成都市武侯区关于建立物业管理记分制度的通知（2018）

　　成都市武侯区关于建立物业管理记分制度的通知

　　各物业服务机构：

　　为进一步加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督管理，及时纠正物业服务活动中的不规范行为，督促物业服务企业诚信履约、依法履约和规范履约，进一步规范我区的物业管理活动，我区决定建立物业管理记分制度。现将有关事项通知如下：

　　一、记分对象

　　在武侯区从事物业服务活动的物业服务企业。

　　二、记分标准

　　符合《成都市房地产行业信用信息管理办法》规定的物业服务行为的记分，采用《成都市房地产行业信用记分标准》;《成都市房地产行业信用信息管理办法》规定未列举的物业服务行为的记分，采用《物业服务行为记分标准》(见附件)。

　　三、记分办法

　　1.物业服务活动行为记分周期为12个月，满分为100分，从每年度1月1日起计算。

　　2.记分分值由按《成都市房地产行业信用记分标准》记分的分值和按《物业服务行为记分标准》记分的分值两部分组成。

　　3.武侯区辖区内有多个项目的物业服务企业，按所有项目记分分值的平均值记分。

　　4.物业服务企业一个记分周期的最终得分=100分-减分分值总和+加分分值总和。

　　四、记分信息的异议处理

　　被记分企业对其记分信息有异议的，自确认记分信息之日起10日内，持相关证据向区房管局提出异议申请。区房管局在接到异议申请后，组织人员进行复核。

　　五、结果应用

　　1.一个记分周期内的最终分值排名前20名的物业服务项目，武侯区房管局将从中评定10个项目为“武侯区物业服务示范项目”。对被评定为“武侯区物业服务示范项目”的项目经理进行通报表扬和记信用加分;其任职企业同等记加分。

　　2.区房管局将依据物业服务企业一个记分周期的最终得分分值建立“物业服务企业规范服务红黑榜”。记分分值高于90分的物业服务企业进入红榜;记分分值低于70分的物业服务企业进入黑榜。

　　3.进入红黑榜的物业服务企业名单，区房管局将通过门户网、物业网或其它公共媒体进行公开发布，同步抄送市房管局、物业协会、各街道办事处、物业招投标中心、辖区内各业主委员会以及招标单位。

　　3.进入红榜的物业服务企业，区房管局进行通报表扬，并从中评定10家企业为“武侯区物业服务示范企业”。

　　4.进入黑榜的物业服务企业，区房管局进行通报批评，组织企业和项目负责人集中培训，取消下年度的评星评优资格和不推荐外出执业。

　　特此通知。

　　附件：物业服务行为记分标准

　　成都市武侯区房产管理局

　　20**年4月13日

　　附件：

　　物业服务行为记分标准

　　一、物业服务企业记减分情形

　　(一)物业服务企业有下列情形之一的，一次记5分：

　　1.主出入口未悬挂物业服务机构铭牌的;

　　2.物业服务人员未挂牌服务的;

　　3.未建立并落实投诉受理、处理和回访制度的;

　　4.在服务范围内，一年中被投诉2次以上或同一事项被重复投诉3次

　　以上的;

　　5.定期未开展业主满意度调查的;

　　6.未按照物业合同约定配置物业服务力量的;

　　7.未建立共用部位、共用设施设备定期检查、运行维护、维修保养制度的;

　　8.未按规定配备突发事件处置所需的应急物质和器械的;

　　9.绝缘、操控等专业维护器具配置不齐全，并未按规定检测的;

　　10.电梯轿厢内未张贴检验合格证、乘客须知、应急救援电话等信息的;

　　11.未定期开展消防安全检查的;

　　12.发现安全隐患，未进行整改的;

　　13.消火栓(箱)、灭火器配置不符合规范要求的;

　　14.未定期巡查消火栓(箱)、灭火器的;

　　15.设施设备房(间)未配备消防设施的;

　　16.未按规定与装修人签订《装饰装修管理服务协议》，并对装修方案进行审核的;

　　17.人员、车辆进出未实行询问登记制度的;

　　18.安全防范重点区域、重点部位未设置防盗设施的;

　　19.监控室无人值守的;

　　20 .未开展电梯安全、消防、防汛、公共事件处置等应急预案演练的;

　　21.危险区域未设置安全提示、警示标志，未采取安全防范措施的;

　　22.未按照规定或约定公示公共收益收支情况的;

　　23.无故不参加主管部门召开的会议的;

　　24.被媒体负面报道的;

　　25.二次供水无水质检验报告的;

　　26 .未协助相关部门开展流动人口管理、计划生育、禁毒防毒、人口普查、环境综合治理等方面工作的;

　　27.未协助相关部门开展犬只管理、狂犬病防治等工作，建立建筑区划内犬只档案的;

　　28.不主动接受公安机关对建筑区划内公共秩序维护工作的指导、监督和管理的;

　　29.每季度未通过“武侯物管系统”报送信息的;

