仁寿县关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2018）

仁寿县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见 仁府办发〔20**〕31号 各镇乡人民政府，县级有关部门： 为进一步整顿规范物业服务市场，优化提升物业管理水平，建立健全长效物业管理机制，全面改善市民人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）（20**年3月19日修正版）、《眉山市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔20**〕60号）等规定，经县政府同意，特制定本意见。 一、明确总体要求 围绕把仁寿建成宜居宜业宜商的区域中心城市的总体目标，按照“制度健全，权责清晰，管理规范，竞争有序”的要求，坚持业主自治与专业服务、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则，加快体制创新，转变政府职能，完善市场机制，规范企业行为，拓展基层治理，促进联动共治，着力完善物业管理体系，提升物业管理效能，确保全县城镇新建住宅项目物业管理覆盖率实现100%，县城区物业管理覆盖率五年内达到85%以上，场镇物业管理覆盖率达到80%以上。 二、健全领导机制 按照“统一领导部署，统筹协调推进”要求，成立以县政府分管领导任组长，县政府办公室、县监察委、县法院、县公安局、县信访局、县司法局、县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县规划局、县房管局、县城市行政执法局、县环保局、县工商质监局和有关乡镇政府负责人为成员的物业管理工作领导小组（详见附件1），负责全县物业管理工作。领导小组下设办公室在县房管局，由县房管局主要负责人兼任办公室主任，负责领导小组日常工作。 领导小组或领导小组办公室坚持定期不定期召开联席会议，统筹、协调、研究物业管理工作出现的问题和矛盾，督促有关部门按期妥善处理涉及物业管理领域的各类案件，对未按期完成的，予以通报批评。 三、厘清各方职责 县政府办公室：负责对不认真履职尽责、“推诿扯皮”的责任单位进行督查通报，并按有关规定扣减单位年度综合目标分。 县监察委：负责对拒不履行业主责任和义务的党员、机关事业单位人员进行问责。 县信访局：负责协助调解处理物业管理领域的矛盾纠纷和信访案件。 县法院：负责依法做好物业管理领域的矛盾纠纷裁判工作，设立物业矛盾纠纷巡回法庭，做到快立、快查、快处。 县司法局：负责建立物业法律服务专业人员库，供业主和物业公司选择。加强对参与物业法律服务的律师、法律服务工作者执业行为的监督。 县房管局：负责全县住宅小区物业区域划分备案、前期物业服务等级划分和招投标备案，及监督管理工作；负责筹备或受委托召开物业管理联席会议；负责城镇居民住宅室内装饰装修管理工作；负责物业服务企业信用档案管理工作；负责做好物业服务企业年度考评工作（详见附件2），严格根据《物业优秀项目评分细则》（详见附件3）进行考评；负责依法对违反物业管理规定行为进行查处，协助有关部门督促企业或业主做好违规行为的整改工作（凡有关部门发出整改要求，但未按规定和整改要求落实的企业或业主，一律暂停办理违规房产有关手续）。 县规划局：负责做好住宅小区物业管理配套设施的统筹规划审批工作；负责依法对住宅小区违规搭建或擅自改变房屋使用性质、破坏小区绿化地等违反规划的行为进行查处。 县住建局：负责非住宅房产室内，且投资30万元以上或建筑面积300平方米以上（含）装修规范管理工作，负责对破坏房屋结构等涉及建设工程质量、违规装饰装修领域信访投诉进行调查处理，负责做好房地产开发企业、装饰装修企业的资质管理工作。 县公安局（县公安消防大队、县公安局交管大队）：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作；负责指导物业服务企业、业主委员会科学合理划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，负责对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道等行为采取措施予以强制拖离，负责定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。 县城市行政执法局：负责对小区内外公共场所市政、卫生、绿化、停车围栏等设施的配置进行监督管理；负责科学布局垃圾收集点，加强对垃圾的收集和处理；负责非住宅房产室内，且投资30万元以下或建筑面积300平方米以下（不含）装饰装修管理工作；负责对物业管理区域违反市政、绿化、市容管理（含广告牌、空调外挂机、防盗栏等）等违规行为进行查处；负责牵头对因从事餐饮、娱乐等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。 县工商质监局：负责依法对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事商业经营活动的行为进行查处；负责做好小区电梯等特种设备及各类广告的监管工作。 县发改局：负责制定前期物业服务费标准，做好前期物业服务收费标准审核备案工作；规范小区停车收费的明码标价行为；查处物业企业违规收费行为。 县财政局：负责做好县城区住宅小区物业服务企业奖励政策和其他财政资金的配套落实。 各乡镇人民政府：负责组织、指导、协调辖区内物业管理的业主委员会成立和换届，监督业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷；负责指导物业企业和业主召开大会，调处业主与物业服务企业的纠纷；负责落实网格员收集，并转报协调有关部门妥善处理物业管理领域的信访案件；负责做好网格员和业主委员会的管理培训工作；负责协助有关部门督促违规房产企业或业主按规定和要求落实整改。 各社区：负责组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责调解处理物业服务中的矛盾纠纷；负责对辖区内物业企业考核提出初审意见；负责参与指导辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见等。 