吴中区关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
吴政发[20**]83号
印发关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)的通知
各镇政府、街道办(场)，区各办、局、公司，各垂直管理部门，度假区、开发区、城区管委会及所辖各部门、农业园区、太湖新城，穹窿山风景管理区管委会：
《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经区政府第二十六次常务会议讨论通过，现予印发，请认真遵照执行。
苏州市吴中区人民政府
20**年7月29日
关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
物业管理是社会管理、城市管理和社区建设的重要组成部分。为全面贯彻落实国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》、《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》、《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》和区政府《关于印发关于建立健全吴中区物业纠纷调解工作机制的实施意见的通知》、《关于印发关于加强吴中区住宅小区物业服务长效管理工作的意见的通知》精神，进一步加强和规范我区住宅小区物业管理工作，推动物业管理向稳定健康方向发展，现提出如下实施意见：
一、指导思想和目标要求
以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导，围绕区委、区政府关于创新社会管理部署要求和打造“山水苏州，人文吴中”目标定位，建立“各镇(区、街道)属地管理、区相关行政主管部门监督管理和各社区协助参与管理”的三级物业管理体制，通过“理顺关系、落实责任，加强考评、规范服务，政策扶持、长效管理”工作机制，力争到20**年，基本实现下列目标：
(一)各级物业管理工作组织机构健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善;
(二)进一步明确落实各镇(区、街道)、相关行政主管部门和专业服务单位的工作职责;
(三)全区物业管理覆盖率达95%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会或物业管理委员会组建率达85%，并推行业主委员会法人登记制度;
(四)进一步做好物管项目创优工作，各镇(区、街道)力争在本行政辖区范围内完成创建新住宅小区、老住宅小区和安置小区物业管理示范样板各1个，并在此基础上逐步推广;
(五)依法依规推动全区物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提升;
(六)建立健全物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修等服务机构，基本解决住宅小区管理中涉及民生的突出问题，让广大群众的居住生活环境质量明显改善。
二、理顺关系，落实责任
(一)落实各镇(区、街道)属地管理职责
1.各镇(区、街道)要明确负责物业管理工作的分管领导，设立负责日常物业管理工作机构(物业管理办公室)，落实保障工作经费，人员配备不得少于3名，具体负责本辖区物业管理工作的指导、协助和监督。建立、规范、完善物业纠纷人民调解工作机制和小区长效管理综合考评制度;组织召开物业管理联席会议，协调处理物业管理重大矛盾纠纷，做好辖区物业管理的投诉处理和信访工作;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。协助区相关行政主管部门开展管理和监督工作。
2.各镇(区、街道)物业管理办公室具体负责本辖区日常物业管理工作。指导监督小区业主委员会的建立、换届及日常工作职责的行使;对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会成员进行调整;对无法成立业主委员会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责;监督、鉴证维修资金的使用;教育、引导物业公司加强队伍建设，认真履行合同，规范管理程序，提升服务质量;教育业主理解、支持、配合、参与小区物业管理。组织开展各种形式的检查考核，激励、鞭策物业公司提供优质服务;协调社区、业主委员会与物业公司三者之间的关系;协调物业服务企业与业主的关系;指导社区、小区物业纠纷人民调解委员会及时协调处理相关矛盾纠纷。建立公开投诉点、投诉电话，受理解决居民的投诉和纠纷。
(二)落实各社区协助和参与管理职责
各社区应当积极配合当地镇(区、街道)协助做好本辖区物业管理具体实施工作，要明确专职分工人员，具体负责参与、指导和监督小区业主委员会日常工作。协助做好业主大会、业主委员会的筹建、改选和换届等组织工作，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理。负责一般性物业纠纷的预防、受理和调解以及纠纷信息的排查工作;开展相关法律、法规、政策的宣传教育和重大纠纷的及时报送工作;组织并参与开展物业服务综合考评工作。设立并公开投诉电话、投诉点，受理解决居民的投诉和纠纷。原则上社区住户规模达到2000户及以上的必须指派增加1名以上社区物业管理协助人员进驻住宅小区服务。
(三)严格规范相关主体行为职责
1.各类房屋开发建设单位要按照物业管理区域规范标准要求做好住宅小区物业管理配套设备设施及物业管理用房的规划、设计、建设和验收、移交、备案等相关工作。
2.物业服务企业承接物业项目、确定收费标准后应当向区住建局、物价局和当地镇(区、街道)办理备案手续，涉及人防车库移交的应当向区人防办办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主管理规约的行为，发现后应当及时进行劝阻、制止;对劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门处理。物业服务企业应在小区客服中心设立投诉点，公开投诉电话，受理解决物业服务投诉和纠纷。
3.各住宅小区业主委员会要主动接受当地镇(区、街道)及社区的指导和监督，业主大会、业主委员会的决策凡涉及到事关小区稳定和业主重大权益事项，要事先征求社区意见，并接受监督指导。业主委员会应当督促物业公司履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费，审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域财务报告，接受业主、业主(代表)大会和有关行政主管部门监督。通过定期审计方式，确定小区共有收益补充物业服务费的比例和物业服务收费标准调整幅度。
4.业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理相关重大事项一系列权利。
