房地产项成功开发要素研究
1 解析房地产成功开发的九大理念
房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的
变幻莫测的房地产市场,包含有:"环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期,价位"等九大理念。 要占领市场,百分之百地赢得市场回报,必须坚持切实惠民的理念。
环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌,其内涵应该是以人为本,创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌,一定要给人以环境的安居气氛,绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛,这样不太符合大众的正常心理。
外观--在一些开发商的眼里是:闭门造车,即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实,应该尊重购房者的欣赏品味,用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计,怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上,也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。
质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素,就工程项目开发而言,质和量是两个概念。从建设上来讲,真正的质必然要物有所值;其二,建筑的面积和物看成全量,让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的,不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot;
户型--市场上,开发商由于受流行风的误导,单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内,让户型布局多样化,使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。
适用--有一部分开发商自作主张,将 自己的意识强加给消费者,这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态,开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑,去了解百姓需要什么样的房子,然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。
方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等,比如采光、走绕、床设、厨位等。
随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感,以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。
工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺,也体现了企业经济运作和管理实力,工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸",是企业的荣誉。
价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键,对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值,不确实不会去买的。贝迪业主认为,房子的价值是价位最关键的热点,老百姓认为不值,不管怎样吹嘘,怎样用物去弥补都是徒劳的。
2 为现代房地产企业家定格
决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策
现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外,还应具备一些专门的技能与素质:
一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。新世纪之交的房地产行业,各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步,逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以"不以成败论英雄"的理念告诫自己,但市场竞争法则却把人们信仰"胜者为王,败者为寇"表现得淋漓尽致。输,意味着企业生命的结束;赢,体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中,市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说,房地产企业家不一定是技术型,但必须是经营型,以市场或客户为中心,商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳,在其上任之前,IBM公司亏损50亿美元,郭士纳上任第二年,IBM公司魔术般地盈利30亿美元,使人们更为吃惊的是,郭士纳本人对电脑完全是外行,"我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来,提供整合的解决方案,给外面提供整合的IBM形象"。房地产行业实践也证明:像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身,但特有的商业经营意识是他们的共同特点。
二、具有战略头脑,对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。房地产业发展至今,市场透明度、成熟度已较高,仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格,建筑有定额,各种费税有标准。换言之,无论你在何处开发房地产,固定成本与变动成本都是相差无几,大多发展商深知其中奥秘,都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮,环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看,一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势,对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始,众?quot;豪杰"与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性,不能像一般产品那样可以批量试用,所以投资决策正确性显得尤为重要,一旦决策失误,后果惨重。值得一提的是:投资决策是一个非常痛苦的过程,决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功,不只是豪华楼书的创意,也不是独特的设计风格,恰恰是他对大势判断的准确
性与及时性,在房产走势这条经济链上,他这一拍踏准了。但做决策的毕竟是人,是情感动物,不可能完全是一个理性决策,在实践中还是要提高理性决策的效率,决策者必须培养感性、情性及悟性,来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策。三、特有的应变能力与不可替代性。房地产成功的一个重要方面在于"变",变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。变的目的固然在于制衡,即在一个充满变数的环境中,实现永续经营目标,从管理哲学分析,变是一种现象,任何房地产企业遇到的变数是各不相同的,但其中有一条不变是相同的,即自我巩固,永立于不败之地的要求与努力,万变则是指环境、房型结构等种种变化。但在不变的过程中,企业会借外来变数来充实、强壮自己,以培养应变的能力。房地产开发经营在我国涉及面甚广,自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略,非一般人士所能替代。这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度,还要有横向的交际广度。正如一个坐标中,四个区位都要发挥作用。
3 房地产经营的决策要素
检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映
房地产企业在经济体制转轨时期,经历了"大喜大悲"的阶段以后,比较理智、实际地从经营角度,总结、研究中国式的社会主义房地产市场,主要应当把握好以下几点:
一、投资决策的科学性房地产投资经营资金额巨大,投资周期长,是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否,首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据,所以,认真编报、审阅(论证)、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目,一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。