物业服务企业：负责依照有关法律法规和服务合同约定进行规范管理，认真落实项目经理负责制，履行主体责任，提高服务质量；负责积极化解物业管理矛盾纠纷，执行物业服务重大事件报告制度，按照有关规定及时向有关职能部门报告物业管理区域发生的重大事件。 四、建立联动机制 按照“源头管控，分级负责，联动调处”要求，建立业主委员会、社区、乡镇人民政府三级物业矛盾纠纷化解调解联动机制。 将所有封闭式住宅小区和开放式住宅小区的物业管理统一纳入网格化管理范畴。由网格员负责每天对辖区小区物业管理进行巡查，及时收集并协调处理物业服务企业和居民反映的矛盾纠纷等问题，因特殊情况需有关职能部门予以调查处理的，须在当天向所在乡镇人民政府填报《物业问题处置工作联系单》（附件4）。 乡镇人民政府要认真研究网格员填报的《物业问题处置工作联系单》，依托大调解中心，全力化解物业管理问题，对需县级有关职能部门调查处置的，须在当天书面函告，建立管理台账，跟踪处置进度，做到办结一件销号一件，并在每周星期五将管理台账书面报县房管局物业管理股备案。问题比较复杂的，由县房管局负责收集汇总后提交物业联席会议研究处置。 县级有关职能部门在接到乡镇人民政府书面函告的物业问题后，须在2个工作日内完成调查处置。 县房管局须对物业联席会议研究确定的事项实行台账管理，凡未按期处置到位的，报物业管理领导小组审批后，予以全县通报批评。因部门不认真履职造成重大信访稳定问题的，严格按有关规定进行追责问责。 五、强化源头管控 （一）夯实前期物业。 1.落实前期物业备案制度。房地产开发企业申请办理商品房预售许可前须完成物业区域划分备案、前期物业服务等级标准、前期物业服务招投标及前期物业合同备案。 2.落实前期物业服务招投标制度。开发总建筑面积3万平方米以上的新建项目，须公开招标确定前期物业企业；总建筑面积3万平方米以下的新建项目，经房管部门批准后可采用协议约定方式选聘物业企业。 3.落实前期物业公示制度。房地产开发企业须将《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《前期物业服务费收费标准》在项目售房部醒目位置进行上墙公示。开发企业与购房业主在签订房屋买卖合同时，须同步签订《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》后，方可在房管部门办理房屋销售网签备案手续。 《前期物业服务合同》约定内容：物业服务等级标准、物业服务费标准、人员配置数量、保安人员年龄规定、停车位服务收费标准、装饰装修物业服务收费标准、装修建渣清运服务费标准等。 《临时管理规约》约定内容：业主需承担的具体责任和义务，对违规装修、欠缴物业服务费、擅自改变房屋使用性质发生扰民行为等问题的处置办法。 《装饰装修协议》约定内容：承接装饰装修业务的必须是具有相应资质的装修公司，装饰装修业务必须按装修规范执行；装修工作时间必须限定在上午8时至12时，下午14时至18时，周末、节假日、高考、中考期间，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工活动；装修公司违反装修规定的处置办法（自行约定）。 同时，物业企业在物业管理办公室、小区进出口、楼栋单元进出口的醒目位置上墙公示以下文件：《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《室内装修白蚁防治通知》物业服务、停车位服务、装饰装修服务费、装修建渣清运费服务收费标准等文件。 4.落实前期物业承接查验制度。开发企业在房屋交付使用前，须做好物业承接查验移交资料和现场查验等前期准备工作，尤其是要与物业服务企业一起开展物业查验工作。如存在问题，开发企业须及时按规定整改达标方可移交，反之，物业服务企业不得签收。物业服务企业签收后由物业服务企业自行承担。同时，开发企业须将查验成果报房管部门备案，未实施物业承接查验的项目，一律不得交房。 物业承接查验须具备以下条件：具有有关部门验收合格的证明、综合竣工验收备案、资料齐全；道路名称标志清楚、楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；单体物业接通水、电、气、光纤、电话；建筑区域内场地平整施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面、道路畅通、绿化、建筑小品已经竣工；电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；物业管理用房按有关标准配置且具备使用功能。 物业服务企业完成物业承接查验备案后，负责对移交资料的保管和配套设施的管理、使用和维护；物业服务合同到期后，负责对保管资料和配套设施进行移交，确保资料齐备、配套设施完好。 5.落实前期物业资料移交制度。开发企业须向物业服务企业移交与业主签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》物业承接查验资料、地下网管图资料等物业管理资料。 6.落实前期物业服务等级复核制度。在设立首次业主大会前，房管部门负责会同发改部门对前期物业备案服务等级标准和服务价格进行复核。对不符合备案标准的项目，必须限期整改落实，凡整改仍不能达标的，一律予以降级和降费处理。 （二）夯实后期物业管理。 1.落实社区管理制度。按照属地管理原则，物业服务企业在购房业主入住前，应到所在乡镇人民政府报备，并接受其组织、指导、协调工作。 住宅小区内发生物业管理矛盾纠纷，物业服务企业要立即向网格员报告，并积极采取措施，妥善化解处置。未能化解处置的，社区居委会要主动作为，全力调处。 物业企业在服务合同期满终止前90天，须向社区居委会报告退出事宜，并在小区大门醒目位置进行公示。同时，要将负责保管的资料、实物及财务等有关事项规范齐备的移交给业主委员会。 开发企业在小区达到设立首次业主大会条件后，要及时按规定向所在乡镇人民政府申请，并由乡镇人民政府负责主持召开首次业主大会，选举业主委员会成员。凡未按规定设立业主大会前，住宅小区公共配套设施设备的完善、维修和更新改造，一律由开发企业承担，且不得使用专项维修资金。 2.落实装饰装修管理制度。凡未依法取得装修资质的自然人或公司，一律不得进入住宅小区，承接室内装饰装修业务。 小区业主在实施住房装修前，须向物业企业提交与具备资格的装修企业签订的房屋装修协议或合同，且装修企业按要求与物业企业签订装修管理协议、向物业企业足额缴纳装修履约保证金后方可进行装修。 装修企业必须严格遵守有关规定和规范，不得违规装修，不得乱搭乱建。