三、实行分类管理，建立符合实际的物业管理模式
(一)新建住宅小区的物业管理
对新建住宅小区，全面推行市场化物业服务管理。开发建设单位通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业落实前期物业管理。房屋交付后业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业主委员会成立的，由业主委员会按规定做好物业服务企业的续聘、选聘或业主自治管理等相关转换衔接工作。
(二)老住宅小区的物业管理
对于封闭式或半封闭式老住宅小区，有业主委员会的按规定选聘物业服务企业，实施管理服务;在未成立业主委员会之前，由区住建局指导当地镇(区、街道)选聘物业服务企业，实施管理服务。对于开放式老住宅小区由当地镇(区、街道)负责有偿提供基本物业服务。
(三)安置住宅小区的物业管理
安置住宅小区要全面落实物业管理招投标行为，并按规定足额配置物业管理经营用房，专门用于小区基础性物业服务的经费统筹。依法依规开展小区停车收费等物业管理经营行为。根据安置住宅小区实际情况，逐步引导和规范业主应当缴纳物业服务费的行为。
四、创新工作机制，促进长效管理
(一)加强检查考评
各镇(区、街道)要认真做好住宅小区物业管理综合考评工作，加强对物业公司管理考评导向标准和量化指标完善，加强对物管办、社区工作人员以及热心业主的宣传教育和业务培训，进一步强化社区和广大业主的监管责任和参与意识，做到检查、考评、考核真实和有效监督。各社区组织热心业主对小区进行每月不少于1次考评检查，并将考评结果报当地物管办。各镇(区、街道)物管办对小区进行每月不少于1次随机抽查考评，每季度进行不少于1次全面综合考评，考评结果反馈区住建局，并纳入物业服务企业信用体系，与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、资质评审挂钩。区住建局会同区市容市政局、区市场监督局、区人防办和区消防部门组织进行每季度1次的抽查，抽查结果直接与物业服务企业和项目经理信用分加减挂钩。
(二)推行网格化管理
1.各镇(区、街道)对行政辖区范围内住宅小区实行网格化管理，由区市容市政局会同当地镇(区、街道)对每1 个社区选派2名城管队员进驻，实现社区管辖范围内住宅小区执法和管理有效对接，主要负责本社区每日不少于1次的日常巡查以及小区乱搭建、乱停车、乱堆放、乱张贴、乱涂写、乱设摊等现象的发现、上报、执法工作;配合当地镇(区、街道)物业纠纷人民调解委员会做好调处工作。
2.建立健全住宅小区综合执法模式，拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展。将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤的方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。
(三)加大对老小区改造和居住环境改善力度
加快住宅小区二次供水设施改造。对易积水区域，逐年分批实施市政排水设施改造。开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作。结合专项维修资金的补建、续筹，对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。
(四)进一步完善维修资金应急使用机制
对于危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形，需要立即对物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处理方案，经区住建局核准后进行应急处理。对于属于紧急情形的电梯、属于小区管理范围的供排水设施发生故障、共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏或者外墙墙面有脱落危险、共用消防设施故障等情况，区市场监督局、区水利局、区消防大队等单位要依法切实履行相应的检查确认职责，以保障紧急情形申请使用维修资金工作的正常开展。
(五)做实物业管理联席会议制度
根据《苏州市住宅区物业管理条例》的规定，要落实住宅小区物业管理联席会议日常工作机构、人员和经费保障措施，做实区、镇(区、街道)二级物业管理联席会议。各级联席会议由相应分管领导主持召集。区物业管理定期联席会议每半年召集1次成员单位会议，成员单位由区住建局、区规划分局、区公安分局、区市容市政局、区物价局、区市场监督局、区水利局、区民政局等相关部门以及各镇(区、街道)组成，主要任务是研究制订全区物业管理工作发展规划、工作办法和实施细则，研究部署和解决阶段性工作问题;各镇(区、街道)物业管理定期联席会议每季度召集1次物业管理工作例会，研究解决本地区住宅小区物业管理的具体问题。遇到物业管理重大突发事件召集临时会议及时研究应对。有条件的地区，可在社区层面建立住宅小区物业管理协调机制，定期研究、协调解决本住宅小区物业管理问题。
(六)推动物业行业创新转型发展
充分运用市场化手段，发挥行业协会力量，推动物业服务企业的整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，逐步形成以示范企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群。加快培育专业服务市场，引导规模小的物业企业走专业化发展道路。探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式。鼓励引导物业服务企业充分发挥服务管理优势，从满足居民个性化需求出发，不断挖掘潜在市场和商业机遇，建立新的商业模式，延伸服务链条，推动物业服务链向社区服务(包括政府购买服务类项目)、现代物流、社区商务、房屋租售、居家养老等领域延伸。
五、加强物业服务行业监督管理
1.继续完善和规范全区物业管理招投标行为。新建住宅小区前期物业管理全部纳入招投标管理。业主大会决定公开招投标的项目，纳入招投标平台管理。
2.加快完善全区物业管理行业信用体系建设。进一步加大物业服务企业和项目经理的诚信信息公开力度，实现与苏州市物业管理信用体系有效衔接，力争形成“互联网+物业监管”信息化监管平台。对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为记入信用档案。评价结果作为企业资质评审、项目评优创优、前期物业招投标管理等重要依据。
3.强化物业管理工作职责。明确物业管理责任界限，进一步推动各镇(区、街道)和社区从违法违规行为发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率，形成小事不出小区，一般事项不出社区，大事不出镇(区、街道)，重大问题区级综合调处的工作机制。逐步做好对各镇(区、街道)物业管理行政职能的下移下放工作，保证物业管理属地职责进一步落实到位。