二、开发结构的合理性房地产投资开发可以是单一(单元)开发,也可以是综合(多元)开发,从经营角度上可以是一级市场开发,也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以,不必局限于投资结构的理论讨论,而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位,最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理,在不同的时期,确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发,服务型中介咨询,社会型的物业管理,辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。
三、项目管理的先进性经过科学决策,确定了结构比较合理的项目以后,实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证,这个环节实在是很重要。投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同,它有其较大范围和深度。但归纳起来,主要集中在经济和技术两大方面。经济方面:首先要紧紧抓住投资成本的有效控制,要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本,然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制,保证预算执行、监督的严肃性。其次,要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。结算是否及时和准确将直接影响成本控制。项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制,结算的准确性则体现了成本控制的质量。这也是投资项目管理中的难点,一定要充分予以重视。除此之外,还要按国家规定,项目报送审计,自觉服从审计结论。技术方面,要执行国家对投资项目的各项管理规定。比如;工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。各道环节都要各司其责,严格执行国家的有关规范、标准。
四、营销方式的灵活性检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额(复盖率)来体现。其中,广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等,只要不违反国家大 的方针政策规定,都要从理论和实践上有所突破。
五、经营服务的完美性房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务,却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此,完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样,才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化,住房分配货币化和住房商品化的到来,房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外,服务人员还必须具备熟悉政策,能解答购房者提出的一切问题;热情服务,能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难;精通业务,尽可能满足购房者要求的能力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量,收费合理的售后物业管理,实行配套服务。
六、政策超前的敏感性我国房地产业是在经济热潮中崛起的,房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此,房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据,有较强的针对性和现实意义。因而,要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望,形成政策出台的超前意识,才能在时间和掌握尺度上不偏不倚,最大限度运作。所以,要把握好机遇,除了要有敢为天下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。
4 房地产开发中的几个问题分析
工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常
不可取的随着房产销售的日益升温,房产开发的规模越来越大。但是,楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题,很值得关注。 工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时,方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因:
首先,由于开发商的决策水平不高,职业素质不精,把握不准市场运行方向,因此常常表现为犹豫不定。
其二,受开发条件的限制,诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制,因而出现工期拖延情况。
其三,目前国内设计方案阶段收费过低,导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场,搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度,没有时间、效率和责任的概念;有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力,而且还造成设计资源的浪费,给社会和国家酿成了不应有的损失。
其四,缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象,首先要制定合理的收费制度,提高方案阶段的收费标准,用经济手段制约开发单位的不合理行为。 其次,要对恶性竞争行为加大整治力度;设计行业应加强职业道德教育,并制定出相应的惩罚性措施,从源头刹住这股歪风。
其五,目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距,导致了设计方案比较落后,施工周期过长,资源浪费等情况。 施工图阶段的策划工作在这一阶段里,开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短,这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期,没日没夜的加班加点,或者将设计转包出去,因而,设计质量得不到保证。特别值得一提的是,工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中,开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期,就有可能出现施工和设计同步进行的现象。虽然目前开发项目都聘请了监理公司,它同设计单位一样,承受着开发单位的压力。因此,在压力之下,有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。
目前,有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定,我行我素。设计单位迫于开发的压力,也只能睁一只眼闭一只眼。 鉴于此,开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作,不仅应该制定合理的工期,还要注意设计和施工质量的提高。 工程的市政配套协调工作这是房产开发中比较难做的工作,因为牵扯着很多的行业、部门和行政机关,加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象,从而使这项工作变得比较复杂。比如,在甲盘项目中,由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一,造成图纸改来改去,最后延误了工期。还有一些部门利用其行业的特殊性,对某些产品和机电安装进行垄断经营,从中抬高价格,谋取不正当的利益。一些工作人员利用工作之便,迫使开发单位出资,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准,采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。这些现象严重败坏社会风气,同时,也助长了一些部门的不正之风。
因此,应该不断地向有关部门呼吁,必须进一步加强市政配套行业的综合治理,改善这些部门的工作作风,杜绝腐败现象,才能避免失误或损失。 工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的,但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐,多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究,以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。 另外,在工程建设过程中,开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧,相互之间常常施加额外的压力,这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员,都应该搞清自己的职责范围,做自己该做的事。这样会更利于工作。
5 房地产项目开发应注意的几个问题
这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏
房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?
