金华市物业管理办法（2017）

　　金华市物业管理办法

　　政府令第56号

　　《金华市物业管理办法》已于20**年12月29日经市政府第144次常务会议审议通过，现予公布，自20**年2月9日起施行。

　　市长 暨军民

　　20**年1月6日

　　金华市物业管理办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范本市物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，保障物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　各县(市、区)房产主管部门(以下称物业主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇人民政府(街道办事处)做好业主大会、业主委员会的成立与选举等工作。

　　公安、民政、财政、规划、环保、市场监管、质监、综合执法、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

　　第三条　乡镇人民政府(街道办事处)负责指导本辖区内业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

　　社区(村)居(村)民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作。

　　第四条　各县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会、公安、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责;

　　(二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

　　(三)履行物业服务合同中出现重大纠纷;

　　(四)其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

　　第五条　各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系，受理本辖区内物业管理纠纷。

　　物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则，调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

　　第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第六条　依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　第七条　建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在县(市、区)物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、附图(含总平面图)。县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知建设单位。

　　跨行政区域的建设项目，由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管理区域。

　　建设单位在房屋销售时，应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示。

　　第八条　具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在县(市、区)物业主管部门提出调整物业管理区域的要求：

　　(一)经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

　　(二)两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，合并为一个物业管理区域的。

　　要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在县(市、区)物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地乡镇人民政府(街道办事处)及社区(村)居(村)民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

　　第九条　业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

　　第十条　符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的业主书面申请后，两个月内指导成立业主大会筹备组。

　　县(市、区)物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民政府(街道办事处)。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)或者社区(村)居(村)民委员会的代表组成，成员人数应当为7一11人单数。业主代表由乡镇人民政府(街道办事处)或受委托的社区(村)居(村)民委员会组织业主推荐产生，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长可以由乡镇人民政府(街道办事处)代表或者受委托的社区(村)居(村)民委员会的代表担任。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)协调解决。

　　第十一条　业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。

　　业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

　　第十二条　业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府(街道办事处)应当责令移交，物业所在地公安机关予以协助。

　　第十三条　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。

　　业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主监督。

　　第十四条　县(市、区)人民政府应对乡镇人民政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。

　　具体的考评和奖励办法由县(市、区)人民政府制定。

　　第三章　物业管理服务

　　第十五条　建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。

　　城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。

　　物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图(含总平面图)中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。

　　第十六条　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

　　前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。

　　第十七条　物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。

　　物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

　　实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益情况;实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支情况。

　　前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。

　　第十八条　物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

　　业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。

　　物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

　　物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

　　第十九条　物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

　　物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　第二十条　物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。

　　专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

　　未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县(市、区)人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请，由各专业单位按照各自相关技术标准改造，实现管理到户。

　　第二十一条　物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

　　(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;

　　(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

　　(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;

　　(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

　　第二十二条　物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条　业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

　　(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

　　(二)及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(五)接受社区(村)居(村)民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

　　物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县(市、区)物业主管部门备案。

　　第二十四条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。

　　物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。

　　第二十五条　物业服务企业退出物业项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区(村)居(村)民委员会代为保管。

　　第二十六条　物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府(街道办事处)应当委托社区(村)居(村)民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

　　第二十七条　老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的，乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。

　　老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。

　　第二十八条　县(市、区)人民政府应对老旧住宅小区物业服务企业和乡镇人民政府(街道办事处)或社区(村)居(村)民委员会组建的简易物业服务组织给予一定补贴，对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业给予一次性奖励。

　　具体的补贴办法由县(市、区)人民政府制定。

　　第四章　物业的使用与维修

　　第二十九条　物业使用中禁止下列行为：

　　(一)违法拆改、变动房屋承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

　　(四)违法挖掘房屋地下空间;

　　(五)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

　　(六)擅自改变房屋外立面;

　　(七)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;

　　(八)损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施，影响公共安全;

　　(九)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;

　　(十)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

　　(十一)违反国家和地方规定，超标排放有毒、有害等物质与噪声;

　　(十二)占用共用部位、共用设施设备;

　　(十三)法律、法规禁止的其他行为。

　　对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

　　第三十条　业主或者非业主使用人进行物业装修的，应当事先告知物业服务企业，并不得违反物业装修的有关规定。物业服务企业及业主委员会应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主使用人应当予以配合。

　　第三十一条　业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照前期物业服务合同约定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第三十二条　物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

　　(一)专用部位和专用设施设备(包括在构造上及利用上具有独立性)，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;

　　(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备已移交给相关专业单位管理的除外)，包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

　　物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，应当预先通知小区业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人，在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

　　第五章　法律责任

　　第三十三条　对违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定予以处罚。

　　第三十四条　违反本办法第十三条第一款规定，建设单位未承担首次业主大会会议筹备经费的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。

　　第三十五条　违反本办法第十七条第三款规定，物业服务企业未按照要求公布经营性收益收支情况的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第三十六条　违反本办法第二十三条第三款规定，物业服务企业未按照要求将物业服务合同备案的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

　　第三十七条　违反本办法第二十五条规定，物业服务企业在退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第三十八条　业主或者非业主使用人违反本办法第二十九条相关规定，造成他人利益损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由建设、规划、环保、质监、综合执法、消防等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第六章　附　则

　　第三十九条　经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在乡镇人民政府(街道办事处)、社区(村)居(村)民委员会的监督指导下，由业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

　　业主聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

　　业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

　　自行管理的小区其他事项参照本办法相关条款执行。

　　第四十条　本办法自20**年2月9日起施行。

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篇2：太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(2010试行)

　　太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(20**试行)

　　太仓市住房和城乡建设局文件

　　太住建规字〔20**〕5号

　　关于印发《太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(试行)》的通知

　　各物业服务企业，各业主委员会：

　　现将《太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(试行)》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(试行)

　　太仓市住房和城乡建设局

　　二○一○年五月十八日

　　太仓市住房和城乡建设局办公室

　　太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(试行)