4.规范物业服务项目承接和退管行为。区住建局和各镇(区、街道)加强组织开展对物业管理区域内共用设备设施维护保养查验工作，保证建设单位、物业公司在物业服务项目承接和退管之前履行好主体责任和诚信行为。其他相关行政主管部门及供水、供电、供气等专业单位应当按照各自分工职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。
5.进一步强化社会监督公示制度。开发建设单位和物业服务企业在完成物业承接查验后，应当向区住建局和所在地镇(区、街道)双备案，同时将承接查验结果在小区内进行公示。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置如实公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共水电费分摊、公共收益支出、企业收支及项目人员到岗情况，主动接受业主和相关行政主管部门的监督。小区业委会经费收支情况应当每半年在物业管理区域内进行公示，接受业主的监督。
6.积探索建立健全区房地产行业协会和区物业管理行业协会以及房屋质量保修保证金、物业服务履约保证金制度，进一步规范主体责任履行诚信行为。
六、进一步加大政策扶持力度
1.加大政策扶持力度，促进物业管理良性运作。物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策，区财税部门要严格执行物业管理服务中的税收优惠政策，物业服务企业代收代征的各类费用，符合差额征收税收政策的按规定差额征收营业税;住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。对当年度获评苏州市级以上优秀物业管理住宅小区项目及物业服务企业进行表彰和奖励。
2.对于一些收不抵支的老住宅小区物业服务实行考核达标奖励补贴。补贴经费由各镇(区、街道)财政预算列支，具体实施细则可参照中心城区老住宅小区管理经验，自行研究制定。
3.坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。
七、加强宣传引导
要充分发挥报刊、广播电视、网络等宣传媒体的作用，切实宣传物业管理相关政策法规，通过物业管理政策法规进社区、进小区，让广大业主了解政策法规，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务等物业消费理念。扩大宣传的覆盖面和影响力，加强正面宣传和舆论引导，为物业管理工作营造良好舆论氛围。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(2019试行)
闵房管〔20**〕147号
闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(试行)
各物业服务企业，各市容环境卫生作业服务单位：
为强化我区物业行业监管工作，进一步规范新建住宅小区装修管理、垃圾清运等物业管理行为，提升物业行业服务质量和水平，不断提升业主住户满意度，现根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务规范》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市建筑垃圾处理管理规定》等相关规定，制定本规定：
一、规范物业招标行为，落实物业服务合同属地备案工作
(一)规范前期物业招标行为。我区新建住宅小区建设单位，应通过公开招标方式选聘物业服务企业，并根据开评标结果与中标物业服务企业签订前期物业服务合同。对于存在未能履行物业服务合同约定导致自然人身体健康、生命安全受到损害的、严重破坏市场公平竞争秩序或者社会正常秩序的、涉及违法犯罪被刑事处罚等失信行为的物业服务企业，经区房管局进行信用记分后，原则上不得进入本区物业招投标市场进行投标。
(二)及时进行合同属地备案。中标物业服务企业应及时到项目所属街镇(莘庄工业区)房管部门进行物业服务合同备案，并在上海市物业管理监管与服务平台完成“法人一证通”数字证书的注册和认证工作。街镇(莘庄工业区)房管部门应以书面形式告知物业服务企业有关加强小区装修管理，规范垃圾分类清运，杜绝强迫交易等相关注意事项和管理责任，并由物业服务企业当场签收。
(三)落实诚信经营承诺制度。物业服务企业在进驻小区实施管理应当依法合规、诚信经营，并将《物业服务企业诚信经营承诺书》一并在小区物业信息公示栏以及小区管理处物业服务监督公示牌上公示，接受小区居民的监督。
二、规范服务窗口建设，落实上海市住宅物业服务规范
(一)规范服务窗口。前期物业服务企业应根据《闵行区既有住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设指导方案》，完成住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设。公开办事制度、办事纪律、包括装修服务、建筑垃圾清运等相关服务项目和收费标准;服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示物业服务企业营业执照、企业信用情况、物业服务合同复印件、项目经理的姓名和照片、小区物业管理处电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线等。
(二)形成管理制度。前期物业服务企业应根据国家和政府有关部门的法律法规，结合在管小区的特点要求，以及《临时管理规约》相关内容，制定小区装修管理、垃圾清运、车辆管理、物业报修处置等必要的管理制度，以确保物业管理正常运行。
(三)严格落实巡查。前期物业服务企业应严格落实小区项目经理每日自查制度及物业服务企业双周检查制度。将住宅小区装修管理、垃圾清运过程中存在违法装修，强迫交易等违法行为作为重点检查事项，主动与居委会、相关行政主管部门沟通联系，发现问题及时整改并予以记录。
三、规范住宅装修管理，落实违法使用房屋行为巡查责任
(一)充分宣传告知。前期物业服务企业应严格执行装饰装修备案制度，尤其在小区集中入户装修阶段，应与业主、使用人、装饰装修企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、场地巡查、废弃物清运与处置事项，并要求其签收《物业使用和装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知书》、小区《临时管理规约》，明确各方的权利和义务。
(二)出入登记把关。对装饰装修材料、施工工具、外来人员出入小区落实登记制度。
(三)动态巡查巡视。在业主、使用人装饰装修房屋期间，应当对装饰装修房屋情况进行动态巡查。同时，配合网格化管理落实每日动态巡查，每天巡查不少于两次，并进行书面记录，形成《巡查日志》。
(四)劝阻制止到位。对业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中违反法律、法规及有关规定、《临时管理规约》的行为，应当予以劝阻、制止，对正在实施的进行拍照或摄像等取证，并在居委会及网格巡查员的见证下向业主或使用人送达《整改通知书》。对于无法直接送达的，应当以电话形式进行通知，并将《整改通知书》张贴在房屋大门等显著位置，保留拍照或摄像资料。