　　30.被区级部门、辖区街道办事处书面批评的;

　　31.无正当理由，不落实房产行政主管部门通知要求的;

　　32.生活用水泵房存在污染隐患或存在积水、浸泡现象的;

　　33.电梯安全设施不齐全，通风、照明及应急呼叫存在故障的;

　　34.疏散通道和安全出口被占用、堵塞的;

　　(二)物业服务企业有下列情形之一的，一次记3分：

　　35.未通过“武侯物管系统”处理业主报修投诉的;

　　36.地下停车场和楼道的安全导向灯未工作的;

　　37.地下停车场未设置导向标志的;

　　38.地面非停车区域未设禁停警示标识的;

　　39.未建立完善的档案管理制度的;

　　40.未建立分类、易查物业档案的;

　　41.未建立分类成册、查阅方便的物业服务档案的;

　　42.投诉记录不完善的(投诉人基本信息、投诉时间、投诉事项、处理情况、回访情况);

　　43.未建立并落实24小时报修服务受理、处理和回访制度的;

　　44.满意度调查有效问卷覆盖率低于已入住户数的80%的;

　　45.设施设备维护责任人未明确的;

　　46.设施设备状态标志不齐全、不规范，危及人身安全的设施设备未设置明显警示标志和防范措施的;

　　47.设施设备房(间)脏、乱、差的;

　　48.未建立健全消防安全管理制度的;

　　49.消防控制室无值守的;

　　50.消防报警、消防控制室值班，以及消防设施的运行管理、故障报修和维修未有相应记录的;

　　51.未建立装饰装修管理服务制度的;

　　52.未建立完善的保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度等制度的;

　　53.监控室值班、监控异常情况及处置、监控设施的运行管理、故障报修和维修无相应记录的;

　　54.生活垃圾池或垃圾中转房(站)、垃圾桶垃圾外溢的;

　　55.参加主管部门召开的会议迟到的;

　　56.公共雨、污水管道未疏理，有杂物的;

　　57.建筑区划内杂草、杂物未清理的;

　　58.电器线路私搭乱接的;

　　59.未进行装修现场巡查的;

　　(三)物业服务企业有下列情形之一的，一次记2分：

　　60.突发事件处置所需的应急物质和器械配备不符合规定要求的;

　　61.未建立有共用部位、共用设施设备台账的;

　　62.设施设备维护责任人相关信息未上墙公示的;

　　63.设施设备房管理制度、设施设备运行管理规程、设施设备维护保养作用规程、突发事件应急预案，以及设备系统图、应急预案流程图等未张贴上墙的;

　　64.未规范建立业主装饰装修管理分户档案的;

　　65.小区出入口门岗无相关值班记录、交接班记录的;

　　66.重点区域、重点部位无巡查记录的;

　　67.值班室、监控室、门卫室脏、乱、差的;

　　68.垃圾桶外观破损严重的;

　　69.建筑物立面、电梯前室、电梯轿厢、楼道、屋面等区域乱张贴、乱涂画，污渍明显的;

　　70.项目经理每年进行业主上门访问覆盖面低于总户数10%的;

　　71.客户经理每季度进行业主上门访问覆盖面低于责任区域总户数20%的;

　　72.未制订绿化养护工作制度、作业程序，绿化养护计划的;

　　73.建筑区划内绿化带大面积枯死、裸露的;

　　74.未对被破坏的绿化带采取防护隔离措施的;

　　75.绿化养护作业无记录的;

　　76.未在建筑区划内刊播展示“讲文明 树新风”公益广告，大力倡导以

　　文明礼貌、助人为乐、爱护公物、保护环境、遵纪守法为主要内容的社

　　会公德的;

　　77.未建立以物业服务企业或物业管理项目为单位的文明志愿服务队，广泛吸收和发展业主志愿者的;

　　78.未通过“武侯物管系统”接收通知公告的;

　　79.设施设备机房(间)未设置了挡鼠板、捕鼠器等防鼠措施的;

　　80.二次供水操作人员无健康合格证的;

　　(四)物业服务企业有下列情形之一的，一次记1分：

　　81.主要路口未设有明显道路导视标识的;

　　82.设施设备的运行管理、巡检测试、检验检测、维护保养等记录不完整的;

　　83.消防安全宣传工作开展不明显的;

　　84.消防报警、消防控制室值班，以及消防设施的运行管理、故障报修和维修记录应不完整的;

　　85.装修现场巡查记录不完整的;

　　86.小区出入口门岗相关值班记录、交接班记录不完整的;

　　87.未确定安全防范重点区域、重点部位的;

　　88.重点区域、重点部位巡查记录不完整的;

　　89.监控室值班、监控异常情况及处置、监控设施的运行管理、故障报修和维修记录不完整的;

　　90.塑料垃圾桶未加盖的;

　　91.共有部分玻璃污渍和灰尘未清理的;

　　92.建筑区划道路、广场、绿化带有垃圾、积水的;

　　93.楼梯、走廊有垃圾、积尘、蜘蛛网的;

