周口市进一步规范社区物业管理的意见（2018）

　　周口市人民政府

　　关于进一步规范社区物业管理的意见

　　周政〔20**〕28号

　　各县(市、区)人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，市人民政府各部门：

　　为进一步规范中心城区社区物业管理，提升物业管理水平，理顺管理体制，改善人居环境，促进物业服务行业健康发展，根据《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发﹝20**﹞13号)、《河南省物业管理条例》、《周口市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》(周政﹝20**﹞46号)等法规政策精神，结合周口实际，特制定本意见。

　　一、指导思想

　　坚持以*新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和中央、省、市城市工作会议精神，助力我市“百城提质”和“五城联创”，着力解决中心城区社区物业管理中存在的矛盾和问题，切实调动和发挥街道办事处、社区居委会工作积极性和工作优势，促进物业服务行业持续健康发展。

　　二、目标任务

　　到20**年，用四年时间培育一批物业管理品牌企业，建设一批和谐有序、绿色文明、创新包容的物业社区。市中心城区老旧住宅小区物业管理覆盖率达到90%以上，新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。

　　三、基本原则

　　(一)坚持“条块结合、属地管理”的原则。按照“行业管理部门监督指导、区政府(管委会)负责、街道办事处组织、社区居委会落实”的物业管理新体制，推进物业管理权力下放、重心下移，切实解决社区物业管理中存在的问题。

　　(二)坚持“业主自治、依法监管”的原则。指导、鼓励小区业主成立业主委员会，制定管理公约，自主选聘物业服务企业，主动参与小区公共事务管理。街道办事处、社区居委会加强对小区业主委员会工作的管理，依法履行监管职责，确保业主自治活动健康有序发展。

　　(三)坚持“市场主导、分类管理”的原则。遵守市场发展规律，放宽物业行业准入环境，激活物业服务企业服务意识。前期物业项目管理通过公开招标准入，后期物业项目管理通过业主大会选聘或公开招标准入，老旧小区物业项目管理通过改造由政府主导引入。根据物业项目管理类别的不同，促进物业管理市场化运作，实现不同物业项目的差异化管理。

　　四、主要工作

　　(一)加强社区物业管理的属地职能。中心城区各区要将社区物业管理工作纳入综合治理内容，每半年安排部署不少于一次，每年专项检查不少于两次。年底，各区物业管理行政主管部门要对辖区内社区物业管理工作开展情况进行综合考核验收，并将考核结果予以通报。落实物业管理重心下移的新要求，各街道办事处设立物业管理机构，明确职责，指定责任领导，根据辖区小区数量、规模和物业任务的实际，配备不少于3名以上物业管理专职人员，督促和指导物业服务企业、业主委员会履行职责，所需经费由各区负责保障;建立物业管理联席会议制度，定期或不定期召集物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方参与协调解决本辖区内物业管理中的主要问题;完善物业管理纠纷调处机制，建立纠纷投诉台账，受理日常投诉。综合运用行政、税收、补贴、信用的手段，对业主、业主委员会、物业服务企业管理活动中的纠纷进行调处;对无物业管理和无主管单位的老旧小区，应加强居民安全管理，主动实施托管。业主实行自行管理的小区，街道办事处和社区居委会应加强事中、事后的监督管理，提升老旧小区物业管理水平。社区物业管理中发现违法违规行为的，由街道办事处甄别确认后报市物业管理行政执法单位予以处罚。

　　(二)鼓励、指导成立业主大会和业主委员会。各级物业管理行政主管部门应鼓励小区业主自治，指导业主成立业主大会和业主委员会，全面参与小区公共事务管理。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上、业主入住户数比例达到30%以上或前期物业解除(到期)前90天的，符合业主大会成立条件的，各街道办事处在收到建设单位或10名以上业主联名申请提出成立首次业主大会的，街道办事处应在30日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组长由街道办事处代表担任，并在60日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会委员和业主委员会主任、副主任。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行与业主大会相同的职责。倡导“双向进入、交叉任职”的物业管理模式，符合条件的社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任，物业服务企业项目负责人可进入社区居委会担任其成员，逐步加强社区物业管理信息的双向沟通和交流。

