余绍元--做有态度的物业管理

　　余绍元--做有态度的物业管理

　　有态度的做好物业管理，认真踏实地做事，是生命的责任，也是对社会负责，细节造就质量，专业成就价值，价值赢得美誉，美誉获得尊敬，余绍元称。

　　随着市场上的物业服务企业各出奇招，各类高端物业也呈现快速发展之势，高端物业管理已经成为整个行业绕不开的关键词。怎样的物业属于高端物业?顾客到底需要什么样的高端物业管理?显然，高价格即是高端产品的简单想法已一去不复返，顾客已经开始透过高价格，更加关注技术管理效能、服务内容和服务品质。一切以顾客为基础，从顾客体验角度出发，不仅是二十多年的物业管理专业经验和近十年的实践，更是基于互联网时代的顾客体验。使顾客从观感体验、沟通体验、诉求体验、服务体验等方面得到极致的幸福感，无论在高端的项目还是在物业管理的任意阶段开展工作，它都会为现场提供工作实施步骤及管理标准，为精细化的现场管理提供详尽的现场标准管理实施细则。

　　拥抱互联网科技，用户体验至上

　　移动互联网时代，行业的关键词回归到了“体验”，它包含了用户生活方式的体验、生命质感的体验、自我价值的体验。移动互联网时代的典型特征就是大数据的应用，通过数据分析挖掘消费者的潜在需求，并预测发展趋势。

　　作为业主，几乎都遇到过因物业员工休假、手机关机、心情不好、偷懒拖沓等因素造成的服务不及时的情况，也有可能会因为客服人员的不断更换，导致服务过程出现纰漏或者搁置服务。而之平管理的400呼叫中心在接到服务请求后，会立即安排项目人员实施服务，并在服务过程中全程跟进，逾期未处理完，会自动升级到督促经理、分公司总经理直至总裁跟进，这样的保障措施，效果要比一般的回访机制更明显和及时。同时400呼叫中心不仅是服务受理方，也对全国各个项目的服务能力进行监督，从各项目的报事量、处理率、满意度等多个维度进行排名和考核。一线工作人员也可以第一时间知道我要做什么、别人需要我做什么、交代出去的事情进展怎么样、我有什么流程待处理等等。强大的系统和终端网络相当于一个24小时的开放办公室，使我们的管理更加自如。

　　创新让用户体验更完美

　　帮助业主营造便利、轻松、健康的生活环境是物业管理从业者的使命之一，也是企业赢得业主口碑的关键点。之平管理的物业服务因FCT2.0而有了基础品质的保证，接下来就是品牌沉淀和发展阶段。之平管理的南宁美泉和三亚鲁能的别墅项目等，正在开展一场“幸福社区体验活动”，其中的“慢跑径”不仅设立了让业主自由运动的空间，同时还让顾客在运动的同时也计算了卡路里消耗。另外，还特别设置了幼儿活动区域，搭配儿童成长营养功能表格等。让大人和小孩都有兴趣参加。

　　在社会高速发展的大趋势下，生活压力的增大使得很多业主往往忽视了生活中的乐趣。社区里的老年群体、上班族、儿童团，他们各自关注什么，优秀的物业公司会为他们设计不同的服务产品。比如之平管理的几大创新业务：“邻里荟”可以为业主们提供生活日用品送货上门、安排丰富多彩社区文化活动、提供生活上各种家庭入户维修、票务待定、费用代缴等等，为注重时间效率和生活品质的群体提供各种生活所需的服务;“旬彩长者服务”机构关注老年人的健康保障、养生讲座、组织各式老人年的文化活动;“原住酒店”为房屋空置的业主打理房产，运营社区服务式公寓，使之收获丰厚回报的同时也给业主提供了生活方便。这些服务产品，基本涵盖了小区各个群体。我们会对业主的需求进行调查研究，在了解用户的基础之上，不同的季节最适宜开展什么活动，我们来组织;什么时节吃什么最养生，我们可以帮大家团购回来......最终用户会习惯了在我们营造的健康、轻松休闲的氛围中生活，并逐渐产生依赖，这样的依赖就成为我们的竞争力。

　　做有态度的物业管理

　　有一段时间，淘宝和万科合作，在淘宝上有了买房行动，很多房企主动找上门来，他们希望借此标榜一下自己的互联网思维。而除了在线交易的形式主义之外，所谓的积极拥抱互联网的地产大佬们，最终其实是将物业管理搬到了移动端，方便农场给业主送菜，做成了O2O社区。互联网再牛，在互联网世界也盖不出房子来。同样，互联网也不能代替厨师给我们做吃的，不能代替医生帮我们治病，不能代替物业公司为业主提供设备设施的终级管理和维护、不能替代物业公司的系统服务。

　　万通公司董事长冯仑说过：当金融危机来的时候，大家都说“遭遇”，比较好的叫“邂逅”，不想遇到的才叫“遭遇”，但对于互联网我们不说遭遇，我们叫拥抱。拥抱背后的潜台词，是对象一定是软的，不是硬的。这说明了物业公司的本质终究还是要回到管理上，管理人、财、物不是单单的智能化和互联网就能解决的问题。我们有专业的设备实施公司来进行设备设施的养护，保持设备的安全性和使用寿命，推行各类设备实施的使用标准，纪录每个项目的硬件维护日记，这些做法使我们管理的小区的设备实施始终保持在最佳的运行状态。在很多产品和服务趋于同质化的时代，想走差异化的路线，研发出差异化的产品变得越来越不容易，一家物业服务公司的服务非常好，也无非就是秩序维护员在门岗热情的微笑敬礼，项目再高端也不会有工作人员趴在门口给业主行大礼。所以，一切“for you”行为的基础还是要回归物业管理的本质--管理。这也是多年来我们一直坚持的!

