太仓市物业服务收费管理实施细则(2015)
太仓市物业服务收费管理实施细则(20**)
第一章 总 则
第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
第五条市物价局会同市城管局负责本市物业服务收费的监督管理工作。
第二章 物业公共服务收费管理
第六条本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的菜单式收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。市物价局应当会同市城管局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20%。
市物价局应当会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。
第八条新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。
通过招投标方式的，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案：
(1)市城管局出具的物业服务合同备案证明;
(2)市城管局出具的中标证明;
(3)开发建设单位出具的中标通知书;
(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;
(5)招标文件、投标文件;
(6)前期物业管理委托合同。
通过协议方式的，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案：
(1)市城管局出具的物业服务合同备案证明;
(2)前期物业管理协议选聘审批表;
(3)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;
(4)前期物业管理委托合同。
市城管局应当将备案的有关情况通过网站等形式公示。
新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。
前期物业管理期间变更物业服务企业的，或同时物业服务收费标准发生变化的，应向市城管局和市物价局备案。
第九条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费收费标准因服务成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在镇(区、街道办)物业管理办公室组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十条非普通住宅(含各类别墅、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区、高级公寓等)和办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。
第十一条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条物业公共服务费一般由下列因素构成：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;
(3)清洁卫生费用;
(4)绿化养护费用;
(5)秩序维护费用;
(6)物业服务企业办公费用;
(7)物业服务企业的固定资产折旧;
(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)管理费分摊(酬金制不含此项);
(10)经业主大会同意的其他费用;
(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十三条住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，车库不收取公共服务费(改变用途的除外)，计入房屋所有权证登记面积的阁楼和储藏室分别按规定标准的70%收取公共服务费;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十五条物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
第十六条新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
第十七条物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。
第三章 汽车停放收费管理
第十八条汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：
(1)管理服务人员费用;
(2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;
(3)清洁卫生费用;
(4)秩序维护费用;
(5)法定税费等。
车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第十九条住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。市物价局应当会同市城管局，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。
第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。
第二十二条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件二。
第二十三条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件二。
利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。
第二十四条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车;业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家、环卫等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。
第四章 其他服务收费管理
第二十五条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。
特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十六条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
第二十八条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
物业服务企业可以按照约定向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。
第二十九条装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。初次装潢按住宅建筑面积计收，每平方米3元。二次装潢按吨计量收取，由环卫部门上门收取。
第三十条物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为每车配置1张出入证(卡)。
物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。
第三十一条利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
第五章 行为规范
第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(区镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三十三条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、市城管局、市物价局的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。
第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、镇(区、街道办)物业管理办公室及社区居民(村民)委员会的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。
第三十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
第三十六条物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。
物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第三十七条物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第六章 监督管理
第三十八条市物价局应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照市物价局的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
市城管局应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。
市城管局应当会同市物价局，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。
物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第三十九条市物价局和市城管局应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚。
