太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则(2015)

　　市政府关于印发太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则的通知

　　(太政规〔20**〕1号)

　　各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：

　　经市政府第17次常务会议讨论通过，现将《太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　太仓市人民政府

　　20**年2月5日

　　太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则

　　第一章　总则

　　第一条 为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》、《苏州市住宅区物业管理条例》和《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规、规章和规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

　　本细则所称商品住宅专项维修资金(以下简称：维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，包括：业主分户维修资金，小区共有维修资金，电梯、消防设施设备专项维修资金。

　　第三条 本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。

　　第四条 市住房和城乡建设局是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的监督管理。市财政局、审计局负责对全市维修资金的管理、使用进行监督。市城市管理局受市住房和城乡建设局委托负责对小区共有维修资金的使用管理。市住房和城乡建设局所属的维修资金管理机构，具体实施维修资金的日常管理工作。

　　镇(区)人民政府(管委会)、街道办事处协助做好辖区内维修资金使用的指导和监督工作，可以委托居(村)民委员会具体实施。

　　第五条 镇(区)人民政府(管委会)应当保障维修资金监督管理所需的人员和经费。

　　第二章　交存

　　第六条 下列物业的业主应当按照本细则的规定交存业主分户维修资金：

　　(一)商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

　　(二)与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅;

　　(三)其他应当交存业主分户维修资金的房屋。

　　首期业主分户维修资金交存标准，按照产权登记的建筑面积计算，具体为：不配备电梯的房屋按照75元/平方米交存;配备电梯的房屋按照120元/平方米交存;住宅小区内单一产权，但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的独立式房屋，无论是否配备电梯，均按30元/平方米交存;半地下室(车库)、地下室(车库)，按照45元/平方米交存。

　　市住房和城乡建设局应当根据实际情况，适时合理确定首期业主分户维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。

　　第七条 除业主交存业主分户维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：

　　(一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%，但业主大会另有约定的，从其约定;

　　(二)业主分户维修资金增值(孳息)部分支付业主房屋分户帐滚存剩余的资金;

　　(三)共用设施设备报废回收的残值;

　　(四)人民防空工程平战结合提取的资金;

　　(五)业主共同决定，以及其他应当计入的资金。

　　第八条 新建商品住宅还应按规定设立电梯、消防设施设备专项维修资金，其来源由开发建设单位交存，交存标准：配置电梯的7层以下住宅按20元/平方米交存;7层及以上12层以下住宅按22元/平方米交存;12层及以上，并且建筑高度在100米以下住宅按24元/平方米交存;建筑高度在100米及以上的住宅，按建筑安装实际决算费用1%计算交存;配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防设施设备专项维修资金。

　　第九条 新建商品住宅，在申请房屋产权首次转移登记前，可以由开发建设单位代收代交，也可以约定由业主全额交存首期业主分户维修资金。原为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的房屋，因产权转移形成共用部位、共用设施设备的，相关业主在办理产权转移登记时交存业主分户维修资金。

　　业主委员会或者物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的30天内，将规定计入的款项交存至小区共有维修资金账户。

　　由开发建设单位交存的电梯、消防设施设备专项维修资金在商品房交付使用备案前向所在地维修资金主管部门一次交存完毕。

　　第十条 收缴维修资金，维修资金行政主管部门应当开具省财政厅统一监制的专用票据。

　　由开发建设单位代收代交业主分户维修资金的，开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的业主分户维修资金。开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取业主分户维修资金。

　　第十一条 业主分户维修资金属于交存该维修资金的业主所有。

　　小区共有维修资金属于小区全体业主所有。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金属于使用该电梯、消防设施设备的业主所有。

　　第十二条 在申请房屋产权首次转移登记时，申请人应当根据房产登记机构的要求，出具业主分户维修资金交存凭证。

　　第十三条 业主分户维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由小区业主大会依法决定。

　　本细则实施前，商品住宅已经出售但未建立业主分户维修资金的，应当补建。业主大会应当依法通过业主分户维修资金补建方案，由业主委员会组织实施，也可以委托物业服务企业实施。

　　相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建业主分户维修资金。对于未续交、补建的商品住宅，在办理房屋转移登记时由房产登记机构将该房屋未续交、补建业主分户维修资金的情况告知相关权利人。

　　第三章　管理

　　第十四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第十五条 业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代为管理。

　　维修资金行政主管部门通过竞争方式选择当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。

　　第十六条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。

　　业主大会依法决定自行管理维修资金的，由业主大会授权的业主委员会代为办理维修资金划转申请，并向维修资金行政主管部门提交以下资料：

　　(一)划转维修资金的申请书;

　　(二)业主委员会成立的备案文件;

　　(三)经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的业主大会自主管理维修资金的决议;

　　(四)业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等;

　　(五)业主大会依法确定的业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权的决议;

　　(六)业主大会依法通过的《维修资金管理规约》;

　　(七)业主委员会确定的维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明;

　　(八)需要提供的其他材料。

　　第十七条 维修资金行政主管部门在收到划转维修资金申请材料后，符合要求的，应当在30日内出具“维修资金专户开户证明”。

　　业主委员会持“维修资金专户开户证明”与专户管理银行签订委托管理合同，开设银行专户，并将开户情况书面通知维修资金行政主管部门。

　　维修资金行政主管部门应当在接到通知30日内，将该物业管理区域内维修资金余额，划转至业主委员会开设的维修资金专户，同时将有关账目等移交业主委员会。

　　第十八条 维修资金行政主管部门应当采用网上信息管理系统等管理手段，依法规范维修资金管理程序。

　　维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上信息管理系统，管理维修资金。

　　第十九条 业主分户维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账;未划定物业管理区域的以公安门牌为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。

　　小区共有维修资金，以物业管理区域或公安门牌为单位设账。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金按物业管理区域或公安门牌为单位设账，并按每幢设立明细账，以单元建筑面积核算到各单元。

　　第二十条 维修资金在保证正常使用的前提下，可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，仅限于购买一级市场国债，并持有到期。(具体办法由市住房和城乡建设局和市财政局另行制订)

