闵行区人民政府关于印发《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》的通知
闵府规发〔20**〕3号
各镇人民政府、街道办事处，莘庄工业区管委会，区政府各委、办、局，各区属公司：
现将《闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知
20**年3月28日
闵行区老旧公房小区物业管理共建活动实施意见
根据《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发[20**]8号)和《闵行区关于加强“党建领航红色物业”建设的实施意见(试行)》(闵委发[20**]50号)文件精神，为有效提升老旧公房小区物业管理与综合服务水平，结合本区实际情况，制定本实施意见。
一、共建目标和原则
(一)按照市委、市政府关于“创新社会治理，加强基层建设”的总体要求和区委、区政府关于开展“党建领航，红色物业”的工作部署，以建设“安全、整洁、文明、有序”的小区为目标，对本区老旧公房小区及外区动迁房小区采用物业管理共建的方式，缓解因“质价不符”导致的社区居民日益提高的居住生活需求与小区物业服务水平长期滞后之间的矛盾，促进物业企业做好物业服务工作，提升物业服务专业化、规范化水平，巩固“美丽家园”创建成效，不断提高居民群众的获得感、幸福感和安全感。
(二)坚持党建领航，加强“红色物业”建设，推进社区共治与居民自治。完善居民区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业共同参与的“三位一体”协商工作机制，推动各方力量积极参与社区治理，通过小区综合管理联席会议等平台组织社区群众参与社区管理事务协商和实事项目决策，建立各方参与的小区共建治理模式，提升基层社区治理水平，形成共建共治共享的社区治理格局。
二、共建范围
坚持全面共建与重点扶持相结合。对直管公房、系统公房、售后公房小区(以下统称“公房小区”)，混合型小区(公房与商品房共存，但公房户数或面积均超过60%)及外区动迁房小区(本区早期安置外区居民的动迁基地及世博动迁项目)等三类小区全面纳入共建范围【本区农民动迁房小区由各街镇(莘庄工业区)自行纳入属地共建考核范畴】。
三、准入条件
物业管理共建采取条件管理，共建范围内的小区申请须同时符合以下准入条件：⑴物业服务费收缴率达到80%;⑵已落实物业管理“四个一”规范化建设要求(即立好一个门岗、扮靓一支队伍、公示一块牌子、明净一个窗口);⑶符合业委会组建条件的，业委会必须组建;不符合组建条件的，居委会要有效代为履行业委会职责。
四、考评及退出机制
(一)制定物业服务综合评价体系，建立由居民区党组织、居委会、业委会、业主、街镇及区住宅小区综合管理联席会议办公室等部门组成的多方评价主体，综合共建小区物业企业参与文明创建、垃圾分类、微卡口管理和平安建设情况、合同履约情况、以及涉及相关法律法规所确定的强制义务落实情况等要素，通过设置科学合理的考核评价指标，形成完善的物业服务综合评价体系，最终考评结果与共建奖补资金挂钩。
(二)每半年一次对小区物业管理情况进行综合考核评价，对半年度综合考评得分低于70分的小区取消该小区本次共建奖补;对一年内连续两次综合考评得分低于70分、向审计提供虚假审计资料或因物业管理失职发生人员伤亡安全责任事故的在管小区物业企业实行一票否决制，取消本轮政策后续所有共建奖补。上述在管企业被取消共建奖补资格的小区如重新选聘物业企业，新物业企业符合准入条件的仍可申请共建奖补。待本政策期满后，随着物业服务“质价相符”市场环境的逐步形成，政府考评奖励资金可以考虑适时退出。
五、职责分工
区房管局负责牵头本区老旧公房小区物业管理共建工作，制定物业服务综合评价体系，对街镇进行业务指导和监督。各街镇负责辖区内老旧公房小区物业管理共建工作，具体由街镇(莘庄工业区)住宅小区综合管理联席会议办公室牵头，负责落实居民区党组织、居委会、业委会、业主及街镇相关职能部门对符合共建条件的小区进行考核评价，并做好辖区内共建小区考评基础资料的收集和归档工作。
六、资金管理
一是各街镇(莘庄工业区)根据符合共建准入条件的小区面积及“以奖代补”标准向区房管局提出申请;区房管局根据对各街镇(莘庄工业区)申请的复核结果，结合第三方审计等工作经费，会同区财政局安排落实“以奖代补”资金;二是各街镇(莘庄工业区)根据考评结果，负责将“以奖代补”资金下拨至各共建小区物业企业，确保“以奖代补”资金落实到位。三是以街镇(莘庄工业区)为单位，在核定物业管理共建“以奖代补”总金额不超过的前提下，制定“以奖代补”资金分配使用细则，突出绩效和结果导向，重点用于“红色物业”创建有明显成效、物业费向上调价成功、物业服务水平有显著提升的共建小区物业企业进行激励嘉奖及小区硬件设施的改造建设。镇(莘庄工业区)共建小区的“以奖代补”资金通过区镇财力结算的方式拨付;街道共建小区的“以奖代补”资金由区房管局根据考评结果下拨。
七、监督管理
各街镇(莘庄工业区)是行政区域内物业管理共建资金使用的监管主体，区房管局和区财政局要完善对各街镇物业管理共建资金使用的监督管理，每年抽取三分之一物业共建小区，委托第三方会计事务所对小区的年度收支盈亏情况和物业服务费收缴情况进行审计。若审计发现小区年度物业服务费收缴率低于80%及其他违反物业管理共建要求和相关管理规定的情况，在第二年取消该小区物业管理共建资格。
八、附则
1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如与上级政策有不一致之处，以上级政策规定为准。
2.各街镇(莘庄工业区)可以参照区级物业管理共建活动实施意见，制定本区域的物业考核激励机制。
3.本文件由闵行区人民政府负责解释。
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篇2：龙华街道关于贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》的实施意见（2011）
龙华街道关于贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》的实施意见
为深入贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》(以下简称“《规定》”)和徐汇区《关于本区贯彻实施上海市〈住宅物业管理规定〉的若干意见》，进一步规范和加强本辖区住宅物业管理活动，根据龙华街道实际情况，现提出实施意见如下。
一、建立街道住宅小区综合管理联席会议制度
建立龙华街道住宅小区综合管理工作制度，定期召开住宅小区综合管理联席会议，指导监督业主大会、业主委员会的各项工作，协调解决小区管理的综合性问题。
街道住宅小区综合管理联席会议由办事处副主任戴礼浩同志担任召集人，主要成员由街道行政办、市政管理科、房管办、社会保障科、财审科、综治办、派出所、市容所、司法所、城管十二分队、工商所、各居民委员会、各物业企业等相关部门和单位负责人组成。
街道联席会议下设办公室，办公室主任由万善清同志担任，办公室副主任由房管办主任许耀杰同志兼任。联席会议每季度召开一次，必要时可召开临时会议。
二、住宅小区综合管理联席会议成员单位相关职责
(一)行政办：把住宅物业纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;配合联席会议办公室定期召开街道联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题。
(二)市政管理科：监督管理在建住宅施工质量;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。协调监督处理物业管理区域及周边环境保护事项和投诉纠纷，查处违反环保法律法规的行为。协调质量技监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监察、监管，查处违规行为，处理特种设备事故。协调涉及规划的调整、审核，查处违法行为，解决历史遗留问题。指导、管理物业管理区域内绿化工作，解决影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
(三)房管办：负责对住宅物业服务企业的资质管理和从业人员的资格管理;落实对住宅专项维修资金归集、使用进行指导与监督;落实对物业使用和维护的监督管理;指导业主大会和业主委员会有序规范运作;会同相关部门依法对住宅物业管理区域违法行为进行查处;做好联席会议日常事务工作。
(四)社会保障科：落实居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作。
(五)财审科：落实旧住房综合改造、公房售后物业服务规范化管理贴补、物业管理保障、业主委员会选举改选等所需要的财政配套资金。
(六)综治办：指导协调住宅物业管理区域内的安全防范建设管理工作;做好住宅物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
