精辟--物业项目经理的气质

　　这才是物业项目经理的气质，精辟!

　　1 手机从不离手，走路、吃饭、上厕所、坐地铁的时候眼睛也都长在手机上，随时关注微信、电话、钉钉，生怕一转眼就错过一个客户要交物业费的消息。

　　2 沟通界的一把好手，每天说话的字数大约是运动步数的10086倍，深谙川剧变脸精髓，可随时转换语气和方式;能舌战群雄，口撕对手，最重要的是还能不恼不躁保持微笑。

　　3 不是在做计划就是在开会，动不动就头脑风暴，一张口就是时间、质量、成本、范围、预算、风险，想不出点子了会马上听一集《逻辑思维》。

　　4 对时间的概念与别人不同，8点下班会觉得这是心中有愧但愉快的不加班的一天;经常需要连续上10小时甚至更长时间的班;说要早点回家，却是提着早点回家。

　　5 熬夜界的老司机，功力仅次于程序猿，见过凌晨123456点的北京上海广州深圳杭州西安成都重庆石家庄......不能疲劳，不能生病，即使生病了也不能请假。

　　6 在公司里，是八方应对来回奔波处惊不变的无性别强人，哄客户哄领导哄同事，哄供应商，哄起人来自己都害怕;一回家立马下线，洗完澡就往床上一躺，话都不愿意多说一句。

　　7 电脑桌面上重重叠叠布满文档：A项目、B项目、C项目、D项目、工作计划表、里程碑计划、甘特图、客户会议纪要、需求变更记录、合同、标书、技术参数;工作中最常说的话是：这个好了吗?再稍微改一下，好的我马上来。

　　8 头发渐少，额头渐亮，肚子渐圆，衣服渐窄，身体以肉眼可见的速度横向增长，团建庆功陪客户时大吃大喝，健身的时间全都用在了加班上，说话是一天中唯一的运动。

　　9 他们和朋友的感情就像一块钱买的卫生纸--说破就破。婚礼、生日、朋友聚会被约，永远只有一个回答：到时候来看。因为他们的业余时间是薛定谔的时间，可能有，可能没有，一切只取决于问题和客户的电话会不会来。

　　10 好不容易休假，想昭告天下项目终于告一段落了，正在泰国新加坡印度尼西亚享受人生，其实最后无论去哪，行李箱里永远都有Mac的位置，办的流量包必须都是30元一天不限量。不是多有钱，而是为了回去以后还有工作...

　　11 他们是一群责任感特别强的人，不管是不是他的错都会主动承认错误，先假定自己是有错的，然后解决问题;但如果是女生的话......讲策略，重过程，看结果，复盘。

　　12 他们也是一群优秀的演员，能夸人，能骂人，能哄人，能气人，能哭穷，能装*，随着项目需要，随时变化角色。唯一不变的就是工资和加班。

　　13　他们什么都会。

　　会忍耐、会营销、会开车、会PPT、会沟通、会卖萌、会催款、会太极、会风水、会电工、会装修、会绿化、会维修、会算账、会财务、会讲价、会喝茶、会喝酒、会唱歌、会踢球、会吹牛、会组织活动、会玩微信、会打麻将、会玩骰子、会装B、能熬夜、能早起、能受气、 懂安全、懂经营、懂娱乐、会销售、会竞标、会控制风险、会控制成本、会设计海报，会组织活动，会写文章，会看报表、会分析、会写报告、会营销、会策划高端活动，会写新闻稿，会摄影，会后期，会电商运营，会化妆造型，会修电脑、会解决任何问题......

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篇2：物业项目经理怎样提升整个团队的工作效率

　　物业项目经理怎样提升整个团队的工作效率?