　　新建住宅小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由市、区分别承担。

　　(三)开展前期物业招标投标工作。建立前期物业管理招标投标工作机制，落实《周口市人民政府前期物业管理招标投标管理暂行办法》(周政办﹝20**﹞65号)规定，促进公平竞争、树立服务意识、提升服务质量，营造良好的准入竞争环境。中心城区在建物业服务项目必须进行前期物业招标，预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;现售商品房项目在开始销售前30日完成;非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。建设单位在申请办理商品房预售许可证、现房销售备案和非出售新建项目竣工备案手续时，应提交物业管理项目中标备案通知书或其他证明文件，确保前期物业管理招标投标工作落到实处。

　　(四)全面规范社区物业管理。物业管理是社会管理的“细胞”，是社区服务的一支重要力量，社区和谐是社会和谐的基础。物业管理事关群众切身利益，事关城乡基层和谐稳定，中心城区各区应全面规范社区物业管理。

　　1.做好物业服务企业选聘。前期物业管理阶段，建设单位必须通过招标投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。业主委员会成立后，应当在前期物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，对前期物业服务企业续聘或另聘做出决定。业主大会决定续聘前期物业服务企业的，应在业主大会做出决定后30日内完成合同续签工作。业主大会决定另聘物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间内撤出物业管理区域。业主委员会与物业服务企业无论续聘、终止或另聘均应提前三个月报告街道办事处。街道办事处、建设单位、前期物业服务企业、业主委员会要按照有关规定做好物业的续聘或另聘工作，确保小区物业管理连续稳定、不留空白。

　　2.落实物业管理各项备案工作。各级物业管理行政主管部门要进一步加强履职尽责能力，提高物业管理水平，规范物业行政备案工作。一是落实物业管理区域备案。建设单位在前期物业管理招标工作之前，登录河南省住房城乡建设厅房地产管理、物业管理监管平台(以下简称“监管平台”)，向市物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案。二是落实前期物业管理招标中标备案。建设单位在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，登录监管平台，向市物业管理行政主管部门进行前期物业管理招标备案;自确定中标人之日起15日内登录监管平台，向市物业管理行政主管部门进行前期物业管理中标备案。三是落实物业承接查验备案。物业服务企业应当自物业交接后30日内登录监管平台，向市物业管理行政主管部门进行物业承接查验备案。四是落实物业服务合同备案。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内登录监管平台，向市物业管理行政主管部门进行物业服务合同备案。五是业主委员会备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处备案，街道办事处将备案情况抄送区物业管理行政主管部门。建设单位、物业服务企业、业主委员会未按规定办理有关备案手续的，市住房城乡建设部门和街道办事处应责令其限期改正。

　　3.推进物业服务项目信息公示。为回应社会关切，维护业主的知情权、参与权、决策权、收益权，依法保障业主的权益，物业服务项目应进行信息公示。建设单位在项目设计时，应在适宜位置设计符合配建要求的物业管理用房，并明确其实用功能。市规划部门在核发建设工程规划许可证时，应将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件和附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房坐落位置和建筑面积，并将前期物业服务企业名称、服务内容、服务收费标准和服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并公示。物业服务企业应在物业管理区域的显著位置公示企业及项目负责人的基本情况、联系方式、投诉电话;公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准以及物业费缴纳、公共费用分摊、公共部位和公共设施设备经营收益支出等情况;公示电梯、水、电、气等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养等情况。同时，相关物业行政管理部门要公示本部门的受理投诉电话。市住房城乡建设部门负责信息公示牌制定，统一标准、统一内容。20**年12月底，中心城区物业服务小区信息公示牌要实现全部悬挂，未按规定时限悬挂的，由市物业管理行政执法单位依法进行处罚。

　　4.加强停车位分配和管理。市规划部门应当将规划用于停放车辆的车位、车库在建设工程规划许可证的附图或规划指标中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。建设单位应当将物业管理区域的车位、车库的配置比例在小区的显著位置进行公示;应将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示并在商品房预售合同中约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出租给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主购买和承租后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。

　　利用物业管理区域内的公共道路、场地划定车位停放车辆的，物业服务企业应当就车位分配方式、管理费、收益分配方式等充分征求业主意见，业主大会成立前，经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　5.执行物业服务合同约定。物业服务合同是物业双方履行义务、行使权力的基石，也是保障物业双方合法权益的法律依据。物业服务合同应对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定，物业双方应严格执行物业服务合同约定，特别是物业服务收费应当遵循质价相符的原则，根据市场情形，合理约定收费标准，合同未予标明的费用，物业服务企业不得收取。物业服务收费确需调整的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意后调整;未成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，方能调整，坚决杜绝物业服务乱收费、不经法定程序乱调整的行为。

