故事：做人要厚道才能把事业做成功
故事：做人要厚道才能把事业做成功
各部门、办事处、项目部
对于一个公司来说，员工的培养、发展和公司本身的发展是密切相关的。我们公司董事长表示，我们不要继续在员工培养上花钱了，因为我们花钱将员工培养成功后，他们依旧会离开公司。董事长表示假如我们不在员工身上花钱，员工在企业一直碌碌无为地工作下去，那怎么办?
这个故事的含义是，员工本身在企业中的成长和发展其实就等于企业的成长和发展。如果我们不愿意在员工成长和发展上花钱，尽管能暂时留住一些不思进取的员工，但如此一来企业就会陷入没有前途的境地。企业如何处理与员工的关系，我认为以下几点尤为重要：
第一，企业要尽力培养员工，使员工成为有才能的人，并为企业做贡献。培养员工有很多好处，员工如果感觉到自己在进步，就会对企业怀有感恩之心。尽管不是每个人都会感恩，但是大部分人还是会的。由于有感恩之心，员工会更自愿、自觉地为企业的发展做出贡献，企业会更加繁荣和蓬勃。浙江ZQ在培养员工上是不遗余力的，我们为员工、理者的发展提供各种各样的机会，相信这也是任何一个成功企业应该做的事情。
第二，企业要不断为员工提供激励。这主要体现在三方面，一是薪酬，即无论员工是在企业内部成长，还是在外学习成才，都要有一个客观的衡量标准，要尽可能让员工的薪酬有竞争力。我们不能因为员工的才能是在企业内培养起来的，就要求员工必须为企业无偿服务，这种情况下员工不会满意，通常会选择离开。二是良好的文化氛围，包括员工成长的氛围、良好的合作氛围、同事之间互相学习的氛围。企业营造出这样的氛围，能够让员工更加满意，并且愿意在企业长久工作下去。三是内部创业。对于一个发展中的企业来说，企业有责任要创造出一种机制，使有创意的员工能够不断进行内部创业。如此，员工既能够为自己赢得收益，同时也能够增加企业本身的活力。
以上三件事情都是为了让有才能的员工在企业工作的稳定期和贡献期更长，对企业来说非常合算。因为，如果员工能力成熟之后马上离开，公司就会有很大的损失。
第三，当员工一定要离开的时候，企业要帮助员工分析他的职业发展和前景(除了他去竞争对手的公司)。我认为总是让有才华的员工不断流入到竞争对手处是企业比较失败的地方。但是，如果员工离开是因为要独立创业，在一定意义上来说企业应该鼓励，除非他做出挖墙脚的行为。比如有些不地道的员工离职后，带走了企业内部的核心数据、机密、技术，挖老东家的墙角来方便自己创业。这样的创业者我不会欣赏，因为他们的人品和道德有问题。但如果员工离职去进行独立创业，与原来所做的工作不存在矛盾和对抗，也不是挖墙脚的行为，那原来的公司应该要带有鼓励、支持甚至参与的态度。
浙江ZQ一些管理者出去创业，浙江ZQ就会变成他们的投资人，我们整合、利用浙江ZQ的资源共同发展，是一个比较好的做法。如此，离职去创业的员工就能够更加健康成长起来，由于成长之初有原有的企业参与，也能够成为企业良好产业链和发展的一部分，这是一种创业应有的态度。作为一个成功的企业家，最重要的是对公司离职员工的创业采取大气的态度。
第四，企业最重要的是能够帮助员工设计围绕着原有企业的生态链和产业链。这件事情对员工和企业的发展都有好处。比如浙江ZQ近几年一直在打造企业发展的生态产业链，那么周围处于创业阶段的浙江ZQ的管理者，有做浙江ZQ业务前端的，也有后端的。浙江ZQ都非常积极地参与他们的创业发展，一定意义上这些离职员工就是在用一种独立身份为企业做贡献，也为自己做贡献。总而言之，我认为对于一个成功的企业家来说，理性对待员工离职去创业，并且给予更好的鼓励和支持是一种正确、正常的态度。
员工在获得经验和名利后，如果说继续开创新的事业，照顾老东家的情绪尽量做与老东家不一样或互补性的业务，也是对原有成长平台的一种尊重。在这种互相尊重的氛围下，大家都会取得更好的结果，最糟糕的就是老东家和出去创业的员工形成敌对关系，互相把对方视为眼中钉甚至产生诉讼纠纷，这样两边都不太合算。做人要地道、憨厚，才能把事业做成功。
浙江ZQ建设集团有限公司
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：公司读书心得：成功属于有刻苦精神的人
公司读书心得：成功属于有刻苦精神的人
今天我品读了公司综合办公室经理李永推荐的文章《静夜思：你羡慕的生活背后，都有你熬不了的苦》一文，我感触很深。
勤劳是对成功的最好注解，也是通往成功的必由之路。古罗马有两座圣殿，一座是勤奋的圣殿，另一座是荣誉的圣殿。他们在安排座位时有一个秩序，就是必须经过前者，才能到达后者，勤奋是通往荣誉的必经之路，那些试图绕过勤奋、寻找荣誉的人总是被荣誉拒之门外。
那些每月被评为站级、公司级文明服务之星、快速收费标兵、无差错收费状元、五星级收费员，不都是他们平日里勤奋刻苦学习业务知识，对着镜子练习微笑，认真做好文明服务，把工作干到了极致。
随着公司的转型，我也在非常努力的工作，在岗期间我认真做好文明服务，用真诚的微笑对待司乘人员。休息的时候，我还积极写稿，积极投稿，我的同事说我会写文章，其实一开始我哪会写，我不也是当别人在玩手机的时候我在看书;当别人看电视剧的时候我在浏览公司网站，看看那些优秀文章，从中学习写作技巧;当别人约会出去逛街的时候，我在写稿件，所以我每月都会比我同事写的多。
曾有一段时间我懒惰了下来，因为我觉得上了一套大班挺累的，回家还得看俩孩子，白天看女儿给女儿洗尿布，给女儿做宝宝辅食。晚上接大宝放学回家，还得辅导他写作业，等收拾好了就到晚上快十一点了，躺在床上就想睡觉，觉得好累，想好题目的几篇文章不想写了，想自己干嘛要这么累。当我看到文章中说的故事人物后，我很羞愧，觉得自己还要更加勤奋，因为自己还年轻，要有勤奋吃苦的劲头。
成功者都有一个共同的特点-勤奋。在这个世界上投机取巧是永远都不会到达成功之路的，偷懒更是永远没有出头之日。
篇3：房地产项成功开发要素研究
1 解析房地产成功开发的九大理念
房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的
变幻莫测的房地产市场,包含有:"环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期,价位"等九大理念。 要占领市场,百分之百地赢得市场回报,必须坚持切实惠民的理念。