　　第一条 为贯彻落实市委办《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》(太委办〔20**〕39号)文件精神，充分发挥物业管理在城市长效综合管理中的作用，创新物业管理考核机制，明确考核工作标准，特制定本考核办法。

　　第二条 本办法适用于本市全市范围内各类住宅小区物业管理工作的考核。

　　第三条 住宅小区物业管理实行三级考核制度，即市考核各镇、区，各镇、区考核辖区街道、社区，街道、社区考核属地范围内住宅小区物业管理工作。

　　第四条 太仓市住房和城乡建设局负责对全市范围内住宅小区物业管理工作进行考核，各街道办、社区居委会负责对属地范围内住宅小区的物业管理工作进行考核，各住宅小区业主委员会负责对本住宅小区物业管理工作的监督和考核。

　　第五条 具体考核内容和标准主要包括《新建住宅小区物业管理工作指导考核标准》、《老住宅小区物业管理工作指导考核标准》、《住宅小区业主委员会工作指导考核标准》等(详见附件)。

　　第六条 本办法所称的新建住宅小区是指通过前期物业管理招投标选聘物业管理企业实施物业管理的住宅小区;老住宅小区是指经过政府综合整治后由业主委员会选聘物业管理单位实施物业管理的住宅小区。

　　第七条 各级考核工作具体步骤如下：

　　市住房和城乡建设局牵头成立考核小组对全市的物业管理工作进行考核，市房地产开发管理中心负责考核的具体落实。

　　街道、社区对属地范围内住宅小区物业管理工作的考核，新小区每半年不少于一次，已成立业主委员会的小区，应当会同本小区的业主委员会共同实施考核;老小区每季度考核一次，每次的考核情况进行汇总、存档后在季末向市房地产开发管理中心上报考核情况和排名结果。

　　街道、社区对属地范围内住宅小区业主委员会工作，每季度考核一次，上报考核情况。

　　第八条 住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、企业资质年审、前期物业管理招投标和物业管理小区创优达标等活动评审的参考依据。

　　第九条 对老住宅小区物业管理的考核，依照《太仓市市区老住宅小区整治后物业长效管理办法》，由街道办、社区实施考核后，将考核结果上报市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局根据考核结果，将老住宅小区补助经费拨付给物业管理单位。

　　对考核得分排名较后的老住宅小区，应适当降低其补助经费标准(向下调整的幅度一般不超过该小区补助经费的10%);对考核得分排名较前的老住宅小区，应增加其补助经费标准，增加补助经费的总额为降低补助经费的总额。

　　市考核小组每年年底对先进单位和先进个人进行表彰和奖励，奖励费用从全市物业管理统筹基金中列支。

　　第十条 对于考核验收中发现的各类问题，各级考核小组要提出整改意见，并指导与督促其限期整改。

　　对发生影响我市卫生城市复查，“国家文明城市”、“国家园林城市”、“国家生态城市”创建的，或经查实因处理不当发生群访、越级*的，以及对物业管理行业产生重大负面影响的，市考核小组将予以公开通报批评，由责任人承担相应的责任，并将情况载入责任单位工作业绩档案之中。

　　第十一条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

　　附件1:

　　太仓市住宅小区物业管理工作考核标准

类别	考核内容	分值	评分标准
一、 组织机构及作用 （20分）	1、实行领导负责制,抓辖区内物业管理日常工作	4	未实行领导负责制的扣4分
	2、建立市、街道二级考核网络，定期组织考评，并建立考核工作台帐	4	网络中缺少1个考核小组扣1分，定期考评1分，考核台帐1分
	3、各镇、二区物业管理专职人员配备到位	4	分管领导履行职责1分，专职人员落实分工、监管到位3分
	4、建立各镇、二区、街道、社区三级投诉网络，并保持网络日常工作的有效性	4	缺少1个投诉点扣1分，保持有效性1分
	5、建立物业管理市场主体进退工作组，保持正常开展工作	4	建立市场主体进退工作组2分，保持机构日常健全2分
二、 工作 制度 （12分）	1、制定年度物业管理工作计划，对街道物业管理工作考核办法和考核标准，物业管理专项经费管理方案,并报市考核小组备案	6	工作计划、考核办法、考核标准每少一项扣1分，经费管理3分
	2、制定物业管理指导意见、政策措施，以及三级投诉网络、市场主体进退、物业管理宣传等工作制度	6	指导意见与政策措施3分，工作制度每少1项扣1分
三、 制度 落实 情况 （68分）	1、各镇、二区会同街道、社区等及时指导辖区内业主委员会的筹建、换届与日常工作	5	指导不及时的，每次扣1分
	2、建立物业管理专项经费账户，实行专款专用，符合审计、监察规定	10	建立拨付账户2分，实行专款专用5分，符合审计监察规定3分
	3、各镇、二区会同街道、社区等指导物管单位的有序进退，及时协调矛盾与纠纷	8	出现混乱情况，发现1次扣2分
	4、对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，各镇、二区及时责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主	5	不落实,发现1起，扣2分
	5、各镇、二区投诉点及时处理物业管理有效投诉，并建立投诉受理档案	12	投诉点不及时处理有效投诉每发现一次扣2分；建立投诉受理档案2分
	6、落实卫生城市复查，国家文明城市、园林城市、国家生态市创建工作；无因处理不当造成群访、越级*等重大负面影响的事件	12	落实不力，或出现重大事件的扣12分
	7、对群众满意度进行汇总、分析，建立满意度测评档案，群众满意度测评满意率60%以上	8	进行汇总、分析1分，建立测评档案1分，群众满意度达60%以上6分，70%以上加1分，80%以上2分， 60%以下不得分；
	8、落实物业管理宣传工作，完成市交办的物业管理方面的工作任务	8	宣传工作2分，完成市任务6分

