宿迁市宿城区加强物业管理工作的实施意见(试行)
宿迁市宿城区关于进一步加强物业管理工作的实施意见(试行)
为进一步提升全区物业管理服务水平，改善住宅小区居住环境，维护相关主体合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》等规定，结合宿城区实际，现就进一步加强全区物业管理工作制定如下实施意见：
一、总体目标
创新住宅小区物业管理体制机制，充分发挥街道(乡镇)和社区居委会在住宅小区物业管理工作中的主体作用，及时协调解决居民反映的突出问题，将问题解决在基层，矛盾化解在萌芽状态。强化物业管理各职能部门齐抓共管，到20**年底基本建立“统一领导、属地管理，条块结合”的物业管理工作体制，逐步建立“分类管理、质价相符”的服务消费理念，有效提高物业服务水平和行业满意度。
二、基本原则
(一)条块结合，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全物业项目属地管理机制，充分发挥街道(乡镇)、社区和业主自治组织的作用，条块结合，增强工作合力。
(二)分类管理，全面覆盖。根据已实施市场化物业服务、
不具备市场化物业服务的老旧(安置)小区等不同类型居住小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全区各类住宅小区的全覆盖。
(三)市场主导，政府扶持。推动物业服务专业化、市场化，完善物业服务市场化运作机制，提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
三、工作机制
(一)建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧(安置)小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区，原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求，通过招投标方式选聘有资质的物业企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，并负责监督物业企业，落实星级化物业管理服务。业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接，服务水平稳步提升。老旧(安置)住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业企业，开展物业管理服务;不具备市场化条件的，由街道(乡镇)物业服务中心，提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。
(二) 建立“重心下移、属地管理”制度。按照“重心下移、注重实效”原则，进一步明确属地在物业管理中的责任分工，强化管理职责。各街道(乡镇)要根据物业管理目标任务，对照职责分工，结合所辖行政区域管理实际，认真组织实施，全力抓好落实。承接做好区级相关部门职责转移，成立“两站一中心”(投诉调解工作站、应急维修服务站和物业服务中心)，并根据辖区规模和工作量，配备4-5名物业管理专职人员，落实物业管理工作经费，统筹开展辖区内物业管理指导、监督、考核，信访、投诉化解及应急维修服务等工作，为暂时不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区有偿提供基本物业服务。同时，各社区配备不低于2名专职物业管理人员，协助配合街道(乡镇)和区有关部门做好辖区内物业管理的工作落实。
(三)建立联席会议制度。建立区级、街道(乡镇)、社区三级物业管理联席会议制度。区级物业管理联席会议，由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室牵头，相关成员单位参加，主要负责督促住建、公安、城管、市场监督、物价、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作;协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。街道(乡镇)物业管理联席会议，由街道(乡镇)、社区居委会、物业企业等单位组成，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助街道(乡镇)做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。
(四)建立业主委员会建设筹备金管理制度。建设单位要按照《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔20**〕5号)要求，在物业企业承接项目备案前，向各街道(乡镇)缴纳0.5元/平方米(以规划总建筑面积计，最高不超过20万元)的首次业主大会会议筹备经费，街道(乡镇)要设置专户存储，专项用于业主大会筹备工作，剩余经费由业主委员会根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。
(五)建立健全物业履约保证金制度。物业服务企业与开发企业、业主委员会等单位(组织)签订物业服务合同时，应在合同中明确约定由物业企业按不低于1元/平方米的标准缴纳履约保证金，双方共同委托属地街道(乡镇)对该保证金收取和监管。履约保证金在物业服务合同终止后依据履约情况酌情予以退还。
四、职责分工
街道(乡镇)：负责本辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，研究制定本街道(乡镇)物业管理工作具体措施。建立投诉调解工作站和应急维修服务站，受理本辖区内物业管理方面各类信访、投诉，维护社区和谐稳定。参与辖区内物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。续筹与审核住宅专项维修资金及使用情况，检查考核物业服务质量，监督物业管理项目交接等工作。牵头组织业主大会召开和业主委员会的成立与换届，做好业主大会、业主委员会的日常运作、监管和备案。对不具备市场化条件的老旧小区提供有偿的基本物业服务。
区住建局：研究制定物业管理的行业政策和服务标准，履行物业管理的监督检查、业务指导和相关人员培训职责，负责物业管理项目招投标备案、物业管理项目创优达标、监督物业服务企业信用管理和住宅专项维修资金。对占用公共空间违法行为进行行政查处。在区住宅小区物业管理领导小组领导下，对街道(乡镇)物业管理工作情况进行绩效考核。
城管分局：负责查处楼体外部乱搭乱建，建筑物内擅自新建地下建筑物、构筑物擅自改变外立面、在非承重墙上开门窗等行为;依法查处饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为;负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。
公安分局：牵头负责物业管理区域内汽车停放监管和内部交通管理，调解处理车辆停放引发的矛盾纠纷，负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设和督促指导开展日常防范工作。
消防大队：指导和督促小区物业织密消防组织网络，落实各项消防安全责任制度，加强居民小区消防设施建设、维护、管理、监督等工作。
区物价局：负责物业收费政策落实和日常监管。对普通住宅物业管理收费标准进行备案，对物业服务企业未按规定进行收费公示、收支公开和公示失实信息等价格违法行为进行查处，受理物业管理收费价格咨询和投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
区市场监督管理局：负责小区电梯安全监管，督促使用单位对电梯安全管理和做好维护保养工作，按规定进行维护保养和定期检验。对物业区域内超期未检的电梯、锅炉等特种设备督促及时整改到位或责令停止使用，并向街道(乡镇)和社区进行通报，督促业主及时办理相关手续。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。
区财政局：负责制定老旧小区物业管理的专项财政经费，以及政策性补助和考评奖励资金，纳入年度财政预算。
规划分局：负责编制中心城市核心区小区出新改造的规划，负责办理建筑物的新建、改扩建的审批。
环保分局：对物业管理区域及周边工业污染源依法实施监督管理，对违反环保法律的行为依法进行查处。
区经信局：探索建立业主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制个别业主恶意欠费行为。将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金等违规违约行为录入区公共信用信息中心平台，并依法面向社会提供查询。
住建、城管、公安、物价、市场监督、环保、规划、人防、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。
五、保障措施
(一)加强组织领导。成立宿城区住宅小区物业管理工作领导小组，区政府分管区长任组长，区住建局、公安分局、城管分局、物价局、市场监督管理局、财政局等部门及各街道(乡镇)为成员单位，统筹解决物业管理工作中的难点问题，领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，负责统筹日常工作。
(二)加大资金投入。为解决部分老旧(安置)小区物业管理征缴标准低、低收入困难人群多、管理难度大等问题，区财政自20**年起，对不具备市场化服务条件的政府性安置小区和老旧小区(交付使用满15年)，按建筑面积每月0.15元/平方米予以政策补助。
(三)加强宣传引导。各街道(乡镇)、各单位应通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费观念，协助物业服务企业收取物业服务费用，破解长期欠费问题，形成良好的物业管理氛围。
(四)完善考核机制。建立“区、街道(乡镇)、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。区政府将住宅小区物业管理工作纳入全区目标管理考核，并每年设立300万元专项资金，对各街道(乡镇)物业管理工作进行考核奖惩，促进小区物业管理水平稳步提升。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：唐山市中心区物业管理工作实施办法(2015试行)
唐政发〔 20** 〕 35 号
各县(市)、区人民政府，各开发区(管理区)管委会，市政府有关部门，市直有关单位：
《唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)》 已经 20**年11月13日市政府第23次常务会议审议通过，现印发给你们请认真遵照执行。
唐山市人民政府
