乌兰察布市住宅小区物业管理办法(2013试行)

　　各旗县市区人民政府，市直各委、办、局：

　　《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》已经20**年6月17日市政府第四次常务会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　20**年7月5日

　　乌兰察布市住宅小区物业管理办法(20**试行)

　　第一章 总 则

　　第一条为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 乌兰察布市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条乌兰察布市人民政府建设行政主管部门所属乌兰察布市物业管理办公室(以下简称市物业主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县市区人民政府建设(房产)行政主管部门组建物业管理办公室(以下简称辖区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级建设、规划、财政、环保、工商、林业(园林)、公安、税务、民政、广播电视、质量技术监督、发改委、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

　　第四条街道办事处和乡(镇)人民政府(以下统称街道办事处)要配备专兼职工作人员负责协调、指导物业管理工作，社区也要明确具体人员做好物业管理的协调、指导工作。

　　第五条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

　　第七条 街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组，业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　(一)确定业主身份;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案;

　　(三)拟定业主管理规约草案;

　　(四)拟定业主委员会委员的选举产生办法草案;

　　(五)组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

　　筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

　　第八条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

　　第九条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部)，委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

　　业主委员会应在选举产生之日起15日内向物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起15日内办理备案变更手续。

　　第十条物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第十一条业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

　　第十二条业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第十四条、第十五条、第十六条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

　　第十三条业主委员会应当在每年3月底前通过会议、公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第十四条 对业主委员会主任的工作，百分之六十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主委员会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业企业的服务行为。

　　第十五条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经三分之一以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格：

　　(一)不履行委员职责义务，情节严重且拒不改正;

　　(二)收受物业企业提供的利益或者报酬;

　　(三)为物业企业承揽、介绍相关业务;

　　(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其它利益;

　　(五)其它侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域的业主;

　　(二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;

　　(三)向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

　　(四)被司法机关依法追究刑事责任。

　　第十七条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支;没有收益的小区，其经费由全体业主分担，由业主委员会收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

　　第三章 前期物业管理

　　第十八条新建住宅项目开发建设单位在办理施工图审查前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《公共服务设施设备、环境建设承诺书》。

　　第十九条建设单位在办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证以前，须完成前期物业招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则组织招投标，招标投标单位经过物业主管部门资格预审合格后，方可实施招投标。

　　建设单位为前期物业招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业企业。

　　第二十条 中标的物业企业向物业主管部门抵押物业接管保证金后，公共资源交易中心方可发放中标通知书，并到物业主管部门备案。建设单位选聘物业企业后，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　物业企业接管项目分别按下列标准抵押接管保证金：

　　1. 建筑面积2万平方米以下项目5万元。

　　2. 建筑面积2万-5万平方米项目10万元。

　　3. 建筑面积5万-10万平方米项目15万元。

　　4. 建筑面积10万-20万平方米项目20万元。

　　5. 建筑面积20万-30万平方米项目25万元。

　　6. 建筑面积30万-40万平方米项目30万元。

　　7. 建筑面积40万-60万平方米项目40万元。

　　8. 建筑面积60万平方米以上项目50万元。

　　上款物业接管保证金在物业企业(乙方)合法退出物业管理项目，并与签署物业服务合同的单位(甲方：开发建设单位或业主委员会)办理完毕物业交接手续后全额返还;如属物业企业责任造成该项目物业及相关档案资料损失的，将在物业主管部门监督下，由甲方使用该保证金弥补物业企业所造成的损失，不足部分再由甲方向物业企业追缴，结余部分退还物业企业。

　　前期物业服务合同可以约定期限，期限内，合同双方按合同履行相应义务，否则，业主委员会有权终止合同。

　　第二十一条新建项目竣工验收前，建设单位到物业主管部门办理公共服务设施配套建设评价验收，未达标的，需按住宅项目建筑面积20元/平方米标准向物业主管部门抵押保证金。在评价验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已中标的物业企业作为公共服务设施配套建设专项资金。

　　第二十二条建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本)，用于物业交付前的前期物业管理，并交由物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前抵押，其余应在工程验收之前押齐。

　　第二十三条建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业企业制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十四条物业企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

　　物业企业应当在前期物业服务期间履行以下职责：

　　(一)参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位、相关专业单位和物业主管部门提出整改建议;

　　(二)掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度;

　　(三)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共用设施设备的安装、调试等工作，并承担消防安全职责;

　　(四)对物业用房、社区用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

　　(五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;

　　(六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序;

　　第二十五条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时建设单位应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护。

　　专业单位委托物业企业负责共用设施设备日常维修养护的，应当与物业企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

　　相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在质保期内的维修由建设单位自行负责。

　　第二十六条在办理交接查验手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面图，物业规划图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用配套设施竣工图，地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养说明书、电路示意图等技术资料;

　　(三)物业及配套设施的产权清单;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)经审核验收的物业管理用房资料;

　　(六)环保、绿化等相关工程的综合验收资料;

　　(七)物业质量保修文件和物业使用说明书;

　　(八)物业的使用、维护和管理所必需的其他资料。

　　以上共用设施设备的安装和地下管网工程的施工，由物业主管部门按照设计标准要求进行验收。

　　业主委员会成立后，物业企业应当将基本情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业企业应当将详细资料移交给新中标的物业企业，并报物业主管部门备案。

　　第二十七条前期物业服务合同到期后，业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第二十八条开发建设单位在商品房交付使用验收前15日内，到物业主管部门办理物业竣工综合验收，待物业竣工综合验收合格后，方可进行商品房交付使用验收。