　　94.路灯、楼道灯、风口等有蜘蛛网、有积尘的;

　　95.绿化养护作业记录不完整的;

　　96.建筑区划内未设立楼栋、单元导向标识的;

　　97.报修服务受理、处理和回访记录不完整的;

　　98.二次供水水箱未上锁的;

　　99.发电机房备用油料不符合规范的;

　　100.设施设备房(间)未实行进出登记的;

　　二、物业服务企业记加分情形

　　(一)物业服务企业有下列情形之一的，一次记5分：

　　1.物业服务企业或物业管理区域建立党组织，党组织作用发挥明显，党建工作有序开展的;

　　2.积极开展物业管理主题年活动，活动要求落实到位，记录完整的;

　　3.在物业管理活动中广泛应用互联网等现代科学技术手段，成效明显的;

　　4.获得区级部门、辖区街道办事处书面表扬的;

　　5.获得业主大会公开表扬的;

　　6.被媒体正面报道的;

　　7.业主满意度调查引入第三方测评的;

　　8.购买物业管理公共责任险等相关商业保险;

　　9.定期召开业主或业主委员会沟通会的;

　　(二)物业服务企业有下列情形之一的，一次记3分：

　　10.倡导“垃圾减量分类”，设置分类垃圾桶，垃圾分类效果明显的;

　　11.推广使用邮件智能投递、新能源汽车智能充电、生鲜配送、自动充值缴费等智能自动设施，基本满足业主使用需求的;

　　12.物业服务人员着装统一、挂牌服务、待人热情，工作状态和精神面貌较好的;

　　13.设施设备机房(间)环境整洁、划线明显、吊牌和铭牌齐全、温馨提示到位的;

　　(三)物业服务企业有下列情形之一的，一次记2分：

　　14.设有轮椅通道、扶手、缘石坡道等无障碍设施，管理、使用情况良好，标识完好、醒目的;

　　15.紧扣“奉献、友爱、互助、进步”的志愿服务精神，开展扶贫帮困、扶老助残、便民利民、邻里守望等志愿服务活动的;

　　16.物业服务中心设有客户休息区，提供报刊和茶水、小型维修工具借用服务，以及配备针线包、应急药物的;

　　17.根据业主需求提供特约服务，特约服务项目在5项以上的;

　　18.主出入口配置便民推车，配备雨伞，提供借用服务的;

　　(四)物业服务企业有下列情形之一的，一次记1分：

　　19.主出入口设有小区平面示意图的。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：关于本区贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（2011）

　　上海市徐汇区人民政府

　　印发《关于本区贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》的通知

　　区政府各委、办、局，各街道、华泾镇，有关单位：

　　现将《关于本区贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　上海市徐汇区人民政府

　　二○一一年四月二十九日

　　关于本区贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

　　为深入贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》(20**年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订，以下简称“《规定》”)，进一步规范和加强本区住宅物业管理活动，现提出如下意见：

　　一、建立住宅小区综合管理联席会议制度

　　物业管理工作涉及面广，工作量大，系统性强，涉及政府多个职能部门及各街道(镇)，区政府将进一步加强组织领导，整合各方资源，统筹协调管理，确保《规定》落实。

　　建立徐汇区和街道(镇)住宅小区综合管理工作制度，定期召开住宅小区综合管理联席会议，指导监督业主大会、业主委员会的各项工作，协调解决小区管理的综合性问题。

　　区住宅小区综合管理联席会议(以下简称“区联席会议”)由区政府分管领导担任召集人，主要成员由区政府办公室、区建设交通委、住房保障房屋管理局、综治办、公安分局、民政局、司法局、财政局、税务分局、卫生局、环保局、工商分局、质量技监局、规土局、绿化市容局、物价局、城市管理行政执法局、国资委、区政府法制办、民防办、各街道(镇)、市政水务署、消防支队、徐房集团分管负责人组成。

　　区联席会议下设办公室，办公室设在区住房保障房屋管理局。办公室主任由区住房保障房屋管理局局长兼任，办公室副主任由区政府办公室、区建设交通委、区住房保障房屋管理局分管负责人兼任。区联席会议办公室主任可以受召集人委托召集成员单位召开联席会议。区联席会议每半年召开一次，必要时可召开临时会议。

　　各街道(镇)住宅小区综合管理联席会议(以下简称“街道(镇)联席会议”)由街道(镇)分管负责人担任本辖区联席会议召集人，街道(镇)要落实具体部门负责日常工作。街道(镇)联席会议主要成员由辖区内房管、公安、综治、市容、司法、城管、工商、居(村)民委员会、物业管理等相关部门和单位组成。街道(镇)联席会议每季度召开一次，必要时可召开临时会议。

　　二、住宅小区综合管理联席会议成员单位相关职责

　　1、区政府办公室：把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;配合区住房保障房屋管理局定期组织召开区联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(镇)会同房管部门做好业主大会(业主委员会)组建、换届工作。