　　有态度的做好物业管理，认真踏实地做事，是生命的责任，也是对社会负责。细节造就质量，专业成就价值，价值赢得美誉，美誉获得尊敬。和顾客站在同一个高度去对待自己的梦想，尽我们所能为顾客实现一切有关生活的梦想--for you，不变初心!

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篇2：张家口市物业管理办法（2018）

　　张家口市人民政府令

　　[20**]第2号

　　《张家口市物业管理办法》已经20**年6月1日市政府第16次常务会议审议通过，现予公布，自20**年6月16日起施行。

　　市长武卫东

　　20**年6月16日

　　张家口市物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进智慧和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内的物业使用、维护、服务及其监督管理适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序等活动。

　　一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业服务，签订书面的物业服务合同，按照合同约定内容提供服务。

　　第三条物业管理实行属地管理、业主自治与专业服务相结合的原则。县区人民政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和智慧社区综合治理体系，实行集团化物业服务模式运作;建立住房城乡建设部门指导、街道办事处(乡镇人民政府)监管、社区居民委员会组织实施、业主、物业服务企业共同参与的“五位一体”物业管理联席会议制度。

　　倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励采用新技术、新方法，依靠科技和互联网技术等提高物业管理和服务水平，促进我市物业管理服务工作规范有序发展。

　　第二章监督管理

　　第四条市住房和城乡建设局负责全市物业管理服务活动的统筹协调、政策制定、检查指导等工作。履行下列职责：

　　(一)研究制定全市物业管理相关配套政策和物业服务行业规范;

　　(二)指导监督县区住房城乡建设部门物业管理工作;

　　(三)负责全市物业服务企业及负责人信用体系建设;

　　(四)负责全市住宅专项维修资金的政策制定和监管;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第五条县区住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。履行下列职责：

　　(一)负责对本区域物业管理服务的日常监管工作，指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)负责本辖区物业项目承接查验备案;

　　(三)开展物业服务企业及项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

　　(四)负责本辖区住宅专项维修资金的收取、使用和管理;

　　(五)负责物业纠纷调处;

　　(六)依法依规承担的其他职责。

　　第六条街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门物业机构或者配备专职人员，履行下列物业管理职责：

　　(一)监督指导业主大会筹备成立会议、正式会议成立和业主委员会选举;

　　(二)负责业主大会和业主委员会的备案和日常监管;

　　(三)协助县区住房城乡建设部门做好物业服务企业监管、物业承接验收备案、物业服务企业及负责人信用信息采集等工作;

　　(四)建立物业应急维修服务机制、召集物业管理联席会议、调处社区居民委员会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷;

　　(五)依法依规承担的其他职责。

　　第七条社区居民委员会履行下列物业管理职责：

　　(一)组织、参与业主大会筹备成立会议和正式会议，鉴证业主委员会选举产生。负责建设单位指定的临时管理规约、业主大会管理规约和议事规则的审核备案;

　　(二)负责组织辖区小区业主签订前期物业服务合同，前期物业服务合同到期后物业服务企业的衔接和新物业服务合同的签订落实;

　　(三)参与物业承接查验，做好记录;

　　(四)根据重大物业问题，提出物业管理联席会议议题;

　　(五)调处业主与物业服务企业之间的纠纷;

　　(六)对物业服务企业日常服务进行监督和征信考评。

　　第八条市、县区规划、城管、公安及消防、质监、物价等相关职能部门和供电、供水、供气、供热、通讯网络、有线电视等专营服务单位应当根据法律法规及有关规定，按照各自的职责分工配合做好物业管理工作，并公布各部门服务热线和投诉、举报受理方式。

　　第三章业主、业主大会、业主委员会

　　第九条房屋所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)遵守国家、省和市有关房屋装饰装修的规定;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用住宅专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。首次业主大会要通过本物业区域管理规约和业主大会议事规则。

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　第十三条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县区住房城乡建设部门及街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立召开业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十五条召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主。

　　住宅小区业主大会，应当由所在社区居民委员会组织。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。备案须提交的文件资料：

　　(一)业主大会和业主委员会选举产生的会议记录及公示影像资料;

　　(二)本物业区域管理规约;

　　(三)本物业区域业主大会议事规则;

　　(四)本物业区域社区居民委员会的参会记录和意见。

　　第十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、诚实守信、具有一定组织能力且无拖欠物业服务费记录的本物业区域业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会由五至十一人(奇数)组成，业主委员会实行任期制，每届任期根据管理规约确定，最长不得超过三年。

　　第十九条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主;

　　(二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由;

　　(三)因重大疾病等原因无法履行委员职责;

　　(四)以书面方式提出辞职请求;

　　(五)利用委员身份谋取私利;

　　(六)拖欠物业服务费和侵害其他业主合法权益;

　　(七)没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务。

　　第二十条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十一条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第二十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县区住房城乡建设部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极参与相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，配合社区居民委员会开展工作，并接受其组织、指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会意见。

　　第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　第四章前期物业管理服务

　　第二十五条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十六条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

　　(二)共用部位和共用设施设备清册;

　　(三)物业承接查验;

　　(四)违约责任和合同解除的条件;

　　(五)与前期物业服务有关的其他事项。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约中应当载明下列事项;

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(五)与物业管理有关的其他事项。

　　第二十七条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十八条建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过规范的招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第三十条前期物业服务合同可以约定期限。但是，合同期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十二条物业服务企业承接物业时，应当对由社区居民委员会共同参加的物业共用部位、共用设施设备进行查验。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得规划、建设、消防、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十三条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业服务所需的其他相关资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十四条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房要方便业主进出，有明确的导引标志。

　　第三十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第五章物业管理服务

　　第三十六条前期物业管理服务合同到期由社区居民委员会组织业主或业主大会会议决定选聘物业服务企业提供服务，并订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为理由，减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、电梯等方式损害业主合法权益。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十八条物业服务企业承接物业时，应当由原建设单位、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业共同参加，并移交原始档案和使用情况说明资料。