(五)及时上报信息。要建立与行政管理部门、执法部门之间通报协作机制。对于劝阻、制止无效的物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益的行为，在二十四小时内报告社区居委会和属地政府指定的责任部门(街镇城市网格化综合管理中心、城管执法部门等)。
(六)后续工作跟进。对于已上报相关部门的违法行为进行持续跟踪，对业主、使用人的违法行为持续情况、整改情况或违法行为返潮情况进行动态跟踪，记录其整改情况，《情况跟踪单》每日报接案责任部门。
四、规范垃圾清运，落实住宅小区装修垃圾投放管理责任
(一)规范投放清运。前期物业服务企业作为住宅小区装修垃圾投放管理责任人及生活垃圾分类投放管理责任人，应积极落实分类收集及投放管理责任，按照规定设置专门的装修垃圾堆放场所，不得将生活垃圾、有害垃圾混入装修垃圾堆放场所，保持装修垃圾堆放场所整洁，采取措施防止扬尘污染，临时堆放点应设置警示标志。
确因客观条件限制无法设置装修垃圾堆放场所的，应当告知所在地乡(镇)人民政府、街道办事处，由乡(镇)人民政府、街道办事处负责指定装修垃圾堆放场所。
前期物业服务企业应当将装修垃圾交由符合规定的市容环境卫生作业服务单位进行清运，并明确清运时间、频次等事项。同时，作业服务单位在装修垃圾清运过程中应做好噪声、扬尘控制，尽量减少对周边居民生活的影响。
(二)完善服务公示。前期物业服务企业应当将作业服务单位、投放规范、投放时间、监督投诉方式等事项在物业管理区域内公布。同时市容环境卫生作业服务单位在物业管理区域内显著位置通过有效的标价方式公示收费项目、服务内容、收费标准、计价单位，以及监督举报电话等信息，广泛接受社会监督。
(三)严格收费行为。市容环境卫生作业服务单位是装修垃圾清运费的收费主体，应直接向装修垃圾产生单位和个人收费或委托物业服务企业代收并及时开具发票。其中，委托物业服务企业代收的，双方应书面签订委托协议，明确代办费用等有关事宜，代办费用应以转账形式支付给物业服务企业对公账户，严禁以任何方式将代办费用直接支付给个人，同时代办费用不得转嫁给第三方。
前期物业服务企业受作业服务单位委托代收装修垃圾产生单位或个人清运服务费的，应在收费后及时提供作业服务单位开具的发票，不得以任何名义向装修垃圾产生单位或个人收取装修保证金、清扫费等费用，不得强制提供装修垃圾短驳服务并收费。装修垃圾产生单位或个人确需物业服务企业提供装修垃圾短驳服务的，应按物业服务企业公示的收费标准付费并与物业服务企业签订服务协议。
五、加大督查力度，强化新建住宅小区联动监管模式
(一)明确综合治理职责
街镇(莘庄工业区)落实对本辖区住宅小区物业行业的日常监管责任，加强居民区党建引领作用，完善对房屋装修、建筑垃圾清运过程中的“涉黑、涉恶、涉乱”现象发现、处置、移交机制，形成闭环管理。
区住房保障和房屋管理局、街镇(莘庄工业区)房管部门落实对新建住宅小区前期物业服务企业的行政监管责任。区房管局指导和监督街镇(莘庄工业区)房管部门对其辖区内新建住宅小区物业服务企业及项目经理的物业服务活动实施每月巡查、采取针对性抽查以及专项检查等监督管理措施。
区绿化和市容管理局、街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门落实对市容环境卫生作业服务单位的监督管理责任。区绿化市容局指导和监督街镇(莘庄工业区)垃圾清运管理部门做好辖内建筑垃圾处理的源头管理以及协调配合工作。
区城管执法局、街镇(莘庄工业区)城管部门落实对新建住宅小区内装修违法行为及垃圾违规清运行为的执法查处责任。区城管执法局指导和监督街镇城管部门的相关执法工作。
区市场监督管理局落实对装修垃圾清运服务过程中，相关单位明码标价执行情况的监督检查，依法查处违反明码标价规定的违法行为。
(二)加大查处打击力度
新建住宅小区所属街镇(莘庄工业区)加强对辖内新建住宅小区物业服务企业的考核评价及通报力度，对存在“涉黑、涉恶、涉乱”行为的物业服务企业应一律取消其参加物业管理共建活动的相关资格，并上报区房管局对其予以信用记分。
区房管局将“物业服务企业因‘涉黑、涉恶、涉乱’ 受到治安管理处罚或刑事处罚”纳入我区物业服务企业监管评价体系标准的“一票否决”事项，并依据《上海市物业服务企业和项目经理失信记分规则》予以18分的失信行为记分，并根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》向市房管局报送失信企业信息，申请“对严重失信企业的联合惩戒措施”。
区绿化市容局督促各街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门加大本辖区内市容环境卫生作业服务单位的日常监管，规范作业服务，在装修垃圾清运过程中做好噪声、扬尘控制，减少对周边居民生活的影响。
区城管执法局要求各街镇(莘庄工业区)城管部门在查处新建住宅小区内装修违法行为以及垃圾违规清运行为过程中，发现物业服务企业未及时履行发现、上报责任的，一律对物业服务企业依法严肃处理。
区市场监督管理局加强对新建住宅小区装修垃圾清运服务过程中明码标价执行情况的检查巡查，严厉打击违反明码标价相关规定的违法行为。
(三)畅通投诉监督渠道
反映物业服务企业未履行建筑垃圾投放管理责任人义务、强制提供有偿服务等问题可拨打962121热线，由房管部门负责调查处置和答复;投诉和反映装修垃圾清运服务企业收费、清运服务等问题，可拨打52901111热线，由绿化市容管理部门负责调查处置和答复;装修垃圾投放管理责任人未设置专门的装修垃圾堆放场所，装修垃圾产生个人未遵守具体投放要求的，房屋装修使用过程中存在违法行为，经向街镇城管部门反映未得到及时处置的，可拨打投诉电话：54133028;反映物业服务企业在装修垃圾清运服务过程中，相关单位不按规定，明码标价等问题，可拨打12315热线，由市场监管部门负责调查处置和答复。
我区其他住宅小区相关物业管理事项，参照本规定执行。
附件：装修垃圾清运服务公示牌(模板)
(此页无正文)
上海市闵行区住房保障和房屋管理局
上海市闵行区绿化和市容管理局
上海市闵行区城管执法局
上海市闵行区市场监督管理局
20**年6月6日
篇3：无锡市关于规范物业管理区域内业主委员会备案的通知
无锡市关于规范物业管理区域内业主委员会备案的通知
锡房物业(20**)4号
二市(县)、七区房管部门：
为了规范我市物业管理工作，进一步理顺管理关系，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定，现将我市物业管理区域内业主委员会备案的具体要求通知如下：
一、有关规定
1、根据国务院《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门备案。
2、根据国务院《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
二、备案程序