　　6.开展示范小区评选活动。根据“以点带线，以线带面”原则，有序开展“示范小区”评选活动，中心城区四区每年要推出两个以上示范小区。市住房城乡建设部门要制定物业服务企业扶持发展的意见，明确奖惩措施，选择一批基础配套设施完备、规模较大、服务管理水平相对较高的小区，作为示范小区进行重点扶持。被评为示范小区的，除进行表彰外，各区还应对小区的管理主体给予必要的物质奖励，被评为市级示范小区(项目)的奖励3万元，被评为省级示范小区(项目)的奖励10万元。

　　7.建立物业服务费拖欠惩戒制度。物业服务企业与建设单位是两个独立的法人公司，建设单位是小区建设、产权办理、房屋质量、配套设施设备移交等责任的主体，物业服务企业是小区的从业主体，为小区业主提供物业服务。业主应积极按时足额缴纳物业管理费，对无正当理由拖欠或拒缴物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可进行公示催缴;逾期不缴纳的，可向街道办事处上报拖欠物业费业主的信息名单督促缴纳;由街道办事处督促后仍不缴纳的，街道办事处可将拖欠物业费业主的信息名单抄报市、区物业行政主管部门存档登记，并报送至市社会信用体系建设领导小组办公室，以适当形式将其公开。同时，物业服务企业可对拖欠物业费业主提起诉讼或仲裁。

　　8.建立完善企业“黑名单”制度。依托河南省房地产开发行业综合管理平台和周口市公共信用信息共享平台，房地产开发企业有下列行为之一的，经查证属实的，由市住房城乡建设部门上报省住房城乡建设厅或报送至市社会信用体系建设领导小组办公室记入企业“黑名单”：一是未按规划许可和施工许可配建小区配套设施的;二是专业经营设施设备未移交专业经营单位的;三是前期物业管理未进行招标的;四是未按法律规定公示信息的;五是物业服务区域未备案的。

　　依托河南省物业管理综合监管平台和周口市公共信用信息共享平台，物业服务企业有下列行为之一的，经查证属实的，由市住房城乡建设部门上报省住房城乡建设厅或报送至市社会信用体系建设领导小组办公室记入企业“黑名单”：一是对小区违法建设、私搭乱建、侵占损坏公共部位和公共设施设备等行为未依法劝阻、制止，或未向街道办事处和有关部门报告的;二是物业服务乱收费、不按协议服务、擅自停水停电、阻碍业主出行、威胁恐吓业主的;三是未按法律规定公示信息的;四是承接查验和物业服务合同未备案的;五是无故阻碍专业经营单位基础配套设施建设进小区的。被记入一次“黑名单”的企业，两年内不得在中心城区开展相关业务;被记入两次“黑名单”的企业，五年内不得在中心城区开展相关业务;被记入三次以上“黑名单”的企业，清理出中心城区物业服务市场或建议市工商部门吊销其营业执照。

　　通过企业信用惩戒，达到有效约束违法失信主体，促进失信行为的纠正和信用环境的改善，进一步褒扬诚信、惩戒失信、培养物业行业诚信文化和良好环境。

　　(五)创新社区物业管理模式。加强社区居委会党组织建设，积极探索在党员较多的小区成立党员代表小组，并参与小区管理。片区民警是党员的，可以兼任社区居委会副主任;不是党员的，可兼任社区居委会工作人员。规划部门、住房城乡建设部门、专业经营单位及街道办事处要各司其职、各负其责，把好规划设计、施工监管、综合验收等关口，认真落实《周口市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》(周政﹝20**﹞46号)规定。

　　新建住宅小区全面实行物业管理，前期物业管理由建设单位通过招标选聘物业服务企业。成立业主大会和业主委员会的，根据物业服务区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务需求的不同，可招标、选聘物业服务企业，也可业主自治。