　　第三十九条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关规定的资料在社区居民委员会的见证下交还业主大会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当提前三十日告知所在社区居民委员会和业主委员会。社区居民委员会应及时协调召开物业管理联席会议解决突发问题。

　　第四十一条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院、省、市价格主管部门制定的物业服务收费相关规定，在物业服务合同中约定。

　　第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第四十四条市、县区价格主管部门会同同级住房城乡建设部门，加强对物业服务收费的监督。

　　第四十五条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十八条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。房屋受让人应当将物业权属转移情况、新业主姓名、联系方式等及时告知社区居民委员会和物业服务企业。

　　第五十条县区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第六章物业使用与维护

　　第五十一条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

　　第五十二条物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面及开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变居住性质的行为;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁花草树木、园林景观、健身设施等;

　　(七)以乱停乱放车辆等方式阻塞主干道或者出入口，扰乱物业服务区域公共秩序;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，埋压、圈占、遮挡消火栓，妨碍消防、安全出口通道畅通;在楼道、楼梯间存放杂物等。

　　(九)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第五十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十四条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修监管协议。协议中应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。

　　第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、使用、管理由各县区住房城乡建设局会同县区财政部门负责。专项维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督严格按照国务院、省、市有关规定执行。

　　第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的应急维修时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第七章附则

　　第五十八条本办法实施后，县区人民政府应当根据国家、省和本办法有关规定制定实施细则。

　　本办法规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同和物业服务合同的示范文本，由县区住房和城乡建设局(房管局)制定，报备市住房和城乡建设局。

　　第五十九条本办法所称县区包括经济技术开发区和察北、塞北管理区。

　　第六十条本办法自20**年6月16日起施行。

篇3：秦皇岛市物业管理条例（2018）

　　秦皇岛市物业管理条例（20**）

　　(20**年10月27日秦皇岛市第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 20**年3月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

　　第四条 本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。

　　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第五条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡(镇)人民政府召集，房产、城市管理、公安、民政等县(区)部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题;建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

　　第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

　　第七条 业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

　　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明材料;

　　(二)房屋以及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用证明材料;

　　(六)物业服务用房配置证明材料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡(镇)人民政府设立的专用账户。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

　　第十二条 首次业主大会会议筹备组的人员结构、组织方式按照国家、省的有关规定执行。

　　筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五个工作日。

　　第十三条 筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十四条 物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

　　第十五条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达每位业主;无法送达的，应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的，视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项，应当采取实名可追溯的方式进行。

　　第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任，其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份，不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬。

　　业主委员会实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不得超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

　　业主大会和业主委员会的决定，对全体业主以及物业使用人具有约束力。

　　第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第十九条 业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料，随时接受业主查询：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公示的情况和资料。

　　前款第四项至第七项规定的事项应当每半年公示一次。

　　第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。

　　工作经费的筹集、管理和使用办法由业主大会决定。

　　业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支，由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

　　第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

　　(三)因重大疾病等原因无法履行委员职责的。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)利用委员身份谋取私利的;

　　(三)侵害其他业主合法权益的;

　　(四)没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务的;

　　(五)法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任委员会委员情形的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当在物业管理区域内显著位置公布。

　　第二十二条 业主大会和业主委员会会议的召开、业主委员会的换届及其委员的补选等工作，按照国家、省的有关规定开展。街道办事处、乡(镇)人民政府应当充分发挥对相关工作的指导、监督作用。

　　第二十三条 业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

　　第二十四条 物业管理区域内未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导并协助业主共同依法表决有关事项。

　　第三章 物业服务企业

　　第二十五条 物业服务企业依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利，履行义务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益。

　　第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示;信息发生变动的，物业服务企业应当及时更新：

　　(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　实行物业服务费用酬金制的，除公示前款规定的信息外，还要公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决决定，可以对第一款第四项、第二款内容进行审计并公示审计结果，物业服务企业应当予以配合。

　　第二十七条 市房产行政主管部门应当建立物业服务企业及其项目负责人信用管理信息系统，对物业服务企业及其项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　市房产行政主管部门负责制定物业服务企业及其项目负责人信用管理办法，对物业服务企业及其项目负责人实行信用积分管理。

　　县(区)房产行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其项目负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，将结果录入信用档案，并通知物业服务企业及其项目负责人。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业及其项目负责人信用的征集、核查工作。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十八条 前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第二十九条 住宅物业的建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同;投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的住宅物业，经县(区)房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　市房产行政主管部门负责制定物业服务企业招标投标监督管理办法，建立统一的招标投标平台，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

　　第三十条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用的分项测算;

　　(三)分项费用以及其与主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)共用部位和共用设施设备清册;

　　(五)物业服务标准的评估方式;

　　(六)物业承接查验;

　　(七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法;

　　(八)违约责任和合同解除的条件;

　　(九)与前期物业服务有关的其他事项。

　　临时管理规约应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主使用、出租房屋的规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法;

　　(五)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(六)与物业管理有关的其他事项。

　　物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

　　第三十一条 新建物业，建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积百分之零点五、最低不少于一百平方米的标准配置物业服务用房，主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

　　物业服务用房配置不符合前款规定的，规划主管部门不予审核通过。

　　第三十二条 物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

　　第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位和共用设施设备的配置和建设标准。

　　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表和共有部分独立计量表配置;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担违约责任，并承担相应的前期物业服务费用。

　　第三十四条 物业承接查验应当按照国家规定的程序进行，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处、乡(镇)人民政府和房产行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业、业主、业主大会和业主委员会可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第三十五条 物业承接现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第三十六条 物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。

　　现场查验应当形成书面记录。物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

　　第三十七条 百分之十以上的已交付使用物业业主，对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公布。

　　经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业，并向房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十八条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同主要包括下列内容：

　　(一)业主委员会和物业服务企业的名称;

　　(二)物业管理区域的范围;

　　(三)服务的内容;

　　(四)服务的标准;

