工程验收书等资料归档。
(3) 会计档案交建设公司档案科归档。
(4) 项目经理部其他资料归档。
18.2.6 项目经理部的工程结算、价款回收及其他债权债务等的处理，一般由善后小组在三个月内完成，三个月未处理完成部分，仍由项目经理继续负责处理。
18.2.7 项目经理部善后工作处理完毕并上报建设公司后，由审计部对该项目的运营进行终结审计。
18.2.8 按《项目管理目标责任书》进入终结考核与兑现阶段。
18.2.9 项目经理部善后工作结束后，在项目经理离任前办理项目经理部解体审批手续。
18.2.10 解体程序框图
18.3 其它规定
18.3.1 因业主(总包方)原因使施工结算工作延迟的，项目经理应指派留守人员处理善后事宜，直至办完结算手续。期间所发生的费用仍列入项目成本，并争取向业主(总包方)索赔。
18.3.2 施工结算后的债权处理工作移交建设公司财务部，若有需要项目经理部有关人员必须配合工作。并参与工程保修期内的保修工作。
18.3.4 项目经理部解体后本项目所发生的经济诉讼和质量投诉案件，项目经理为应诉人。
篇5：建设集团管理实施手册:项目经理部
建设集团管理实施手册:项目经理部
第二章 项目经理部
2.1 一般要求
2.1.1 施工项目管理实行项目经理负责制。项目经理部是在建设公司的支持下，由项目经理组建并领导实施项目管理的组织机构。
2.1.2 项目经理部是在项目经理领导下，以市场为指导、实行指标考核、责任经营管理的方式对施工项目进行管理的临时性管理机构，随着合同的签订而成立、项目的终结而解体，属建设公司项目施工管理层，接受建设公司业务部门的指导，负责所承担的工程项目从开工到竣工全过程的施工管理。
2.1.3 施工项目管理实行成本核算制
(1) 确定工程项目的责任目标成本。工程项目中标后，建设公司根据合同造价、工程特点、施工图和招标文件中的工程量清单，确定正常情况下的企业管理费、财务费用和制造成本。将正常情况下的制造成本确定为项目的可控成本，形成项目经理的责任目标成本，以此对项目进行考核。
(2) 项目经理部要以其责任目标成本为最高控制限额进行项目收支核算，以责任目标成本控制实际成本。
2.1.4 在签订的《项目管理目标责任书》中明确项目经理的责任、权力和利益。处理好企业管理层、项目管理层和项目作业层的利益关系。
2.1.5 项目经理部的类别(以工程项目的合同金额大小划分)
(1) 合同金额在1.5亿元以上项目为A类项目经理部。
(2) 合同金额在1.0-1.5亿元的项目为B类项目经理部。
(3) 合同金额在5000万元-1.0亿元的项目为C类项目经理部。
(4) 合同金额在3000-5000万元的项目为D类项目经理部。
(5) 合同金额在1000-3000万元的项目为E类项目经理部。
(6) 合同金额在1000万元以下的项目为F类项目经理部。
2.1.6 A、B、C、D类项目经理部由建设公司或分公司组建。
2.1.7 E、F类项目经理部可直接由分公司、专业公司组建。
1.71.7
2.2 项目经理部组织形式
2.2.1 项目经理部机构设置和人员配备要依据项目规模和施工难易程度决定。一般可设三部一室：即计财部、工程部、物资部、办公室;由项目经理、副经理、总工程师或技术负责人、部长、经营、技术等专业人员组成。
2.2.2 项目经理部成员
(1) 项目经理是公司法人代表在工程项目上的全权代理人，A、B、C、D类项目经理由建设公司或分公司聘任，E、F类项目经理可由建设公司或委托分公司、专业公司聘任。
(2) 大型项目可设项目副经理1-2人，其职责由项目经理确定。部门负责人按一部一长制设置。
(3) 项目经理部管理人员，除财务人员实行委派制、总工程师或技术负责人由建设公司总工程师委派(或项目经理提名，建设公司总工程师批准)外，其它人员由项目经理提名，双向选择、竞争上岗。在符合国家规定的专业管理岗位所要求的条件下，经人力资源部资格审定后办理相关手续。