环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌,其内涵应该是以人为本,创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌,一定要给人以环境的安居气氛,绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛,这样不太符合大众的正常心理。
外观--在一些开发商的眼里是:闭门造车,即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实,应该尊重购房者的欣赏品味,用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计,怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上,也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。
质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素,就工程项目开发而言,质和量是两个概念。从建设上来讲,真正的质必然要物有所值;其二,建筑的面积和物看成全量,让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的,不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot;
户型--市场上,开发商由于受流行风的误导,单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内,让户型布局多样化,使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。
适用--有一部分开发商自作主张,将 自己的意识强加给消费者,这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态,开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑,去了解百姓需要什么样的房子,然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。
方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等,比如采光、走绕、床设、厨位等。
随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感,以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。
工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺,也体现了企业经济运作和管理实力,工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸",是企业的荣誉。
价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键,对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值,不确实不会去买的。贝迪业主认为,房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的。
2 为现代房地产企业家定格
决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策
现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外,还应具备一些专门的技能与素质:
一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。新世纪之交的房地产行业,各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步,逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以"不以成败论英雄"的理念告诫自己,但市场竞争法则却把人们信仰"胜者为王,败者为寇"表现得淋漓尽致。输,意味着企业生命的结束;赢,体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中,市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说,房地产企业家不一定是技术型,但必须是经营型,以市场或客户为中心,商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳,在其上任之前,IBM公司亏损50亿美元,郭士纳上任第二年,IBM公司魔术般地盈利30亿美元,使人们更为吃惊的是,郭士纳本人对电脑完全是外行,"我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来,提供整合的解决方案,给外面提供整合的IBM形象"。房地产行业实践也证明:像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身,但特有的商业经营意识是他们的共同特点。
二、具有战略头脑,对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。房地产业发展至今,市场透明度、成熟度已较高,仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格,建筑有定额,各种费税有标准。换言之,无论你在何处开发房地产,固定成本与变动成本都是相差无几,大多发展商深知其中奥秘,都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮,环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看,一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势,对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始,众?quot;豪杰"与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性,不能像一般产品那样可以批量试用,所以投资决策正确性显得尤为重要,一旦决策失误,后果惨重。值得一提的是:投资决策是一个非常痛苦的过程,决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功,不只是豪华楼书的创意,也不是独特的设计风格,恰恰是他对大势判断的准确