　　禁止将用维修资金购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十一条 业主分户维修资金划转业主大会管理前，自存入银行专户之日起，维修资金行政主管部门应当每年至少一次结算分户利息。其中：当年交存的按照银行活期利率结算分户利息;交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入业主分户维修资金滚存、使用。

　　业主分户维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照银行结息的有关规定定期结算分户利息，分户利息转入业主分户维修资金滚存、使用。业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对业主分户维修资金账目。

　　小区共有维修资金自存入银行专户之日起，按照银行结息的有关规定定期结算利息，按小区转入小区共有维修资金滚存、使用。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金自存入银行专户之日起，按照银行结息的有关规定定期结算利息，按单元建筑面积转入各单元的电梯、消防设施设备专项维修资金滚存、使用。

　　第二十二条 业主转让房屋所有权时，业主应当向受让人出具业主分户维修资金证明，在房屋所有权转移登记后，其业主维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户，同时，该业主享受的小区共有维修资金和电梯、消防设施设备专项维修资金分配权益一并转移。

　　第二十三条 商品住宅小区灭失的，相关业主应当持本人身份证、产权注销登记证明等资料，向维修资金行政主管部门申请办理维修资金退付手续，并提取剩余的维修资金。小区部分商品住宅灭失的，相关业主应当持本人身份证、产权注销登记证明等资料，向维修资金行政主管部门申请办理维修资金退付手续，并提取剩余的业主分户维修资金。

　　第二十四条 维修资金行政主管部门应当提供维修资金网上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。

　　业主委员会应当每年至少一次向业主公布维修资金的交存、使用、增值收益和结存的情况。

　　业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十五条 维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合《中华人民共和国会计法》规定。

　　业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。

　　维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

　　业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理小区维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。

　　第四章　使用

　　第二十六条 业主分户维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的业主分户维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造;半地下室(车库)、地下室(车库)的业主分户维修资金，专项用于半地下室(车库)、地下室(车库)及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　小区共有维修资金，专项用于小区内共用部位和共用设施设备保修期满后无法正常使用且受益人为全体业主的维修，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯的更新改造和单幢大楼内消防设施设备的更新改造，日常维护不得使用。

　　第二十七条 维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十八条 维修资金使用，按照以下原则分摊：

　　(一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

　　(二)单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

　　(三)单幢房屋共用屋面(不含业主单独使用露台)的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　(四)单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　(五)与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊;其他性质的由相关业主按照各自拥有车库(位)建筑面积的比例共同分摊。半地下室(车库)、地下室(车库)的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。

　　(六)应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内支付;小区共有维修资金不足的，再动用业主分户维修资金，并由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　(七)电梯、消防设施设备更新改造费用，先在该电梯、消防设施设备专项维修资金中支付，电梯、消防设施设备专项维修资金不足的或未建立的，再动用业主分户维修资金，并由使用该电梯、消防设施设备的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　第二十九条 部分未交存业主分户维修资金或者续筹不足，发生应当分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。

　　已交存住房公积金的业主，在使用业主分户维修资金不敷支出时，其缺额部分经业主(含配偶)申请和住房公积金管理机构核准，可将其本人(含配偶)的住房公积金划转至业主分户维修资金账户。

　　第三十条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。

　　第三十一条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

　　第三十二条 需要使用维修资金的，由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。

　　第三十三条 申请使用业主分户维修资金按照下列程序办理：

　　(一)物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。

　　(二)使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。

　　(三)公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居(村)民委员会鉴证;未成立业主委员会的，直接由居(村)民委员会核实。

　　(四)申请人持相关材料向维修资金行政主管部门提出业主分户维修资金使用申请，由市维修资金行政主管部门受理及审核。

　　(五)符合业主分户维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具《太仓市商品住宅专项维修资金使用备案通知》(以下简称《备案通知》);不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

　　(六)申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施，并持相关材料申请结算业主分户维修资金。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算;业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。

　　(七)维修资金行政主管部门、业主委员会在受理业主分户维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转业主分户维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将业主分户维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的业主分户维修资金专户中扣减。

　　第三十四条 有下列情形之一的，申请人在制定使用业主分户维修资金方案、费用分摊清册并公示7天期满后，按照本细则第三十三条第四、五、六、七项的规定申请使用业主分户维修资金。

　　(一)单笔使用业主分户维修资金在2000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的;

　　(二)单笔使用业主分户维修资金在20000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过20元的。

　　第三十五条 有下列危及房屋安全情形的，且在先使用共有维修资金和电梯、消防专项维修资金不足的情形下，可以按照本细则第三十三条第一、四、五、六、七项的规定申请使用业主分户维修资金，并同步将使用方案、费用分摊清册公示不少于7天。

　　(一)电梯或属于小区管理范围的供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全，经有关主管部门或者其委托机构确认的;

　　(二)共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，经有资质的房屋安全鉴定机构出具证明的;

　　(三)因共用消防设施故障存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的;

　　(四)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形的。

　　申请人按照前款规定申请使用业主分户维修资金的，应当经业主委员会确认;没有业主委员会的，应当经当地居(村)民委员会鉴证确认。

　　第三十六条 申请使用小区共有维修资金一般按照下列程序办理：

　　(一)物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案。

　　(二)使用方案公示不少于7天，公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居(村)民委员会和城管部门鉴证;未成立业主委员会的，直接由居(村)民委员会和城管部门核实。

　　(三)申请人持相关材料向小区共有维修资金行政主管部门提出小区共有维修资金使用申请，并由市小区共有维修资金行政主管部门受理及审核。

　　(四)符合小区共有维修资金使用条件的，小区共有维修资金行政主管部门出具《太仓市商品住宅小区共有维修资金使用备案通知》;不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

　　(五)申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施，并持相关材料申请结算小区共有维修资金。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向小区共有维修资金行政主管部门申请结算;业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。

　　(六)小区共有维修资金行政主管部门、业主委员会在受理小区共有维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转小区共有维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将小区共有维修资金划转至相关维修单位。