20**年12月4日
唐山市中心区物业管理工作实施办法(试行)
第一章 总则
第一条 为进一步加强市中心区物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区建设，依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内，由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。
第三条 物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。
第四条 实行街道、社区两级物业管理联席会议制度。
第二章 属地管理
第五条 区政府(管委会，下同)物业管理职责：
(一)对所辖区域内物业管理工作负总责。
(二)将物业管理纳入城市管理、社区管理工作，设立社区管理工作委员会，负责区(开发区，下同)社区物业管理工作的综合协调，组织本辖区各职能部门、街道办事处、居委会落实物业管理工作责任。
(三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法，协调解决执法过程中的各类问题。
(四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案，处理本辖区内物业管理工作重大事件以及紧急情况。
(五)建立物业管理事务处理平台，受理、调处本辖区内物业管理有关纠纷、投诉、信访，并及时答复。
(六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作，不断改善居民生活环境。
(七)组织本辖区内物业管理相关工作的监督、检查、考核，对不履行职责的依法依规进行处理，追究责任。
(八)加强对物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。
(九)其他应当由区负责的物业管理工作职责。
第六条 街道办事处物业管理职责：
(一)对辖区内物业管理具体负责。
(二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。
(三)建立街道物业管理工作联席会议制度，邀请和召集区有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区居委会、物业管理单位等各方负责人，以及业主委员会或者业主(居民)代表参加，协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件。
(四)指导社区居委会开展社区物业管理相关工作，并进行监督和协调。
(五)协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系。
(六)按照《唐山市物业管理条例》，受理、指导、监督成立业主大会，做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。
(七)未成立业主大会的，监督、指导社区居委会代行业主委员会职责。
(八)配合区相关部门开展行政执法工作。
(九)新建小区在居民入住前，派驻社区居委会筹备组，做好社区建设相关工作;居民入住后，由筹备组按照有关规定落实社区居委会;未成立社区居委会前，由街道办事处做好社区管理相关工作。
(十)其他应当由街道负责的物业管理工作职责。
第七条 社区居委会物业管理职责：
(一)对社区物业管理直接负责。
(二)明确物业管理具体责任人。
(三)建立物业管理联席会议制度，社区居委会、社区业主委员会、物业管理单位、社区警务室为成员，监督和指导社区物业管理、业主大会活动，调解物业管理工作中的问题。
(四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，指导和监督业主大会和业主委员会开展工作，社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议，维护社区居民的合法权益。
(五)未成立业主大会的小区，依照《唐山市物业管理条例》规定，履行相关程序，代行业主委员会职责。
(六)建立日常巡查制度，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向区相关部门等相关部门报告。
(七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产，促进社区建设与物业管理协调发展。
(八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。
(九)组织开展物业服务满意度调查工作，对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。
(十)对物业管理单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理，申请须经社区居委会同意，监督、核查业主意见，受理业主举报、投诉，工程完成后组织验收。
(十一)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。
(十二)发生物业管理单位停止服务的，做好应急处置，维持社区正常秩序，保障居民正常生活。应急措施到期后，有条件的社区，组织选聘物业服务企业;条件不成熟的，组织社区居民自治管理。
(十三)其他应当由社区居委会负责的物业管理工作职责。
第三章 各部门物业管理相关职责
第八条 市政府各相关部门应转变工作方式，做好监督检查，指导各区政府做好物业管理工作;按照权责统一的原则，依据有关法律法规规定，制定相关政策、措施，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，做好相关职责、权限的衔接。
第九条 住建部门负责物业管理工作的指导、协调、监督和检查。
城管(综合执法)部门负责查处物业管理区域内违反供水、排水等市政设施，园林绿化，市容和环境卫生等法律、法规、规章规定的违法行为，以及未取得《建设工程规划许可证》或者《临时建设工程规划许可证》进行建设的违法行为。
公安部门负责指导和监督落实有关消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停车及合理的行车路线等工作, 对车辆阻塞交通路线，占用、堵塞、封闭消防车道和疏散通道等行为进行及时处理;定期对社区内消防设施和消防工作进行检查指导;依法处理损坏消防设施、消防设施未保持完好有效等行为。
工商部门负责对将住宅改作经营(办公)场所的营业执照核发工作。凡将住宅改变为经营性用房的，除提交住所(经营场所)使用证明外，属城镇房屋的，还应提交所在地居民委员会(业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
卫生部门负责对二次供水进行监测、监管。
民政部门负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，加强基层组织、群众自治组织和社区物业服务工作的结合。
质监部门负责社区内电梯等特种设施设备的安全监察。
第十条 鼓励供水、供电、供气、供暖等专业公司通过设计及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小区内相关管网、设施，与社区管理单位、居民用户签订协议，确定专业公司、社区管理单位、居民用户管理维护界限节点以及有偿服务等事项，做到小区内管网由专业公司统一管理、维护、维修及改造，相关建设费用、维修费用按照规定列支或收取。
对既有小区，各专业公司应当积极接收相关管网、设施。需要改造的，由社区居委会组织相关事宜，所需费用按照受益人和负担人相一致的原则分摊，区别公共部位、个人产权部分分别负担。具体实施办法由产权单位、居委会、业主委员会与专业公司采取一事一议的办法研究解决。
第四章 管理服务
第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式，建设单位应当按照《唐山市物业管理条例》规定，在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。
老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。
第十二条 施行专业化物业管理的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容，提供相应服务，达到合同约定的服务标准和下列要求：
(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、资质证书、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。
(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核，一年至少开展一次业主满意度测评。
(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息，每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。
第十三条 各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。
单位自管是社区物业管理模式之一，区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。
各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导，按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升，参与街道、社区两级物业管理联席会议，执行会议相关决议。
第十四条 老旧小区实行社区化居民自治管理的，由社区居委会负责牵头组织，达到下列要求：
(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。
(二)楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁。
(三)对社区内绿化进行日常养护，保持绿化完好。
(四)定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序。
(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。
(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止，制止无效的向区相关部门报告。
社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。