(4) 除国家、企业规定必须专职的岗位以外，鼓励兼职、一人多岗。
(5) 项目经理应实行亲属回避制，配偶及直系亲属不得在项目经理部担任有直接利害关系的职务，管理人员也不得参与分包或变相分包工程。
(6) 项目管理人员在控制总人数的前提下可根据项目的需要进行调整。为保证项目管理工作的连续性，原则上造价、财务、技术、材料等管理人员不宜中途更换。确需调动人员时，经项目经理同意后，报人力资源部办理审批调动手续，并报项目管理处备案。
2.2.3 施工作业人员
项目上使用劳务人员应坚持优先择用本企业劳务人员的原则，在本企业劳务人员不能满足的情况下，项目经理部提出用工计划，报项目管理处、人力资源部备案，方可从社会引入具有相应资质等级的成建制施工队伍或招聘劳务人员，并签订工程分包合同、劳务合同或劳务用工合同，对合同应依法公证。
2.3 项目经理部管理职责
2.3.1 项目经理部部门工作职责
(1) 计财部
a. 测算编制项目成本控制计划。
b. 负责施工合同和分包合同的管理、分承包商的选择、登记管理。
c. 负责施工计划、统计、计量、造价管理工作。
d. 负责有关项目的财务管理工作。
e. 负责对项目制造成本的核算和分析。
f. .负责工程款回收、债权债务清理。
g. 负责按期编制会计、统计报表。
(2) 工程部
a. 组织开工前各项施工准备工作，管理施工总平面，办理开工报告。
b. 编制施工进度计划、生产要素需用计划，组织、协调现场施工。
c. 组织编制单位工程施工组织设计、特殊过程作业指导书及施工方案，组织施工图纸自审，办理设计变更手续。
d. 与业主(总包方)、监理的业务沟通、协调，办理有关现场签证等。
e. 组织工程设备进场、试车，验收、存放、保护等管理工作。
f. 负责组织专业工序交接和施工现场、工程成品(半成品)维护，核定现场施工进度和实物量的完成情况。
g. 负责收集、整理工程质量、安全、工期等各种相关资料、信息，并填写施工日志。
h. 组织单位工程质量评定，办理交工手续，整理竣工资料，编写施工技术总结。
i. 组织开展现场施工人员的质量、安全教育和日常工作，落实质量、安全责任制，并记录。
(3) 物资供应部
a. 负责设备、材料供应管理工作，依据施工图预算和施工进度计划，编制设备进场、材料采购计划。
b. 负责甲供材料、构件提货、进场验收、保管、发货和现场二次搬运工作，办理材料出、入库手续。
c. 负责材料市场询价调查，参与材料招标采购活动，组织材料进场，回收和处理剩余材料。
d. 负责现场工程材料的产品标识和应复检材料的复检委托及其检、试状态标识。
e. 负责协调现场周转材料租赁及管理。
f. 负责现场工程材料、设备、半成品月度盘点，负责月度材料核算，分析物料消耗和材料成本。
(4) 办公室
a. 负责项目经理部施工现场文化建设、CI形象实施。
b. 负责项目经理部文秘和档案、人事管理工作。
c. 负责项目文件和资料控制与内部交换。
d. 负责现场保卫、消防工作。
e. 负责办公场所、生活区域后勤管理。
f. 负责项目经理部会务工作。
g. 负责办公、生活设施的管理。
h. 负责领导交办的其它工作。
2.3.2 项目经理部主要管理人员工作职责
(1) 项目总工程师(或技术负责人)主要职责：
a. 贯彻执行国家技术标准、规范，全面负责项目的技术管理工作，组织落实技术创新和技术进步工作。
b. 组织建立项目技术责任制，负责组织现场施工、技术人员的技术教育和质量教育。
c. 组织施工图自审，参与会审。
d. 主持编制和实施施工总规划或施工组织总设计。
e. 组织界定单位工程和分部、分项工程，编制项目质量计划，贯彻落实“三标一体”化认证的运行工作。
f. 负责施工现场的计量标准管理工作。