　　(五)服务的费用及其调整程序;

　　(六)合同的期限;

　　(七)合同的解除;

　　(八)违约责任;

　　(九)双方需要约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

　　第三十九条 物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。

　　第四十条 除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况，每三年进行重新测算调整。

　　住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。

　　物业服务企业不得违反物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围。

　　业主大会授权的业主委员会和物业服务企业可以共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格，测算结果作为物业服务合同的组成部分，对双方具有约束力。

　　第四十一条 业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。

　　业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务企业。

　　第四十二条 物业服务合同期满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当与业主委员会协商;协商不成的，按照合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间不得单方终止履行合同约定的义务。

　　物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府;物业服务企业应当书面告知县(区)房产行政主管部门。物业服务企业或者业主委员会对不续约或者提前解除合同有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以在接到告知后五日内在物业管理区域内显著位置公告，并及时组织召开物业管理联席会议协调解决争议事项。

　　第四十三条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照有关规定和合同约定办理交接手续，并移交下列资料：

　　(一)建设单位按照本条例第三十五条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(三)物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料;

　　(六)利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)其他应当移交的资料。

　　对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

　　第四十四条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商或者提交物业管理联席会议协调解决;协商或者协调不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、县(区)房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(区)房产、城市管理、公安、卫生、质监等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

　　第四十五条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧住宅小区，市、县(区)人民政府应当结合实际，制定改造提升计划和后期管理办法，完善配套基础设施和公共服务设施，改善居住综合环境，及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，逐步实施物业管理，将改造提升资金纳入政府财政预算。

　　市、县(区)人民政府组织老旧住宅小区改造提升，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，配置物业服务用房和物业经营用房。物业经营用房所得收益经老旧住宅小区半数以上业主表决同意，可以用于补充物业服务费和住宅专项维修资金不足。物业经营用房的收益和使用，接受街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督，每半年向全体业主公示一次。

　　市人民政府负责制定经营收益补贴、财政资金补贴等方面的扶持政策，引导物业服务企业为老旧住宅小区提供物业服务。

　　未达到引入市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主表决，聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务。

　　第六章 物业使用与维护

　　第四十六条 新建物业或者已完成分户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责分户终端计量装置或者入户端口(含)以外设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备，按照专业经营单位和物业服务企业的约定实施维修、养护;约定不明确的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

　　第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约有关装饰装修的规定。业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房产行政主管部门申报登记。

　　业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定以及装饰装修管理服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关部门报告。

　　第四十八条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规，擅自将住宅改变为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动;

　　(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

　　(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产;

　　(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通;

　　(九)违规养犬;

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向有关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　第四十九条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并优先满足业主的停车需求。建设单位未按照规划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处分给业主的，不得将车库、车位出售、赠与给业主以外的单位或者个人。车位、车库有空余的，可以出租给业主以外的单位、个人，每次租期不得超过六个月。

　　占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，须征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。

　　第五十条 占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途，以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全体业主所有，可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。

　　物业服务企业接受业主的委托，向车库、车位使用人提供停车秩序管理服务的，可以按照停车服务合同约定的标准收取停车服务费。停车服务费归物业服务企业所有。

　　车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，约定保管费用。

　　第五十一条 业主交存的住宅专项维修资金归业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　第五十二条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管;业主大会成立后，业主交存的住宅专项维修资金，经业主大会决定，可以自行管理，也可以继续委托房产行政主管部门代管。

　　业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照国家、省、市有关规定，建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户，委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理，并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。

　　第五十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，房产行政主管部门收到物业服务企业或者相关业主的列支申请后，应当在十个工作日内完成审核。

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要列支的，业主大会、业主委员会应当履行报房产行政主管部门备案等国家、省、市规定的相关程序。房产行政主管部门发现列支事项不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时，应当持有房产行政主管部门出具的备案证明。

　　第五十四条 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情形的，物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施，经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后，向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请：

　　(一)屋面、外墙损坏、渗漏严重的;

　　(二)电梯存在重大安全隐患、发生故障危及人身安全或者严重影响居民正常生活的;

　　(三)消防设施损坏严重，存在重大安全隐患的;

　　(四)楼体外立面有脱落危险的;

　　(五)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障碍的;

　　(六)二次供水水泵运行中断造成用水困难的;

　　(七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

　　发生前款第二项、第三项规定情形之一的，物业服务企业、业主委员会应当提交专业技术机构出具的书面检测、鉴定意见。

　　住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将应急维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公布。

　　单次使用应急维修资金金额超过两万元的维修项目，应当进行审价、监理，保障资金安全。

　　第五十五条 市房产行政主管部门应当明确住宅专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金的日常管理工作，并会同市财政、审计、监察等有关部门按照各自职责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督。

　　住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

　　第七章 监督管理

　　第五十六条 市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考核。

　　第五十七条 市房产行政主管部门履行下列职责：

　　(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

　　(二)指导和监督县(区)房产行政主管部门物业管理工作，对物业服务企业及其项目负责人行为进行监督管理;

　　(三)参与市政府对各县(区)物业管理工作的目标责任考核;

　　(四)负责物业服务企业信用管理;

　　(五)负责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督;

　　(六)负责对物业管理招标投标活动进行监督管理;

　　(七)负责调处重大物业管理矛盾纠纷;

　　(八)依法承担的其他职责。

　　第五十八条 县(区)房产行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作，指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;

　　(三)负责物业服务合同备案和物业服务招标投标备案;

　　(四)开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

　　(五)负责新建住宅小区物业服务用房验收审批;

　　(六)负责调处物业管理矛盾纠纷;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　第五十九条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门机构或者配备专职人员，履行下列职责：

　　(一)指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案;

　　(二)指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作;

　　(三)组织业主表决，聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务;

　　(四)协助县(区)房产行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作;

　　(五)召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷;

　　(六)协调社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　社区居(村)民委员会应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府履行前款规定职责。

