专业批发市场成功之要素
从纯商业角度讲,中国的专业批发市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初的升级换代三个时期,经过近20多年的稳步发展,现在已逐渐进入相对成熟的发展阶段。从房地产或商业地产角度讲,由开发商参与到专业批发市场的规划开发与经营管理还是近几年的事情,一切也才刚刚上路。细数全国中大型的专业批发市场,成功的不多,失败的不少。那么从拿地开始如何操作一个成功的专业批发市场项目?需要具备哪些基本的要素?面对这个问题,在这个商业地产市场中,开发商还是晚来者,需要补的功课还甚多。
一、市场基础
专业批发市场是商业地产中的一类目标产品,既然是一种产品,就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:
一是立地条件。从地产角度理解就是"商业选址"。商业的各业态都有自己的选址标准,一般是市场周边的人流状况、交通条件等,[[有些业态也会选址在一些商业网点不足地区,看中的是未来的发展和人流潜力。但专业批发市场不同,它不再是市场的空白点,新的专业批发市场的生存和发展必须依赖原有市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围,从广州的白马服装商圈到东莞的虎门服装商圈,均是在原有的商圈氛围中慢慢扩张辐射和发展壮大的。离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运堪忧。
二是产业条件。一般中小型专业批发市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是随着专业批发市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题,一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从虎门早期的富民批发市场,到今天的新兴的专业批发市场--广州天汇城服装交易中心,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大,但是随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业批发市场对产业加工、整合能力的要求也就越高。没有产业支撑和集群效应,或集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,都会给市场带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈必然就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。因此我们看到专业批发市场更多主要分布在经济相对发达,相关产业发展成熟的区域。
无锡新世界国际(纺织服装城)的生存和发展就很好地说明这一点,新世界国际已经构建起了一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台,成为一个集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地。我们看到项目的发展基础是无锡及周边城市强大的产业集群效应,纺织服装产业是无锡的支柱产业和优势产业,无锡拥有纺织企业4000多家,其产量约占全国总量的1/5,无论是产业规模还是档次在全国都处在较为领先的地位。总建筑体量130万㎡的新世界国际正是依托长三角强大产业发展,由此缔造长三角2小时轻纺产业集群带,形成从生产到流通的最完整的产业链条。另外,义乌小商品批发市场的成功也有赖于浙江及周边温州、台州地区等小商品加工产业的快速发展。
二、政府支持
专业批发市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面专业批发市场的交易额较大,是政府税收的重要一块,近年来各地政府较为重视其发展。另一方面,专业批发市场在发展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业批发市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业批发市场的发展往往是致命的。新专业批发市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担心。
还是以新世界国际为例,政府与市场定位与后续发展成为一种互相促进、相辅相成的裙带关系。新世界国际在无锡市政府的大力支持下,选址打造当代全球首屈一指一站式采购的"布码头"。与此对应的是,市场能够解决的由市场解决,市场不能解决的由政府解决。无锡市计划3年内投资100亿元,将市区内50多家纺织企业全部转移到新世界国际旁边的工业园区,使其成为一座占地面积达6000亩的专业化纺织产业城,这意味着整整4平方公里的土地都将是纺织服装产业集散地。无锡还计划再斥200亿巨资,围绕红豆、华西等知名企业打造特色化纤基地等五大产品集群,从而迅速提升无锡纺织业在全球市场中的核心竞争力,也为新世界国际未来的发展创造了一个强大的产业资源平台。
三、物流条件
专业批发市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着非常高的要求。现在新兴的市场都越来越重视物流在市场经营管理中起到的重要作用。
以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。广州白马服装商圈的发展如果没有周边广州火车站为依托,很难发展到今天。而新兴的天汇城服装批发城也正是看中了项目地处广州东站和地铁站的交通便利优势。
早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区专业批发市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。
专业市场的发展离不开物流配送,怎么建立适合新型现代专业市场的物流?"第四方物流"是一个不错的选择。"第四方物流"定义为"一个供应链集成商,调集和管理组织自己以及具有互补性服务提供的资源、能力和技术,以提供一个综合的供应链解决方案"。"第四方物流"不仅控制和管理特定的物流服务,而且对整个物流过程提出方案,并通过电子商务将这个程序集成起来。"第四方物流"为客户带来的效益包括提高运作效率、降低营运成本、促进利润增长。
"第四方物流"同"第三方物流"相比,其服务的内容更多,覆盖的地区更广,对从事货运物流服务的公司要求更高,要求它们必须开拓新的服务领域,提供更多的增值服务。"第四方物流"最大的关键和优越性,在于为顾客提供最佳的增值服务,即迅速、高效、低成本和个性化服务;保证产品得以"更快、更好、更廉"地送到需求者手中。
四、功能规划
就专业批发市场来说,发展到一定程度,它必将从功能得到扩展,而不是从定位提高。