第十五条 物业管理单位应当建立装修管理制度。
业主(居民)装修前，应当按照规定向物业管理单位申报登记。
物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检，发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的，应当及时报区相关部门，依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
装修活动完成后，物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验，发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的，物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修，所需费用由装修人承担;造成损失的，装修人依法承担赔偿责任。
物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。
第十六条 物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用，有专项维修资金的，履行维修资金管理相关规定程序，使用专项维修资金;没有专项维修资金的，由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则，按专有建筑面积所占比例分摊。
第十七条 发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业管理单位应当及时向社区居委会报告，符合紧急情况的，物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。
工程完工后，社区居委会组织有关单位验收。验收合格后，有专项维修资金的，物业管理单位持相关材料申请专项维修资金，市住房专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的，社区居委会应当组织分摊，向房屋产权人收取。
前款所称的紧急情况一般包括：
(一)电梯故障;
(二)消防设施故障;
(三)屋面、外墙渗漏;
(四)二次供水水泵运行中断;
(五)排水设施堵塞、爆裂;
(六)楼体外立面存在脱落危险;
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
第十八条 发生紧急情况，物业管理单位未按照规定及时组织维修的，街道办事处可以组织代修或者指派有资质的企业进行维修，按照以下程序办理：
(一)社区居委会组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;
(二)具有相应资质的单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;
(三)社区居委会制作工程费用分摊明细。
第十九条 区政府应当制定相关应急预案及保障措施，以保证紧急维修及时、有序、公平、公正以及物业管理单位、代修单位利益。
第二十条 区政府应当建立社区安全管理工作目标责任制，将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。
街道办事处、社区居委会应当加强安全管理宣传工作，普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能，提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。
物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作，明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人，制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度，定期组织安全防范教育和演练，做好安全防范相关培训工作。
第二十一条 社区居委会应当组建社区巡防队，建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式，建立有效安全防范措施。
有条件的小区，物业管理单位在社区主要出入口设置值班室，落实24小时安全巡查制度，完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。
第二十二条 社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查，禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等，对妨碍消防车道畅通的行为及时制止，制止无效的，及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备，及时对区域内消防栓缺失、损坏，应急照明、疏散指示标志缺失、损坏，消防电梯不能正常使用等问题进行处理。
第二十三条 物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养，健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。
社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查，发现问题及时督促物业管理单位进行整改，并及时报告所在地质监部门。
第五章 监督考核
第二十四条 各区政府对街道办事处在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令做出书面检查，情节严重的追究责任。
对无故不参加街道办事处组织的联席会议，不履行会议决定事项的区各职能部门、单位，由街道办事处上报区政府，由区政府督促限期落实，并与年度工作考核、行风评议等挂钩。
第二十五条 与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式，公布监督电话。接到投诉、报告后，应当及时进行调查、核实，主动与区相关单位做好衔接，依法依规做出处理，并将结果回复投诉人。
第六章 附则
第二十六条 其他县(市)区社区物业管理工作参照本办法执行。
第二十七条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期2年。
篇3：宁波市物业管理区域开展垃圾分类管理工作的实施方案（2019）
各区县(市)、开发园区住房城乡建设行政主管部门：
根据《宁波市生活垃圾分类实施方案(20**-2022年)》(甬政办发〔20**〕56号)文件精神，现将《宁波市物业管理区域开展垃圾分类管理工作的实施方案》予以印发，请结合实际认真组织实施。
宁波市住房和城乡建设局
20**年5月22日
宁波市物业管理区域开展垃圾分类管理工作的实施方案
为进一步深入推进我市物业管理区域生活垃圾分类处理及资源循环利用工作，切实提高生活垃圾分类质量和成效，根据《宁波市生活垃圾分类实施方案(20**-2022年)》(甬政办发〔20**〕56号)文件精神，结合我市物业管理实际制定本实施方案。
一、指导思想
各地物业主管部门和各物业服务企业要全面贯彻落实*xxx关于普遍推行垃圾分类重要讲话精神，贯彻“居民分类、物业(保洁)收集”原则，进行精准服务，实现更加干净、整洁、舒适的居住环境，为宁波建设“名城名都”、文明城市创建创造良好条件。
二、工作原则
各地物业主管部门和各物业服务企业要充分认识配合做好垃圾分类管理工作的重要意义，把落实垃圾分类管理工作作为创新社会管理的重要工作，推动物业服务企业充分发挥在保洁、保安、保绿等方面的作用，鼓励物业服务企业与业主委员会建立良性联动，共同引导业主做好垃圾分类管理各项工作。
三、工作范围与内容
(一)管理范围
1.物业服务合同约定的管理区域范围内;
2.接受委托管理区域(委托协议约定)范围内;
3.以政府以奖代补、服务外包、购买服务等方式受托管理的垃圾分类管理区域范围内。
(二)具体内容
物业服务企业在履行卫生管理责任时，应主动积极协助街道(镇乡)、社区及城管部门做好垃圾分类管理工作，完成职责内的管理工作任务，具体内容如下：
1.按照规定分类收集生活垃圾，对垃圾收集容器进行规范管理，避免出现占路摆放等情况，并保持容器完好、整洁;
2.将分类投放的生活垃圾分类转运至垃圾收集点，交由相关部门单位分类收集、运输;
3.利用小区公告宣传栏等载体，广泛开展垃圾分类知识宣传，并配合街道(镇乡)和社区指导业主正确分类投放垃圾，对不符合分类投放要求的行为予以劝告、制止;
4.组织物业企业员工学习掌握垃圾分类处置的相关常识与工作要求，提高垃圾分类工作水平;
5.实行清扫保洁外包的物业服务企业，应将生活垃圾分类投放要求纳入清扫保洁合同，并监督实施。
四、工作措施
(一)明确管理责任。各地要指导物业服务企业结合实际完善物业服务合同，并根据合同约定明确物业管理区域垃圾分类的服务内容、标准及具体管理责任范围。
(二)加大宣教力度。物业服务企业要积极配合街道(镇乡)、社区及城管部门，充分利用小区宣传栏、电子显示屏等方式，持续做好垃圾分类管理宣传教育工作，让垃圾分类意识深入人心。
(三)提高分类水平。各地可与垃圾分类专业机构合作，利用“互联网+”技术，通过市场化手段引导业主将生活垃圾进行有偿分类投放，积极推动垃圾分类精准投放。
(四)加强监督检查。各地物业主管部门要加强对物业服务企业垃圾分类日常工作的监督检查，建立日常巡查机制，及时发现问题，并将垃圾分类工作引入物业服务企业的信用信息评价内容，对于落实不到位的情况予以企业不良行为记录。
(五)鼓励购买服务。鼓励、引导、支持物业服务企业与政府相关部门、业主委员会签订垃圾分类处理合同，通过合同约定的方式履行物业管理区域垃圾的分拣收集工作。鼓励物业服务企业通过服务外包等方式，委托其它相关专业企业参与物业管理区域的垃圾分类管理工作。
篇4：宁波市前期物业管理招标投标实施办法（2010）
关于印发宁波市前期物业管理招标投标实施办法的通知
各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：
为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。
二○一○年三月十五日
宁波市前期物业管理招标投标实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。
第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。