　　开发建设单位在商品房交付使用验收时，按水、电、气、暖、楼宇门、窗户、电梯、消防设施、监控系统等设备安装和防水工程造价总额百分之三的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性抵押到物业主管部门监管，时限五年，当发生物业方面质量问题时，物业主管部门可使用质量保修金及时进行维护，质量保修金到期后，未发生质量问题的，将全额(含活期利息)返还。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十九条 业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业企业签订物业服务合同。

　　物业企业在签订物业服务合同30日内，持相关物业核准材料到所辖价格主管部门办理经营服务性收费许可证，并按照物业服务合同的约定提供物业服务。

　　第三十条物业服务收费应当遵循“提供什么服务、收取什么费用”的原则，由业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由业主委员会与物业企业依据价格主管部门制定的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，物业企业要将价格主管部门核发收费许可证中核定的收费内容、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。

　　物业服务费实行第三方监管，物业企业将所收取的物业服务费统一交到物业主管部门指定银行账户进行监管，按季度拨付;物业服务费不得挪作他用，物业企业须依法纳税。

　　业主委员会或10%以上业主对物业企业公布的收支状况有异议的，物业企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

　　第三十一条业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。

　　对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，业主委员会和物业企业查明原因并进行协商，对无正当理由长期拒交的，由物业企业依法提起诉讼，按法律程序解决。物业企业不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。

　　新建小区应设立交费刷卡点，实行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

　　第三十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业企业代收费用，也不得因物业企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

　　对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

　　第三十三条 建设行政主管部门应将供水、供气、供热企业与物业相关的监管职能划归物业主管部门进行监管，供电、邮政、通讯、有线电视等相关专业单位要全力配合物业主管部门，确保物业区域内公共服务设施设备的安全运转。

　　第三十四条物业企业与各专业单位职责划分如下：

　　(一)供电设施：楼宇进户线以内，由业主负责更新;以外由电业部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内线路施工费用由建设单位承担)和维护。

　　(二)燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施(不包括燃气灶具)由燃气部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)和维护。

　　(三)自来水管线：以注册水表为界，注册水表以内(包括阀门)在质保期内由建设单位负责，过质保期后，如需更换，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;进户管线以内由业主负责更新;以外(含小区内主管线)由自来水公司负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)、维修、更新和养护。

　　(四)下水管道：楼宇内分户管线由业主负责更新;小区使用的化粪池及管线(不含市政管线)由物业企业负责清掏和维护，如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;小区以外由排水部门负责组织或委托并监督有资质单位施工和维护。

　　(五)电信(网通)管线：楼内电话预埋管线由业主负责更新，其它管线由电信(网通)部门负责组织施工和维护。

　　(六)供热管线：进楼口以内管线在质保期内，由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换;进户管线由业主负责更新;楼宇外供热管线(含小区内主管线)全部由供热部门负责组织或委托并监督有资质单位施工(新建小区内施工费用由建设单位承担)、维修、更新和养护。

　　新建住宅小区的供热采暖系统要安装供热计量装置和室内温度调控装置，由供热部门公开招标采购符合国家相关标准的产品，经当地质量技术监督部门检验合格后，方可安装，费用由建设单位承担。相关标准依据自治区住房和城乡建设厅《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置及安装费用管理的通知》(内建城〔20**〕17号)要求执行。热计量装置和温控装置由供热部门安装，产权归供热部门，并负责管理、维护和更新。

　　(七)电梯：由开发建设单位按照设计标准负责建设。物业企业负责管理和维护，并与具备电梯维修保养资质的企业签订维保合同;并必须在每月、每季度、每半年、每一年进行专业维保，其维保的项目和要求按照《电梯使用管理与维护保养规则》(TSGT5001-20**)标准执行。

　　为监控电梯的安全运行，电梯在安装时须在电梯井同时设置高清摄像头。

　　(八)消防设施：小区内须设置消防设施，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范建设。物业企业负责管理和维护，并与具备消防设施维护保养资质的企业签订维保合同;如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换。

　　(九)视频监控：小区内须设置视频监控系统，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范负责建设。安装标准依据《乌兰察布市人民政府关于批转市公安局加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理意见的通知》(乌政发〔20**〕224号)要求配装。物业企业负责维护，如需更换，在质保期间内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换。

　　第三十五条物业服务合同期满前3个月，业主委员会应组织物业服务招投标工作，没有及时选聘新物业企业的，原物业企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

　　物业企业应当自物业服务合同终止或解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，报物业主管部门备案。

　　(一)对预收的物业服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

　　(三)移交物业管理用房、场地和其它财物。

　　第三十六条物业企业不得有下列行为：

　　(一)减少专业人员数量，降低服务标准的;

　　(二)聘用未取得物业管理职业资格证书人员的;

　　(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　(四)挪用住宅专项维修资金的;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(六)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(七)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和详细资料的;

　　(八)超越资质等级承接物业管理项目的;

　　(九)出租、出借、转让资质等级证书的;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十七条物业企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案;给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的，依法承担相应责任。有不良行为记录的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。

　　对物业企业的服务，百分之五十以上的业主不认可的，物业企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

　　第三十八条物业企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业企业和物业岗位经理创优达标。

　　物业企业在获得优秀达标项目或示范达标项目称号后，方可进行企业资质升级。

　　第三十九条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危机共用部位、共用设施设备安全、影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理;物业主管部门与消防等专业部门合作成立应急抢险维修服务队，同级财政要提供经费保障。

