太仓市市区老住宅小区整治后物业长效管理办法（2010）

　　太住建规字〔20**〕3号

　　太仓市住房和城乡建设局文件

　　太住建规字〔20**〕3号

　　关于印发《太仓市市区老住宅小区整治后物业长效管理办法》的通知

　　各物业服务企业，各业主委员会，各有关单位：

　　现将《太仓市市区老住宅小区整治后物业长效管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：太仓市市区老住宅小区整治后物业长效管理办法

　　太仓市住房和城乡建设局

　　二○一○年五月十八日

　　太仓市市区老住宅小区整治后

　　物业长效管理办法

　　为加强老住宅小区综合整治管理，规范整治行为，根据市委办《关于进一步加强全市物业管理工作意见》的通知(太委办〔20**〕39号)以及国家相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第一条 经整治后的老住宅小区应当实施长效管理。长效管理的责任主体为各镇、两区人民政府及相关街道办事处。

　　第二条 经整治后的老住宅小区应当按照国家物业管理的法律、法规和苏州市物业管理的有关规定实施专业化、市场化的物业管理，也可以由采取居民自助管理方式自行对小区物业进行管理。

　　对暂不具备上述两种管理模式的住宅小区，应当由所在街道设立物业服务中心，对小区进行长效管理。

　　第三条 由街道物业服务中心管理的住宅小区，区域内的道路、给排水设施、绿化养护、路灯、公共卫生设施、生活垃圾清运等，各职能管理单位应各负其职做好维护工作。

　　第四条 街道物业服务中心应当与各住宅小区的业主委员会按照《太仓市市区老住宅小区长效管理服务标准》(附件)的要求，签订长效管理合同，明确双方的权利与义务关系。

　　第五条 整治后的住宅小区应当实行封闭管理，合法使用、经营住宅小区物业共用部位、共用设施设备，其经营性收入，如车位停车费、房屋租金、广告费等，应当用于本小区公共服务。

　　第六条 整治后的住宅小区无法实施封闭式管理的，也应成立业主委员会，并按照开放式管理的方式通过招投标聘用物业公司管理;物业公司应合法使用、经营物业共用部位、共用设施设备，其经营性收入应当用于本小区公共服务。

　　各街道物业服务中心应当不断拓展服务内容，提高服务质量，合理调整公共服务费标准，努力实现收支平衡，逐步创造实行市场化物业管理的条件。

　　第七条 实施物业管理的老住宅小区，业主委员会应当参照《苏州市住宅区物业管理条例》与物业服务单位签定物业管理委托合同，明确服务标准和收费标准。老住宅小区物业管理的管理内容包含公共秩序维护、清卫、绿化、房屋维修等物业管理基本内容。

　　第八条 老住宅小区应收的物业费应能基本满足物业服务企业正常管理支出(最低不低于物业服务企业正常管理支出的70%)。应收物业费包含：(一)物业管理综合服务费;(二)物业经营用房租金收入;(三)市政府、街道两级政府对物业服务企业的补助经费。

　　老住宅小区的物业服务单位应根据已确定的服务标准，结合《太仓市物业管理行业用工参考标准》，测定物业服务单位正常管理支出，经业主委员会书面同意和市物业管理办公室初审后报市住房和城乡建设局核准。

　　第九条 实施物业管理的老住宅小区，依照《太仓市住宅小区物业管理工作考核办法(试行)》实施考核。考核由综合考核和日常考核组成，总分值为100分。其中综合考核由本住宅小区所属街道居委会组织，未成立业主委员会的老住宅小区由物业管理办公室组织考核，分值为60分;日常考核由业主委员会组织，分值为40分。考核结果应及时向业主通报。

　　第十条 对实施物业管理的老住宅小区，政府每年拿出一定数额的经费给予适当补助，每个老住宅小区每年计划补助额度依据管理小区的实际情况，市物业管理办公室测算后报市住房和城乡建设局批准实施。

　　第十一条 每个老住宅小区每年实际补助额度由市物业管理办公室根据每年计划补助额度结合老住宅小区管理业绩考核分值核定，于次年度一次性拨给物业服务单位。

　　考核分值在90分以上的(含90分)，按计划补助额度的100%划拨;