(七)派出所：指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，加强对保安人员的业务培训;指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设和消防安全管理，消除物业管理区域内的治安安全隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;做好住宅物业区域内的犬类管理;依法开展实有人口管理。
(八)市容所：检查、指导和监督物业管理区域内环境卫生和垃圾箱房的管理及垃圾清运工作;开展对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。
(九)司法所：疏导、调解物业管理区域内的民间纠纷;组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。为各管理部门提供相关法律、政策咨询，协助化解住宅小区突出矛盾和难点问题。
(十)城管十二分队：查处物业管理区域内的公共绿化、道路或者其他公共场地擅自搭建建(构)筑物和底层破坏房屋外貌的行为。
(十一)工商所：落实企业登记审查，对未经有关管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记;查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。
(十二)居民委员会：牵头做好业主大会、业主委员会的组建、换届改选工作;业主大会、业主委员会日常运作的具体指导工作;做好物业纠纷的调解工作。
(十三)物业公司：按照《规定》对住宅小区物业进行管理，协助配合相关部门处理所辖住宅小区内的突出矛盾。
三、着手开展街道住宅小区综合管理工作
物业管理工作涉及面广，工作量大，系统性强，涉及多个部门单位，街道将进一步加强组织领导，整合各方资源，统筹协调管理，确保《规定》落实。
(一)加强学习，制定相应的配套工作制度。联席会议相关部门要加强对《规定》的宣传和培训，进一步统一思想，提高认识。年内至少安排两次，组织居民委员会、业主委员会和物业服务企业负责人对《规定》进行集中学习和培训，积极引导业主树立正确的物业服务消费观念。制定街道住宅小区综合管理联席会议、联合检查、总结通报工作。
(二)加强引导，规范有序开展业主大会、业主委员会组建、换届等工作。按照《规定》要求，积极引导业主大会、业主委员会加强自我规范管理。依托联席会议，实行向居民委员会派遣联络员制度，指导和监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。组建辖区内住宅小区业主大会筹备和换届改选小组，业主大会筹备和换届改选小组组长由联席会议办公室主任担任，筹备和换届改选小组联络员由居委联络员担任。对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，办理变更、注销备案手续。
房管办选派代表参与开展业主大会、业主委员会的成立和换届工作，指导业主大会依法召开，并对业主大会、业主委员会报送的备案资料进行档案管理。
(三)加强管理，规范物业管理企业行为。一是按照《规定》的相关要求，结合辖区物业管理的特点和实际，通过健全完善机制，强化行业监管，不断加大行业指导监督力度，逐步提升社会公众对物业管理服务的满意度。二是加强调研，探索适合辖区特点的物业管理机制。着重从房管部门、居民委员会、业主委员会三个方面着手，调查研究物业管理方面存在的问题，探索建立辖区行业协会制度，通过评比奖惩、优胜劣汰等适当形式，建立完善适合辖区特点的物业管理机制。
(四)加强整治，查处《规定》禁止行为。一是要对辖区小区违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改建占用物业共用部分、改变物业使用性质等情况进行全面的排查分析，依托联席会议，整合力量，开展综合整治。二是建立快速反应机制，及时、准确、快速地处置各类《规定》禁止行为。物业服务企业要建立巡查制度，一旦发现违法行为，必须及时劝阻，同时上报房管办;居委会要积极配合协调解决存在的纠纷矛盾;房管办应立即上门取证，快速进入执法程序，在掌握情况的基础上，协同配合政府其他相关部门进行联合执法，开展综合整治。联席会议各成员单位要通力合作，形成网格化管理格局。
龙华街道办事处
二〇一一年五月三十日
篇3：闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(2019试行)
闵房管〔20**〕147号
闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(试行)
各物业服务企业，各市容环境卫生作业服务单位：
为强化我区物业行业监管工作，进一步规范新建住宅小区装修管理、垃圾清运等物业管理行为，提升物业行业服务质量和水平，不断提升业主住户满意度，现根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务规范》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市建筑垃圾处理管理规定》等相关规定，制定本规定：
一、规范物业招标行为，落实物业服务合同属地备案工作
(一)规范前期物业招标行为。我区新建住宅小区建设单位，应通过公开招标方式选聘物业服务企业，并根据开评标结果与中标物业服务企业签订前期物业服务合同。对于存在未能履行物业服务合同约定导致自然人身体健康、生命安全受到损害的、严重破坏市场公平竞争秩序或者社会正常秩序的、涉及违法犯罪被刑事处罚等失信行为的物业服务企业，经区房管局进行信用记分后，原则上不得进入本区物业招投标市场进行投标。
(二)及时进行合同属地备案。中标物业服务企业应及时到项目所属街镇(莘庄工业区)房管部门进行物业服务合同备案，并在上海市物业管理监管与服务平台完成“法人一证通”数字证书的注册和认证工作。街镇(莘庄工业区)房管部门应以书面形式告知物业服务企业有关加强小区装修管理，规范垃圾分类清运，杜绝强迫交易等相关注意事项和管理责任，并由物业服务企业当场签收。
(三)落实诚信经营承诺制度。物业服务企业在进驻小区实施管理应当依法合规、诚信经营，并将《物业服务企业诚信经营承诺书》一并在小区物业信息公示栏以及小区管理处物业服务监督公示牌上公示，接受小区居民的监督。
二、规范服务窗口建设，落实上海市住宅物业服务规范
(一)规范服务窗口。前期物业服务企业应根据《闵行区既有住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设指导方案》，完成住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设。公开办事制度、办事纪律、包括装修服务、建筑垃圾清运等相关服务项目和收费标准;服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示物业服务企业营业执照、企业信用情况、物业服务合同复印件、项目经理的姓名和照片、小区物业管理处电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线等。
(二)形成管理制度。前期物业服务企业应根据国家和政府有关部门的法律法规，结合在管小区的特点要求，以及《临时管理规约》相关内容，制定小区装修管理、垃圾清运、车辆管理、物业报修处置等必要的管理制度，以确保物业管理正常运行。
(三)严格落实巡查。前期物业服务企业应严格落实小区项目经理每日自查制度及物业服务企业双周检查制度。将住宅小区装修管理、垃圾清运过程中存在违法装修，强迫交易等违法行为作为重点检查事项，主动与居委会、相关行政主管部门沟通联系，发现问题及时整改并予以记录。
三、规范住宅装修管理，落实违法使用房屋行为巡查责任
(一)充分宣传告知。前期物业服务企业应严格执行装饰装修备案制度，尤其在小区集中入户装修阶段，应与业主、使用人、装饰装修企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、场地巡查、废弃物清运与处置事项，并要求其签收《物业使用和装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知书》、小区《临时管理规约》，明确各方的权利和义务。
(二)出入登记把关。对装饰装修材料、施工工具、外来人员出入小区落实登记制度。
(三)动态巡查巡视。在业主、使用人装饰装修房屋期间，应当对装饰装修房屋情况进行动态巡查。同时，配合网格化管理落实每日动态巡查，每天巡查不少于两次，并进行书面记录，形成《巡查日志》。
(四)劝阻制止到位。对业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中违反法律、法规及有关规定、《临时管理规约》的行为，应当予以劝阻、制止，对正在实施的进行拍照或摄像等取证，并在居委会及网格巡查员的见证下向业主或使用人送达《整改通知书》。对于无法直接送达的，应当以电话形式进行通知，并将《整改通知书》张贴在房屋大门等显著位置，保留拍照或摄像资料。