1、受理。自业主委员会成立20日内，由业主委员会到项目所在市(县)、区房产行政主管部门办理备案手续，填写《无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表》(见附件1)，提交所需备案材料。市(县)、区房产行政主管部门对业主委员会提交的备案材料齐全的进行受理，材料不齐的应当说明原因并补齐后方可受理。
2、核对。市(县)、区房产行政主管部门受理后，应对下述业主委员会提交的备案材料进行核对：
(一)《无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表》;
(二) 业主大会成立情况;
(三) 业主公约;
(四) 业主大会议事规则;
(五) 业主大会与会人员含列席有关人员签到单;
(六) 其他相关资料。
3、备案。经核对符合要求的，市(县)、区房产行政主管部门应在5个工作日内出具《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》(见附件2)，对不符合要求的，应书面说明理由， 5个工作日内退回。
三、备案要求
从20**年4月1日起，业主委员会备案工作一律由各市(县)、区房产行政主管部门负责办理，并于每年6月、12月将备案情况汇总上报市房产管理局物业管理处(见附件3)。
附件：1、无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表;
2、无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根及回执;
3、无锡市业主委员会备案基本情况汇总表
无锡市房产管理局
二○○六年四月三日
篇4：太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(2014试行)
太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：
经市政府第14次常务会议讨论通过，现将《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。
太仓市人民政府
20**年6月26日
关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)
为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，提出如下实施意见：
一、明确指导思想和目标要求
以党的十八大和市委十二届七次全体(扩大)会议精神为指导，围绕打造现代田园城、建设美丽金太仓的目标要求，确立“属地管理、质价相符、部门联动、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇(区、街道办)、社区(村)三级管理的物业管理体制，形成社区居民(村民)委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本实现下列目标：
(一)各级物业管理工作组织健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善;
(二)物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全;
(三)消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态;
(四)主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度;
(五)太胜社区、滨河社区、西区社区等3个社区创成省级城市管理示范社区，宝龙城市广场、华侨花园、世纪苑、高尔夫湖滨花苑、君悦豪庭等5个小区达到省级示范小区标准，示范社区和示范小区创建工作逐步在全市推广;
(六)小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆卖等“六乱”现象有效遏制。
二、理顺管理体制，强化物业管理工作职责
(一)落实属地管理职责。
各镇(区、街道办)应成立物业管理办公室，配备专职人员2-3名。其主要职责：
1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。
2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。
4.建立社区物业服务中心，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。
5.建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。
6.建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。
7.指导、监督社区居民(村民)委员会物业管理工作。
社区居民(村民)委员会应当协助和配合镇(区、街道办)做好辖区内物业管理的落实工作，其主要职责：
1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。
2.参与新建物业竣工交付使用验收，加强对物业交接工作的监管，协调处理物业退管工作。
3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。
(二)强化行业职能部门的职责。
市城管局作为全市物业管理工作行业主管部门，其主要职责：
1.宣传、贯彻、执行物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理规范性文件，指导各镇(区、街道办)处理物业服务活动中出现的重大问题。
2.指导各镇(区、街道办)做好业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，负责业主委员会的备案。
3.加强物业服务企业资质管理，做好全市物业管理区域档案和物业服务企业及项目负责人信用档案的建立和管理工作。
4.负责物业管理项目招投标活动的监督、管理、备案工作。
5.组织开展物业管理项目达标创优工作，做好市级以上物业管理优秀项目的预评和推荐。
6.落实全市固定维护费、老城区物业的补贴及应对突发性事件、无物业小区公共部位的维修费用。
7.负责对被认定的小区违法建设的拆除。
8.协调处理物业管理重大投诉案件，行使城市管理相对集中行政处罚权。
9.负责对物业管理协会的指导和监督。
市住建局的主要职责：
1.负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置。
2.按照市政府确定的项目改造计划，做好老住宅小区的整治改造，处理改造工程的遗留问题。
3.负责建设工程质量的监管，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。
4.对住宅专项维修基金的使用进行监管，对物业管理用房进行登记和监管。
5.按照规费管理要求及经市政府审批的市城管局资金需求预算，做好资金划拨。