　　考核分值在80-90分之间的(含80分)，按计划补助额度的80%划拨;

　　考核分值在70-80分之间的(含70分)，按计划补助额度的70%划拨;

　　考核分值在60-70分之间的(含60分)，按计划补助额度的60%划拨;

　　考核分值在60分以下的，不予划拨。

　　第十二条 对每年度物业管理考核分值列前三名的老住宅小区授予市级优秀物业管理称号，并给予一定的奖励。

　　第十三条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

　　附件：

　　太仓市市区老住宅小区长效管理服务标准

　　一、接待

　　实行24小时不间断值班制度和交接班制度，工作有记录;对服务项目、服务标准和收费项目、收费标准等事项，予以公示;佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁;接待业主时主动、热情，称呼恰当，语气诚恳，耐心细致，使用文明用语。

　　二、安全防范

　　(一)基本要求：专职安全护卫人员，身体健康，思想品质好、责任心强，无犯罪记录;工作认真负责、细致，能对小区日常护卫事项做出正确反应;当班时佩戴明显标志，不从事与安全护卫工作无关的活动;交接班制度完善，并有工作及交接班记录;配备有安全护卫工具;定期进行安全防范学习，增强安全防范能力。

　　(二)门卫：主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～21：00有1人值守;按照要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝未经批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

　　(三)巡逻：制定紧急事故处理预案，至少包括火灾、爆炸、安全疏散应急等。安全巡逻有记录、有检查;白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患;在遇到突发事件时，及时报告警方与服务中心，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据;接到报警信号，应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理。

　　(四)其他防范措施：涉及人身安全处，设有明显标志;协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生;建立设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记制度。

　　三、清洁管理

　　(一)共用楼道保洁：每周打扫1次各楼道;有条件的每季度擦1次楼道门窗玻璃。楼道顶面无蜘蛛网、灰尘。

　　(二)小区公共厕所卫生间保洁 ：保持公共厕所的日常清洁(内容包括：通风换气;冲洗洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾和消杀)，做到室内无明显异味、臭味，地面无明显污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网和积灰，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

　　(三)共用车库或车棚保洁：共用车库的地面、门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施、应保持清洁;车库的集水坑和排水沟盖板，应保持畅通，无积水、无污迹和杂物、无异味、空气流通。

　　(四)道路保洁：小区道路应保持平整;每日清扫1次，道路地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净、整洁。

　　(五)绿化带保洁：绿化带、草地，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

　　(六)休闲、娱乐、健身设施保洁：休闲、娱乐、健身设施表面应保持基本干净，无灰尘污渍，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

　　(七)门卫、岗亭、监控探头保洁：门卫、岗亭的内外门窗玻璃及窗台和墙、地面保持基本干净、整洁;工、器具排放整齐、有序;监控探头外表干净无灰尘。

　　(八)垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱每日清运1次，垃圾桶、果皮箱周围地面散落垃圾不明显、无明显污迹。

　　(九)垃圾收集与处理：生活垃圾由业主自己送至指定垃圾桶、果皮箱;垃圾日产日清;建筑垃圾定点堆放;垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施。

　　(十)卫生消杀：针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，按照社区卫生消杀的要求进行。

　　四、绿化养护与管理

　　(一)草坪：整块草地基本无明显的草荒，发现草荒的，应及时补种;无大面积病虫害;草坪平整，留茬高度控制在10厘米以下;无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占现象。按照社区管理的责任范围，根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和发生病虫害及时喷药。

　　(二)树木：树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈。 按照社区管理的责任范围，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在15%以下;乔木根部无30厘米高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物;发现病虫害及时处理。

　　(三)花坛：花卉长势良好，较好体现花坛设计要求，保持清晰的图案和适宜的高度。

　　五、交通、车辆管理

　　(一)设置露天停车场的须经过有关部门的批准，按照规定的收费标准收费，收费标准明示，收费规范。

　　(二)有较为完善的车辆管理制度。

　　(三)小区设置明显的交通标志。

　　(四)维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

　　(五)封闭停车场由专人管理，车辆进出离场有检查、记录，管理人员责任心强，认真负责。

　　(六)按照合同约定履行车辆保管责任。

　　六、给排水系统及其配套设施

　　(一)化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。

　　(二)楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。

　　(三)每半月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，清除沟内生长的杂草，排水畅通，无积水。

　　(四)每年对地下管井彻底疏通1次，清理管道的垃圾，井盖上无污渍、污物，堵塞及时疏通。

　　七、道路设施

　　(一)加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划。

　　(二)保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通。

　　(三)设立报修渠道，并有巡查制度，发现损坏及时修补，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物。