专业批发市场发展到今天,那种一个大棚子或简易加盖子的商业市场时期已经过去。升级的专业批发市场对软硬件如停车、电梯、空调、防火、人流动线、人货分流等指标要求也越来越高,这些在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。
现在新兴的专业批发市场的建筑设计做得非常先进,漂亮,但舒适、人性化的购物环境的建造还做得不够。随着人们消费理念的日趋成熟和以人为本的观念的深入,市场更应注重提升舒适、人性化的交易购物环境,增加更多体验式的市场元素,打造市场的人文形象特色和品牌。专业批发市场将不再是脏乱差的商品中转交易站,而是集商品流转、娱乐休闲,批零一体化的购物天堂。合适的市场空间、合理的市场标识系统等人性化设计将是未来专业市场硬件设施发展的趋势。
在市场功能方面,现在的很多专业批发市场只是作为一个交易实体的简单平台,功能最大限度体现在交易的便利方面,而其他功能一直无从突破。除了交易平台,专业批发市场还应该建立物流中心、人才专业中心、体验休闲中心、餐饮酒店服务中心等。另外,为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,专业批发市场的电子商务中心、时尚品牌中心等功能配套也是必不可少的。
五、经营管理
进入商业运作阶段,专业批发市场最重要的能力是经营管理能力。统一的经营和良好的管理是成功打造专业批发市场,并可持续经营发展的必要条件之一。
专业批发市场更需要专业化的运作,首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段:第一阶段是项目定位之初的专业化调查研究。专业化研究要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区,在拿地之前就要完成市场调查研究并有了清晰准确的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位,一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营管理的影响,当然最好是只租不售。这三个阶段要强调的是,开发商一定要走出自己的地产圈子,请真正有商业经验的专家人士或机构支持。走完这三个阶段,也只是在整个项目运作中完成了一半,剩下的一半就是市场的商业销售招商和经营管理阶段。
市场的经营管理务必聘用一些知名的专业机构和专业人才。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展,多半会失败。专业市场对商业招商和经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,市场也不一定就能长期经营。管理不行,经营不旺场,租金上不去,此时就算进行业态调整,租
当然重要的是建立一个专业的经营管理团队,专业批发市场的经营成功需要一个专业化的队伍。有了专业化的队伍,更重要的是进行专业化的经营,专业化经营是专业批发市场今后是否具备竞争力的重要体现。为商户提供个性化、专业化服务,加强品牌孵化功能和渠道营销功能,营造市场的经营推广服务特色。以专业的市场管理和专业化的市场营销服务打动商家,提升市场的品牌号召力和竞争力。专业化经营主要体现在经营管理理念的转变和对经营管理细节的重视,经营理念的转变主要是指转变从前管理者思路,真正站在经营者的角度经营市场,将商家看作是自己的客户,尊重他们的利益,在合理的范围内为商户提供全程服务,做到有效沟通,不断提高服务效率和服务态度,维护好商户关系。同时在做足功课的情况下更要注重细节,细节是决定市场发展前景的重要因素,订房、订餐、订票、市场保安、清洁和导视系统等一个个细节都影响市场在经营者、采购者心目中的印象,从而促进市场品牌的建立与提升。一个专业批发市场,只有商家满意,采购商满意,才会有市场的持续健康发展。
一个成功的专业批发市场是多种因素共同作用的结果。其实专业批发市场运作涉及因素和问题远不止这五个,但这五个因素是最重要的。 编辑：www.pmceo.Com
篇2：国际成功大型MALL商业地产案例
国际成功大型MALL商业地产案例
马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall
Mid-Valley Megamall是吉隆坡最新、最具规模的购物中心。此商场的总面积达170万平方尺，位于数条高速公路的交汇处，其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道。Mid-Valley Megamall属于大型综合发展项目的一部分，其它发展用途包括一间酒店、一个会议展览中心及写字楼部分。在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7,600个车位，是吸引人流的主要设施。
此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，共5层高，包括3间主力店──一间约150,000平方尺的家乐福仓储式超市、一间240,000平方尺包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、以及一间约190,000平方尺的Metro *jaya百货公司(马来西亚)。
此商场的半主力店还包括一间亚洲区最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间最先进的保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。此外，还设有500间商铺及食肆，主要由本地业者经营。
葡萄牙里斯本的Centro Colombo
Centro Colombo位于葡萄牙里斯本的郊区位置，属伊伯利亚半岛上最大型的购物中心。整个项目总建筑面积达200万平方尺，由2幢17层高的写字楼、1幢4星级酒店及3层约6,000个停车场的地下停车场组成。
此购物中心的主力店以3间百货公司(马莎百货，CMA及SF/Snac)及1间仓储式超市组成，并配有500间零售店铺，其中有三份之二的商铺是由葡萄牙当地的业者经营。此商场的美食广场有多达60个的食肆摊位，可容纳1,200人同时进餐。
全泰之冠的复合式购物中心 西康广场
泰国最大、且世界排行第五的复合式购物中心-西康广场，位于席那克林(Srinakarin)路上，临近拉玛六世公园，西康广场结合了购物娱乐的功能，甚至在开发之初，就已特别设计期能与当地景观合而为一。
西康广场集合了著名且深具魅力的商店近400家，还有6家世界级的大型店宇，包括罗宝森百货、莲花超级商尝Yoyo乐园(世界大型室内游乐场)、由DK图书公司所主持之亚洲国际书市、对媒体电影院及立体电影院；在此您不但可以体验全新的购物经验，并享受声光娱乐之最。
加拿大的“西爱民顿”westedmontonmall