凡有违规装修或违章建筑的，将按《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定严格处罚，并将其纳入“违规装修企业黑名单”予以公示。 小区业主在房屋装修期间，物业服务企业要坚持每天巡查，重点检查装饰装修是否存在违法违规行为。对巡查发现的违法违规行为，要立即劝阻并书面责令装修企业限期整改；逾期未整改或拒不整改的，严格按有关协议执行扣缴装修履约保证金（用于整改使用），并及时向网格员报告。网格员接到报告后，须现场核实并按规定填报《物业问题处置工作联系单》，由乡镇人民政府按有关程序和要求，转交有关职能部门调查处置。若新交付物业因物业企业履职不到位，造成各项重大违法违规行为的，将其纳入“物业企业黑名单”予以公示并作出相应处罚。 3.落实业主管理制度。小区业主必须自觉遵守各项法律法规，自觉承担公民责任，履行公民义务。要自觉遵守小区《业主公约》规定，维护小区的公共秩序，按时缴纳物业服务费。房屋装修需委托具有装修资质的装修公司进行装修，不得违规装修和违规搭建，不得擅自改变住宅使用性质，不得破坏公共设施和绿化，不得占用消防通道。 凡小区业主存在违法违规行为的，由有关部门依法查处，未按规定整改的，将暂停办理其所属的房产有关手续。若业主属党员或机关事业单位职工的，由其所在单位负责按规定问责，仍拒不执行的，由县监察委按规定查处。 六、提升企业服务 （一）明晰服务清单。物业企业要充分尊重小区业主、业主委员会的意见，严格服务合同约定的质量标准细化服务清单，做好区域共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护，维护区域内的环境卫生和公共秩序等各项工作，确保安防措施到位、设施维护及时、环境卫生整洁、绿化养护良好、秩序维护井然、车辆停放有序、道路保持畅通。 （二）鼓励创先争优。房管部门要积极探索建立物业企业服务质量评价机制，引入第三方评估机构，对物业小区服务质量进行量化评估，强化企业按约定履行义务，构建公开公平公正的市场环境。要健全考核奖惩机制，采取约谈企业负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分、降低企业资质等级等方式，引导督促物业企业提升服务水平，创建星级院落。县政府督查室要将物业管理工作纳入重点督查事项范畴，定期不定期组织开展专项督查。 （三）加大培训宣传。房管部门要科学制定年度培训计划，委托专业机构提供培训，切实提高企业、业主委员会规范运行水平。要充分利用广播、电视、网络、短信等媒体，多渠道、多形式宣传物业管理的政策和规定，提高社会公众对物业管理的知晓率和认知度；要宣传报道物业管理中的正反典型，形成强大的舆论压力。 七、附则 本意见自印发之日起30日后施行，有效期5年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。 附件：1.仁寿县物业管理工作领导小组成员名单 2.仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定 3.仁寿县物业管理优秀项目评分细则 4.仁寿县物业问题处置工作联系单 仁寿县人民政府办公室 20**年7月25日 附件1 仁寿县物业管理工作领导小组成员名单 组 长：邱 磊 县政府副县长 副组长：胡 波 县政府副县长、县公安局局长 成 员：黄尚友 县发改局局长 毛自林 县政府办公室主任 罗 涔 县纪委副书记、监察委副主任 唐 涛 县人民法院院长 段真龙 县公安局副局长 卢留清 县信访局局长 林 涛 县司法局局长 张 峰 县财政局局长 李文学 县国土资源局局长 辜文超 县住建局局长 杨 毅 县规划局局长 吴建华 县房管局局长 魏正良 县城市行政执法局局长 吴少云 县环保局局长 谭 勇 县工商质监局局长 朱 刚 县拆迁办主任、文林镇镇长 王 鑫 视高镇镇长 李 超 黑龙滩镇镇长 王昆鹏 清水镇镇长 附件2 仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定 为进一步促进我县物业管理发展，有效规范我县物业行业企业行为，提升物业服务品质，提高行业品牌创建意识和物业服务质量与水平，改善广大市民居住和工作环境，保障广大业主合法利益，营造良好的社会环境。经研究，制定本规定。 一、考评设置 （一）每年评选县级优秀物业（项目）服务公司6名。其中，一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，给予县级奖励。 （二）每年评选差评物业服务企业3名，给予县级通报批评。 二、评优范围 申报年度考评“县优”称号的需具有专业物业企业服务的县辖商品住宅区。 三、参评条件 （一）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全，使用功能相对独立，选聘物业服务企业或者其他管理人（以下简称企业）实施物业服务满一年以上。 （二）参评项目无安全隐患；申报之日前一年内，未发生财产被盗等治安事件、重大安全事故及经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光情况。 （三）深入扎实地开展和谐物管创建活动，取得明显成效。 （四）依法承接物业服务项目，全面贯彻物业管理法规政策，认真执行行业规范。 （五）严格履行（前期）物业服务合同。 （六）申报之日前一年内，物业服务企业无《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）第十一条规定的13种行为，认真履行《仁寿县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作实施意见》规定的有关行为，无不良记录。 （七）按照《四川省物业服务企业信用信息管理办法》（川建房发〔20**〕132号）的规定建立企业及其从业人员信用信息，上年度的信用记分结果在90分以上。 四、考评方式 （一）听：听取企业负责人、项目经理就参评项目概况、物业管理与服务的基本情况、管务公开情况、取得的成绩以及存在的主要问题等内容介绍；乡镇人民政府、村（居）委会、公安派出所等对参评项目物业管理情况的介绍。 （二）问：就物业概况，物业管理制度的建立健全与落实，物业服务的履约、法规政策的贯彻、行业规范的执行及部门要求的落实情况，有关人员的岗位规范和职责、操作规程等内容，询问物业服务项目经理以及有关专业服务人员，了解从业人员的基本素质。 （三）查：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则，查验包括物业档案、物业服务档案、业主大会及业主委员会档案在内的物业管理档案资料及执业名册建立情况。 （四）看：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则和《评分细则》等，对管务公开情况和“规范年”活动开展情况等进行现场查验。 （五）访：电话、现场访问业主委员会委员、业主代表，了解业主对物业管理的知晓度及对物业管理情况的意见和建议，有无发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光等。 （六）评：根据考评情况进行综合评议，填写考评意见。考评过程中，发现企业及其从业人员违反有关法律、法规、政策和行业规范规定行为的，应当责令限期整改；对逾期不整改或整改不到位的，将依法予以信用记减分处理并通报批评。 五、考评安排 （一）物业服务委托双方共同填报《仁寿县物业管理优秀项目申报表》，经项目所在社区、乡镇签署意见后，于每年10月1日前报县房管局。 （二）县房管局将于当年10月组织物业管理专家，按照《仁寿县物业管理优秀项目评分细则》，并结合参评项目的（前期）物业服务合同进行考评验收（具体安排另行通知）。 （三）经考评验收符合“县优”条件的项目，由县政府物业管理工作领导小组予以通报表扬并授牌，对企业、项目经理及业主委员会委员依法予以信用记加分，并向社会公布。 （四）前一年评为“县优”称号当年放弃参加复检或者未通过复检考评的物业管理项目，由县政府物业管理工作领导小组取消“县优”称号；被取消“县优”称号项目的企业应当按要求及时交回“县优”奖牌，否则将依法予以信用记减分并通报批评。 六、奖惩措施 （一）奖励措施。 1.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组授予“县级优秀物业项目”奖牌，并通过新闻媒体在全县进行宣传表扬。 2.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组对该物业服务企业进行奖励。一等奖6万元；二等奖4万元；三等奖2万元。 3.当年评为“县优”的物业服务企业，在参与我县来年前期物业公开招标评标中加10分奖励。 （二）惩戒措施。 1.当年经查实存在物业服务企业服务不到位，乱收费信访量最多的5家企业，县政府物业管理工作领导小组予以通报批评，并在物业企业管理的小区内予以公示。 2.当年被通报批评的企业，将建议招标人取消其前期物业服务招投标资格。 3.当年被通报批评的企业在该企业的“信用信息”档案中扣20分。 七、附则 本暂行规定自印发之日起30日后施行，有效期2年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。 附件3 仁寿县物业管理优秀项目评分细则 序号 内容 分值 评分细则 一、基本情况 1 建立健全并严格执行企业收费、财务管理、培训考核、激励机制等各项管理制度,相应考核措施落实到位 各项制度建立健全，1分，每发现1处不完整规范，扣0.2分；严格执行，1分 物业服务人员着装统一，挂牌服务，标识统一明显,文明礼貌 1 符合，1分；不符合，0分 按规定建立物业服务人员执业名册 1 符合，1分；不符合，0分 实行项目经理制和客户经理制，物业服务人员岗位责任明确 1 符合，1分；不符合，0分 5 项目经理、客户服务、秩序维护、工程维修等专业人员持证上岗，掌握有关操作规程 专业人员均持证上岗，1分，每发现1人未持证上岗，扣0.2分；从业人员掌握有关操作规程，1分 二、物业服务合同履行情况 6 与开发建设单位或业主签订（前期）物业服务合同，合同对服务范围、服务内容、收费标准、违约责任、合同期限等约定明确 1 符合，1分；不符合，0分 7 物业共有设施设备按规划要求投入使用 1 符合，1分；不符合，0分 8 按规定办理承接查验和资料移交手续，签订承接查验协议，资料完善 办理移交手续，签订验收协议，1分；资料齐全，管理完善，1分 9 物业服务力量配置符合合同要求，满足合同履行 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 二、物业服务合同履行情况 10 建立规范的物业共用部位、共用设施维修保障机制（包括维修计划、日常维护保养、应急维修等） 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 11 制定装饰装修等房屋管理制度并严格执行，对于建筑区划内违反治安、装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，及时劝阻、制止，及时向有关行政管理部门报告，记录完善 管理制度完善、严格执行，1分；签订有关申报材料及《装饰装修管理服务协议》，记录完善，0.5分；履行劝阻、制止、报告义务，记录完善，0.5分 12 房屋外立面整洁、统一有序，标识系统符合规范；无违章搭建或擅自改变物业用途现象 1 符合，1分；不符合，0分 13 制定并严格执行共用机电设备的管理制度、安全操作规程、应急处理措施及维修保养计划，设备有效运行，按规定进行年检、维保、检验，记录完善 10 制度完善，并符合有关政策、技术规范，3分；有效运行，3分；严格执行制度，并按规定和物业服务合同约定进行年检、维保、检验，3分；记录完整，1分 14 消防管理制度完善，消防设施设备有效运行并按规定进行维保，记录完善，无占用消防车通道停放机动车辆现象 制度完善，1分；有效运行，1分；按规定进行维保并实施有效监管，0.5分；记录完整，0.5分；消防通道畅通，1分 15 按合同约定提供井、池、灯、文娱等共用设施的维护服务 制度完善并严格执行，1分；设施完好并正常使用，1分；记录完整，1分 16 按合同约定提供门卫登记、巡逻、守护等公共秩序维护服务 制度完善并严格执行，1分；实行24小时值班及巡逻，1分；记录完整，1分；人员训练有素、规范执勤，1分 17 建筑区划内车辆管理制度完善，责任明确，车辆停放有序、记录完善 管理制度及管理责任约定明确，0.5分；有关记录完善0.5分；车辆停放有序，1分；有因违约造成车辆丢失、毁损的，扣0.5分 18 按合同约定提供环境清扫、化粪池清掏、消杀等环境维护服务，作业流程完善 作业流程完善并严格执行、保持清洁，1分；记录完整，1分 19 按合同约定提供修剪、补摘补种、灭杀等绿化维护服务，作业流程完善 