(五)及时上报信息。要建立与行政管理部门、执法部门之间通报协作机制。对于劝阻、制止无效的物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益的行为，在二十四小时内报告社区居委会和属地政府指定的责任部门(街镇城市网格化综合管理中心、城管执法部门等)。
(六)后续工作跟进。对于已上报相关部门的违法行为进行持续跟踪，对业主、使用人的违法行为持续情况、整改情况或违法行为返潮情况进行动态跟踪，记录其整改情况，《情况跟踪单》每日报接案责任部门。
四、规范垃圾清运，落实住宅小区装修垃圾投放管理责任
(一)规范投放清运。前期物业服务企业作为住宅小区装修垃圾投放管理责任人及生活垃圾分类投放管理责任人，应积极落实分类收集及投放管理责任，按照规定设置专门的装修垃圾堆放场所，不得将生活垃圾、有害垃圾混入装修垃圾堆放场所，保持装修垃圾堆放场所整洁，采取措施防止扬尘污染，临时堆放点应设置警示标志。
确因客观条件限制无法设置装修垃圾堆放场所的，应当告知所在地乡(镇)人民政府、街道办事处，由乡(镇)人民政府、街道办事处负责指定装修垃圾堆放场所。
前期物业服务企业应当将装修垃圾交由符合规定的市容环境卫生作业服务单位进行清运，并明确清运时间、频次等事项。同时，作业服务单位在装修垃圾清运过程中应做好噪声、扬尘控制，尽量减少对周边居民生活的影响。
(二)完善服务公示。前期物业服务企业应当将作业服务单位、投放规范、投放时间、监督投诉方式等事项在物业管理区域内公布。同时市容环境卫生作业服务单位在物业管理区域内显著位置通过有效的标价方式公示收费项目、服务内容、收费标准、计价单位，以及监督举报电话等信息，广泛接受社会监督。
(三)严格收费行为。市容环境卫生作业服务单位是装修垃圾清运费的收费主体，应直接向装修垃圾产生单位和个人收费或委托物业服务企业代收并及时开具发票。其中，委托物业服务企业代收的，双方应书面签订委托协议，明确代办费用等有关事宜，代办费用应以转账形式支付给物业服务企业对公账户，严禁以任何方式将代办费用直接支付给个人，同时代办费用不得转嫁给第三方。
前期物业服务企业受作业服务单位委托代收装修垃圾产生单位或个人清运服务费的，应在收费后及时提供作业服务单位开具的发票，不得以任何名义向装修垃圾产生单位或个人收取装修保证金、清扫费等费用，不得强制提供装修垃圾短驳服务并收费。装修垃圾产生单位或个人确需物业服务企业提供装修垃圾短驳服务的，应按物业服务企业公示的收费标准付费并与物业服务企业签订服务协议。
五、加大督查力度，强化新建住宅小区联动监管模式
(一)明确综合治理职责
街镇(莘庄工业区)落实对本辖区住宅小区物业行业的日常监管责任，加强居民区党建引领作用，完善对房屋装修、建筑垃圾清运过程中的“涉黑、涉恶、涉乱”现象发现、处置、移交机制，形成闭环管理。
区住房保障和房屋管理局、街镇(莘庄工业区)房管部门落实对新建住宅小区前期物业服务企业的行政监管责任。区房管局指导和监督街镇(莘庄工业区)房管部门对其辖区内新建住宅小区物业服务企业及项目经理的物业服务活动实施每月巡查、采取针对性抽查以及专项检查等监督管理措施。
区绿化和市容管理局、街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门落实对市容环境卫生作业服务单位的监督管理责任。区绿化市容局指导和监督街镇(莘庄工业区)垃圾清运管理部门做好辖内建筑垃圾处理的源头管理以及协调配合工作。
区城管执法局、街镇(莘庄工业区)城管部门落实对新建住宅小区内装修违法行为及垃圾违规清运行为的执法查处责任。区城管执法局指导和监督街镇城管部门的相关执法工作。
区市场监督管理局落实对装修垃圾清运服务过程中，相关单位明码标价执行情况的监督检查，依法查处违反明码标价规定的违法行为。
(二)加大查处打击力度
新建住宅小区所属街镇(莘庄工业区)加强对辖内新建住宅小区物业服务企业的考核评价及通报力度，对存在“涉黑、涉恶、涉乱”行为的物业服务企业应一律取消其参加物业管理共建活动的相关资格，并上报区房管局对其予以信用记分。
区房管局将“物业服务企业因‘涉黑、涉恶、涉乱’ 受到治安管理处罚或刑事处罚”纳入我区物业服务企业监管评价体系标准的“一票否决”事项，并依据《上海市物业服务企业和项目经理失信记分规则》予以18分的失信行为记分，并根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》向市房管局报送失信企业信息，申请“对严重失信企业的联合惩戒措施”。
区绿化市容局督促各街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门加大本辖区内市容环境卫生作业服务单位的日常监管，规范作业服务，在装修垃圾清运过程中做好噪声、扬尘控制，减少对周边居民生活的影响。
区城管执法局要求各街镇(莘庄工业区)城管部门在查处新建住宅小区内装修违法行为以及垃圾违规清运行为过程中，发现物业服务企业未及时履行发现、上报责任的，一律对物业服务企业依法严肃处理。
区市场监督管理局加强对新建住宅小区装修垃圾清运服务过程中明码标价执行情况的检查巡查，严厉打击违反明码标价相关规定的违法行为。
(三)畅通投诉监督渠道
反映物业服务企业未履行建筑垃圾投放管理责任人义务、强制提供有偿服务等问题可拨打962121热线，由房管部门负责调查处置和答复;投诉和反映装修垃圾清运服务企业收费、清运服务等问题，可拨打52901111热线，由绿化市容管理部门负责调查处置和答复;装修垃圾投放管理责任人未设置专门的装修垃圾堆放场所，装修垃圾产生个人未遵守具体投放要求的，房屋装修使用过程中存在违法行为，经向街镇城管部门反映未得到及时处置的，可拨打投诉电话：54133028;反映物业服务企业在装修垃圾清运服务过程中，相关单位不按规定，明码标价等问题，可拨打12315热线，由市场监管部门负责调查处置和答复。
我区其他住宅小区相关物业管理事项，参照本规定执行。
附件：装修垃圾清运服务公示牌(模板)
(此页无正文)
上海市闵行区住房保障和房屋管理局
上海市闵行区绿化和市容管理局
上海市闵行区城管执法局
上海市闵行区市场监督管理局
20**年6月6日
篇4：宝安区商住小区物业管理星级服务评价第二季度情况通报
宝安区商住小区物业管理星级服务评价第二季度情况通报
各街道办事处，各物业服务企业:
为贯彻落实区委区政府关于物业管理提升的相关工作部署，建立健全物业服务行业考评机制，加强对物业服务企业的监督，有效提升全区物业行业整体服务水平，区住建局按照《20**年宝安区商住小区物业管理星级服务评价工作方案》(深宝住建[20**]21号)的部署，组织各街道及社区工作站，定期对全区商住小区物业管理工作进行综合评价。目前，第二季度管理评价工作已完成，现将有关情况通报如下:
一、检查情况通报
全区共有320个小区参与此次管理评价考核。其中，新安街道172个，占比53.75%;西乡街道88个，占比27.5%;航城街道4个，占比1.25%;福永街道28个，占比8.75%;福海街道4个，占比1.25%;沙井街道3个，占比0.94%;新桥街道3个，占比0.94%;松岗街道11个，占比3.43%;燕罗街道2个，占比0.63%;石岩街道5个，占比1.56%。
第二季度管理评价考核内容主要包括:基础管理、设施管理、公共区域、项目经理工作、安全生产、党建工作、重大事项以及一票否决情况等，由社区工作站根据评分标准对商住小区进行评分，街道办及区住建局对评分结果进行复查。
二、工作实施情况
为进一步规范提升星级服务评价工作，切实发挥星级评价的激励引导作用，区住建局结合工作实际，发布《关于修订商住小区物业管理星级服务评价考核验收标准的通知》，在第一季度基础上，对星级服务评价部分条款予以修订，增补完善有关考核内容，力求更全面、更准确地反映小区物业管理服务的真实状况。
(一)坚持党建引领。根据区委组织部、区住建局联合印发的《宝安区关于开展住宅物业小区党建试点的工作方案》部署及要求，积极探索党建引领物业小区基层治理。从第二季度开始，星级评价考核将党建进小区内容列为加分项，分值5分，以此引导和促进物业服务企业高度重视党建工作对物业工作的统领作用。参与第二季度管理评价的小区中，有效开展党建工作的有11个，起到了较好的示范作用。
(二)强化安全至上。坚决贯彻落实市、区关于推进安全生产主体责任绑定的相关工作部署及要求，在星级评价体系中进一步突出安全工作的分量，完善物业企业安全履职的有关内容，并增设相应的扣分项。第二季度管理评价将有限空间作业、小散及零星工程安全管理等事项补充列为考评的重要内容，以此督促物业企业更为全面具体地落实安全主体责任。
(三)凸显评价透明。从考评程序和工作机制上充分体现评价工作的阳光透明、客观公正，相关工作人员的现场打分结果应征求小区物业管理方意见，并由小区物业管理处主要负责人签字确认。街道办复查、区物业监管办抽查社区工作站季度初评结果时，如有负面事项需降低社区工作站的评价分值，亦应由小区物业管理处主要负责人签字确认，充分保障物业服务企业知情权。