一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。
二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看,有一房一卫、
三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。
四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);
2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);
3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。
总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。
6 开发企业需考虑的问题
而现在到了发展商强化包装、策划、销售概念这个阶段。这是开发商逐渐成熟的标志,也是市场推着发展商这么走的
开发企业的发展应该追求什么? 房地产业链很长,从土地、拆迁、规划、设计、施工,预销售、产权登记发证到物业管理,产业链很长,原来发展商把思想集中在产业链的各个环节里面,只要打通了哪个环节,就可以得到钱,如土地环节,地价便宜就可赚钱,这是原始积累阶段发展商追求的目标,只要把土地局搞定便可获利;拆迁规划等方面也如此。过去有不少发展商钻了管理不完善的空子。现在随着法律、法规及政策管理的进一步完善,发展商开发逐渐注意到楼盘、地理位置、环境,由此发展到注意环境加设计。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：房地产开发新要素研究
房产新知识精华(1)
1、房企决策者应具备的心理素质
2、细节是最重要的竞争力
3、湖滨花园的社区文化
4、设计莫冷落了邻里关系
5、北京首家社区完成形象设计
6、西安重现盛唐园林风貌
7、营销的“非实体化”倾向
8、地产名家论品牌
9、开创体验经济时代
1、房企决策者应具备的心理素质
经济学家大卫?利连塔尔曾经说过:“管理的首要技巧是人文的,而不是技术的。因而,衡量经理人员最主要的标准应该是他的人文素质,是那种构成领导能力的无形的个性品质”。
作为房地产开发企业领导决策者应具备以下4个方面的心理素质——
坚定的信念。领导决策者必须树立正确的政治方向,能在大是大非面前头脑清醒胸怀开阔,正确理解和把握工作生活的意义、目的、价值以及人的行为准则、规范,以及作为的问题。
良好的认知。领导决策者要具有敏锐的观察力(才能捕捉准确、全面、及时的信息),较强的记忆力(才能准确地保存信息,储以备用)和思维能力(可以把观察获得的信息,进行思维加工,以去粗取精,去伪存真,把握信息之间的内部联系,掌握其内在规律,实施正确决策)。
良好的决断。判断正确、决策及时而果断是良好决策心理素质的主要标志。
良好的组织活动。领导者做出正确决策后,关键的问题还是如何去落实。房地产业政策性强、联系面广,日趋规范,因此,就需要领导决策者去认真协调各部门、各层面的关系,组织广大员工高效率地去为实现目标而行动。在这里,组织领导能力、协调能力、人际交往能力强的领导决策者,会在所辖的范围内演出一幕生动的活剧;如果缺乏组织、协调、交往能力,生性孤僻,就难以组织起群众,也难以落实既定的目标。
2、细节是最重要的竞争力
有人说“上帝与细节同在”,让我们揭开上帝的面纱,看看细节的微笑……
日本人的细节——