(一)超出政府指导价收费标准的;
(二)不按照规定提供服务而收取费用的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制或变相强制服务并收费的;
(五)接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;
(六)不按规定实行明码标价的;
(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;
(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十条市物价局、市城管局未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的，由上级物价部门、城管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章 附则
第四十一条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
第四十二条服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
第四十三条本细则由市市物价局会同市城市管理局在各自职权范围内负责解释。
第四十四条本细则自20**年9月1日起执行，《关于印发太仓市物业收费管理实施细则的通知》(太政规〔20**〕8号)同时废止。
附件1
太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格
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等级 |
基准价格 （元/月.平方米） |
等级 |
基准价格 （元/月.平方米） |
等级 |
基准价格 （元/月.平方米） |
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一级 |
0.25 |
二级 |
0.45 |
三级 |
0.65 |
|
四级 |
0.85 |
五级 |
1.05 |
六级 |
1.25 |
|
七级 |
1.45 |
注：
1.上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费用。
2.普通住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》实施。
3. 普通住宅小区建筑面积5万平方米(不含5万平方米)以下的，其普通住宅物业公共服务收费等级基准价格按《太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格》上浮10%执行。
4.普通住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定期公布。
附件2
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太仓市住宅小区停车服务收费标准 |
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类别 |
汽车停放费 （元/月） |
车位租金 （元/月） |
备注 |
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小 型 车 |
业主共有室外车位 （室外道路停车） |
100 |
0 |
上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 |
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业主专有室内车位 （购买车位） |
50 |
0 |
上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 |
|
|
专有室内车位、人防工程室内车位 （租用车位） |
50 |
200 |
上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 |
|
|
业主专有室内车库 （住宅自带车库） |
0 |
|
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机械架空式车位 |
100 |
150 |
上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 |
|
|
临时停车 |
进入小区临时停车,二小时（含二小时）内不收费；超过二小时（不含二小时），2元/次；超过四小时（不含四小时），4元/次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。 |
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室外 共用车棚 |
室内 共用车库 |
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物业管理区域内集中停放看管的摩托车及非机动车 |
摩托车、助力车、电瓶车 |
每月每辆8元 |
每月每辆10元 |
为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取 |
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自行车 |
每月每辆3元 |
每月每辆5元 |
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注：其它车型机动车停车服务收费标准由业主或业主委员会与物业企业协商确定。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：河北省住宅专项维修资金管理实施细则（2011）
各设区市、县(市)住房保障和房产管理局、住房城乡建设局、财政局：
《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》已经审查通过，现予印发，请遵照执行。
附件：河北省住宅专项维修资金管理实施细则
二○一一年十二月二十六日
附件：
河北省住宅专项维修资金管理实施细则
第一章 总则
第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，制定本实施细则。
第二条 本省行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。
本实施细则所称住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照 明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 省住房和城乡建设主管部门会同省财政部门负责全省维修资金的指导和监督工作。
设区市、县(市)人民政府房产行政管理部门(以下简称市、县房产部门)会同同级财政部门负责本行政区域内的维修资金的监督管理。
第二章 维修资金交存
第六条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。
住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。
第七条 商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。
市、县房产部门应当合理确定、公布每平方米建筑面积应交存的首期维修资金交存的数额。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
第九条 由业主交存的维修资金，归业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于售房单位所有。
第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地市、县房产部门代管;已售公有住房归集的维修资金，由物业所在地市、县财政部门或者房产部门负责管理。
市、县房产部门、公有住房维修资金管理部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。
开立商品住宅维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
出售的公有住房开立维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十一条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。
(一)业主或业主委托代办的售房单位、公有住房售房单位到房屋所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门办理维修资金交存额核定登记;
(二)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门对交存人、房屋所在小区(项目)名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，向交存人、开户银行开具《住宅专项维修资金交存核定单》;
(三)业主或业主委托的售房单位、公有住房售房单位持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交存维修资金。
(四)专户管理银行、代收维修资金的售房单位应当出具由省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据。