加拿大爱a顿市的“西爱民顿”westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个商家进入、商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰尝迷你高尔夫球尝8个电影院、1个赌尝1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
篇3：谈服装批发市场开发运营策划
谈服装批发市场开发与运营策划
杨宝民，深圳市NEW MALL商业管理有限公司董事长，杨宝民商业地产工作室总策划师。
宋恒明，深圳市NEW MALL商业管理有限公司商业总监，中法联合培养MBA.
曹中果，深圳市NEW MALL商业管理有限公司副总经理。
张一平，深圳市爱地时代公司董事长，无锡广益建设有限公司董事总经理，原深圳中海地产董事长，国内著名地产专家，多所大学房地产专业客座教授。
前言
从1997年开始，NEW MALL商业管理公司的两位创始人开始研究大型服装批发市场，在王志纲工作室时期，我们结合产业经济学与地域文化对服装批发市场，武汉汉正街服装批发市场等进行深入研究，20**年集中一个月时间在虎门进行实地考察研究，先后完成香港沿海集团武汉万商商业城（与白马批发市场）企业发展战略咨询，抚顺恒昌商厦公司治理机制设计等系列课题，20**年以后我们在完成深圳东方时代广场白领服装百货以后，开始策划白领主题服装批发市场。
20**我们重点考察华东地区的批发市场，结合长三角区域经营发展特点，对华东批发市场进行深入的动态研究，本文得出自己的看法与独特见解。
一、服装批发市场的历史演进过程
在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。
服装批发是流通产业中的重要课题，服装批发业的兴旺发达有利于降低消费者成本，有利于服装产业发展，有利于培育服装品牌。
1.市场格局的变化—中间商的环境发生变化
服装批发市场最早是80年代致富追求的载体，富民服装市场的致富故事，较好反映了服装批发市场在流通业的位置，许多农民与小商人依靠服装市场致富，虎门服装市场开创了中国服装市场成功的先河。
图1 虎门服装批发市场
由于商业竞争越来越激烈，小型中间商逐渐被淘汰出大中城市批发市场，小型中间商重点在中小城市与农村。以中原大型服装综合批发市场—银基商贸城为例，大型代理商与厂商较多，吞吐规模大。
银基商贸城简介
郑州银基商贸城是香港盛鸿投资有限公司在郑州最大的投资项目，总投资18亿元，现已建成一、二期楼宇式豪华批发市场和临建服装批发市场，是中原地区最大的服装批发基地。银基商贸城现拥有经营商户5000余家，名优服装厂近2000家，距郑州火车站仅100米之隔，日客流量20万人次，客源辐射全国20多个省、市、自治区，日均成交额上千万元，年成交额40多亿元。设有羊毛衫、童装、男女时装、休闲装、皮装、化妆品、鞋类、床上用品等多个专业市场，汇集了广州、武汉、温州、石狮、上海、南京、天津、北京、杭州等数千家服装厂商的数万个花色品种，以规模大、品种全、质量高、价格低受到中原地区广大消费者的欢迎，获得了“经营服装到银基”、“批发服装到银基”和“购买服装到银基”的社会声誉。
图2 郑州银基商贸城外观效果图
图 3 银基商贸城服装批发市场大门
业态分布特征：
负一楼 羊毛衫 童装大世界
荟萃名优精品，渲染春秋流行色；是中原最大的羊毛衫、童装集散地；批发和零售名优羊毛衫、童装；
一楼 男女服装批零
是中原最大的男女服装批零市场；色彩斑斓，款款新潮；凝聚时尚潮流；
二至三楼 成人服饰总汇
面向工薪大众，经营让老百姓买得起看的见的品牌；是中原最大的中档服装专业市场 批发和零售中档服装；
四楼 精品超市
最大的化妆品、黄金珠宝超市；最大的钟表眼镜、皮具箱包市场；
最大的婚纱、精品时装、床上用品市场；
五楼 中原最大的皮革城
中原最大的皮鞋集散地；中原最大的皮装基地；
六至七楼 餐饮、保龄球、桑拿美容健身娱乐广场；
集餐饮、娱乐、桑拿、美容、棋牌、保龄球、休闲健身、商务一体；
堪称世外桃源人间仙境；
银基商贸城开业数年来发展迅速，对促进服装产业发展，沟通南北服装信息取得明显成就，由于开发较早，规划方面存在滞后性，在经营管理与商业物业管理方面有待提升。
2.服装批发市场业态演变
第一代/最早的服装市场是露天衣架展示形式，最常见是农村集贸市场。
第二代/第二代服装批发市场是街铺式服装批发市场。
第三代/集中式服装批发市场,以虎门服装市场为代表。
第四代/综合式服装批发市场。
第五代/专业个性化服装批发市场。
第六代/shopping mall式服装批发市场。
二、主题服装批发市场的规划设计特点
服装MALL与个性化主题批发市场是服装批发市场演进的重点方向，规划设计的基础条件如下：
1.服装市场文化定位 根据市场消费者的消费能力、消费偏好、服装文化、地域文化特点，提炼出符合服装市场所在区域特点的文化特征，给出正确的文化定位。
2.业态设计 以白领群体一般性需求特征与个性化需求为出发点，设计新型以白领为本的业态模式。根据业态组合特点，提出服装批发市场规划设计要点。
根据我们的总结与提炼，我们首先在国内提出白领主题服装批发市场的建筑规划与建筑设计、室内设计与橱窗展示要求。
三、服装批发市场的运营精髓
服装批发市场建设容易经营难度大，通过数十个成功与失败服装批发市场的研究，我们利用五年多的时间对虎门服装批发市场等进行重点连续跟踪研究，提出成功的批发市场经营特征.
1.充分发挥地产与商业相互结合的优势，形成清晰的商业地产盈利模式。
2.服装文化是活力源泉 市场需求是服装市场发展的基本动力，那么服装文化的不断创新与传播才是服装市场生生不息的火力。
3.优秀的企业家团队是服装市场成功的灵魂。
4.政府支持引导形成产业聚集效应是服装批发市场成功的重要环境。
5.连锁经营是现代服装批发市场的必由之路，信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。
6.用高新技术武装服装产业，不断满足客户个性化需求。
虎门案例：
虎门服装批发市场发展规模令人惊叹
来到虎门，就已经走进“富民”了。因为“富民”规模与潜在的范畴很大，它是建在富民服务公司下的8大市场：
富民农副产业批发市场、富民布料批发市场、富民鞋业批发市场、富民皮料皮具批发市场、富民夜市，还有富民时装城，就是我们专业媒体最熟悉的富民商业大厦以及富民童装城，还有令人瞩目正在筹建过程中的占地1000亩地的富民服装工业园与同时在筹建过程中占地3000亩的富民物流中心。兴建于1993年，为国内首座采用旋转式上下建筑内格的商业大厦。总建筑面积4.5万m2，楼高5层，标准商铺1282个，现有商户3000余户，市场内设有网站、银行、货物托运、中西餐厅、观光电梯、大型停车场等服务设施。