g. 负责特殊过程的质量监控，组织处理施工质量问题。
h. 组织项目交工、竣工资料整理、移交，编写施工技术总结。
i. 项目经理交办的其它工作。
(2) 施工员、技术员岗位职责：
a. 贯彻执行技术标准和规范、规程，熟悉施工程序，了解工程特点，掌握施工规律。
b. 了解施工现场环境和条件，编制施工组织设计(或施工方案)。
c. 做好开工前“三通一平”等施工准备工作，填写工程开工报告，组织现场施工。
d. 熟悉审查图纸及有关资料，参与图纸会审及技术交底工作，办理设计变更和签证。
e. 编制施工作业进度计划(包括季、月、旬作业计划)。
f. 对现场施工进度工作全面控制，进行日常和定期检查、记录。
g. 配合总工程师做好其它施工、技术工作。
h. 项目经理交办的其它工作。
(3) 造价员岗位职责：
a. 贯彻国家法律、法规，认真学习、熟悉掌握当地有关规定和定额标准，做好预算造价、合同、计量的管理工作。
b. 组织相关人员学习合同并交底，熟悉施工图纸(包括有关标准图集)，了解施工工艺，参加图纸会审。
c. 熟悉并掌握合同所使用定额、取费标准的组成，根据合同规定、要求及时编制施工预算或工程计量资料报审。
d. 了解施工现场情况，对设计变更、现场施工措施、以及涉及到费用的问题，及时做好资料的收集和索赔工作。
e. 组织开展经济活动分析，参与成本分析。
f. 负责编制和办理竣工结算工作。
g. 项目经理交办的其它工作。
(4) 质量检查员岗位职责：
a. 认真学习和贯彻执行国家相关工程质量控制和保证的各种规范、规程条例。
b. 了解与掌握施工顺序、施工方法和保证工程质量的技术措施，参与施工组织设计(或施工方案)编写和图纸会审，做好开工前的各种质量保证工作。
c. 对原材料是否按质量要求进行订货、采购、运输、保管等进行监督和检查。
d. 严格执行技术规程和操作规程，按规范、规程要求检查和验收，坚持“预防为主”的方针，预防控制和督促整改质量问题。
e. 整理、收集各种质量资料，填写质量报表。
f. 协助作业队兼职质检员加强质量管理，提高工程质量意识。
g. 项目经理交办的其它工作。
(5) 安(全)环(境)内审员岗位职责：
a. 认真学习和贯彻国家有关安全生产及劳动保护的政策、法令、法规和本单位制订的安全生产制度、安全操作规程。
b. 开展经常性的安全生产宣传教育活动，督促检查作业队的安全教育实施情况。
c. 结合施工方案和现场的实际，组织安全技术措施交底会，检查安全措施落实情况。
d. 组织检查施工安全和施工环境执行情况，发现违章作业和安全隐患，监督整改。
e. 参与工伤事故的调查与分析，协助有关部门做好事故的处理工作。
f. 做好安全生产记录和资料的收集、管理，按时填报安全生产报表。
g. 项目经理交办的其它工作。
(6) 设备、材料员岗位职责：
a. 贯彻执行有关条例和规定，负责项目所需设备、材料领料的计划审批、供应、材料核销等管理工作。
b. 掌握工程进度和安装单位要求设备进场时间，沟通现场信息，组织、协调承制厂家现场服务人员的工作。
c. 积极进行各种材料询价工作，参与材料的招投标采购活动。
d. 根据单位工程材料预算和月、旬施工进度，编制材料采购计划。按照施工组织设计(或施工方案)和现场平面图合理堆放材料。
e. 严格控制材料质量，执行材料、工具等现场验收、保管和发放制度，各项领料手续需齐全。
f. 根据进度要求合理地组织材料供应，减少储备，实行材料定额消耗供应，降低消耗。
g. 组织材料余料、工具退库、旧材料、包装材料、周转材料的回收和废料的处理工作，建立完善的材料登记台帐和报表制度。
h. 对作业队材料管理实行业务指导。
i. 项目经理交办的其它工作。
2.4 项目经理