开户银行收款后，应当向交存人出具财政部门统一监制的《住宅专项维修资金交存凭证》。
第十二条 应交存维修资金的住宅，在办理房屋所有权登记前，应当足额交存首期维修资金。未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得将房屋交付购买人。
新建房屋未竣工前，不得强行要求购房人预交维修资金。
第十三条 业主大会成立后，业主交存的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。经业主大会依法讨论决定划转的，按照下列程序划转：
(一)业主大会向市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发出书面通知，通知应当附具有关划转维修资金的决定、维修资金管理方案等有关证明、材料。
(二)业主大会应当开立维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(三)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。
经依法讨论决定继续由市、县房产部门代管或公有住房住宅维修资金管理部门负责管理的，业主大会向市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发出书面通知，市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门应当继续履行维修资金管理的相应义务。
第十四条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业素质。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门的监督。
第十五条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当在收到通知后60日内续交，续交后的维修资金金额应不少于首期交存额。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县房产部门会同同级财政部门制定。
第十六条 商品住宅、售后公有住房未交存维修资金的，应当补交。
业主委员会有向业主催交维修资金的义务。
第三章 维修资金使用
第十七条 凡由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位负责维护管理的共用部位共用设施设备，由相关单位承担维修工程费用。
物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
楼房内共用部位和供楼房内全体业主共用的设施设备的维修费用由该楼房全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊;楼房内供部分业主共用的设施设备的维修费用由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。
第十八条 物业服务企业应当每年定期对住宅共 用部位共用设施设备进行检查，根据检查结果制定下年度维修计划、编制费用预算。
第十九条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业或者相关业主，根据需维修和更新、改造项目的情况提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修理由、工程造价、涉及业主户数等。
(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，并确定具体办理维修资金使用手续的委托代理人。
(三)物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持下列材料，向所在地市、县房产部门申请资金支取;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请资金支取：
1、使用维修资金申请;
2、专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议;
3、委托办理维修资金使用事宜的委托证明、办理人身份证及复印件;
4、维修资金使用方案和维修施工合同;
5、维修费用分摊明细表。
(五)市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后10个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。
(六)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第二十条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案。
(二)由业主大会、相关业主依法通过使用方案;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请列支;
(五)业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请，同意后报市、县房产部门备案。其中，动用公有住房维修资金的，还应当经公有住房维修资金管理部门审核同意。市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;
(六)业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知;
(七)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
第二十一条 发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：
(一)维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：
1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料，向所在地市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门申请列支;
2、市、县房产部门或公有住房维修资金管理部门收到申请后3个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。
3、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后3个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
4、维修完毕后，应当依法履行有关程序或在相关范围内公告。
(二)维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：
1、物业服务企业或者相关业主持房屋安全或设施设备鉴定机构出具的证明等有关材料向业主委员会提出列支;其中，动用公有住房维修资金的，向公有住房维修资金管理部门申请列支;
2、业主委员会依据维修资金使用方案审核列支维修资金申请，同意后报市、县房产部门备案;动用公有住房维修资金的，经公有住房维修资金管理部门审核同意;市、县房产部门或者公有住房维修资金管理部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;
3、业主委员会、公有住房维修资金管理部门持市、县房产部门备案证明向专户管理银行发出划转维修资金的通知;
4、专户管理银行在收到划转维修资金的通知后3个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。
发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，市、县房产部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。
由市、县房产部门组织代修的，市、县房产部门可以安排物业服务企业或专业维修应急施工队进行紧急维修施工，组织协调解决维修中的有关事宜。维修费用在相关业主的维修资金和公有住房维修资金中分摊列支。项目维修资料应予保存。
第二十二条 下列费用不得从维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十三条 在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和程序，将闲置资金用于购买一级市场国债。
利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
第二十四条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：
(一)维修资金的存储利息;
(二)利用维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十六条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。其中，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第二十七条 市、县房产部门，公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。公布内容应当包括：
(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核;市、县房产部门，已售公有住房维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可 以要求专户管理银行进行复核;业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查 询。