　　附件2：

　　太仓市新建住宅小区物业管理工作指导考核标准

类别	考核内容	分值	评分标准
一、 基础 管理 方面 (15分)	1、小区各项管理制度健全,并有各类突发事件有应急处理预案	4分	制度健全2分 有预案2分
	2、小区内公示物业服务内容、收费标准及物业服务收费收支情况	4分	公示内容少1项扣1分
	3、与开发建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同	3分	未按规定签订扣3分．
	4、管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗	4分	发现1人扣1分
二、 合同 履行 情况 (70分)	1、保洁服务按合同约定履行，至少应达到：垃圾分类收集，日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁；道路清洁，可视范围无垃圾；小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)抽查20处手拭无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴，无堆放杂物；水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等	15分	1项不到位扣3分
	2、保安服务按合同约定履行，至少应达到：安全护卫人员24小时巡查，在主出入口24小时值班，次出入口16小时值班，对进出小区的车辆进行管理，监控设备24小时运行，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范，台帐记录齐全	15分	1项不到位扣3分
	3、绿化定期修剪、除虫、除草；可视范围内绿化带无死亡、无白色垃圾、乔灌木草坪无虫害；	8分	1项不到位扣2分
	4、维修服务按合同约定履行，至少应达到：定时巡查；急修项目半小时内响应；小修当天查看，及时维修；属于大、中修的协助业主做好有关申请使用维修资金工作；保证共用设施设备正常运行，台帐记录齐全	15分	1项不到位扣3分
	5、对业主提出的投诉，及时处理，当天答复	5分	发现1次扣2分
	6、对街道在住宅小区物业管理考核检查中提出的整改意见，在在限期内整改到位	5分	不及时整改扣5分
	7、物业管理收费率95％以上	5分	物业管理收费率95％的5分，提高1％加1分，每降低1％，扣1分，扣完为止
	8、按政策规定收费，无乱收费现象	2分	有乱收费现象经查实扣10分
三、 参与 社区 建设 （15分）	1、创造条件，积极配合、支持和参与社区建设，每年至少开展2次社区文化活动	5分	少开展1次扣2分，多开展1次加2分
	2、配合社区每半年开展一次物业管理服务群众满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达95％以上	5分	满意率达95％得5分，提高1％加1分，每降低l％，扣1分，扣完为止
	3、无影响卫生城市复查，国家文明城市、园林城市、国家生态市建设的，以及其他对物管行业产生重大负面影响的事件	5分	出现1次扣5分

　　附件:3

　　太仓市老住宅小区物业管理工作指导考核标准

类别	考核主要内容	分值	评分标准
一、 基础 管理 方面 （8分）	1、有专门的管理机构及办公场所	2分	没有专门的管理机构扣1分，没有办公场所扣1分
	2、各项管理服务制度健全，上墙公布（主要包括服务内容、收费标准、收支帐目）	3分	缺一项的扣1分
	3、有独立的财务核算体系	3分	未独立建帐的扣3分
二、 保洁 绿化 保安 维修 方面 （50分）	1、保洁、绿化、保安、维修人员按定岗人数配置到位	4分	少一人扣1分，扣完为止
	2、小区内整洁，无建筑或生活垃圾堆放，无卫生死角	8分	有一处扣1分，扣完为止
	3、垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无大面积污渍物	8分	有一处扣1分，扣完为止
	4、区域内无乱张贴、乱涂写，乱放养家禽	8分	有一处扣1分，扣完为止
	5、单元楼道整洁、无乱堆杂物	8分	有一处扣1分，扣完为止
	6、绿化无大面积死亡，绿化带内无垃圾、杂物	8分	有一处扣1分，扣完为止
	7、有安全巡护人员，协助维护小区秩序	6分	无维护人员扣3分，秩序混乱扣3分
三、 参与 社区 建设 方面 （17分）	1、创造条件，积极配合、支持和参与社区建设，每年至少开展1次社区文化活动	2分	不开展扣2分，多开展1次加2分
	2、配合社区每半年开展一次物业管理服务群众满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达60％以上	5分	满意率达60％得5分，提 高1％加1分，每降低l％，扣1分，扣完为止
	3、无影响卫生城市复查，国家文明城市、园林城市、国家生态市建设的，以及其他对物管行业产生重大负面影响的事件	10分	出现1次扣10分
四、 其它 方面 （25分）	1、扶持经费专项用于小区管理，不挪用、克扣，帐目记录清楚，符合审计监察规定	10分	有违规行为扣5分,帐目不清扣3分，不符合规定2分
	2、服务收费率达到50%以上	10分	收费率达到50%以上得10分，每超过5个百分点加1分，每下降5个百分点扣1分
	3、通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理宣传活动	2分	不开展宣传活动扣2分
	4、设立专门设诉点、投诉电话；接待投诉态度好、处理效果好，台帐记录齐全	3分	未设立专门设诉点、投诉电话扣1分；接待态度差，台帐不齐全扣2分

　　附件4

　　太仓市住宅小区业主委员会工作指导考核标准

类别	考核主要内容	分值	评分标准
一、 履行 职责 方面 （70分）	1、按程序召开业主大会，并做好书面记录	5分	发现未按程序或按规定未召开业主大会扣一次3分，会议没有记录扣2分
	2、定期召开业主委员会会议，并做好书面记录	5分	未定期召开业主委员会扣3分，记录不齐扣2分
	3、委员分工明确	5分	分工不明确扣5分
	4、代表业主大会与选聘的物业管理单位签订物业服务合同，并监督、协助物业管理企业履行合同	5分	未签订合同扣3分，合同履行效果群众满意度低于60%扣2分，65-85%不扣分，85%以上每1%加1分
	5、建立值班制度，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，台帐记录齐全	5分	未建立值班制度扣2分，未能及时了解情况扣2分，台帐记录不齐全扣1分
	6、组织做好新、老物业管理单位进退交接工作	10分	组织无序的扣10分
	7、业主委员会成员自觉交纳物业服务费，并督促按物业服务合同约定不按期交纳物业服务费用的业主交纳物业服务费	15分	有1人不交物业服务费扣3分，扣完为止，不督促的扣5分
	8、针对物业管理中存在的问题，逐级向有关部门反映	10分	越级反映发现一次扣5分
	9、业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、业主委员会成员津贴定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询	10分	未定期公告扣5分；不接受质询扣5分
二、 其它 方面 （30分）	1、接受属地街道办事处、社区居委会的监督和指导	10分	不接受街道、社区监督和指导扣10分
	2、业主大会、业主委员会的决定凡涉及到事关小区稳定和业主重大权益事项，应事先告知社区居委会，并听取意见	10分	未告知社区居委会发现一次扣5分，未听取意见有一次5分，扣完为止
	3、按要求协助开展群众满意度测评等工作	5分	未按要求协助开展相关工作视情况扣分
	4、积极参加有关部门组织的培训学习	5分	缺一次扣2分，扣完为止