自1993年11月开业以来，该市场就已经成为国内外一个极具影响力的大型服装批发市场，每年吸引的中外客商达500万人以上，年交易额从1994年10亿元，逐年攀升至20**年的28亿元。从1994年起，该市场连续7年被评为省市文明市场；1997年被国内贸易部定为全国商品批发市场监测点；1999年被评为“广东省十佳文明市场”，同时还被国内贸易局定为
“全国争创百城万店无假货示范市场”。
富民时装城的成功原因何在，虎门服装的虎气何来？
首先是价格便宜，在其它地方服装商场标几百元一件的衣服，在虎门只要几十元钱就能买到。其次是款式新、变化快。在虎门，服装设计能力相当强。有些经营者，平均每天推出数款新装。再次是档次不断提高。经过多年经营，现在已拥有象“松鹰”、“以纯”、“狐仙”等一批著名品牌。如“松鹰”牌休闲衬衫，早年的批发价在20元左右，如今已上升到每件130元，而且产生品牌效应，销路极好。此外，虎门服装的生产能力也达到了相当高的水准。很多生产厂家引进的都是发达国家的先进设备，流水作业，形成规模生产，大大降低了生产成本。
小有小的“打法”，有人说虎门服装市场得益于它的区位优势，但相比之下，深圳、珠海离港澳更近，广州的人流量更大，为何没有出现象虎门这样火爆的服装市场？究其根本原因，虽然深圳、珠海不乏优势，但不可能倾所有财力集中发展一二个专业市场，因为地方大，要投入的项目也多。
而虎门虽小，却是举全镇之办，集中办一件事。虎门服装在经历了“自发成市”的初始阶段之后，再由镇政府介入。政府不遗余力地“造市”，把服装当作支柱产业来加以扶持发展，用了近10年的时间，先后建起了近20个大型服装市场，把“市”做大。但镇政府并不“插手”进去，只是搭起一个“大舞台”，让企业和经营者去“表演”。
服装文化唱大戏
富民有优秀企业家团队
“富民”的领头人叫孙俊才，10多年来一支带领企业团队稳步发展，由于批发市场成长周期较长，必须要有长期任职的管理团队。
“富民”的经营策略，是一种双赢的策略，即“放手养鱼”的抵租金政策，允许二手租金与商场租金之间存在巨大的剪刀差即“蓄水养鱼”的政策。铺位租赁权有较高的转让费，以保证商家在“富民”搞经营能得到较高的回报，获得稳定的、持续的发展，反过来又促进市场持续稳定的健康发展，共同把市场做大做强。
虎门具有发展大型批发市场的良好环境
从虎门镇镇委书记钟淦泉的“燕阵”服装产业经济说到虎门打造有虎门特色的服装业产业集群，从“富民”得到“中国乡镇第一号服装批发商”的桂冠到虎门镇得到“中国第一镇”的美誉。虽说虎门原先说给大家的印象仅仅是一个颇有文化底蕴的南国名镇，那一笔《林则徐虎门销烟》的历史故事一直在爱国主义的教材上辉映着民族的光华。而后来，在近二十年的开放搞活中，服装产业的发展如此迅速。这样一个弹丸小镇，竟能够每年成功地举办大型国际服装交易会，所取得的不菲的成绩和所产生的巨大社会效益叫人百思不得其解。
正如虎门镇镇长卢少雄告诉记者的，快速的发展来自虎门产业集群的功效，同时推动了更加科学、更加有效的服装行业的产业集群健康发展。
服装批发市场企业的发展战略研究
武汉万商—白马服装市场
作为香港沿海物业集团在华中地区最大的产业，万商广场由沿海集团总投资4.67亿元（股东实际投入和银行贷款仅2.64亿元），1992年开始筹建，1996年1月项目正式竣工。它位于汉正街东端市场之首，紧邻全国著名的小商品批发市场，与汉正街一路之隔，三面临街，交通便利。大楼为商业综合楼，其相关设备均按高标准配置。一至六楼设计为商场，七至九楼为写字楼，地下室一层为设备室及车库。总建筑面积8万平方米，营业面积6万平方米，主营业务为商铺租售和写字楼租售与管理。这是一个不折不扣超规模的商业“航母”。
20**年5月，被逼之下不经意间实施的八楼、六楼低租金战略让万商人意外惊喜：八楼、六楼均成功发租，由此悄然兴起了一种全新的经营模式——“服饰市场写字间展销”这种颇具潜力的新商业模式。
基于对万商现有各种要素综合平衡和判断，目前拟定位在：在集办公、展示、仓储、转运、批零销售（批发为主、零售为辅）为一体的具有区域优势的现代化专业品牌服装市场。这是可行的，是现实的，有前途的。何其因，出于如下考虑：
（1）服装业是世界性的永久不衰的朝阳产业
随着时代的发展和人们审美观念的变革，服装在人们生活中的重要位置愈加显著，五彩缤纷的服装早已成为展示城市风采的流动风景，衣着水平往往是衡量一个国家文明程度与人民生活质量的重要标志。毫不夸张的说，服装是一个城市的“名片”，更是一个国家活力与希望的象征。
（2）品牌服装市场是一块利润丰厚、魄力四射的巨大“蛋糕”
gg开放20多年来，我国服装市场业绩骄人，风起云涌的品牌服装推动服装业跨入品牌时代。据国家统计局城市社会经济调查总队对北京等10个代表性城市居民5年来生活质量变化的一项专项调查显示，服装款式在大中城市中已成为人们购买服装的首选要素，其次是品牌。大城市对服装材料的质地，尤其是品牌服装质地也越来越讲究。
（3），现代服装业渴求在更高的平台上“华山论剑”
21世纪商业是大市场、大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业和服务业的统一，更是数量商业和服务商业的统一。现代服装业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑，一决伯仲。
（4）入世即是机遇又是挑战，为适应新形势，抵御方方面面的风险，必须在专业上规模经营，打造自己的“航空母舰”。只有做大，才能做强。
（5）鲜明特色和独特个性是企业可持续发展的重要手段，必须在塑造经营特色上寻求新的突破，才能形成自身独有的优势和永恒竞争力。
（6）武汉市急于摆动龙身的迫切要求和汉正街二次创业工程的点火启动，造成时不待我。
（7）得天独厚的优势
·良好的政府资源和公共关系
·强有力的香港上市集团的支持
·独一无二的集团企业文化的引导
·快速高效的操作平台和实操手段·一支血与火洗礼的敢打硬战的职业队伍
·优势明显的地理条件
·便利快捷的交通运输（集中在水、陆交通）
·强大的辐射能力
·齐全完备的硬件设施
·规范科学的物业管理
·可观的升值潜力
·初具良好的口碑
·求生存、求发展、求繁荣的强烈愿望
武汉万商白马服装批发市场战略调整的重大问题：
（1）多元化与专业化
多元化和专业化的问题，实际上是一个企业经营的广度和深度的问题，把握原则：
1°多元化并非万能：进入一个自己不熟悉的行业比留在自己熟 悉的行业风险更大，很有可能“东方不亮西方也不亮”，从哪里赚来的钱就从哪里吐出来。
2°没有专业化是万万不能的：集中优势兵力打歼灭战，不仅是兵家而且也是商家的指导原则。与其分散资源在众多领域内无所作为，不如集中有限资源在一个领域内大显身手。
3°专业化永远是第一位的，多元化永远是第二位的；多元化是有限度的，专业化是没有止境的。
（2）优化产业结构
专业化并不一定就意味着成功，多元化也并不一定就意味着失败。但是，要做专业化就必须做有规模、有质量的专业化，要做多元化就必须要做“有选择”、“有节奏”的多元化，即多元化与专业化相结合，在专业化与多元化两极之间找到一个最佳平衡点，把握原则：
1°强调业态互补型，提高市场应变力；
2°强调主导性，提高市场占有率；