第二十八条 维修资金管理使用，应当依法接受审计部门的审计监督;应当执行财政部门的财务管理和会计核算有关规定，接受财政部门对资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第二十九条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第三十条 市、县房产部门、财政部门及其工作人员，公有住房出售单位，开发建设单位，物业服务企业或业主大会违反实施细则有关规定，按《住宅专项维修资金管理办法》规定予以处理。
第五章 附则
第三十一条本省行政区域内廉租住房、公共租赁住房维修资金的使用、管理，按照有关规定执行。
第三十二条 市、县房产部门会同同级财政部门可以依据本实施细则，制定本行政区域内维修资金管理具体实施意见。
第三十三条 本实施细则自20**年1月1日起施行，有效期为5年。1999年7月23日河北省建设委员会、河北省财政厅《关于转发建设部、财政部〈关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知〉的通知》(冀建房[1999]310号)同时废止。
篇3：杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(2015试行)
关于印发《杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)》的通知
各有关单位：
现将《杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)》印发给你们，请结合实际，认真组织学习和贯彻实行。
杭州市物业维修资金管理中心
20**年9月11日
杭州市物业专项维修资金使用项目审价实施细则(试行)
第一条 为提高杭州市物业专项维修资金(以下简称维修资金)监管水平，增强维修资金使用安全，防范资金使用风险，维护业主权益，根据《杭州市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合实际，制定本实施细则。
第二条 因物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的需要，向杭州市物业维修资金管理中心(以下简称物业资金中心)申请使用维修资金的项目，应当接受审价机构的审价监督。
第三条 从事使用维修资金审价的审价机构，应当符合以下条件：
1.取得《工程造价咨询单位资质证书》;
2.从事五年以上工程造价咨询业务;
3.近三年在经营活动中无不良记录;
4.法律、法规等规定的其他条件。
第四条 由物业资金中心按照“公开、公平、公正”的原则择优建立使用维修资金审价机构库。
第五条 从事使用维修资金审价的审价机构，应当严格按照审价相关规定，通过实地现场踏勘、资料核对、价格核实等方式对使用维修资金的项目进行预(结)算审价，并出具相应的预(结)算审价报告。
第六条 对使用维修资金的项目，审价机构应当重点审核以下内容：
1.申请内容与实际使用是否一致;
2.项目中所涉及产生的费用是否必要、合理;
3.工程量、总价等是否真实、准确;
4.材料、人工等价格是否客观、公正;
5.法律、法规等规定的其他内容。
第七条 使用维修资金工程预算数额在一万元(含)以上的，应在项目施工前，由审价机构进行预算审价。
按简易程序申请使用维修资金的项目, 申报时由消防、质监管理部门在批复中明确消防、电梯维修工程的维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项。
第八条 使用维修资金工程结算数额在一万元(含)以上的，应在项目竣工验收后，由审价机构进行结算审价。
使用维修资金工程结算数额在一万元以下的，物业资金中心也可委托审价机构进行结算审价。
第九条 申请单位应在使用维修资金维修项目实施前，向物业资金中心提出确认审价机构的申请，并在审价机构库中随机抽取和委托确认审价机构，由其负责在委托期限内该申请单位的使用维修资金项目的预(结)算审价工作。审价费用由物业资金中心与审价机构进行结算。
已进行预算审价的维修资金使用项目，在委托期限内结算审价由原预算审价单位进行结算审价。
第十条 对需要进行预算审价的使用维修资金项目，申请单位应在项目征求业主意见前，向审价机构提交审价申请表、施工内容、工程预算方案及资金申请额等申请材料。
对需要进行结算审价的使用维修资金项目，申请单位应在项目竣工验收后向审价机构提交审价申请表、施工承包合同、工程结算书、工程联系单、验收合格证明等申请材料。
第十一条 审价机构收到申请材料后，应书面与物业资金中心进行联系确认。符合审价条件的，审价机构应在5个工作日内出具预(结)算审价报告。不符合审价条件的，审价机构应在2个工作日内将审价申请退回申请单位，并书面说明退回原因。
第十二条 申请单位要主动配合审价机构进行审价活动，在收到审价机构出具的初步预(结)算审价意见后，应在2个工作日内向审价机构提交书面反馈意见。逾期未书面反馈意见，审价单位可直接出具预(结)算审价报告。
第十三条 物业资金中心应根据预(结)算审价报告拨付相关费用：在审价预算额度范围内拨付百分之五十的费用;在结算审价额度范围内拨付费用的余额。
第十四条 审价机构应当严格按照审价相关规定进行审价，并对审价报告的客观性、准确性、真实性等承担相关法律责任。对审价过程中发现存在违反国家相关法规的情形，应当及时向物业资金中心报告。
第十五条 审价机构应做好台账记录，包括收取的资料、现场踏勘记录、现场照片等，并接受相关业主及业主委员会的查询。
第十六条 同一物业管理区域的同一类型使用维修资金项目，应统一申报、集中审价。
物业服务企业应建立物业共用部位、共用设施设备标志档案，记录物业共用部位、共用设施设备的运行、检查、维修、保养等内容，并按年度做好物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造计划。
第十七条 物业资金中心应会同申请单位，对审价机构库实行动态管理，并建立考评机制，检查和考评参与审价的审价机构的质量和效率。检查考评情况作为动态管理的主要依据，并可将考评情况向相关行业主管部门进行通报。
第十八条 审价机构参与的审价项目存在服务质量不高或重大质量问题的，由物业资金中心提出限期整改要求。在限期内整改不合格的单位，物业资金中心应取消其审价资格，且5年内不能参与杭州市使用维修资金审价工作，并可告知相关行业主管部门。
第十九条 违反本实施细则，未能按照规定进行预(结)算审价的使用维修资金项目，物业资金中心将不予拨付相关费用。
对存在未按相关法律法规进行审价或截留、挪用、侵占维修资金等违法行为的，由申请单位和责任人承担相应法律责任。
第二十条 本实施细则适用于在杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区五城区。其他各区、县(市)可参照执行。
第二十一条 本实施细则自20**年11月1日起实施。
第二十二条 本实施细则由杭州市物业维修资金管理中心负责解释。
篇4：惠州市住宅专项维修资金管理实施细则（2014）
惠州市人民政府办公室关于印发《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知
惠府办〔20**〕16 号
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》业经十一届 65次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市房管局反映。
惠州市人民政府办公室
20** 年 6 月 4 日
第一章 总 则
第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及国家原建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第 165 号)等有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住宅专项维修
资金的缴存、使用、管理和监督，适用本细则。
(一)本细则所称住宅专项维修资金，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
(二)本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
(三)下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：
1. 居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。
2. 居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。
3. 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
第三条 下列物业的业主应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住宅的，售房单位应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金。
第四条 业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
第五条 住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第六条 市房产主管部门会同市财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监管工作。
第二章 住宅专项维修资金缴存的主体、标准和时间
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定缴存住宅专项维修资金。
