大型购物中心成功六大要素

　大型购物中心成功的六大要素

　　购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。

　　要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。

　　1．专业团队的引入

　　购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。

　　2．场地的恰当选择

　　购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。

　　不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。

　　3．准确的市场定位

　　购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。

　　对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。

　　准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。

　　4．特色的主题和设计

　　购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60％－70％的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。

　　另一方面是建筑设计规划富有特色。购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。

　　5．财务的可行性

　　市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。

　　6．地方政府的支持

　　购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显著的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。不但可以影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商过程的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。因此与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。

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篇2：主题购物中心成功案例:创意造就经典

　　主题购物中心的成功案例：创意造就经典

　　当“购物中心”、“shopping mall”作为一种新型商业模式得到越来越多商界人士和消费者认同之际，一股大兴土木兴建购物中心的浪潮也正席卷中国的各个大中城市，然而当“一站式消费”、“业态齐全”等不再是新鲜概念的时候，审美疲劳便成了一个不争的现实，千篇一律的同质化复制浪潮也随之受到质疑。

　　事实上购物中心本身只是代表一种商业模式，当神秘的光环褪去之后，本身已经不再具有诉求力量。因此，购物中心的商业定位不仅要尊重市场，遵循商业发展规律，更应该注入创意主题元素，为购物中心的长期运营注入永续动力。

　　下面我们就介绍几个主题购物中心的成功案例。

　　一、凯撒宫购物中心The Forum Shops at caesars，凯撒宫购物中心（又译为“凯撒罗马市集商场”），是以古罗马购物为主题的大型购物中心，位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北，耗资一亿美元，占地面积4.8万平方米，于1992年5月启用。购物中心呈十字型，全部在室内，购物中心的一端与凯撒宫赌场连接，这里现在已成为拉斯维加斯新名胜。凯撒购物中心面积高达8万平方米，汇集了大量一线购物品牌与大量的高档餐饮娱乐经营商家。

　　１、再现罗马经典文明凯撒宫购物中心一期以古罗马文明为主题元素，顾客一进入凯撒宫购物中心，仿佛置身于古罗马的地中海漫步徜徉。

　　１.１古罗马雕塑这些雕塑承载着古罗马的历史和文化，是古罗马的象征。

　　１.２古罗马城市建筑景观建筑材料上，使用印花混凝土，其图案看似罗马街道的粗糙地面。

　　建筑外观上，将所有商家的外观装饰成罗马街道的异域景观，另外配备了具有古罗马建筑风格的百叶窗、阳台、灯笼和瓦片屋顶等建筑小品，让整个购物中心的建筑形态回到古罗马时代。古罗马的文化除了烙制在建筑与景观之上，同时还会通过*阅兵等形式，强化古罗马的文化主题。

　　１.３虚拟地中海碧海蓝天街道上方的拱形屋顶被绘成布满云彩的天空，电脑控制的照明装置每小时循环地将“天空”由菊黄的黎明照成湛蓝的中午晴空，再转为紫色的黄昏。

　　另一方面“人造天空”的设计也突破了时空界，一个小时过完一天的轮回。而店铺群的外观衬托了周围多变的环境，更具有独特的感官体验。

　　２、下沉的亚特兰蒂斯罗马购物中心一期商业业态以精品购物为主，伴着主题创意的竞争力体现，创造了绝佳的商业业绩。运营商在4年后开发了二期工程，以丰富购物中心的商业业态，增设了大量娱乐综合设施。而在主题创意方面，延续了古罗马文化整体形象。同时还以一个容纳了加勒比海赤道以北的大量鱼类190平方米的水族馆为载体，并带有明显亚特兰蒂斯文化特证。如马、长有翅膀的的塞壬女妖、武士、头狮子等由玻璃纤维制成的雕塑，结合现代的投影，动画和水景技术再现亚特兰蒂斯的下沉。凯撒宫二期工程的主题创意与延伸同样取得了良好的效果，吸纳了包括Ｓｐａｇｏ、Ｃｙｂｅｒ　Ｓａｔｉｏｎ在内的大量高端的餐饮、娱乐，让整个购物中心的商业功能更加完整全面。