作业流程完善并严格执行、记录完整，1分；长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，1分 二、物业服务合同履行情况 20 建立并落实特约服务受理及回访制度，记录完善 制度完善并严格执行，1分；有关记录完善，1分 21 物业公共服务收缴费率90％以上 符合，2分；每少1个百分点，扣0.2分 22 定期开展物业服务满意度调查（有方案、汇总分析、整改、回访），覆盖率不低于已入住户数的60%以上，物业服务满意度90％以上，有关记录完善 每年至少开展1次物业服务满意度调查，有关记录真实完善，2分；满意度90％以上，1分；每少1个百分点，扣0.2分 23 无擅自利用物业共用部分经营的情形；利用物业共有部分经营的，符合有关规定，收益分配约定明确，并定期公布 符合规定、约定明确，1分；定期公布，1分；擅自利用物业共用部分经营的，0分 24 物业档案、物业服务档案齐全，档案管理制度完善，分类成册有目录，查阅方便 建立制度并严格执行，0.5分；物业档案、物业服务档案齐全，1分；分类成册，便于查阅，0.5分 三、行业规范执行情况 25 显著位置悬挂企业执照、资质证书或者其他管理人名录证书、从业人员执业名册证书或特种岗位证书 1 符合，1分；不符合，0分 26 公示项目经理、客户经理的姓名、照片及联系方式等；建立并严格执行24小时报修处理机制，维修及时率95％以上，记录完善 进行公示，0.5分；建立报修制度，1分；维修及时率95％以上，0.5分；记录完善，1分 27 在显著位置公布项目、企业、主管部门三级投诉电话，建立并严格执行投诉处理机制，处理、回访及时（投诉处理率达到100%），记录完善。 公布投诉电话，0.5分；建立完善投诉处理机制，0.5分；严格执行且记录完善，1分 28 认真落实政府及行业要求，按规定开展各项活动。 符合，2分；每发现1处不完整，扣0.2分 29 制定物业管理主题年活动工作方案，按规定开展活动，有记录。 5 有方案，1分；开展活动，2分；记录完整，2分 三、行业规范执行情况 30 项目经理每年上门回访客户不低于总户数的10%，有记录 1 符合，1分；不符合，0分 31 客户经理每季度上门回访客户不低于总户数的20%，有记录 1 符合，1分；不符合，0分 32 制定并严格执行有关犬只管理、狂犬病防治制度，建立犬只档案，记录完善 1 符合，1分；不符合，0分 33 建筑区划内各类标识设置合理、符合行业规范要求，且安全防范重点部位设置醒目的警示标识 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 34 建立并落实节假日值班及节前安全排查制度，记录完善 1 符合，1分；不符合，0分 35 制定完善的物业服务应急预案并定期演练（每年不少于3次），确保启动迅速、处置及时 制度完善，1分；定期演练，记录完善，1分 36 按规定建立重大事件证据收集与报告制度、记录完善 1 制度完善并严格执行，0.5分；记录完善，0.5分 37 建立与业主、业主委员会的联系沟通机制，听取意见和建议，对存在的问题及时整改、记录完善 建立机制并严格执行，1分；记录完善，1分 38 建立与业主、使用人意见反馈分析、物业管理矛盾纠纷预警处理机制，有关记录完善 制度完善并严格执行，1分；记录完善，1分 三、行业规范执行情况 39 建立并落实突发事件媒体应对、舆论引导制度，有演练，有关记录完善 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 40 员工教育制度化，有计划、效果；建立客户沟通平台，每季度书面报告物业服务情况 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 41 积极开展社区文化活动，将和谐物管构建活动融入社区文化活动中，宣传内容健康、有益；活动有计划、记录、总结，有关记录完善 开展社区文化活动，1分；有关记录完善，1分 42 接受主管部门、街办、社区的监督指导；配合有关部门开展流动人口、计划生育、人口普查、综合治理等工作，记录完善 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 43 按行业规范建立节能、环保制度，采取有效措施实施节能减排，效果明显 1 有制度0.5分；有效果0.5分 四、民主管理情况 44 依法设立业主大会、选举产生业主委员会，参照示范文本制定并公示(临时）管理规约、业主大会议事规则及业主委员会工作规则 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 45 公开业主大会决策信息；公开业主大会设立及业主委员会备案情况；公开业主大会会议表决事项、表决程序、表决方式及表决结果；公开业主大会、业主委员会的决定 1 符合，1分；每发现1项未公开，扣0.2分 46 业主委员会委员分工明确，依法、依授权开展工作，记录完善 1 符合，1分；基本符合，0.5分；不符合，0分 四、民主管理情况 47 业主委员会建立与业主、物业服务企业的定期沟通联系机制；接受主管部门、街道、社区的监督指导并配合依法开展工作，记录完善 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 48 建立并严格执行完善的档案、印章、财务等管理、使用、移交制度，记录完善 1 符合，1分；不符合，0分 49 明确约定并定期公布业主委员会工作经费的使用等情况，记录完整 符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 五、加分项 50 小区内无障碍设施完备 0.5 楼盘入口无台阶或设缘石坡，楼盘内无阶梯或设缘石坡，0.25分；电梯内设置残疾人摸按键，0.25分 51 小区内设置公厕，公厕有残疾人厕位并标识，残疾人坐便器有扶手 0.5 符合，0.5分；不符合，0分 52 各类标识均使用英汉双语 0.5 符合，0.5分；不符合，0分 53 小区建立房屋专项维修资金紧急使用预案 0.5 符合，0.5分；不符合，0分 54 小区开展“业主大讲堂”活动，并有记录 1 符合，0.5分；不符合，0分 附件4 仁寿县物业问题处置工作联系单 仁物（）号 镇: 社区: 项目: 管理公司: 投诉单位： 投诉业主： 投诉时间： 联系电话： 投诉问题： ​ 责任单位： 责任人： 投接诉时间： 联系电话： 处置情况 ​ 处置结果 ​ 备注 ​