(一)取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金的住宅小区(含商住大厦等)，购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
属预售房的，在办理商品房预售登记收件前缴存;属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存。
开发建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存住宅专项维修资金收据。市、县(区)房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验缴存住宅专项维修资金收据。
(二)自本细则实施之日起，商品房屋买受人应缴交的住宅专项维修资金由开发建设单位先全额预垫缴存，后由商品房屋买受人向开发建设单位全额缴纳。凡申请预售商品房的，在办理物业前期登记前，住宅专项维修资金由开发建设单位预交到专户管理银行。拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的住宅专项维修资金预缴存至专户管理银行。
开发建设单位与买受人签订《商品房买卖合同》时，应当约定住宅专项维修资金依法由买受人缴存，并应当出示已垫缴住宅专项维修资金的凭证，向买受人收回已垫缴的住宅专项维修资金。
房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第八条 售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。
(一)业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的 2%计算缴存。缴存时间为办理产权证前。
(二)售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。缴存时间为售房单位在收到售房款之日起 30 日内到委托银行缴存。
第九条 留用、空置的房屋满一周年后 30 天内，建设单位应当缴交住宅专项维修资金，空置的房屋出售时，购房户不再缴纳首期住宅专项维修资金。
实行回迁安置、异地安置的被拆迁户，住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴交，没有约定的由被拆迁安置户缴交，缴交时间为在迁居安置之日前缴存。
第三章 住宅专项维修资金使用的原则、程序和分摊列支方法
第十条 住宅专项维修资金的使用应当遵循专款专用，业主决策，政府监督和方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，专项用于物业保修期满后的住宅共用部位、设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十一条 物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的，住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定，存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修;不及时维修的，物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。物业服务企业应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布。
第十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过使用建议。
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业所在地房产主管部门申请列支;其中，动用公有住宅专项维修资金的，向负责管理公有住宅专项维修资金的部门申请列支。
(五)经房产主管部门或负责管理公有住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至物业维修单位。
第十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
(二)业主大会依法通过使用方案。
(三)物业服务企业组织实施使用方案。
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报房产主管部门备案;动用公有住宅专项维修资金的，经物业所在地房产主管部门审核同意;房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
(六)业主委员会、物业所在地房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业或业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)或居民委员会，同时报告所在地房产主管部门。
发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住宅的，应当从公有住宅专项维修资金中列支。
发生危及房屋安全等紧急情况的情形为：
(一)屋面防水损坏严重造成渗漏。是指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的。
(二)电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的。
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断。是指高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的。
(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全。是指楼体单侧外立面已经出现脱落，且有继续脱落危险的趋势，已经脱落及有继续脱落危险的面积达到 20%以上。
(五)消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行。是指消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。安全监控系统出现功能障碍，是指严重出现或意外灾害造成功能障碍，无法进行有效的监控。
(六)其它严重危及房屋和人身财产安全的情形：
1. 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
2. 小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
3. 小区内非经营性公共娱乐设施(含儿童娱乐设施)严重损坏，危及人身财产安全的。
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报房产和财政部门审查核准后办理列支手续。
第十五条 住宅共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
1.用于涉及整个物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主包括开发建设单位自用、出租的房屋，受益的幼儿园、学校、街道社区等房屋但不包括开发建设单位给全体业主留用的物业管理用房及共用设施设备用房，按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
2. 用于两个或两个以上物业管理区域共用部位、共用设施维修和更新、改造费用，由各自物业管理区域的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例共同承担。
3.用于涉及单栋共用部位、共用设施设备的，由该栋房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
4.用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
5.在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
6.开发建设单位尚未售出及留用的房屋应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住宅售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住宅与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住宅应分摊的费用，按本条第二项规定办理。
第十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住宅的，开发建设单位或者公有住宅单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第十七条 因对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，使用住宅专项维修资金的，先以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定分摊到各相关物业，以每平方米所分摊金额核算;再以受益的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;其中，应由业主承担的从受益业主账户中列支分摊。
第十八条 因对已购公有住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，使用住宅专项维修资金的，也是以受益总建筑面积按本细则第十五条、第十六条规定进行分摊到各相关物业，以每平方米所分摊金额核算;列支分摊的方法是按照业主和售房单位缴存住宅专项维修资金的比例，分别从受益业主和售房单位的住宅专项维修资金账户中列支。
