上海市住宅物业服务规范(2018版)

　　上海市房屋管理局文件

　　关于印发《上海市住宅物业服务规范》的通知

　　沪房物业〔20**〕51号

　　各区住房保障房屋管理局，各街道(镇政府)，各区房管集团、各物业服务企业：

　　为进一步规范本市住宅物业服务活动，提高物业服务行业的服务水准，不断提升业主住户的满意度，根据国务院〔物业管理条例〕、〔上海市住宅物业管理规定〕，结合本市实际，制 定了?上海市住宅物业服务规范?。现印发给你们，请认真按照执行。

　　本规范自20**年6月1日起施行。〔关于进一步推进物业管理行风建设工作施行〖上海市住宅物业服务规范〗的通知〕(沪房地资物〔20**〕193号)同时废止。

　　上海市房屋管理局

　　二○一八年三月三十日

　　附件

　　上海市住宅物业服务规范

　　窗口规范：

　　1、周一至周日每日提供不少于8小时的业务接待服务;

　　2、全天24小时受理居民报修，全年每日提供维修服务;

　　3、公开办事制度、办事纪律、服务项目和收费标准;

　　4、办公场所整洁、有序;

　　5、服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示物业服务企业营业执照、企业信用情况、物业服务合同复印件、住宅专项维修资金和公共收益的收支账目、项目经理的姓名和照片、小区物业管理处电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线等。

　　行为规范：

　　1、态度和蔼讲文明。在为业主住户服务时用语文明规范，耐心热情，严禁发生训斥、推诿、刁难现象。

　　2、挂牌上岗守纪律。项目经理要佩戴实名制胸卡(胸牌)， 严格执行每日自查制度;员工上岗要着统一工作服并佩戴胸卡(胸牌)，仪表整洁。

　　3、遵章办事不违规。制定应急预案并定期演练，即时响应电梯关人故障，5分钟内通知并督促电梯维保单位采取措施实施救援，严控电梯操作区域，严禁无关人员进入;组织对事故电梯进行全面检查，公示电梯停运原因和修复时间，并应当保证一台电梯正常运行(建筑内仅有一台电梯的除外)。急修项目2小时内到现场，其中市区设置管理处的小区30分钟内到现场;一般修理项目3天内修复(居民预约、雨天筑漏可不受此限)。严格按照物业服务合同约定的收费项目和标准收费，不得多收费、乱收费。

　　4、资金收益要公示。每年1月和7月底前，公布一次住宅专项维修资金和公共收益的收支情况，主动接受业主的监督。每季度将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。物业服务收费实施酬金制计费方式的，每年8月和次年2月底前，分别公布上半年与上年度的物业服务资金收支与决算情况，主动接受业主监督质询。

　　5、加强沟通重信誉。业主住户投诉报修的，电话回访率达到100%，并留下回访记录。项目经理应当采取电话或走访的方式加强与业主住户的沟通，并做好书面记录(每年不低于总户数的50%);每月末与业主委员会(或居民委员会)例会沟通，不断改进服务方式，提高服务水准，提升业主住户的满意度。

　　6、重大事件及时报。按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，做好应急处置工作，并及时报告各街镇与区房管部门。及时发现、劝阻、制止业主、使用人在物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益的行为，对劝阻、制止无效的，在二十四小时内报告业主委员会(或居民委员会)、网格监督员和城管、公安、消防、质监、水务、环保等相关行政管理部门。

　　岗位规范：

　　项目经理：熟悉业务，履约守信，勤于协调，管理有序。

　　客服人员：热情主动，登记准确，处置及时，事后回访。

　　秩序维护员：在岗尽责，防范到位，引导得当，举止文明。

　　清洁人员：按时保洁，垃圾日清，定期灭害，环境整洁。

　　维修人员：约时不误，工完料清，住户签收，件件落实。

　　绿化养护员：及时灌溉，按时修剪，清除杂草，防治虫害。

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篇2：苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法(2017试行)

　　苏州工业园区管理委员会文件

　　苏园管规字〔20**〕2号

　　园区管委会关于印发《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法(试行)》的通知

　　各部委办局、各功能区、各公司、各派驻机构、各直属单位、各街道、各社工委、各业主委员会、各物业服务企业：

　　为加快推进苏州工业园区社区治理现代化，提高商品住宅小区物业管理整体服务水平，经党工委、管委会研究决定出台《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法(试行)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　苏州工业园区管理委员会