　　第三十七条 申请使用电梯、消防设施设备专项维修资金的，参照第三十六条执行。

　　第三十八条 住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标方式选择维修队伍;使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理单位对工程进行监理;使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程编制预算和进行决算审价。

　　电梯更新应当以公开招标方式进行采购。

　　第三十九条 申请人按照本细则第三十八条聘请中介服务机构的，相关费用执行国家规定的服务收费标准，并可以在申请使用维修资金时一并提出。

　　市维修资金行政主管部门应当定期公布具有专业资质的中介服务机构名册库，供申请人随机抽选。

　　第四十条 申请人按照本细则第三十三条提出使用业主分户维修资金申请的，应当提交下列材料：

　　(一)维修和更新、改造方案，工程预算及费用分摊清册;

　　(二)业主书面确认结果表;

　　(三)业主分户维修资金使用公示;

　　(四)业主分户维修资金使用公示证明;

　　(五)业主分户维修资金使用备案申请表;

　　(六)物业管理服务合同;

　　(七)需要提供的其他材料。

　　按照本细则第三十四条提出使用业主分户维修资金申请的，申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项材料。

　　按照本细则第三十五条提出使用业主分户维修资金申请的，申请人应当提交第一款所规定的第一、三、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。

　　按照本细则第三十六条提出使用小区共有维修资金申请的，申请人应当提交下列材料：

　　(一)维修和更新、改造方案和工程预算;

　　(二)小区共有维修资金使用公示;

　　(三)小区共有维修资金使用公示证明;

　　(四)小区共有维修资金使用备案申请表;

　　(五)物业管理服务合同;

　　(六)需要提供的其他材料。

　　按照本细则第三十七条提出使用电梯、消防设施设备专项维修资金申请的，参照使用小区共有维修资金提交相关材料。电梯更新使用专项维修资金，需要委托国家认定的具有电梯检测、检验资质的机构对电梯更新的必要性进行评估;消防设施设备改造使用专项维修资金，需由公安消防部门出具证明。

　　第四十一条 通过维修资金使用备案后，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款结算的，应当提交下列材料：

　　(一)维修合同;

　　(二)发票;

　　(三)维修资金支取申请表;

　　需要招标的，应当提供中标通知书;需要监理、审价的，还应当提供监理、审价合同。

　　维修工程完工，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金尾款结算的，除提交前款所规定的第二、三项材料外，还应当提交下列材料：

　　(一)工程验收报告;

　　(二)决算费用分摊清册、公示、公示证明;

　　(三)实施监理、审价的项目，应当提供监理和审价报告。

　　第四十二条 维修资金行政主管部门对违反有关法律、法规、规章及本细则，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算申请，可以不予结算。

　　专户管理银行对违反有关法律、法规、规章及本细则，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算通知，应当拒付。

　　第四十三条 下列费用不得从维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

　　(五)业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用;

　　(六)其他不应当列支的情形。

　　第四十四条 业主大会依法制定并经维修资金行政主管部门备案的小区维修资金管理规约与本细则规定不一致的，从其约定。市维修资金行政主管部门应当依法制定规约示范文本。

　　第五章　责任和义务

　　第四十五条 维修资金行政主管部门、维修资金管理机构及其工作人员应当认真履行监督管理职责。

　　业主委员会、物业服务企业、开发建设单位应当严格遵守维修资金管理的法律、法规、规章及本细则的有关规定。

　　业主应当按照规定交存业主分户维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存业主分户维修资金、履行续交、补建义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成严重后果的，应当承担相应法律责任。

　　第四十六条 开发建设单位有违反本细则第十条规定，使用省财政厅统一监制专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金的，依法追究法律责任。

　　第四十七条 违反本细则规定，挪用维修资金的，应当按照相关法律、法规、规章进行处罚。

　　第六章　附则

　　第四十八条 经济适用房、单位集资合作建房、定销商品房和非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本细则执行。

　　第四十九条 本细则自20**年3月1日起施行。之前我市制定的涉及商品住宅专项维修资金的有关规定同时废止。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：河北省住宅专项维修资金管理实施细则（2011）

　　各设区市、县(市)住房保障和房产管理局、住房城乡建设局、财政局：

　　《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》已经审查通过，现予印发，请遵照执行。

　　附件：河北省住宅专项维修资金管理实施细则

　　二○一一年十二月二十六日

　　附件：

　　河北省住宅专项维修资金管理实施细则

　　第一章　总则

　　第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，制定本实施细则。

　　第二条 本省行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

　　本实施细则所称住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条 本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照 明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 省住房和城乡建设主管部门会同省财政部门负责全省维修资金的指导和监督工作。

　　设区市、县(市)人民政府房产行政管理部门(以下简称市、县房产部门)会同同级财政部门负责本行政区域内的维修资金的监督管理。

　　第二章　维修资金交存

　　第六条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。

　　住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

　　第七条 商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。

　　市、县房产部门应当合理确定、公布每平方米建筑面积应交存的首期维修资金交存的数额。

　　第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：

　　(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

　　第九条 由业主交存的维修资金，归业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有。

　　第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地市、县房产部门代管;已售公有住房归集的维修资金，由物业所在地市、县财政部门或者房产部门负责管理。

　　市、县房产部门、公有住房维修资金管理部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

　　开立商品住宅维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　出售的公有住房开立维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户帐。

　　第十一条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

　　(一)业主或业主委托代办的售房单位、公有住房售房单位到房屋所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门办理维修资金交存额核定登记;

　　(二)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门对交存人、房屋所在小区(项目)名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，向交存人、开户银行开具《住宅专项维修资金交存核定单》;

　　(三)业主或业主委托的售房单位、公有住房售房单位持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交存维修资金。

　　(四)专户管理银行、代收维修资金的售房单位应当出具由省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据。

　　开户银行收款后，应当向交存人出具财政部门统一监制的《住宅专项维修资金交存凭证》。

　　第十二条 应交存维修资金的住宅，在办理房屋所有权登记前，应当足额交存首期维修资金。未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得将房屋交付购买人。

