广州最顶级商场成功基因剖析

　　广州最顶级商场成功基因剖析

　　前言：

　　学习最快的方法是学习成功的模式，剖析一个成功的商场是非常值得快乐的事情。分析它的定位、开业、成长、品牌组合、不定期去实地考察商家经营状况、商户调整，不间断留意它的推广活动，经过几年的考察与了解，终于觉得可以开始整理出一些值得借鉴的东西。

　　丽柏广场雄踞广州市核心商业地段环市东路,与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场等,同时会聚各式高级写字楼和高尚住宅区，为该处带来每月高达70多万人次的高档消费群。构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场。

　　一、时尚建筑与设计

　　商场成败的关键要素之一是前期规划，而土建结构与店铺切分则是前期规划的重头戏，这不仅关乎整个项目的投资预算，对商场后期招商、经营也至关重要。即将在环市东路亮相的丽柏广场聘请了排名世界前位的Concept international Design Limited进行主体及室内设计。

　　早期为白云宾馆商场部分，总面积有1万平方米，经香港投资商改造后，南面商场为两层结构，东面主体则有5层商场，分别与白云宾馆大堂、友谊商场相互连通。整个建筑抓住“明珠”的感觉，圆形、曲线、晶莹剔透、高贵洁白”“明珠”代表珠江、代表广州，以法语“明珠”音译而成的丽柏广场代表广州一颗的明珠，同时与时尚品牌取得了完美的和谐。而变化万千的水景，则由世界最高建筑—马来西亚“双子塔”喷水池的水景设计公司负责，为整体建筑营造出超凡脱俗的梦幻感觉。

　　二、灵魂的动线安排

　　规划者也以椭圆的珍珠型为参考，设计了单一的主干道，一层每间铺面分割的面积都过百平方米，但全部商铺都位于一线铺位，剔除了死角位，为招商创造有利条件。另外，这种动线设计与场外的客流相呼应，顾客无论是从白云宾馆大堂、从友谊商店，还是从广场一楼大门进入，都可直接深入商场主干道核心卖场，同时三个入口的客流以逆时针流动，不会使人流挤在一起，空间上相互弥补。

　　三、业态及楼层分布

　　一二层为国际一线品牌

　　三四层为国际二线品牌

　　五层为餐饮、休闲、美发美容及服务区域

　　定位与经营品类：

　　以国际一线时尚服饰为主，坚持走高档路线;

　　四、国际奢侈品牌汇集

　　商家的品牌综合累加就是一个商业物业的品牌性格。丽柏广场已搜罗--众世界各地知名品牌，其中，包括Louis Vuitton、Hermes、Prada、Dior、Fendi、Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Polo Ralph Lauren、Givenchy、ErmenegildpZegna、Charriol、Versace、Tommy Hilfiger等响誉世界的全球顶级品牌已进驻，巴黎、米兰等最新潮流服饰将在此展示。

　　为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括：ＬｏｕｉｓＶｕｉｔｔｏｎ、Ｈｅｒｍeｓ、Ｐｒａｄａ、Ｄｉｏｒ、Ｆｅｎｄｉ、Ｃｅｌｉｎｅ、Ｂｕｒｂｅｒｒｙ、ＨｕｇｏＢｏｓｓ、Ｌａｎｖｉｎ、ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ、Ｇｉｖｅｎｃｈｙ、ＰｏｌｏＲａｌｐｈＬａｕｒｅｎ、Ｖｅｒｓａｃｅ、Ｃｈａｒｒｉｏｌ、ＴｏｍｍｙＨｉｌｆｉｇｅｒ、Ｄ＆Ｇ及Ｖｅｒｓｕｓ等。

　　首次在广州市开设专门店的计有Ｈｅｒｍeｓ、Ｐｒａｄａ、Ｃｅｌｉｎｅ、ＨｕｇｏＢｏｓｓ、Ｖｅｒｓａｃｅ及Ｄ＆Ｇ。此外，亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括：ＬｏｕｉｓＶｕｉｔｔｏｎ、Ｄｉｏｒ、Ｐｒａｄａ、ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ及Ｇｉｖｅｎｃｈｙ等。