2.4.1 项目经理是企业法定代表人在企业承包的施工项目上的委托代理人。即项目经理受建设公司法定代表人委托和授权，在建设工程项目施工中担任项目经理岗位职务，直接负责工程项目施工的组织实施，对建设工程项目施工过程全面负责，是实现工程项目质量、工期、成本、安全等综合管理目标的直接责任人，是建设公司面向市场、对接业主、服务用户的岗位责任人。
2.4.2 项目经理由竞争选聘或组织选聘方式产生，其资质等级应符合所承担工程项目的要求。
2.4.3 项目经理在行政上与授权人是上下级关系，实行责任目标经营，项目经理任职期间原则上不与原任职级别挂钩。项目结束或终止，项目经理自然解聘。
2.4.4 项目经理聘任程序
(1) 建设公司办公会研究确定、法定代表人任命项目经理;
(2) 建设公司下发任职通知。
2.4.5 项目经理的任职条件
(1) 具有与工程项目级别相应的《建设工程施工项目经理资格证书》。
(2) 具有较扎实的工程项目管理的专业技术知识，主持过或作为主要管理人员参加过大、中型工程的建设，并具有一定的工程项目管理经验和工作业绩。
(3) 熟悉经营管理业务，能自觉遵守国家有关法律、法规和政策，认真贯彻执行公司的各项管理办法及规章制度，具有较强的组织协调能力。
(4) 具有良好的道德品质，能够团结合作、顾全大局、责任心强、对企业忠诚。
(5) 能正确行使权力、清正廉洁、公道正派、勤政务实，自觉接受党组织和群众的监督。
(6) 身体健康，能在任职期间适应工作。
2.4.6 项目经理离任条件
(1) 工程竣工验收并办理工程移交和工程竣工资料移交。
(2) 工程结算办理完毕，债权、债务清理完毕，资料齐全并移交。
(3) 施工设备、周转材料退场完，现场大临设施以及办公、生活用具等资产清理完。
(4) 工程技术、经济资料移交完。
(5) 完成工程项目总结。
(6) 项目终结审计、考核完。
2.4.9 项目经理中间解聘
(1) 健康原因不能胜任。
(2) 因自身管理原因造成工期严重拖后，或发生重大质量、安全事故。
(3) 对工程成本管理不力，成本不清、不实，严重偏离成本目标，潜在风险大。
(4) 有较严重的违规、违纪行为。
(5) 业主提出撤换要求。
(6) 存在解聘的其他原因。
2.4.10 项目经理的职责
(1) 代表企业实施项目管理，贯彻国家有关法律法规和强制性标准，执行企业的各项管理制度，维护企业的合法权益。
(2) 履行建设公司与业主(总包方)签订的项目施工合同及与分包商签订的分包合同。履行《项目管理目标责任书》规定的任务。
(3) 组织编制项目《施工组织总设计》，制定工期、质量、成本、安全和文明施工等各项措施计划，并组织实施。
(4) 对进入施工现场的生产要素进行优化配置和系统的动态管理。
(5) 在建设公司授权范围内，协调与业主(总包方)、监理、作业队等各方的关系。
(6) 项目经理是项目质量、安全、进度和成本的第一责任人，负责建立项目质量、安全、进度和成本核算管理体系，组织制定项目质量、安全和成本管理目标。
(7) 组织编制、实施项目年、季、月施工计划，参与竣工验收，办理竣工结算，负责工程款回收和债权、债务清理。
(8) 及时报送规定的各种报表、定期向建设公司汇报项目情况及报告重大事项。
(9) 组织收集整理竣工验收资料及工程经济、技术资料，项目结束时交建设公司归档。
(10) 接受建设公司对项目的监督、检查、审计和考核。
(11) 项目经理是在项目上体现企业形象的第一责任人，负责项目的文明工地建设及施工人员的精神文明建设。
(12) 协助建设公司进行项目评奖申报工作。
(13) 项目后续工程跟踪、信息反馈和参与后续项目的招投标活动。
(14) 项目结束善后处理工作。
2.4.11 项目经理的权限
(1) 参与本工程相关项目的投标和施工合同的签订活动。
(2) 与建设公司签订《项目管理目标责任书》。
(3) 组建项目经理部，确定项目管理组织机构，负责项目副经理、项目总工程师的提名，聘用项目管理人员。
