写字楼物业管理经验

　　写字楼物业管理经验

　　伴随着国内市场经济的快速发展，区域环境的日趋成熟，在目前一直以硬件设施著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进行物业管理这一“管家”的作用也渐渐凸现出来。

　　在石家庄物业管理企业中，**物业所管理写字楼一直以其独特的管理模式吸引了众多商家的云集，现已成为一道风景线。**物业开辟了写字楼先进管理模式的先河，根据多年成功的管理经验，针对写字楼物业管理总结出以下几个方面：

　　第一：安全问题至关重要

　　安全问题在物业中永远占据着核心的地位。安全防范应当遵循人技两防原则，在保证设备到位的同时，物业管理人员的安全意识也尤为重要。有很强的责任心，居安思危的意识，安防人员强烈的责任心是安全防范的重中之重。

　　第二：质量认证带来服务保障

　　在业主(客户)接受物业服务的过程中，通过引入第三方专业的物业服务质量评估机制，定期进行物业管理服务质量的评估，业主(客户)就能清楚及时地知晓目前所接受的物业服务质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。

　　第三：认真做好“管家婆”

　　顾名思义，物业公司在管理中应该做到面面俱到。硬件管理是基础，软件的管理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改进和预见业主(客户)的潜在服务需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运服务、信息查询、商务等服务，以细微周到、持续永恒的信念做好“管家婆”。

　　第四：建设并赋予楼宇文化生命力

　　在建设楼宇文化之前，我们应先明白建设的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建设旨在创造一个宽松、舒适、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进了解，互助互爱，从而营造良好的办公气氛。其次在过程实施中应注意，每栋楼宇自身的业主(客户)和服务需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建设的同时应避重就轻，探索并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展实施，并保证过程的控制，这样的楼宇文化建设才会得以持续，才拥有生命力。

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篇2：商业中心高级甲级写字楼物业管理要求

　　商业中心高级甲级写字楼物业管理要求

　　FB大厦作为商业中心系统综合型高级甲级写字楼，主要以商务、办公为主，因此与住宅小区相比，该写字楼必须具备高标准质量的管理服务，该物业现代化设备多，诸如自动控制的高档电梯与升降机，电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外墙也需要定期清洗，该写字楼能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于FB大厦管理中心的管理应围绕"安全、舒适、方便、快捷"的模式来全面展开，写字楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。FB大厦向您分享相关管理经验。

　　一、安全是指让用户在写字楼里工作有安全感，包括：

　　1、人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。

　　2、财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。

　　3、消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态，定期进行消防系统测试，并在条件许可的情况下组织消防演练，增加用户防火和自救能力。

　　二、舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适，方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。

　　三、快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统，通讯联系中断，企业的各项业务就陷入瘫痪，因此必须配备和保持通讯，宽频网络等系统的正常使用。

　　四、必须树立该物业和管理者的品牌形象，以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉，推动该物业的租售和经营业务的不断发展。

　　五、必须按照高标准，高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理，用最低的成本造就最好的服务效应，努力保证房屋本体，配套设备设施的良好运行和完好，保证管理范围内不发生重大安全，刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。

篇3：商业广场写字楼租赁及物业管理合同

　　商业广场写字楼租赁及物业管理合同

　　出租方(以下简称甲方)：ZJ市**有限公司

　　地 址 ：ZJ市**路288号

　　电 话 ：***;

　　传 真 ：****;

　　承租方(以下简称乙方)：

　　法定代表 ：

　　法定地址 ：

　　电话(办公室) ：

　　传真(办公室) ：

　　现甲、乙双方根据中华人民共和国的有关法律、法规及有关房产管理规定，本着平等互利的原则，经过友好协商，签订本房产租赁及物业管理合同(以下简称“本合同”)，以便共同遵守。

　　一、定义：在本合同中，除文意另有所指外，以下用语具有如下含义：

　　1-1、“写字楼”：指位于HB省ZJ市**路**号**商业广场作为办公室用途的楼层。

　　1-2、“租赁区”：指详录在本合同第一条之地方。

　　二、租赁区的位置、面积、租赁期限及现有设施：

　　2-1、甲方将其合法拥有的坐落于中国HB省ZJ市**商业广场内的写字楼第 十八、十九 层出租给乙方作为 办公写字间 使用。甲方出租给乙方的写字楼建筑面积为 1070.75 平方米(以下简称“租赁区，见附件平面位置图”)。

　　2-2、该写字楼“租赁区”的租赁期为 壹 年，从贰零零_ 叁 _年_ _ 陆 月_ 玖 _日起至贰零零_ 肆 _年_ 陆 _月_ 捌 _日止，免费赠送 两个月 装修期，自贰零零_ 叁 _年__陆 月__玖 日起至贰零零_ 叁 _年_ 捌 _月_ 捌 _日止，租金从免费装修期后开始计算。