　　2、区建设交通委：监督和管理在建住宅施工质量;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　3、区住房保障房屋管理局：负责对住宅物业服务企业的资质管理和从业人员的资格管理;对住宅专项维修资金归集、使用进行指导与监督;对物业使用和维护的监督管理;指导业主大会和业主委员会有序规范运作;会同相关部门依法对住宅物业管理区域违法行为进行查处;做好联席会议日常事务工作。

　　4、区综治办：指导协调住宅物业管理区域内的安全防范建设管理工作。

　　5、区公安分局：指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，加强对保安人员的业务培训;指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设和消防安全管理，消除物业管理区域内的治安安全隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;加强住宅物业区域内的犬类管理;依法开展实有人口管理。

　　6、区民政局：落实街道(镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作。

　　7、区司法局：积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷;组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

　　8、区财政局：落实旧住房综合改造、直管公房全项目维修、物业服务热线建设、公房售后房物业服务规范化管理贴补、物业管理保障等所需要的财政配套资金。

　　9、区税务分局：落实公有住房租金、售后公房管理费等税收减免工作。

　　10、区卫生局：监督管理物业管理区域内二次供水的卫生。

　　11、区环保局：对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;监督管理物业管理区域及周边的污染源，查处违反环保法律法规的行为;调查处理空调安装等涉及环保的投诉和纠纷。

　　12、区工商分局：加强企业登记审查，对未经有关管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记;查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。

　　13、区质量技监局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业公司(使用单位)建立完善特种设备安全管理制度，做好特种设备的注册登记、按期报检、作业人员持证上岗等工作;督促维保单位做好维护保养工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　14、区规土局：统一规划新建住宅小区，按规定配置各类公建配套设施;审核在建、已建物业管理区域内的局部或者零星规划调整方案;对确实要改变房屋使用性质的，提出允许改变的区域范围和方案;依法查处违法建筑和擅自改变使用性质的行为，协调解决涉及规划的历史遗留问题。

　　15、区绿化市容局：检查、指导和监督物业管理区域内环境卫生和垃圾箱房的管理及垃圾清运工作;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。指导、管理物业管理区域内绿化工作，审批调整树木、绿地变动等事项，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

　　16、区物价局：确认超过最高服务等级收费标准(包干制)和物业管理区域前期物业服务收费标准，对超过最高服务等级收费标准(酬金制)备案;检查和管理物业管理活动中的各项收费，查处超标准和超范围收费;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　17、区城市管理行政执法局：查处在物业管理区域内的公共绿化、道路或者其他公共场地擅自搭建建(构)筑物和底层破坏房屋外貌的行为。

　　18、区国资委：协调、监督区属国资物业服务企业规范管理。

　　19、区政府法制办：为各管理部门提供相关法律、政策咨询，协助化解住宅小区突出矛盾和难点问题。

　　20、区民防办：物业管理区域内地下空间使用管理的监督检查。

　　21、各街道(镇)：将物业管理纳入社区管理范畴，协调和处理物业管理综合事务和纠纷;定期组织召开相关部门和单位参加的街道(镇)联席会议;指导、监督业主大会、业主委员会的组建、换届及日常运作。

　　22、区市政水务署：监督、指导住宅物业管理区域内的防汛防台工作;协调处理住宅物业管理区域既有排水系统的建设管理工作。

　　23、区消防支队：负责住宅物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

　　24、徐房集团：按照《规定》对所属直管公房进行管理，加强对所属企业的监督管理，配合相关部门处理所辖住宅小区内的突出矛盾和难点问题。

　　三、工作要求

　　1、加强对规定的学习,制定相应的配套工作制度。区政府相关部门要注重对《规定》的宣传和培训，根据《规定》的要求制订本部门的配套工作制度。区住房保障房屋管理局要组织业主委员会成员和物业服务企业负责人学习《规定》有关内容，积极引导业主树立正确的物业服务消费观念。

　　2、加强引导，规范业主大会、业主委员会自我管理行为,重点做好业主大会、业主委员会组建、换届等工作。各街道(镇)要组建或落实专门机构，负责协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;依托街道(镇)联席会议，实行向居(村)民委员会派遣联络员制度，指导和监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。街道(镇)要会同区住房保障房屋管理局(房管办事处)组建辖区内住宅小区业主大会筹备和换届改选小组，业主大会筹备和换届改选小组组长由街道(镇)委派代表担任。街道(镇)对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，办理变更、注销备案手续。

　　区住房保障房屋管理局各房管办事处应选派代表参与开展业主大会、业主委员会的成立和换届工作，指导业主大会依法召开，并对业主大会、业主委员会报送的备案资料进行档案管理。

　　3、加强管理，规范物业管理企业行为。区政府相关部门应结合物业管理工作的特点和本区实际情况，通过健全完善机制、强化行业监管，不断加大行业指导监督力度，逐步提升社会公众对物业管理服务的满意度。