　　五、租金高，投资回报优

　　如何评估一个商业物业价值：稳定持续增长的租金及品牌知名度是衡量其价值的唯一标准。对于国内现在许多引进顶级品牌的商场都是表面赚吆喝，而实质是不能赚钱，但是广州丽柏广场则不是，由于与友谊商店连通，两者形成广州高档服饰精品专卖场，因此，丽柏广场租价高涨，首层每平方米达１８００元／月，比同地段商铺平均每平方米１１００－１２００／月的租价高出近一半。

　　六、消费群定位于高端、消费力强

　　大多消费者年龄在25岁到40岁之间，市场调查显示有38%的人士，在此消费的金额高于5000元人民币。

　　七、运用香港管家式的经营管理服务

　　商业物业如何提升物业，经营管理是最重要，一个商业物业招进一个品牌进来仅仅是开始，让经营的商家盈利才能最终提升整个商业物业的价值，丽柏在这方面做得想到到位，每年进行多次详尽的商场发展状况评估，制定全年的宣传推广活动计划，不间断的举行国际品牌时装发布会。

　　另一项经营管理的重点是建立双向的沟通渠道，因此对丽柏广场内的每一个商户成立了CRM部门，不断与客户保持紧密联系和沟通，制定前瞻性计划，帮助客户吸引更多人流及目标对象的消费。

　　为了进一步让客人享受更尊贵、更高质素的星级服务，成立《丽柏广场VIP贵宾会》，贵宾客人以后可在贵宾室休息，享受免费饮料、上网、可以练习高尔球等服务。而关键一点是这些服务切实到客人身上。贵宾室的装修基调清静淡雅，沙发、网络、咖啡等硬件设施，服务人员的培训也极为严格，要提供一种尊贵的享受型服务，这也是广州首个商场贵宾室。客人只需于一天内购物满 RMB25,000或半年内累积购物额满 RMB50,000，便能成为《丽柏广场VIP贵宾会》会员。

　　一、会员的VIP可以得到以下尊贵服务：

　　1、赠阅时尚潮流杂志Collezioni 国际流行季刊;

　　2、与广东国旅合作设有丽柏广场贵宾会专用窗;

　　3、旅游奖励，巴黎来回双人头等机票，参观 Louis Vuitton博物馆，与 Louis Vuitton 第五代传人共膳。

　　4、香港半岛酒店免费住宿一晚、还有劳斯莱斯火车站接送。品尝香港特级名厨秘制的6头日本吉品网鲍。

　　5、联合商家进行节日促销活动。

　　二、聘请知名人士、演员进行多种推广活动

　　1、开幕仪式。除邀得多间品牌的代表、过百国内及香港传媒出席外，更邀得著名影星刘嘉玲及李嘉欣担任特别嘉宾，逾千名嘉宾云集丽柏广场，为这次的盛会生色不少。当日丽柏广场特别安排一场精彩的激光表演，为广州市内罕有，以色彩斑斓的激光，衬托出丽柏广场名牌荟萃的皇者气派外，更联同一众世界知名品牌举行一场时装展示会。

　　2．平安夜丽柏广场举行的“幻舞奇缘圣诞夜”里，几乎集中了城中的最出色时尚名流。

　　3，感名模林志玲小姐和时尚型男古天乐,出席“丽柏20**春夏时尚风”活动

　　结语：

　　这个项

目有什么值得借鉴呢？总结如下：一、选点准确;二、定位坚持走高档路线;三、以客为尊的服务，值得借鉴与学习就是其经营管理，这种以客为尊的服务才是经营管理的核心。因商家盈，物业投资方才能盈，这是商业运营的真理。