6.负责物业管理区域内违章搭建、破墙开店等违法行为的认定;负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等危及房屋使用安全的违法违规行为进行查处。
市公安局的主要职责：
1.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。
2.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。
3.对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。
4.负责对消控从业人员的培训，做好物业管理区域消防设施的检查验收，加强对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等消防安全工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为以及在物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道等违法行为。
5.加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。
6.指导物业服务企业与住宅小区业主委员会协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。
市工商局(治无办)的主要职责：
1.负责加强物业管理区域内经营项目的审批管理，对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记。
2.协调、配合相关部门对无证无照经营户进行查处取缔。
市物价局的主要职责：
1.负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为。
2.负责探索建立质价相符的物业服务收费机制，每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
3.根据上级有关规定，及时明确住宅小区内物业服务过程中用水、用电、用气使用价格标准。
4.受理物业服务收费政策咨询及投诉，切实解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
5.依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。
市环保局的主要职责：
1.负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收。
2.对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。
3.对涉及环境保护的投诉和纠纷进行调查处理。对物业管理区域内的工业或经营性噪声、振动、油烟、废气、光照等环境污染行为进行查处。
市民防局的主要职责：
1.指导物业服务企业做好物业管理区域内人防工程的维护管理，加强日常监督检查，落实工程实地标识标注工作。
2.参与城市地下空间规划与开发利用的管理，承担城市地下空间开发利用兼顾人民防空需要等事项的管理。
3.负责人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作，监督人防工程平时安全使用管理。
4.对未按规定使用人防工程的行为进行查处。
市质监局的主要职责：
1.负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，对已超过规定使用期限的特种设备予以强制报废。
2.负责对特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为进行查处。
市民政局的主要职责：
1.负责新建住宅小区的社区居民(村民)委员会设立工作，做好对业主委员会组织的管理工作。
2.负责对小区内低保对象、低保边缘重病困难对象等困难住户的统计复核，及时做好补贴发放工作。
市司法局的主要职责：
1.管理和指导全市法律援助和人民调解工作，加强对各镇(区、街道办)、社区人民调解组织的业务指导。
2.将物业管理工作纳入到社区管理综合治理工作综合考评体系，督促相关部门落实综合治理各项工作措施，化解物业管理中的矛盾纠纷。
专业经营单位(包括供水、供电、供气、通讯、有线电视等公共服务单位)的主要职责：
负责物业管理区域内专业经营设施设备的设计、建设，依法履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新工作。
(三)严格规范相关主体行为职责。
建设单位要严格按照规定，配置不少于地上建筑面积7‰(最低不少于70平方米)的物业服务用房，其中物业办公和辅助用房为3‰(其中用于业主委员会议事活动用房一般按建筑面积20至40平方米配置)、物业商业用房为4‰。对新建住宅物业实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费(用于购买物业办公设备等固定资产);承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。要做好物业承接查验时的相关资料移交工作。要按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。物业服务企业承接物业时应当向市城管局办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。
业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和所在镇(区、街道办)备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。
业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。
三、实行分类管理，建立符合实际的物业管理模式
(一)新建住宅小区的物业管理。一是交付前，开发建设单位通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理，投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经市城管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二是交付后，业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业主委员会成立的，业主委员会按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。
(二)老住宅小区的物业管理。一是改造后的老城区老住宅小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主委员会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务;在未成立业主委员会之前，由市城管局协助属地政府选聘物业服务企业，实施管理服务;对于开放式小区，由市城管局以服务外包形式，提供保洁、公共设施维护等基础性物业服务。二是未改造的老城区老住宅小区。以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，按市政府确定的项目改造计划，由市住建局分期分批进行提档改造，市城管局落实应急维修工作。