　　4、加强对《规定》禁止行为的综合整治。区政府相关部门要协同配合，联合执法，对全区违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改建占用物业共用部分、改变物业使用性质等情况进行全面的排查分析，在切实摸清底数，掌握情况的基础上，开展综合整治。要建立快速反应机制，物业服务企业建立巡查制度，一旦发现违法行为，必须及时劝阻，同时上报房管办事处，房管办事处应立即上门取证，快速进入执法程序。

篇3：上海市物业管理招投标管理办法（2016）

　　上海市物业管理招投标管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 【目的和依据】

　　为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 【适用范围】

　　建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。

　　投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第三条 【主管部门分工】

　　上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统(以下简称招投标平台)，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　区县房屋行政管理部门(以下简称区县房管局)负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责：

　　(一)建设单位选聘物业服务企业的招标备案;

　　(二)业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案;

　　(三)确定开标场地，安排开标、评标时间;

　　(四)物业管理项目的中标备案;

　　(五)批准建设单位协议选聘物业服务企业;

　　第二章 一般规定

　　第四条 【公开招标规定】

　　除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。

　　第五条 【协议选聘情形】

　　符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目;

　　(二)投标人少于3个的住宅物业管理项目;

　　(三)业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的;

　　(四)非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。

　　第六条 【建设单位变更物业服务企业的规定】

　　前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。

　　(一)物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的;

　　(二)物业服务企业提出解除合同;

　　(三)物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。

　　第七条 【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】

　　业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容：

　　(一)拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求;

　　(二)物业服务内容和标准;

　　(三)与物业服务内容和标准相对应的物业服务收费标准及分项说明;

　　(四)物业服务费用结算方式;

　　(五)物业服务合同期限;

　　(六)招投标活动实施方案。

　　业主委员会可以经业主大会授权，委托专业机构拟定选聘方案，也可以自行拟定选聘方案。业主大会委托专业机构拟订选聘方案或者代理招标的，应当明确委托范围和权限。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第三章 招标

　　第八条 【招标备案的申请】

　　建设单位应当通过招投标平台，向物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交以下材料，办理招标备案：

　　(一)《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》;

　　(二)招标公告及招标文件。

　　业主大会办理招标备案的，应当提交前款规定的材料和本办法第七条规定的业主大会通过的选聘方案。

　　第九条 【招标公告、招标文件和评标标准的编制要求】

　　招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告、招标文件。

　　招标文件应当包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

　　(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、物业服务收费标准及分项说明、结算方式等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)评标标准和评标方法;

　　(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;

　　(六)物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　市房管局应当制定招标公告、招标文件、评标标准的示范文本，并在政府网站上公开。

　　第十条 【招标代理机构的信息上报】

　　从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应当遵守招投标法律、法规和政策规定，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应当具备相应的物业管理专业经历，并通过招投标平台上报从事招投标代理业务的基础信息。

　　第十一条 【招标备案办理】

　　区县房管局受理建设单位、业主大会招标备案申请后，应当在受理之日起5个工作日内完成招标备案;申请材料需要补充证明的，可以要求申请人在规定期限内补充材料;逾期未提交材料或者补充材料不符合要求的，退回受理的相关材料。

　　第十二条 【招标公告发布】

　　完成招标备案的物业管理项目，区县房管局应当在出具招标备案证明之日起的2个工作日内在招投标平台发布招标公告。

　　招标公告的公示时间自发布之日起不得少于5个工作日。

　　第四章 投标

　　第十三条 【招标文件获取】

　　符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可以在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招投标平台，获取招标文件和《物业管理项目投标报名单》申请投标。

　　第十四条 【入围投标人的确定】

　　招标人应当预先设定入围投标人的人数。投标人数超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按招标文件载明的条件选定投标人入围投标。

　　入围投标人一经确定，招标人应当向所有投标人出具《入围通知书》或者《未入围通知书》后，并将相关资料报送区县房管局。

　　第十五条 【投标文件编制】

　　投标文件应当对照招标文件载明事项，就招标人所提出的物业服务内容、服务标准、收费标准和物业管理实施方案等实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件由商务标书和技术标书组成。

　　商务标书包括企业最新信用信息、投诉处置情况、拟派项目经理基本情况、企业年度财务盈亏情况、在管物业项目(包括保障性住房、老旧住宅物业)情况等内容。

　　技术标书包括物业服务费用收支预案，开办费预算方案和筹措意向，项目管理服务理念、分项服务目标、标准与承诺，服务人员配置和管理制度，物业服务早期介入和项目交接方案以及维修养护、清洁卫生、秩序维护、绿化养护等分项服务实施方案，项目突发事件应急预案，项目无偿、有偿服务方案以及与业主沟通的具体措施和需要招标方配合的建议和要求，对招标项目特性的实质性响应等内容。

　　第十六条 【投标文件的送达】

　　投标人应当根据招标文件要求，将投标文件密封送达招标人或者其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

　　未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人或者其委托人应当拒收。

　　第五章 开标、评标和中标

　　第十七条 【评标委员会的组成】

　　评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人或者以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。