3°强调专业性，提高企业综合素质；
4°强调关联性，提高资源利用率。
（3）产业经营与资本经营
产业经营是资本经营的物质基础和前提条件，资本经营是产业经营的深化延伸和必需手段，把握原则：
纯粹的产业经营过于单一，难以取的超常规发展，而纯粹的资本经营又过于冒险，难以形成稳固的实业基础，甚至形成泡沫经济。成功策略应当是产业资本与金融资本相结合、产业经营与资本经营互动，形成产业经营—资本经营—产业经营的良性循环。
（4）数量与质量
企业战略中产业经营的基本内容，一个是数量问题，一个是质量问题，把握原则：
1°一手抓数量，实现规模经营；一手抓质量，进行质量管理
2°数量是质量的基础。数量是有限度的，而质量则是没有止境的
3°数量固然重要，但质量才是成功的关键
4°大要大的健康，大要大的强壮，臃肿不等于健康，肥胖不等于强壮。
（5）商誉与名牌
“煮酒论英雄”，时代不同，英雄的内涵也不一样，当代的市场竞争以什么来论英雄？大量的事实证明，是以名牌论英雄！名牌是企业的旗帜，是企业的形象，是企业的力量，是与商誉完美结合的象征，把握原则：
1°名牌具有一种“洼地效应”：名气越大，聚拢的资金就越多，不但资金回笼主动迅速，而且银行贷款也主动积极甚至上门服务。
2°名牌具有一种“趋同效应”：“有口皆碑”和“赞不绝口”，无形中就使企业扩大了市场占有率，“默默无闻”或“平凡无奇”就等于自我萎缩。
（6）规划与计划
每一个企业从它成立那一天起，实际上就踏上了一条充满荆棘和风险的市场征途。外在环境的巨大盲目性和必然性，随时随地都有可能置企业于死地。因此，企业需要一套长、中、短期相互配合支持的完整规划与计划，在市场经济环境中更是如此，它是企业战略中最重要的环节之一，也是企业内部管理中最重要的控制机制之一，把握原则：
1°规划是企业战略性指导方向
2°计划是企业的技术性量化行为
（7）反弹瑟琶
为形成多赢局面，达到“五出”效果（出品牌、出成果、出机制、出管理、出人才），应坚持不懈地“把万商请进来，把万商送出去”。
前者万商意为：人流、物流、信息流、资金流等
后者万商意为：经验、模式、机制、操作平台、管理、文化等
（8）打铁还需自身硬
请牢记和对照：
·没有文化的军队是愚蠢的军队。
·当今世界无论是国力还是企业的较量，归根到底是知识和文化的较量；只有在知识和文化
领先的国家和企业，才能在未来竞争格局中处于主动。
·创建万商文化——不要问我从哪里来，我的价值在万商
在沿海基本法指引下，用三创精神（创业、创新、创顾客价值）武装万商人的头脑。
武汉万商白马服装批发市场的具体发展策略
1．万商适时更名：名不正当然言不顺。（武汉）万商白马≠广州白马
2．统一认识，明确定位；整合资源，预留三楼
3．一楼拟定位在现代化多功能区：造人气，聚财气（逐步引入银行联名卡、POS终端、自动查询等多功能系统、IP电话、宽带网、电子大屏幕、商务会室、麦当劳等，以招标方式筹建金融中心、商务中心、信息中心、服务中心等）
4.品牌战略：已经刻不容缓。万商既不是全服，也不是中心商城
通过创建强势品牌，实现品牌的连锁经营，实现从有形资产经验到无形资产运营的升级。
5.优化公司治理结构，采用人才经营战略：
增加公司董事会中的独立董事，特别是吸收金融、法律和服装流通业的知名人士。
·铁打的营盘流水的兵
·如何从“飞鸽”牌→“永久”牌
·培育一支能征善战、敢打硬仗的职业经理人队伍
6．强调互补性，提高市场应变力
·有长线，还要有短线。做到短（短线）、平（平衡）、快（快速成长）
7．创建万商网站，按照现代物流思想优化业务流程。实现传统的管理模式、经营模式向现代化的管理模式、经营模式的根本转变
·高频率的信息发射平台
·商务管理工具
·产品三维展示技术的应用
8．创造市场、引导市场，力争创建自己的媒体阵地，定期发布某月万商交易前十名品牌等信息
9．包揽某电视台（或报刊）时段，启动万商服市快报（专栏）。象天气预报一样，由万商人（或专家）点评近期全国服装走势及动向
10．论证香港招商的可行性 香港市场容量大，一方面鼓励港商来万商经营，另外一方面鼓励港商在万商白马商业城大量采购商品，批发到香港市场。
11．转嫁风险，择机产业经营与资本运营，实现良性循环。对于大街上的破烂资产要当仁不让，仅编个篮子即可。
12.引进世界最佳酒店管理实践，在物业服务中推行六个西格玛质量管理战略，提升客户满意度。
四、白领服装批发市场的兴起
为什么要建设白领服装批发市场？
区域经济发展到一定程度，白领人均收入达到每年5万元以上时候产生新的需求特征，重视精神文化品味。在白领年收入超过10万元时候，开始对进口商品与高档商品与休闲服务产生消费兴趣。
由于我们区域经济的发达地区在沿海地带，因此在珠江三角州与长江三角州产生大量白领阶层。
女性白领的需求分析
1.具有知识和文化品味，结合不同地域文化特征，女性具有明确的购物与休闲偏好。
2.女性爱美的天性与情感方面的强烈要求，需要新型消费休闲娱乐空间。
3.女性白领普遍工作压力较大，心情容易焦躁，需要放松的空间。
在什么地方建设白领服装批发市场？
1.区域经济发达，具有一批稳定消费人群。
2.位于区域经济的中心位置，交通便捷。
3.具有良好的自然环境与商业文化氛围。
4.具有良好的经济发展环境，政府支持。
无锡广益城东MALL与批发市场案例
无锡是中国近代民族工业的发源地，市场发育基础较好，社会安定，文化底蕴深厚，历来有重商、安商、亲商的观念，投资和商务环境良好。早在宋代，无锡经济发展就在全国领先，明清时代无锡发展成为苏南地区贸易中心，以米市、布市特别出名。
无锡为经济基础为近代民族工业的诞生准备了良好的土壤，1895年，杨艺芳、杨藕芳性地在无锡东门外兴隆桥筹建业勤纱厂，这是无锡最早的一家企业。荣德生为我国近代史上著名实业家，他与兄长荣宗敬一起艰苦创业，以工业为本，以“裕 国富民”为宗旨，终于成为我国的“面粉大王”和“纺织大王”，在中国近代工业史上据有重要地位。
20年代开始，在沈瑞州的努力下，生产加工的顺风牌桐油成为我国重要出口物质，无锡的沈瑞州成为中国桐油大王。由于无锡茧子出名，北塘和南门等形成丝市，1904年周禹卿开设第一家丝厂。1929无锡就开始举办大型国货博览会。无锡近代民族工业的发展不仅带动了当地经济发展，而且为无锡社会进步例如文化教育事业发展起到推动作用。
无锡位于长三角中心地带，具有良好的商业土壤，适合大型批发业发展，许多批发企业前来发展，例如欧倍德、红星美凯龙，锡沪装饰材料市场、华东不锈钢市场等在华东地区影响力巨大。
NEW MALL公司不仅考察了华东地区主要批发市场，而且重点考察无锡零售业现状，分析其未来消费潜力。
无锡零售商业经营情况从整体而言较为集中，其发展趋势和规模与本地的经济发展，地域文化基本吻合，除中心商圈外，其它区域的发展滞后，无连贯性，尤其是商铺较为分散，无统一业态规划，政府部门也来采取商业发展引导措施，所以无锡市场一时还难以形成商业氛围和规模，其它商圈的形成目前还处于初始阶段，但无锡市场根据其地理位置，人口增长速度，经济发展速度，市场潜力，空间大。