篇3：太仓市住宅小区物业管理专项资金管理办法（2015）

　　太政办〔20**〕108号

　　市政府办公室关于印发太仓市住宅小区物业管理专项资金管理办法的通知

　　各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，市各直属单位，健雄学院：

　　经市政府同意，现将《太仓市住宅小区物业管理专项资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　太仓市人民政府办公室

　　20**年7月20日

　　太仓市住宅小区物业管理专项资金管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步促进我市物业服务业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》、《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》(太政发〔20**〕54号)等规定，设立太仓市住宅小区物业管理专项资金(以下简称物业专项资金)，并制定本办法。

　　第二条 本办法所称的物业专项资金是指扶持全市住宅小区物业管理服务的专项资金，主要用于：

　　1.老城区老住宅小区物业服务企业收费不足补贴经费;

　　2.老城区老住宅小区服务外包经费;

　　3.业主委员会和物业服务企业考核培训经费;

　　4.主城区城管进社区经费;

　　5.物业矛盾纠纷调解经费;

　　6.物业联检查验、质价相符等第三方评估经费;

　　7.物业管理宣传经费;

　　8.物业管理信息化建设及维护经费。

　　第二章 物业专项资金的管理与使用

　　第三条 物业专项资金列入市、镇(区、街道办)两级财政预算，由市财政局、城管局共同管理。市财政局负责物业专项资金的审核和拨付。市城管局负责物业专项资金年度预算和支付方案，并组织项目审核和检查。

　　第四条 物业专项资金的使用和管理应遵循公开透明、定向使用、科学管理、加强监督的原则，确保资金使用规范、安全、高效。

　　第五条 老城区老住宅小区物业服务企业收费不足补贴经费。对已实施综合改造的老城区老住宅封闭式小区，由业委会选聘物业服务企业实行市场化物业管理。此类小区因收费偏低及收缴率不高等问题造成物业企业收费不足。通过聘请社会评估机构对其管理成本进行核算，对不足部分由市城管局、城厢镇及属地社区、业委会等联合评估考核。根据考核结果，采用以奖代补的形式补贴物业服务企业，维持老住宅小区正常的物业管理。

　　第六条 老城区老住宅小区服务外包经费。

　　1.对已实施综合改造的老城区开放式老住宅小区，市城管局选聘有资质的物业企业，采用政府购买服务的形式，提供雨污管道一年两次疏通、公共设施维护等基础性物业服务。按照《太仓市老城区已改造无物业小区基础性服务外包要求及督查考核办法》要求，由市城管局、城厢镇及属地社区等联合开展考核检查，考核结果与服务外包相挂钩，进一步巩固我市老住宅小区改造成果。

　　2.对老城区未实行综合改造的老住宅小区，由市城管局选聘有资质的物业企业，以政府购买服务的形式，提供一年两次的集中疏通及日常维护、基础设施的应急维修等服务。在防汛期间，聘请物业企业的专业人员，成立应急抢修队伍，及时解决由于雨水管道被堵而导致的房屋被淹、地下车库进水等情况。

　　第七条 业主委员会和物业服务企业考核培训经费。

　　1.考核奖励经费。按照《太仓市住宅小区物业管理工作考核办法》和《太仓市住宅小区物业服务企业考核管理办法》执行奖励补贴。

　　2.人员培训经费。采取太仓现场集中培训、苏州实践基地轮训和网络课程学习相结合的方法，对我市物业服务从业人员及相关管理人员进行业务培训，增强教育培训的针对性、可操作性和实效性。

　　第八条 主城区城管进社区经费。积极推进城市管理重心下移，将城市管理工作向社区延伸，成立社区城管工作站。城管进社区经费由市、镇 (区、街道办)两级财政各负担50%。主城区39个村(社区)分四年逐步试点推进。

　　第九条 物业纠纷调解经费。建立市物业矛盾纠纷调解中心，聘任专职物业调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作。调解中心设在市物管中心。

　　第十条 物业联检查验、质价相符等第三方评估经费。

　　建立物业项目第三方联检查验机制，减少开发商遗留问题，降低物业服务企业管理风险，维护业主的共同财产权益、规范物业企业服务项目和退管行为，构建和谐互信的物业管理关系。

　　建立质价相符第三方评估机制，由第三方对物业服务合同履约情况进行评估，将评估结果作为调整物业收费依据之一，有效促进物业服务与收费相符。

　　第十一条 物业管理宣传经费。大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》(太政发〔20**〕54号)等政策法规，引导广大业主自主参与小区管理，引导业委会依法履行职责，指导物业服务企业依法经营。

　　第十二条 物业管理信息化建设及维护经费。将大数据、云计算、移动互联等技术融入物业管理，建设智慧社区，推进物业管理标准化建设，推动物业管理转型升级。

　　第三章 物业专项资金的监督

　　第十三条 市财政局、城管局要建立健全物业专项资金财务管理规章制度，加强财务管理和审计监督，严肃财经纪律。要严格按照规定程序审核物业专项资金，不得擅自扩大支出范围和提高支出标准。

　　第十四条 市财政局、城管局要协同合作，定期对物业专项资金的使用管理情况进行监督检查，共同研究解决物业专项资金使用中的实际问题。

　　第十五条 市财政局、城管局要不断完善物业专项资金监督管理机制。对审核不严、违规操作或虚报造假、挪用、骗取物业专项资金的，要按有关规定追究相关单位和人员的责任;涉嫌犯罪的，要依法移交司法部门处理。