　　招标人应当在开标前的3日内登录招投标平台，从物业管理评标专家库中随机抽取评标专家。

　　第十八条 【评标专家管理】

　　评标专家由市房管局选任。

　　市房管局定期组织评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，并组织人员对其评标工作进行日常考核。

　　评标专家有违规行为或者不称职行为的，市房管局可以取消其评标专家资格;被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

　　第十九条 【开标程序】

　　招标人应当在开标前验明投标人的证明资料，检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众开启，清点投标文件，

　　符合开标条件的，招标人当众宣布会场纪律和相关注意事项，当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。

　　招标人应当将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，并对技术标文件进行隐名处理。

　　第二十条 【评标会议】

　　评标过程应当保密。

　　评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。

　　评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。

　　技术标评定时，评标委员会应当根据招标文件载明的服务内容和标准，按照质价相符的要求，结合项目物业服务收费标准综合评审。

　　评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。

　　第二十一条 【中标人的确定】

　　评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。

　　评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

　　评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第二十二条 【发出中标通知书】

　　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，返还其投标书和投标保证金。

　　第二十三条 【物业服务合同的签订】

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录，通过招投标平台签订物业服务合同。

　　物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第二十四条 【中标备案】

　　招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交以下材料，办理中标备案并领取《中标备案证明》：

　　(一)评标委员会的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件;

　　(三)中标通知书。

　　第二十五条 【建设单位招投标工作完成时限】

　　建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房项目(共有产权保障住房)应当在申请办理《商品房预售许可证》前完成;

　　(二)现售商品房项目(共有产权保障住房)应当在申请办理销售方案备案前完成;

　　(三)非出售的物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　《中标备案证明》作为完成物业管理招投标工作的证明材料。

　　第六章 其他

　　第二十六条 【行政指导】

　　区县房管局应当按照下列要求对物业服务企业选聘活动进行指导：

　　(一)适时指导和帮助建设单位、业主大会和业主委员会及其编制招标文件或者拟订物业服务企业选聘方案;

　　(二)培育专业机构，为物业服务内容、服务标准和收费标准的制定提供咨询服务;

　　(三)掌握具体物业项目的物业服务企业选聘进度，预测分析物业服务企业选聘活动的整体情况。

　　第二十七条 【监督管理】

　　市房管局应当对区县房管局招标备案、中标备案、核准协议选聘物业服务企业、督促当事人网签物业服务合同等物业服务企业选聘管理工作进行监督检查，并通报检查情况。

　　第二十八条 【立卷归档】

　　区县房管局在完成招标备案、中标备案、核准协议选聘物业服务企业等工作后，应当将申请人提交的申请材料及招投标活动中产生的相关材料及时立卷归档。

　　内部审核流转资料及其它相关资料应当另行立卷，一并归档。

　　第二十九条 【诚信信息】

　　招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理信用档案库。

　　本市建立物业管理招标投标信用制度。招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人有违法行为的，市房管局应当予以通报或者依法做出行政处理。

　　第三十条 【施行日期】

　　本办法自20**年1月1日起施行，有效期至20**年12月31日。原《关于印发〈上海市物业管理招投标管理办法〉的通知》(沪房管规范物〔20**〕27号)同时废止。

篇4：闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见（2019）

　　闵行区人民政府关于印发《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》的通知

　　闵府规发〔20**〕3号

　　各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府各委、办、局，各区属公司：

　　现将《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

　　特此通知

　　20**年3月28日

　　闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见

　　根据《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发[20**]8号)和《闵行区关于加强“党建领航红色物业”建设的实施意见(试行)》(闵委发[20**]50号)文件精神，为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，结合本区实际情况，制定本实施意见。

　　一、共建目标和原则

　　(一)按照市委、市政府关于“创新社会治理，加强基层建设”的总体要求和区委、区政府关于开展“党建领航，红色物业”的工作部署，以建设“安全、整洁、文明、有序”的小区为目标，对本区老旧公房小区及外区动迁房小区采用物业管理共建的方式，缓解因“质价不符”导致的社区居民日益提高的居住生活需求与小区物业服务水平长期滞后之间的矛盾，促进物业企业做好物业服务工作，提升物业服务专业化、规范化水平，巩固“美丽家园”创建成效，不断提高居民群众的获得感、幸福感和安全感。

　　(二)坚持党建领航，加强“红色物业”建设，推进社区共治与居民自治。完善居民区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业共同参与的“三位一体”协商工作机制，推动各方力量积极参与社区治理，通过小区综合管理联席会议等平台组织社区群众参与社区管理事务协商和实事项目决策，建立各方参与的小区共建治理模式，提升基层社区治理水平，形成共建共治共享的社区治理格局。

　　二、共建范围

　　坚持全面共建与重点扶持相结合。对直管公房、系统公房、售后公房小区(以下统称“公房小区”)，混合型小区(公房与商品房共存，但公房户数或面积均超过60%)及外区动迁房小区(本区早期安置外区居民的动迁基地及世博动迁项目)等三类小区全面纳入共建范围【本区农民动迁房小区由各街镇(莘庄工业区)自行纳入属地共建考核范畴】。