　　老旧住宅小区的管理主要采取聘请物业服务企业或产权人自治的管理模式。经改造具备召开业主大会条件的小区，召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业服务企业。改造后不具备成立业主大会条件的小区，由社区居委会负责，组织落实保洁、绿化、保安、消防等基础性服务，指导业主按照有关规定建立电动车充电桩设施。对规模较小的零散住宅小区或楼栋，按照“政府扶持、依托社区、业主自治”的原则，每6万平方米左右零散住宅小区，或1000户左右的楼栋居民设立1个社区物业服务中心，可适当收费，为小区提供物业服务。所需人员、经费由各区负责保障。

　　物业管理有关职能部门及各专业经营单位，要按照法律法规的要求，认真履职尽责，公布举报投诉电话，安排专人负责，主动参与社区的物业管理。各专业经营单位从审查详细性规划、建设施工监督、综合性竣工验收等方面，充分发挥技术优势，全程参与方案审查、施工监督和综合验收，确保专业经营设施设备配套工程质量安全。专业经营单位无故不参加综合验收，又未说明情况的视为同意验收。同时，各专业经营单位虽为企业，但其经营具有一定的社会公益属性，应立足于社会服务功能，对居民小区配套的专业经营设施设备不宜实施自建自管，对建设单位建设的符合规范和有关政策的专业经营设施设备产权应无条件接管，务必做到对终端业主单独计量收费。

　　(六)开展住宅物业项目专项验收。将住宅物业项目专项验收纳入建设工程项目综合竣工验收范围。住宅物业项目验收由建设单位邀请市、区物业管理行政主管部门及属地街道办事处物业管理人员参加。主要查验物业管理备案、物业服务信息公示、物业管理用房建设、物业公用设施设备维护保养、专业经营设施设备移交等情况。验收合格的方可办理工程竣工验收手续，验收不合格的不得交付投入使用，不得办理工程竣工验收手续。

　　(七)开展物业服务项目行政执法检查。市物业管理行政执法部门要及时调整执法力量，扩大行政执法范围，消除执法“盲点”，组建物业服务项目执法分队，将物业服务项目执法与市容环境、市政基础设施、园林绿化等执法同安排、同实施、同考核;重点加强物业管理用房配备、物业企业信息公示、物业服务区域备案、承接查验备案、物业服务合同备案等情况的执法;对新修《河南省物业管理条例》新增行政处罚项目做好行政指导工作，加强事前提示、事中指导、事后监管，充分保障执法相对人的合法权益;对执法中发现的违法行为，严格依法处理到位，切实维护法律权威。

　　五、保障措施

　　(一)加强领导，健全机构。成立周口市社区管理工作领导小组(见附件)，领导小组下设办公室，办公地点在市住房城乡建设局。办公室负责落实领导小组安排的日常工作，组织召开有关工作会议，指导各区开展物业管理法律法规的宣传，对各区物业管理工作开展情况进行督促、检查。领导小组定期召开联席会议，安排部署工作，研究解决社区物业管理中存在的矛盾和问题。建立微信群议事通报制度，及时将工作动态在群内发布。各有关成员单位要指定一名工作联络员，负责与领导小组的日常联系及工作落实。同时，各区也应建立社区物业管理工作领导小组，设置物业管理相应机构，履行社区物业管理职责。市、区两级财政部门应将本级物业管理机构办公经费纳入财政预算范围，确保机构有效运转，工作正常开展。

　　(二)明确分工，履职尽责。市、区物业管理行政主管部门应加强对社区物业管理工作的业务监督和指导，中心城区各街道办事处对辖区内物业管理工作具体负责，是社区物业管理的责任主体，负责业主大会筹备、成立、业主委员会备案和业主大会换届选举工作;受理物业纠纷投诉，指导社区物业服务中心开展工作，对物业服务项目的违法行为向有关部门提出处罚建议。市住房城乡建设部门负责落实有关法律法规和政策，拟定我市物业管理办法和行业标准，对全市物业管理活动进行指导、培训和监督，负责前期物业管理招标投标工作和其他备案工作;市规划部门负责小区内违法建筑的认定;市城市管理执法部门负责查处违法建筑、破坏绿地等行为;市工商部门负责监督检查无照经营活动;市价格主管部门负责监督检查价格公示、违规收费行为;市公安部门负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等工作;市质检部门负责电梯等特种设备运行安全和计量监管;市财政、审计行政主管部门负责对专项维修资金使用和管理情况进行监督检查;市环保部门负责监督检查污染环境等行为;人防行政主管部门负责对人防工程维护管理进行监督检查;其他各专业经营单位按照有关规定做好专业经营设施设备产权接收工作，并做好后期运行、维护、更新和收费等工作。