　　第四章 附则

　　第十六条 本办法在执行过程中的具体问题由市财政局、市城管局负责解释。

　　第十七条 本办法自发文之日起执行。

篇4：玉溪市物业管理办法（2016）

　　第46号

　　《玉溪市物业管理办法》已经20**年12月31日玉溪市第四届人民政府第51次常务会议讨论通过，予以公布，自20**年3月1日起施行。

　　玉溪市人民政府

　　20**年1月14日

　　玉溪市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 市住房城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　县区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　玉溪高新技术产业开发区管委会负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　乡镇人民政府(街道办事处)应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

　　第五条 市、县区城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立联席会议制度，协调解决物业监督管理中的有关事宜。

　　国土、规划、公安、民政、环保、工商、发展改革、司法、信访、城市管理等有关部门应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规、规章规定的权利，并履行相应的义务。

　　一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

　　第七条 具备下列条件之一的，开发建设单位或前期物业管理企业，或业主应当向乡镇人民政府和街道办事处提出书面申请，由乡镇人民政府和街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

　　(一)将物业交给业主的专有部分建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;

　　(二)将物业交给第一个业主之日起满2年的;

　　(三)占全体业主20%以上的业主提议的。

　　第八条 乡镇人民政府(街道办事处)负责组织协调业主代表、建设单位和村(居)民委员会筹备成立业主大会。

　　符合本办法第七条规定的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起3个月内组织召开首次业主大会。具体工作按照住建部 《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》(建房〔20**〕274 号)的相关规定组织实施。

　　第九条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

　　业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。

　　第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同情况及业主大会决定或授权办理的其他事项等。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府(街道办事处)。

　　前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面向县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府(街道办事处)。

　　第十一条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，并应当告知相关的村(居)民委员会，并听取其建议。

　　第十二条 业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其工作经费(包括业主委员会委员的津贴及其他费用)由全体业主承担。工作经费可从所属小区业主共有部分物业产生的收益中提取，或者向业主另行收取，如业主大会有规定的从其规定，专款专用。

　　业主大会和业主委员会工作经费的详细收支情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　第十三条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，乡镇人民政府(街道办事处)应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、司法机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安，人民调解等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县区住房城乡建设行政主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能成立的，可以由乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　临时物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内公示。

　　待业主大会成立后，临时物业管理委员会自动解散。

　　第三章 前期物业管理

　　第十六条 建设单位在取得商品房预售许可前选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将其内容在销售场所向物业买受人明示。

　　第十七条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　符合以下情况之一的，经物业所在县区住房城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)投标人少于3个的;

　　(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

　　(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

　　(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。

　　第十八条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可之前完成;

　　(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第十九条 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十条 建设单位应当在物业管理区域内配置不低于地上总建筑面积3‰独立使用的物业管理用房。

　　第二十一条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置，具备良好通风、采光等条件，进行普通以上装修。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交给业主大会。

　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标要求。

　　不得将门卫房、杂物房、设施设备用房抵作物业管理办公用房和业主委员会办公用房。不得擅自变更物业管理用房位置，也不得将其分割、转让、抵押。

　　第二十二条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分进行承接查验，并在物业交付使用15日前完成。在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料并报乡镇人民政府(街道办事处)备案：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

　　(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

　　(四)共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料;

　　(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(六)业主名册;

　　(七)物业管理必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十四条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

　　(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库、公共停车位;

　　(四)物业管理区域内的共有绿地、道路、场地;

　　(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

　　(六)其他依法归业主共有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当向物业所在地县区不动产登记部门提供经规划部门批准并标注配套用房的具体位置、规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》，由县区不动产登记部门审查后进行初始登记，登记为全体业主所有，不颁发权属证书。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十五条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

　　从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。

　　第二十六条 物业服务企业应当接受市、县区住房城乡建设行政主管部门的资质检查和核定。

　　市、县区住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务企业资质的监督检查。

　　第二十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县区住房城乡建设行政主管部门备案，县区住房城乡建设行政主管部门应当将备案情况抄送物业服务项目所在地乡镇人民政府(街道办事处)。

　　第二十八条 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　第二十九条 物业服务企业享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同进行相应服务管理;

　　(二)按照物业服务合同收取服务费用;

　　(三)对装饰装修活动进行监督;

　　(四)及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为;

　　(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

　　第三十条 物业服务企业履行下列职责和义务：

　　(一)提供物业服务，所提供服务符合相关法律法规规定的技术标准、规范;

　　(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行和维修资金使用情况，并进行公示;

　　(三)公示物业服务合同约定的具体收费项目和服务标准;

　　(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出详细情况;

　　(五)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(六)制定并落实门禁管理制度，加强物业管理区域的巡查，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为时，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告;

　　(七)协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故和突发事件时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;

　　(八)定期听取业主和物业使用人的意见和建议，对业主提出的意见和建议，应当及时进行处理并予以回复;

　　(九)协助乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会做好社区建设的相关工作;

　　(十)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十一条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且原物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务，并履行了告知义务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。

　　第三十二条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当有序退出，物业服务企业应当在合同终止前10日内将业主共有配套设施设备、财务帐目、预收代收费用和本办法第二十三条第一款规定的资料等交还给业主委员会。所有移交资料、物品、财务帐目都必须有书面材料及汇总清单，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章。

　　原物业服务企业不得以业主或物业使用人欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接手续至撤出物业管理区域时的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，依法提起诉讼或者申请仲裁解决，不得强行接管。

　　第三十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的，按照国家、省、市的有关规定在物业服务合同中约定。市住房城乡建设行政主管部门会同市价格主管部门根据当地物业服务等级标准制定相应的物业服务收费标准，并根据经济社会发展水平适时调整，定期公布政府指导价格。实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以通过法律途径追缴。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费，并告知业主委员会。

　　第三十五条 利用物业共用部分获取的收益，归物业管理区域内的业主共同所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者补充物业管理方面的其他需要。

　　第三十六条 县区住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

　　第三十七条 市、县区住房城乡建设行政主管部门应当建立约谈制度。对因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的，市、县区住房城乡建设行政主管部门应当约谈物业服务企业或业主委员会(临时物业管理委员会)负责人，督促其限期整改。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第三十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第三十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第四十条 业主、物业使用人应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约的规定，按照房屋安全使用规定使用物业。业主不得从事下列行为：