(4) 参与工程任务分工。
(5) 负责分承包商的调查和选择，审核、签订分包合同。
(6) 确定项目经理部管理人员的职责，并定期考核、评价和奖惩。有权解聘不称职的管理人员。
(7) 按项目工资分配制度和核定的工资总额确定项目管理人员的岗薪工资分配，对项目绩效工资有建议和分配权。
(8) 在公司财务制度规定的范围内，根据公司的授权和工程项目管理的需要决定资金的投入和使用。
(9) 根据公司物资、设备管理文件的规定行使采购权、租赁权。
(10) 按公司授权范围和有关规定，代表公司与业主商签项目执行文件和来往函件，以及修改、补充施工合同。
(11) 主持项目经理部工作，全面行使项目的组织、指挥、协调、控制权。
(12) 获得公司的特别授权。
2.4.12 项目经理的利益
(1) 项目经理实行项目责任经营管理，按《项目管理目标责任书》确定的指标完成情况进行审计、考核、兑现。
(2) 项目经理的岗薪工资按项目经理部的岗薪工资标准执行，其绩效工资与项目的管理业绩考核挂钩。
(3) 有突出业绩或在降低成本、为企业创效益中有突出贡献的可获特殊奖励。
(4) 可获得表彰、记功、优秀项目经理等荣誉称号。
2.5 项目经理部的运行
2.5.1 项目经理部运行程序
(1) 工程项目中标后，建设公司确定项目经理及项目班子，由项目经理组建项目经理部。
(2) 项目经理与建设公司法定代表人签订《项目管理目标责任书》。
(3) 项目经理部编制“项目管理实施规划”。
(4) 进行开工前的施工准备工作。
(5) 组织工程分包、材料采购、施工机械租赁，选择或批准分包施工队伍、租赁商，签订工程分包、机械租赁合同。
(6) 施工期间按“项目管理实施规划”进行严格管理，强化指导、监督、检查等过程控制。
(7) 组织项目交工、工程资料移交工作。
(8) 组织竣工结算、分包结算工作，清理各种债权债务。
(9) 进行经济活动分析，写出项目管理工作总结和项目审计申请报告，接受项目审计、考核。
(10) 项目经理部解体和善后工作。
2.5.2 项目经理部组织机构图
项目经理部组织机构图
2.5.3 项目经理部解体应具备的条件
(1) 工程已经竣工验收。
(2) 与业主(总包方)和各分包商、租赁商已经结算完毕，债权债务清楚。
(3) 已完成项目管理工作总结和工程资料移交工作。
(4) 《项目管理目标责任书》已经履行完成。
(5) 已签订“工程质量保修书”。
(6) 施工现场清理完毕。
2.5.4 对项目经理部解体后善后事项的规定：
(1) 因业主(总包方)原因工程结算工作延迟的(一般指超过三个月)，项目经理应指派留守人员处理善后事宜，直至办完结算手续。期间所发生的费用仍列入项目成本，留守人员的工资待遇标准需另行专门申报批准。
(2) 工程结算后的债权债务处理工作移交建设公司财务部，如发生经济诉讼，原项目经理部有关人员要及时参与和配合处理相关问题。
2.5.5 工程项目管理的考核
(1) 根据工程项目完成情况对项目经理部进行中间、终结绩效考核和兑现。建设公司成立工程项目管理的考核小组，由项目管理处牵头、各职能部门参加负责对工程项目管理的考核工作。
a. 对《项目管理目标责任书》的主要指标完成情况进行审议。
b. 依据工程项目审计结论及各职能管理部门的考核评价，计算绩效工资考核结果。
c. 对工程项目取得合同外的奖励，特别是业主对工程补贴性质的奖励予以确认。
d. 其它重要事项的确认。
(2) 建设公司职能部门要加强对工程项目的管理、指导、监督、服务工作，掌握本职能部门业务范围内有关的项目管理情况，坚持过程控制原则，开展定期联合检查和考核评比活动，及时发现项目管理中存在的问题，对项目管理中存在的重大问题及时报告和提出处理意见。
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