　　八、消防

　　(一)禁止在消防通道设置路障。

　　(二)保持小区消防通道畅通。

　　(三)发现消防设备故障时，须及时报告有关部门修理。

　　(四)发现火警要迅速向消防队报警，并迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

　　九、档案资料

　　(一)档案资料齐全完整。

　　(二)合理分类成册，管理完善，查阅方便。

　　(三)及时变更登记，帐物相符。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：扬州市邗江区关于加强老小区综合整治的实施意见（2018）

　　扬州市邗江区人民政府办公室

　　20**年5月9日

　　关于加强老小区综合整治的实施意见

　　为完善邗江区老小区居住功能，改善我区老小区居住环境，不断提升城市居住品位，根据扬州市《关于加强市区老小区综合整治的实施意见》(扬府办发〔20**〕93号)、《关于明确市区两级老小区综合整治和基本物业补贴事权与支出责任的通知》(扬财建〔20**〕39号)等相关文件精神，现制定邗江区老小区综合整治实施意见如下：

　　一、综合整治对象与目标

　　坚持统一标准、分步实施、突出重点、标本兼治的原则，采取老小区综合整治与城市拆迁改造、小街小巷整治、长效管理以及文明城市创建相结合的形式，计划再用3年左右的时间，对我区城区(包含邗上街道、双桥街道、竹西街道、蒋王街道、新盛街道、西湖镇)内20**年以前(包含20**年)建成的、房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、文明城市创建点位较薄弱的老小区(不包含自建庄台、城中村、别墅区等)，基础设施较薄弱、存在安全隐患的拆迁安置小区、经济适用房小区进行综合整治，确保整治后的住宅小区环境整洁、功能完备、设施齐全、管理规范。对于列入拆迁规划的，不实施整治。

　　二、综合整治内容与标准

（一）清理和拆除违章建筑。

由各街道(镇)会同区城管部门对辖区范围内影响整治工作及后期管理的相关违章建筑及马路市场等在基础设施改造前全部拆除并清理完毕。

（二）修整完善基础设施。

一是凡没有封闭的小区，尽可能实施封闭，完善电子监控系统，合理确定小区大门位置及其数量，有条件的要设立门卫室、社区警务室、社区治安报警点;二是修整、翻建小区道路，做到楼幢间道路畅通，路面无坑凹，路牙整齐无缺损;三是疏通、翻建地下排水管网，保证排水畅通，有条件的要实行雨、污分流，整治后纳入市政管网统一管理;四是更换破旧窨井盖;五是清理、整修、补建化粪池;六是维修、补建邮政信箱，做到统一设置，美观大方，方便使用;七是维修、合理增加路灯照明设施;八是在小区拐角有视线遮挡的重点路段安装“道路拐角镜”;九是针对拆迁安置小区和经济适用房小区内消防设施进行维修或更新改造;十是修整供电、供水、电讯、邮政、广电、燃气等管线和设施设备，做到合理分布，有条件的要做到管线下地，没有条件的要统一高度和线路的走向等，禁止乱拉乱接。

（三）整治小区环境。

一是合理配置绿化，做到黄土不见天，乔、灌木和花草合理搭配，养护成本低廉;二是有条件的小区要设计新建休闲场地，对小区原有休闲场地进行维修改造，配置健身设施、休闲坐椅坐凳;三是从方便小区居民生活出发，在小区出入口设置小区平面示意图;四是整修公共非机动车车库(棚)，尽量满足小区内居民停车需要;五是根据小区现实情况改造、补建机动车停车泊位，增设交通标志，指定汽车停放位置;六是整修、增设、更换垃圾房和垃圾箱(桶)，设立垃圾分类收集点;七是合理配置文化宣传栏、公示牌。