　　第六十条 市、县(区)各有关部门履行下列职责：

　　(一)城市管理部门负责查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变住宅外立面、在非承重墙上开门窗，私搭乱建，违规饲养家畜家禽，占用和损坏绿地，私自张贴广告等违法违规行为;

　　(二)城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收，督促建设单位履行保修义务，及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等违法行为;

　　(三)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、车辆停放等开展监督检查;

　　(四)质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

　　(五)价格主管部门负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处各类价格违法行为;

　　(六)环境保护行政主管部门等负有环保工作职责的部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，按照职能分工依法查处烟尘污染、噪声扰民等违法违规行为;

　　(七)市场监督部门负责查处在物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记或者无照经营等违法行为;

　　(八)卫生行政部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督、检验、检测等工作，打击非法行医;

　　(九)人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查工作;

　　(十)供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门和专业监管部门以及其他有关部门依法依规履行相应的职责。

　　第六十一条 本《条例》第六十条所列各有关部门应当向社会公布投诉、举报方式。相关单位和个人可以通过市政务服务热线或者各有关部门公布的投诉、举报受理方式，针对物业管理活动中的违法违规行为投诉、举报。

　　有关部门在接到投诉、举报后应当登记并及时受理。不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有关主管部门并告知投诉人、举报人。被移交部门对管辖权有异议的，由属地人民政府指定管辖，不得再自行移交。有关部门自受理之日起五个工作日内向投诉人、举报人回复办理情况。

　　第八章 法律责任

　　第六十二条 对违反本条例规定的行为，法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十三条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县(区)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，予以通报，处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)未履行承接查验义务的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第六十四条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)未将物业服务合同(含前期物业服务合同)报送备案的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)未履行承接查验义务的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

　　(三)未在物业管理区域内公示相关信息或者公示的相关信息失实的，由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款。属于违反明码标价规定的，由价格主管部门按照价格法律法规的相关规定处罚。

　　物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关部门责令限期改正，并按照下列规定进行处罚：

　　(一)通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益的，处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)擅自撤离物业管理区域，停止物业服务活动的，由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

　　(三)拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域或者强行接管的，由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

　　(四)违反物业服务合同中关于物业服务价格的约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由价格主管部门按照价格法律法规的规定处罚。

　　物业服务企业有前两款规定情形之一的，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县(区)房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的，由街道办事处、乡(镇)人民政府指导、监督社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　第六十六条 业主和物业使用人违反本条例第四十八条第一款第一项规定的，由城乡建设行政主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第二项至第五项规定的，由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第六项规定的，由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处两千元以上五千元以下罚款。

　　违反本条例第四十八条第一款第七项、第八项规定的，由公安机关查处。

　　违反本条例第四十八条第一款第九项规定的，由有关部门查处。

　　第六十七条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的，由市房产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十八条 专业经营单位违反本条例规定，拒不承担维修、养护和管理责任的，由县(区)主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十九条 房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

　　(二)未按照规定公布投诉、举报受理方式，或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的;

　　(三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法处理的;

　　(四)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的;

　　(五)利用职务便利，获取不正当利益的;

　　(六)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

　　第九章 附则

　　第七十条 本条例正式实施后，市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定出台实施细则或者单行办法。

　　本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本，由市房产行政主管部门制定。

　　第七十一条 征求业主意见、召开业主大会、表决事项等需要全体业主周知的信息，除依据本条例规定公示或者公布外，还应当通过电子通信或者互联网等渠道告知有关业主。

　　第七十二条 本市城市管理综合执法体制改革对政府有关部门物业监督管理职责作出调整的，按照调整后的部门职责执行。

　　第七十三条 本条例所称县(区)包括秦皇岛经济技术开发区和北戴河新区。

　　第七十四条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第七十五条 本条例自20**年7月1日起施行。

篇4：石家庄市加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见（2015）

　　石家庄市人民政府关于加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见

　　各县(市)、区人民政府，高新区、正定新区、循环化工园区和空港工业园区管委会：

　　为切实加强我市老旧小区物业管理，改善居住环境，提高生活质量，构建和谐幸福省会，根据《石家庄市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本意见。

　　一、基本原则

　　按照“保障基本、全面覆盖、政府扶持、市场运作”的原则，以满足老旧小区居民最基本、最迫切的生活需求为重点，完善相关管理制度，加快建立我市主城区老旧小区基本物业服务体系,实现管理全覆盖。

　　二、目标任务

　　利用三年时间(20**年-20**年)基本实现全市老旧住宅小区全整治、基本物业服务全覆盖，全力推进老旧住宅小区物业管理向市场化过渡，实现有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理的“五有”目标。

　　三、职能分工

　　按照“重心下移、属地管理”的原则，完善市、区、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的网格化管理体制。市房管、规划、建设、财政、物价、综治、公安消防、民政、城管、质检、园林等部门在各自职责范围内履行小区管理职责。

　　辖区政府是老旧小区管理的责任主体，应统筹力量和资源，负责老旧小区整治工作的组织实施和管理方案的具体落实;负责建立老旧小区管理联席会议制度，协调解决老旧小区管理问题;负责组织老旧小区组建业主大会和业主委员会，指导签订管理(服务)协议;全力推进主城区老旧住宅小区物业管理工作。

　　四、实施措施

　　(一)扎实推进老旧小区综合整治。各区应全面摸清老旧小区底数，建立老旧小区档案，根据小区使用年限、破损程度、配套设施状况以及业主改造意愿等因素，统筹整治经费、整治项目和整治内容，做到整治一个，完善一个，交接一个。