　　目前凯撒宫购物中心因其独特的创意主题与丰厚的文化底蕴成为拉斯维加斯首屈一指的购物中心，成为居民与游客的娱乐、文化、休闲生活的组成部分，据统计目前每天吸引观光游客已经超过５万人次。它汇集了大量的一线品牌商户和高档餐饮娱乐经营商家，平均每平方米年营业额超过１.３万美元。它之所以能够取得如此成功，主要原因可归结为以下两个方面：

　　首先，是要挖掘文化资源。凯撒宫创意主题购物中心的成功之处在于成功嫁接了“古罗马”、“亚特兰蒂斯之谜”　两大文化题材，这两个文化主题都在欧美文化中有着深厚的影响力和文化诉求力，创造了一个前所未有的商业消费的体验环境，使消费者更能直观感受到文化传奇的独特魅力。

　　其次，立体的表现手段。一般文化主题购物中心只是通过建筑与景观静态的表现文化主题。而凯撒宫的成功之处在表现文化主题的时候，除了动用建筑与景观的表现工具之外，还采用大量的科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成为了主题诠释的道具。

　　二、美国商城特色之一：全美最大室内娱乐购物中心美国商城是美国最大的室内娱乐购物中心，它的建筑面积约３９万平方米，共分为四层，据说能装下两座胡夫金字塔。２３万平方米用于零售商场，室内共有５２０家商店，其中包括４家大型百货商场，还有大大小小４０多家餐馆。商场中央有占地面积达２.８万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一个有１４个影厅组成的电影院和８家夜总会。目前商场的出租率高达９９％，即使每家店只呆１０分钟，逛完整个商场也要８６个小时。

　　特色之二：开创了娱乐零售新概念美国商城代表一种新模式：娱乐零售。美国商城的娱乐及休闲设施的比例很高，史路比主题公园、水族馆、高尔夫球场、１４屏幕的电影院等，整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活动３００多项，有时邀请歌星来演唱，有时要由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览和慈善募捐活动。在商城的“水下探险世界”，产自世界各地的数百种１０００多只乌龟展示着各自迷人的风采，吸引着众多的游客。“史努比营”里有一家“神秘餐馆”，顾客可以一边进餐一边观看演出。不同的是这里没有设舞台，大家在入座的同时也进入了剧情。

　　特色之三：欢迎居民来晨练每天早上７点开门，欢迎附近居民来早锻炼！在商城一楼走一圈大概是１公里，人们可以一边散步，一边看看橱窗里陈列的商品。商场还专门成立了“明星步行者俱乐部”，据说，１９９６年的最佳步行者在这里走掉了６３公斤的体重。商城为附近的居民提供了锻炼身体的场地，和居民拉近了距离，搞好了关系，同时也为自己赢得了相当的固定顾客。

　　特色之四：全球闻名的旅游景点美国商城不仅仅改变了美国西北部地区人们的购物习惯，也成为了全球闻名的旅游景点。目前，商城的年客流量为４２５０万人次。美国商城并不如迪士尼乐园的名气大，但每年吸引来的游客人次却要比迪斯尼乐园、大峡谷和猫王故居三地的总和还要多。据统计，商城的顾客大约４成是来此旅游的，不少人把这里当成来看休闲度假的好出处，全家人远道而来，在附近的旅馆里住上两三天，尽情体验逛商店的乐趣。

　　美国商城不仅仅改变了美国西北部地区人们的购物习惯，也成为了全球闻名的旅游景点。目前，商城的年客流量为４２５０万人次。美国商城并不如迪士尼乐园的名气大，但每年吸引来的游客人次却要比迪斯尼乐园、大峡谷和猫王故居三地的总和还要多。据统计，商城的顾客大约４成是来此旅游的，不少人把这里当成来看休闲度假的好出处，全家人远道而来，在附近的旅馆里住上两三天，尽情体验逛商店的乐趣。