　　第四十条各级政府要将既有建筑节能改造和老旧住宅小区(或单体楼)综合整治相结合，并同步实施;要将老旧小区的供排水、供热管网改造和维修费用，以及环境等综合整治费用纳入同级财政预算。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十一条业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

　　(一)物业管理区域内共用部位的使用和维护规则;

　　(二)物业管理用房的使用和经营;

　　(三)业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益;

　　(四)屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范;

　　(五)维护物业管理区域内公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域内各类费用的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任。

　　第四十二条 物业管理区域禁止下列行为：

　　(一)改变物业的使用用途;

　　(二)搭建建筑物或构筑物;

　　(三)擅自占用消防车道、疏散通道和损坏消防设施和物业的共用部位、共用设施设备和附属设施;

　　(四)损坏房屋结构或其他影响物业使用安全的行为;

　　(五)损坏健身和儿童娱乐设施;

　　(六)损坏绿地、花草树木、园林小品;

　　(七)任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点;

　　(八)禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生;

　　(九)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共用部位、共用设施上乱写、乱画;

　　(十)制造噪声干扰他人正常生活;

　　(十一)其它违反法律、法规和管理规约的行为。

　　为规范业主的装修行为，控制业主违章装修，物业企业可向业主收取装修拆改保证金，一般不超过3000元/户。

　　在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改建筑造型、使用功能的，由城管部门负责禁止和监督清除、并恢复原貌。

　　损坏绿地、花草、树木、园林小品的，由物业企业负责禁止和监督，并恢复原貌。

　　违章装修、拆改承重墙、擅自破坏建筑主体结构的业主，由房产部门负责禁止和监督改正，并恢复原貌。工程质量监督部门负责鉴定。对拒不改正的业主，房产部门不予办理确权和房屋产权手续。

　　在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

　　对占用消防车道、疏散通道，损坏消防设施和破坏环境秩序、公共治安秩序的。由物业企业、社区居委会协调公安机关负责查处。

　　第四十三条小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发建设单位不得出售出租。

　　由物业企业出租收费，并将楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

　　第四十四条大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

　　(一)减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让;

　　(二)禁止鸣号;且车辆停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除;

　　(三)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要通道上;

　　(四)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

　　第六章 物业管理用房、设施和经费

　　第四十五条建设单位应当按照规划配建要求配置警务室、公厕、垃圾转运站、路灯、社区和物业管理用房。

　　建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房及社区用房。物业管理用房面积不足100平方米的，至少配置100平方米。社区用房面积不低于300平方米。

　　物业管理用房及社区用房应当与小区规划同步设计、同步施工、同步交付。因依法调整规划，物业竣工综合验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，在取得规划行政许可后，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审(包括环境施工图)，在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

　　第四十六条物业交付前，建设单位应当按照本条例第四十五条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。前期物业招投标后，将物业管理用房移交给中标的物业企业使用和管理。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于政府。

　　首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

　　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室抵押同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。

　　第四十七条物业管理用房和社区用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

　　物业管理用房主要用于物业企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

　　前期物业服务期间由物业企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。

　　社区用房由该社区居委会监管和使用，其中70%的社区用房由社区居委会组织全体业主开展文体活动时使用，剩余部分用于社区办公。

　　第四十八条住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金由业主交纳，专项维修资金要按照市政府授权的物业管辖范围，由各辖区物业主管部门进行集中收取、专户存储、专人管理。专项维修资金使用要经业主委员会同意，报各辖区物业主管部门审批后方可使用。

　　物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支，属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

　　第四十九条 住宅小区业主委员会成立后30日内，各地房产(物业)主管部门应当将本物业区域内的保修金、住宅专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。

　　第五十条对违反本办法的行为，相关部门将按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

　　第七章 附 则

　　第五十一条本办法下列用语的含义：

　　住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住组团)。

　　物业管理是指物业企业对小区内共用设施设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

　　物业服务是指物业企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容(项目)质量承担相应职责。

　　住宅物业的最终用户是指：(一)专有部分以单个业主作为最终用户;(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　公共能耗费是指小区共用部位、共用设施设备及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。

　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。

　　共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施、排气阀、单元门、监控、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

　　各项公共服务设施是指小区内道路、疏散楼梯、消防车道、各种管网、照明设施，社区和物业用房，幼儿园、公厕、垃圾转运站(垃圾收集点)、便民市场、停车场、警务和安防设施、绿化和景观、体育健身设施等为居民提供生活、休闲服务的设施。

　　第五十二条本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅的物业管理参照本办法执行。

　　第五十三条本办法自20**年7月20日起施行，由乌兰察布市住房和城乡建设委员会负责解释。

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篇2：扬州市区物业管理工作考核办法（2013）

　　市政府办公室

　　关于印发《扬州市区物业管理工作考核办法》的通知

　　扬府办发〔20**〕77号

　　各区人民政府，市各有关部门：

　　为推动市区物业管理工作健康发展，按照物业管理工作“重心下移、属地为主、立足基层”的原则，进一步形成市、区物业管理工作合力，大力提升物业服务水平，根据《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》和市区物业管理工作联席会议成员单位工作职责，制定本考核办法。