　　我们工作中不难看到这样的现象：物业项目经理将一个任务布置给员工时，就确定了完成任务的最晚时限。然而，一开始，很多员工都不将任务放在心上，总是将工作一拖再拖，等到时限将近，才发现工作只完成了一点点，于是就只能焦急地加班加点，甚至通宵达旦。而这样导致的结果是，工作质量不尽如人意，甚至连是否能够如期完成任务都成了问题。

　　“拖延症”已经成为了一个困扰很多物业项目经理和员工的头痛问题，而作为一个物业项目经理，帮助员工克服“拖延症”的毛病，提升整个团队的工作效率，已经成为了管理工作中的一项重要任务。

　　先完成辣手的工作

　　很多人在潜意识里的一种通病就是“贪图眼下的安逸”，不喜欢“先苦后甜”。正因为贪图眼下安逸的心理，让很多人错过了经过辛苦努力之后才能获得的成就感和满足感，也正是因为这个原因，很多人在潜意识里会逃避那些棘手的繁重工作，慢慢地就养成了“拖延症”。

　　因此，物业项目经理可以从这个方面入手，在每天的工作中，先将棘手的难以完成的任务让员工集中精力一起完成，之后再让大家做一些轻松、容易的工作。这样，既可以提高工作效率，又能防止员工的“拖延症”形成。

　　不要苛求完美主义

　　有些员工之所以拖拖拉拉、工作效率低，就是有完美主义的潜意识，总是觉得资料还不完备、时机还不成熟，再等等才能进入工作流程。物业项目经理应该让这样的员工认识到，任何事都不可能做到尽善尽美，因此每个人都应该对自己的能力和工作流程有一个正确的估计，不要自视太高，也不要自卑，工作既不用苛求完美，也不能疏忽大意。

　　把大目标分成小目标

　　很多人之所以拖沓，是因为工作项目太庞大或者工作目标太笼统、抽象，无从下手。在这种感觉下，很多人就会放任自流，将工作一天天地拖延下去。这时候，物业项目经理可以要求员工将大项目分成一个个的小目标，然后做出具体的工作计划，按照计划去完成一个个小目标。在小目标实现过程中，物业项目经理还可以适时给予员工一些奖励，以激励对方不断向大目标迈进，这样一来工作拖延的问题也就自然而然地解决了。

　　尽量消除干扰因素

　　有研究发现，互联网已经成为很多职员工作效率低、工作拖延的一个重要原因。这些员工情愿花大量的时间和精力漫无目的地浏览网页和手机网页，甚至有时候只是盯着网页发呆而已，也不愿集中注意力尽快投入到工作中去。物业项目经理应该针对这一情况，约束员工对互联网的沉迷。

　　紧迫感有助于执行

　　通常说来，当人们对一件事情失去信心的时候，对于这件事情的紧迫感也会随之减退。更让人担心的是，他们已经学不会改进，离绝望也只有一步之遥了。

　　每一个团队都有自己的团队文化和独特的管理风格，要制定适合自己团队的改革方案，培养员工紧迫感，才能事半功倍。

篇3：做好一名合格的物业项目经理小秘方

　　做好一名合格的物业项目经理小秘方

　　懂得多

　　不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对管理处主任的专业知识、管理技能和经验要求比较高。在熟悉物业管理行业法律法规的前提下，我们的管理干部对所管理的物业项目所涉及的专业(如行政管理、领导艺术、安全管理、环境管理、建筑工程、机电工程、智能化高科技、财务管理等)均有一个全面的了解，能更好地组织各专业人员完成项目管理的工作。

　　领得好

　　1、以模范者的姿态领导。孔子曰：“政者，正也;其身正，不令也行;其身不正，虽令不行。”我们的管理干部身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩;反之，自己所负责的组织必然是有令不行，一溃千里。

　　2、以鼓励者的姿态领导。我们的管理干部懂得下属的需求和意愿，善于肯定下属的成绩，并创造条件帮助下属解决困难和矛盾，以形成坚不可摧的团队合力。

　　3、以组织者的姿态领导。我们的管理干部为项目管理设定足够明确、清晰的目标，以便让每个下属都明白自己的工作任务;同时为确保工作任务能够有条不紊地执行下去，管理处主任还应抓好“控制”工作，做到“全盘操纵、事事受控、时时受控、人人受控”。

　　4、以指导者的姿态领导。我们的管理干部通过讲授、讨论、交流、考核等形式，对项目各部门主管、班组级以上人员，进行服务理念、岗位职责、工作流程、服务技能、紧急预案处理等培训指导，并由受训者对一线操作者进一步强化具体操作培训。