县(市)、区房产行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县(市)、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处(乡镇人民政府)组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室(以下称辖区招标办)，办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。
第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后实施：
(一)公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的(但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行);
(二)总建筑面积不足3万平方米的住宅;
(三)总建筑面积不足2万平方米的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)。
第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。
一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(二)城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。
第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。
第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
新建物业总建筑面积在3万平方米(含3万)以上的住宅和总建筑面积在2万平方米(含2万)以上的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)，必须实行公开招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。
单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。
第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金(专项资金)的配置情况等;
(二)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
(三)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;
(四)财务管理，包括物业服务收费模式和标准;
(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(六)招标活动方案，包括开标时间及地点等;
(七)评标标准和评标方法，废标认定办法;
(八)投标保证金的数额及返回方式;
(九)物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明;
(十)招标人、中标人违约责任;
(十一)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并报价格主管部门备案。
第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。
实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：
(一)投标申请书;
(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);
(三)企业概况;
(四)拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料;
(五)本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》;
(六)获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。
第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人(包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业)在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：
(一)3个月内有不良行为记录的;
(二)投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的;
(三)2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的;
(四)1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。
招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。
第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。
资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标;招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。
资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。
第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件需进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投 标
第二十三条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业主管部门备案。
同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司;以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。
第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。
第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标人情况(概况、信誉、管理成果、企业发展方向等);
(二)管理组织网络;
(三)服务方案及服务承诺;
(四)服务费用收支预算方案及盈亏分析;
(五)近期规划和远期目标的设想;
(六)市物业主管部门出具的可增加的附加分证明;
(七)招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和定标
第二十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。
第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为7-11名单数，除招标人选派的1名评委外，其余评委应从物业管理评委库中随机抽取确定。招标人依据本办法第十六条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。
海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区的物业项目，评委在市物业主管部门的评委库中抽取，其他县(市)、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。
评委抽取应在辖区物业主管部门监督下，由公证机构负责抽取并通知，评委名单应密封并严格保密。
抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：
(一)本人所在企业参加投标的;
(二)所在单位下属物业服务企业参加投标的;
(三)所在单位同投标人属同一上级主管部门的;
(四)与投标人有其他利害关系的。
第三十一条 市物业管理评委库由市物业主管部门负责组建。各县(市)、区物业管理评委库由辖区物业主管部门负责组建。
物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。
第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。
除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标附加分按下列规定执行：
(一)根据开标之日前1年内(以获奖发文之日起计算)投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：
1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分;
2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分;
3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分;
4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。
投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。
(二)根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区(指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区)面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：
1、管理老小区面积在50万平方米以上(含50万)的，可增加3分
2、管理老小区面积在20～50万平方米以上(含20万)的，可增加2.5分
3、管理老小区面积在10～20万平方米(含10万)的，可增加2分
4、管理老小区面积在5～10万平方米(含5万)的，可增加1.5分;
5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。
管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县(市)、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。
投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。
第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：
(一)开标和主标书评审