　　1、整治内容。老旧小区整治主要围绕以下五个方面进行整治：一是整治各种管线管网。修补水、电、暖、燃气、通讯等设施，实现小区内供水、供电、供暖、供气和通讯网络正常，排水通畅;二是完善公共服务设施。修复小区道路，增补树木和绿地，整修路灯设施，增(扩)建停车位，做到道路畅通、绿化齐整，照明设施完好，出入方便;三是增加安全防护设施。封闭小区，设置大门、门卫室，完善电子监控系统，实现小区出入规范，安全有序;四是拆除违章建筑。拆除侵占绿地、道路的违章建筑，清理公共区域的杂物，实现小区管理有序;五是设立物业用房。有条件的小区，应调用或补建物业办公用房。

　　2、整治制度。为确保整治进度和质量，要严格遵循五项制度。一是工程公开招投标制度。按照工程管理的相关要求，认真落实招投标有关规定，严格实行工程监理制度，确保工程质量与安全;二是工程项目公示制度。整治内容、施工和监理单位、区级监管部门及监督员电话在小区明显部位进行公示，方便群众监督;三是群众监督员制度。整治项目可聘请小区居民作为群众监督员，对整治工程进行全过程监督，确保居民的知情权、监督权和参与权;四是质量监督管理制度。各区政府组织专门人员指导、检查整治工程施工质量和进展情况，并督促施工单位抓好整改;五是建立民意验收制度。在验收过程中，采取技术验收与民意验收相结合的方式，在专业验收的基础上，结合居民意见，做好工程验收。

　　(二)因地制宜选择管理模式。老旧小区管理结合我市实际，主要推行4种模式：

　　1、市场化物业服务。市场化物业服务是小区管理的根本出路。各区应作为首选和主推方向，积极创造条件，加大推进力度。具体办法：一是合理划分物业管理区域，完善菜单式服务标准，实行区别化管理。按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素划定。零星老旧小区(指3栋楼以下小区)可以按照就近管理的原则划片实施管理。二是签订较长合同激励企业全面市场化运营。合同明确双方权利义务及违约责任，期限一般不低于5年。提倡选择信誉好、实力强、规模大和社会信誉度高的物业企业进驻老旧小区。三是实行物业费过渡性财政补贴和退出机制。物业服务费用财政补贴一般为三年，第一年按照基本物业服务费的50%补贴，第二年财政补贴30%，第三年财政补贴15%，三年后财政不再补贴，财政补贴由各区负担。四是加大考核力度。定期对物业服务实施情况进行考核，考核结果作为财政补贴依据，并纳入企业诚信管理。

　　2、社区保障管理。对难以实行市场化物业管理的，推行社区保障管理。可采取以下方式：一是街道办事处或乡镇人民政府成立物业服务中心(民办非盈利性质)，为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。物业服务中心根据辖区老旧小区的实际，可在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式。物业服务中心针对小区不同情况，制定基本物业服务实施方案，方案包括服务内容、服务标准、收费标准等，经征求业主意见后组织实施。区政府对辖区基本物业服务实施情况进行考核，并根据考核结果给予适当财政补贴。二是搭建物业服务平台。以街道办事处为单位，搭建有偿物业服务平台，提供修缮、疏通、排障、保洁、秩序维护等有偿服务。三是延伸公共服务进小区。将市政服务的环境卫生、绿化、治安等延伸进入小区提供服务。

　　3、产权单位管理。对产权单位单一，管理主体明确的老旧小区，由产权单位实施规范化物业管理，逐步向市场化物业管理过渡。一是进一步明确服务标准。各区政府应指导产权单位结合小区实际情况制定物业服务标准，使产权单位的物业服务有据可依。二是加强对服务质量的检查考核。各区政府应按照确定的服务标准，定期进行考核检查，促进规范管理。三是鼓励并引导产权单位管理向市场化物业服务过渡。引导业主树立“花钱买服务”的意识，采取适度补贴、组建物业服务公司等做法，推进小区走上市场化物业管理模式。

　　4、业主自治管理。各区应加强指导老旧小区业主委员会的成立，通过选举业主大会和业主委员会来实现小区的共同管理权。暂时难以成立业主大会和业主委员会的，由居委会代为行使业主委员会权利。

　　(三)推进综合执法进社区。各区应切实解决社区执法缺失的问题，确保管理无死角、无缝隙。一是推进综合执法进社区。各区整合力量，着力解决小区内私搭乱建、损害侵占绿地和共用部位、饲养家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重结构影响房屋安全等违法违规行为的制止、核查和处罚，维护小区良好秩序。二是推进人民调解进社区。各街道(乡镇)完善物业纠纷矛盾处置制度和办理流程，安排业务熟练的专职人员负责，及时协调解决物业服务相关问题。三是推进仲裁进社区。各区会同仲裁委员会推进仲裁进社区，要先抓好试点，总结经验，逐步向所有社区延伸。四是推进审判进社区。各区协调区人民法院，组织巡回法庭，深入到社区，处理相关的物业涉法问题。

　　(四)着力破解资金难题。一是落实过渡性补贴资金。对于实行市场化物业服务和社区保障性管理的老旧小区，过渡性财政补贴资金应列入财政年度预算，并定期拨付。二是建立老旧住宅小区住宅专项维修资金制度。对未建立维修资金或维修资金不足的老旧小区，引导业主按照业主大会的决议通过的缴存标准建立维修资金，专项用于小区共用部位和设施设备的维修。三是建立老旧小区应急维修资金制度。各区应设立老旧小区应急维修资金，专项用于小区电梯停运、水管破裂、影响房屋安全等紧急情况的维修使用。具体资金数额由各区根据实际情况确定，原则上不低于200万元，列入各区年度财政预算。当发生紧急维修情况时，由街道办事处认定并提出申请，由应急维修资金先行垫付，再向相关受益业主按照拥有房屋建筑面积比例收取，并返还应急维修资金账户。四是建立特困职工等特殊人群补助制度。低保、特困职工等老旧小区业主凭低保、特困证明，向街道办事处(乡镇政府)提出申请，可免交物业费。免交物业服务费用由区级财政负责补足。