　　三、难波公园从远处看去，难波公园是一个斜坡公园，从街道地平面上升至８层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，是日本开　发成功的城市综合体的代表项目。

　　１.　规划设计理念－－场所理念设计灵感来源于能够重生的自

然力量，　在城市中引入大型公园式的项目概念，这不仅仅是一个单纯商业项目，因为它有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人来这里光顾、游玩。难波公园的内部是一条人造峡谷，选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌。

　　设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，让顾客常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。

　　Ｎａｍｂａ　Ｐａｒｋ它不像一般的购物中心那样，将人们压缩到封闭的空间内，迫使顾客消费，而是以开放的体验化空间吸引人们主动游玩和消费。Ｎａｍｂａ　Ｐａｒｋ打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。Ｎａｍｂａ　Ｐａｒｋ近乎完美地实现了为人们提供聚会、游玩、欢庆场所一体化的目的，“场所制造”的理念在Ｎａｍｂａ　Ｐａｒｋ的项目上得到了淋漓尽致的体现。

　　２.园林景观在商城建筑上有８层屋顶花园，每层楼的园林景观都有不同的主题，包括花卉、林木、剧场、游乐等艺术主题。园林景观覆盖了整个建筑，再加上树林、岩石群、峭壁、峡谷、草坪、溪流、瀑布、池塘这些元素，让商场和公园成为一个互相融合的一体。屋顶花园宽敞开阔，充满自然气息，顾客在行走时可以欣赏到四周的花草树木，令顾客产生一种全新的空间体验感。

　　在这个城市公共绿地很少的城市打造一座公园式的购物中心，为生活在钢筋混凝土中的都市人提供了一片世外桃源式的城市绿洲，将商业区、餐饮区和自然与开放的空间完美结合在一起。

　　四、澳门大运河购物中心大运河购物中心是澳门最大型的室内购物中心，位于澳门威尼斯人度假村酒店第三楼层，云集超过３５０家购物商户、数十家食店和３条各长１３０米的运河。整个购物中心被一幅偌大的天幕覆盖，天幕配合电脑控制的灯光效果，营造出晨昏日出日落的云彩和天色，配合特色街道、运河、里亚特桥，环境典雅瑰丽，仿如置身昔日威尼斯的街道。

　　特色之一：３条各长１３０米的室内运河，大运河、圣路卡运河及马可孛罗运河。

　　３条蜿蜒曲折的运河把购物中心分成了三个区域，河上有拱桥连接两岸，游客可以自由穿梭，各运河中有多条贡都拉船往来穿梭，顾客可付费乘船游览各运河，运河周围威尼斯特色建筑群，让人犹如置身于浪漫的威尼斯，享受异国风情。共有５１艘意大利贡多拉船在大运河购物中心的３条运河内不停往来穿梭。

　　特色之二：绚烂多姿的天幕购物中心在运河、广场等处都设有天幕，　天幕可配合电脑控制的灯光效果，营造出晨昏日出日落的云彩和天色。天幕处打通了３、４、５楼。

　　特色之三：建筑，美轮美奂，巧夺天工。

　　所有的店铺都是单层，店铺门面上灯光和精美图案仅为装饰。有部分酒店套房、美容ＳＰＡ等坐落在这些装饰后面，需从另外的通道进入。

　　特色之四：威尼斯风情运河、贡都拉、船夫、建筑、街头表演等，威尼斯风情都在澳门再现。

　　特色之五：博彩业娱乐场设在一楼的正中央，面积约５万平米，是目前全球最大的娱乐场，赌桌数量全世界第一，赌场空间有两层高（首层、二层），所以整个大厅看上去非常宽敞，颇为壮观。