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篇2：商场商业术语营销术语一览

　　商场商业术语、营销术语一览

　　1、返券：即在促销活动期间内，购物满一定金额赠送不同或相同金额的抵用券，如满500元返20元券。

　　2、折扣：折扣是一种最常见、也最容易操作的促销方式。即全场商品或部分商品进行不同程度的折扣销售。

　　3、特价：即限定某个时间段内某些商品执行特价销售，超出时间自动恢复，一般建议在客流比较少的时段做，这样可以拉平卖场人气。

　　4、限定条件优惠：如，限会员购买优惠或会员达到一定消费积分时优惠，还有买购多少额度优惠或返利。

　　5、限总量优惠：即在优惠的商品出售够一定数量时，特价终止，恢复原价销售。

　　6、限客单量优惠：即限定每客最多购买特价商品的数量，若超过限量则超过的部分按原价销售计算。

　　7、购买超过一定量优惠：即某个单品一次购买超过几个，就按设定的优惠价计算销售。

　　8、商品碰头分组促销：此项促销事先设定好分组的商品（必须是两个单品），定好优惠价格，只有消费者在购买时，在规定的时间同时找到两个对应的单品时则按优惠价销售；此活动一般适应与卖场布局死角多的地方，将两个分组商品放置在不同的区域，让消费者去寻找，以提升卖场动线和消费者购物的乐趣。

　　9、捆绑销售：即将一些关联性强的商品放在一起，并打包给予一定的优惠进行销售。

　　10、消费购买一定额度，可以购买超低价商品，如：购物满50元可以1元钱买一斤色拉油等。

　　11、买赠促销：即买指定的东西送赠品，还有买够多少钱送不同的赠品；赠品可以是商品也可以是企业的广告礼品（如：茶杯、围君、广告衫、广告伞、遮阳帽等）。

　　12、有奖销售：即购物满一定条件可以参加摸奖或抽奖活动，主要是奖品一定要丰富，并且有公众吸引力。

　　13、商家联盟促销：即购物满一定条件或消费达到某种条件，可以提供消费者到其他商家消费的打折权利，比如：在超市买够500元送餐饮或娱乐项目的赠票或折扣券，或者在某餐饮或娱乐项目消费单位满多少元可以送超市的优惠卡或折扣券。

　　14、购物送服务：购物满一定条件可以免费送货、报销车费、代大扫除、免费般移大件物品、免费维修家具或电器和通讯工具等。

　　15、POP：POP是英文point ofpurchase的缩写，意为“卖点广告”,其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。她的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体卡通模型等等。常用的POP为短期的促销使用，其表现形式夸张幽默，色彩强烈，能有效地吸引顾客的视点唤起购买欲，她作为一种低价高效的广告方式已被广泛应用。

　　16、零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。

　　17、零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。

　　18、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

　　19、全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。

　　20、市场化经营商场化管理：指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付"，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。

　　21、精细化管理：是以"精确、细致、深入、规范"为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。

　　22、购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。

　　23、购物中心的步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。

篇3：国内商业地产成功招商先后程序

　　国内商业地产成功招商的先后程序

　　20**年国内商业地产开发规模越来越大，以深圳宝安中心区为例，海雅缤纷城其商业部分建面约22万平方米，建成后将成为深圳西部最大的商业综合体。该区近在咫尺的中粮大悦城也计划于20**年11月开工，其商业部分建面同样将达到22万平方米。。。其实，这仍然还只是冰山一角，如此大规模的体量，对于位居深圳西部地区来说，招商的重要性对于时下国内各商业地产企业来说，其成败往往决定项目的价值能否得以实现。但如何正确合理地按商业地产自身的规律，有条不紊地按步骤、流程地进行招商，对于绝大多数开发商来说却仍是一笔“糊涂帐”。一个地处城市商业中心大型商业地产城市综合体项目，假如先开发建设而没有未在设计阶段就对主力商家进行招商，必然会拖累后期招商进度、甚至导致主力店无法进驻，其集客能力与商业地产价值链就无法形成，所以商家如何正确按步骤地招商，业已成为商业地产项目成败的关键。