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篇2：无锡市关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见（2013）

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　无锡市人民政府办公室文件

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　各市(县)和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为贯彻《江苏省物业管理条例》(20**年11月29日江苏省人大常委会修订，以下简称《条例》)，规范物业管理的使用、维护及其监督管理活动，现结合我市实际，就贯彻《条例》提出以下意见：

　　一、指导思想

　　以***为指导，以人民群众满意为标准，坚持民生为先，实现物业管理工作“重心下移、属地为主、立足基层”，将物业服务纳入现代服务业发展、社区建设和社会管理体系，着力提升物业服务水平，营造良好的居住和工作环境，为建设“四个无锡”作出更大贡献。

　　二、管理体制

　　按照统一领导、分级负责、以块为主、综合协调的原则，健全住保房管部门行业管理、区人民政府(管委会)属地负责、街道(镇人民政府)具体组织、职能部门密切配合的工作体制。有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进我市物业管理工作。

　　三、职能分工

　　各区人民政府(管委会)负责辖区内物业管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社区建设和社区管理体系，建立物业管理联席会议制度，落实综合协调管理职责，解决物业管理中的热点难点问题。

　　街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，落实辖区内旧住宅区长效管理工作。

　　社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，指导、协助和监督本社区物业服务单位做好物业管理与服务工作。

　　市住保房管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，负责对街道(镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员培训，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，按照市政府要求对各区(管委会)物业管理工作的目标责任进行考核。

　　区住保房管部门负责辖区内物业服务工作的行业管理，具体实施物业管理区域划分、前期物业服务招投标的组织、项目承接验收的指导监督、物业服务质量考核、依法查处物业管理违法行为等相关工作，参与区人民政府(管委会)对各街道(镇人民政府)物业管理工作的目标责任考核。

　　规划部门负责按规划要求提出配套设施相关内容，做好住宅项目的规划管理工作。

　　建设部门负责物业管理区域内建设工程质量的监管，落实房屋建筑工程质量措施，监督建设单位及时处理已竣工交付房屋的质量问题。

　　公安部门负责监督物业管理区域内治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作;负责消防设施的检查验收，并依法查处破坏消防设施的行为。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆等影响公共和消防安全的行为依法采取强制措施。

　　城管部门按照《无锡市城乡规划条例》和城市管理相对集中行政处罚权的规定查处物业管理区域内未经批准擅自新建、扩建、改建(含破墙开门窗)等建(构)筑物以及乱设户外广告、乱设摊点等行为。

　　民政部门指导社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，在物业管理中发挥应有的指导、协助和监督作用。

　　民防部门负责住宅小区内人防工程的规划、建设以及维护管

　　理的监督检查工作，查处违法出售、出租人防车库(位)行为。

　　环保部门负责受理居民对环境违法行为的举报、投诉，查处环境违法行为，对小区内及周边产生的噪音、油烟扰民等行为进行监督管理。

　　物价部门负责物业服务收费管理，制定住宅区前期物业服务收费指导标准，对物业服务收费、明码标价等监督检查，依法查处违法行为。

　　质监部门负责电梯等特种设备安全监督检查工作。发现安全隐患及时处置。

　　财政、地税、人社、工商等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的政策扶持、投诉处理、矛盾化解等问题，共同抓好物业管理相关工作。

　　四、工作要求

　　(一)组织《条例》学习、宣传

　　1.组织街道(镇人民政府)和社区居(村)民委员会相关人员开展《条例》和相关物业管理法律法规的学习。(市、区住保房管局)

　　2.编制《条例》相关学习资料，组织各物业服务企业及其从业人员开展《条例》的学习工作。(市住保房管局、市物业管理协会)

　　(二)完善属地管理工作机制

　　1.各区人民政府(管委会)要根据各自的工作实际，落实本区物业管理相关政策措施;督促区住保房管局开展对物业管理工作的日常监督和指导;明确街道(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和区职能部门的职责，切实抓好辖区物业管理工作。

　　20** 年 11 月 15 日前，建立由住保房管、建设、城管、环保、公安、物价、人社、民政、人防、工商、质监等相关部门组成的物业管理联席会议制度。(各区人民政府、管委会)

　　2.各街道(镇人民政府)要加强物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系，做好物业服务日常考核工作;牵头成立业主委员会或物业管理委员会，组织召开业主大会，并指导其正常开展工作。20** 年 11 月 15 日前，建立完善领导机制，明确分管领导，配备专(兼)职人员。(各街道、镇人民政府)

　　3.各社区居(村)民委员会要配合街道(镇人民政府)和区住保房管部门，做好辖区内物业管理的指导、协助和监督工作;协助做好业主大会、业主委员会筹建的组织工作和物业服务中的矛盾纠纷调处工作，并于20**年11月15日前明确联络员。(各社区、村委会)

　　(三)制定相关配套政策

　　1.根据市人大立法计划，研究拟定《无锡市物业管理条例》草案。时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局)

　　2.根据物业服务成本上涨幅度，调整与物业服务标准等级相适应的物业服务费政府指导价格，并对已实施市场化物业服务的住宅小区，明确物业服务收费调整办法。(市物价局，市住保房管局)

　　3.根据《条例》授权及时拟定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房具体标准。(市住保房管局)

　　(四)加强物业服务行业政策扶持

　　1.物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。(无锡地税局)

　　2.研究制定对物业服务企业创优达标给予奖励的相关政策。

　　时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局，市财政局)

　　3.对物业服务质量考核达标的企业，按照国家、省相关政策进行扶持。(市住保房管局、市财政局)

　　4.对物业服务企业吸纳本市就业困难对象的，按照规定享受有关就业优惠政策。(市人社局)

　　(五)规范物业管理区域有关费用收取

　　1.物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。(无锡地税局)

　　2.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。

　　(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　3.住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　(六)《条例》施行后立项的住宅物业按不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房;集中建设的保障性住房按不低于总建筑面积 3‰增加配置物业服务经营性用房。(市建设局)

　　(七)《条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位在交付使用前按照建筑安装总费用 1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。(市物价局、市住保房管局)

　　江阴市、宜兴市参照本实施意见执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年10月28日

篇3：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010）

　　关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年六月十二日

　　宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

　　一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　(二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

　　(三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

　　(四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　(九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