　　特色之六：现场表演在不同区域内设置表演区，有小丑表演，　形体艺术、乐队表演等等，表演者均穿着意大利的传统服饰，热情好客，与游客间的距离拉得很近。每月大约有２０００个表演节目，相当于每小时有３个表演节目。

　　澳门威尼斯人大运河购物中心已成为去澳门观光旅游的必去之处，是亚洲独一无二的购物天堂，它的成功之处主要归结以下几个方面：

　　１.独特的创意－－室内运河、室内天幕，将原本属于室外的景观移植到室内而且和周围景观有机融合在一起；２.完美的建筑－－美轮美奂、巧夺天工，宏观上让人震撼，细节上让人感叹；３.深厚的文化－－亚洲的威尼斯，仿佛置身于意大利的威尼斯；４.完善的服务－－免费巴士穿梭在澳门机场、码头、客运站及高端酒店，为外地游客提供了方便。

　　五、六国城迪拜白图泰购物中心全称“伊本.白图泰主题购物中心”（Ｉｂｎ　Ｂａｔｔｕｔａ　Ｍａｌｌ，俗称六国城商贸中心）位于迪拜市区边缘。该购物中心有５０００个停车位的停车场，　２７５家零售商店，一家大型超级市场，营业面积超过３８００平方米的餐饮区，和一家拥有２１个放映厅的超大影城，是目前中东地区规模最大的主题购物中心。

　　伊本.白图泰购物中心由“中国厅”、“印度厅”、“埃及厅”、“波斯厅”、“突尼斯厅”及“安达卢西亚厅”等六栋风格迥异而又彼此相连的建筑组成。

　　中国厅中国厅是以中国古代宫殿的形式建造的一个购物大厅，全部仿造中国宫殿的建筑模式，以最能代表中国特色的红色为基调。为纪念当年郑和下西洋途径波斯湾，在中国厅大厅里，设置了一艘巨大的木船和郑和的塑像。中国厅不仅是六国城的第一厅，也是６个厅中最大的一个厅。

　　印度厅印度厅是以世界７大奇迹之一的印度泰姬陵的风格建造的，虽然不能再现泰姬陵外观的宏伟，但保留了泰姬陵以大理石建成的纯白色的特点。大厅两边都有塑像，这个大象是最有印度特色的象征物了。

　　波斯厅波斯厅也是很有特色的大厅。其漂亮的蓝色镶花穹顶，是最有波斯文化特色的颜色和图案。

　　埃及厅埃及厅以埃及黄沙的色调为主，整个厅都呈淡雅的米黄色，中间的那个是浑天仪，纪念古埃及人为人类天文学做出的巨大贡献　。

　　突尼斯厅突尼斯厅和其他厅最大的不同就在于运用高科技手段把屋顶做成了“天幕”。

　　安德鲁西亚厅安德鲁西亚是伊斯兰历史上成功侵略西班牙的一段骄傲历史，阿拉伯人特地把这儿也列为了景点之一。

　　在六国城，不仅商品应有尽有，而且每个区域都有代表各国特色的景点，在此拍照留念已成为前往参观的游客的必选项目之一。

　　六国城之所以取得如此成功，原因有两个方面：以纵向排列的六个大厅“中国”、“印度”、“波斯”、“埃及”、“突尼斯”及“安达卢西亚”对购物中心进行分区；结合各国的历史文化等进行建筑规划和业态设置，使每个厅从外到内都与众不同，主题特色鲜明。

　　六、博多运河城运河城主要由六栋建筑物所组合而成，分别是：戏院大楼、福冈华盛顿饭店、娱乐大楼、福冈凯悦大饭店、商业中心大楼及大荣大楼等架构成的；内部组合又分成多功能区域，福冈城市剧场、无印良品商店、运河城餐饮服饰区、凯悦饭店及华盛顿饭店、复合式电影院、ＪＯＹＰＯＬＩＳ（ＳＥＧＡ）室内电玩世界、ＭＥＧＡ　ＶＡＮＤＬＥ户外用品专卖店及售票广场等。