　　按照招商顺序对招商进行分类，有助于商业地产开发或运营商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家必须先招商？哪些商家后招商？这是有讲究的，而且从西方国家商业不动产多年开发的成熟模式来看，也是得到充分验证的，同时，也非常符合咱们国内商业地产项目开发建设的需要，也符合商业不动产租金或商铺价值最大化的需要，这无疑需要咱们国内众多一涌而上的商业地产开发或运营商需要明确认识的，毕竟商业地产开发所需的庞大资金，一旦因‘做错程序’其造成的巨额损失也是一般商业地产开发企业难以承受的。商业地产开发在国内的历史以万达为例已逾十年，然而，实际情况却仍不容乐观！笔者在与众多的国内商业地产职业经理人或自已实际操盘中发现，许多商业地产开发企业在项目开发上仍然如“没头苍蝇”般地完全未按章法、顺序颠倒，尤其是在招商环节，如先建好后，才开始对主力店与次主力店招商；招商程序本末倒置，由此种种均在一定程度上阻碍与抑制项目租金或销售利润的实现。

　　因此，对于国内一般大型商业地产项目的招商先后程序，笔者归纳了一下可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。

　　开发前期招商

　　招商指商业地产开发商在项目拿地完后后，并对项目完成了市场定位、概念设计后，就需要按项目定位进行招商。以笔者实际操盘经验，商业地产开发前期招商实际上包含二个重要部分，缺一不可。其前部分是依据项目的定位对主力店、次主力店等进行的招商摸底，并通过市场的摸底摸拟测式，了解市场对项目定位的误差进行的必要的修正。因为，市场定位，虽说是在可行性分析与详尽市场调查基础上，但笔者在实际操作中发现，市场调研数据的采集不易往往会“失真”，因此，将极有可能误导我们对项目的市场定位，因此，如果没有前期的招商摸底是十分危险的。当然，还有一种更可笑但却盛行于国内，那就是现国内商业地产开发企业，更多是凭开发企业投资者的臆测，“必须”要定位为高端、全业态、全客层，如此，则更加危险。然后，其后部分才是按万达订单式地产的理念，对主力店进行的招商。由于各主力店商家对物业条件的不同技术要求，商业地产项目在规划阶段，必须要针对性解决不同主力商家的物业需求，若导致某一类型的主力商家无法进驻，必将将直接影响项目的档次，项目的市场定位无法形成，甚至完全偏离。需要特别指出的是，主力商家的招商对其他店铺的招商有着“羊群”效应，主力店的进驻不仅有利于租金提升，对于资金回笼将部分商铺出售的商铺价格提升都是立竿见影的。

　　这二部分迄今为止，仍未得到国内众多的商业地产开发商或运营商完全理解。这阶段的招商通常按项目定位来选择大的主力商家或娱乐体验商家的招商。笔者研究中发现，国内标杆企业万达集团当年就是典范，在开发中招商前置坚持先对主力店招商后，再对部分持有的商铺出售，赚得可谓盆满钵满。当然，需要明确的是解决好开发前期主力店招商，开发商实现高额的销售利润，并不意味着这样的商业地产项目也同时可以取得经营的成功。

　　开发中期招商

　　开发中期招商指商业地产开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的对各品牌商家的招商。笔者在实际操作中发现，开发中期阶段的品牌招商是绝大多数不成熟的商业地产开发商和所普遍忽视的，往往就是为招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。开发中期招商所针对的商家从规模上看，很少超过三万平方米，多以次主力店、品牌专卖店及其他商家为核心对象。如果开发商在此阶段依然在进行规模超过三万平方米的主力商家，那就说明开发前期的招商工作发生了延误，招商工作已经出现了一定的问题。关于这一点，特别建议开发商予以关注。