　　20**年4月19日

　　苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法(试行)

　　为加快推进苏州工业园区(以下简称“园区”)社区治理现代化，提高商品住宅小区物业管理整体服务水平，保障业主和企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》和《关于加快推进城乡社区治理现代化的意见》(苏委发〔20**〕20号)等规定，结合园区实际，制定本考评办法。

　　一、指导思想

　　物业管理是社区管理和城市综合管理的重要组成部分，实施物业服务规范化考评，有利于进一步完善社区居委会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的社区管理体制，合理引导业主和业主委员会对物业服务企业日常工作的考核，充分发挥街道(社工委)和居委会的指导、协助、监督和配合作用，形成党组织领导下的多元主体共同治理的良好格局，真正实现业主自治、相互监督、共建和谐的管理模式。

　　二、组织领导

　　园区规划建设委员会会同综合行政执法局和社会事业局成立物业服务考评领导小组，办公室设在规划建设委员，负责考评工作的组织、协调和监督管理，并组建考评专家小组。

　　各街道(社工委)具体负责指导业主委员会(未成立业主委员会或业主委员会不能正常开展工作的，由社区居委会代为履行)监督物业服务企业规范日常管理工作，并组建考核小组实施检查考评。

　　综合行政执法局(城管、安监)、规划建设委员会(规划、房产)、社会事业局(民政、卫生)、市场监督管理局(工商、物价、质监)、国土环保局(环保)、公安分局、消防大队等职能部门，按各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理和指导工作，并安排相关专业人员参加专家小组评审。

　　考核小组由基层社区城管会同社区居委会和业主委员会等人员组成，具体负责对物业服务项目实施考核，并提出考核意见。

　　专家小组由领导小组抽选2名职能部门工作人员和3名专家组成，具体负责对候选优秀项目及其企业进行现场评审，并提出评审意见。规划建设委员会设立物业管理规范化考核专家库，专家库人员从物业服务企业资深负责人、物业管理师、资深物业项目经理中选聘。

　　三、考评原则

　　1.公开、公平、公正原则。

　　2.实事求是原则。

　　3.奖励与惩处相结合原则。

　　4.综合考评与长效管理相结合原则。

　　四、考评对象

　　园区范围内依法对商品住宅项目提供物业服务活动的企业。新交付的项目从下一年度开始考核。

　　五、考评内容

　　(一)科学管理规范经营情况。

　　主要包括企业建立健全现代企业制度，不断完善法人管理体系，从企业经营的合法性、机构设立的合理性、制度台账的完整性、管理模式的科学性等方面，考评物业服务企业自身的管理运行机制。

　　(二)服务项目实际运作情况。

　　主要包括企业按照住宅物业公共服务分类分项分级标准的要求，履行物业服务合同约定内容，从基础服务、共用部位和设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务及社区建设等方面，考评物业服务企业在具体项目服务中的实际管理水平。

　　(三)社会诚信满意调查情况。

　　主要包括企业通过项目日常的服务，加强与业主(使用人)的沟通，进一步提升服务质量，提高业主满意度，获取业主(使用人)积极的建议和合理诉求，从物业管理服务整体印象等方面进行问卷调查，考评物业服务企业在业主(使用人)心目中的认知度和满意度。

　　(四)意见反馈综合评价情况。

　　主要包括企业按照现行法律法规和管理规约的内容，发现违法违规行为及时履行劝阻、制止、报告的职责，充分发挥企业的主观能动性和社会责任心，从执行政府部门创建督办的任务、支持配合社区工作建设、建立健全“社区居委会、业主委员会、物业服务企业”三位一体的管理模式，积极参与涉及物业矛盾纠纷的调处、维护社区和谐稳定等方面，考评物业服务企业在社区建设中的配合参与能力。

　　六、考评方法

　　(一)确定考核项目。每年12月31日前，由考评领导小组按照交付年限5年以内、5-10年和10年以上项目分类确定下一年度考核项目清单。

　　(二)企业申报自评。每年1月31日前，企业按项目实际自评打分，填写《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评申报表》(附件1)报相关考核小组。