(三)农民拆迁安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、五年过渡、市场运作”的模式，根据农民拆迁安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或社区自治管理的方式开展小区物业管理工作。
四、加大政策扶持力度，促进物业管理良性运行
(一)落实物业管理的贴补政策。对一些收费标准低、未达到合理成本的老城区内老住宅小区，可通过考核的方式进行适当补贴。补贴经费从物业管理扶持基金中支付，具体实施细则由市城管局另行制定。对于农民拆迁安置小区，物业管理经营用房等部分收益可作为小区物业管理经费。
(二)推行物业企业税收的优惠政策。物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。市财税部门要严格执行物业管理服务中的税收优惠政策。对居民住宅区内业主共有的非经营性的物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税;物业服务企业代收代征的各类费用，符合相关税收政策规定的免征营业税和企业所得税;住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。
(三)实行特殊人群物业服务费的补助政策。对持有民政部门核发的有效期内《太仓市城乡居民最低生活保障证》、《太仓市城乡居民低保边缘重病困难对象救助证》等小区住户，经所在社区公示无异议后，物业服务费实行先交后补办法，即先由业主依照物业服务合同的约定交纳，于每年底向当地镇人民政府(区管委会、街道办事处)申请补助，具体补助标准、对象、范围由市民政局另行制定。
五、创新工作机制，促进小区物业长效管理
(一)建立物业管理工作管控机制。依托数字化城管全覆盖系统，建立全方位的物业管理信息平台，重点做好资质管理、物业管理招投标、诚信评价、合同备案、小区信息、业主大会、企业督查、设施联检、行业培训、在线交流等10个模块的建设，达到查询、分析、管理、指导、考核等5大功能。通过建立物业管理信息平台，对全市物业管理行业作出及时、全面、准确的管理调控，提高对物业管理工作的监管能力。
(二)推进主城区城管进社区工作机制。成立社区城管工作站，由市城管局选派城管队员进社区，主要负责小区“六乱”现象的发现、上报、核查工作;协助社区做好辖区内小区业主委员会的组建及换届工作;配合镇(区、街道办)人民调解委员会做好物业纠纷调处工作。有序推进主城区城管进社区工作，主城区39个社区中，分5年逐步试点推进，每个社区配备3-4名社区城管，人员经费由市、镇(区)两级财政各负担50%，确保日常经费到位。
(三)健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇(区、街道办)、社区三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇(区、街道办)物业管理办公室，负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处理工作。三是社区负责本居住区域物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。
(四)完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市物价局应根据上级有关规定，调整完善《太仓市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市物价局会同市城管局加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。三是建立服务质量与收费标准相统一的物业管理收费机制。根据业主委员会需要，市物价局会同市城管局聘请相关专家组成物业服务等级评估机构(服务过程评估)，负责全市物业服务企业的服务质量考核与等级评估工作。业主委员会可根据物业服务等级评估机构出具的物业服务等级评估报告书，经镇(区、街道办)物业管理办公室、社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业四方商定，以补充合同的方式调整物业服务收费标准。出现争议的，由市物价局会同市城管局裁定。
(五)建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拖欠、拒交物业服务费的现象，建立业主拒缴物业服务费的制约机制。一是在办理房屋产权转移登记(过户手续)时，市房地产交易服务中心对房屋出售人提供的物业服务费缴清证明予以查验，同时告知房屋购买人物业服务费结算情况。二是对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。三是积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。
(六)建立健全楼长工作机制。依托社区居民小组长，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、镇(区、街道办)物业管理办公室、市城管局，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。
(七)完善维修基金应急使用机制。由市住建局指导业主委员会和物业服务企业做好维修资金使用的申报工作。具体维修基金管理办法由市住建局负责制定。对于发生危及房屋安全情况的，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市住建局复核后进行应急处置。
(八)推行物业管理社会监督机制。一是建立物业项目承接查验公示制度。市城管局、镇(区、街道办)物业管理办公室、社区(村)、建设单位和物业服务企业在完成承接查验后，应当向市城管局和镇(区、街道办)双备案，并将承接查验的结果在小区内进行公示。二是建立物业服务企业公示制度。物业服务企业应公示物业服务内容、服务标准、企业收支及项目人员到岗情况，接受业主和相关职能部门的监督。三是建立业委会经费收支公示制度。业委会应当每半年在物业管理区域内将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。