　　(三)加强督导，严格奖惩。市社区物业管理工作领导小组办公室定期或不定期对区、街道办事处社区物业管理工作进行督导，对思想不重视、工作开展滞后、辖区小区问题频出的单位，严格予以通报批评，或对有关当事人实施追责;对物业服务企业违规经营，造成社会不良影响的，对照条件标准记入企业“黑名单”或清出周口物业服务市场;对恶意拖欠或拒缴物业服务费的业主，经有关部门核实认定，将其列入个人诚信“黑名单”。结合“示范小区”创建活动，对获得省、市示范小区的项目，中心城区四区财政部门按照标准足额拨付奖励金，通过严格奖惩促进我市物业服务行业水平有效提升。

　　各县(市)人民政府可参照执行本意见，也可结合本地实际制定新的意见和办法。

　　附件：周口市社区物业管理工作领导小组成员名单

　　20**年8月22日

　　附件

　　周口市社区物业管理工作领导小组

　　成员名单

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：郑州市关于规范物业管理用房配套建设的通知(2009)

　　郑州市关于规范物业管理用房配套建设的通知(20**)

　　各开发建设单位、各有关单位： 为了规范物业管理用房配套建设工作，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《郑州市物业管理条例》等有关规定，现就物业管理用房配套建设有关事项通知如下：

　　一、物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有，主要用于物业服务企业管理服务活动和业主委员会办公使用。

　　二、开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时应如实对物业管理用房申请登记，市房屋交易和登记中心将物业管理用房在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　三、物业管理用房应当统一规划、设计和建设。对于分期开发建设的物业项目，应当按照规划总建筑面积的标准先预留物业管理用房，开发建设完成后，按照最终确定的规划总建筑面积核定物业管理用房面积。

　　四、物业管理区域内，开发建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房，总建筑面积小于两万平方米的，按照不低于八十平方米的标准配套建设。

　　五、地上规划总建筑面积所配备的物业管理用房应位于地面以上，设置在物业项目出入口附近或中心区域并相对集中，具备自然通风采光条件。没有配备电梯的物业项目，物业管理用房位置不应超过第三楼层。

　　六、地下规划总建筑面积所配备的物业管理用房可设置在地面以下，但应具有独立性、可分割性，并可单独进行产权登记。 总建筑面积在五万平方米以下的，所配备的物业管理用房应当设置在地面以上。

　　七、建设单位在办理房屋销售手续前，应当向我局物业管理部门提交物业管理用房的座落位置、建筑面积和测绘报告等资料，经审核后向相关部门出具物业管理事项确认证明。

　　八、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足米的房屋不得作为物业管理用房。

　　九、物业管理用房建设应当符合下列标准：

　　(一)进行简单装修，并达到办公或生活条件;

　　(二)符合安全、消防、环保、卫生等相关要求，上下水、供电等具备正常使用功能，并独立计费;

　　(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

　　二○○九年十二月三十日

篇3：霍山县关于规范前期物业管理工作的通知（2010）

　　霍山县关于规范前期物业管理工作的通知

　　各房地产开发企业、物业管理企业：

　　为加强我县物业管理工作，进一步规范前期物业管理行为，根据《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)第二十四条、《安徽省物业管理条例》(安徽省人民代表大会常务委员会公告第十六号)第三十四条之规定，并结合我县实际情况，现将有关事项通知如下：

　　一、自即日起，建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。在业主委员会成立之前，建设单位应对前期物业服务负责。

　　二、投标人少于三个(需县招投标管理局出具书面证明)或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　三、建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并于合同签订之日起15日内，报县房地产管理局备案。

　　特此通知

　　二○一○年十一月五日

　　霍山县房地产管理局办公室

　　20**年11月5日印发

篇4：南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见（2017）

　　南京市人民政府办公厅文件

　　宁政办发〔20**〕190号

　　市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知

　　各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　南京市人民政府办公厅

　　20**年10月26日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

　　(市房产局 20**年10月)