　　新建房屋未竣工前，不得强行要求购房人预交维修资金。

　　第十三条 业主大会成立后，业主交存的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。经业主大会依法讨论决定划转的，按照下列程序划转：

　　(一)业主大会向市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发出书面通知，通知应当附具有关划转维修资金的决定、维修资金管理方案等有关证明、材料。

　　(二)业主大会应当开立维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　(三)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　经依法讨论决定继续由市、县房产部门代管或公有住房住宅维修资金管理部门负责管理的，业主大会向市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发出书面通知，市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门应当继续履行维修资金管理的相应义务。

　　第十四条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业素质。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门的监督。

　　第十五条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当在收到通知后60日内续交，续交后的维修资金金额应不少于首期交存额。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房产部门会同同级财政部门制定。

　　第十六条 商品住宅、售后公有住房未交存维修资金的，应当补交。

　　业主委员会有向业主催交维修资金的义务。

　　第三章　维修资金使用

　　第十七条 凡由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位负责维护管理的共用部位共用设施设备，由相关单位承担维修工程费用。

　　物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　楼房内共用部位和供楼房内全体业主共用的设施设备的维修费用由该楼房全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊;楼房内供部分业主共用的设施设备的维修费用由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

　　第十八条 物业服务企业应当每年定期对住宅共 用部位共用设施设备进行检查，根据检查结果制定下年度维修计划、编制费用预算。

　　第十九条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业或者相关业主，根据需维修和更新、改造项目的情况提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修理由、工程造价、涉及业主户数等。

　　(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，并确定具体办理维修资金使用手续的委托代理人。

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案;

　　(四)物业服务企业或者相关业主持下列材料，向所在地市、县房产部门申请资金支取;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请资金支取：

　　1、使用维修资金申请;

　　2、专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议;

　　3、委托办理维修资金使用事宜的委托证明、办理人身份证及复印件;

　　4、维修资金使用方案和维修施工合同;

　　5、维修费用分摊明细表。

　　(五)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后10个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。

　　(六)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　第二十条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案。

　　(二)由业主大会、相关业主依法通过使用方案;

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请列支;

　　(五)业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请，同意后报市、县房产部门备案。其中，动用公有住房维修资金的，还应当经公有住房维修资金管理部门审核同意。市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　(六)业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知;

　　(七)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条 发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：

　　(一)维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：

　　1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料，向所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门申请列支;

　　2、市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后3个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。

　　3、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后3个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　4、维修完毕后，应当依法履行有关程序或在相关范围内公告。

　　(二)维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：

　　1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料向业主委员会提出列支;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请列支;

　　2、业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请，同意后报市、县房产部门备案;动用公有住房维修资金的，经公有住房维修资金管理部门审核同意;市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　3、业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知;

　　4、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后3个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，市、县房产部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。

　　由市、县房产部门组织代修的，市、县房产部门可以安排物业服务企业或专业维修应急施工队进行紧急维修施工，组织协调解决维修中的有关事宜。维修费用在相关业主的维修资金和公有住房维修资金中分摊列支。项目维修资料应予保存。

　　第二十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十三条 在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和程序，将闲置资金用于购买一级市场国债。

　　利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　第二十四条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：

　　(一)维修资金的存储利息;

　　(二)利用维修资金购买国债的增值收益;

　　(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

　　(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章　监督管理

　　第二十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

　　第二十六条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。其中，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第二十七条 市、县房产部门，公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。公布内容应当包括：

　　(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　(三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

　　(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核;市、县房产部门，已售公有住房维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可 以要求专户管理银行进行复核;业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查 询。

　　第二十八条 维修资金管理使用，应当依法接受审计部门的审计监督;应当执行财政部门的财务管理和会计核算有关规定，接受财政部门对资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第二十九条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　第三十条 市、县房产部门、财政部门及其工作人员，公有住房出售单位，开发建设单位，物业服务企业或业主大会违反实施细则有关规定，按《住宅专项维修资金管理办法》规定予以处理。

　　第五章 附则

　　第三十一条本省行政区域内廉租住房、公共租赁住房维修资金的使用、管理，按照有关规定执行。

　　第三十二条 市、县房产部门会同同级财政部门可以依据本实施细则，制定本行政区域内维修资金管理具体实施意见。

　　第三十三条 本实施细则自20**年1月1日起施行，有效期为5年。1999年7月23日河北省建设委员会、河北省财政厅《关于转发建设部、财政部〈关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知〉的通知》(冀建房[1999]310号)同时废止。

篇3：杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(2015试行)

　　关于印发《杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)》的通知

　　各有关单位：

　　现将《杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)》印发给你们，请结合实际，认真组织学习和贯彻实行。

　　杭州市物业维修资金管理中心

　　20**年9月11日

　　杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)

　　第一条 为提高杭州市物业专项维修资金(以下简称维修资金)监管水平，增强维修资金使用安全，防范资金使用风险，维护业主权益，根据《杭州市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合实际，制定本实施细则。

　　第二条 因物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的需要，向杭州市物业维修资金管理中心(以下简称物业资金中心)申请使用维修资金的项目，应当接受审价机构的审价监督。

　　第三条 从事使用维修资金审价的审价机构，应当符合以下条件：

　　1.取得《工程造价咨询单位资质证书》;

　　2.从事五年以上工程造价咨询业务;

　　3.近三年在经营活动中无不良记录;

　　4.法律、法规等规定的其他条件。

　　第四条 由物业资金中心按照“公开、公平、公正”的原则择优建立使用维修资金审价机构库。

　　第五条 从事使用维修资金审价的审价机构，应当严格按照审价相关规定，通过实地现场踏勘、资料核对、价格核实等方式对使用维修资金的项目进行预(结)算审价，并出具相应的预(结)算审价报告。

　　第六条 对使用维修资金的项目，审价机构应当重点审核以下内容：

　　1.申请内容与实际使用是否一致;