第十九条 住宅共用部位、共用设施设备在保修期内应由建设单位承担的维修和更新、改造费用由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。
第二十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任依法应由相关单位承担的，所需费用不得从住宅专项维修资金中列支。
第二十一条 依法属于物业服务费用支出范围的住宅共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用住宅专项维修资金。
第二十二条 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用
设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，不得从住宅专项维修资金中列支。
第二十四条 对物业进行维修、更新和改造的施工单位，原则上应选聘具有专业资质的施工单位，有条件的可以聘请监理单位实施监理，费用计入维修、更新和改造成本。不聘请监理单位的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主自行组织监理。
实施物业管理且成立业主委员会的，对全体业主或部分业主共有的共用部位、共用设施进行维修和更新、改造的，由物业服务企业提出住宅专项维修资金使用计划，经业主委员会批准后，书面征求涉及的业主意见，经具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。实施物业管理但未成立业主委员会以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住宅，由物业服务企业或者房屋管理单位提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。
已成立业主委员会但没有聘用物业服务企业的小区，由业主委员会提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。
未实施物业管理和没有房屋管理单位，也没有成立业主大会选举业主委员会的，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出住宅专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主通过后实施。
第四章 住宅专项维修资金续筹
第二十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足，或者低于首期应缴存额 30%(含等于 30%)的，业主应当及时续缴。
第二十六条 续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹后的住宅专项维修资金余额不得少于首次缴存的金额。
(一)已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送房产主管部门备案。
(二)未成立业主大会、已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位(包括专业服务公司)做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意，并报送房产主管部门备案后决定。
(三)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出续缴方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意，并报送房产主管部门备案后决定。
第五章 住宅专项维修资金的监管
第二十七条 住宅专项维修资金应当统一由市、县(区)人民政府房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行，并由房管和财政部门统筹安排合理增值。
缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息。住宅专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。
住宅专项维修资金收益的具体使用管理办法由市房产主管部门会同市财政主管部门按照有关规定另行制定。
第二十八条 住宅专项维修资金核算账户的设立。市房产主管部门设立总账户，按物业管理区域(项目)为单位设账，实行四级账户核算。总账户为一级核算，每个物业管理区域(项目)设立二级核算，每一幢楼设立三级核算，每个业主设立四级核算。业主个人缴存的住宅专项维修资金核算到户;公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金按售房单位设账，按幢(栋)分账核算。
第二十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债或者转存定期存款，确保维修资金的保值增值。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主缴存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意，并报房产主管部门备案后，由业主大会办理购买手续;未成立业主大会，住宅专项维修资金仍由房产主管部门代管的，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3以上业主同意后，由房产主管部门办理购买手续。
利用从公有住宅售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系， 报经同级财政部门同意后，由房产主管部门办理购买手续。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的存储利息。
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第三十一条 房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到房屋权属登记机构办理注销手续，并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。个人缴存的返还给个人;公有住宅售房单位缴存的按账面余额返还原售房单位;售房单位不存在的，按财政隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理，并办理账户注销手续。
第三十二条 业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时有效的权属证明到物业所在地的房产主管部门办理户名变更手续。
第三十三条 房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况。
(三)业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住宅售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十四条 专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住宅售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十五条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十六条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。
市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十七条 未成立业主大会的，业主缴存的住宅专项维修资金，由市、县(区)人民政府房产主管部门代管，并接受同级财政、审计部门的监督。
第三十八条 成立业主大会的，住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定，并接受市、县(区)人民政府审计、财政和房产主管部门的监督。
住宅专项维修资金原则上不再从原先由市、县(区)人民政府房产主管部门委托指定代收的商业银行转存到其它商业银行。
第三十九条 公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金，由市、县(区)人民政府房产主管部门会同财政部门代管。
第四十条 住宅专项维修资金缴存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。
市房管、财政部门以及住宅专项维修资金专户银行应当建立和完善各项资金归集、使用、管理制度，开发设置快捷方便的住宅专项维修资金自动查询系统、主动接受业主监督。
第六章 相关责任
第四十一条 违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第 165 号)第三十七条的规定，由县级以上地方人民政府房产主管部门或者同级人民政府财政部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，处挪用金额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 公有住宅售房单位未按本细则规定缴存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正。