　　一、考核对象

　　各区政府(管委会)、市区物业管理工作联席会议成员单位。

　　二、考核办法及内容

　　对区政府(管委会)的考核标准(见附件1)采用百分制进行，包括组织保障、行业管理和建设、小区重点难点问题的解决、投诉处理机制建设、物业服务满意度等方面。

　　对市区物业管理工作联席会议成员单位的考核标准(见附件2)采用百分制进行，包括组织保障、工作职责完成情况、联席会议交办事项完成情况等方面。

　　三、组织领导

　　对区政府(管委会)、市区物业管理工作联席会议成员单位的考核由市政府分管秘书长牵头，市政府督查室、市纠风办参加，建立专项考核领导小组，每年年中考查、年底考核。

　　四、考核结果评定和运用

　　考核领导小组根据考核得分情况对各区政府(管委会)、市区物业管理工作联席会议成员单位进行排名，报市区物业管理工作联席会议研究，对工作优异的予以表彰。

　　附件：1、各区政府(管委会)物业管理工作考核标准.doc

　　2、市区物业管理工作联席会议成员单位物业管理工作考核标准.doc

　　扬州市人民政府办公室

　　20**年4月27日

篇3：张家口市物业管理办法（2018）

　　张家口市人民政府令

　　[20**]第2号

　　《张家口市物业管理办法》已经20**年6月1日市政府第16次常务会议审议通过，现予公布，自20**年6月16日起施行。

　　市长武卫东

　　20**年6月16日

　　张家口市物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进智慧和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内的物业使用、维护、服务及其监督管理适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序等活动。

　　一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业服务，签订书面的物业服务合同，按照合同约定内容提供服务。

　　第三条物业管理实行属地管理、业主自治与专业服务相结合的原则。县区人民政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和智慧社区综合治理体系，实行集团化物业服务模式运作;建立住房城乡建设部门指导、街道办事处(乡镇人民政府)监管、社区居民委员会组织实施、业主、物业服务企业共同参与的“五位一体”物业管理联席会议制度。

　　倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励采用新技术、新方法，依靠科技和互联网技术等提高物业管理和服务水平，促进我市物业管理服务工作规范有序发展。

　　第二章监督管理

　　第四条市住房和城乡建设局负责全市物业管理服务活动的统筹协调、政策制定、检查指导等工作。履行下列职责：

　　(一)研究制定全市物业管理相关配套政策和物业服务行业规范;

　　(二)指导监督县区住房城乡建设部门物业管理工作;

　　(三)负责全市物业服务企业及负责人信用体系建设;

　　(四)负责全市住宅专项维修资金的政策制定和监管;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第五条县区住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。履行下列职责：

　　(一)负责对本区域物业管理服务的日常监管工作，指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)负责本辖区物业项目承接查验备案;

　　(三)开展物业服务企业及项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

　　(四)负责本辖区住宅专项维修资金的收取、使用和管理;

　　(五)负责物业纠纷调处;

　　(六)依法依规承担的其他职责。

　　第六条街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门物业机构或者配备专职人员，履行下列物业管理职责：

　　(一)监督指导业主大会筹备成立会议、正式会议成立和业主委员会选举;

　　(二)负责业主大会和业主委员会的备案和日常监管;

　　(三)协助县区住房城乡建设部门做好物业服务企业监管、物业承接验收备案、物业服务企业及负责人信用信息采集等工作;

　　(四)建立物业应急维修服务机制、召集物业管理联席会议、调处社区居民委员会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷;

　　(五)依法依规承担的其他职责。

　　第七条社区居民委员会履行下列物业管理职责：

　　(一)组织、参与业主大会筹备成立会议和正式会议，鉴证业主委员会选举产生。负责建设单位指定的临时管理规约、业主大会管理规约和议事规则的审核备案;

　　(二)负责组织辖区小区业主签订前期物业服务合同，前期物业服务合同到期后物业服务企业的衔接和新物业服务合同的签订落实;

　　(三)参与物业承接查验，做好记录;

　　(四)根据重大物业问题，提出物业管理联席会议议题;

　　(五)调处业主与物业服务企业之间的纠纷;

　　(六)对物业服务企业日常服务进行监督和征信考评。

　　第八条市、县区规划、城管、公安及消防、质监、物价等相关职能部门和供电、供水、供气、供热、通讯网络、有线电视等专营服务单位应当根据法律法规及有关规定，按照各自的职责分工配合做好物业管理工作，并公布各部门服务热线和投诉、举报受理方式。

　　第三章业主、业主大会、业主委员会

　　第九条房屋所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)遵守国家、省和市有关房屋装饰装修的规定;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。首次业主大会要通过本物业区域管理规约和业主大会议事规则。

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　第十三条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县区住房城乡建设部门及街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立召开业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十五条召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主。

　　住宅小区业主大会，应当由所在社区居民委员会组织。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。备案须提交的文件资料：

　　(一)业主大会和业主委员会选举产生的会议记录及公示影像资料;

　　(二)本物业区域管理规约;

　　(三)本物业区域业主大会议事规则;

　　(四)本物业区域社区居民委员会的参会记录和意见。

　　第十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、诚实守信、具有一定组织能力且无拖欠物业服务费记录的本物业区域业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会由五至十一人(奇数)组成，业主委员会实行任期制，每届任期根据管理规约确定，最长不得超过三年。

　　第十九条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主;

　　(二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由;

　　(三)因重大疾病等原因无法履行委员职责;

　　(四)以书面方式提出辞职请求;

　　(五)利用委员身份谋取私利;