　　2-3、该写字楼的装修及设施状况由甲、乙双方在合同附加条款及附件中加以说明。除甲、乙双方另有约定外，该附加条款及附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该写字楼的验收依据，交还时需要保留的部分由双方协商。

　　三、租赁用途：

　　3-1、乙方向甲方承诺，租赁该写字楼作商务办公使用，同时出具相关的有效证明，乙方不得用作与其商务办公不相容的目的使用。乙方需要对租赁区进行再次装修时，必须同物业公司签订装修管理协议，并严格按《装修管理规定》的规定执行。

　　3-2、在租赁期内，乙方未事先征得甲方的书面同意及按规定报经有关部门核准，不得擅自改变该写字楼的使用用途。

　　四、租金、履约保证金、支付方式、退(续)租：

　　4-1、该写字楼“租赁区”每日每建筑平方米(含公摊面积)租金及物业管理费用总额为人民币 0.85 元，每月每建筑平方米(含公摊面积)租金及物业管理费用总额为人民币 25.50 元。

　　根据本合同所确定的租赁面积为 1070.75 平米，全年租金及物业管理费用总额为人民币 327649.5 元，大写金额为： 叁拾贰万柒仟陆佰肆拾玖元伍角整 。乙方应根据本合同于 正式入驻后一个月内 交清全年租金及物业管理费用 327649.5 元。

　　在租赁合同有效期内，如果乙方愿意购买租赁区，经双方协商同意销售价格为 3900元/㎡ 。根据确定的价格和面积，总销售额为人民币 4170000 元，大写金额为： 肆佰壹拾柒万元整 。甲方承诺乙方本合同的租金在合同期满前可冲抵租赁区的销售额。有关权利、义务甲乙双方另行签定销售合同确定，在签定销售合同前，不影响本合同的效力。

　　租金不含乙方租赁区内的电费(传真、复印、电视机、录像机、电脑、照明用电等办公用电)及电话费，宽带网络费用。

　　租金包含物业管理费用。物业管理费是甲方所指定的物业公司为租赁区提供中央空调，公共区域内的水、电、清洁卫生、保安等服务所产生之费用。物业管理的有关权利、义务需要乙方在本合同生效后同物业公司签订物业管理合同确定。

　　4-2、甲、乙双方签订本合同后的第7个工作日内，乙方应向甲方交纳2个月租金及物业管理费计人民币 54608.25 元整，作为乙方忠实履行本合同的保证。合同期满，乙方根据本合同办完退租手续后，甲方需在15日内归还保证金给乙方。

　　4-3、租赁期满后，甲方有权收回全部出租写字楼，乙方应如期交还。乙方如需续租，则必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面报告，并经甲方同意后，重新签订租赁合同。若乙方不再续租，也需提前2个月书面通知甲方。

　　4-4、在租赁期内，如甲方将出租部分产权出让给第三方，甲方保证受让方继续执行本合同，乙方对此表示支持并积极配合办理相关手续，同等条件下乙方有权优先购买。

　　五、滞纳金：

　　5-1、乙方须每月按时缴付租金、物业管理费用、以及乙方使用租赁区有关的其它各种专项服务费用(以附加条款中说明的为准)。

　　5-2、乙方须每月依法按时缴付政府部门现在或将向乙方征收的一切费用。例如：税收(以中华人民共和国相关的法律、法规为依据)

　　5-3、乙方延迟向甲方缴付租金、物业管理费及其它费用时，甲方将依延迟的时间向乙方加收每日千分之五的迟付滞纳金。如乙方迟付租金超过40个工作日，甲方有权终止本租约，并从保证金中扣除租金与罚息。

　　六、写字楼的修缮及日常维修工作：

　　6-1、在租赁期限内，甲方应保证出租写字楼的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的写字楼及附属设施。如乙方因使用不当造成写字楼或设施的损坏，应及时通知甲方，并由甲方负责派人维修，所发生的费用及损失由乙方承担。如属甲方写字楼及附属设施自然破损或本身质量问题，甲方将负责派人维修，所发生费用及损失由甲方承担。

　　6-2、甲方对该写字间及设备需进行正常的维修保养并同时应提前一天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合。应急抢修或突发事件的处理除外。但无论何种形式的维护或抢修，都需在保护乙方正当权益下进行。

　　6-3、该写字间的维修责任除双方在本合同和本合同补充条款约定外，均由甲方负责。

　　6-4、如因不可抗力原因导致写字间损坏或造成双方损失的，双方互不承担责任。

　　七、变更和解除本合同的条件：

　　7-1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：

　　7-1-1、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该写字间的;

　　7-1-2、因出现非甲方能及的情况影响该写字间设施的正常运行，如水或电等正常供应中断，且中断期一次超过30天，乙方认为严重影响正常使用房屋的;