　　(三)实施检查考评。各街道(社工委)指导考核小组开展检查考评。考评方式分为“季度考评”与“年终考评”。

　　季度考评由考核小组每季度对物业管理项目服务情况进行考评，填写《苏州工业园区商品住宅物业管理季度考评表》(附件2)，每季末(第四季度为11月底)报属地街道(社工委)汇总。

　　年终考评由考核小组配合第三方调查机构问卷调查或通过“智慧社区”平台网络调查，每年10月底前开展商品住宅的业主(使用人)对物业管理服务整体印象满意度的抽样调查，抽样人数不低于项目入住总户数的10%，填写《业主(使用人)年度满意度抽样调查表》(附件3)，报属地街道(社工委)汇总，调查结果(附件4)在项目显著位置公告;各社区居委会和街道(社工委)每年11月底前根据属地商品住宅项目物业管理的总体情况分别填写《苏州工业园区物业服务项目综合评价调查表》(附件5)和《苏州工业园区商品住宅物业管理年度考评表》(附件6)报考评领导小组。

　　(四)评定候选名单。考评领导小组根据季度考评与年终考评结果排名，各组综合考评总分前10名的项目，确定为候选项目。

　　(五)专家现场评价。专家小组按《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准(试行)》，分三组分别对候选项目进行现场评价，结果报考评领导小组(附件7)。

　　七、分值计算

　　考评实行量化打分制，计算方法为：

　　(一)项目综合考评总分=各季度考评平均得分*50%+满意度抽样调查得分+社区居委会综合评价得分。

　　项目综合考评总分满分100分，其中：季度考评50分，满意度抽样调查30分，社区居委会综合评价20分。

　　(二)候选项目评价总分=专家评价得分±企业诚信附加分。

　　候选项目评价总分满分110分，其中：专家评价为100分，企业诚信附加分10分。累计加分最多10分，减分不限。

　　八、一票否决

　　有下列行为之一的物业服务项目，年度考评直接评定为不合格。

　　1.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　2.挪用、套用专项维修资金的;

　　3.擅自改变物业管理用房用途的;

　　4.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　5.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　6.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　7.物业服务合同终止时，在规定期限内拒不退出该物业管理区域，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

　　8.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

　　9.出租、出借、转让资质证书的;

　　10.发生重大责任事故的;

　　11.列入年度考核的项目，企业无正当理由不申报考核的。

　　九、考评结果

　　物业服务项目年度综合考评结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级，90分(含)以上的为优秀， 80～89.9分(含)为良好，60～79.9分(含)为合格，60分以下为不合格。

　　对检查考评中发现的重大安全隐患问题，考评领导小组下发《苏州工业园区物业服务企业检查考评限期整改通知书》(附件8)，并会同属地街道(社工委)督促物业服务企业整改。

　　十、奖惩措施

　　1.考评得分在规划建设委员会网站公示无异议后予以确认，并记入企业诚信档案。

　　2.年度专家考评总分各组前五名的管理项目，由管委会给予表彰和奖励。奖励资金划拨到各街道(社工委)用于奖励物业企业管理项目先进个人，获奖企业凭奖励方案和名单向属地街道(社工委)申请划转，不得挪作他用。

　　3.受表彰企业的管理项目，由规划建设委员会优先推荐申报市级优秀管理项目和省级示范物业管理项目。

　　4.连续三年考评优秀的管理项目，该物业服务企业可在苏州市区物业管理项目招投标的评标中酌情加分，媒体予以专题报道。

　　5.年度综合考评不合格的管理项目，将通报批评并限期整改，对整改不到位的，该企业诚信申报为不合格。考评不合格企业的情况将书面通报企业所服务区域的业主委员会、社区居委会，实行末位淘汰，并取消下一年度参加园区物业服务招投标的资格。连续二年不合格的，报上级主管部门降低或吊销其物业服务企业资质。

　　十一、附则

　　本办法由苏州工业园区规划建设委员会负责解释，自印发之日起试行，非住宅商品房项目规范化考评可参照本办法执行。

　　附件1

　　苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评申报表

　　申报日期： 年 月 日

物业服务企业名称				负责人			联系电话
项目申报考核清单
序号	项目名称	项目面积 （万平方米）	首次交付使用日期		项目经理姓名	联系电话		自评分
1
5
6
7
8
9
10
企业申报说明		（盖章） 年月日
街道（社工委）意见		年月日
备注