　　(六)拖欠物业服务费和侵害其他业主合法权益;

　　(七)没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务。

　　第二十条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十一条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第二十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县区住房城乡建设部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极参与相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，配合社区居民委员会开展工作，并接受其组织、指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会意见。

　　第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　第四章前期物业管理服务

　　第二十五条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十六条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

　　(二)共用部位和共用设施设备清册;

　　(三)物业承接查验;

　　(四)违约责任和合同解除的条件;

　　(五)与前期物业服务有关的其他事项。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约中应当载明下列事项;

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(五)与物业管理有关的其他事项。

　　第二十七条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十八条建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过规范的招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第三十条前期物业服务合同可以约定期限。但是，合同期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十二条物业服务企业承接物业时，应当对由社区居民委员会共同参加的物业共用部位、共用设施设备进行查验。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得规划、建设、消防、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十三条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业服务所需的其他相关资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十四条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房要方便业主进出，有明确的导引标志。

　　第三十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第五章物业管理服务

　　第三十六条前期物业管理服务合同到期由社区居民委员会组织业主或业主大会会议决定选聘物业服务企业提供服务，并订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为理由，减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、电梯等方式损害业主合法权益。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十八条物业服务企业承接物业时，应当由原建设单位、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业共同参加，并移交原始档案和使用情况说明资料。

　　第三十九条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关规定的资料在社区居民委员会的见证下交还业主大会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当提前三十日告知所在社区居民委员会和业主委员会。社区居民委员会应及时协调召开物业管理联席会议解决突发问题。

　　第四十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院、省、市价格主管部门制定的物业服务收费相关规定，在物业服务合同中约定。

　　第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第四十四条市、县区价格主管部门会同同级住房城乡建设部门，加强对物业服务收费的监督。

　　第四十五条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十八条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。房屋受让人应当将物业权属转移情况、新业主姓名、联系方式等及时告知社区居民委员会和物业服务企业。

　　第五十条县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第六章物业使用与维护

　　第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

　　第五十二条物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面及开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变居住性质的行为;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁花草树木、园林景观、健身设施等;

　　(七)以乱停乱放车辆等方式阻塞主干道或者出入口，扰乱物业服务区域公共秩序;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，埋压、圈占、遮挡消火栓，妨碍消防、安全出口通道畅通;在楼道、楼梯间存放杂物等。

　　(九)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第五十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十四条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修监管协议。协议中应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。

　　第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、使用、管理由各县区住房城乡建设局会同县区财政部门负责。专项维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督严格按照国务院、省、市有关规定执行。

　　第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的应急维修时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第七章附则

　　第五十八条本办法实施后，县区人民政府应当根据国家、省和本办法有关规定制定实施细则。

　　本办法规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同和物业服务合同的示范文本，由县区住房和城乡建设局(房管局)制定，报备市住房和城乡建设局。

　　第五十九条本办法所称县区包括经济技术开发区和察北、塞北管理区。

　　第六十条本办法自20**年6月16日起施行。

篇4：唐山市中心区物业管理工作实施办法(2015试行)

　　唐政发〔 20** 〕 35 号

　　各县(市)、区人民政府，各开发区(管理区)管委会，市政府有关部门，市直有关单位：

　　《唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)》 已经 20**年11月13日市政府第23次常务会议审议通过，现印发给你们请认真遵照执行。

　　唐山市人民政府

　　20**年12月4日

　　唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步加强市中心区物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区建设，依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内，由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。

　　第三条 物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。

　　第四条 实行街道、社区两级物业管理联席会议制度。

　　第二章 属地管理

　　第五条 区政府(管委会，下同)物业管理职责：

　　(一)对所辖区域内物业管理工作负总责。

　　(二)将物业管理纳入城市管理、社区管理工作，设立社区管理工作委员会，负责区(开发区，下同)社区物业管理工作的综合协调，组织本辖区各职能部门、街道办事处、居委会落实物业管理工作责任。

　　(三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法，协调解决执法过程中的各类问题。

　　(四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案，处理本辖区内物业管理工作重大事件以及紧急情况。

　　(五)建立物业管理事务处理平台，受理、调处本辖区内物业管理有关纠纷、投诉、信访，并及时答复。

　　(六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作，不断改善居民生活环境。

　　(七)组织本辖区内物业管理相关工作的监督、检查、考核，对不履行职责的依法依规进行处理，追究责任。

　　(八)加强对物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。

　　(九)其他应当由区负责的物业管理工作职责。

　　第六条 街道办事处物业管理职责：

　　(一)对辖区内物业管理具体负责。

　　(二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。

　　(三)建立街道物业管理工作联席会议制度，邀请和召集区有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区居委会、物业管理单位等各方负责人，以及业主委员会或者业主(居民)代表参加，协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件。

　　(四)指导社区居委会开展社区物业管理相关工作，并进行监督和协调。

　　(五)协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系。

　　(六)按照《唐山市物业管理条例》，受理、指导、监督成立业主大会，做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。

　　(七)未成立业主大会的，监督、指导社区居委会代行业主委员会职责。

　　(八)配合区相关部门开展行政执法工作。

　　(九)新建小区在居民入住前，派驻社区居委会筹备组，做好社区建设相关工作;居民入住后，由筹备组按照有关规定落实社区居委会;未成立社区居委会前，由街道办事处做好社区管理相关工作。