　　需要特别指出的是，开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得到预期的成功。

　　开业满场招商

　　商业地产开业招商指开发商为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。从我们的经验看，这一特点基本上是商业地产开业招商的共同特点，但个人认为开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，就仿佛为领导完成任务一样，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。客观地说，笔者并不反对为了营造商业气氛进行的虚饰性招商，而是不建议有些开发商或运营商不计收益进行简单的招商--对所有的商家免租，还不如补贴给少数几家龙头品牌商家，从而动其它中小品牌商家的招商。

　　开业后招商

　　商业地产开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整，开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。 二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失

败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。

　　以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分笔者希望提醒大家上述四个阶段的招商有不同的招商目标、每个阶段的任务，如果做错程序，那么，招商的效率、结果会大打折扣，甚至导致整个招商失败。笔者，在实际操盘中或与许多业内同行沟通中发现，许多商业地产的开发企业往往忽视开发前期、中期的招商工作，由于招商质量不佳，又被迫将这两个阶段的招商任务放到开业招商阶段进行，假如在此阶段仍然没有知名商家进驻，带动招商，必将导致二次定位、二次招商。。。

　　由于 国内宏观调控政策等原因，导致国内房地产商几乎在一夜之间全转型为商业地产开发与运营商，现无论在整体专业化水平还是开发验方面均比较低，但只要严格按照以上科学的招商步骤进行，坚持做对程序！笔者相信我们仍然可以规避或大大降低在商业地产开发中的运营风险，确保商业地产项目价值的成功实现。

篇4：大型购物中心成功六大要素

　大型购物中心成功的六大要素

　　购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。

　　要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。

　　1．专业团队的引入

　　购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。

　　2．场地的恰当选择

　　购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。

　　不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。

　　3．准确的市场定位

　　购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。

　　对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。

　　准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。

　　4．特色的主题和设计

　　购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60％－70％的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。

　　另一方面是建筑设计规划富有特色。购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。

　　5．财务的可行性

　　市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。

　　6．地方政府的支持

　　购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显著的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。不但可以影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商过程的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。因此与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。

篇5：中兴商场五一节主题活动方案

　　中兴商场五一节主题活动方案

　　中兴 “穿在中兴 美在金秋”第十二届中兴服装节

　　荟华楼 献礼二十年———献礼华典时、金币表真情

　　实惠二十年———黄铂金抄底、满十返百

　　回馈二十年———荟华楼幸运大奖牛气冲天

　　积淀二十年———会员尊享积分20倍

　　大悦城 免费参加“炫舞大悦城”跳舞机大赛，ipod touch2大奖等你来拿；大悦城疯狂斗牛机免费玩，挑战你的自我极限！

　　新世界 形象革新 演绎“时尚 生活 新个性”：沈阳新世界百货三家店联动引爆时尚风潮

　　新玛特 中街新玛特：“和颜秋色”主题活动。铁西新玛特：“璀璨倾城”两周年店庆

　　商业城 “桃李芬芳 勿忘吾师”

　　铁西百货 黄金珠宝节倒计时：活动期间黄金珠宝钻石大特惠，回馈消费者。请把握机会，选购心仪商品。

　　千盛“秋衣尚”大型新品推广活动

　　伊势丹 “感恩庆”伊势丹独有秋季新作上市、化妆品节、珠宝特价、中秋月饼礼盒特辑、厨房小家电生活用品特卖会

　　“繁花似锦五月天，欢乐假期乐无限”主题活动：商城五一营销方案

　　最新鲜的五一节活动方案

　　活动背景分析：

　　五一节日期间，各商家比着打折让利销售的行为让人担忧，认为从表面上看起来红红火火的假日销售，只是消费者将昨天、明天或下个月的消费集中在几天内进行。为了引导消费，激发节日冲动性消费，并且要想在五一期间取得较好的销售业绩和较有影响力的社会效应，提升**商城的企业形象及以文经商的特点，**应该举办与节日相应的各种活动，推出文化营销，使营销过程与文化享受有机结合起来，使消费者在享受多元化服务的同时，增加随机消费的欲望。从本质上区别与其他商家大同小异的一味让利打折手段来带动假日消费，真正意义上从社会角度提升**的形象，树立高层次的文化消费来吸引消费者，笼络高层次的消费群体，展现名店风范。拟策划以下“繁花似锦五月天，欢乐假期乐无限”五一节日主题系列活动，活动方案如下：