说明：申报项目不够填写，可另附页。

附件2

苏州工业园区商品住宅物业管理季度考评表

项目名称：物业服务企业：日期：（季度）

项目	序号	考评内容	规定分值	评分标准	自评得分	考评得分
（一） 基础服务 （12分）	1	服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；制定并实施专业外包合同全程监管制度；		缺一项扣1分
		按照明码标价规定公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费收支情况每半年公布1次、代收代交费用每2个月公布1次；		缺一项扣1分
		物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；	1	不符合不得分
		不同岗位人员服装统一、仪表整洁、挂牌（持证）上岗、言行规范；	1	不符合不得分
	5	设置专门的服务接待处，每日有专人在服务接待处进行业务受理或设置联系人员并公示其联系方式；对业主（使用人）的求助、咨询、投诉及时处理，做到有受理、有记录、有处理、有回访；		一项不符合扣1分
	6	告知业主（使用人）装修须知,签订装修管理协议；监督装修过程，装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理；发现违法违规行为及时劝阻、制止,对于不听劝阻的及时向相关部门报告；		一项不符合扣1分
	7	能根据业主需求提供特约服务和便民（无偿）服务；	1	不符合不得分
（二） 共用部位和设施设备维护 （34分）	8	设有小区平面示意图；交通标志引导指示牌规范清晰；小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；		缺一项扣1分
	9	房屋外观完好、整洁；外墙修补、清洗或粉刷按合同和计划组织实施、记录完整；		一项不符合扣1分
	10	封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬安装符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一，无安全隐患；		一项不符合扣0.5分
	11	共用设施设备落实专人管理，岗位责任明确；各类设施设备有明显标识；建立设施设备总账、台账、设备卡；设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；		一项不符合扣0.5分
	12	机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求；		一项不符合扣0.5分
	13	共用部位、共用设施设备巡查维修记录齐全，并制定维保计划和大中修计划，发现问题及时处理；	1	不符合不得分
	14	制定沟渠管井疏通计划，发现堵塞及时处理；排污泵定期巡查启动；路面井盖无缺失；	1.5	一项不符合扣0.5分
	15	建立供配电管理维护制度，配电设施按规定进行安检；	1	不符合不得分
	16	弱电系统、公共照明、避雷安全系统定期保养检修，发现问题及时处理；	1.5	一项不符合扣0.5分
	17	摄像监控图像清晰无缺失；按规定时间保存信息备查；		缺一项扣1分
	18	建立电梯管理维护制度，签订电梯维保合同，定期检查调试；维保停梯提前一天通知；准用（合格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；电梯机房做好防尘、防虫、防高温措施；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；	5	缺一项扣1分
	19	电梯三方通话正常；配备电梯管理员，发现遇困及时通知相关人员到场救援；		一项不符合扣1分
	20	消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；消防通道、安全疏散通道畅通，疏散标志醒目；		缺一项扣1分
	21	消防泵、喷淋泵定期启动，报警设施和各类仪表正常；消火栓、灭火器定期巡检；		一项不符合扣1分
	22	消防设施设备按国家规定聘请有资质的维保单位维护，按时年检；		不符合不得分
	23	地下车库（人防工程）日常维护到位，保持良好的使用和防护功能；取得《人防工程平时使用证》，维护管理记录、台账完整齐全，人防工程结构完好、防护设施设备性能良好、防汛消防设施安全可靠；		一项不符合扣1分
（三） 公共秩序维护 （20分）	24	公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，定期接受专业培训；	1	不符合不得分
	25	制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；		缺一项扣1分
	26	对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；	1	不符合不得分
	27	小区设有监控室、消控室的24小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善，室内悬挂突发事件应急预案；		一项不符合扣1分
	28	实行封闭式管理的小区，主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放；有详细交接班记录和外来访客及车辆的登记记录；		一项不符合扣1分
	29	制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员巡视和协助停车事宜，及时处理车辆停放不规范的现象；		一项不符合扣1分
	30	合理设置日常巡逻路线，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录；		不符合不得分
	31	制定消防演练计划，定期进行安全防范知识的学习，每年组织业主或非业主使用人参与消防演练，能正确使用消防器材、技防设施；		不符合不得分
	32	发现存放易燃易爆及危化品情况及时报告有关部门；	1	不符合不得分
（四） 保洁服务 （12分）	33	垃圾分类收集；垃圾桶配有垃圾袋，每日定时收集清运；垃圾桶和垃圾房定期冲洗；定期灭鼠消杀；		一项不符合扣1分
	34	定时清洁道路、绿化带、停车场、楼道、休闲健身游乐设施、路灯、标识、宣传牌、可上人天台等公共部位，目视干净、整洁、无死角；		一项不符合扣1分
	35	定期清洁电梯轿厢、井道；轿箱四壁基本干净，无乱贴、乱画；轿厢广告设置有序；灯具、天花板无积灰；		一项不符合扣1分
（五） 绿化养护服务 （13分）	36	制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；	1	不符合不得分
	37	使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示；	1	不符合不得分
	38	保持水体清洁，水面无漂浮物，池底无沉淀物、池边无污迹；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；		不符合不得分
	39	定期修剪乔、灌木、攀缘植物；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，满足植物生长需要；缺株适时进行补种；		一项不符合扣1分
	40	草坪常年保持平整；及时清理杂草，适时施肥；有效预防病虫害；无明显裸土；		一项不符合扣1分
	41	绿化带中无堆物、搭棚、践踏、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；		一项不符合扣1分
	42	定期布置花卉、景点；	1	不符合不得分
（六） 社区建设 （9分）	43	配合社区居委会组建志愿服务工作站，配置志愿服务人员；加强物业管理宣传，提高服务创新意识，积极传播各类公益广；		一项不符合扣1分
	44	认真执行文明城市创建测评标准，积极配合社区居委会组织参与各项文体和创建活动；		一项不符合扣1分
	45	物业公司与居委会、业委会建立良好的三方合作关系，共同致力于和谐社区建设，发挥主观能动性，积极参与矛盾纠纷调处工作。		一项不符合扣1分
合计			100