　　(一)危及建筑物的安全;

　　(二)损害其他业主的合法权益;

　　(三)违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房;

　　(四)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;

　　(五)违反规定饲养动物;

　　(六)违章搭建、侵占通道;

　　(七)拒付物业费;

　　(八)法律、法规、规章规定损害他人合法权益的其他行为。

　　第四十一条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。

　　第四十二条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第四十三条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第四十四条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　对超出保修期限和保修范围的技防设施，可申请政府出资、动用专项维修资金、物业出资等多渠道筹措资金，确保技防建设落实到位。

　　第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理按照住建部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 建设单位、物业服务企业有下列行为之一的，由城乡建设行政主管部门按照《物业管理条例》等有关规定依法予以处罚：

　　(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

　　(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(三)不移交有关资料的;

　　(四)未取得资质证书从事物业服务的;

　　(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

　　(六)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;

　　(七)物业服务企业未落实门禁管理制度，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为时，未及时制止，并向相关行政管理部门报告的;

　　(八)物业服务企业对业主提出的意见和建议未及时进行处理并予以回复的;

　　(九)物业服务合同解除或终止后，物业服务企业未与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续，擅自撤离的。

　　第四十七条 业主或物业使用人有下列行为之一的，由城乡建设行政主管部门按照《物业管理条例》等有关规定依法予以处罚：

　　(一)拆改房屋承重结构的;

　　(二)侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的;

　　(三)擅自将住宅改变为经营性用房的。

　　违反前款第三项规定的，由业主委员会进行协调、处理;协调处理不成的，由城乡建设行政主管部门会同规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门依法责令限期改正，恢复原状。

　　第四十八条 业主或物业使用人违法搭建建筑物、构筑物的，由规划行政主管部门责令限期拆除;逾期未拆除的，依法组织强行拆除，并依法予以处罚。

　　第四十九条 违反规定损坏公共绿化、园林设施的，由城市管理部门责令恢复原状，并依法予以处罚。

　　第五十条 城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　(一)违法干预依法成立业主大会和业主委员会，或选聘物业服务企业的;

　　(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

　　(三)违法实施物业管理行政许可的;

　　(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

　　第七章 附则

　　第五十一条 本办法所称专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　第五十二条 市住房城乡建设行政主管部门应当制定前期物业服务协议、临时管理规约、业主大会议事规则、物业承接查验协议、物业服务合同等示范文本，规范我市物业服务管理行为。

　　第五十三条 本办法自20**年3月1日起施行，有效期至20**年2月28日。

篇5：乌兰察布市住宅小区物业管理办法(2013试行)

　　各旗县市区人民政府，市直各委、办、局：

　　《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》已经20**年6月17日市政府第四次常务会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　20**年7月5日

　　乌兰察布市住宅小区物业管理办法(20**试行)

　　第一章 总 则

　　第一条为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 乌兰察布市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条乌兰察布市人民政府建设行政主管部门所属乌兰察布市物业管理办公室(以下简称市物业主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县市区人民政府建设(房产)行政主管部门组建物业管理办公室(以下简称辖区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级建设、规划、财政、环保、工商、林业(园林)、公安、税务、民政、广播电视、质量技术监督、发改委、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

　　第四条街道办事处和乡(镇)人民政府(以下统称街道办事处)要配备专兼职工作人员负责协调、指导物业管理工作，社区也要明确具体人员做好物业管理的协调、指导工作。

　　第五条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

　　第七条 街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组，业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　(一)确定业主身份;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案;

　　(三)拟定业主管理规约草案;

　　(四)拟定业主委员会委员的选举产生办法草案;

　　(五)组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

　　筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

　　第八条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

　　第九条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部)，委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

　　业主委员会应在选举产生之日起15日内向物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起15日内办理备案变更手续。

　　第十条物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第十一条业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

　　第十二条业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第十四条、第十五条、第十六条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

　　第十三条业主委员会应当在每年3月底前通过会议、公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第十四条 对业主委员会主任的工作，百分之六十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主委员会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业企业的服务行为。

　　第十五条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经三分之一以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格：

　　(一)不履行委员职责义务，情节严重且拒不改正;

　　(二)收受物业企业提供的利益或者报酬;

　　(三)为物业企业承揽、介绍相关业务;

　　(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其它利益;

　　(五)其它侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域的业主;

　　(二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;

　　(三)向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

　　(四)被司法机关依法追究刑事责任。

　　第十七条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支;没有收益的小区，其经费由全体业主分担，由业主委员会收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

　　第三章 前期物业管理

　　第十八条新建住宅项目开发建设单位在办理施工图审查前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《公共服务设施设备、环境建设承诺书》。

　　第十九条建设单位在办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证以前，须完成前期物业招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则组织招投标，招标投标单位经过物业主管部门资格预审合格后，方可实施招投标。

　　建设单位为前期物业招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业企业。

　　第二十条 中标的物业企业向物业主管部门抵押物业接管保证金后，公共资源交易中心方可发放中标通知书，并到物业主管部门备案。建设单位选聘物业企业后，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　物业企业接管项目分别按下列标准抵押接管保证金：

　　1. 建筑面积2万平方米以下项目5万元。

　　2. 建筑面积2万-5万平方米项目10万元。

　　3. 建筑面积5万-10万平方米项目15万元。

　　4. 建筑面积10万-20万平方米项目20万元。

　　5. 建筑面积20万-30万平方米项目25万元。

　　6. 建筑面积30万-40万平方米项目30万元。

　　7. 建筑面积40万-60万平方米项目40万元。

　　8. 建筑面积60万平方米以上项目50万元。

　　上款物业接管保证金在物业企业(乙方)合法退出物业管理项目，并与签署物业服务合同的单位(甲方：开发建设单位或业主委员会)办理完毕物业交接手续后全额返还;如属物业企业责任造成该项目物业及相关档案资料损失的，将在物业主管部门监督下，由甲方使用该保证金弥补物业企业所造成的损失，不足部分再由甲方向物业企业追缴，结余部分退还物业企业。