　　(四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

　　八、物业管理相关政策

　　(一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营)，租金收入用于补贴物业服务经费。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

篇4：义乌市关于推进物业管理体制机制改革的若干意见(2018)

　　义政办发〔20**〕135号

　　关于推进物业管理体制机制改革的若干意见

　　各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

　　为深入贯彻落实《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)精神，进一步发挥物业管理在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，现就推进物业管理体制机制改革提出如下意见：

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化的专业化物业管理或准物业管理为载体，努力把社区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园。

　　(二)目标任务。到20**年，全市住宅小区党组织建设实现全覆盖，政府职能延伸实现全覆盖，专业化物业管理服务或准物业管理服务实现全覆盖。住宅小区公共服务、公共管理、公共安全得到有效保障，实现每个小区有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务、有消防安全、有卫生服务等“十有”要求，全面建成业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的义乌特色物业管理体系。具体为：

　　--住宅小区党的组织全覆盖。把加强基层党的建设、巩固党的执政基础作为贯穿社会治理和基层建设的主线，推动管理和服务力量下沉，全面加强党对业委会工作的领导，健全业主委员会自治管理制度，支持业主委员会依法依规行使职权，维护业主合法权益。到20**年，全市住宅小区实现党的组织全覆盖。

　　--政府职能延伸全覆盖。按照条块结合、以块为主的原则，制定职能部门、街道办事处(镇政府)在住宅小区治理方面的权责清单;依法厘清街道办事处(镇政府)和业主委员会自治组织权责边界，明确业主委员会自治组织承担的社区工作事项清单以及协助政府的社区工作事项清单。建立街道办事处(镇政府)和业主委员会自治组织履职履约双向评价机制。到20**年，全市住宅小区全面建立“微型消防站”、“城管工作站”、“市场监管工作站”、“小区医疗服务站”和“治安交通管理站”，实现政府职能延伸全覆盖。

　　--专业化物业管理服务或准物业管理服务全覆盖。在新建商品房小区全面实现专业化物业管理服务的基础上，积极引导住宅小区引进专业化物业管理服务，暂不具备条件的，由社区组建准物业管理服务中心提供准物业管理服务。到20**年，住宅小区物业管理服务或准物业管理服务实现全覆盖。物业管理服务群众满意度明显提高，各类物业管理示范项目所占比例达到15%以上，物业管理服务区域业主的总体满意率达到85%以上。

　　二、扶持政策

　　在《义乌市人民政府办公室关于促进我市现代物业服务业健康发展的若干意见》(义政办发〔20**〕38号)文件规定的奖励、补贴、补助基础上，进一步加大财政扶持力度。

　　(一)设立考核优秀奖。年度考核封闭式小区达到5星级标准、开放式小区达到3星级标准的，由所在地街道办事处(镇政府)对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，按管理面积给予0.15元/平方米/月的奖励。

　　(二)对首次引进专业化物业管理服务或准物业管理服务的老旧住宅小区实行补助。由所在地街道办事处(镇政府)对所管理服务的物业企业或社区准物业管理服务中心，第一年按物业服务收费标准的100%补助，第二年补助50%，第三年补助30%。

　　三、机制保障

　　(一)切实加强业主组织建设与管理。以党建引领推进业主自治组织建设，选优配强班子，每个物业管理区域成立小区党支部，小区党支部书记通过法定程序选举为业主委员会主任，并列为社区兼职委员推荐候选人;实行业主委员会成员任职资格负面清单制度，禁止有违法乱纪、拒交物业费等不良记录的人员进入业主委员会;业主委员会成员中党员、“两代表一委员”、民主党派等人士占比要达到50%以上。

　　街道办事处(镇政府)、社区党组织加强对业主大会和业主委员会日常活动的指导和监督，住宅小区公共收益列入街道办事处(镇政府)联管账户进行账务联管。建立楼长工作制度，定期联系各楼层党员群众。实行党员联户工作机制，发挥党员在物业管理中的先锋模范作用。

　　建立“三议三评”制度。小区的事务由小区党支部和业主委员会提议，由楼长联席商议，最后由业主大会决议。业主委员会成员表现通过自评、业主点评、社区党委和街道党工委考评，形成支部指导业主委员会、业主委员会监督物业企业、物业企业抓好服务这样一个“三位融合”的格局，切实提升业主参与小区建设和社区建设的积极性; 成立小区和美物业协调工作领导小组，定期研究业主委员会和物业服务管理重大问题，推动各方形成社区治理合力。

　　(二)建立物业服务收费追缴及惩戒机制。业主应自觉遵守管理规约，执行业主大会作出的决定，按时交纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治。对存在恶意侵占公共利益、侵害他人合法权益、拒不缴纳物业服务费和公共能耗费等行为的业主，进行信用惩戒。市纪委、组织部对机关、事业单位、国有控股企业拒不缴纳物业费的干部职工开展约谈，经约谈仍不缴纳的，进行通报批评。报社、电视台等新闻媒体要加大宣传，积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识。

　　(三)完善物业服务质量监管体系。完善物业服务招投标制度，强化信用考核成果运用，公建项目物业服务招标时，参与投标的物业企业年度信用考核应为B级及以上。制订物业管理服务标准及规范，依据服务标准推行市场准入和等级管理，委托第三方开展考核评价，封闭式小区达不到3星级、开放式小区达不到星级服务标准的，属于违反物业合同约定，可以由住宅小区业主委员会组织召开业主大会对所服务的物业企业予以清退;由城管委对所服务的物业企业及所负责的项目经理予以诚信扣分，若企业诚信分低于70分则不允许承接任何公建项目;准物业服务达不到星级服务标准的，对所服务的社区准物业管理服务中心予以全市通报批评。对物业企业实行“严管、严治”，街道办事处(镇政府)是日常管理主体，物业管理工作纳入年度考核目标，对服务水平差、业主满意度低的物业企业，督促业主委员会限期组织召开业主大会通过法定程序予以解聘、选聘本地优质物业企业或引进外地品牌物业企业，指导做好物业管理交接工作。