(四)拓宽参与平台。充分发挥党代表、人大代表、政协委员在推进物业管理高品质全覆盖工作中的重要作用。在物业管理星级服务评级工作中，区住建局积极鼓励街道邀请“两代表一委员”亲自参与评价工作，对小区物业服务进行打分，并出谋划策提出宝贵意见。航城、沙井、新桥等街道在第二季度的星级评价工作中均邀请“两代表一委员”参与其中，营造了社会各界共同关心、广泛参与的良好氛围。
三、存在问题
考评中也发现一些问题:一是部分小区安全意识需进一步增强，相关工作人员安全素养亟待进一步提升。二是部分小区依然安全治理能力较弱，重点表现在有限空间作业安全防护、小散及零星工程纳管、消防设施维护等工作精细化、规范化程度不高。三是个别物业服务企业责任心不强，服务质量不高，导致小区物业秩序及环境品质较差，居民获得感低。以上问题充分说明，开展小区物业管理星级服务评价非常必要，尤须久久为功常抓不懈。
四、管理评价结果
经各社区工作站初评、各街道及区住建局复查，汇总形成了第二季度商住小区星级服务管理评价结果(详见附件)，旨在督促物业服务企业强化责任意识，做好工作改进，不断提升物业服务品质，合力推进共享家园建设。
五、下一步措施
1.各物业服务企业要认真总结两个季度的评价情况，高度重视评价过程中发现的问题，积极开展自查自纠，对照检查结果及时整改。
2.各社区工作站要高度重视星级评价工作，为第三季度评价做好充分准备，仔细检查，认真评分，同时做好留底存档。
3.请各街道办加强对社区工作站的监督与指导，对社区工作站的评分结果进行复查，积极邀请“两代表一委员”参与评价工作。
4.区住建局将进一步加强星级评价考核力度，不断完善评价方式方法，督促各街道及社区工作站积极履职，切实发挥星级评价对物业服务企业的督促提升作用。
附件:星级评价第二季度管理评价前、后二十名小区
深圳市宝安区住房和建设局
20**年8月17日
篇5：仁寿县关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2018）
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仁寿县人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见
仁府办发〔20**〕31号
各镇乡人民政府，县级有关部门：
为进一步整顿规范物业服务市场，优化提升物业管理水平，建立健全长效物业管理机制，全面改善市民人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）（20**年3月19日修正版）、《眉山市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔20**〕60号）等规定，经县政府同意，特制定本意见。
一、明确总体要求
围绕把仁寿建成宜居宜业宜商的区域中心城市的总体目标，按照“制度健全，权责清晰，管理规范，竞争有序”的要求，坚持业主自治与专业服务、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则，加快体制创新，转变政府职能，完善市场机制，规范企业行为，拓展基层治理，促进联动共治，着力完善物业管理体系，提升物业管理效能，确保全县城镇新建住宅项目物业管理覆盖率实现100%，县城区物业管理覆盖率五年内达到85%以上，场镇物业管理覆盖率达到80%以上。
二、健全领导机制
按照“统一领导部署，统筹协调推进”要求，成立以县政府分管领导任组长，县政府办公室、县监察委、县法院、县公安局、县信访局、县司法局、县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县规划局、县房管局、县城市行政执法局、县环保局、县工商质监局和有关乡镇政府负责人为成员的物业管理工作领导小组（详见附件1），负责全县物业管理工作。领导小组下设办公室在县房管局，由县房管局主要负责人兼任办公室主任，负责领导小组日常工作。
领导小组或领导小组办公室坚持定期不定期召开联席会议，统筹、协调、研究物业管理工作出现的问题和矛盾，督促有关部门按期妥善处理涉及物业管理领域的各类案件，对未按期完成的，予以通报批评。
三、厘清各方职责
县政府办公室：负责对不认真履职尽责、“推诿扯皮”的责任单位进行督查通报，并按有关规定扣减单位年度综合目标分。
县监察委：负责对拒不履行业主责任和义务的党员、机关事业单位人员进行问责。
县信访局：负责协助调解处理物业管理领域的矛盾纠纷和信访案件。
县法院：负责依法做好物业管理领域的矛盾纠纷裁判工作，设立物业矛盾纠纷巡回法庭，做到快立、快查、快处。
县司法局：负责建立物业法律服务专业人员库，供业主和物业公司选择。加强对参与物业法律服务的律师、法律服务工作者执业行为的监督。
县房管局：负责全县住宅小区物业区域划分备案、前期物业服务等级划分和招投标备案，及监督管理工作；负责筹备或受委托召开物业管理联席会议；负责城镇居民住宅室内装饰装修管理工作；负责物业服务企业信用档案管理工作；负责做好物业服务企业年度考评工作（详见附件2），严格根据《物业优秀项目评分细则》（详见附件3）进行考评；负责依法对违反物业管理规定行为进行查处，协助有关部门督促企业或业主做好违规行为的整改工作（凡有关部门发出整改要求，但未按规定和整改要求落实的企业或业主，一律暂停办理违规房产有关手续）。
县规划局：负责做好住宅小区物业管理配套设施的统筹规划审批工作；负责依法对住宅小区违规搭建或擅自改变房屋使用性质、破坏小区绿化地等违反规划的行为进行查处。
县住建局：负责非住宅房产室内，且投资30万元以上或建筑面积300平方米以上（含）装修规范管理工作，负责对破坏房屋结构等涉及建设工程质量、违规装饰装修领域信访投诉进行调查处理，负责做好房地产开发企业、装饰装修企业的资质管理工作。
县公安局（县公安消防大队、县公安局交管大队）：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作；负责指导物业服务企业、业主委员会科学合理划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，负责对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道等行为采取措施予以强制拖离，负责定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
县城市行政执法局：负责对小区内外公共场所市政、卫生、绿化、停车围栏等设施的配置进行监督管理；负责科学布局垃圾收集点，加强对垃圾的收集和处理；负责非住宅房产室内，且投资30万元以下或建筑面积300平方米以下（不含）装饰装修管理工作；负责对物业管理区域违反市政、绿化、市容管理（含广告牌、空调外挂机、防盗栏等）等违规行为进行查处；负责牵头对因从事餐饮、娱乐等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。
县工商质监局：负责依法对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事商业经营活动的行为进行查处；负责做好小区电梯等特种设备及各类广告的监管工作。
县发改局：负责制定前期物业服务费标准，做好前期物业服务收费标准审核备案工作；规范小区停车收费的明码标价行为；查处物业企业违规收费行为。
县财政局：负责做好县城区住宅小区物业服务企业奖励政策和其他财政资金的配套落实。
各乡镇人民政府：负责组织、指导、协调辖区内物业管理的业主委员会成立和换届，监督业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷；负责指导物业企业和业主召开大会，调处业主与物业服务企业的纠纷；负责落实网格员收集，并转报协调有关部门妥善处理物业管理领域的信访案件；负责做好网格员和业主委员会的管理培训工作；负责协助有关部门督促违规房产企业或业主按规定和要求落实整改。
各社区：负责组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责调解处理物业服务中的矛盾纠纷；负责对辖区内物业企业考核提出初审意见；负责参与指导辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见等。
物业服务企业：负责依照有关法律法规和服务合同约定进行规范管理，认真落实项目经理负责制，履行主体责任，提高服务质量；负责积极化解物业管理矛盾纠纷，执行物业服务重大事件报告制度，按照有关规定及时向有关职能部门报告物业管理区域发生的重大事件。
四、建立联动机制
按照“源头管控，分级负责，联动调处”要求，建立业主委员会、社区、乡镇人民政府三级物业矛盾纠纷化解调解联动机制。
将所有封闭式住宅小区和开放式住宅小区的物业管理统一纳入网格化管理范畴。由网格员负责每天对辖区小区物业管理进行巡查，及时收集并协调处理物业服务企业和居民反映的矛盾纠纷等问题，因特殊情况需有关职能部门予以调查处理的，须在当天向所在乡镇人民政府填报《物业问题处置工作联系单》（附件4）。
乡镇人民政府要认真研究网格员填报的《物业问题处置工作联系单》，依托大调解中心，全力化解物业管理问题，对需县级有关职能部门调查处置的，须在当天书面函告，建立管理台账，跟踪处置进度，做到办结一件销号一件，并在每周星期五将管理台账书面报县房管局物业管理股备案。问题比较复杂的，由县房管局负责收集汇总后提交物业联席会议研究处置。