　　一. 系列活动主题：

　　1． 五月购物赠大礼，欢乐假期全家游

　　2． 心系千千结，十万爱情大展示

　　3． 迎五一旅游大礼回馈会员

　　4． 春季时装周

　　5． 打折促销活动

　　6． 印制**商城《精品购物指南》春季版一期

　　二. 活动时间：

　　1． 五月购物赠大礼，欢乐假期全家游：20**年5月1日——5月5日

　　2． 心系千千结，十万爱情大展示：20**年5月1日——5月5日

　　3． 迎五一旅游大礼回馈会员：20**年5月1日——5月7日

　　4． 春季时装周：20**年5月1日——5月5日

　　5． 打折促销活动：20**年5月1日——5月7日

　　三. 系列活动范围：**商城及八一店、**购物广场及北园店

　　四. 系列活动内容：

　　（一）五月购物赠大礼，欢乐假期全家游

　　活动内容：www.pmceo.com

　　为在五一黄金周提升**商城人气，创造销售佳绩，特举办“五月购物赠大礼，欢乐假期全家游”即购物赠五一情侣、全家旅游套票活动。

　　实施细则：

　　① 5月1日——5月5日，凡当日累计消费正价商品满3000元凭发票及有效证件登记即可获得五一旅游两人情侣套票一张。（不累计赠送）

　　② 凡当日累计消费正价商品满4000元凭发票及有效证件登记即可获得五一全家旅游标准套票（限三人）一张。（不累计赠送）

　　③ 凡当日累计消费正价商品满5000元凭发票及有效证件在相应品牌专柜登记即可获得五一全家旅游套票（限四人）一张。（不累计赠送）

　　④ 凡当日累计消费正价商品满12000元凭发票及有效证件登记即可获得豪华旅游两人情侣套票一张。（不累计赠送）

　　⑤ 凡当日累计消费正价商品满20000元以上凭发票及有效证件登记即可获得豪华港澳旅游两人情侣套票一张。（不累计赠送）

　　注：此次活动仅限于服装品牌（会员卡只积分不打折），厂家自愿参加，不参加厂家需参加打折促销活动，**不承担费用。顾客旅游费用在购物3000——20000元消费金额前提下产生，厂家承担费用仅相当于商品打折额度8.5折，较通常节日打折促销活动费用少且促销效果显著。（附：旅游价格表一份）

　　（二）心系千千结，十万爱情大展示

　　活动内容：

　　爱情专线 尽显温馨 五一期间，推出独具特色的爱情专题活动，以“心系千千结，十万爱情大展示”为响亮口号，抓住现代年轻人趋于真情表露的开放心态，积极调动热恋中情侣们自我表白的参与热情，将写有每对情侣爱情誓言、姓名、祝福等内容的手绢相互连接，这五彩缤纷、心心相结的“爱之物语”在春风吹拂之下自然形成一道亮丽的风景线，而形形色色的爱情誓言则向每位顾客敞开心扉，与人们共同感受挚爱的甜蜜与温馨。

　　实施细则：

　　① 五一期间，活动在商城前广场举办“心系千千结，十万爱情大展示”

　　活动，用红色软绳连接用于悬挂手绢，每对男女顾客可现场领取手绢一块，提供油性马克笔供顾客撰写爱情誓言、真实姓名（用于抽取幸运顾客）、祝福等内容，凡经顾客同意的手绢由顾客亲手系在绳上，后一对顾客接着前一对顾客用手绢打结连接，以次类推，挂满为止。