　　2.项目中所涉及产生的费用是否必要、合理;

　　3.工程量、总价等是否真实、准确;

　　4.材料、人工等价格是否客观、公正;

　　5.法律、法规等规定的其他内容。

　　第七条 使用维修资金工程预算数额在一万元(含)以上的，应在项目施工前，由审价机构进行预算审价。

　　按简易程序申请使用维修资金的项目, 申报时由消防、质监管理部门在批复中明确消防、电梯维修工程的维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项。

　　第八条 使用维修资金工程结算数额在一万元(含)以上的，应在项目竣工验收后，由审价机构进行结算审价。

　　使用维修资金工程结算数额在一万元以下的，物业资金中心也可委托审价机构进行结算审价。

　　第九条 申请单位应在使用维修资金维修项目实施前，向物业资金中心提出确认审价机构的申请，并在审价机构库中随机抽取和委托确认审价机构，由其负责在委托期限内该申请单位的使用维修资金项目的预(结)算审价工作。审价费用由物业资金中心与审价机构进行结算。

　　已进行预算审价的维修资金使用项目，在委托期限内结算审价由原预算审价单位进行结算审价。

　　第十条 对需要进行预算审价的使用维修资金项目，申请单位应在项目征求业主意见前，向审价机构提交审价申请表、施工内容、工程预算方案及资金申请额等申请材料。

　　对需要进行结算审价的使用维修资金项目，申请单位应在项目竣工验收后向审价机构提交审价申请表、施工承包合同、工程结算书、工程联系单、验收合格证明等申请材料。

　　第十一条 审价机构收到申请材料后，应书面与物业资金中心进行联系确认。符合审价条件的，审价机构应在5个工作日内出具预(结)算审价报告。不符合审价条件的，审价机构应在2个工作日内将审价申请退回申请单位，并书面说明退回原因。

　　第十二条 申请单位要主动配合审价机构进行审价活动，在收到审价机构出具的初步预(结)算审价意见后，应在2个工作日内向审价机构提交书面反馈意见。逾期未书面反馈意见，审价单位可直接出具预(结)算审价报告。

　　第十三条 物业资金中心应根据预(结)算审价报告拨付相关费用：在审价预算额度范围内拨付百分之五十的费用;在结算审价额度范围内拨付费用的余额。

　　第十四条 审价机构应当严格按照审价相关规定进行审价，并对审价报告的客观性、准确性、真实性等承担相关法律责任。对审价过程中发现存在违反国家相关法规的情形，应当及时向物业资金中心报告。

　　第十五条 审价机构应做好台账记录，包括收取的资料、现场踏勘记录、现场照片等，并接受相关业主及业主委员会的查询。

　　第十六条 同一物业管理区域的同一类型使用维修资金项目，应统一申报、集中审价。

　　物业服务企业应建立物业共用部位、共用设施设备标志档案，记录物业共用部位、共用设施设备的运行、检查、维修、保养等内容，并按年度做好物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造计划。

　　第十七条 物业资金中心应会同申请单位，对审价机构库实行动态管理，并建立考评机制，检查和考评参与审价的审价机构的质量和效率。检查考评情况作为动态管理的主要依据，并可将考评情况向相关行业主管部门进行通报。

　　第十八条 审价机构参与的审价项目存在服务质量不高或重大质量问题的，由物业资金中心提出限期整改要求。在限期内整改不合格的单位，物业资金中心应取消其审价资格，且5年内不能参与杭州市使用维修资金审价工作，并可告知相关行业主管部门。

　　第十九条 违反本实施细则，未能按照规定进行预(结)算审价的使用维修资金项目，物业资金中心将不予拨付相关费用。

　　对存在未按相关法律法规进行审价或截留、挪用、侵占维修资金等违法行为的，由申请单位和责任人承担相应法律责任。

　　第二十条 本实施细则适用于在杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区五城区。其他各区、县(市)可参照执行。

　　第二十一条 本实施细则自20**年11月1日起实施。

　　第二十二条 本实施细则由杭州市物业维修资金管理中心负责解释。

篇4：惠州市住宅专项维修资金管理实施细则（2014）

　　惠州市人民政府办公室关于印发《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

　　惠府办〔20**〕16 号

　　各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》业经十一届 65次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市房管局反映。

　　惠州市人民政府办公室

　　20** 年 6 月 4 日

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及国家原建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第 165 号)等有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住宅专项维修

　　资金的缴存、使用、管理和监督，适用本细则。

　　(一)本细则所称住宅专项维修资金，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　(二)本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　(三)下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：

　　1. 居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。

　　2. 居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。

　　3. 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

　　第三条 下列物业的业主应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金：

　　(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

　　(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住宅的，售房单位应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金。

　　第四条 业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

　　第五条 住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第六条 市房产主管部门会同市财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监管工作。

　　第二章 住宅专项维修资金缴存的主体、标准和时间

　　第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定缴存住宅专项维修资金。

　　(一)取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金的住宅小区(含商住大厦等)，购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。

　　属预售房的，在办理商品房预售登记收件前缴存;属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存。

　　开发建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存住宅专项维修资金收据。市、县(区)房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验缴存住宅专项维修资金收据。

　　(二)自本细则实施之日起，商品房屋买受人应缴交的住宅专项维修资金由开发建设单位先全额预垫缴存，后由商品房屋买受人向开发建设单位全额缴纳。凡申请预售商品房的，在办理物业前期登记前，住宅专项维修资金由开发建设单位预交到专户管理银行。拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的住宅专项维修资金预缴存至专户管理银行。

　　开发建设单位与买受人签订《商品房买卖合同》时，应当约定住宅专项维修资金依法由买受人缴存，并应当出示已垫缴住宅专项维修资金的凭证，向买受人收回已垫缴的住宅专项维修资金。

　　房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　第八条 售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。

　　(一)业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的 2%计算缴存。缴存时间为办理产权证前。

　　(二)售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。缴存时间为售房单位在收到售房款之日起 30 日内到委托银行缴存。