由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。
(二)评标答辩及定标
1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明;
2、公布评委、投标单位和公证机构名单;
3、投标人现场抽取答辩顺序号;
4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定;
5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存;
6、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分;
7、统计并公布每个投标人的最终得分值;
8、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标;
9、招标人委托评标委员会宣布中标人;
10、公证机构宣读公证词;
11、招标人向中标人发中标通知书。
第三十五条 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：
(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;
(二)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
依法必须进行招标的前期物业管理项目，如有投标人被认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新组织招标，被认定为废标的投标人不得再次报名参加该项目的招投标活动。
第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员在进行主标书评审时，应将所有通讯工具暂交至辖区招标办统一保管，待评审结束时归还。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。
第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。
第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第五章 合同的订立与履行
第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。
第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。
招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。
第六章 罚 则
第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。
第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。
第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申请的，应在15个工作日后组织招标。
第四十七条 违反本办法第二十八条规定，取消投标人此次投标资格，已中标的取消中标结果，罚没投标保证金。并按《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。
第四十八条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取消招标人的推荐权和评标资格。
中标人无正当理由不与招标人签订合同的，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿，罚没投标保证金，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。
第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。
第五十二条 本办法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164号、甬建综〔20**〕304号、甬建综〔20**〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。
附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序
2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表
3.外地物业服务企业进甬登记备案表
篇5：杭锦旗物业管理实施办法（全文）
杭锦旗物业管理实施办法（全文）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规，结合本旗实际，制定本办法。
第二条 本旗行政区域内的物业管理、使用及其相关监督管理活动，适用本办法。
第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区居委会管理相结合的原则。
有资质物业公司管理的住宅小区由房地产行政主管部门负责，实行业主自治的住宅小区由社区居委会管理。
第四条 人民政府及有关部门应当制定鼓励和扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条 房地产行政主管部门负责全旗物业管理活动的监督管理工作。具体负责:
(一)新设立物业企业的初审
(二)核定物业服务企业资质等级初审
(三)物业服务企业资质变更初审
(四)物业服务企业项目手册管理
(五)外来物业管理企业进入本旗从事物业管理活动备案
(六)业主委员会备案
(七)新建商品住宅前期物业管理备案
(八)住宅专项维修资金使用申请的受理
各苏木镇人民政府按照行业指导，进行属地管理，具体组织实施本辖区物业管理工作。
发展和改革、规划、国土资源、城乡建设、公安、环保、水务、广播电影电视、工商、民政、人防、城市管理行政执法、财政等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位，按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。
第六条 苏木镇人民政府、社区居委会做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区居委会建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
社区居委会协助苏木镇人民政府做好物业管理有关工作。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由房地产行政主管部门、苏木镇人民政府、社区居委会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成，由苏木镇人民政府负责召集。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：
(一)业主委员会不依法履行职责的;
(二)业主委员会选举和换届过程中出现问题的;
(三)物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的;
(四)物业服务企业在交接过程中出现问题的;
(五)需要协调解决的其他物业管理纠纷。
第八条 旗物业服务行业协会在旗房地产行政主管部门的指导和监督下，依法加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第九条 房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋，但是尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主的权利，承担业主的义务。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主大会议事规则、管理规约;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。应当在苏木镇人民政府、社区居委会的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较少或者经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 一个物业管理区域内，已交付的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但是交付已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
第十二条 符合本办法第十一条规定，建设单位应当在三十日内书面告知辖区苏木镇人民政府或社区居委会;十名以上业主代表联名，也可以向辖区苏木镇人民政府或社区居委会提出成立业主大会的申请。
第十三条 苏木镇人民政府或社区居委会在接到告知或者申请后三十日内，应当组织成立业主大会会议筹备组。
业主大会会议筹备组由苏木镇人民政府代表、社区居委会代表、业主代表和建设单位代表组成。
业主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议。
第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作：
(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)草拟业主大会议事规则和管理规约;
(三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数;
(四)拟定业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，确定候选人名单;
(六)召开业主大会会议的其他准备工作。
前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成，对下列事项作出决定：
(一)制定或者修改业主大会议事规则;
(二)制定或者修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员，制定或者修改业主委员会选举办法;
(四)选聘或者解聘物业服务企业;
(五)房屋专项维修资金的使用;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)改变共有部分用途;
(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;
(九)业主委员会工作经费筹集，使用;