　　摸得热

　　要做好物业管理工作，知己知彼至关重要。我们的管理干部对自己组织的内部情况和业主(客户)的情况尽可能熟悉。知己，就要清楚自己和自己所负责组织的缺陷和劣势──这些缺陷和劣势往往是引起业主(客户)有效投诉的原因所在;知彼，就要通过“第一次温馨接触，第二次友情交往”的公关手段，以及走访、开座谈会等沟通渠道，全方位分析、了解业主(客户)的立场，通过有效的沟通和改进措施消除物业管理过程中的纠纷矛盾。

　　想得全

　　1、客户服务周全。服务是永恒的主题，我们的管理干部树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主(客户)的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主(客户)的生活品质和满意度。

　　2、内部服务周全。做好外部服务的前提是创造良好的内部服务环境。观察、了解一线员工工作、生活情况，改善一线员工的工作、生活环境，做到“寒冬送上温暖，酷暑送上清凉，节日送上祝福，遇难伸上援手”，解除员工的后顾之忧，确保员工工作的积极性和服务质量。

　　听得进

　　没有一个上下一心的团队在身后支持，没有广大业主的理解和认可，再能干的管理干部也不能独自撑起一个物业项目。我们管理干部平易近人，不摆架子;善于学习别人的长处、总结自己工作中的经验和教训，虚心听取下属及广大业主(客户)的反面意见，通过对别人的尊重以及自己虚心、认真负责的态度，不断提升自身的工作水平。

　　动得快

　　物业管理应该向效率要效益，我们的管理干部做到了“三快”、“四即时”。即：信息传递要快，做出反应要快，采取措施要快;“四及时”:报修派工要及时，到达现场要及时，处理问题要及时，事后回访要及时。

　　算得精

　　物业管理是一种保本微利的行业，应该向管理要效益。严格控制成本，详细测算管理服务成本，合理合法地依据合同进行物业经营并获取利润。我们的管理干部对每一笔开支的必要性和合理性作认真剖析，确保把钱用在点上;并懂得“变废为宝”、“循环利用”的技巧，以最大限度地减低管理运营成本。

　　看得远

　　我们的管理干部能够通过细节发现大问题，随时找出潜在利润和潜在风险，想方设法将风险转变成利润。他们和各个层次的人员、和各个职能部门打交道，通过沟通交流消除来自各方面的阻力，以充分发挥他们协调、监督、引导等促进社区和谐发展的各项功能的发挥，从而为物业项目管理营造良好的外部环境。

　　管理是基础，服务是本质，人才是支柱。海成物业坚持不懈地加强人才队伍建设，不断提高我们的管理与服务水平。

篇4：物业项目经理考核标准（办法）

　　物业项目经理考核标准具体的考核办法：

　　1. 每月考核一次，考核内容覆盖率75%以上。

　　2. 公司成立绩效考核小组，由各职能部门负责人及公司分管领导、主管领导组成，主管领导任组长。

　　3. 每月5号前统一汇总、审核、批准、公布、处置。

　　4. 本方案之第三条所例内容及标准，根据岗位职责及公司相关规定，是一位项目负责人必须要按时按量按质完成的工作，是否达标，是衡量项目负责人是否合格的唯一依据，因此，为有效的实施绩效考核，推动现场质量的全面提升，结合公司实际情况，对考核结果特制定以下条款，并严格执行。

　　(1) 管理人员工资构成(月工资总收入)=基本工资+绩效工资;绩效工资按月工资总收入的20%计算;但在本方案之第三条所例内容中第12项中，如有违反即按月工资总收入的30%计算，如发生该项中任何一件事实行为的，扣发当月全部绩效考核工资，并依据情节，按照公司其他相关规定及国家相关的法律法规，合并处置，并保留司法诉讼权。

　　(2) 本方案之第三条所例内容中1-10项，合计考核分为100分，月考核分达95分以上(含95分)发放当月全部绩效考核工资，95分以下、90分以上(含90分)，发放当月绩效考核工资的70%，90分以下、85分以上(含85分)，发放当月绩效考核工资的50%，85分以下扣发当月全部绩效考核工资。