　　前期物业服务合同可以约定期限，期限内，合同双方按合同履行相应义务，否则，业主委员会有权终止合同。

　　第二十一条新建项目竣工验收前，建设单位到物业主管部门办理公共服务设施配套建设评价验收，未达标的，需按住宅项目建筑面积20元/平方米标准向物业主管部门抵押保证金。在评价验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已中标的物业企业作为公共服务设施配套建设专项资金。

　　第二十二条建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本)，用于物业交付前的前期物业管理，并交由物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前抵押，其余应在工程验收之前押齐。

　　第二十三条建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业企业制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十四条物业企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

　　物业企业应当在前期物业服务期间履行以下职责：

　　(一)参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位、相关专业单位和物业主管部门提出整改建议;

　　(二)掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度;

　　(三)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共用设施设备的安装、调试等工作，并承担消防安全职责;

　　(四)对物业用房、社区用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

　　(五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;

　　(六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序;

　　第二十五条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时建设单位应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护。

　　专业单位委托物业企业负责共用设施设备日常维修养护的，应当与物业企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

　　相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在质保期内的维修由建设单位自行负责。

　　第二十六条在办理交接查验手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面图，物业规划图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用配套设施竣工图，地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养说明书、电路示意图等技术资料;

　　(三)物业及配套设施的产权清单;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)经审核验收的物业管理用房资料;

　　(六)环保、绿化等相关工程的综合验收资料;

　　(七)物业质量保修文件和物业使用说明书;

　　(八)物业的使用、维护和管理所必需的其他资料。

　　以上共用设施设备的安装和地下管网工程的施工，由物业主管部门按照设计标准要求进行验收。

　　业主委员会成立后，物业企业应当将基本情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业企业应当将详细资料移交给新中标的物业企业，并报物业主管部门备案。

　　第二十七条前期物业服务合同到期后，业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第二十八条开发建设单位在商品房交付使用验收前15日内，到物业主管部门办理物业竣工综合验收，待物业竣工综合验收合格后，方可进行商品房交付使用验收。

　　开发建设单位在商品房交付使用验收时，按水、电、气、暖、楼宇门、窗户、电梯、消防设施、监控系统等设备安装和防水工程造价总额百分之三的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性抵押到物业主管部门监管，时限五年，当发生物业方面质量问题时，物业主管部门可使用质量保修金及时进行维护，质量保修金到期后，未发生质量问题的，将全额(含活期利息)返还。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十九条 业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业企业签订物业服务合同。

　　物业企业在签订物业服务合同30日内，持相关物业核准材料到所辖价格主管部门办理经营服务性收费许可证，并按照物业服务合同的约定提供物业服务。

　　第三十条物业服务收费应当遵循“提供什么服务、收取什么费用”的原则，由业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由业主委员会与物业企业依据价格主管部门制定的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，物业企业要将价格主管部门核发收费许可证中核定的收费内容、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。

　　物业服务费实行第三方监管，物业企业将所收取的物业服务费统一交到物业主管部门指定银行账户进行监管，按季度拨付;物业服务费不得挪作他用，物业企业须依法纳税。

　　业主委员会或10%以上业主对物业企业公布的收支状况有异议的，物业企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

　　第三十一条业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。

　　对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，业主委员会和物业企业查明原因并进行协商，对无正当理由长期拒交的，由物业企业依法提起诉讼，按法律程序解决。物业企业不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。

　　新建小区应设立交费刷卡点，实行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

　　第三十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业企业代收费用，也不得因物业企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

　　对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

　　第三十三条 建设行政主管部门应将供水、供气、供热企业与物业相关的监管职能划归物业主管部门进行监管，供电、邮政、通讯、有线电视等相关专业单位要全力配合物业主管部门，确保物业区域内公共服务设施设备的安全运转。

　　第三十四条物业企业与各专业单位职责划分如下：

　　(一)供电设施：楼宇进户线以内，由业主负责更新;以外由电业部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内线路施工费用由建设单位承担)和维护。

　　(二)燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施(不包括燃气灶具)由燃气部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)和维护。

　　(三)自来水管线：以注册水表为界，注册水表以内(包括阀门)在质保期内由建设单位负责，过质保期后，如需更换，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;进户管线以内由业主负责更新;以外(含小区内主管线)由自来水公司负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)、维修、更新和养护。

　　(四)下水管道：楼宇内分户管线由业主负责更新;小区使用的化粪池及管线(不含市政管线)由物业企业负责清掏和维护，如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;小区以外由排水部门负责组织或委托并监督有资质单位施工和维护。

　　(五)电信(网通)管线：楼内电话预埋管线由业主负责更新，其它管线由电信(网通)部门负责组织施工和维护。

　　(六)供热管线：进楼口以内管线在质保期内，由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;进户管线由业主负责更新;楼宇外供热管线(含小区内主管线)全部由供热部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)、维修、更新和养护。

　　新建住宅小区的供热采暖系统要安装供热计量装置和室内温度调控装置，由供热部门公开招标采购符合国家相关标准的产品，经当地质量技术监督部门检验合格后，方可安装，费用由建设单位承担。相关标准依据自治区住房和城乡建设厅《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置及安装费用管理的通知》(内建城〔20**〕17号)要求执行。热计量装置和温控装置由供热部门安装，产权归供热部门，并负责管理、维护和更新。

　　(七)电梯：由开发建设单位按照设计标准负责建设。物业企业负责管理和维护，并与具备电梯维修保养资质的企业签订维保合同;并必须在每月、每季度、每半年、每一年进行专业维保，其维保的项目和要求按照《电梯使用管理与维护保养规则》(TSGT5001-20**)标准执行。

　　为监控电梯的安全运行，电梯在安装时须在电梯井同时设置高清摄像头。

　　(八)消防设施：小区内须设置消防设施，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范建设。物业企业负责管理和维护，并与具备消防设施维护保养资质的企业签订维保合同;如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换。