　　在规划主题购物中心时，要同时具备国际化的理念、中国的特色、区域的特点，才能打造一个成功的主题购物中心。

篇3：购物中心成功基因:规划设计

　　购物中心成功基因--规划设计

　　购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

　　为什么规划设计对购物中心如此重要？

　　原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心的规划设计不仅仅体现的是建筑美学概念,更重要的是要和市场的现实与潜在的需求充分结合，因此,需要认真思考解决大量客流和与定位相匹配的广泛类型各种业态商家所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。

　　一．设计参数高取值

　　商业地产购物中心的开发与住宅“买家即用家”不同，商业物业购物中心面向商家与消费者两级客户，所以在前期规划设计时，既要考虑到未来租户的差异化需求，又需深入分析未来消费者对空间的心理感受。笔者在实际工作中发现越来越多的购物中心开发商开始重视前期规划设计本应提倡，但值得注意的是时下各商业地产企业在通道、层高等细节方面均要求设计师以“高标准”取值，这种“高标准”通常对于定位高端、创造优质物业硬件当然有益，但也需在具体操作中做到因地制宜，要有一 “度”的把握，以避免发生“矫枉过正”的状况，限制到物业的商业价值。

　　二．低效的大广场

　　广场作为购物中心规划中室外与室内人流导入的重要节点，不但起到丰富视觉变化，升华游逛体验的作用，更可借助其相对开阔的场地进行布置，实现聚焦人流的目的。笔者现发现不少的项目，将广场面积规划得很大，看起来非常气派，但在细节安排方面却很粗放，甚至不具备供人停留的功能，更谈不上吸引人流，这样的广场是只能看的广场，非常低效。其实，商业中的广场并不一定要大，关键是有“功能”的设计，能够吸引人们在此聚集、参与、使用，在具体规划时，可考虑将一个大广场分解为若干不同主题功能的小广场，使每一个小广场都有独特的吸引力，如珍珠般连接在商业街中，可驱动人流在街区中流动。

　　三．通透却杂乱的立面

　　购物中心基于对外展示的需要，拥有临街面的店铺都会更受品牌的青睐。为迎合商家的需求，如今越来越多的购物中心将临主街一侧的外立面都做成玻璃通透效果，以使进驻本侧的品牌都能透过立面实现对外的展示。这一做法看似是在充分发掘项目商业价值，但其实可能会产生不利影响：购物中心的立面就如同一个人的着装，是对外传达品味特征、吸引人关注的重要部分，一个新鲜且富有创意的立面形象，会对大大提升顾客的好感，焕发主动的吸引力，而若每格玻璃满布的都是不同品牌的宣传画面，则在外看整体立面就是一个无规则的“花脸”，给人造成“品质低下”的印象，损害商场的价值。

　　四．压抑的高层高

　　基于以往有诸多选址优越的购物中心因层高低,而导致诸多国际品牌商家无法入驻，对商业地产的价值形成了制约。为避免重蹈覆辙现在国内的购物中心新项目在层高方面都开始向“高”层高发展的趋势。的确，对于一个优质的商业物业，合理的层高是必须的，但对于高度的选择也一定要结合项目定位、消费者心理、规划指标等因素进行综合考量，一味求“高”也可能会对项目带来不利。通常，对于高档次的项目，可以有较高的层高预留，这符合对应品牌的开店需求及消费者对空间的体验偏好；而对于相对大众的购物中心项目而言，预留一个合理的高度就好，因为对于大众人群而言，相对小尺度、不易被注视的空间才会让他们感到自如，如同高星级酒店大堂会对他们产生压力一样，商业地产过高的层高也会令他们产生“昂贵、冷漠、压抑”等消极感爱,况且,高层高也必将导致开发建设成本高昂，因此,并非层高越高越好。