县级有关职能部门在接到乡镇人民政府书面函告的物业问题后，须在2个工作日内完成调查处置。
县房管局须对物业联席会议研究确定的事项实行台账管理，凡未按期处置到位的，报物业管理领导小组审批后，予以全县通报批评。因部门不认真履职造成重大信访稳定问题的，严格按有关规定进行追责问责。
五、强化源头管控
（一）夯实前期物业。
1.落实前期物业备案制度。房地产开发企业申请办理商品房预售许可前须完成物业区域划分备案、前期物业服务等级标准、前期物业服务招投标及前期物业合同备案。
2.落实前期物业服务招投标制度。开发总建筑面积3万平方米以上的新建项目，须公开招标确定前期物业企业；总建筑面积3万平方米以下的新建项目，经房管部门批准后可采用协议约定方式选聘物业企业。
3.落实前期物业公示制度。房地产开发企业须将《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《前期物业服务费收费标准》在项目售房部醒目位置进行上墙公示。开发企业与购房业主在签订房屋买卖合同时，须同步签订《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》后，方可在房管部门办理房屋销售网签备案手续。
《前期物业服务合同》约定内容：物业服务等级标准、物业服务费标准、人员配置数量、保安人员年龄规定、停车位服务收费标准、装饰装修物业服务收费标准、装修建渣清运服务费标准等。
《临时管理规约》约定内容：业主需承担的具体责任和义务，对违规装修、欠缴物业服务费、擅自改变房屋使用性质发生扰民行为等问题的处置办法。
《装饰装修协议》约定内容：承接装饰装修业务的必须是具有相应资质的装修公司，装饰装修业务必须按装修规范执行；装修工作时间必须限定在上午8时至12时，下午14时至18时，周末、节假日、高考、中考期间，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工活动；装修公司违反装修规定的处置办法（自行约定）。
同时，物业企业在物业管理办公室、小区进出口、楼栋单元进出口的醒目位置上墙公示以下文件：《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《室内装修白蚁防治通知》物业服务、停车位服务、装饰装修服务费、装修建渣清运费服务收费标准等文件。
4.落实前期物业承接查验制度。开发企业在房屋交付使用前，须做好物业承接查验移交资料和现场查验等前期准备工作，尤其是要与物业服务企业一起开展物业查验工作。如存在问题，开发企业须及时按规定整改达标方可移交，反之，物业服务企业不得签收。物业服务企业签收后由物业服务企业自行承担。同时，开发企业须将查验成果报房管部门备案，未实施物业承接查验的项目，一律不得交房。
物业承接查验须具备以下条件：具有有关部门验收合格的证明、综合竣工验收备案、资料齐全；道路名称标志清楚、楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；单体物业接通水、电、气、光纤、电话；建筑区域内场地平整施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面、道路畅通、绿化、建筑小品已经竣工；电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；物业管理用房按有关标准配置且具备使用功能。
物业服务企业完成物业承接查验备案后，负责对移交资料的保管和配套设施的管理、使用和维护；物业服务合同到期后，负责对保管资料和配套设施进行移交，确保资料齐备、配套设施完好。
5.落实前期物业资料移交制度。开发企业须向物业服务企业移交与业主签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》物业承接查验资料、地下网管图资料等物业管理资料。
6.落实前期物业服务等级复核制度。在设立首次业主大会前，房管部门负责会同发改部门对前期物业备案服务等级标准和服务价格进行复核。对不符合备案标准的项目，必须限期整改落实，凡整改仍不能达标的，一律予以降级和降费处理。
（二）夯实后期物业管理。
1.落实社区管理制度。按照属地管理原则，物业服务企业在购房业主入住前，应到所在乡镇人民政府报备，并接受其组织、指导、协调工作。
住宅小区内发生物业管理矛盾纠纷，物业服务企业要立即向网格员报告，并积极采取措施，妥善化解处置。未能化解处置的，社区居委会要主动作为，全力调处。
物业企业在服务合同期满终止前90天，须向社区居委会报告退出事宜，并在小区大门醒目位置进行公示。同时，要将负责保管的资料、实物及财务等有关事项规范齐备的移交给业主委员会。
开发企业在小区达到设立首次业主大会条件后，要及时按规定向所在乡镇人民政府申请，并由乡镇人民政府负责主持召开首次业主大会，选举业主委员会成员。凡未按规定设立业主大会前，住宅小区公共配套设施设备的完善、维修和更新改造，一律由开发企业承担，且不得使用专项维修资金。
2.落实装饰装修管理制度。凡未依法取得装修资质的自然人或公司，一律不得进入住宅小区，承接室内装饰装修业务。
小区业主在实施住房装修前，须向物业企业提交与具备资格的装修企业签订的房屋装修协议或合同，且装修企业按要求与物业企业签订装修管理协议、向物业企业足额缴纳装修履约保证金后方可进行装修。
装修企业必须严格遵守有关规定和规范，不得违规装修，不得乱搭乱建。凡有违规装修或违章建筑的，将按《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定严格处罚，并将其纳入“违规装修企业黑名单”予以公示。
小区业主在房屋装修期间，物业服务企业要坚持每天巡查，重点检查装饰装修是否存在违法违规行为。对巡查发现的违法违规行为，要立即劝阻并书面责令装修企业限期整改；逾期未整改或拒不整改的，严格按有关协议执行扣缴装修履约保证金（用于整改使用），并及时向网格员报告。网格员接到报告后，须现场核实并按规定填报《物业问题处置工作联系单》，由乡镇人民政府按有关程序和要求，转交有关职能部门调查处置。若新交付物业因物业企业履职不到位，造成各项重大违法违规行为的，将其纳入“物业企业黑名单”予以公示并作出相应处罚。
3.落实业主管理制度。小区业主必须自觉遵守各项法律法规，自觉承担公民责任，履行公民义务。要自觉遵守小区《业主公约》规定，维护小区的公共秩序，按时缴纳物业服务费。房屋装修需委托具有装修资质的装修公司进行装修，不得违规装修和违规搭建，不得擅自改变住宅使用性质，不得破坏公共设施和绿化，不得占用消防通道。
凡小区业主存在违法违规行为的，由有关部门依法查处，未按规定整改的，将暂停办理其所属的房产有关手续。若业主属党员或机关事业单位职工的，由其所在单位负责按规定问责，仍拒不执行的，由县监察委按规定查处。
六、提升企业服务
（一）明晰服务清单。物业企业要充分尊重小区业主、业主委员会的意见，严格服务合同约定的质量标准细化服务清单，做好区域共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护，维护区域内的环境卫生和公共秩序等各项工作，确保安防措施到位、设施维护及时、环境卫生整洁、绿化养护良好、秩序维护井然、车辆停放有序、道路保持畅通。
（二）鼓励创先争优。房管部门要积极探索建立物业企业服务质量评价机制，引入第三方评估机构，对物业小区服务质量进行量化评估，强化企业按约定履行义务，构建公开公平公正的市场环境。要健全考核奖惩机制，采取约谈企业负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分、降低企业资质等级等方式，引导督促物业企业提升服务水平，创建星级院落。县政府督查室要将物业管理工作纳入重点督查事项范畴，定期不定期组织开展专项督查。
（三）加大培训宣传。房管部门要科学制定年度培训计划，委托专业机构提供培训，切实提高企业、业主委员会规范运行水平。要充分利用广播、电视、网络、短信等媒体，多渠道、多形式宣传物业管理的政策和规定，提高社会公众对物业管理的知晓率和认知度；要宣传报道物业管理中的正反典型，形成强大的舆论压力。
七、附则
本意见自印发之日起30日后施行，有效期5年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。
附件：1.仁寿县物业管理工作领导小组成员名单
2.仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定
3.仁寿县物业管理优秀项目评分细则
4.仁寿县物业问题处置工作联系单
仁寿县人民政府办公室
20**年7月25日
附件1
仁寿县物业管理工作领导小组成员名单
组 长：邱 磊 县政府副县长
副组长：胡 波 县政府副县长、县公安局局长
成 员：黄尚友 县发改局局长
毛自林 县政府办公室主任
罗 涔 县纪委副书记、监察委副主任
唐 涛 县人民法院院长
段真龙 县公安局副局长
卢留清 县信访局局长
林 涛 县司法局局长