百货业态单一，创新力度不大，形成统一模式经营，商品单品，系列商品不丰富，给顾客选择空间狭窄，普遍存在购买率不高的现象。无论是百货或超市商品都存在价位偏高现象，促销活动少、特价区少，难以吸引人流，也难以起新一轮购物高潮。
我们统计和查看了大量的商场，除以上各方面不足外，各商场的经营特色不突出，商品品牌重复现象明显，缺乏商品文化氛围，不能充分调动顾客的消费热情，特别是商品陈列方面，很多商场凌乱不堪，橱窗展示艺术水准不高，店员服务意识差，没有集休闲、购物、娱乐一站式的服务理念。
根据我们得对比分析，无锡管理水平较高的百货与深圳著名百货相比差距在五年左右，与韩国新世界百货相比具有十年的差距。
无锡现有服装批发市场，大部分属于中低档服装品牌，即将兴建的一些服装市场也是特色不鲜明。东方巴黎是正在兴建的无锡第一家女性主题商场，并且有很多零售企业关注这一市场。
图 6东方巴黎.无锡首家女性主题商场
东方巴黎以“扮美女人”为经营主旨，集合多种经营形态，成就无锡首个真正意义上的高尚女性消费主题商场，20，000多平米的营业面积，囊括200多个国际流行店中店式钻石铺和3000多平米的中西品味餐厅，超过200家流行专卖店的逛街大本营，为女性消费群提供完全、系统、个性化的服务。
根据我们的调查结果，发现无锡没有进口女装与化妆品相关批发市场，而此类商品消费潜力较大，属于业态空白。
无锡城东MALL—广益路大型风情商贸街项目首期80亩位于广益路北侧，二期618亩位于广益路北侧南侧。都市休闲与特种批发市场是本项目主题，无锡城东MALL—广益路大型风情商贸街作为城市副商业中心。
图7 项目地理位置与周边批发市场群
规划设计主题：
在休闲MALL＋步行街（含特色批发市场）思想指导下，以齐全便利的消费场所、优美的自然生态环境和丰富的公众休闲健身场地为内容，结合周边批发市场升级换代的要求，提升片区商业环境档次、文化形象，优化批发市场群体结构，补充完善商业配套功能和休闲健身设施，填补无锡城市中心业态空间，打造无锡广益商圈。
图10 总体规划
进口女装与化妆品批发中心业态规划
一层 A区进口日本化妆品，包括法国香水 B区韩国进口化妆品
二层 A区进口日本名牌女装 B区进口韩国以及欧洲女装包括色彩咨询中心
三层 A区进口女士用品 B区进口皮具，精品
由于进口服装与化妆品都是附加值较高的商品，因此该市场不仅具有批发功能，而且可以作为女人世界的形式兼备零售功能，由于进口服装与化妆品市场的稀缺性，该市场本身又是商业旅游景点。
无锡商业文化：
吴文化是指以太湖流域为核心的长江三角地区，是在长期的历史演变中逐渐形成和不断变化、发展，而具有鲜明特色的区域文化。
三千多年前的商代江南鼻祖泰伯来到定居无锡梅里，传播黄河流域的先进文化，建设城池，自号“勾吴”，开创了吴国文化。 唐宋时期。由于江南运河的开通，由于南北交流，使吴地的经济得到了较快的发展。 明清时期是吴文化最辉煌的时期，无论在经济还是在文化上，都取得巨大成就。
综观吴文化的发展情况，我们都不难发现地处长江口的吴地人民，确实有长江海纳百川的开放开拓精神，能抓住时机，取人之长；招贤纳士，为我所用。把文化、科技转化为生产力，这就是吴地经济繁荣与社会进步、后来
居上、不断领先的重要动力。古往今来，吴地涌现了许多仁人志士，如“先天下之忧而忧、后天下之乐而乐”的范仲淹、倡导“天下兴亡，匹夫有责”的顾炎武，“家事国事天下事，事事关心”的顾宪成，出现了许多不怕困难、‘‘敢为人先”的科学家、发明家，例如松江黄道婆、吴江的水利科学家沈启、江阴的地理学家徐霞客、中国近代科技之父无锡的华蘅芳、徐寿、苏州建筑设计师蒯样……对吴地及全国的生产发展都产生了重大的影响。
吴文化的辉煌，说明吴地人民善于吸收、融合外地先进文化，不断充实发展吴文化，为我所用。但在这方面，也靠吴地不乏有识之士的提倡，一大批改革家的努力实施。如北宋杰出的政治家、文学家范仲淹。
无锡的历史给文化深深注入了商业的内容，尤其是近代民族工商业的发展，使无锡文化中的商业意味愈加彰显。无锡人的性格中因此具备了许多优秀的东西，比如勤俭、精明、踏实，也不乏创新精神，江南水乡文化又赋予无锡人细腻、温婉的品格。同时，无锡人的性格中也有小富即安，固步自封的消极因素，更有精明但不高明的致命缺陷。
无锡白领女性消费心理分析
由于教育事业的发展，无锡女性在中国妇女发展史留下很多印迹。1898年裘梅侣在她19岁时候创办无锡第一张报纸《锡金官音白话报》；建国初期，作为五四新女性的俞庆棠，被邓颖超同志称为卓越的人民教育家。中国科学院院士杨芙清教授，就是自强不息的无锡女性的杰出典范。
无锡女性受教育程度较高，无锡女性在各个岗位都非常活跃，无锡各个行业都有一批女企业家、职业白领，白领女性群体是消费的主力。
我们通过市场调查发现，时装与化妆品是无锡白领女性消费的重要内容。一些白领女性拿到工资，第一件事就是到商场里去买新款时装。“这些人不是没有衣服，也不是不合适了，而是时装就如化妆一样，成了她们必须时时更新的东西，成了一种心理消费需求。
无锡白领女性在商场、连锁卖场的消费目标基本集中在美容护肤品、化妆品、健康产品、礼品、饰物、服装鞋帽等商品上;成熟、气质卓越、深谙护理之道被认为是白领女性追求的目标。
昔日“藏在深闺人未识”的女性内衣，如今却悄然成为女性厚爱的“第二时装”，今夏以来，无锡女性对“内在美”投入了前所未有的热情，内衣销量陡增。
广益风情商业街商业文化设计
经 营 理 念：我们不仅出售商品和服务，而且与客户互动制造快乐 得顾客心者得天下
商业服务理念：个性化服务 注重细节与人文关怀 突出吴文化在营销中运用
物业管理理念：温婉细腻的酒店式服务 突出商业知识的新型物业管理 突出国际管理标准与本地消费习性接轨
商户协作理念：团结互助，共同为客户提供快乐服务与体验 打造无锡白领女性购物天堂
项目招商与经营管理创新
本项目由国内房地产业著名企业家张一平领衔的无锡广益建设开发有限公司投资，深圳爱地时代公司进行规划设计与总体顾问，为了提升项目档次，提高商业房地产开发与运营水平，无锡广益建设开发有限公司委托深圳新摩尔商业管理有限公司与韩国Creative VMD公司进行商业策划，代理招商与经营管理工作。
由于本项目能够为当地解决5000人以上就业，每年带来5000万元以上税收，因此，本项目得到各级政府与项目所在地居民支持。发展商与无锡市广益镇政府共同策划打造“广益商圈”，在市政府与区政府指导下，为大型商家（重点吸引大型出口家居中心、服装市场，知名酒楼，健康休闲娱乐投资公司进驻本项目）将优惠政策落实到细节中，例如税收、其它行政费用优惠。
发展商与政府按照城市经营的思路，有效配置商圈的资源。
公共交通体系。
招商目标客户：
经营管理措施：
由无锡广益建设有限公司与深圳市新摩尔商业管理公司联合组建运营公司，引进日本西武百货、韩国新世界百货先进管理流程，在管理水平上超越无锡商业大厦。
在营销方面，我们建议从商铺销售收入中提取800万元用于项目营销基金，而后每年从自营或联营销售额提取1%作为营销经费。由运营公司统一进行项目形象的推广，以客户营销为主，广告营销为辅，积极赞助支持社会公益活动，努力挖掘无锡百年来商业文化的精华，建设新型广益商圈文化。