性与及时性,在房产走势这条经济链上,他这一拍踏准了。但做决策的毕竟是人,是情感动物,不可能完全是一个理性决策,在实践中还是要提高理性决策的效率,决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策。三、特有的应变能力与不可替代性。房地产成功的一个重要方面在于"变",变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。变的目的固然在于制衡,即在一个充满变数的环境中,实现永续经营目标,从管理哲学分析,变是一种现象,任何房地产企业遇到的变数是各不相同的,但其中有一条不变是相同的,即自我巩固,永立于不败之地的要求与努力,万变则是指环境、房型结构等种种变化。但在不变的过程中,企业会借外来变数来充实、强壮自己,以培养应变的能力。房地产开发经营在我国涉及面甚广,自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略,非一般人士所能替代。这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度,还要有横向的交际广度。正如一个坐标中,四个区位都要发挥作用。
3 房地产经营的决策要素
检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映
房地产企业在经济体制转轨时期,经历了"大喜大悲"的阶段以后,比较理智、实际地从经营角度,总结、研究中国式的社会主义房地产市场,主要应当把握好以下几点:
一、投资决策的科学性房地产投资经营资金额巨大,投资周期长,是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否,首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据,所以,认真编报、审阅(论证)、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目,一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。
二、开发结构的合理性房地产投资开发可以是单一(单元)开发,也可以是综合(多元)开发,从经营角度上可以是一级市场开发,也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以,不必局限于投资结构的理论讨论,而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位,最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理,在不同的时期,确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发,服务型中介咨询,社会型的物业管理,辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。
三、项目管理的先进性经过科学决策,确定了结构比较合理的项目以后,实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证,这个环节实在是很重要。投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同,它有其较大范围和深度。但归纳起来,主要集中在经济和技术两大方面。经济方面:首先要紧紧抓住投资成本的有效控制,要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本,然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制,保证预算执行、监督的严肃性。其次,要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。结算是否及时和准确将直接影响成本控制。项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制,结算的准确性则体现了成本控制的质量。这也是投资项目管理中的难点,一定要充分予以重视。除此之外,还要按国家规定,项目报送审计,自觉服从审计结论。技术方面,要执行国家对投资项目的各项管理规定。比如;工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。各道环节都要各司其责,严格执行国家的有关规范、标准。
四、营销方式的灵活性检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额(复盖率)来体现。其中,广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等,只要不违反国家大 的方针政策规定,都要从理论和实践上有所突破。
五、经营服务的完美性房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务,却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此,完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样,才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化,住房分配货币化和住房商品化的到来,房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外,服务人员还必须具备熟悉政策,能解答购房者提出的一切问题;热情服务,能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难;精通业务,尽可能满足购房者要求的能力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量,收费合理的售后物业管理,实行配套服务。