张 峰 县财政局局长
李文学 县国土资源局局长
辜文超 县住建局局长
杨 毅 县规划局局长
吴建华 县房管局局长
魏正良 县城市行政执法局局长
吴少云 县环保局局长
谭 勇 县工商质监局局长
朱 刚 县拆迁办主任、文林镇镇长
王 鑫 视高镇镇长
李 超 黑龙滩镇镇长
王昆鹏 清水镇镇长
附件2
仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定
为进一步促进我县物业管理发展，有效规范我县物业行业企业行为，提升物业服务品质，提高行业品牌创建意识和物业服务质量与水平，改善广大市民居住和工作环境，保障广大业主合法利益，营造良好的社会环境。经研究，制定本规定。
一、考评设置
（一）每年评选县级优秀物业（项目）服务公司6名。其中，一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，给予县级奖励。
（二）每年评选差评物业服务企业3名，给予县级通报批评。
二、评优范围
申报年度考评“县优”称号的需具有专业物业企业服务的县辖商品住宅区。
三、参评条件
（一）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全，使用功能相对独立，选聘物业服务企业或者其他管理人（以下简称企业）实施物业服务满一年以上。
（二）参评项目无安全隐患；申报之日前一年内，未发生财产被盗等治安事件、重大安全事故及经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光情况。
（三）深入扎实地开展和谐物管创建活动，取得明显成效。
（四）依法承接物业服务项目，全面贯彻物业管理法规政策，认真执行行业规范。
（五）严格履行（前期）物业服务合同。
（六）申报之日前一年内，物业服务企业无《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）第十一条规定的13种行为，认真履行《仁寿县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作实施意见》规定的有关行为，无不良记录。
（七）按照《四川省物业服务企业信用信息管理办法》（川建房发〔20**〕132号）的规定建立企业及其从业人员信用信息，上年度的信用记分结果在90分以上。
四、考评方式
（一）听：听取企业负责人、项目经理就参评项目概况、物业管理与服务的基本情况、管务公开情况、取得的成绩以及存在的主要问题等内容介绍；乡镇人民政府、村（居）委会、公安派出所等对参评项目物业管理情况的介绍。
（二）问：就物业概况，物业管理制度的建立健全与落实，物业服务的履约、法规政策的贯彻、行业规范的执行及部门要求的落实情况，有关人员的岗位规范和职责、操作规程等内容，询问物业服务项目经理以及有关专业服务人员，了解从业人员的基本素质。
（三）查：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则，查验包括物业档案、物业服务档案、业主大会及业主委员会档案在内的物业管理档案资料及执业名册建立情况。
（四）看：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则和《评分细则》等，对管务公开情况和“规范年”活动开展情况等进行现场查验。
（五）访：电话、现场访问业主委员会委员、业主代表，了解业主对物业管理的知晓度及对物业管理情况的意见和建议，有无发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光等。
（六）评：根据考评情况进行综合评议，填写考评意见。考评过程中，发现企业及其从业人员违反有关法律、法规、政策和行业规范规定行为的，应当责令限期整改；对逾期不整改或整改不到位的，将依法予以信用记减分处理并通报批评。
五、考评安排
（一）物业服务委托双方共同填报《仁寿县物业管理优秀项目申报表》，经项目所在社区、乡镇签署意见后，于每年10月1日前报县房管局。
（二）县房管局将于当年10月组织物业管理专家，按照《仁寿县物业管理优秀项目评分细则》，并结合参评项目的（前期）物业服务合同进行考评验收（具体安排另行通知）。
（三）经考评验收符合“县优”条件的项目，由县政府物业管理工作领导小组予以通报表扬并授牌，对企业、项目经理及业主委员会委员依法予以信用记加分，并向社会公布。
（四）前一年评为“县优”称号当年放弃参加复检或者未通过复检考评的物业管理项目，由县政府物业管理工作领导小组取消“县优”称号；被取消“县优”称号项目的企业应当按要求及时交回“县优”奖牌，否则将依法予以信用记减分并通报批评。
六、奖惩措施
（一）奖励措施。
1.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组授予“县级优秀物业项目”奖牌，并通过新闻媒体在全县进行宣传表扬。
2.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组对该物业服务企业进行奖励。一等奖6万元；二等奖4万元；三等奖2万元。
3.当年评为“县优”的物业服务企业，在参与我县来年前期物业公开招标评标中加10分奖励。
（二）惩戒措施。
1.当年经查实存在物业服务企业服务不到位，乱收费信访量最多的5家企业，县政府物业管理工作领导小组予以通报批评，并在物业企业管理的小区内予以公示。
2.当年被通报批评的企业，将建议招标人取消其前期物业服务招投标资格。
3.当年被通报批评的企业在该企业的“信用信息”档案中扣20分。
七、附则
本暂行规定自印发之日起30日后施行，有效期2年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。
附件3
仁寿县物业管理优秀项目评分细则
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序号 |
内容 |
分值 |
评分细则 |
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一、基本情况 |
1 |
建立健全并严格执行企业收费、财务管理、培训考核、激励机制等各项管理制度,相应考核措施落实到位 |
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各项制度建立健全，1分，每发现1处不完整规范，扣0.2分；严格执行，1分 |
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物业服务人员着装统一，挂牌服务，标识统一明显,文明礼貌 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
|
|
按规定建立物业服务人员执业名册 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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|
实行项目经理制和客户经理制，物业服务人员岗位责任明确 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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5 |
项目经理、客户服务、秩序维护、工程维修等专业人员持证上岗，掌握有关操作规程 |
|
专业人员均持证上岗，1分，每发现1人未持证上岗，扣0.2分；从业人员掌握有关操作规程，1分 |
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二、物业服务合同履行情况 |
6 |
与开发建设单位或业主签订（前期）物业服务合同，合同对服务范围、服务内容、收费标准、违约责任、合同期限等约定明确 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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7 |
物业共有设施设备按规划要求投入使用 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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8 |
按规定办理承接查验和资料移交手续，签订承接查验协议，资料完善 |
|
办理移交手续，签订验收协议，1分；资料齐全，管理完善，1分 |
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9 |
物业服务力量配置符合合同要求，满足合同履行 |
|
符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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二、物业服务合同履行情况 |
10 |