篇4：广州最顶级商场成功基因剖析
广州最顶级商场成功基因剖析
前言：
学习最快的方法是学习成功的模式，剖析一个成功的商场是非常值得快乐的事情。分析它的定位、开业、成长、品牌组合、不定期去实地考察商家经营状况、商户调整，不间断留意它的推广活动，经过几年的考察与了解，终于觉得可以开始整理出一些值得借鉴的东西。
丽柏广场雄踞广州市核心商业地段环市东路,与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场等,同时会聚各式高级写字楼和高尚住宅区，为该处带来每月高达70多万人次的高档消费群。构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场。
一、时尚建筑与设计
商场成败的关键要素之一是前期规划，而土建结构与店铺切分则是前期规划的重头戏，这不仅关乎整个项目的投资预算，对商场后期招商、经营也至关重要。即将在环市东路亮相的丽柏广场聘请了排名世界前位的Concept international Design Limited进行主体及室内设计。
早期为白云宾馆商场部分，总面积有1万平方米，经香港投资商改造后，南面商场为两层结构，东面主体则有5层商场，分别与白云宾馆大堂、友谊商场相互连通。整个建筑抓住“明珠”的感觉，圆形、曲线、晶莹剔透、高贵洁白”“明珠”代表珠江、代表广州，以法语“明珠”音译而成的丽柏广场代表广州一颗的明珠，同时与时尚品牌取得了完美的和谐。而变化万千的水景，则由世界最高建筑—马来西亚“双子塔”喷水池的水景设计公司负责，为整体建筑营造出超凡脱俗的梦幻感觉。
二、灵魂的动线安排
规划者也以椭圆的珍珠型为参考，设计了单一的主干道，一层每间铺面分割的面积都过百平方米，但全部商铺都位于一线铺位，剔除了死角位，为招商创造有利条件。另外，这种动线设计与场外的客流相呼应，顾客无论是从白云宾馆大堂、从友谊商店，还是从广场一楼大门进入，都可直接深入商场主干道核心卖场，同时三个入口的客流以逆时针流动，不会使人流挤在一起，空间上相互弥补。
三、业态及楼层分布
一二层为国际一线品牌
三四层为国际二线品牌
五层为餐饮、休闲、美发美容及服务区域
定位与经营品类：
以国际一线时尚服饰为主，坚持走高档路线;
四、国际奢侈品牌汇集
商家的品牌综合累加就是一个商业物业的品牌性格。丽柏广场已搜罗--众世界各地知名品牌，其中，包括Louis Vuitton、Hermes、Prada、Dior、Fendi、Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Polo Ralph Lauren、Givenchy、ErmenegildpZegna、Charriol、Versace、Tommy Hilfiger等响誉世界的全球顶级品牌已进驻，巴黎、米兰等最新潮流服饰将在此展示。
为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场，包括：ＬｏｕｉｓＶｕｉｔｔｏｎ、Ｈｅｒｍeｓ、Ｐｒａｄａ、Ｄｉｏｒ、Ｆｅｎｄｉ、Ｃｅｌｉｎｅ、Ｂｕｒｂｅｒｒｙ、ＨｕｇｏＢｏｓｓ、Ｌａｎｖｉｎ、ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ、Ｇｉｖｅｎｃｈｙ、ＰｏｌｏＲａｌｐｈＬａｕｒｅｎ、Ｖｅｒｓａｃｅ、Ｃｈａｒｒｉｏｌ、ＴｏｍｍｙＨｉｌｆｉｇｅｒ、Ｄ＆Ｇ及Ｖｅｒｓｕｓ等。
首次在广州市开设专门店的计有Ｈｅｒｍeｓ、Ｐｒａｄａ、Ｃｅｌｉｎｅ、ＨｕｇｏＢｏｓｓ、Ｖｅｒｓａｃｅ及Ｄ＆Ｇ。此外，亦拥有多间全新设计概念的形象店，包括：ＬｏｕｉｓＶｕｉｔｔｏｎ、Ｄｉｏｒ、Ｐｒａｄａ、ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ及Ｇｉｖｅｎｃｈｙ等。
五、租金高，投资回报优
如何评估一个商业物业价值：稳定持续增长的租金及品牌知名度是衡量其价值的唯一标准。对于国内现在许多引进顶级品牌的商场都是表面赚吆喝，而实质是不能赚钱，但是广州丽柏广场则不是，由于与友谊商店连通，两者形成广州高档服饰精品专卖场，因此，丽柏广场租价高涨，首层每平方米达１８００元／月，比同地段商铺平均每平方米１１００－１２００／月的租价高出近一半。
六、消费群定位于高端、消费力强
大多消费者年龄在25岁到40岁之间，市场调查显示有38%的人士，在此消费的金额高于5000元人民币。
七、运用香港管家式的经营管理服务
商业物业如何提升物业，经营管理是最重要，一个商业物业招进一个品牌进来仅仅是开始，让经营的商家盈利才能最终提升整个商业物业的价值，丽柏在这方面做得想到到位，每年进行多次详尽的商场发展状况评估，制定全年的宣传推广活动计划，不间断的举行国际品牌时装发布会。
另一项经营管理的重点是建立双向的沟通渠道，因此对丽柏广场内的每一个商户成立了CRM部门，不断与客户保持紧密联系和沟通，制定前瞻性计划，帮助客户吸引更多人流及目标对象的消费。
为了进一步让客人享受更尊贵、更高质素的星级服务，成立《丽柏广场VIP贵宾会》，贵宾客人以后可在贵宾室休息，享受免费饮料、上网、可以练习高尔球等服务。而关键一点是这些服务切实到客人身上。贵宾室的装修基调清静淡雅，沙发、网络、咖啡等硬件设施，服务人员的培训也极为严格，要提供一种尊贵的享受型服务，这也是广州首个商场贵宾室。客人只需于一天内购物满 RMB25,000或半年内累积购物额满 RMB50,000，便能成为《丽柏广场VIP贵宾会》会员。
一、会员的VIP可以得到以下尊贵服务：
1、赠阅时尚潮流杂志Collezioni 国际流行季刊;
2、与广东国旅合作设有丽柏广场贵宾会专用窗;
3、旅游奖励，巴黎来回双人头等机票，参观 Louis Vuitton博物馆，与 Louis Vuitton 第五代传人共膳。
4、香港半岛酒店免费住宿一晚、还有劳斯莱斯火车站接送。品尝香港特级名厨秘制的6头日本吉品网鲍。
5、联合商家进行节日促销活动。
二、聘请知名人士、演员进行多种推广活动
1、开幕仪式。除邀得多间品牌的代表、过百国内及香港传媒出席外，更邀得著名影星刘嘉玲及李嘉欣担任特别嘉宾，逾千名嘉宾云集丽柏广场，为这次的盛会生色不少。当日丽柏广场特别安排一场精彩的激光表演，为广州市内罕有，以色彩斑斓的激光，衬托出丽柏广场名牌荟萃的皇者气派外，更联同一众世界知名品牌举行一场时装展示会。
2．平安夜丽柏广场举行的“幻舞奇缘圣诞夜”里，几乎集中了城中的最出色时尚名流。
3，感名模林志玲小姐和时尚型男古天乐,出席“丽柏20**春夏时尚风”活动
结语：
这个项
目有什么值得借鉴呢？总结如下：一、选点准确;二、定位坚持走高档路线;三、以客为尊的服务，值得借鉴与学习就是其经营管理，这种以客为尊的服务才是经营管理的核心。因商家盈，物业投资方才能盈，这是商业运营的真理。篇5：国内商业地产成功招商先后程序
国内商业地产成功招商的先后程序