(十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。
业主大会决定前款第五项、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款除第五项、第六项以外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业面积，不得计入专有部分建筑总面积。
第十六条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开，可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
规模较大的住宅小区，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选办法应当在业主大会议事规则中规定。
采用集体讨论形式的，应当于会议召开前十五日通知全体业主，同时告知相关的社区居委会。
采用书面征求意见形式的，将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，在物业管理区域内公告。公告期7天，需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的，视为弃权。
第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，由三至九人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，可连选连任，每届任期最长不超过五年。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，业主的配偶也可参加业主委员会候选，需提供结婚证明， 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，但需提供相关证明。并符合下列条件：
(一) 具有完全民事行为能力;
(二) 遵守国家有关法律、法规，无不良行为记录;
(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，无欠物业费一年以上记录者，无损害小区业主利益者;
(四) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五) 具有一定的组织能力;
(六) 具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，同时向房地产行政主管部门和苏木镇人民政府备案。
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，苏木镇人民政府或社区居委会负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督，可采取信用信息管理办法。
第十八条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定，维护业主共同利益;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主大会和业主委员会工作经费，由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用，由业主大会议事规则规定。
第二十条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单等有关资料报房地产行政主管部门和苏木镇人民政府备案，并告知社区居委会。
第二十一条 业主委员会讨论、决定物业管理事项，应当召开委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公示会议研究事项。
业主委员会决定事项，需经全体成员半数以上签字同意。并将决定后事项在物业管理区域内以书面形式公告，公告期三天。
第二十二条 业主委员会在物业管理区域内公布下列情况和资料：
(一)业主委员会名称和成员名单;
(二)管理规约、业主大会议事规则;
(三)业主大会和业主委员会的决定;
(四)物业服务合同;
(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(七)其他应当向业主公布的情况和资料。
第二十三条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的，由苏木镇人民政府或社区居委会组织业主进行换届选举。
第二十四条 新一届业主委员会选举产生之日起十日内，原业主委员会应当在苏木镇人民政府或社区居委会监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求苏木镇人民政府或社区居委会协助收回，必要时公安协助收回。
第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)被依法追究刑事责任的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)法律法规和管理规约规定的其他情形。
依据前款第二项、第五项和第六项规定终止委员资格，需经业主大会会议通过。
业主委员会委员出现空缺，依据有关规定增补。
第二十六条 业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的，辖区苏木镇人民政府或社区居委会应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主：
(一)违反法律法规和政策的;
(二)危害社区居委会安定，损害社会公共利益的;
(三)侵害业主合法权益的。
第二十七条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，社区居委会在征得半数以上业主书面同意后，并经苏木镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报房地产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。
社区居委会在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由社区居委会代履行职责。业主委员会成立后，社区居委会应当与其进行职责交接工作。
第二十八条 社区居委会代履行业主委员会职责期间，未能选聘到物业服务企业的，社区居委会在征得半数以上业主书面同意后，并经苏木镇人民政府批准，可以组织实施物业管理，提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务，所发生的费用由业主共同承担。
第二十九条 物业管理区域划分，以建设工程规划许可证批准的范围为基础，综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区居委会建设等因素，应当遵守下列规定：
(一)新建住宅小区，包括分期建设的，按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
(二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，能够封闭管理的，划分为一个物业管理区域;
(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;
(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的，划入一个物业管理区域。
第三十条 新建建设项目开工建设前，建设单位应当持建设工程规划许可证向房地产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。
房地产行政主管部门应当在接到申请后十个工作日内，按照本办法第二十九条规定，在征求苏木镇人民政府和社区居委会的意见后划定物业管理区域，并书面告知建设单位。
建设单位销售物业，应当将物业管理区域四至界限在物业买卖合同中明示。
第三十一条 已经建成并交付的物业，尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的，相关社区居委会可以向房地产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。
房地产行政主管部门在接到申请后十个工作日内，按照本办法第二十九条的规定，在征求相关业主及苏木镇人民政府或社区居委会意见后，划定或者调整物业管理区域，并予以公示。
第三章 前期物业管理
第三十二条 业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业的建设单位应当通过统一的物业管理招投标平台，公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于三个或者物业建筑规模小于二万平方米的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。
第三十三条 建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(二)新建现售商品房在物业销售前三十日;
(三)非出售的新建物业在交付前九十日。
第三十四条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报当地房地产行政主管部门备案。当地房地产行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者苏木镇人民政府。
第三十五条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十六条 新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业服务费：
(一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格;
(二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准，具备使用条件，其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;
(三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;
(四)具备物业管理条件
第三十七条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验，确认物业符合第三十六条规定的交付条件，并由双方签字确认查验记录后，完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位，及时进行整改。