六、政策超前的敏感性我国房地产业是在经济热潮中崛起的,房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此,房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据,有较强的针对性和现实意义。因而,要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望,形成政策出台的超前意识,才能在时间和掌握尺度上不偏不倚,最大限度运作。所以,要把握好机遇,除了要有敢为天下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。
4 房地产开发中的几个问题分析
工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常
不可取的随着房产销售的日益升温,房产开发的规模越来越大。但是,楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题,很值得关注。 工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时,方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因:
首先,由于开发商的决策水平不高,职业素质不精,把握不准市场运行方向,因此常常表现为犹豫不定。
其二,受开发条件的限制,诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制,因而出现工期拖延情况。
其三,目前国内设计方案阶段收费过低,导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场,搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度,没有时间、效率和责任的概念;有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力,而且还造成设计资源的浪费,给社会和国家酿成了不应有的损失。
其四,缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象,首先要制定合理的收费制度,提高方案阶段的收费标准,用经济手段制约开发单位的不合理行为。 其次,要对恶性竞争行为加大整治力度;设计行业应加强职业道德教育,并制定出相应的惩罚性措施,从源头刹住这股歪风。
其五,目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距,导致了设计方案比较落后,施工周期过长,资源浪费等情况。 施工图阶段的策划工作在这一阶段里,开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短,这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期,没日没夜的加班加点,或者将设计转包出去,因而,设计质量得不到保证。特别值得一提的是,工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中,开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期,就有可能出现施工和设计同步进行的现象。虽然目前开发项目都聘请了监理公司,它同设计单位一样,承受着开发单位的压力。因此,在压力之下,有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。
目前,有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定,我行我素。设计单位迫于开发的压力,也只能睁一只眼闭一只眼。 鉴于此,开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作,不仅应该制定合理的工期,还要注意设计和施工质量的提高。 工程的市政配套协调工作这是房产开发中比较难做的工作,因为牵扯着很多的行业、部门和行政机关,加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象,从而使这项工作变得比较复杂。比如,在甲盘项目中,由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一,造成图纸改来改去,最后延误了工期。还有一些部门利用其行业的特殊性,对某些产品和机电安装进行垄断经营,从中抬高价格,谋取不正当的利益。一些工作人员利用工作之便,迫使开发单位出资,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准,采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。这些现象严重败坏社会风气,同时,也助长了一些部门的不正之风。
因此,应该不断地向有关部门呼吁,必须进一步加强市政配套行业的综合治理,改善这些部门的工作作风,杜绝腐败现象,才能避免失误或损失。 工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的,但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐,多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究,以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。 另外,在工程建设过程中,开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧,相互之间常常施加额外的压力,这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员,都应该搞清自己的职责范围,做自己该做的事。这样会更利于工作。
5 房地产项目开发应注意的几个问题