　　第九条 留用、空置的房屋满一周年后 30 天内，建设单位应当缴交住宅专项维修资金，空置的房屋出售时，购房户不再缴纳首期住宅专项维修资金。

　　实行回迁安置、异地安置的被拆迁户，住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴交，没有约定的由被拆迁安置户缴交，缴交时间为在迁居安置之日前缴存。

　　第三章 住宅专项维修资金使用的原则、程序和分摊列支方法

　　第十条 住宅专项维修资金的使用应当遵循专款专用，业主决策，政府监督和方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，专项用于物业保修期满后的住宅共用部位、设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十一条 物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的，住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定，存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修;不及时维修的，物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。物业服务企业应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布。

　　第十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

　　(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过使用建议。

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

　　(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业所在地房产主管部门申请列支;其中，动用公有住宅专项维修资金的，向负责管理公有住宅专项维修资金的部门申请列支。

　　(五)经房产主管部门或负责管理公有住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至物业维修单位。

　　第十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

　　(二)业主大会依法通过使用方案。

　　(三)物业服务企业组织实施使用方案。

　　(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

　　(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报房产主管部门备案;动用公有住宅专项维修资金的，经物业所在地房产主管部门审核同意;房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

　　(六)业主委员会、物业所在地房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业或业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)或居民委员会，同时报告所在地房产主管部门。

　　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住宅的，应当从公有住宅专项维修资金中列支。

　　发生危及房屋安全等紧急情况的情形为：

　　(一)屋面防水损坏严重造成渗漏。是指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的。

　　(二)电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的。

　　(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断。是指高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的。

　　(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全。是指楼体单侧外立面已经出现脱落，且有继续脱落危险的趋势，已经脱落及有继续脱落危险的面积达到 20%以上。

　　(五)消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行。是指消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。安全监控系统出现功能障碍，是指严重出现或意外灾害造成功能障碍，无法进行有效的监控。

　　(六)其它严重危及房屋和人身财产安全的情形：

　　1. 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　2. 小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　3. 小区内非经营性公共娱乐设施(含儿童娱乐设施)严重损坏，危及人身财产安全的。

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报房产和财政部门审查核准后办理列支手续。

　　第十五条 住宅共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　1.用于涉及整个物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主包括开发建设单位自用、出租的房屋，受益的幼儿园、学校、街道社区等房屋但不包括开发建设单位给全体业主留用的物业管理用房及共用设施设备用房，按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　2. 用于两个或两个以上物业管理区域共用部位、共用设施维修和更新、改造费用，由各自物业管理区域的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例共同承担。

　　3.用于涉及单栋共用部位、共用设施设备的，由该栋房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　4.用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　5.在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　6.开发建设单位尚未售出及留用的房屋应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊。

　　(二)售后公有住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住宅售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　(三)售后公有住宅与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住宅应分摊的费用，按本条第二项规定办理。

　　第十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住宅的，开发建设单位或者公有住宅单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第十七条 因对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，使用住宅专项维修资金的，先以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定分摊到各相关物业，以每平方米所分摊金额核算;再以受益的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;其中，应由业主承担的从受益业主账户中列支分摊。

　　第十八条 因对已购公有住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，使用住宅专项维修资金的，也是以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定进行分摊到各相关物业，以每平方米所分摊金额核算;列支分摊的方法是按照业主和售房单位缴存住宅专项维修资金的比例，分别从受益业主和售房单位的住宅专项维修资金账户中列支。

　　第十九条 住宅共用部位、共用设施设备在保修期内应由建设单位承担的维修和更新、改造费用由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第二十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任依法应由相关单位承担的，所需费用不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第二十一条 依法属于物业服务费用支出范围的住宅共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用住宅专项维修资金。

　　第二十二条 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用

　　设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第二十四条 对物业进行维修、更新和改造的施工单位，原则上应选聘具有专业资质的施工单位，有条件的可以聘请监理单位实施监理，费用计入维修、更新和改造成本。不聘请监理单位的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主自行组织监理。

　　实施物业管理且成立业主委员会的，对全体业主或部分业主共有的共用部位、共用设施进行维修和更新、改造的，由物业服务企业提出住宅专项维修资金使用计划，经业主委员会批准后，书面征求涉及的业主意见，经具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。实施物业管理但未成立业主委员会以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住宅，由物业服务企业或者房屋管理单位提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。

　　已成立业主委员会但没有聘用物业服务企业的小区，由业主委员会提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。

　　未实施物业管理和没有房屋管理单位，也没有成立业主大会选举业主委员会的，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。

　　第四章 住宅专项维修资金续筹

　　第二十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足，或者低于首期应缴存额 30%(含等于 30%)的，业主应当及时续缴。

　　第二十六条 续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹后的住宅专项维修资金余额不得少于首次缴存的金额。

　　(一)已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送房产主管部门备案。

　　(二)未成立业主大会、已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位(包括专业服务公司)做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意，并报送房产主管部门备案后决定。

　　(三)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出续缴方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意，并报送房产主管部门备案后决定。

　　第五章 住宅专项维修资金的监管

　　第二十七条 住宅专项维修资金应当统一由市、县(区)人民政府房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行，并由房管和财政部门统筹安排合理增值。

　　缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息。住宅专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。

　　住宅专项维修资金收益的具体使用管理办法由市房产主管部门会同市财政主管部门按照有关规定另行制定。

　　第二十八条 住宅专项维修资金核算账户的设立。市房产主管部门设立总账户，按物业管理区域(项目)为单位设账，实行四级账户核算。总账户为一级核算，每个物业管理区域(项目)设立二级核算，每一幢楼设立三级核算，每个业主设立四级核算。业主个人缴存的住宅专项维修资金核算到户;公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金按售房单位设账，按幢(栋)分账核算。

　　第二十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债或者转存定期存款，确保维修资金的保值增值。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主缴存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意，并报房产主管部门备案后，由业主大会办理购买手续;未成立业主大会，住宅专项维修资金仍由房产主管部门代管的，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3以上业主同意后，由房产主管部门办理购买手续。