　　为贯彻落实《*中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定，提出如下意见。

　　一、总体要求

　　按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求，从夯实基础、社区治理大局出发，坚持以矛盾纠纷化解为导向，按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则，加强对物业管理项目交接的规范，加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理，确保物业管理交接不发生重大群体性*事件。

　　二、相关制度

　　南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。

　　(一)依法选聘制度

　　1.根据《物权法》及相关法规规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。

　　2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　3.合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作;合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。

　　4.在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(二)第三方评估制度

　　根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔20**〕10号)规定，提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式，组织第三方评估机构参与，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。

　　(三)公开招标制度

　　鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后，应依照相关法律法规，以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

　　(四)竞聘企业公示制度

　　业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括：企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。

　　(五)竞聘情况预报预告制度

　　业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后，业主委员会应当在签订物业服务合同前，将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

　　(六)联席会议制度

　　由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，协调推进条块结合，联合各相关单位部门，依托市、区、街三级管理体系，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。

　　(七)违规惩戒制度

　　物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。处理方式包括：

　　1.行政处罚。根据省条例第八十七条规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款;提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。

　　2.预征失信信息。因物业管理项目交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。对于违反预报告、公开公示等上述制度的物业服务企业，一经查实，立即纳入失信信息征集范围。

　　3.撤销违法决定。业主委员会未依法施行物业服务企业选聘和物业管理项目交接的，或存在违反法律、法规规定，超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益情形的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的区物业管理行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)依法撤销其违法决定，并指导所在地社区组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　(八)舆情通报制度

　　市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。指定熟悉法规、政策的同志担任物业新闻发言人，及时向社会公布相关信息，正面引导舆论导向，为矛盾化解创造良好外部氛围。

　　三、保障措施

　　(一)加强组织领导。市政府建立全市物业管理联席会议制度。市房产局负责加强综合协调，积极联系市综治、法院、公安、城管、消防、地税、工商等部门按照各自工作职责，指导各区开展工作，做好全市物业管理项目交接的统筹工作;负责落实日常检查制度和重大典型案例通报机制;负责组织行业协会、物业行业管理专家制定物业管理项目评估流程、交接查验、交接协议示范文本。区政府负责建立街道办事处(镇人民政府)及相关职能部门共同参与的物业管理重大矛盾应急协调机制，加大对街道办事处(镇人民政府)履行物业管理职责的考核力度，将街道物业管理交接矛盾发生率、街道主要领导协调情况作为重要考核内容。街道办事处(镇人民政府)应当依法指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业交接项目管理阶段出现的问题。

　　(二)规范交接流程。街道办事处(镇人民政府)应根据市条例第四十六条、第四十七条、第六十七条规定和本意见，结合本街道(镇)交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处(镇人民政府)备案。矛盾突出的小区，街道办事处(镇人民政府)物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。

　　(三)完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。在落实预报预告制度过程中，区物业管理行政主管部门应当及时会同街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主组织、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，及时发现问题苗头，及时处理。建立并完善第三方评估和调解机制，区、街道办事处(镇人民政府)可采用购买服务形式委托第三方机构组织，为各方提供专业意见和调解服务，参与物业交接过程中矛盾纠纷的协调。对于物业管理项目退出，且未能确定新物业服务企业的，街道办事处(镇人民政府)应当落实必要应急措施，及时指导、协助业主大会、业主组织迅速安排符合条件的物业服务企业托管，实施阶段性的基本物业服务，防止小区失管产生的次生不稳定隐患。

　　(四)落实日常管理。各区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，通过积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，认真梳理情况，重点聚焦业主大会选举业主组织(含换届)、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，切实做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。对于排查出的矛盾问题，要准确分析矛盾产生的根源和症结，对于可能突发的矛盾纠纷，要建立各方沟通协调的平台，形成工作预案，及时处理，及时缓和化解矛盾，力争做到辖区内物业管理矛盾“小事在社区小区消化、大事在区内街道不激化”;对于重大的矛盾隐患和紧急情况，要及时上报区委、区政府和市房产局，加大联动协调的力度，切实降低影响社会稳定、影响南京物业管理声誉等矛盾事件的发生率。行业协会应当加强对物业服务企业的培训、教育和行业自律，通过自律公约形式，规范市场行为和市场秩序。对于违反自律公约的企业，应建立行业负面观察和行业内通报的机制，对物业服务市场起到警示作用。