（四）房屋本体维修。

一是清理单元楼道，做到无乱堆乱放杂物;二是整修、出新楼梯扶手、栏杆、楼道窗;三是整修、更换破损落水管道;四是出新破损、风化严重的楼道内墙;五是修补破损台阶、散水坡;六是增设房屋幢号、单元标志;七是加强楼幢周边蚁害预防处理，实施白蚁防治。

（五）其他项目。

一是对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;二是根据小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施(包含配套用房);三是在相关楼幢居民一半的屋顶维修费用筹集到位后，可对房屋屋顶进行适当维修;四是整修或更换单元门;五是针对拆迁安置小区和经济适用房小区内电梯设施进行维修或更新改造。

（六）落实长效管理措施。

综合整治后的老小区，按属地管理的责任要求，由各街道(镇)负责实施长效管理。各相关社区要在其指导下，及时牵头组织召开小区业主大会，成立小区业主委员会(或物业管理委员会)，结合实际，因地制宜，按照以下“三种模式”实施长效管理。一是对于具备条件的，通过召开业主大会，选聘物业服务公司实施专业化、市场化管理;二是对于暂不具备条件的，由各街道(镇)物业服务中心实施基本物业管理;三是对于规模较小、无法封闭的小区，在街道(镇)指导下，由社区组织居民实行自治管理。其中，第一、第二种模式可实行“三位一体”的长效管理协调机制。

　　三、资金安排与拨付

　　(一)老小区综合整治经费由各街道(镇)自筹，区财政参照城市基础设施费返还比例加以补贴。其中，针对“综合整治内容与标准”内“第(一)～(四)项”，邗上街道、双桥街道、新盛街道的整治费用由区财政补贴70%，竹西街道、蒋王街道、西湖镇的整治费用由区财政补贴50%;针对“综合整治内容与标准”内“第(五)项”，相关费用由各街道(镇)自筹。

　　(二)供电、供水、电讯、邮政、广电、燃气等管线、设施设备的整理、整修或新建所需费用，由各管线单位自行承担。

　　(三)区财政应当根据区政府审核通过的年度整治方案和投资估算，按照合同约定和既定比例拨付整治补贴费用。

　　(四)在老小区整治过程中涉及的各项规费应当减免。区财政要将老小区综合整治补贴费用列入年度财政预算，确保整治经费落实到位。

　　四、实施步骤与要求

（一）拟定计划，申请立项。

各街道(镇)负责对辖区内的老小区现状进行全面排查，按照轻重缓急的原则拟定下一年度综合整治计划，并于当年10月底之前报区老小区整治办审核，区老小区整治办审核确认后，下一年度拟整治的小区名单将通过相关媒体予以公示，公示期满无异议即上报区政府审核立项。

（二）征求意见，宣传发动。

区房管局根据区政府审核的“综合整治内容与标准”，组织相关工程技术人员对老小区综合整治项目进行规划和设计(无须审图)。各街道(镇)拟定、公示老小区综合整治项目的实施方案和长效管理方案，广泛征求业主意见后，修改完善好综合整治项目的实施方案和长效管理方案。采取多种形式、广泛宣传开展老小区综合整治的意义，积极营造老小区综合整治的良好氛围。

（三）确定方案，组织实施。

各街道(镇)将老小区综合整治方案和长效管理方案上报区老小区综合整治办公室。由区老小区综合整治办公室组织区相关职能部门对上报的方案进行会审，并经区政府审核批准后，由各街道(镇)组织实施。

（四）竣工验收，专项审计。

工程结束后，各街道(镇)组织对老小区综合整治工程进行初步验收。初验合格后，向区老小区综合整治办公室申请综合验收。由区老小区综合整治办公室组织区相关职能部门进行综合验收。工程结算由区审计局按政府相关文件规定进行专项审计。

（五）工程移交，长效管理。

工程竣工验收合格后，相关施工单位(移交单位)应当将工程移交给小区业主委员会(接收单位)，若小区未成立业主委员会的，则所属社区居委会为接收单位。业主委员会(或社区居委会)应当按照“综合整治内容与标准”内“第(六)项”落实好长效管理措施，确保老小区综合整治成果长久保持。