第四十三条 一次性全额付款或分期付款购房的业主，住宅专项维修资金缴交凭证作为办理房屋所有权证书的条件之一。住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，房产主管部门不予发放房屋所有权证书。
第四十四条 按揭购房的，购房人必须按本细则的规定缴存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金缴存凭证作为放贷银行办理抵押贷款条件之一。
按揭购房的，住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，房产主管部门不予发放房屋他项权证书。
第四十五条 住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。
住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住宅售房单位不得将房屋交付给购买人。
未缴住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的，由建设单位或者公有住宅售房单位负责缴交。事后建设单位或者公有住宅售房单位可向本单位相关责任人追缴。
第四十六条 住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第 427 号)的有关规定予以处理。
第七章 附 则
第四十七条 住宅专项维修资金的缴存、使用、退还、单元户名变更等流程及方式，由市房产主管部门另行制定。
第四十八条 每平方米住宅建筑安装工程造价由市、县(区)政府规划建设主管部门定期核定公布。
第四十九条 本细则实施前，未建立住宅专项维修资金制度的旧小区，条件成熟并经业主大会通过可按下列方式归集住宅专项维修资金：
(一)由物业服务企业，或业主委员会，或物业管理单位到房产主管部门开设住宅专项维修资金监管账户。
(二)业主按各自拥有物业建筑面积随物业服务费每月每平方米 0.5 元的标准缴存住宅专项维修资金，统一由业主委员会缴存到住宅专项维修资金监管账户。
(三)小区公共部分经营及各类广告收益，扣除必要的管理成本后剩余部分，作为整个小区的住宅专项维修资金共同存入监管账户。
(四)经整个小区专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意的其它收益，也可作为住宅专项维修资金共同存入监管账户。
本细则实施之日前已售公有住宅专项维修资金的补交办法根据国家、省的有关规定另行制定。
第五十条 本细则自发布之日起施行，有效期 5 年。
篇5：湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则(2015)
湛房〔20**〕95号
湛江市房产管理局湛江市财政局关于印发《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》的通知
各区房产管理局、各商业银行、房地产开发企业、物业服务企业：
《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》业经市政府批准，现印发给你们，请贯彻执行。
附件：湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则
湛江市房产管理局 湛江市财政局
20**年9月30日
附件：
湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则
第一章总则
第一条为了加强我市市区住宅专项维修资金的管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和原建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本市市区商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。
第三条本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：
1.居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。
2.居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。
3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
第四条住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市房产主管部门会同市财政主管部门负责本市市区住宅专项维修资金的指导和监管工作。
市人民政府其他有关部门依法负责与住宅专项维修资金有关的监督管理工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。
第七条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
第八条业主交存住宅专项维修资金包括分期和日常交存。
日常交存的住宅专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当将代收的维修资金存入住宅专项维修资金分户账中。业主也可以凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。
第九条商品住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定交存住宅专项维修资金。属预售房的，在办理预售商品房合同备案前交存;属现房销售的，在办理房屋初始登记前交存。
(一)20**年2月1日(《住宅专项维修资金管理办法》施行之日)以前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，业主按以下标准交存：
1.不配备电梯的住宅按0.1元/平方米.月;
2.非住宅及配备电梯的住宅统一按0.15元/平方米.月;
3.之前已按合同约定收取比例的执行到合同期满。
(二)20**年2月1日(含当日)后取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金账户的住宅小区(含商住大厦等)，业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为上三年度本市市区住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。首期交存标准：
1.不配备电梯的住宅按44元/平方米;
2.非住宅及配备电梯的住宅统一按68元/平方米。
购房人在办理商品房买卖合同备案时，应提交已在委托银行交存住宅专项维修资金缴款单。市区房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验交存住宅专项维修资金收据。
住宅专项维修资金的交存标准，可根据本市市区社会经济发展情况的变化作适当调整。
房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。在办妥房屋所有权转移手续后，新业主可凭本人身份证和房屋产权证单方到专户管理银行办理维修资金过户手续。
第十条出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，交存标准为每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按照当地房改成本价的2%计算。交存时间为办理产权证前。
(二)售房单位交存住宅专项维修资金的标准，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交存到专管账户。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。
第十一条尚未出售的商品房及开发建设单位自留房的首期住宅专项维修资金，开发建设单位在办理初始登记时交存。
回迁安置房的首期住宅专项维修资金，由开发建设单位和被拆迁安置户协商约定交存;没有约定的,由被拆迁户按本细则标准交存。交存时间为办理产权证之前。
第十二条业主分户账面住宅专项维修资金不足，或者低于首期应交存额30%(含30%)的，应当及时续交。
(一)成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，并报送房产主管部门备案。
(二)未成立业主大会，已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位(包括专业服务公司)做出方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。
(三)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由业主(或业主代表)提出续交方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。
第三章使用
第十三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人及负担人相一致的原则，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十四条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
用于涉及整个物业区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的，由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，按本条第二项规定办理。
第十五条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案，并将有关资料在小区内公示不少于5个工作日。