　　7-1-3、因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的;

　　7-1-4、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。

　　7-1-5、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同或依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。

　　八、乙方的违约责任：

　　8-1、乙方必须遵守国家的有关法律、法规及甲方的规章制度，遵守及配合甲方的消防措施，并在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，并收回该租赁房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿;

　　8-1-1、未经甲方书面同意，擅自将该写字间转租、转让、转借他人或调换使用的;

　　8-1-2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动写字间结构，不按《装修管理规定》进行装修或损坏写字间内部设施，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的;

　　8-1-3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的;

　　8-1-4、 拖欠租金累计40天以上的;

　　8-1-5、因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。

　　8-2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付保证金不退，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。

　　九、甲方的违约责任：

　　9-1、甲方未按本合同约定的时间，交付该写字间供乙方使用，每逾期一天，甲方应按月租金的千分之五向乙方偿付违约金。逾期40天，则视甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同。

　　9-2、在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该写字间的，甲方支付相当于两个月租金的违约金给乙方并赔偿相应的损失。

　　十、其他条款：

　　10-1、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，订立补充条款及附件。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同与其补充条款及附件和该文本的内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等法律效力。

　　10-2、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，则可提请房屋租赁管理部门调解或人民法院裁判。

　　10-3、本合同一式六份。甲、乙双方各执三份，均具有同等法律效力。

　　10-4、本合同经甲、乙双方签字盖章生效。

　　出租方(盖章)： 承租方(盖章)：

　　法定代表签字： 法定代表签字：

　　日 期： 日 期：

　　本合同附件：

　　1、 《物业管理合同》;《业主公约》;《装修管理规定》。

　　2、 《平面位置图》。

篇4：写字楼物业管理主要经营指标重要承诺

　　写字楼物业管理主要经营指标及重要承诺

　　一、主要经营指标

　　（一）功效率（包括出勤率和工作效率）：98%；

　　（二）设备完好率（或完全运行率）：98%；

　　（三）用户满意率：85%；

　　（四）报修及时率：98%；

　　（五）回访率：98%；

　　（六）维修质量合格率：98%；

　　（七）安全事故率：1‰；

　　（八）工伤设备事故率：1‰；

　　（九）节约能源（2000年--20**年）：每年5%；

　　（十）水质、环保达标率：100%；

　　（十一）作业记录归档率：100%；

　　（十二）技术培训合格率：98S%；

　　（十三）管理费收缴率：90%；

　　（十四）绿化完好率：99%；

　　（十五）清洁保洁率：99%；

　　（十六）道路完好率及使用率：100%；

　　（十七）停车场完好率：100%；

　　（十八）投诉处理率：100%；

　　（十九）管理人员培训合格率：98%；

　　（二十）住户回访率：100%；

　　（二十一）业主对物业服务满意率：90%以上。

　　二、重要承诺：

　　（一）在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准；

　　（二）在20**年底前通过ISO9002国际质量标准认证。

篇5：写字楼物业管理顾问工作范围职责

　　写字楼物业管理顾问的工作范围及职责

　　物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨，使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。

　　为配合Z写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平，我们建议由物业管理有限公司为Z写字楼提供物业管理顾问服务，以使物业能够顺利交用，同时建立完善的管理制度。

　　我们的物业顾问工作将做如下安排：

　　一、前期物业顾问服务

　　物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展，但在开业前已需要考虑到物业移交后的一切大厦服务，同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间，物业管理顾问的主要工作是：

　　●协助组建物业管理公司，成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度，下设物业、财务、工程、保安、清洁环卫等部门。按照企业化、专业化、社会化和制度化的要求，以统一管理、综合服务、自我运转、自我发展、自我完善的目标及日后接管物业作出一切筹备工作，设立临时办公室及购买办公设备等。

　　●审查设计图纸，全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要，包括设定工作间、储物间、职工食堂间等，以及从以往管理实践经验所知，在规划设计上的各种问题和缺陷（例如配套设施、机电系统、安全保卫、垃圾处、消防设施及建筑材料等），提交设计单位参考和纠正，并且协助发展商对施工的监理。

　　●设定物业管理的法律规范，与发展商和律师共同草拟租赁合同、入户守则、装修规定及其他物业管理有关的法律文件，务求做好所移交的一切安排。

　　●选聘物料供应商及承包商，协商服务条款及签订合同。

　　二、物业管理计划

　　一但我们被聘用后，配合物业本身的特点、当地法规、市场情况、社会因素和发展商的目标和承诺，我公司将：

　　●制定一套详细的物业管理计划，内容包括物业管理公司的服务范围、营业方针、思想导向、劳动工资计划、财务管理、行政制度、大厦管理、工程维修管理、卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、财产管理、考核制度、物业档案、电脑系统与及其他特约服务等。