　　(五)加大政策扶持力度。一是对有条件的老旧小区，可补建物业管理用房和经营用房。物业管理用房用于满足物业服务需要。物业经营用房收益用于补贴物业费用不足，此费用可计入旧小区整治资金。二是允许老旧小区设置经营性停车位和经营性广告。对有条件的老旧小区，允许其在公共区域建设经营性停车位，在公共部位设置经营性广告。经营性停车位和经营性广告收益可在物业服务合同中约定，用于弥补物业费不足。三是多措并举破解物业费收费难题。社区居委会应积极营造花钱买服务的浓厚氛围，发挥党员干部示范带头作用，协助收缴老旧小区物业费。加大依法追缴力度，依托技术改造手段，将缴纳物业费情况纳入个人社会诚信体系。

　　(六)加强监督考核。把以考促建、以考促管作为常规工作抓紧抓实，确保老旧小区管理的各项工作落实到位。一是加强对物业管理单位考核。各区加强对进驻老旧小区服务的物业服务企业、产权单位和物业服务中心(平台)进行日常检查和定期考评。对先进单位给记入企业诚信档案，物业招投标可适度加分。对服务不到位单位限期整改，减少财政补贴资金，并实行责任追究。二是加强部门考核。区政府应加强对区级各部门、街道办事处、居民委员会考核。结合每年下达的老旧小区综合改善、物业管理、业主大会和业主委员会组建等工作，明确考核标准、考核办法，并进行量化，纳入年度绩效考核的内容。

　　(七)加大宣传力度，营造良好舆论氛围。一是大力宣传老旧住宅小区管理工作对促进城市建设可持续发展及构建和谐社会的重要意义。二是提高居民公共财政权利与义务、参与小区管理、花钱购买物业服务的意识。三是坚持正确舆论导向。以正面宣传，弘扬正气为主，多宣传先进单位、先进典型，形成支持参与老旧小区建设和管理浓厚氛围。四是要创新宣传手段，在充分利用新闻、摄影、美术等传统宣传方式的同时，要利用微信、QQ、录像短片、电视短剧、小区大屏幕等媒介，组织各类比赛、展播、展览等活动，提高宣传的广度和深度，形成全社会关心、支持老旧小区管理的良好舆论氛围。

　　石家庄市人民政府

　　20**年8月19日

篇5：唐山市中心区物业管理工作实施办法(2015试行)

　　唐政发〔 20** 〕 35 号

　　各县(市)、区人民政府，各开发区(管理区)管委会，市政府有关部门，市直有关单位：

　　《唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)》 已经 20**年11月13日市政府第23次常务会议审议通过，现印发给你们请认真遵照执行。

　　唐山市人民政府

　　20**年12月4日

　　唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步加强市中心区物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区建设，依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内，由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。

　　第三条 物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。

　　第四条 实行街道、社区两级物业管理联席会议制度。

　　第二章 属地管理

　　第五条 区政府(管委会，下同)物业管理职责：

　　(一)对所辖区域内物业管理工作负总责。

　　(二)将物业管理纳入城市管理、社区管理工作，设立社区管理工作委员会，负责区(开发区，下同)社区物业管理工作的综合协调，组织本辖区各职能部门、街道办事处、居委会落实物业管理工作责任。

　　(三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法，协调解决执法过程中的各类问题。

　　(四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案，处理本辖区内物业管理工作重大事件以及紧急情况。

　　(五)建立物业管理事务处理平台，受理、调处本辖区内物业管理有关纠纷、投诉、信访，并及时答复。

　　(六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作，不断改善居民生活环境。

　　(七)组织本辖区内物业管理相关工作的监督、检查、考核，对不履行职责的依法依规进行处理，追究责任。

　　(八)加强对物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。

　　(九)其他应当由区负责的物业管理工作职责。

　　第六条 街道办事处物业管理职责：

　　(一)对辖区内物业管理具体负责。

　　(二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。

　　(三)建立街道物业管理工作联席会议制度，邀请和召集区有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区居委会、物业管理单位等各方负责人，以及业主委员会或者业主(居民)代表参加，协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件。

　　(四)指导社区居委会开展社区物业管理相关工作，并进行监督和协调。

　　(五)协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系。

　　(六)按照《唐山市物业管理条例》，受理、指导、监督成立业主大会，做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。

　　(七)未成立业主大会的，监督、指导社区居委会代行业主委员会职责。

　　(八)配合区相关部门开展行政执法工作。

　　(九)新建小区在居民入住前，派驻社区居委会筹备组，做好社区建设相关工作;居民入住后，由筹备组按照有关规定落实社区居委会;未成立社区居委会前，由街道办事处做好社区管理相关工作。

　　(十)其他应当由街道负责的物业管理工作职责。

　　第七条 社区居委会物业管理职责：

　　(一)对社区物业管理直接负责。

　　(二)明确物业管理具体责任人。

　　(三)建立物业管理联席会议制度，社区居委会、社区业主委员会、物业管理单位、社区警务室为成员，监督和指导社区物业管理、业主大会活动，调解物业管理工作中的问题。

　　(四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，指导和监督业主大会和业主委员会开展工作，社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议，维护社区居民的合法权益。

　　(五)未成立业主大会的小区，依照《唐山市物业管理条例》规定，履行相关程序，代行业主委员会职责。

　　(六)建立日常巡查制度，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向区相关部门等相关部门报告。

　　(七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产，促进社区建设与物业管理协调发展。

　　(八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。

　　(九)组织开展物业服务满意度调查工作，对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。

　　(十)对物业管理单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理，申请须经社区居委会同意，监督、核查业主意见，受理业主举报、投诉，工程完成后组织验收。

　　(十一)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。

　　(十二)发生物业管理单位停止服务的，做好应急处置，维持社区正常秩序，保障居民正常生活。应急措施到期后，有条件的社区，组织选聘物业服务企业;条件不成熟的，组织社区居民自治管理。