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议和方案。
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案，并与施工单位签订专项维修工程施工合同。
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产主管部门申请列支。
(五)市房产主管部门审核后将拟同意的批复和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十七条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)业主委员会会同物业服务企业或者相关业主对维修项目进行现场察看，确认属于维修资金使用的范围。物业服务企业或者相关业主提出使用方案，并在小区内公示不少于5个工作日。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
(二)业主大会依法通过使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签署确认同意才能生效。
(三)物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案，并与维修单位签订专项维修工程的施工合同。
(四)物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，业主委员会应当自收到有关材料之日起5日内书面答复。
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产主管部门。房产主管部门将拟同意备案和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后同意备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经市房产主管部门审核同意;市房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
(六) 市房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第十八条物业保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备存在安全隐患，经相关部门、机构进行鉴定并出具鉴定报告，要求相关业主或者业主委员会限期实施整改，但逾期不实施整改的，市房产主管部门应当依程序组织代修，并按规定申请列支住宅专项维修资金。维修费用由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将鉴定结果、技术规范和专项维修费用的列支情况向业主公告。
第十九条发生危及房屋安全和公共安全等紧急情况，需要立即抢修的，物业服务企业、业主委员会应当及时书面报告市房产主管部门，并立即进行抢修，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住宅的，应当从公有住房专项维修资金中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。
发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况，使用住宅专项维修资金的，不需住宅专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。
发生本条第一款情况后，物业服务企业或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造的，市房产主管部门应当组织代修。
第二十条申请使用住宅专项维修资金的物业服务企业或相关业主，应当提交下列材料：
(一)使用住宅专项维修资金备案申请书;
(二)物业服务企业或相关业主在小区内公示维修内容、施工方案和报价单，提供公示图片;
(三)已成立业主委员会的出具业委会的审核同意意见书;
(四)经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意使用住宅专项维修资金的征求意见表;
(五)同意使用住宅专项维修资金的业主户数和面积的统计表;
(六)发票;
(七)与维修单位签订的维修工程协议书;
(八)提供维修工程竣工验收报告。
第二十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)在保修期内，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用由建设单位承担;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第四章监管
第二十二条住宅专项维修资金统一由市房产主管部门代管。
市房产主管部门应当委托所在地商业银行，作为本市市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
开立公有住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。
第二十三条住宅专项维修资金自存入专户之日起按银行活期利率计息，利息计入业主分户账户。
第二十四条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债或银行定期存款，以确保住宅专项维修资金的保值增值。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十五条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的存储利息。
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第二十六条尚未交存住宅专项维修资金的，由市房产主管部门依法组织清缴。
第二十七条房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到市房产主管部门办理注销登记手续，并办理住宅专项维修资金房屋分户账户余额退还手续。个人交存的返还给个人;公有住房售房单位交存的按账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照其财务隶属关系，收缴同级国库，并办理账户注销手续。
第二十八条市房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况;
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十九条专户管理银行应当每年至少一次向市房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
市房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十一条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十二条住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，按照国家、省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章相关责任
第三十三条业主申请房屋所有权初始登记时，应当提交住宅专项维修资金交存凭证。
业主申请办理房产转让、租赁和抵押登记等手续时，也应当提交住宅专项维修资金交存凭证。对已建账交存住宅专项维修资金的小区，业主持有房屋权属证书，但未交存或欠交住宅专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理该房产的相关手续。
第三十四条公有住宅售房单位未按本细则规定交存住宅专项维修资金及不按规定分摊尚未售出房屋维修、更新和改造费用的，由市财政部门会同市房产主管部门责令限期改正。
第三十五条未按有关规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位将房屋交付购买人的，由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按有关规定分摊尚未售出商品住宅的维修、更新和改造费用的，由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以1万元以下的罚款。
第三十六条开发建设单位和物业服务企业违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由市房产主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
业主委员会侵占和挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门责令纠正，并依法追回挪用的住宅专项维修资金。造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究有关责任人员的刑事责任。
第六章附则
第三十七条办理住宅专项维修资金的交存、使用、退还、单元户名变更等手续的流程和方式，按照市房产主管部门规定执行。
第三十八条每平方米住宅建筑安装工程造价由市建设主管部门定期核定公布。
第三十九条未建立住宅专项维修资金制度的小区，经业主大会通过可按日常交存标准归集住宅专项维修资金。
第四十条本实施细则由市房产管理局负责解释。
第四十一条本实施细则自20**年11月1日起施行，有效期5年。
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