　　以上意见，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

篇5：包头市规范全市住宅小区物业管理区域电动车停放和充电行为的通知

　　关于规范全市住宅小区物业管理区域电动车停放和充电行为的通知

　　各区旗县房产行政主管部门、市物业管理协会、各物业服务企业：

　　为预防全市住宅小区物管区域内，因电动车违规停放和充电而引发的火灾事故，保护人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》、《消防安全责任制实施办法》和《公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》的相关要求，结合我市开展的 "安全生产月" 活动安排，现就进一步加强全市住宅小区物业管理区域电动车停放、充电和火灾防控工作通知如下：

　　一、明确责任、强化落实

　　各区旗县住房保障部门，依据《包头市物业管理条例》规定及 "管行业必须管安全，管业务必须管安全" 的原则，要切实履行对住宅小区安全生产的监管责任。重点对物业服务企业开展住宅小区安全生产，特别是做好电动车停放充电行为规范，预防火灾发生的工作进行指导检查和监督，确保各项工作落到实处。

　　各物业服务企业，要严格按照《消防安全责任制实施办法》第十四条、第十八条及《包头市物业管理条例》第六十五条的规定，切实履行全面做好住宅小区管理服务项目区域内安全生产工作主体责任。一要制定和完善住宅小区消防安全管理规章制度。明确工作任务，明确岗位职责，确定专人负责，严格落实电动车停放、充电管理责任。二是制定和完善住宅小区消防安全巡察制度。定期开展住宅小区物管区域内消防通道、首层门厅、共用走道、楼梯间、安全出口、定点停放区域的安全巡查，坚决杜绝电动车 "进楼入户" ，重点做好充电线路设施的安全检查，建立每日巡查台帐，对于发现的充电线路设施及电动车充电不规范等隐患，要立即制定整改措施并整改到位，对于停放在建筑内共用走道、楼梯间等重点区域的电动车违规停放、充电行为，各物业服务企业应当及时告知提醒业主规范停放，协助业主进行清理改正，防止火灾事故的发生。

　　市住房保障局将责成市物业管理处，依据《消防安全责任制实施办法》、《包头市物业管理条例》，对各区旗县住房保障部门、各物业服务企业工作的落实情况进行专项检查和抽查。各区旗县住房保障部门的监管责任履行情况，将作为每年市住房保障局对各地区物业管理工作考核内容进行考核;各物业服务企业主体责任履行情况将作为物业企业信用评价考核内容，计入企业诚信档案，对社会公布。对于未按要求落实责任、不作为、慢作为的住房保障部门，将建议地区纪委监委进行问责。

　　二、加强宣传，营造氛围

　　各区旗县住房保障部门和各物业服务企业要定期开展物业管理区域内电动车停放相关安全防范常识的宣传和典型火灾案例警示教育，充分利用住宅小区物管区域公示公开栏、业主微信群，通过悬挂条幅、张贴宣传画、上门入户宣传、发布推送消防安全知识等形式，进行全方位的宣传，教育和引导业主增强消防安全意识，自觉自愿规范电动车停放、充电行为，齐心协力维护住宅小区消防安全。

　　三、严厉查处违规行为

　　各区旗县住房保障部门和各物业服务企业，对检查发现电动车违规停放、充电的，应当及时制止并组织清理;对于拒不清理的，要向公安消防部门或者公安派出所报告;对于不积极履行清理义务的物业服务企业或构成违反消防管理行为的有关单位和个人，建议公安消防部门将依法予以处罚;引起火灾，造成严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　请各地区住房保障部门、各物业服务企业严格按照《消防安全责任制实施办法》、《包头市物业管理条例》、安全生产三项原则，严格贯彻落实本通知要求，立即开展全市住宅小区物业管理区域电动车停放、充电和火灾防控治理工作，逐步建立长效机制全面做好住宅小区安全生产各项工作。

　　各地区住房保障部门，要在7月6日前，将本辖区专项治理工作开展情况进行汇总，形成书面总结材料，附电子版报市物业管理处。

　　联系人：丁海涛 3154162

　　特此通知。

　　包头市住房保障和房屋管理局

　　20**年6月7日