　　(十)其他应当由街道负责的物业管理工作职责。

　　第七条 社区居委会物业管理职责：

　　(一)对社区物业管理直接负责。

　　(二)明确物业管理具体责任人。

　　(三)建立物业管理联席会议制度，社区居委会、社区业主委员会、物业管理单位、社区警务室为成员，监督和指导社区物业管理、业主大会活动，调解物业管理工作中的问题。

　　(四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，指导和监督业主大会和业主委员会开展工作，社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议，维护社区居民的合法权益。

　　(五)未成立业主大会的小区，依照《唐山市物业管理条例》规定，履行相关程序，代行业主委员会职责。

　　(六)建立日常巡查制度，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向区相关部门等相关部门报告。

　　(七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产，促进社区建设与物业管理协调发展。

　　(八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。

　　(九)组织开展物业服务满意度调查工作，对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。

　　(十)对物业管理单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理，申请须经社区居委会同意，监督、核查业主意见，受理业主举报、投诉，工程完成后组织验收。

　　(十一)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。

　　(十二)发生物业管理单位停止服务的，做好应急处置，维持社区正常秩序，保障居民正常生活。应急措施到期后，有条件的社区，组织选聘物业服务企业;条件不成熟的，组织社区居民自治管理。

　　(十三)其他应当由社区居委会负责的物业管理工作职责。

　　第三章 各部门物业管理相关职责

　　第八条 市政府各相关部门应转变工作方式，做好监督检查，指导各区政府做好物业管理工作;按照权责统一的原则，依据有关法律法规规定，制定相关政策、措施，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，做好相关职责、权限的衔接。

　　第九条 住建部门负责物业管理工作的指导、协调、监督和检查。

　　城管(综合执法)部门负责查处物业管理区域内违反供水、排水等市政设施，园林绿化，市容和环境卫生等法律、法规、规章规定的违法行为，以及未取得《建设工程规划许可证》或者《临时建设工程规划许可证》进行建设的违法行为。

　　公安部门负责指导和监督落实有关消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停车及合理的行车路线等工作, 对车辆阻塞交通路线，占用、堵塞、封闭消防车道和疏散通道等行为进行及时处理;定期对社区内消防设施和消防工作进行检查指导;依法处理损坏消防设施、消防设施未保持完好有效等行为。

　　工商部门负责对将住宅改作经营(办公)场所的营业执照核发工作。凡将住宅改变为经营性用房的，除提交住所(经营场所)使用证明外，属城镇房屋的，还应提交所在地居民委员会(业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　卫生部门负责对二次供水进行监测、监管。

　　民政部门负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，加强基层组织、群众自治组织和社区物业服务工作的结合。

　　质监部门负责社区内电梯等特种设施设备的安全监察。

　　第十条 鼓励供水、供电、供气、供暖等专业公司通过设计及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小区内相关管网、设施，与社区管理单位、居民用户签订协议，确定专业公司、社区管理单位、居民用户管理维护界限节点以及有偿服务等事项，做到小区内管网由专业公司统一管理、维护、维修及改造，相关建设费用、维修费用按照规定列支或收取。

　　对既有小区，各专业公司应当积极接收相关管网、设施。需要改造的，由社区居委会组织相关事宜，所需费用按照受益人和负担人相一致的原则分摊，区别公共部位、个人产权部分分别负担。具体实施办法由产权单位、居委会、业主委员会与专业公司采取一事一议的办法研究解决。

　　第四章 管理服务

　　第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式，建设单位应当按照《唐山市物业管理条例》规定，在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。

　　老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。

　　第十二条 施行专业化物业管理的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容，提供相应服务，达到合同约定的服务标准和下列要求：

　　(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、资质证书、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。

　　(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核，一年至少开展一次业主满意度测评。

　　(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息，每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。

　　第十三条 各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。

　　单位自管是社区物业管理模式之一，区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。

　　各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导，按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升，参与街道、社区两级物业管理联席会议，执行会议相关决议。

　　第十四条 老旧小区实行社区化居民自治管理的，由社区居委会负责牵头组织，达到下列要求：

　　(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。

　　(二)楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁。

　　(三)对社区内绿化进行日常养护，保持绿化完好。

　　(四)定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序。

　　(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。

　　(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止，制止无效的向区相关部门报告。

　　社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

　　第十五条 物业管理单位应当建立装修管理制度。

　　业主(居民)装修前，应当按照规定向物业管理单位申报登记。

　　物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检，发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的，应当及时报区相关部门，依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　装修活动完成后，物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验，发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的，物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修，所需费用由装修人承担;造成损失的，装修人依法承担赔偿责任。

　　物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。

　　第十六条 物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用，有专项维修资金的，履行维修资金管理相关规定程序，使用专项维修资金;没有专项维修资金的，由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则，按专有建筑面积所占比例分摊。

　　第十七条 发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业管理单位应当及时向社区居委会报告，符合紧急情况的，物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。

　　工程完工后，社区居委会组织有关单位验收。验收合格后，有专项维修资金的，物业管理单位持相关材料申请专项维修资金，市住房专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的，社区居委会应当组织分摊，向房屋产权人收取。

　　前款所称的紧急情况一般包括：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断;

　　(五)排水设施堵塞、爆裂;

　　(六)楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　第十八条 发生紧急情况，物业管理单位未按照规定及时组织维修的，街道办事处可以组织代修或者指派有资质的企业进行维修，按照以下程序办理：