　　(四)改善住宅小区人居环境。建立健全基础设施和公用设施的建设、运行、管护和综合利用机制，夯实管理基础。由镇街牵头加强解决开放式小区停车秩序混乱问题，交警部门负责指导建立停车位有偿使用制度，成立交通管理站;相关部门每年对小区涉及公共安全的设施设备开展评估检测，对于住宅小区内消防设施损坏、无法正常使用，公安机关消防机构、公安派出所或镇街消防工作站下达整改文书，物业服务企业需要动用物业专项维修资金进行维修、更新和改造的方案经所属镇街同意后，可以向市城管委申请动用维修资金。

　　住宅小区物业管理用房按地上建筑面积的7‰比例配备，如无法满足的，由所在地街道办事处(镇政府)给予物业企业或准物业管理服务中心给予一定的租房补贴。住宅小区按照每百户居民拥有综合服务设施面积不低于30平方米的标准，以新建、改造、购买、项目配套和整合共享等形式，建立标准化党建活动阵地，分别由消防支队、行政执法局、市场监管局、卫计委、公安局负责指导完成“五站”建设或五位一体的“小区综合管理站”建设，实现住宅小区政府职能延伸全覆盖。

　　义乌市人民政府办公室

　　20**年10月25日

篇5：余姚市关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见(2010)

　　余姚市人民政府办公室关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见

　　各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)及其实施意见已正式发布。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据相关法律法规，结合我市实际，提出以下实施意见。

　　一、市、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责全市物业管理行业的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。下设市物业管理中心，具体负责物业主管部门委托的具体物业行业管理、物业经费核算及物业专项维修资金的归集、使用、管理的日常工作，并指导街道办事处(乡镇人民政府)物业管理服务站开展工作。

　　(二)街道办事处(乡镇人民政府)要设立物业管理服务站(在现有社务办增挂牌子)，配置1到2个物业管理专职人员，人员在街道办事处(乡镇人民政府)现有编制中调配解决。负责协调物业管理与社区建设的关系，指导、协调社区建立社区化准物业管理模式。组织实施老小区整治改造;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(三)各社区居民委员会要配备住宅小区物业管理专管员2名。人员经费方面，城区四街道由市财政和街道财政各安排5万元，其他街道办事处(乡镇人民政府)参照这一标准各自财政负担。积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。对老住宅小区必要时实施社区负责的准物业管理模式。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划(人防)、建设(房管)、环保、发改(价格)、财税等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管执法部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;履行规划、环保部门已依法划归城管执法部门的相关职责。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划(人防)部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。按规定对老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，具体运作以《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》为参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　具体议事规则参考《宁波市业主大会议事规则》示范文本制定，并经业主大会通过后执行。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同市物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)市物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的建设工程设计方案会审、扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标由市建设局按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》规定，制订《余姚市前期物业管理招标实施办法》。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经市物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　开发建设单位制定《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》时，参考由宁波市建设行政主管部门制定的示范文本。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的费用，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划(人防)、建设、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业

　　项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。市物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　具体按照市建设行政主管部门制定的《余姚市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《余姚市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》执行。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送市物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在市物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。具体按《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》的规定执行。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由市价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给市物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查(规划部门的建设工程设计方案会审)后征求市物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　社区用房按小区地上总建筑面积2‰的比例配置，根据需要确定实物或货币配置。由民政部门会同国土、规划、建设等部门和街道办事处(乡镇人民政府)制订社区用房的专项规划，根据专项规划由规划部门在土地出让条件书中明确实物配置或货币配置，并注明位置、面积、产权性质或货币配置总额等事项。实物配置的竣工交付时由开发建设单位无偿提供，产权归街道办事处(乡镇人民政府)所有;货币配置的由开发建设单位在竣工交付前向属地街道办事处(乡镇人民政府)缴纳，专项用于社区用房的建设或购置。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与市物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向市物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付办理初始登记手续前向市物业主管部门交纳首次业主大会会议的筹备经费，市物业主管部门在交付后全额转拨给辖区街道办事处(乡镇人民政府)，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道办事处(乡镇人民政府)应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由市物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。具体按照《宁波市前期物业服务费管理办法》执行。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付、初始登记前，应当一次性向市物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、宁波市相关规定执行。

　　(四)完善物业专项维修资金制度。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的物业维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府根据《宁波市的物业专项维修资金的管理办法》另行制定。

　　八、加强老住宅小区物业管理工作

　　(一)加强对老住宅小区物业管理的扶持力度。继续对老小区采取“以奖代补”政策并予以完善，解决老小区物业管理的长效管理问题。

　　(二)合理确定老小区物业管理的服务内容、服务标准和收费标准。为老住宅小区居民提供公共区域保洁、小区秩序维护、公共设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋公共部位

　　维修管理等基本日常管理服务。

　　(三)建立老住宅小区社区化准物业管理模式。对无条件实施市场化物业管理的小区或无企业接管的小区，由社区负责提供准物业管理服务。对实行准物业管理的住宅小区在原有以奖代补政策的基础上，市财政增加0.5元∕平方米•年，街道补助0.5元∕平方米•年，业主负担不少于1元∕平方米•年。

　　九、物业管理相关政策

　　(一)对收费标准比较低的各类安置(包括保障性住房集中安置)小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房，纳入国家直管公房管理，租金收入用于补贴物业服务经费。城区凤山、阳明、梨洲、兰江四街道范围内的各类安置小区纳入市政府老小区“以奖代补”政策。其他乡镇(街道)也应自行制订以奖代补政策。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，财税部门按规定对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠;实行准物业管理的住宅小区，供水、供电部门对物业管理性用水用电应按照居民收费价格收取水、电费。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年6月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由市人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安余姚中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建设局负责解释。市建设局可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

　　二〇一〇年十二月二十八日