　　(3) 全年如有4次月考核未能达标的(85分以下的)，不发年终经理奖励基金。

　　(4) 月度考核所有内容及标准是一个合格的项目负责必须要做好的工作，因此不涉及奖励，但在日常工作中表现突出的，公司将根据实际情况，参照管理制度、奖励条款给予奖励。

篇5：物业项目经理工作手册实操版(3)

　　物业项目经理工作手册实操版(3)

　　物业接管验收标准

　　土建类

　　1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工;在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。

　　2、物业管理各类用房(附件一)应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的《物业管理用房装修标准》(附件二);

　　3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭;

　　4、小区内设平面指引图;

　　5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求;住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置;并配置垃圾桶;标准层垃圾收集点(站)应安装水龙头，并设地漏;

　　6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号;

　　7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖;

　　8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁;应有标识牌;

　　9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米;

　　10、配电室应设计有独立值班室;

　　11、高层消防楼梯应增设扶手;消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关;

　　12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器;并有电梯的楼层显示。

　　13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头;

　　14、屋顶女儿墙上设固定挂钩(供清洗外墙吊绳用);

　　15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离;

　　16、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯;

　　17、大厦(小区)必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家具;

　　二、给排水

　　1、水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米;

　　2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟;

　　3、水泵房控制柜应与水泵隔离;

　　4、地面水池应设水位计;天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网;

　　5、应考虑空调的集中排水。

　　6、大厦(小区)地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。

　　7、所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　8、卫生间地漏要安装存水弯头。

　　三、电气

　　1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置;

　　2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜;

　　3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板;

　　4、所有设备房应有应急照明，通风设备;

　　5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏;

　　6、电梯已办理运行许可证;机房应安装通风降温设备;

　　7、配电柜上标识清晰;

　　8、所有电缆首尾端应接编号挂牌;

　　9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制;

　　10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表;

　　11、庭园照明宜采用自动控制(定时);

　　四、消防

　　1、消防控制中心应安装通风、降温设备;

　　2、地下室排风管应刷防火漆;

　　3、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话;

　　4、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话;

　　五、其他

　　1、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工。(参见附件一)

　　2、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。

　　3、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。

　　4、地下室出入口应设置防洪闸。

　　5、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。

　　6、机电设备配件、专用工具等应随同交付。

　　7、水池、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。

　　8、有关电抄表到户工作已完成。

　　9、上下水及室外排水畅通。

　　10、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。

　　11、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。

　　12、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。

　　13、儿童游乐设施：小区每5万平方米至少设1处;大厦每座塔楼设一处。

　　14、标识牌齐全。(见附件三)

　　15、车库内有各类指引标志、标示牌(自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等)、停车场反光镜、标线。

　　16、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。

　　17、所有设备房，各单元进口、仓库、车场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。

　　18、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。

　　19、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。

　　20、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。

　　21、停车场智能化系统完备。

　　22、小区安防设施及布置合理，无安全隐患和死角，管理区域内必须设立保安巡更系统。

　　23、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。

　　24、应将大厦(小区)水电费的用户名称改为万科物业**管理处。

　　六.发展商应移交的资料

　　(一)、产权资料

　　1、用地批准资料。

　　2、项目批准资料。

　　3、施工许可证。

　　4、用水、用电、用气指标批文。

　　(二)、技术资料

　　1、住宅区规划图、小区竣工总平面图。

　　2、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

　　3、单位工程竣工验收证明书。

　　4、地质勘探报告，沉降观察记录。

　　5、地下管网竣工图。

　　6、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告)，随机专用工具清单。

　　7、电缆铺设记录。

　　8、线路及电力电缆试验记录。

　　9、发电机、电动机检查试运转记录。

　　10、电气设备试验调整记录。

　　11、电气设备绝缘检查。

　　12、电气设备送电验收记录。

　　13、防雷接地电阻检测记录。

　　14、防雷引下线焊接记录。

　　15、水、卫生器具检验合格证。

　　16、通风机风量测量调整记录。

　　17、空调器性能测定调整记录。

　　18、环保达标验收许可证。

　　19、消防验收许可证。

　　20、房屋测绘验收资料。

　　21、房屋验收记录。

　　附件一：

　　有关物业管理用房面积的规定

　　面积=住宅区房屋总套数?户均人口数?人均管理用房面积系数

　　房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积(平方米)/100

　　户均人口数：暂为3.75人/户

　　人均管理用房面积系数：暂为0.035平方米/人

　　位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。

　　竣工日期：在向住户发钥匙前15天。

　　装修标准：参见〈物业管理办公用房装修标准〉。

　　有关居委会用房规定(政府文件)