业委会（章）社区居委会（章）物业项目负责人（签章）
附件3
业主（使用人）年度满意度抽样调查表
全体业主（使用人）：
为了在苏州工业园区物业服务企业规范化考评中全面了解、掌握广大业主（使用人）对物业管理服务的需求，提高物业服务的认知度和满意度，根据《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法（试行）》，现委托第三方开展业主（使用人）满意度抽样调查工作，请在下表中如实填写您对所住项目物业服务企业综合评价的真实意愿。谢谢！
街道（社工委）（章）
年 月 日

号	房号	对物业管理服务的总体评价				备注	签名	联系电话
		满意	基本满意	一般	不满意
1
5
6
7
8

说明：1、请你在所选择的评价下打“√”；
2、须填写签名和联系电话；
附件4
业主（使用人）满意度调查结果公告
全体业主（使用人）：
根据《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法（试行）》，开展了物业服务检查考评工作， 月 日至 月 日，进行了业主（使用人）满意度抽样调查，现将结果公告如下：
本项目区域内入住业主（使用人） 户，已征询了 位业主（使用人）的意见，其中对物业服务企业综合评价表示满意和基本满意的业主（使用人）数有 人，满意率达 %。
特此公告。
街道（社工委）（章）
年 月 日
附件5
苏州工业园区物业服务项目综合评价调查表
社区居民委员会（章）
序号
商品住宅项目
对物业服务企业的综合评价
优秀
良好
合格
不合格
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
说明：1、各社区居委会对所属区域内物业管理服务项目进行综合评价；
2、在所选择的评价栏内打分，优秀得18-20分、良好得16-17分、合格得12-15分、不合格得0-11分。
附件6
苏州工业园区商品住宅物业管理年度考评表
项目名称： 物业服务企业： 日期： 年 月 日
考评主体
分值
评分标准
考评得分
（保留小数点后1位）
一、业主委员会评价
50
以下1-6项分值合计
考评内容
一季度
二季度
三季度
四季度
1、基础服务
--各季度平均值*50%
2、共用部位和设施设备维护
--各季度平均值*50%
3、公共秩序维护
--各季度平均值*50%
4、保洁服务--
各季度平均值*50%
5、绿化养护服务
--
各季度平均值*50%
6、社区建设
--
各季度平均值*50%
二、业主（使用人）满意度抽样调查
30
满意率≥95%得30分；≥80%＜95%得25分；≥70%＜80%得20分；≥50%＜70%得15分；＜50%不得分
三、社区居民委员会综合评价
20
优秀得18-20分、良好得16-17分、合格得12-15分、不合格得0-11分
项目综合考评总分
100分街道（社工委）（章）
附件7
苏州工业园区物业服务企业专家考评评分表
物业服务企业： 检查考评日期： （年度）
项目
序号
检查考评内容
分值
评分标准
得分
（保留小数点后1位）
一、专家评价分
100分
按《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》现场评价
二、诚信附加分
10分
经核实后予以加减分，累计加分最多10分，减分不限
加分项目
1
近三年内取得物业管理优秀项目的
--
国家示范加5分；省级优秀加3分；市级优秀加1分
2
企业或员工在新闻媒体上受到宣传表扬的
--
国家媒体加5分；省级媒体加3分；市级媒体加1分
3
积极投稿正面宣传物业服务的
--
国家媒体加5分；省级媒体加3分；市、区级媒体加1分
4
历年年度考评获得优秀的
--
上一年度考评获得优秀的加1分，连续两年考评获得优秀的加2分，连续三年考评获得优秀的加3分
减分项目
1
受到县级以上主管部门通报批评的
--
扣3分
2
未经法定程序承接或退出服务项目的
--
扣3分
3
在国家文明城市等检查中通报批评的
--
扣2分
4
因企业责任被新闻媒体曝光披露的
--
扣2分
5
考评职能部门督办应当由物业服务企业履责事项不能及时完成的
--
每项扣1分
6
因企业原因造成群众集体投诉、信访的
--
每查实一件扣3分，造成重大社会影响的扣5分
7
其他违反法律法规或行业规定的
--
视情节扣1至3分
综合考评总分
110分
以上一、二项总计
附件8
苏州工业园区物业服务企业检查考评限期整改通知书
编号：苏园物责【20 】 号
公司：
我们在 年 月 日对你公司受托管理的
物业项目（地址： ）
进行检查考评时，存在以下问题：
1．
2．
3．
4．
根据《苏州工业园区商品住宅物业服务规范化考评办法（试行）》的规定，对你公司 给予扣除 分的处理，并责令你公司按以下要求进行整改：
1．
2．
3．在10日内将书面整改报告反馈至所在街道（社工委）和苏州工业园区规划建设委员会。
盖 章
年 月 日
物业服务企业负责人签收：
年 月 日
注：本通知书一式二份。一份交由物业服务企业签收，一份留存属地街道（社工委）。
苏州工业园区管理委员会 20**年4月19日印发

篇3：关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知(2016)

　　广州市发展改革委

　　广州市住房城乡建设委

　　关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知

　　各区发展改革局、住建部门，广州市物业管理行业协会，各有关单位：

　　为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：

　　一、新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。

　　三、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