　　(一)社区居委会组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

　　(二)具有相应资质的单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

　　(三)社区居委会制作工程费用分摊明细。

　　第十九条 区政府应当制定相关应急预案及保障措施，以保证紧急维修及时、有序、公平、公正以及物业管理单位、代修单位利益。

　　第二十条 区政府应当建立社区安全管理工作目标责任制，将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。

　　街道办事处、社区居委会应当加强安全管理宣传工作，普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能，提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。

　　物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作，明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人，制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度，定期组织安全防范教育和演练，做好安全防范相关培训工作。

　　第二十一条 社区居委会应当组建社区巡防队，建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式，建立有效安全防范措施。

　　有条件的小区，物业管理单位在社区主要出入口设置值班室，落实24小时安全巡查制度，完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。

　　第二十二条 社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查，禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等，对妨碍消防车道畅通的行为及时制止，制止无效的，及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备，及时对区域内消防栓缺失、损坏，应急照明、疏散指示标志缺失、损坏，消防电梯不能正常使用等问题进行处理。

　　第二十三条 物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养，健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。

　　社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查，发现问题及时督促物业管理单位进行整改，并及时报告所在地质监部门。

　　第五章 监督考核

　　第二十四条 各区政府对街道办事处在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令做出书面检查，情节严重的追究责任。

　　对无故不参加街道办事处组织的联席会议，不履行会议决定事项的区各职能部门、单位，由街道办事处上报区政府，由区政府督促限期落实，并与年度工作考核、行风评议等挂钩。

　　第二十五条 与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式，公布监督电话。接到投诉、报告后，应当及时进行调查、核实，主动与区相关单位做好衔接，依法依规做出处理，并将结果回复投诉人。

　　第六章 附则

　　第二十六条 其他县(市)区社区物业管理工作参照本办法执行。

　　第二十七条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期2年。

篇5：石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法（1998）

　　石家庄地方法规规章

　　石家庄市人民政府令第100号

　　《石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法》已经一九九八年十一月六日市政府第十二次常务会议审议通过，现予发布。自一九九八年十二月一起施行。

　　市长张二辰

　　一九九八年十一月九日

　　石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市市区(不含矿区)内的住宅小区的物业管理工作。

　　第三条 本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。

　　物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。

　　业主，是指物业的产权人。

　　物业管理，是指由住宅小区管理委员会(以下简称管委会)委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。

　　第四条 市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。

　　区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。

　　建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。

　　市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。

　　第五条 新 建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。

　　住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。

　　住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。

　　第六条 业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。

　　第七条 物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。

　　第八条 投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

　　第二章 物业管理机构

　　第九条 辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。

　　具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。

　　第十条 新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行 物业管理;

　　自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。

　　住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。

　　开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。

　　第十一条 管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。

　　管委会根据工作需要可聘请专职工作人员(五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名)负责管委会日常工作。

　　第十二条 管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：

　　(一)登记申请书;

　　(二)组成人员名单;

　　(三)章程。

　　市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续;对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。

　　管委会自登记之日起成立。

　　本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。

　　第十三条 管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：

　　(一)召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况;

　　(二)制定管委会章程和业主公约;

　　(三)选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同;

　　(四)监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况;

　　(五)听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作;

　　(六)监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况;

　　(七)审议和决定物业管理的其他事项。

　　第十四条 管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次;会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过头号2数通过

　　管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。

　　管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。

　　第十五条 业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。

　　业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。

　　第十六条 同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。

　　物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。

　　第十七条 开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：

　　(一) 双方当事人的名称、住所;

　　(二) 服务的范围、项目;

　　(三) 服务的要求和标准;

　　(四) 费用;

　　(五) 期限;

　　(六) 违约责任及纠纷处理方式;

　　(七) 合同终止或者解除的约定;

　　(八) 当事人的权利与义务以及其他事项。

　　物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。

　　第十八条 物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：

　　(一) 结余的物业管理收入;

　　(二) 全部物业要案次料和有关的财务帐册;

　　(三) 因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。

　　物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。

　　第十九条 物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：

　　(一) 对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作;

　　(二) 按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用;

　　(三) 劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚;

　　(四) 重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督;

　　(五) 接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督;

　　(六) 纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理;

　　(七) 配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。

　　第三章物业的使用

　　第二十条 业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第二十一条 业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。

　　第二十二条 业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：

　　(一) 乱倒、乱堆垃圾、杂物;

　　(二) 饲养家禽、家畜;

　　(三) 在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物;

　　(四) 在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(五) 乱设摊点;

　　(六) 侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木;

　　(七) 存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。

　　对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。

　　第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。

　　第二十四条 有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状;损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。

　　第二十五条 进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。

　　第二十六条 业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。

　　第二十七条 物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。

　　第四章 物业维修养护的责任

　　第二十八条 房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。

　　第二十九条 房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。

　　第三十条 住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。

　　第三十一条 下列事项由物业管理企业负责组织实施：

　　(一) 公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作;

　　(二) 道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运;

　　(三) 车辆出入，存放及停车场(库)管理;

　　(四) 保安工作。

　　第三十二条 物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：

　　(一) 按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务;

　　(二) 按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人;

　　(三) 经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护;

　　(四) 发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

　　(五) 接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理;

　　(六) 做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册;

　　(七) 每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

　　(八) 定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作;

　　(九) 对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告;

　　(十) 按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

　　因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。

　　第三十三条 住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：

　　(一) 供水设施，楼下地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责;

　　(二) 供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责;

　　(三) 道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责;

　　(四) 供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责;