　　利用从公有住宅售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系， 报经同级财政部门同意后，由房产主管部门办理购买手续。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　(一)住宅专项维修资金的存储利息。

　　(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。

　　(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

　　(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第三十一条 房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到房屋权属登记机构办理注销手续，并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。个人缴存的返还给个人;公有住宅售房单位缴存的按账面余额返还原售房单位;售房单位不存在的，按财政隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理，并办理账户注销手续。

　　第三十二条 业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时有效的权属证明到物业所在地的房产主管部门办理户名变更手续。

　　第三十三条 房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布下列情况：

　　(一)住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况。

　　(三)业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。

　　(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住宅售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十四条 专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住宅售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十五条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十六条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。

　　市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第三十七条 未成立业主大会的，业主缴存的住宅专项维修资金，由市、县(区)人民政府房产主管部门代管，并接受同级财政、审计部门的监督。

　　第三十八条 成立业主大会的，住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定，并接受市、县(区)人民政府审计、财政和房产主管部门的监督。

　　住宅专项维修资金原则上不再从原先由市、县(区)人民政府房产主管部门委托指定代收的商业银行转存到其它商业银行。

　　第三十九条 公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金，由市、县(区)人民政府房产主管部门会同财政部门代管。

　　第四十条 住宅专项维修资金缴存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

　　市房管、财政部门以及住宅专项维修资金专户银行应当建立和完善各项资金归集、使用、管理制度，开发设置快捷方便的住宅专项维修资金自动查询系统、主动接受业主监督。

　　第六章 相关责任

　　第四十一条 违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第 165 号)第三十七条的规定，由县级以上地方人民政府房产主管部门或者同级人民政府财政部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，处挪用金额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条 公有住宅售房单位未按本细则规定缴存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正。

　　第四十三条 一次性全额付款或分期付款购房的业主，住宅专项维修资金缴交凭证作为办理房屋所有权证书的条件之一。住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，房产主管部门不予发放房屋所有权证书。

　　第四十四条 按揭购房的，购房人必须按本细则的规定缴存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金缴存凭证作为放贷银行办理抵押贷款条件之一。

　　按揭购房的，住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，房产主管部门不予发放房屋他项权证书。

　　第四十五条 住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。

　　住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住宅售房单位不得将房屋交付给购买人。

　　未缴住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的，由建设单位或者公有住宅售房单位负责缴交。事后建设单位或者公有住宅售房单位可向本单位相关责任人追缴。

　　第四十六条 住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第 427 号)的有关规定予以处理。

　　第七章 附 则

　　第四十七条 住宅专项维修资金的缴存、使用、退还、单元户名变更等流程及方式，由市房产主管部门另行制定。

　　第四十八条 每平方米住宅建筑安装工程造价由市、县(区)政府规划建设主管部门定期核定公布。

　　第四十九条 本细则实施前，未建立住宅专项维修资金制度的旧小区，条件成熟并经业主大会通过可按下列方式归集住宅专项维修资金：

　　(一)由物业服务企业，或业主委员会，或物业管理单位到房产主管部门开设住宅专项维修资金监管账户。

　　(二)业主按各自拥有物业建筑面积随物业服务费每月每平方米 0.5 元的标准缴存住宅专项维修资金，统一由业主委员会缴存到住宅专项维修资金监管账户。

　　(三)小区公共部分经营及各类广告收益，扣除必要的管理成本后剩余部分，作为整个小区的住宅专项维修资金共同存入监管账户。

　　(四)经整个小区专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意的其它收益，也可作为住宅专项维修资金共同存入监管账户。

　　本细则实施之日前已售公有住宅专项维修资金的补交办法根据国家、省的有关规定另行制定。

　　第五十条 本细则自发布之日起施行，有效期 5 年。

篇5：湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则(2015)

　　湛房〔20**〕95号

　　湛江市房产管理局湛江市财政局关于印发《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

　　各区房产管理局、各商业银行、房地产开发企业、物业服务企业：

　　《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》业经市政府批准，现印发给你们，请贯彻执行。

　　附件：湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则

　　湛江市房产管理局 湛江市财政局

　　20**年9月30日

　　附件：

　　湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则

　　第一章总则

　　第一条为了加强我市市区住宅专项维修资金的管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和原建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条本市市区商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

　　第三条本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：

　　1.居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。

　　2.居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。

　　3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

　　第四条住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条市房产主管部门会同市财政主管部门负责本市市区住宅专项维修资金的指导和监管工作。

　　市人民政府其他有关部门依法负责与住宅专项维修资金有关的监督管理工作。

　　第二章交存

　　第六条下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：

　　(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

　　(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

　　第七条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

　　第八条业主交存住宅专项维修资金包括分期和日常交存。

　　日常交存的住宅专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当将代收的维修资金存入住宅专项维修资金分户账中。业主也可以凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。

　　第九条商品住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定交存住宅专项维修资金。属预售房的，在办理预售商品房合同备案前交存;属现房销售的，在办理房屋初始登记前交存。

　　(一)20**年2月1日(《住宅专项维修资金管理办法》施行之日)以前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，业主按以下标准交存：

　　1.不配备电梯的住宅按0.1元/平方米.月;

　　2.非住宅及配备电梯的住宅统一按0.15元/平方米.月;

　　3.之前已按合同约定收取比例的执行到合同期满。

　　(二)20**年2月1日(含当日)后取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金账户的住宅小区(含商住大厦等)，业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为上三年度本市市区住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。首期交存标准：

　　1.不配备电梯的住宅按44元/平方米;

　　2.非住宅及配备电梯的住宅统一按68元/平方米。

　　购房人在办理商品房买卖合同备案时，应提交已在委托银行交存住宅专项维修资金缴款单。市区房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验交存住宅专项维修资金收据。

　　住宅专项维修资金的交存标准，可根据本市市区社会经济发展情况的变化作适当调整。

　　房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。在办妥房屋所有权转移手续后，新业主可凭本人身份证和房屋产权证单方到专户管理银行办理维修资金过户手续。