　　未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准。

　　四、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。

　　五、新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米?月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。

　　六、建设单位向区政府价格主管部门提出单独核定新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请时，应当提交以下材料：

　　(一)书面申请。书面申请应当包括申请人的名称、地址、联系方式，新建住宅物业的基本情况，物业服务用房的配备情况，拟定的最高收费标准和理由等有关内容;

　　(二)建设单位营业执照或法人资格证明;

　　(三)《建设用地规划许可证》及附图;

　　(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

　　(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

　　(六)拟发布的招标公告;

　　(七)拟提交的招标文件中有关物业服务内容及要求的材料;

　　(八)物业服务成本测算资料。

　　七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。

　　商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。

　　八、业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。

　　九、住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　十、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。

　　十一、物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

　　十二、业主进行房屋装修的，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。

　　装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

　　装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。

　　物业服务企业不得收取装修管理服务费。

　　十三、物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。

　　除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

　　十四、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费;业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。

　　十五、住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。

　　住宅小区物业服务企业办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担;住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支;住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。

　　十六、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施;医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院(站)等医疗机构和社区卫生服务机构。

　　十七、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。

　　在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。

　　十八、对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务公司)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。

　　业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。

　　十九、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

　　二十、业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处(镇人民政府)、房地产行政主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　二十一、市发展改革委、市住房城乡建设委会同市物业管理行业协会研究及制定我市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。

　　二十二、本通知自发布之日起施行，有效期三年。有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市发展改革委和市住房城乡建设委此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。