　　(九)视频监控：小区内须设置视频监控系统，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范负责建设。安装标准依据《乌兰察布市人民政府关于批转市公安局加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理意见的通知》(乌政发〔20**〕224号)要求配装。物业企业负责维护，如需更换，在质保期间内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换。

　　第三十五条物业服务合同期满前3个月，业主委员会应组织物业服务招投标工作，没有及时选聘新物业企业的，原物业企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

　　物业企业应当自物业服务合同终止或解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，报物业主管部门备案。

　　(一)对预收的物业服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

　　(三)移交物业管理用房、场地和其它财物。

　　第三十六条物业企业不得有下列行为：

　　(一)减少专业人员数量，降低服务标准的;

　　(二)聘用未取得物业管理职业资格证书人员的;

　　(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　(四)挪用住宅专项维修资金的;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(六)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(七)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和详细资料的;

　　(八)超越资质等级承接物业管理项目的;

　　(九)出租、出借、转让资质等级证书的;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十七条物业企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案;给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的，依法承担相应责任。有不良行为记录的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。

　　对物业企业的服务，百分之五十以上的业主不认可的，物业企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

　　第三十八条物业企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业企业和物业岗位经理创优达标。

　　物业企业在获得优秀达标项目或示范达标项目称号后，方可进行企业资质升级。

　　第三十九条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危机共用部位、共用设施设备安全、影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理;物业主管部门与消防等专业部门合作成立应急抢险维修服务队，同级财政要提供经费保障。

　　第四十条各级政府要将既有建筑节能改造和老旧住宅小区(或单体楼)综合整治相结合，并同步实施;要将老旧小区的供排水、供热管网改造和维修费用，以及环境等综合整治费用纳入同级财政预算。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十一条业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

　　(一)物业管理区域内共用部位的使用和维护规则;

　　(二)物业管理用房的使用和经营;

　　(三)业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益;

　　(四)屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范;

　　(五)维护物业管理区域内公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域内各类费用的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任。

　　第四十二条 物业管理区域禁止下列行为：

　　(一)改变物业的使用用途;

　　(二)搭建建筑物或构筑物;

　　(三)擅自占用消防车道、疏散通道和损坏消防设施和物业的共用部位、共用设施设备和附属设施;

　　(四)损坏房屋结构或其他影响物业使用安全的行为;

　　(五)损坏健身和儿童娱乐设施;

　　(六)损坏绿地、花草树木、园林小品;

　　(七)任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点;

　　(八)禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生;

　　(九)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共用部位、共用设施上乱写、乱画;

　　(十)制造噪声干扰他人正常生活;

　　(十一)其它违反法律、法规和管理规约的行为。

　　为规范业主的装修行为，控制业主违章装修，物业企业可向业主收取装修拆改保证金，一般不超过3000元/户。

　　在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改建筑造型、使用功能的，由城管部门负责禁止和监督清除、并恢复原貌。

　　损坏绿地、花草、树木、园林小品的，由物业企业负责禁止和监督，并恢复原貌。

　　违章装修、拆改承重墙、擅自破坏建筑主体结构的业主，由房产部门负责禁止和监督改正，并恢复原貌。工程质量监督部门负责鉴定。对拒不改正的业主，房产部门不予办理确权和房屋产权手续。

　　在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

　　对占用消防车道、疏散通道，损坏消防设施和破坏环境秩序、公共治安秩序的。由物业企业、社区居委会协调公安机关负责查处。

　　第四十三条小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发建设单位不得出售出租。

　　由物业企业出租收费，并将楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

　　第四十四条大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

　　(一)减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让;

　　(二)禁止鸣号;且车辆停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除;

　　(三)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要通道上;

　　(四)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

　　第六章 物业管理用房、设施和经费

　　第四十五条建设单位应当按照规划配建要求配置警务室、公厕、垃圾转运站、路灯、社区和物业管理用房。

　　建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房及社区用房。物业管理用房面积不足100平方米的，至少配置100平方米。社区用房面积不低于300平方米。

　　物业管理用房及社区用房应当与小区规划同步设计、同步施工、同步交付。因依法调整规划，物业竣工综合验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，在取得规划行政许可后，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审(包括环境施工图)，在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

　　第四十六条物业交付前，建设单位应当按照本条例第四十五条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。前期物业招投标后，将物业管理用房移交给中标的物业企业使用和管理。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于政府。

　　首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

　　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室抵押同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。

　　第四十七条物业管理用房和社区用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

　　物业管理用房主要用于物业企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

　　前期物业服务期间由物业企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。

　　社区用房由该社区居委会监管和使用，其中70%的社区用房由社区居委会组织全体业主开展文体活动时使用，剩余部分用于社区办公。

　　第四十八条住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金由业主交纳，专项维修资金要按照市政府授权的物业管辖范围，由各辖区物业主管部门进行集中收取、专户存储、专人管理。专项维修资金使用要经业主委员会同意，报各辖区物业主管部门审批后方可使用。

　　物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支，属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

　　第四十九条 住宅小区业主委员会成立后30日内，各地房产(物业)主管部门应当将本物业区域内的保修金、住宅专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。

　　第五十条对违反本办法的行为，相关部门将按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

　　第七章 附 则

　　第五十一条本办法下列用语的含义：

　　住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住组团)。

　　物业管理是指物业企业对小区内共用设施设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

　　物业服务是指物业企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容(项目)质量承担相应职责。

　　住宅物业的最终用户是指：(一)专有部分以单个业主作为最终用户;(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　公共能耗费是指小区共用部位、共用设施设备及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。

　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。

　　共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施、排气阀、单元门、监控、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

　　各项公共服务设施是指小区内道路、疏散楼梯、消防车道、各种管网、照明设施，社区和物业用房，幼儿园、公厕、垃圾转运站(垃圾收集点)、便民市场、停车场、警务和安防设施、绿化和景观、体育健身设施等为居民提供生活、休闲服务的设施。

　　第五十二条本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅的物业管理参照本办法执行。

　　第五十三条本办法自20**年7月20日起施行，由乌兰察布市住房和城乡建设委员会负责解释。