　　② 每日抽取一对幸运情侣，可获赠五一期间上海近郊旅游两人情侣套票一张。每日幸运顾客名单在网站公布，次日凭有效证件领取赠票。

　　注：此活动需营运部管理人员协助进行，手绢初步预算5000块，0.5元/块×5000=2500元；红色尼龙绳：50m×5元/m=250元；情侣旅游套票价值200×5=1000元；宣传活动*展架，总计3750元，由商城承担活动费用。

　　（三）迎五一旅游大礼回馈会员

　　活动范围：**商城

　　为感谢**会员多年来对**的支持，截止至20**年5月7日，会员卡累计购物积分排名前三名的**会员，于20**年5月1日——5月7日期间，可凭**会员卡、及身份证到总台登记并领取相应的旅游套票奖励。（过期不候，排名情况于五一结束后统计在网站及各大报纸公布）

　　第一名的**会员凭**会员积分卡及身份证登记可领取幸福之家（限三人）豪华旅游套票一张。

　　第二名的**会员凭**会员积分卡及身份证登记可领取情侣豪华旅游套票一张。 第三名的**会员凭**会员积分卡及身份

证登记可领取上海近郊家庭旅游套票（限三人）一张。

　　注：此活动幸福之家豪华旅游套票价值1000元/人×3=3000元；情侣豪华旅游套票价值：1000×2=2000元；上海近郊家庭旅游套票（限三人）价值：100×3=300元，总计5300元，由商城承担活动费用。（附：旅游价格表）

　　（四）**20**春季服装周

　　活动时间：20**年5月1日—5月7日

　　活动主题：

　　每天推出一个或两个品牌服饰在商城地下一层中厅举办精品静态展及现场时装秀，参展品牌可在T型台的南侧设立自己的形象展位，介绍品牌历史、服饰风格，营造时装周的氛围；

　　活动期间，让观众、消费者投票选出我最喜爱的品牌服装，观众可有机会参加抽奖。奖品为**扑克牌等小奖品；

　　（五）五一商品打折促销

　　① 限时抢购

　　活动时间：20**年5月1日——5月7日

　　活动内容：

　　每天不定时，部分穿着类、床品举行5—6折限时抢购，每次抢购时间限定一个小时。品牌由各商场联系厂家，与4月2www.pmceo.com6日之前报策划部统一安排。

　　② 五一打折促销

　　活动时间：20**年5月1日——5月7日

　　活动内容：

　　不参加“五月购物赠大礼，欢乐假期全家游” 活动的厂家应参加节日打折促销活动，即：穿着类、床品全场7折起。

　　注：1、打折商品继续积分，打折价格低于会员优惠的不再享受会员折扣；

　　2、要求厂商全部参加打折活动，特殊商品不参加的要报总经理批准。

　　3、**不承担费用。

　　（六）印制**商城《精品购物指南》春季版一期

　　印制商城《精品购物指南》春季版一期

　　为迎接五一旅游旺季的到来，为向全省前来省城旅游观光的顾客更多的介绍**，提升商城人气，更好的树立**在全省的形象，突出**商城新品、独有品牌的魅力，引导时尚消费，印制《精品购物指南》春季版一期。

　　（七）延长节日期间营业时间

　　因五一节日期间为旅游黄金周，来济旅游顾客较多，在节日购物高峰到来之际，为抓住商业黄金时机创造销售佳绩，营业时间延长至晚10：00，进一步提升**引领时尚消费的经营特色。

　　五. 系列活动费用预算：

　　１.“心系千千结，十万爱情大展示”活动幸运情侣五一期间近郊旅游两人情侣套票费用（商城承担）：手绢初步预算5000块，0.5元/块×5000=2500元；红色尼龙绳：50m×5元/m=250元；上海近郊情侣旅游套票价值200×5=1000元，总计约3750元。

　　２.“迎五一旅游大礼回馈会员”活动，幸福之家豪华旅游套票价值1000元/人×3=3000元；情侣豪华旅游套票价值：1000×2=2000元；上海近郊家庭旅游套票（限三人）价值：100×3=300元，总计5300元。