　　三、准入条件

　　物业管理共建采取条件管理，共建范围内的小区申请须同时符合以下准入条件：⑴物业服务费收缴率达到80%;⑵已落实物业管理“四个一”规范化建设要求(即立好一个门岗、扮靓一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口);⑶符合业委会组建条件的，业委会必须组建;不符合组建条件的，居委会要有效代为履行业委会职责。

　　四、考评及退出机制

　　(一)制定物业服务综合评价体系，建立由居民区党组织、居委会、业委会、业主、街镇及区住宅小区综合管理联席会议办公室等部门组成的多方评价主体，综合共建小区物业企业参与文明创建、垃圾分类、微卡口管理和平安建设情况、合同履约情况、以及涉及相关法律法规所确定的强制义务落实情况等要素，通过设置科学合理的考核评价指标，形成完善的物业服务综合评价体系，最终考评结果与共建奖补资金挂钩。

　　(二)每半年一次对小区物业管理情况进行综合考核评价，对半年度综合考评得分低于70分的小区取消该小区本次共建奖补;对一年内连续两次综合考评得分低于70分、向审计提供虚假审计资料或因物业管理失职发生人员伤亡安全责任事故的在管小区物业企业实行一票否决制，取消本轮政策后续所有共建奖补。上述在管企业被取消共建奖补资格的小区如重新选聘物业企业，新物业企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。待本政策期满后，随着物业服务“质价相符”市场环境的逐步形成，政府考评奖励资金可以考虑适时退出。

　　五、职责分工

　　区房管局负责牵头本区老旧公房小区物业管理共建工作，制定物业服务综合评价体系，对街镇进行业务指导和监督。各街镇负责辖区内老旧公房小区物业管理共建工作，具体由街镇(莘庄工业区)住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，负责落实居民区党组织、居委会、业委会、业主及街镇相关职能部门对符合共建条件的小区进行考核评价，并做好辖区内共建小区考评基础资料的收集和归档工作。

　　六、资金管理

　　一是各街镇(莘庄工业区)根据符合共建准入条件的小区面积及“以奖代补”标准向区房管局提出申请;区房管局根据对各街镇(莘庄工业区)申请的复核结果，结合第三方审计等工作经费，会同区财政局安排落实“以奖代补”资金;二是各街镇(莘庄工业区)根据考评结果，负责将“以奖代补”资金下拨至各共建小区物业企业，确保“以奖代补”资金落实到位。三是以街镇(莘庄工业区)为单位，在核定物业管理共建“以奖代补”总金额不超过的前提下，制定“以奖代补”资金分配使用细则，突出绩效和结果导向，重点用于“红色物业”创建有明显成效、物业费向上调价成功、物业服务水平有显著提升的共建小区物业企业进行激励嘉奖及小区硬件设施的改造建设。镇(莘庄工业区)共建小区的“以奖代补”资金通过区镇财力结算的方式拨付;街道共建小区的“以奖代补”资金由区房管局根据考评结果下拨。

　　七、监督管理

　　各街镇(莘庄工业区)是行政区域内物业管理共建资金使用的监管主体，区房管局和区财政局要完善对各街镇物业管理共建资金使用的监督管理，每年抽取三分之一物业共建小区，委托第三方会计事务所对小区的年度收支盈亏情况和物业服务费收缴情况进行审计。若审计发现小区年度物业服务费收缴率低于80%及其他违反物业管理共建要求和相关管理规定的情况，在第二年取消该小区物业管理共建资格。

　　八、附则

　　1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如与上级政策有不一致之处，以上级政策规定为准。

　　2.各街镇(莘庄工业区)可以参照区级物业管理共建活动实施意见，制定本区域的物业考核激励机制。

　　3.本文件由闵行区人民政府负责解释。

篇5：龙华街道关于贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》的实施意见（2011）

　　龙华街道关于贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》的实施意见

　　为深入贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》(以下简称“《规定》”)和徐汇区《关于本区贯彻实施上海市〈住宅物业管理规定〉的若干意见》，进一步规范和加强本辖区住宅物业管理活动，根据龙华街道实际情况，现提出实施意见如下。

　　一、建立街道住宅小区综合管理联席会议制度

　　建立龙华街道住宅小区综合管理工作制度，定期召开住宅小区综合管理联席会议，指导监督业主大会、业主委员会的各项工作，协调解决小区管理的综合性问题。

　　街道住宅小区综合管理联席会议由办事处副主任戴礼浩同志担任召集人，主要成员由街道行政办、市政管理科、房管办、社会保障科、财审科、综治办、派出所、市容所、司法所、城管十二分队、工商所、各居民委员会、各物业企业等相关部门和单位负责人组成。