　　(十三)其他应当由社区居委会负责的物业管理工作职责。

　　第三章 各部门物业管理相关职责

　　第八条 市政府各相关部门应转变工作方式，做好监督检查，指导各区政府做好物业管理工作;按照权责统一的原则，依据有关法律法规规定，制定相关政策、措施，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，做好相关职责、权限的衔接。

　　第九条 住建部门负责物业管理工作的指导、协调、监督和检查。

　　城管(综合执法)部门负责查处物业管理区域内违反供水、排水等市政设施，园林绿化，市容和环境卫生等法律、法规、规章规定的违法行为，以及未取得《建设工程规划许可证》或者《临时建设工程规划许可证》进行建设的违法行为。

　　公安部门负责指导和监督落实有关消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停车及合理的行车路线等工作, 对车辆阻塞交通路线，占用、堵塞、封闭消防车道和疏散通道等行为进行及时处理;定期对社区内消防设施和消防工作进行检查指导;依法处理损坏消防设施、消防设施未保持完好有效等行为。

　　工商部门负责对将住宅改作经营(办公)场所的营业执照核发工作。凡将住宅改变为经营性用房的，除提交住所(经营场所)使用证明外，属城镇房屋的，还应提交所在地居民委员会(业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　卫生部门负责对二次供水进行监测、监管。

　　民政部门负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，加强基层组织、群众自治组织和社区物业服务工作的结合。

　　质监部门负责社区内电梯等特种设施设备的安全监察。

　　第十条 鼓励供水、供电、供气、供暖等专业公司通过设计及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小区内相关管网、设施，与社区管理单位、居民用户签订协议，确定专业公司、社区管理单位、居民用户管理维护界限节点以及有偿服务等事项，做到小区内管网由专业公司统一管理、维护、维修及改造，相关建设费用、维修费用按照规定列支或收取。

　　对既有小区，各专业公司应当积极接收相关管网、设施。需要改造的，由社区居委会组织相关事宜，所需费用按照受益人和负担人相一致的原则分摊，区别公共部位、个人产权部分分别负担。具体实施办法由产权单位、居委会、业主委员会与专业公司采取一事一议的办法研究解决。

　　第四章 管理服务

　　第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式，建设单位应当按照《唐山市物业管理条例》规定，在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。

　　老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。

　　第十二条 施行专业化物业管理的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容，提供相应服务，达到合同约定的服务标准和下列要求：

　　(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、资质证书、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。

　　(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核，一年至少开展一次业主满意度测评。

　　(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息，每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。

　　第十三条 各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。

　　单位自管是社区物业管理模式之一，区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。

　　各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导，按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升，参与街道、社区两级物业管理联席会议，执行会议相关决议。

　　第十四条 老旧小区实行社区化居民自治管理的，由社区居委会负责牵头组织，达到下列要求：

　　(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。

　　(二)楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁。

　　(三)对社区内绿化进行日常养护，保持绿化完好。

　　(四)定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序。

　　(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。

　　(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止，制止无效的向区相关部门报告。

　　社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

　　第十五条 物业管理单位应当建立装修管理制度。

　　业主(居民)装修前，应当按照规定向物业管理单位申报登记。

　　物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检，发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的，应当及时报区相关部门，依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　装修活动完成后，物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验，发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的，物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修，所需费用由装修人承担;造成损失的，装修人依法承担赔偿责任。

　　物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。

　　第十六条 物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用，有专项维修资金的，履行维修资金管理相关规定程序，使用专项维修资金;没有专项维修资金的，由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则，按专有建筑面积所占比例分摊。

　　第十七条 发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业管理单位应当及时向社区居委会报告，符合紧急情况的，物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。

　　工程完工后，社区居委会组织有关单位验收。验收合格后，有专项维修资金的，物业管理单位持相关材料申请专项维修资金，市住房专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的，社区居委会应当组织分摊，向房屋产权人收取。

　　前款所称的紧急情况一般包括：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断;

　　(五)排水设施堵塞、爆裂;

　　(六)楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　第十八条 发生紧急情况，物业管理单位未按照规定及时组织维修的，街道办事处可以组织代修或者指派有资质的企业进行维修，按照以下程序办理：

　　(一)社区居委会组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

　　(二)具有相应资质的单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

　　(三)社区居委会制作工程费用分摊明细。

　　第十九条 区政府应当制定相关应急预案及保障措施，以保证紧急维修及时、有序、公平、公正以及物业管理单位、代修单位利益。

　　第二十条 区政府应当建立社区安全管理工作目标责任制，将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。

　　街道办事处、社区居委会应当加强安全管理宣传工作，普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能，提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。

　　物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作，明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人，制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度，定期组织安全防范教育和演练，做好安全防范相关培训工作。

　　第二十一条 社区居委会应当组建社区巡防队，建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式，建立有效安全防范措施。

　　有条件的小区，物业管理单位在社区主要出入口设置值班室，落实24小时安全巡查制度，完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。

　　第二十二条 社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查，禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等，对妨碍消防车道畅通的行为及时制止，制止无效的，及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备，及时对区域内消防栓缺失、损坏，应急照明、疏散指示标志缺失、损坏，消防电梯不能正常使用等问题进行处理。

　　第二十三条 物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养，健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。

　　社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查，发现问题及时督促物业管理单位进行整改，并及时报告所在地质监部门。

　　第五章 监督考核

　　第二十四条 各区政府对街道办事处在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令做出书面检查，情节严重的追究责任。

　　对无故不参加街道办事处组织的联席会议，不履行会议决定事项的区各职能部门、单位，由街道办事处上报区政府，由区政府督促限期落实，并与年度工作考核、行风评议等挂钩。

　　第二十五条 与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式，公布监督电话。接到投诉、报告后，应当及时进行调查、核实，主动与区相关单位做好衔接，依法依规做出处理，并将结果回复投诉人。

　　第六章 附则

　　第二十六条 其他县(市)区社区物业管理工作参照本办法执行。

　　第二十七条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期2年。