第三十八条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。
第三十九条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日之前，向物业服务企业移交项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和物业服务用房，并接受苏木镇人民政府的监督。
建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向房地产行政主管部门办理备案手续。
第四十条 建设单位销售物业前，制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。
业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。
第四十一条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。
前款所称交付，是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的，视为交付。
第四十二条 建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房和经营用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三，并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。
住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋，具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能，不得妨碍相邻居民的正常生活。
物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有，任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。
第四十三条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。
房地产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业服务用房进行核查。未按要求配置物业用房的不予办理预售许可证或者商品房现售备案。
在物业项目交付时，房地产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。
办理所有权初始登记，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。
第四十四条 建设单位应当将竣工验收合格，符合交付条件的房屋交付买受人，并提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋保修责任。
第四十五条 建设单位应当按照物业建设项目总造价百分之五的标准，交存物业工程质量保修金。
物业工程质量保修金实行专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用;物业保修期满，结余的物业工程质量保修金返还建设单位。
物业工程质量保修金的收取、使用和管理办法，由旗人民政府制定。
第四章 物业服务
第四十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业管理活动，必须取得工商行政管理部门登记颁发的营业执照，并接受工商行政管理部门的监管。
不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。
第四十七条 物业服务企业享有以下权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;
(二)制定物业服务的具体措施;
(三)按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用;
(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;
(五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;
(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第四十八条 物业服务企业履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准;
(二)接受有关行政管理部门的监督管理;
(三)接受业主和业主委员会的监督;
(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;
(五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;
(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告;
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并自签订之日起十五日内，由物业服务企业向房地产行政主管部门备案。
物业服务企业应当定期向房地产行政主管部门申报物业管理项目手册。
市房地产行政主管部门应当提供物业服务合同示范文本和物业管理项目手册示范文本。
第五十条 物业服务企业应当提供以下物业服务：
(一)共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理;
(二)公共秩序维护、安全防范;
(三)共有绿地养护;
(四)物业管理区域的清扫、保洁;
(五)物业装饰装修管理服务;
(六)物业档案资料管理;
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第五十一条 物业服务企业应当按照有关法律、法规和物业服务合同规定以及国家、自治区和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化的服务。不得降低服务标准或者减少服务项目。
第五十二条 物业服务企业应当建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业应当配合苏木镇人民政府、社区居委会做好相关社区居委会管理和社区居委会服务工作。
第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第五十四条 物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制，向业主公布物业服务电话。
物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复;不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。
第五十五条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房地产行政主管部门投诉，也可以请求苏木镇人民政府或社区居委会进行调解。
物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房地产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。
第五十六条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。
保障性住房的物业服务收费实行政府指导价;普通商品房住宅小区、别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价，参照旗人民政府制定的物业服务收费参考标准。
政府指导价由价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。
实行市场调节价的，应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，比照政府指导价，由业主和物业服务企业协商确定。
第五十七条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房地产行政主管部门、苏木镇人民政府以及社区居委会的受理投诉电话一并公布。
第五十八条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。
物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费由双方约定。
第五十九条 物业服务企业依约履行服务的，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以请求房地产行政主管部门或者苏木镇人民政府、社区居委会调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的，在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。
物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会，并在物业服务合同终止后的二十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本办法第三十九条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的，应当向苏木镇人民政府、社区居委会移交。
第六十一条 新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼。
第六十二条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当在三个月前与对方协商。协商不成的，按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。
第六十三条 物业服务企业收取物业服务费后，擅自撤出或者停止物业服务的，房地产行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的，依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。
物业服务企业擅自终止物业服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目;物业服务企业法定代表人在三年内不得在本旗从事物业管理活动。