　　五、组织领导与职责分工

（一）组织领导。

为确保老小区整治工作取得明显成效，成立邗江区老小区综合整治工作领导小组，由区政府分管领导任组长，领导小组下设办公室，办公室设在区房管局，区房管局、财政局、审计局、城管局、规划分局、建设局、综治办、公安分局、市管局、环保局、文体新局等部门及各街道(镇)为领导小组成员单位。办公室的日常工作由区房管局负责。

（二）职责分工。

各街道(镇)为本辖区内老小区综合整治的责任主体，具体负责组织实施工作;积极与市供电、供水、电讯、邮政、广电、燃气、路灯等管线、设施设备专业部门单位做好配合协调，保证老小区内的相关管线管网、设施设备等进行同步整治，并确保五年内不进场返修;调处整治过程中的矛盾纠纷;组织业主参与监督整治工程安全、质量和进度;落实长效管理措施。

　　区房管局负责组织相关职能部门对各街道(镇)上报的老小区整治方案进行会审，上报区政府审批;督促各街道(镇)组织实施，检查工程安全、质量和进度;负责制定老小区综合整治设计方案;落实工程监理;对当年度总投资额在5000万元以内的项目可视情况独立委托社会中介进行跟踪审计;组织相关职能部门对综合整治的老小区进行综合验收;配合区审计局对综合整治项目进行结算审计;指导实施长效管理。

　　区财政局负责参与审核老小区综合整治方案，按计划拨付补贴资金，参与工程竣工验收。

　　区审计局负责对以每个街道(镇)为统计口径当年度总投资额在5000万元以上的项目进行跟踪审计，对综合整治项目按照相关规定进行结算审计。

　　区城管局负责参与审核老小区综合整治方案，界定违章建筑，依法对影响整治的违章建筑和设施实施拆除，指导小区内垃圾房、垃圾箱(桶)整修、补建工作,设立垃圾分类收集点，会同相关部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿，参与工程竣工验收。

　　区规划分局负责参与审核老小区综合整治方案，审查小区封闭和配套设施补建方案，参与工程竣工验收。

　　区建设局负责参与审核老小区综合整治方案，负责指导小区雨污管道接入市政管网等整治方案的实施，指导小区内绿化补植和日常养护工作，参与工程竣工验收。

　　区综治办、公安分局负责参与审核老小区综合整治方案，指导落实小区治安防范设施(包括监控、拆迁安置小区和经济适用房小区内消防)建设方案，负责协调小区雨污管道接入市政管网封路区域的交通管理，指导小区内公共部位机动车停车泊位的划定，参与工程(包括监控改造、拆迁安置小区和经济适用房小区内消防维修等专项工程)竣工验收。

　　区市管局负责参与审核老小区综合整治方案，负责清理小区内违章开店，严格对小区内从事经营活动的各类经营户的证照发放，指导拆迁安置小区和经济适用房小区内电梯维修方案的实施，参与工程(包括电梯维修专项工程)竣工验收。

　　区环保局负责参与审核老小区综合整治方案，监督沿街饭店和小区内饭店建设好隔油池，参与工程竣工验收。

　　区文体新局负责按照全民健身要求，组织落实全民健身器材。

　　六、考核与奖惩

　　(一)老小区综合整治工作实行目标考核管理，区政府每年明确各街道(镇)的老小区整治目标任务，并将其纳入年度全区城市建设与管理工作目标任务进行考核。各街道(镇)要建立对社区、物业公司、业主委员会长效管理工作的责任考核机制。

　　(二)老小区综合整治工程竣工后，区相关部门组成考评小组，对申报竣工的老小区综合整治项目进行考核验收。区政府将根据考核验收情况，对本年度老小区综合整治工作中涌现出的先进集体、先进个人、优秀项目给予表彰奖励。

　　(三)对于未按计划完成年度老小区综合整治任务或没有落实长效管理措施的单位，实行责任追究，并相应扣减年度补贴资金。若在老小区综合整治过程中，有关单位工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由相关部门给予行政处分;违纪的，移交相关纪检监察组织处理;构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

　　高新技术开发区、维扬经济开发区老小区综合整治工作参照该《实施意见》执行，整治经费自筹。