　　街道联席会议下设办公室，办公室主任由万善清同志担任，办公室副主任由房管办主任许耀杰同志兼任。联席会议每季度召开一次，必要时可召开临时会议。

　　二、住宅小区综合管理联席会议成员单位相关职责

　　(一)行政办：把住宅物业纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;配合联席会议办公室定期召开街道联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题。

　　(二)市政管理科：监督管理在建住宅施工质量;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。协调监督处理物业管理区域及周边环境保护事项和投诉纠纷，查处违反环保法律法规的行为。协调质量技监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监察、监管，查处违规行为，处理特种设备事故。协调涉及规划的调整、审核，查处违法行为，解决历史遗留问题。指导、管理物业管理区域内绿化工作，解决影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

　　(三)房管办：负责对住宅物业服务企业的资质管理和从业人员的资格管理;落实对住宅专项维修资金归集、使用进行指导与监督;落实对物业使用和维护的监督管理;指导业主大会和业主委员会有序规范运作;会同相关部门依法对住宅物业管理区域违法行为进行查处;做好联席会议日常事务工作。

　　(四)社会保障科：落实居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作。

　　(五)财审科：落实旧住房综合改造、公房售后物业服务规范化管理贴补、物业管理保障、业主委员会选举改选等所需要的财政配套资金。

　　(六)综治办：指导协调住宅物业管理区域内的安全防范建设管理工作;做好住宅物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

　　(七)派出所：指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，加强对保安人员的业务培训;指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设和消防安全管理，消除物业管理区域内的治安安全隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;做好住宅物业区域内的犬类管理;依法开展实有人口管理。

　　(八)市容所：检查、指导和监督物业管理区域内环境卫生和垃圾箱房的管理及垃圾清运工作;开展对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。

　　(九)司法所：疏导、调解物业管理区域内的民间纠纷;组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。为各管理部门提供相关法律、政策咨询，协助化解住宅小区突出矛盾和难点问题。

　　(十)城管十二分队：查处物业管理区域内的公共绿化、道路或者其他公共场地擅自搭建建(构)筑物和底层破坏房屋外貌的行为。

　　(十一)工商所：落实企业登记审查，对未经有关管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记;查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。

　　(十二)居民委员会：牵头做好业主大会、业主委员会的组建、换届改选工作;业主大会、业主委员会日常运作的具体指导工作;做好物业纠纷的调解工作。

　　(十三)物业公司：按照《规定》对住宅小区物业进行管理，协助配合相关部门处理所辖住宅小区内的突出矛盾。

　　三、着手开展街道住宅小区综合管理工作

　　物业管理工作涉及面广，工作量大，系统性强，涉及多个部门单位，街道将进一步加强组织领导，整合各方资源，统筹协调管理，确保《规定》落实。

　　(一)加强学习，制定相应的配套工作制度。联席会议相关部门要加强对《规定》的宣传和培训，进一步统一思想，提高认识。年内至少安排两次，组织居民委员会、业主委员会和物业服务企业负责人对《规定》进行集中学习和培训，积极引导业主树立正确的物业服务消费观念。制定街道住宅小区综合管理联席会议、联合检查、总结通报工作。

　　(二)加强引导，规范有序开展业主大会、业主委员会组建、换届等工作。按照《规定》要求，积极引导业主大会、业主委员会加强自我规范管理。依托联席会议，实行向居民委员会派遣联络员制度，指导和监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。组建辖区内住宅小区业主大会筹备和换届改选小组，业主大会筹备和换届改选小组组长由联席会议办公室主任担任，筹备和换届改选小组联络员由居委联络员担任。对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，办理变更、注销备案手续。

　　房管办选派代表参与开展业主大会、业主委员会的成立和换届工作，指导业主大会依法召开，并对业主大会、业主委员会报送的备案资料进行档案管理。

　　(三)加强管理，规范物业管理企业行为。一是按照《规定》的相关要求，结合辖区物业管理的特点和实际，通过健全完善机制，强化行业监管，不断加大行业指导监督力度，逐步提升社会公众对物业管理服务的满意度。二是加强调研，探索适合辖区特点的物业管理机制。着重从房管部门、居民委员会、业主委员会三个方面着手，调查研究物业管理方面存在的问题，探索建立辖区行业协会制度，通过评比奖惩、优胜劣汰等适当形式，建立完善适合辖区特点的物业管理机制。

　　(四)加强整治，查处《规定》禁止行为。一是要对辖区小区违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改建占用物业共用部分、改变物业使用性质等情况进行全面的排查分析，依托联席会议，整合力量，开展综合整治。二是建立快速反应机制，及时、准确、快速地处置各类《规定》禁止行为。物业服务企业要建立巡查制度，一旦发现违法行为，必须及时劝阻，同时上报房管办;居委会要积极配合协调解决存在的纠纷矛盾;房管办应立即上门取证，快速进入执法程序，在掌握情况的基础上，协同配合政府其他相关部门进行联合执法，开展综合整治。联席会议各成员单位要通力合作，形成网格化管理格局。

　　龙华街道办事处

　　二〇一一年五月三十日