　　面积：按10户1平方米标准考虑。

　　位置：与物业管理用房安排在一起。

　　竣工日期：同物业管理用房。

　　社区健康中心

　　100平方米左右。

　　管理处员工宿舍

　　面积：住宅区总建筑面积的2‰。

　　装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。

　　竣工日期：在向住户发钥匙前15天。

　　管理处员工食堂

　　住宅区面积 食堂面积

　　5万：50平方米

　　10万：100平方米

　　20万：150平方米

　　30万：200平方米

　　40万：250平方米

　　50万：300平方米

　　装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。

　　厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。

　　竣工日期：住宅区入住前15天。

　　商业用房

　　按总建筑面积的3‰(多层)、2‰(高层)的比例配备，此部分商业用房是划给物业公司的。

　　室内活动中心(免费场所)

　　住宅区 活动中心面积

　　5万平方米：60平方米

　　10万平方米：100平方米

　　10万平方米住宅区以上每增加10万平方米相应增加50平方米。

　　室外体育活动场所

　　如有规划指标，按规划指标，但不得低于以下标准：

　　(1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。

　　(2)20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。

　　(3)30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。

　　(4)40万平方米(包括40万以上)：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。

　　居民会所

　　30万平方米以(含30万平方米)住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。

　　附件二：

　　物业管理办公用房装修标准

　　为更好地贯彻执行《深圳经济特区住宅物业管理条例》及其配套实施〈细则〉，规范物业管理办公用房的装修行为，特制定本标准 。

　　一、开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：

　　1、地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。

　　2、墙面：国产乳胶漆墙面。

　　3、顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。

　　4、门：普通胶合板门、局部可用铝合金门。

　　5、窗：铝合金窗。

　　6、水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。

　　7、前台木制收银柜台、各办公房功能隔断(砖砌、木制或铝合金隔断)、木制住户钥匙柜、办公低柜等。

　　二、如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。

　　三、如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的费用。

　　附件三：

　　各类标识清单

　　“小区平面图” 大厦应设立名称标识牌、楼栋号、单元号、楼层号、门牌号、 “公布栏” “设施标识” “儿童娱乐设施使用说明标识” “单元防盗警示牌” “天台重地、非请勿进” “防烟门” “电梯机房” “ 如遇火警、请勿使用升降机” “严禁吸烟” “ 私家花园、闲人免进” “停车场标识” “车场防盗标识” “限速标识” “ 限高标识” “自行车停放点” “ 摩托车停放点” “ 禁止呜笛” “ 为了小区的宁静、请勿使用防盗报警器 ” “道路导向标识” “ 绿色生命、请勿践踏” “保障安全请勿跳水” “设备重地、非请勿进” “设备房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生活稳压罐” “消防稳压泵” “CO2室” “发电机房” “消防使用说明标识” “污水泵” “雨水泵” “消防专用工具箱” “消防专用工具柜” “各类仓库” “备用钥匙柜” “高压勿近、严禁烟火” “配电房” “低压控制柜” “变压器” “有人工作、严禁合闸” “儿童娱乐设施” “读感器” “泳池开放时间标识” “桌球室” “棋牌室” “舞蹈室” “乒乓球室” “男、女卫生间” “更衣室” “严禁烟火” “小心地滑” “健身房” “值班室” “生活垃圾收集点” “可回收垃圾收集点” “禁停” “油漆未干、请勿触模” “童车停放点” “消防疏散示意图” “管理处导示图” “弯道反光镜” “管理处标识” “消防接合器” “室外消防栓” “灭火器” “车库告示牌” (以上标识所需数量根据现场实际情况而定)。