在沈阳中山广场有一座“辽宁饭店”,本来是日伪时期的“大和饭店”,乃日本人留下的建筑物。这座已经历过大半个世纪的建筑物饱尝了几十年酷暑严冬,至今连外墙砖几乎都没有坏损过和更换过,足见当年工艺之精细。
我们不得不承认,日本是一个追求精致的民族。大凡日本的工业品,从电器到汽车,都可以让你从中感到这个精致民族的精致工艺,日本工业品的精致程度普遍在欧美产品之上。有人说日本人之所以喜好围棋和高尔夫,就是因为这两种运动最能品味和体现精致。昔日的东洋倭人之成为今天的经济巨人,求精图细之民族精神起到了重要的作用。
德国人的细节——
德国也是一个极求精细的国家,德国人对制造品的工艺苛求得近乎刻板。德国造的工艺品寿命长,奥妙就在于精确。如果说日本人崇尚外观的精美,那德国人就是热衷内在的精致。正是这两个追求精细的国家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上个世纪的二战时期,曾经与几乎全世界的力量形成抗衡。
细节超越标准——
所有的标准几乎都只是一个起码的,最低的要求。标准往往不能表达细节的,而细节可以基于标准而超越标准,在标准约束之外构成产品真正的内在和外在的素质,只关注标准是不能完成细节的。
细节表达品位——
美观容易,品位难求。品位的诀窍恰恰在于细节。气质正是源于精致。对每个细节的精确考虑,往往能使品位有明显的提升。走进一个优秀的住宅区,你能感到一种特殊的气质,这种气质能够传达发展商的气质——是练达或是肤浅,是缜密还是粗糙。
细节代表价值观——
以造屋为例,发展商的价值如果是负责任的,那么住宅的所有细节就应当被充分地注意到——无论是建筑和环境的硬件,或是管理和服务的软件。如今,公众对发展商的普遍不信任,根本是对许多发展商价值观的否定。
细节描述文化——
用感性思维的民族和用理性思维的民族对于细节的关注是不同的。中国人习惯了传统烹调方法中的“盐少许,糖若干”以及传统中医药中的手抓定量方式,俄国人尽管拥有丰富的自然资源却总是做些“傻大黑粗”的工业产品,而美国人却可以
为纽约时代广场大厅设计组织近百位设计师干了一整年。细节产生效益——
只有经过事前的深思熟虑和事中的精工细活,才会出现最少返工的和节省成本的效果。追精求细的成本是最值得的成本。在细节上少花的成本,往往会加倍地在别的地方付出。或许,很少有人想到细节也是卖点,细节也是竞争力。而事实上,细节正是最重要的卖点和最有效的竞争力。
3、湖滨花园的社区文化
中国人崇尚和谐,和谐是中国传统文化的重要范畴,和谐是中国人调节人与外部关系的重要规范。湖滨花园在调节社区内外各种关系的社区文化基本原则就是“和谐论”。首先,湖滨人致力于营造和谐适度的人与自然的关系。在湖滨花园社区内部的园林设计中,他们摒弃那种看似高贵的公园文化、广场文化,而是重视人与自然的协调和参与性。在修建水景池时,旁边采用青石以尽量还原于一种自然美的状况;其次,湖滨更注重建立社区内外和谐融洽的人际关系。在房屋的设计中,以联排别墅的设计再现邻里亲情的和谐关系,在院落的设计上,以低矮栅栏代替封闭式的高墙,给邻里间提供了一种开放的空间;再次,湖滨花园也重视协调业主个体与群体之间互利共享关系。在社区会所的设计时,事先听取业主的意见,并根据业主的意见在会所提供了集体活动的场所。
生活理念上,湖滨花园努力营造一种友善、健康的园区氛围。富含寓意的雕塑、造型、娱乐设施、名人名言,充分体现了深刻的生活哲理。
湖滨人遵循《公民道德建设实施纲要》,倡导友善待人,“我为人人,人人为我”,从我做起,把友善之心用于社会,服务于社区。
4、设计莫冷落了邻里关系
现时住宅的设计都是一家一户封闭的结构。这个设计的好处是躲进小套成一统,独门独户自逍遥,为居家的个性化创造了充分自由的天地。然而,其不足之处也在于它过于独特的封闭,而缺失了邻里温情。