这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏
房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?
一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。
二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看,有一房一卫、
三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。
四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);
2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);
3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。
总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。
6 开发企业需考虑的问题
而现在到了发展商强化包装、策划、销售概念这个阶段。这是开发商逐渐成熟的标志,也是市场推着发展商这么走的
开发企业的发展应该追求什么? 房地产业链很长,从土地、拆迁、规划、设计、施工,预销售、产权登记发证到物业管理,产业链很长,原来发展商把思想集中在产业链的各个环节里面,只要打通了哪个环节,就可以得到钱,如土地环节,地价便宜就可赚钱,这是原始积累阶段发展商追求的目标,只要把土地局搞定便可获利;拆迁规划等方面也如此。过去有不少发展商钻了管理不完善的空子。现在随着法律、法规及政策管理的进一步完善,发展商开发逐渐注意到楼盘、地理位置、环境,由此发展到注意环境加设计。
篇4：Shopping Mall成功关键:只租不售
只租不售 统一管理,摩尔成功的关键
在广州,购物中心行内近来有两个趋势性动向引人注意。一是新入市的两家购物中心都发布了“统一经营宣言”,中泰广场与业主们达成协议:开业4年内所有店铺统一交由百盛百货打理;恒宝广场打出了“天河城之外广州唯一不卖铺的购物中心”的旗号。二是开业近两年的时代广场在花园酒店摆档招商,寻求间接上市融资的途径。
以上迹象表明,对购物中心这一新兴业态,广州业界的认识正从模糊走向清晰,投资心态也从“赚快钱”的短视,转向准备打持久战。
租卖走钢丝
在广州,购物中心的第一代投资者并不是零售商,而是地产商。物业和商业的二元角色冲突从一开始就将这个朝阳产业困在了迷魂阵中,“一租就死,一卖就乱”,商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝,演出了一幕幕惊险剧:
新中国大厦以首创的返租回报成功收回了统一经营权,但也埋下了日后资金链断裂的风险。最后返租承诺在苍白的经营业绩面前成了空头支票,美丽的肥皂泡破灭了。
中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营,至今仍艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中,发展进度严重受制,迄今一至三层开业率只有6成。负责商业城经营的何坚透露,由于业主们坐铺观望,位置好的铺面又被恶意炒作,预计一至四层的招商最快也得拖到国庆节才能完成。
亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回,引来百盛统一经营,但由于商场慢热,零售商与开发商之间利益诉求的矛盾随时可能激化。
时代广场实现了出租和整体出让的巧妙结合,但地头欠佳导致的人气淡薄和资金重压,使其仍然在长线投资与短期还贷的两难之间苦苦徘徊。
新入市的中泰广场汲取了众多“先烈”的教训,以保租代替返租而赢得了4年的统一经营权,但这是一步险棋,倘若广场不能在4年内守旺,那么4年后经营权的归属问题就是一颗足以致命的定时炸弹。
“租还是卖的选择将决定购物中心的生死存亡,”曾亲手打造天河城辉煌的欧小卫对此深有体会。这位现任中华广场掌门人记得,当中华广场在他将近一年的掌舵下快要驶出低谷的时候,发展商迫于还贷压力打算卖掉一层商铺的想法让他惊出一身冷汗,远在上海出差的他费了近一个小时的口舌,打得手机都没电了才说服老板打消了这一“要命”念头。
在欧看来,天河城和信和广场等购物中心之所以成功,在于开发商有足够实力,能够顶住资金压力只租不售,从容规划,顽强坚守,逐步积聚人气。
变身破困局
当发展商的身份无从改变时,购物中心只好学会“七十二变”,以提升经营业绩来缓解资金压力。为此,各家都在苦思良策。
美居电器将移师天河城七楼,这是日前天南百货总经理李穗生透露的。他希望凭借天河城的地利、客源、广告资源和品牌信誉推出家电大卖场,让美居电器以较受欢迎的一站式经营模式来造就天河城的新卖点。
一年来调整租赁策略,整顿租务队伍,整合商铺资源,使中华广场气色日见好转,不日将开业的中华百货将以全新经营理念进一步为广场加热。
中旅商业城的何坚表示,中旅将在有限空间内以大百货店中店的手法,在每一楼层树立品牌店形象,力争在下半年旺季到来之前实现80%的开业率。
时代广场最近与广州市旅游局签订10月份在场内开设旅游交易推广中心的协议,期望藉此提高广场的吸客力。
热望大资本
然而,从根本上看,广州购物中心要走出困局,资本实力是关键一环。在国外,购物中心是一个长线投资产业,回报期长达10到20年,所以大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作,而不像广州这样由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱。诚如欧小卫所言,广州购物中心的良性发展有赖于资本雄厚的内外资财团的参与。
似乎应验了这一预言,眼下时代广场正打算借广业股份有限公司日前以40亿资产招亲的契机,彻底解决长线经营方针和短期套现需求的冲突。据发展商金顺房地产公司副总经理罗草茹介绍,时代广场自1995年建设至今一直实行每年期借贷运作,资金压力令发展商不胜重负。罗表示,在不能改变现行金融政策的前提下,广场只能进行自身的资本结构调整,在不增加借贷的情况下,通过寻找强有力的合作伙伴,将短期借贷变为中长期借贷。罗还透露,时代广场将重点寻求上市公司参股,也不排除控股。据知情人士称,高盛、新希望以及其它几家上市公司已与时代广场进行了接洽。