　　●编制开办费预算及首年的管理预算、评定管理费及其他收费标准、押金及储备金金额等，该项工作我们已提出草案，具体需和发展商进一步落实。

　　●编定岗位责任奖惩制度及规章制度。

　　三、人事管理

　　●协助制订分期及整体物业管理员工编制，各级员工薪津，福利标准。

　　●协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。

　　●协助招聘及聘用员工。

　　●根据相关法律法规制订人事制度，员工守则及劳动合同。

　　●协助与劳动部门联络，安排有关员工聘用登记事宜。

　　四、员工培训

　　●在物业交付使用前，协助物业管理公司聘用高级行政人员，物业经理及维修保养经理，配合市房地产管理部门进行培训，取得相应的上岗证书，并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习，了解及熟悉专业管理模式及运作。

　　●于交付使用前一个月，为

各级员工安排短期上岗培训，使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序，同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。

　　●安排各级员工进入物业内部实地训练，配合物业交付使用期间，令物业管理工作能够全面开展，为客户及时提供高水平的服务。

　　●于物业交付使用后，安排重温培训班，务求员工服务素质，能达到既定之标准。

　　五、常规管理工作

　　Z写字楼全部落成后将会是一个设备完善的新典范，物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务、维护物业的价值和保障业主的整体利益。

　　这些工作包括：

　　●协助成立与业主和租户联络并建立公关机制，接受业主和租户对物业管理要求，不断改善服务和扩展服务的项目与范围。

　　●维持及不断完善物业的管理服务机构、人力资源管理和行政管理。

　　●执行物业管理公约、租约、业主守则及其他规定，防止违建和违约行为。

　　●维修及保养管理：

　　-维持物业配套设施的维修和保养，长期设立大修、中修、小修、及翻修工程施工组织，保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。

　　-协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。

　　-协助制订楼宇保养维修计划，包括大修、中修、小修及翻修工程，编制修缮工程预算。

　　-根据大厦的设备装置，协助选聘专业公司及承包商，进行定期保养维修。

　　-协助计划24小时紧急维修系统，设立施工组织。

　　-协助制定公众投标、验收及付款程序。

　　●保安、消防系统及车辆管理：

　　-协助制订或修订值班守卫制度，设定工作岗位及编制，防止大厦发生罪案。

　　-协助聘用及训练保安人员，熟悉大厦保安监察系统。

　　-协助制定交通管理措施，防止车辆乱停乱放。

　　-防止霸占公共地方，维持通道畅通及公众安全。

　　●环境卫生、绿化管理：

　　-建立清洁工作标准及选购清洁用品及器材。

　　-确保大厦内外环境整洁、优美和舒适，制止乱丢、乱放、乱堆、乱倒，保持卫生和环境美化。

　　-安排专业清洁公司或招聘清洁队伍，巡逻保洁，清理垃圾杂物。

　　-安排专业灭虫公司定期为公共地方进行灭虫工作。

　　-维持绿化及园艺服务，美化环境。

　　-审查大厦内外的招牌和指示牌的质量、形状及位置，并且定期检查，作必要的更新或改善。

　　-检查公共照明系统的安全和运作，做必要的修理和更新。

　　●保险：办理物业和附属设备的财产保险，防避因自然或人为灾害带来的巨大的财产损失：

　　-协助检定投保手续。

　　-协助为大厦公共地方及公共设施选定保险公司，安排购买财产保险和意外保险、劳工保险及公众责任保险等。

　　●建立物业档案，维护物业的完整和统一管理。

　　六、财务管理

　　●协助设立会计财务制度，包括各级员工的财务权限及支出批准程序，务求有效控制管理收支。

　　●按现行法规，制订处理欠缴管理费及其他费用的程序，以确保稳定的管理收入。

　　●协助选用财务管理系统及收费形式，以便收取客户管理费用、公共费用及追讨费用等。

　　●协助设定帐户管理结算方式及报表格式，编制财务使用管理文件。

　　●安排会计师作季度审核。

　　●建立财务及住户资料库，以提供标准资料及财政状况预测，作为未来发展及投资的根据。

　　●为物业开设必须的银行帐户，制订有关收取费用安排。

　　●协助为管理资金并开设独立银行帐户，负责管理资金。

　　●搞好财务管理，安排管理费的核收和使用，适当处理维修及储备基金，为业主的长远利益制定妥善的安排。

　　由于社会物质和精神文明的进步，物业管理公司将要面对租户对管理服务需要高效率和不断改进的要求。因此物业管理公司将会长期需要通过培训、监察、管理审计和市场调研等方法和手段不停地自我完善，不时将物业管理计划作出合理的调度和修改。为应付这些多元化和长远的任务，贵公司可以籍着物业提供的物业管理服务，不断维持高效率和高水平的物业管理服务，同时亦为贵公司带来超卓的声誉和长远的经济效益。