其实,人本主义关怀并不排斥邻里亲情。人本之人,不单单指个人或一个家庭,而是囊括了人的所有社会性的正义,现代化住宅设计所奉行的“以人为本”应当是这样一个广义的概念。它不仅承认人是住宅设计服务的主体对象,而且考虑到与人类关系密切的自然生态环境,绝不因为人要住楼就将世界变成钢筋水泥的森林,而摒弃鸟语花香。同样的,“以人为本”也要以“社会为本”,既关怀到人对住宅的物质享受,又关怀到同一住宅或同一住宅区邻里间的情感交流与亲和。
中华传统的邻里亲情,正是中华文明的一种文化结晶。其科学性正不断地为现代医学、精神病学、儿童教育学、心理学、社会学等科学验证。诸如,精神病学家就认定人际间的亲密交往是治疗孤独症、抑郁症的良方;医学界鼓励非传染性病人包括癌症患者多多参与社会娱乐活动,保持健康的心态,作为药物治疗的最佳辅助;健康机构经过统计,确认长寿老人多是健谈、多动、热衷交往、乐于助人、性格开朗者;教育家提醒家长,对于独生子女尤其要注意通过小朋友间的交往培养他们的群体意识,防止自我封闭,个人中心等不良心态,有助他们的人格健康成长。社会学家指出,四合院文明和石库门风情所培育的是一种中国传统的邻里集体主义情感的东方文明生活方式,其意义正对立于现代西方十分头痛的社会玻
正因为如此,著名房地产理论专家顾云昌等有识之士呼吁住宅设计的理念和实践不应遗漏和冷落邻里关系这一层重要的人文因素。而应当将邻里亲和作为中华传统文化和社会主义文明融合到房地产建设中去。我想,这或许也是建筑设计上中国特色的一个继承点和出发点。因为任何建筑或艺术的创新都离不开优秀思想和理念这个依据。
5、北京首家社区完成形象设计
亚运村安慧里社区完成CI形象设计,这是北京市首家。该社区有自己的“社区旗”以及“区徽”,还设定了从理念至形象上的细则。
亚运村安慧里社区主会场,有一本翻开的书的社区旗,由蓝红黑黄绿五种颜色组成。这个图案同样形成了社区的区徽以及区标,并发给社区居民。同时,社区居民将收到一份“社区CI手册”,该手册对社区在安全、体育、文化、应急系统、医疗保健等方面提出了精确指标,在昨天公布之日该社区已全部做到。如:60岁以上老人每600人一名护士、平均5000人有一个干洗店和制衣店、社区至少有一家银行、饭馆至少有3家,建社区学校且社区教室每万人一间,小区闭路电视监控,周界防范报警系统,楼宇对讲防盗系统,住户报警系统,保安巡更系统的建立达70%等内容。
6、西安重现盛唐园林风貌
日前西安兴庆宫计划投资将近1亿元重现盛唐园林风貌。园内所有仿古建筑物及周边环境都在进行变革性修缮整治。园内部分原来的混凝土道路已经被青石板取代。由郭沫若亲笔题名的该园标志性建筑物“沉香亭”修缮工作现已接近顶部。原来所有仿古建筑物表面彩绘全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代风格靠近。
据刘建设园长介绍,自去年开始的兴庆湖清淤工程已于今年5月1日前结束,目前园内10余个仿古建筑物的维修工作
及道路铺砌工程已拉开帷幕。通过这次大规模、综合性修缮,要求兴庆宫公园在风格上尽量接近唐代,并且要提高档次。整个工程要求在今年9月20日前基本完工,争取在国庆节前让湖水荡碧波,公园展唐采。7、营销的“非实体化”倾向
现今地产营销最关键的一点,就是要捕捉并放大在楼盘实体中所蕴含的文化意象,并以文化范畴来塑造并表征这种在产品实体中所遮蔽着的意象,使营销呈现出一定的“非实体化”倾向。陆新畲谈起绿地集团开发的圣约瀚名邸高档社区营销手法:因为此楼盘所在地靠近圣约瀚大学旧址,所以把“生活的艺术”确立为设计理念,不仅售楼处用艺术吊灯、中厅钢琴、名画印品来体现其优雅、尊贵品味,而且电视广告片也是别具一格,用电影胶片制作出带有“符号感”的怀旧画面,勾起人们对往日情怀的追忆。这种“文化引发心灵共鸣”的产品定位与营销方式,令圣约瀚名邸炙手可热。