建立规范的物业共用部位、共用设施维修保障机制（包括维修计划、日常维护保养、应急维修等） |
|
符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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11 |
制定装饰装修等房屋管理制度并严格执行，对于建筑区划内违反治安、装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，及时劝阻、制止，及时向有关行政管理部门报告，记录完善 |
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管理制度完善、严格执行，1分；签订有关申报材料及《装饰装修管理服务协议》，记录完善，0.5分；履行劝阻、制止、报告义务，记录完善，0.5分 |
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12 |
房屋外立面整洁、统一有序，标识系统符合规范；无违章搭建或擅自改变物业用途现象 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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13 |
制定并严格执行共用机电设备的管理制度、安全操作规程、应急处理措施及维修保养计划，设备有效运行，按规定进行年检、维保、检验，记录完善 |
10 |
制度完善，并符合有关政策、技术规范，3分；有效运行，3分；严格执行制度，并按规定和物业服务合同约定进行年检、维保、检验，3分；记录完整，1分 |
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14 |
消防管理制度完善，消防设施设备有效运行并按规定进行维保，记录完善，无占用消防车通道停放机动车辆现象 |
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制度完善，1分；有效运行，1分；按规定进行维保并实施有效监管，0.5分；记录完整，0.5分；消防通道畅通，1分 |
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15 |
按合同约定提供井、池、灯、文娱等共用设施的维护服务 |
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制度完善并严格执行，1分；设施完好并正常使用，1分；记录完整，1分 |
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16 |
按合同约定提供门卫登记、巡逻、守护等公共秩序维护服务 |
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制度完善并严格执行，1分；实行24小时值班及巡逻，1分；记录完整，1分；人员训练有素、规范执勤，1分 |
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17 |
建筑区划内车辆管理制度完善，责任明确，车辆停放有序、记录完善 |
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管理制度及管理责任约定明确，0.5分；有关记录完善0.5分；车辆停放有序，1分；有因违约造成车辆丢失、毁损的，扣0.5分 |
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18 |
按合同约定提供环境清扫、化粪池清掏、消杀等环境维护服务，作业流程完善 |
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作业流程完善并严格执行、保持清洁，1分；记录完整，1分 |
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19 |
按合同约定提供修剪、补摘补种、灭杀等绿化维护服务，作业流程完善 |
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作业流程完善并严格执行、记录完整，1分；长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，1分 |
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二、物业服务合同履行情况 |
20 |
建立并落实特约服务受理及回访制度，记录完善 |
|
制度完善并严格执行，1分；有关记录完善，1分 |
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21 |
物业公共服务收缴费率90％以上 |
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符合，2分；每少1个百分点，扣0.2分 |
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22 |
定期开展物业服务满意度调查（有方案、汇总分析、整改、回访），覆盖率不低于已入住户数的60%以上，物业服务满意度90％以上，有关记录完善 |
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每年至少开展1次物业服务满意度调查，有关记录真实完善，2分；满意度90％以上，1分；每少1个百分点，扣0.2分 |
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23 |
无擅自利用物业共用部分经营的情形；利用物业共有部分经营的，符合有关规定，收益分配约定明确，并定期公布 |
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符合规定、约定明确，1分；定期公布，1分；擅自利用物业共用部分经营的，0分 |
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24 |
物业档案、物业服务档案齐全，档案管理制度完善，分类成册有目录，查阅方便 |
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建立制度并严格执行，0.5分；物业档案、物业服务档案齐全，1分；分类成册，便于查阅，0.5分 |
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三、行业规范执行情况 |
25 |
显著位置悬挂企业执照、资质证书或者其他管理人名录证书、从业人员执业名册证书或特种岗位证书 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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26 |
公示项目经理、客户经理的姓名、照片及联系方式等；建立并严格执行24小时报修处理机制，维修及时率95％以上，记录完善 |
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进行公示，0.5分；建立报修制度，1分；维修及时率95％以上，0.5分；记录完善，1分 |
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27 |
在显著位置公布项目、企业、主管部门三级投诉电话，建立并严格执行投诉处理机制，处理、回访及时（投诉处理率达到100%），记录完善。 |
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公布投诉电话，0.5分；建立完善投诉处理机制，0.5分；严格执行且记录完善，1分 |
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28 |
认真落实政府及行业要求，按规定开展各项活动。 |
|
符合，2分；每发现1处不完整，扣0.2分 |
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29 |
制定物业管理主题年活动工作方案，按规定开展活动，有记录。 |
5 |
有方案，1分；开展活动，2分；记录完整，2分 |
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三、行业规范执行情况 |
30 |
项目经理每年上门回访客户不低于总户数的10%，有记录 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
|
31 |
客户经理每季度上门回访客户不低于总户数的20%，有记录 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