(九)建立物业管理行业监管机制。一是建立物业管理信用评价体系。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录。评价结果作为企业资质评审、项目评优创优、前期物业招投标管理等重要依据。二是规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证。对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，市城管局对其资质年检不予通过。三是规范物业项目承接和退管行为。市城管局和属地管理部门负责物业服务项目的承接和退管管理过程的业务指导、监督和管理工作，其他相关部门及供水、供电、供气等专业单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。
六、强化组织保障，确保物业管理工作有序开展
(一)加强物业管理工作的组织领导。成立由市政府主要领导任组长、市政府分管领导任副组长、市各有关部门和各镇(区)主要领导为成员的市住宅小区物业管理工作领导小组(领导小组办公室设在市城管局)，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。各镇(区、街道办)相应成立住宅小区物业管理工作领导小组及办公室。社区成立城管工作站，加强城管、社区在物业管理中的基础地位。
(二)建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇(区、街道办)两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，市财政每年安排补贴资金，主要用于：①老城区内老住宅小区服务外包经费及对物业服务企业收费不足的贴补经费;②业主委员会、物业服务企业考核和培训经费;③主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。
(三)强化物业管理的监督考核。完善市、镇(区、街道办)、社区居民(村民)委员会、物业服务企业监督考核机制，一是由市住宅小区物业管理工作领导小组对有关部门和镇(区、街道办)的物业管理工作进行监督考核，将物业管理工作纳入***和主题教育考核内容;二是由镇(区、街道办)对社区居民(村民)委员会开展物业管理工作情况进行监督考核;三是由市城管局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。
(四)切实加强队伍规范化建设。一是加强城管进社区队伍建设。制定城管进社区责任制度，明确工作职责，落实措施;建立日常工作台帐，做好城管进社区动态分析工作，定期对城管进社区进行检查考评，并将考评结果与绩效挂钩。二是加强物业服务队伍建设。成立物业管理协会，加强对物业服务队伍的行业监管;建立物业服务企业与从业人员的信用档案，提高企业自身的服务水平和信誉度;建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平;建立考核机制，开展物业管理项目、经理的考核评选活动，保持物业管理队伍的活力和竞争力。三是加强业委会队伍建设。探索业委会专业化建设，设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会法人登记制度，明确业委会法律地位;主城区试行成立业委会联合会，出台业主大会和业主委员会相关指导规则，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;市城管局组织业委会指导员队伍，协助属地管理部门做好业委会组建工作，提升业委会建设的规范化水平。
(五)加强宣传教育和舆论引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。
篇5：关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见（2011）
苏住建规〔20**〕14号
关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见
各区住建局、各区物价局(办)，苏州工业园区国土房产局，各物业服务企业：
公共能耗等代收代交费用是物业管理项目中不可缺少的一项基本费用，随着物业服务项目的公共部位、公用设施、公共设备、水系(水景)、公共照明等设置的增多，其能耗也在不断增加，为进一步规范物业管理项目代收代交费用的收取行为，根据市区实际情况，特提出以下意见：
一、鉴于新建物业项目开发周期长、部分设施设备的选材定型相对滞后、公共能耗测算依据及实际使用状况的不确定因素等实际情况，从20**年1月1日起，市区前期物业管理招投标评标中将不再测算物业项目的公共能耗等代收代交费用。20**年1月1日后新交付的物业管理项目，不再按照原测算的公共能耗等代收代交费标准收取费用。
二、凡以单位面积计算物业管理费的物业项目(保障性住房按有关规定执行)，由物业服务企业代收代交的公共能耗等费用应当单独列帐，按实合理分摊。物业服务企业采用预付费方式向供电、供水企业买电、买水的物业管理项目，可以向业主预收一定数额的费用，住宅项目首次预收费用配有电梯的不超过500元/户，没有电梯的不超过300元/户，首次以后的预收费数额不得超过首次实际分摊的总额。成立业主委员会后的预收费数额由业主委员会和物业服务企业协商确定。预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可以作为下次的预付费。
三、代收代交费用具体分摊办法，业主委员会已成立的，由业主委员会与物业服务企业协商确定;业主委员会尚未成立的，可以按实际发生的费用以建筑物专有部分面积或其他约定的方式向业主合理分摊。在前期物业服务阶段，物业管理企业与开发建设单位应当在《前期物业服务协议》及《前期物业服务委托合同》等相关有约束力的法律文件中对代收代交费的分摊方式进行明确约定。
四、严格界定公共能耗等代收代交费用的范围，按照省物价局、省住建厅《关于印发〈江苏省物业服务收费管理办法〉的通知》(苏价服〔20**〕12号)和市物价局、市住建局《关于认真做好〈江苏省物业服务收费管理办法〉贯彻实施工作的通知》(苏价规字〔20**〕5 号)等要求, 物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用。凡纳入代收代交费用的不得在物业公共服务费里重复收取。
五、20**年12月31日前已经交付的物业管理项目，物业服务企业可将20**年上半年代收代交费用按原标准收取后作为预收费用，单独列账、按实分摊。分期开发、分期交付且尚有部分区域在20**年1月1日后交付的项目，应根据实际情况，统一预收标准，统一分摊。
六、物业服务企业预收的费用应当开具预收凭证。公共用水、公共用电、电梯年检维保等缴费发票应当提供给相关业主查询，业主可以复印。
七、物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次。未经公示的，相关业主可以拒绝缴纳相关代收代交费用直至物业服务企业公开公示账目为止。
八、各物业、价格主管部门和物业服务企业，应当做好本意见的宣传解释工作。各区物业主管部门应当加强对物业服务企业贯彻落实工作的指导和督查，对拒不按照意见执行或执行不力，造成业主投诉等不良影响的，应当记入物业服务企业诚信档案，并责令其限期整改。
以上意见，请认真贯彻执行。
苏州市住房和城乡建设局
苏州市物价局
二○一一年十二月二十九日
精彩专栏