绿地集团开发的“绿地名人坊”也是如此,中国传统的艺术氛围、文化思想融入到现代建筑的环境中,厚重的文化底蕴、人本气质与灵动的思考空间,成就了这一文化名宅。在“大名者的居停”设计定位下的绿地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出禅意景观和儒雅氛围,准确地传达出建筑的气质。素淡凝重的装修风格,独具中华文化意韵的饰品、背景音乐,使视觉、听觉浑然一体,文化内涵自然渗透于居室的每一方寸间。
8、地产名家论品牌
张宝全:我个人认为,中国房地产界的品牌正在逐渐形成,许多优秀的企业也正在追求自己的品牌。房地产业存在企业品牌,产品品牌不容易形成,因为所有的地产产品都是地域化的产品,而且在同一地区内由于位置不同、自然条件不同,差别很大,地产产品是一种个性化的非标准的产品。它不像家电等是一种标准化的产品,它没法进行标准化生产。
王若雄:我认为一个房地产企业,企业品牌远远比项目品牌重要得多,在目前中国房地产的这种发展状况下,对开发商来说,某一个项目可能会做好,但要真正形成整个企业的品牌则不太容易。而且品牌一旦形成,便无形之中加大了这个企业的责任。
企业品牌的形成和这个企业成本中的人工成本是分不开的。由于目前整个房地产企业素质较低,真正形成一个企业的品牌非常困难。一个品牌的企业,质量是第一位的。在房地产建筑过程中,建筑工人是直接负责质量的对象。可是在当前,我国大部分建筑工人是那些刚刚放下锄头进城的农民,而正是他们肩负着质量的重任。在这种情况下,要培植一个系列化的、专业化的、标准化的房地产产品是比较困难的。用一颗平常的心,正直的心,去做正派的事,可能会越做越好。
袁三平:品牌应该是一个公司的品牌,团队的品牌。房地产发展商的主要工作是一个集成,利用广泛的社会资源,是一个整合的过程。在这种整合的过程中,最大的问题是如何显现出你的水平,可能会有其他许多因素,但是管理的责任完全在于发展商,从立项、定位到销售,甚至到售后服务,这个过程表现的就是你企业的品牌,公司管理水平的高低直接体现在项目的好坏上。
任志强:用最简单的话来解释,品牌就是一种要约,品牌就是一种承诺,就是要给消费者一种确定性的承诺。维护和创造品牌需要极大的成本,需要有内部的要约,要克服兑现承诺的困难,最后才有可能最终确立。品牌的价值在于它可以持续不断地为后继产品创造价值。现在房地产更新的速度高于任何一个产品更新的速度。
9、开创体验经济时代
中国人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窝风”现象也可能是中国独有的。只要是新东西、好东西,既不怕你大也不怕你小,要不了几天,神州大地就会到处都是。房地产也不例外,从中国房地产真正走向商品化的那一天起,同质化就未能避免。特别是近几年,一会儿“欧风“一片、一会儿到处是洋房,有人做生态住宅,不几天,仿佛全国都成了生态,复式好卖,不管是高层多层,也不管是经济房还是豪宅,呼啦啦都搞复式单位。最严重的是外立面的同质化,造型、颜色、用料都一样,把一个本来丰富多彩的城市搞的如此呆板、单调,不知那些开发商想没想过,历史和后人会对他们怎样评价?同质化带来的恶果,除了对城市形象造成极大的破坏外,对发展商自己也没任何好处。市场永远不会接受同质化。消费者要的是一个家,一个自己的不同于别人的家,一个能融合自己个性、感情、爱好、习惯的舒适的家,既然你的和他的和他他的都一样,我干吗选你的?