第六十四条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，向房地产行政主管部门缴存物业服务保证金，专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。
第六十五条 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备，进行定期检查、维护和检验，确保设施正常、安全运行，并应当委托专业机构进行维修、养护和检验。
电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用，超过保修期的，可以从房屋专项维修资金中列支。
第六十六条 房地产行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并自受理投诉之日起十五个工作日内答复投诉人。
苏木镇人民政府、社区居委会应当对物业管理活动中的投诉进行调解。
房地产行政主管部门、苏木镇人民政府、社区居委会应当在物业管理区域内公布受理投诉电话。
第六十七条 物业管理实行信用管理制度
房地产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案，定期进行评定，并向社会公布。
对于评定信用等级较低的物业服务企业，房地产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的，由业主大会或者苏木镇人民政府、社区居委会组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序，并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。
第六十八条 房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房地产行政主管部门。
物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主信息，不得用于与物业管理服务无关的活动。
第五章 旧住宅小区改造与物业管理
第六十九条 人民政府按照确定计划改造的旧住宅小区，制定实施方案，并组织实施。
财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金，专款专用。
第七十条 旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计，分步实施，对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造，调配物业服务用房，达到推行物业管理的条件。
物业服务用房、业主委员会办公用房由人民政府调配解决。
第七十一条 旧住宅小区改造完成后，由辖区街道办事处或者苏木镇人民政府、社区居委会负责联合房地产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制，并按照本办法的规定，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。
第七十二条 未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区，由苏木镇人民政府、社区居委会按照本办法第二十七条、第二十八条的规定，组织实施物业管理。
第六章 物业使用和维护
第七十三条 物业管理区域不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
(三)私圈、私占、私建停车场地;
(四)擅自设置摊点或者集贸市场;
(五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;
(六)侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施;
(七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;
(八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;
(九)违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品;
(十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;
(十一)违反规定饲养动物;
(十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。
第七十四条 苏木镇人民政府、社区居委会或者物业服务企业应当对物业管理区域内违反本办法第七十三条规定的行为进行巡查。发现违法行为的，应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告。
有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工，按照有关法律、法规规定执行。法律、法规没有规定的，由旗人民政府确定。
第七十五条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，依法办理有关批准手续。
第七十六条 任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意，不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物，不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。
第七十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备，不得擅自改变用途。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十八条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。
属于建设单位所有的车库出售、出租时，应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主，并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。
第七十九条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，属于全体业主共有，但是不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
在物业管理区域内，占用业主共有道路、场地停放汽车的，应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途，由业主大会决定。
业主大会决定收取占用费的，可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费，应当单独立账，独立核算，定期公布账目，接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有，可以按照业主大会的决定使用。
业主对汽车保管有要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第八十条 业主或者物业使用人装修装饰房屋前，应当将装修装饰的范围、时间等书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。
第八十一条 供水、排水、供热、燃气、供电、通讯、有线电视等相关单位，按照法律法规和相关规定承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井(包括井盖)等设备设施的维修养护责任。
前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设备设施等，需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
通讯、网络、有线电视等相关单位需要在物业服务区域内建设相关设备设施时，应当征得业主大会或者业主委员会的同意后，依法办理有关批准手续。物业服务企业应当协助上述单位做好相关工作。
第八十二条 业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第八十三条 使用房屋专项维修资金，应当通过业主大会讨论或者公告征求意见形式作出决定。
经业主大会讨论作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
采用公告征求意见形式的，由房地产行政主管部门在物业管理区域内公告房屋专项维修资金使用的用途、范围等，持反对意见的业主不超过专有部分占建筑物总面积三分之一的，且不超过业主总人数三分之一的，视为同意。
第八十四条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用专项维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居委会居民委员会)现场查验确认后，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：
(一)电梯故障;
(二)消防设施故障;
(三)屋面、外墙渗漏;
(四)二次供水水泵运行中断;
(五)排水设施堵塞、爆裂;
(六)楼体外立面存在脱落危险;
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
使用房屋专项维修资金，由业主委员会向管理住宅专项维修资金的旗房地产管理局提出使用申请，未成立业主委员会的物业小区由所管辖的社区居委会委员会提出申请。
第七章 法律责任
物业行业管理中涉及依法处罚事项，相关行政管理部门负责日常业务监管，城市综合执法部门负责执法处罚，依据国务院《物业管理条例》第五十七条至第六十八条、《内蒙古自治区物业管理条例》第四十七条至第五十四条执行。
第八章 附 则
第一百零四条 本办法下列用语的含义是：
(一)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
(二)共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
(三)共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第一百零五条 本办法自公布之日起30日后实施。
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