20**年国内商业地产开发规模越来越大，以深圳宝安中心区为例，海雅缤纷城其商业部分建面约22万平方米，建成后将成为深圳西部最大的商业综合体。该区近在咫尺的中粮大悦城也计划于20**年11月开工，其商业部分建面同样将达到22万平方米。。。其实，这仍然还只是冰山一角，如此大规模的体量，对于位居深圳西部地区来说，招商的重要性对于时下国内各商业地产企业来说，其成败往往决定项目的价值能否得以实现。但如何正确合理地按商业地产自身的规律，有条不紊地按步骤、流程地进行招商，对于绝大多数开发商来说却仍是一笔“糊涂帐”。一个地处城市商业中心大型商业地产城市综合体项目，假如先开发建设而没有未在设计阶段就对主力商家进行招商，必然会拖累后期招商进度、甚至导致主力店无法进驻，其集客能力与商业地产价值链就无法形成，所以商家如何正确按步骤地招商，业已成为商业地产项目成败的关键。
按照招商顺序对招商进行分类，有助于商业地产开发或运营商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家必须先招商？哪些商家后招商？这是有讲究的，而且从西方国家商业不动产多年开发的成熟模式来看，也是得到充分验证的，同时，也非常符合咱们国内商业地产项目开发建设的需要，也符合商业不动产租金或商铺价值最大化的需要，这无疑需要咱们国内众多一涌而上的商业地产开发或运营商需要明确认识的，毕竟商业地产开发所需的庞大资金，一旦因‘做错程序’其造成的巨额损失也是一般商业地产开发企业难以承受的。商业地产开发在国内的历史以万达为例已逾十年，然而，实际情况却仍不容乐观！笔者在与众多的国内商业地产职业经理人或自已实际操盘中发现，许多商业地产开发企业在项目开发上仍然如“没头苍蝇”般地完全未按章法、顺序颠倒，尤其是在招商环节，如先建好后，才开始对主力店与次主力店招商；招商程序本末倒置，由此种种均在一定程度上阻碍与抑制项目租金或销售利润的实现。
因此，对于国内一般大型商业地产项目的招商先后程序，笔者归纳了一下可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
开发前期招商
招商指商业地产开发商在项目拿地完后后，并对项目完成了市场定位、概念设计后，就需要按项目定位进行招商。以笔者实际操盘经验，商业地产开发前期招商实际上包含二个重要部分，缺一不可。其前部分是依据项目的定位对主力店、次主力店等进行的招商摸底，并通过市场的摸底摸拟测式，了解市场对项目定位的误差进行的必要的修正。因为，市场定位，虽说是在可行性分析与详尽市场调查基础上，但笔者在实际操作中发现，市场调研数据的采集不易往往会“失真”，因此，将极有可能误导我们对项目的市场定位，因此，如果没有前期的招商摸底是十分危险的。当然，还有一种更可笑但却盛行于国内，那就是现国内商业地产开发企业，更多是凭开发企业投资者的臆测，“必须”要定位为高端、全业态、全客层，如此，则更加危险。然后，其后部分才是按万达订单式地产的理念，对主力店进行的招商。由于各主力店商家对物业条件的不同技术要求，商业地产项目在规划阶段，必须要针对性解决不同主力商家的物业需求，若导致某一类型的主力商家无法进驻，必将将直接影响项目的档次，项目的市场定位无法形成，甚至完全偏离。需要特别指出的是，主力商家的招商对其他店铺的招商有着“羊群”效应，主力店的进驻不仅有利于租金提升，对于资金回笼将部分商铺出售的商铺价格提升都是立竿见影的。
这二部分迄今为止，仍未得到国内众多的商业地产开发商或运营商完全理解。这阶段的招商通常按项目定位来选择大的主力商家或娱乐体验商家的招商。笔者研究中发现，国内标杆企业万达集团当年就是典范，在开发中招商前置坚持先对主力店招商后，再对部分持有的商铺出售，赚得可谓盆满钵满。当然，需要明确的是解决好开发前期主力店招商，开发商实现高额的销售利润，并不意味着这样的商业地产项目也同时可以取得经营的成功。
开发中期招商
开发中期招商指商业地产开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的对各品牌商家的招商。笔者在实际操作中发现，开发中期阶段的品牌招商是绝大多数不成熟的商业地产开发商和所普遍忽视的，往往就是为招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。开发中期招商所针对的商家从规模上看，很少超过三万平方米，多以次主力店、品牌专卖店及其他商家为核心对象。如果开发商在此阶段依然在进行规模超过三万平方米的主力商家，那就说明开发前期的招商工作发生了延误，招商工作已经出现了一定的问题。关于这一点，特别建议开发商予以关注。
需要特别指出的是，开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得到预期的成功。
开业满场招商
商业地产开业招商指开发商为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。从我们的经验看，这一特点基本上是商业地产开业招商的共同特点，但个人认为开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，就仿佛为领导完成任务一样，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。客观地说，笔者并不反对为了营造商业气氛进行的虚饰性招商，而是不建议有些开发商或运营商不计收益进行简单的招商--对所有的商家免租，还不如补贴给少数几家龙头品牌商家，从而动其它中小品牌商家的招商。
开业后招商
商业地产开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整，开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。 二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失
败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分笔者希望提醒大家上述四个阶段的招商有不同的招商目标、每个阶段的任务，如果做错程序，那么，招商的效率、结果会大打折扣，甚至导致整个招商失败。笔者，在实际操盘中或与许多业内同行沟通中发现，许多商业地产的开发企业往往忽视开发前期、中期的招商工作，由于招商质量不佳，又被迫将这两个阶段的招商任务放到开业招商阶段进行，假如在此阶段仍然没有知名商家进驻，带动招商，必将导致二次定位、二次招商。。。
由于 国内宏观调控政策等原因，导致国内房地产商几乎在一夜之间全转型为商业地产开发与运营商，现无论在整体专业化水平还是开发验方面均比较低，但只要严格按照以上科学的招商步骤进行，坚持做对程序！笔者相信我们仍然可以规避或大大降低在商业地产开发中的运营风险，确保商业地产项目价值的成功实现。
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