　　(五) 垃圾转运由环卫部门负责。

　　第三十四条 房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第三十五条 物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。

　　第五章 物业管理服务费用

　　第三十六条 住宅小区物业管理服务费用的来源包括：

　　(一) 公用设施专用基金;

　　(二) 住宅维修费;

　　(三) 物业管理服务费;

　　(四) 住宅小区商业用户等服务设施经营收入;

　　(五) 其他合法收入。

　　第三十七 第三十七条 物业管理服务费用应主要用于下列支出：

　　(一) 公用设施的管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等);

　　(二) 共用设施、设备维修、养护费用;

　　(三) 管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等;

　　(四) 物业管理企业的管理服务费用;

　　(五) 法定税费;

　　(六) 其它必要支出。

　　第三十八条 管委会应加强住宅小区商业用房等服务设施的经营管理，增加经营收入，弥补物业管理费用，减轻业主负担。辖区人民政府、有关行政主管部门、街道办事处应当给予扶持和鼓励。

　　第三十九条 开发建设单位应当按照不低于住宅小区建设总投资百分之二的比例，向市物业管理行政主管部门缴纳公用设施专用基金，由市房产管理部门在其办理房屋产权交易手续时代收。

　　公用设施专用基金用于住宅小区内管委会管理的公用设施的维修养护;公用设施专用基金不足时，由业主按照各自拥有的房屋建筑面积分担。

　　分用设施专用基金由市牧业管理行政主管部门设专帐统一管理，不得挪作他用。管委会可根据本住宅小区实际需要向市物业管理行政主管部门申请使用。

　　第四十条 住宅维修费提取和管理办法，由市物业管理行政主管部门商市财政、物价部门依照省有关规定另行制定。

　　第四十一条 公共环境卫生清扫、绿化、保案、车辆存放等物业管理服务费，由业主按照市价格主管部门规定标准缴纳。

　　第四十二条 物业管理企业根据业主、使用人要求提供特约服务，可收取特约服务费。收费标准由双方协商确定。

　　第四十三条 物业管理服务费用(公用设施专用基金除外)由管委会委托物业管理企业按照规定的项目、标准，统一向业主收取;业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定。

　　第四十四条 业主、使用人应按规定缴纳物业管理服务费用。对拒绝或拖延缴纳的，由物业管理企业责令限期缴纳，并可按日加收万分之五的滞纳金。对逾期仍不缴纳的，可按照合同约定采取停止其设施使用的措施。

　　第四十五条 管委会、物业管理企业应在每季度末月和每年末月，在住宅小区的明显部位公布物业管理服务费用收支、使用情况。

　　第四十六条 开发建设单位应当按照国家和本市规定的房屋保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。委托物业管理企业负责房屋 保修的，应按规定支付房屋保修费用。

　　第四十七条 有关单位需委托物业管理企业代收收取水、电、暖气、煤气、有线广播电视等费用的，应支付委托代收的劳务费用，并提供合法的收费票据。委托代收的劳务费用标准，由市价格主管部门确定。

　　第六章 罚则

　　第四十八条 管委会作出的决定违反法律、法规、规章规定，损宝贵公民、法人或其他组织合法权益的，物业管理行政主管部门尖责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。

　　第四十九条 对未取得物业管理企业资质证书擅自从事物业管理服务的物业管理企业，市物业管理行政主管部门应责令其限期办理资质审查手续。经审核符合条件的，核发资质证书，并处以一万元罚;经审核不符合条件的，处以二万元罚款，并责令其停止物业管理活动。拒不办理资质审查手续的，处以三万元罚款。

　　第五十条 物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应予以警告，并处以五千元罚款：

　　(一) 不履行规定职责造成住宅小区脏、乱、差，管理混乱的;

　　(二) 擅自改变其管理的公用配套设施、商业用房和场地用途的;

　　(三) 经年度考核，物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到规定标准的。

　　第五十一条 开发建设单位违反本办法第十条第一款、第三款规定的，市物业管理行政主管部门责令限期履行或改正，并处以二万元罚款。

　　开发建设单位不按照规定缴纳住宅小区公用设施专用基金的，由市物业管理行政主管部门责令限期缴纳，并处以三万元罚款。

　　第五十二条 物业管理企业擅自增加收费项目、提高收费标准的，由价格主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。

　　第五十三条 对住宅小区内建反市容环境卫生、环境保护、城市规划、市政设施、园林绿化等城市管理法律、法规的行为，有关行政主管部门尖当依照职责权限依法予以处罚。

　　第五十四条 物业管理行政主管部门以及管委会组成人员、工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法处理。

　　第七章 附则

　　第五十五条 本办法中有关专业用语的含义：

　　(一) 自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、储藏室、壁橱、厨房、卫生间、阳台以及墙面等部位;

　　(二) 自用设备，是指一套住宅内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水管道、照明灯具、供电线路等设备;

　　(三) 共用部位，是指一幢(单元)住宅内部，由业主、使用人共同使用的楼梯、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位;

　　(四) 共用设备，是指一幢(单元)住宅内部，由业主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供电线路、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;

　　(五) 公用设施，是指住宅小区内的道路、绿地、停车场库、传达室、窨井、化粪池、垃圾箱等设施;

　　(六) 房屋承重结构，是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

　　第五十六条 业主公约、管委会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

　　第五十七条 县(市)、矿区住宅小区可参照本办法实施物业管理。

　　第五十八条 本办法自1998年12月1日起施行。