|
32 |
制定并严格执行有关犬只管理、狂犬病防治制度，建立犬只档案，记录完善 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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33 |
建筑区划内各类标识设置合理、符合行业规范要求，且安全防范重点部位设置醒目的警示标识 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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34 |
建立并落实节假日值班及节前安全排查制度，记录完善 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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35 |
制定完善的物业服务应急预案并定期演练（每年不少于3次），确保启动迅速、处置及时 |
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制度完善，1分；定期演练，记录完善，1分 |
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36 |
按规定建立重大事件证据收集与报告制度、记录完善 |
1 |
制度完善并严格执行，0.5分；记录完善，0.5分 |
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37 |
建立与业主、业主委员会的联系沟通机制，听取意见和建议，对存在的问题及时整改、记录完善 |
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建立机制并严格执行，1分；记录完善，1分 |
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38 |
建立与业主、使用人意见反馈分析、物业管理矛盾纠纷预警处理机制，有关记录完善 |
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制度完善并严格执行，1分；记录完善，1分 |
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三、行业规范执行情况 |
39 |
建立并落实突发事件媒体应对、舆论引导制度，有演练，有关记录完善 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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40 |
员工教育制度化，有计划、效果；建立客户沟通平台，每季度书面报告物业服务情况 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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41 |
积极开展社区文化活动，将和谐物管构建活动融入社区文化活动中，宣传内容健康、有益；活动有计划、记录、总结，有关记录完善 |
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开展社区文化活动，1分；有关记录完善，1分 |
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42 |
接受主管部门、街办、社区的监督指导；配合有关部门开展流动人口、计划生育、人口普查、综合治理等工作，记录完善 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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43 |
按行业规范建立节能、环保制度，采取有效措施实施节能减排，效果明显 |
1 |
有制度0.5分；有效果0.5分 |
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四、民主管理情况 |
44 |
依法设立业主大会、选举产生业主委员会，参照示范文本制定并公示(临时）管理规约、业主大会议事规则及业主委员会工作规则 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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45 |
公开业主大会决策信息；公开业主大会设立及业主委员会备案情况；公开业主大会会议表决事项、表决程序、表决方式及表决结果；公开业主大会、业主委员会的决定 |
1 |
符合，1分；每发现1项未公开，扣0.2分 |
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46 |
业主委员会委员分工明确，依法、依授权开展工作，记录完善 |
1 |
符合，1分；基本符合，0.5分；不符合，0分 |
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四、民主管理情况 |
47 |
业主委员会建立与业主、物业服务企业的定期沟通联系机制；接受主管部门、街道、社区的监督指导并配合依法开展工作，记录完善 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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48 |
建立并严格执行完善的档案、印章、财务等管理、使用、移交制度，记录完善 |
1 |
符合，1分；不符合，0分 |
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49 |
明确约定并定期公布业主委员会工作经费的使用等情况，记录完整 |
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符合，2分；基本符合，1分；不符合，0分 |
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五、加分项 |
50 |
小区内无障碍设施完备 |
0.5 |
楼盘入口无台阶或设缘石坡，楼盘内无阶梯或设缘石坡，0.25分；电梯内设置残疾人摸按键，0.25分 |
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51 |
小区内设置公厕，公厕有残疾人厕位并标识，残疾人坐便器有扶手 |
0.5 |
符合，0.5分；不符合，0分 |
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52 |
各类标识均使用英汉双语 |
0.5 |
符合，0.5分；不符合，0分 |
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53 |
小区建立房屋专项维修资金紧急使用预案 |
0.5 |
符合，0.5分；不符合，0分 |
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54 |
小区开展“业主大讲堂”活动，并有记录 |
1 |
符合，0.5分；不符合，0分 |
附件4
仁寿县物业问题处置工作联系单
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仁物（）号 |
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镇: |
社区: |
项目: |
管理公司: |
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投诉单位： |
投诉业主： |
投诉时间： |
联系电话： |
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投诉问题： |
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责任单位： |
责任人： |
投接诉时间： |
联系电话： |
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处置情况 |
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处置结果 |
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备注 |
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