另一个值得注意的动向是,有香港上市公司恒基兆业背景的恒宝广场不日将在西关问世。发展商恒基(中国)投
资有限公司执行董事李锡然明确表示“恒宝广场决不卖铺”,也不采取任何返租和核定固定利润的做法,而是将“以经营者的心态进行招租”。恒基所具备的强劲资本后盾,使得广场根本不存在所谓长、短期利益的冲突,不需要做任何短期行为。除了大的零售商自己要求外,小的铺位全部由广场打理,以确保经营的整体性。在交纳了昂贵的学费,经历了巨大的阵痛之后,广州购物中心隐约听到了春天的脚步。
篇5：探寻中国购物中心成功共性
中国的购物中心大约在1996年开始出现,是以1996年第一家开业的广州天河城广场为标志。在以前的很长一段时间里,商业零售是以百货商场和超市的形态出现。今天,大约有300多个规模不一的现有或规划中的商业房产。但是,根据拥有最多的本土购物中心和商业房产开发商成员的Mall China统计,实际已经完成或正在开发的5万平方米以上的购物中心只有150个。 许多的商业物业不属于Shopping Mall性质,因为这些都是为销售而修建、没有中长期的发展计划。在这篇文章中,我将强调一些较好的购物中心/Mall成功的主要因素以及共性。本文中,我将使用以下3个成功的购物中心为例:
1. 上海的港汇广场
2. 北京的东方广场
3. 广州的天河城广场
什么是成功的购物中心? 它必须从3个不同的角度来衡量:
投资者 — 购物中心的业主或投资人想得到好的投资回报或收益;
租户 — 租户想看到他们的零售业绩最大化或达到目标业绩;
购物者 — 享受挑选、优价、方便和良好环境的购物乐趣。
在我们与开发商、租户和购物者打交道的经验过程中,成功的购物中心有三个共性:
A. 正确的产品
开发商花精力进行市调、规划和设计购物中心;业主们会召集有国际和本土经验的建筑师、设计师、mall顾问公司组成一个好的团队与本地的管理团队共同工作。 这些设计师应有足够的商业零售式购物中心的设计经验以提供好的设计概念和方案。购物中心经理或顾问必须和他们一起工作。除非他们自有一支有经验的管理团队,大部分业主会寻求有经验的购物中心运营者为他们提供服务。Mall顾问提供设计引导以便建筑师和设计师设计满足目标购物者、适合所处位置以及符合成本预算的方案。
B. 正确的定位
Mall开发顾问的角色就是帮助Mall准确定位,找出适合该商圈的的商业组合,并提出Mall面对现有和将来竞争所需的其它重要因素。好的市场调查工作是必要的,本地人员提供的消费习惯和购物行为信息是十分有价值的。
C. 正确的管理手段
去年,马来西亚举行了一次上百家零售商的调查。目的是找出这些零售商在进Shopping Mall 时看中的是什么。租金排在第四位。排在第一位的是Mall管理团队。第二位是商业组合及定位,第三位是设计布局。
好的管理手段的意思是零售商想看到Shopping Mall的组织是如何构架的、团队是如何帮助零售商取得成功的。租金是重要因素,但不是最重要的。管理团队对人力资本和服务的承诺反映了该Shopping Mall 的经营理念。业主必须找到好的团队,或者咨询专业公司有关经营Shopping Mall的所有必要流程。有些业主构建自己的管理团队,有些与专业公司合作以便他们集中精力开发更多的项目。
案例一:港汇广场
设计 — 此Shopping Mall 的设计充分考虑主力租户空间的需要,宽敞走道是由于贴近大量的客运人流,因为该Shopping Mall建立在地铁站上方,此外,还有一个供促销、活动和展览用的大中庭。虽然是垂拔式的Mall,但扶梯都在显著的地方。
— 消费环境有利于购物者和租户;
定位 — 全部定位为中高档市场,区别于徐家汇区域的周边百货商场。这个区域内的环境本身不好,没有餐饮连锁店。业主在购物中心一楼的旁边开发出一排餐饮连锁店。顶层有一家电影院以便拉动人气往高层。
— 做过良好的市场调查,填补了市场空白。
案例二 — 天河城广场
当天河开始经营这个超大项目时,它经过了2-3年的调整期。因为是中国第一个超大型Shopping Mall,许多零售商都对Shopping Mall 的绩效采取谨慎的态度。天河城的管理层决心实现它的商业组合计划及定位,并签定吉之岛作为地下层的主力租户,其中包括与超市和百货店。天河城管理层也意识到设立自营店以发挥互补功效的必要。他们建起了叫……的高端百货店。 随着时间演进,为了满足富裕广州消费者不断改变的欲望和需要,更多的概念店例如大型运动店陆续应运而生。
今天,这个购物中心
在平时平均有8万人次的客流量,周末和公共假日时超过12万人次。管理层在管理的过程中积极主动,为了同建在旁边、两倍大于自己的另一超大型Shopping Mall 以及在广州竞相出现的许多其他Shopping Mall竞争,甚至寻求专业的零售顾问进行重定位。
这是一个业主采用好的管理手段、不断改进商业组合以掌握商机并适应市场变化的经典案例。 天河城即将在Shopping Mall的基础上增建两个塔式建筑楼,一个作为办公楼,一个作为高端酒店或服务式公寓,成为一个综合性项目。
案例三 - 东方广场 东方新天地
此Shopping Mall 是一个包括办公、酒店、服务式公寓的整合综合性项目的一部分,属于香港商业大亨李嘉诚所有,位于王府井旅游购物带,与地铁站相连。
— 以终为始的设计 一支多专业的团队参与规划设计该综合性项目。这个Shopping Mall几乎400米长。两层半楼高。由有大规模开发综合性项目经验的建筑师设计。为确保购物者步行其间不致厌烦,该Shopping Mall按五个不同主题划分成五个分区。 管理层将它定位为中高档消费群,因为国际品牌的市场已由北京国贸中心所占据。现在管理层将零售区域拓展至3楼新区,并将塔楼的人流引进Shopping Mall。 因此,商业零售面积从10万平方米扩大到12万平方米。这一切都由于预先规划及“以终为始”的设计而可付诸实现。
没有一家Shopping Mall在位置、规模和商圈方面完全和其他Shopping Mall相同。但是采取系统的方法进行规划、设计、定位和有效调度资源将确保投资者、租户和购物者的需要得以满足。
这些成功的Shopping Mall是否能持续兴旺10年取决于管理团队赶上趋势和顾客生活方式改变的能力,以及吸引合适的租户和培养回头客。
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