　　广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设委员会

　　20**年11月8日

篇4：铜川市关于进一步规范住宅小区物业服务收费明码标价工作的通知

　　铜川市物价局关于进一步规范住宅小区物业服务收费明码标价工作的通知

　　铜价发〔20**〕91号

　　各区县物价局，各有关单位：

　　今年5月，我局下发了《关于在物业等行业开展明码标价专项整治活动的通知》，要求各有关单位按照明码标价工作要求，对收费公示情况进行整顿规范。但仍有部分物业服务企业对收费公示不够重视，存在不明码标价、不按规定方式和内容明码标价等问题，扰乱了我市的价费秩序，损害了业主的合法权益，造成了不良社会影响。为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，保障业主合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《物业服务收费明码标价规定》和《铜川市物业管理办法》，现就规范我市住宅小区物业服务收费明码标价工作有关事项通知如下：

　　一、明码标价内容和方式

　　物业服务收费明码标价内容包括：物业服务企业名称、服务等级、收费项目(包括代办服务收费、特约服务收费)、收费类别、收费标准、计费单位、计费方式、收费依据、价格举报电话、监制部门等。

　　物业服务收费明码标价以公示牌(栏)公示的方式为主，具备条件的可同时使用收费手册、电子屏幕、社区网络、多媒体终端查询等方式予以公示，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰。

　　二、公示牌的监制管理

　　为了提升物业服务企业形象，我局对住宅小区物业服务收费公示牌(栏)等格式进行统一规范。市价格监督检查局负责设计住宅小区物业服务收费公示牌(栏)图案式样，按照新的格式对全市范围内住宅小区物业服务收费公示牌(栏)统一重新进行监制。11月10日前，物业服务企业按本文规定的式样(见附件)，根据各小区现行收费实际填写明码标价公示牌内容，一式两份(附电子版)报辖区价格监督检查机构。涉及其他委托性收费项目较多的，可在表中增加栏目或另外按相同样式单独制作加以公示;不涉及的收费项目栏不得在公示栏上出现。市价格监督检查局负责新区范围内住宅小区物业服务收费公示牌(栏)监制工作。各级价格监督检查机构要对各小区公示牌(栏)内容合法性、准确性进行审查，统一监制后由物业服务企业自行制作。主要公示栏的尺寸不小于120cm×80cm，其材质由企业自定，底色统一采用深蓝，金额统一使用阿拉伯数字，字体统一采用宋体或楷体。11月底前，物业服务企业应分别在服务区域内的显著位置或收费地点悬挂、张贴经统一监制的公示牌(栏)。

　　物业服务收费明码标价实行动态管理。今后，物业服务企业在中省市公布取消、停收或调整收费项目和标准后，应立即在各种收费公示形式上相应取消、调整，并及时做好宣传解释工作;遇公示牌(栏)损坏或字迹不清，要及时维护、更换。更换公示牌(栏)等由物业企业提出申请报价格监督检查机构监制。未经监制的，任何单位和个人不得擅自印制和使用。不得在标示的收费标准之外加收其他任何费用。

　　三、工作要求

　　1.高度重视物业服务收费明码标价工作。做好住宅小区物业服务收费明码标价工作，关系到广大人民群众的切身利益，各区县物价部门要提高认识，增强责任心和使命感，切实做好本辖区内物业服务收费明码标价统一规范和监制工作。物业服务企业要把明码标价工作作为强化企业内部管理、提升服务质量、加强与业主沟通的重要方式和途径，严格按照规定做好相关工作。

　　2.加大物业服务收费明码标价检查力度。市、区县物价部门于12月份集中一个月时间，对物业服务企业落实明码标价规定情况进行检查，对不按规定方式和内容明码标价的价格违法行为，严格依法处罚。

　　3.此项工作由市价格监督检查局具体负责，确保做到公开、透明、准确、规范，使广大群众一目了然，明明白白交费。

　　附表1：铜川市物业服务及代收代缴价费公示牌.doc

　　附表2：铜川市物业管理区域内交通工具停放服务价格公示牌.doc

　　铜川市物价局

　　20**年10月17日

篇5：乌鲁木齐市关于规范住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知

　　关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知

　　各区(县)经发委、规划房产局(建设局)：

　　根据《乌鲁木齐市物业管理条例(修订)》、国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔20**〕2755号)和自治区发展改革委、自治区住建厅《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》(新发改法规〔20**〕1189号)规定，结合我市小区物业服务收费现状，经20**年市人民政府第34次常务会议研究同意，现将乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的相关规定通知如下。