　　第十条出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。

　　(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，交存标准为每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按照当地房改成本价的2%计算。交存时间为办理产权证前。

　　(二)售房单位交存住宅专项维修资金的标准，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交存到专管账户。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。

　　第十一条尚未出售的商品房及开发建设单位自留房的首期住宅专项维修资金，开发建设单位在办理初始登记时交存。

　　回迁安置房的首期住宅专项维修资金，由开发建设单位和被拆迁安置户协商约定交存;没有约定的,由被拆迁户按本细则标准交存。交存时间为办理产权证之前。

　　第十二条业主分户账面住宅专项维修资金不足，或者低于首期应交存额30%(含30%)的，应当及时续交。

　　(一)成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，并报送房产主管部门备案。

　　(二)未成立业主大会，已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位(包括专业服务公司)做出方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。

　　(三)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由业主(或业主代表)提出续交方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。

　　第三章使用

　　第十三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人及负担人相一致的原则，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十四条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　用于涉及整个物业区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的，由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，按本条第二项规定办理。

　　第十五条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案，并将有关资料在小区内公示不少于5个工作日。

　　(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议和方案。

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案，并与施工单位签订专项维修工程施工合同。

　　(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产主管部门申请列支。

　　(五)市房产主管部门审核后将拟同意的批复和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第十七条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)业主委员会会同物业服务企业或者相关业主对维修项目进行现场察看，确认属于维修资金使用的范围。物业服务企业或者相关业主提出使用方案，并在小区内公示不少于5个工作日。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

　　(二)业主大会依法通过使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签署确认同意才能生效。

　　(三)物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案，并与维修单位签订专项维修工程的施工合同。

　　(四)物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，业主委员会应当自收到有关材料之日起5日内书面答复。

　　(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产主管部门。房产主管部门将拟同意备案和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后同意备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经市房产主管部门审核同意;市房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

　　(六) 市房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第十八条物业保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备存在安全隐患，经相关部门、机构进行鉴定并出具鉴定报告，要求相关业主或者业主委员会限期实施整改，但逾期不实施整改的，市房产主管部门应当依程序组织代修，并按规定申请列支住宅专项维修资金。维修费用由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将鉴定结果、技术规范和专项维修费用的列支情况向业主公告。

　　第十九条发生危及房屋安全和公共安全等紧急情况，需要立即抢修的，物业服务企业、业主委员会应当及时书面报告市房产主管部门，并立即进行抢修，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住宅的，应当从公有住房专项维修资金中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。

　　发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况，使用住宅专项维修资金的，不需住宅专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。

　　发生本条第一款情况后，物业服务企业或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造的，市房产主管部门应当组织代修。

　　第二十条申请使用住宅专项维修资金的物业服务企业或相关业主，应当提交下列材料：

　　(一)使用住宅专项维修资金备案申请书;

　　(二)物业服务企业或相关业主在小区内公示维修内容、施工方案和报价单，提供公示图片;

　　(三)已成立业主委员会的出具业委会的审核同意意见书;

　　(四)经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意使用住宅专项维修资金的征求意见表;

　　(五)同意使用住宅专项维修资金的业主户数和面积的统计表;

　　(六)发票;

　　(七)与维修单位签订的维修工程协议书;

　　(八)提供维修工程竣工验收报告。

　　第二十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　(一)在保修期内，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用由建设单位承担;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第四章监管

　　第二十二条住宅专项维修资金统一由市房产主管部门代管。

　　市房产主管部门应当委托所在地商业银行，作为本市市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　开立公有住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

　　第二十三条住宅专项维修资金自存入专户之日起按银行活期利率计息，利息计入业主分户账户。

　　第二十四条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债或银行定期存款，以确保住宅专项维修资金的保值增值。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十五条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　(一)住宅专项维修资金的存储利息。

　　(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。

　　(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

　　(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第二十六条尚未交存住宅专项维修资金的，由市房产主管部门依法组织清缴。

　　第二十七条房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到市房产主管部门办理注销登记手续，并办理住宅专项维修资金房屋分户账户余额退还手续。个人交存的返还给个人;公有住房售房单位交存的按账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照其财务隶属关系，收缴同级国库，并办理账户注销手续。

　　第二十八条市房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

　　(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况;

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十九条专户管理银行应当每年至少一次向市房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

　　市房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十一条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

　　市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第三十二条住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，按照国家、省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　第五章相关责任

　　第三十三条业主申请房屋所有权初始登记时，应当提交住宅专项维修资金交存凭证。

　　业主申请办理房产转让、租赁和抵押登记等手续时，也应当提交住宅专项维修资金交存凭证。对已建账交存住宅专项维修资金的小区，业主持有房屋权属证书，但未交存或欠交住宅专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理该房产的相关手续。

　　第三十四条公有住宅售房单位未按本细则规定交存住宅专项维修资金及不按规定分摊尚未售出房屋维修、更新和改造费用的，由市财政部门会同市房产主管部门责令限期改正。

　　第三十五条未按有关规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位将房屋交付购买人的，由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以3万元以下的罚款。

　　开发建设单位未按有关规定分摊尚未售出商品住宅的维修、更新和改造费用的，由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以1万元以下的罚款。

　　第三十六条开发建设单位和物业服务企业违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由市房产主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。

　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　业主委员会侵占和挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门责令纠正，并依法追回挪用的住宅专项维修资金。造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究有关责任人员的刑事责任。

　　第六章附则

　　第三十七条办理住宅专项维修资金的交存、使用、退还、单元户名变更等手续的流程和方式，按照市房产主管部门规定执行。

　　第三十八条每平方米住宅建筑安装工程造价由市建设主管部门定期核定公布。

　　第三十九条未建立住宅专项维修资金制度的小区，经业主大会通过可按日常交存标准归集住宅专项维修资金。

　　第四十条本实施细则由市房产管理局负责解释。

　　第四十一条本实施细则自20**年11月1日起施行，有效期5年。