　　一、住宅小区物业服务收费

　　(一)未成立业主大会(业主委员会)提供前期物业服务的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费实行政府指导价。

　　根据物业服务质量等级由低到高(从一级到四级)对应的物业服务收费标准分别为：

　　1、多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元/月·平方米、二级服务0.6元/月·平方米、三级服务0.7元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米。

　　2、高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.5元/月·平方米、四级服务2.0元/月·平方米。

　　住宅物业服务质量等级按照自治区住建厅《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉(*JJ056-20**)》(新建标函〔20**〕14号)执行。每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%。

　　(二)已成立业主大会(业主委员会)的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由业主大会(业主委员会)与物业服务企业根据物业服务质量等级标准协商确定。

　　(三)非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由物业服务企业与业主或业主大会(业主委员会)自主协商确定。

　　二、住宅小区停车服务收费

　　(一)物业管理区域内的地上(地面)停车服务收费最高70元/车·月。临时进入居民住宅小区的社会车辆，首小时以内不收费，超过1小时按2元/小时收取(不足1小时按1小时计费)，每天(24小时以内)最高收取10元。

　　对普通住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用)。其中：1、多层住宅小区按照该小区多层住宅物业服务费标准收取;2、高层住宅小区按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;3、多层、高层混合住宅小区共用地下车库(车位)的，按照该小区高层住宅物业服务费标准收取;4、住宅和非住宅混合的小区，对住宅业主按照该小区住宅物业服务费标准收取，对非住宅业主实行市场调节价。

　　以上停车服务收费标准适用于前期物业管理，业主大会(业主委员会)成立后实行市场调节价。

　　(二)租用地下车库(车位)和机械化立体停车库(车位)的实行市场调节价。

　　(三)已购买小区内建设的机械化立体停车库(车位)或机械台板式停车库的停车物业服务费实行市场调节价。

　　(四)在首先保证满足业主停车需求的情况下，小区内经相关部门批准向社会开放的停车场，按不超过同类地段的占道停车收费标准，即《关于调整乌鲁木齐市机动车停车服务差别化收费标准的通知》(乌发改费〔20**〕1093号)和《关于调整乌鲁木齐市机动车停车服务差别化收费标准的补充通知》(乌发改费〔20**〕478号)执行。

　　(五)按照规划设计要求有供暖设施设备并按设计温度正常供暖的地下车库(车位)，其热费的收缴应按照《乌鲁木齐市供热管理条例》执行。

　　三、严格执行公共收益收支公示制度

　　物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年(当年7月31日之前，次年1月31日之前)公示一次小区公共收益收支情况，接受所在社区、业主大会(业主委员会)、业主(使用人)监督。

　　四、严格执行物业服务收费公示制度

　　物业服务收费必须严格执行明码标价制度。物业服务企业应将服务内容、服务标准、计费方式、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等在物业服务区域内显著位置公示，接受业主监督。

　　物业服务等级标准、服务内容、服务项目等，要严格按照自治区住建厅《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉(*JJ056-20**)》(新建标函〔20**〕14号)进行公示。

　　五、加强住宅小区物业服务收费和停车服务收费的监督检查

　　各级价格监督检查部门和物业监管部门要对居民小区物业服务收费、停车服务收费政府指导价和物业企业公共收益收支公示的执行情况依法进行监督检查，对物业企业违反价格法律、法规的行为，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《乌鲁木齐市物业管理条例(修订)》等法律、法规予以查处。

　　六、凡涉及20**年度期间的物业服务和停车服务等方面的费用，仍按《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔20**〕1108号)和《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》(乌发改医价〔20**〕1214号)执行。

　　七、本通知由乌鲁木齐市发展和改革委员会会同乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负责解释。

　　八、本通知自20**年1月1日起开始执行。原《关于转发〈关于印发(新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法)的通知〉的通知》(乌发改房〔20**〕18号)、《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》(乌发改房〔20**〕72号)、《关于普通住宅小区物业服务收费有关问题的批复》(乌发改医价〔20**〕140号)、《关于乌鲁木齐市住宅小区物业收费和停车服务收费标准有关问题的通知》(乌发改医价〔20**〕1108号)和《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题补充说明的通知》(乌发改医价〔20**〕1214号)同时废止。