所以,在硬件上无法避免后,一些开发商就开始认识到服务在竞争中的作用了,但是,他们不知道,服务也是可以模仿的,而且服务以一种共性的方式提供给每一个独特的人,其消费者得到的最终服务效果又怎样?我们可想而知。
马斯洛提出人的五种需求,其最高层次的需求是自我实现。马斯洛在这里强调的是“自我”,也就是说,人的需求发展到最高层次后,那些共性的、同质的、不自我的需求提供物是无法完成实现的。要完成自我实现唯有体验,因为只有体验是完全自我的。
如果开发商们从一开始就有意识的以一种体验心态,去规划、去设计、去建造、去经营,一开始就有意识的为消费者营造、提供一个可以体验的过程、环境和氛围,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可
以模仿的。丽江花园之所以成功就是因为他们营造的社区文化,都是消费者能够参与并喜欢参与的,如每年定期举行的业主运动会、丽江艺术节等,强调业主的亲身体验,并因为美好的体验而让人们记忆深刻,从而达到以老带新的磁场效应。这就是丽江花园长销不衰的秘诀。但是我们不得不承认,丽江花园的文化体验是不自觉的、无意识的,要想在当今激烈的竞争中突围而出,必须要非常着意地营造一些体验主题、体验环境、体验过程、体验细节,而且这里必须说明的是,体验不仅仅产生于文化,体验虽然更多是精神上的,但必须与感官紧密联系,包括触觉、味觉、视觉、嗅觉、声觉。
篇3：国内步行街开发十五条成功要素
国内步行街开发十五条成功要素
针对国内近几年步行商业街开发热潮，中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能，走访了大量商业街区，根据全国一些商业街的发展情况，结合各方面的专家的理论研究，我们初步总结出以下15个成功开发要素。
一、科学规划。
我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。今天上午，开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到，这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层很高，是准备引进电影院，如果楼层3米、4米高，电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中，要有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。
二、准确定位。
作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈，这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈，我们如何定位？这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。
三、慎重选址。
这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲，是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化，应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看，商圈不是圆的，对待选址，南花园是非常出色的，但是在局部上还需要政府部门的大力支持，比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，拦死了一个商场》，当时引起了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用非常重要。
四、招商先行。
目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。
五、规模适度。
从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600以内为最佳。南花园商业街是200多米，从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。
六、因地制宜。
本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。
七、错位经营。
从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受，一说去哪儿，就是东购或北国，在北京讲，就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中，要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的，应最大限度发挥它的特色。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，各业态中餐饮是3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。
八、以人为本。
不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中，建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，为广大市民提供非常优美的环境。
九、强化功能。
在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。
十、营造氛围。
一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了，效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。刚才看到，南花园商业街是折线的，错落有致，在此基础上，要更多的把商业氛围营造好。
十一、重视节点。
一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。
十二、商魂培育。
南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。
十三、有机链接。
这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。
十四、成功营销。
项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。
十五、独特景观。
目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄，坦率的讲，在先天上缺乏更多的旅游资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。由于时间关系我就讲这么多。总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。
篇4：工业地产开发风险预测要素
工业地产开发及风险预测的要素
一、从选址考虑
1、寻求资源：自然资源、劳动力资源
2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围
3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率
4、寻求战略机遇
二、从产业考虑
对一个工业地产来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向
三、从定位考虑
定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是方向错了，你所有的东西都错了。在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力
四、从推广造势考虑
造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程
五、从招商考虑
我们定位之后，产业招商面对你的产业也好，面对你的行业也好，怎样招商
在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，首先是确定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛。
六、从运营服务考虑
最后一个关键的因素我认为就是服务，要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是你的服务，其它配套服务的比例原则上不超过10%
工业地产风险预测
一：看地方政府效率、政策任何地方都可以是中心点，要分析的话，就是看地方的政府和它的政策，例如过往5年的历史，现在的状况，未来十年的规划，更长远的定位，尤其是对工业的规划定位。
二：工商结合工业带动商业与引出商业，商业推动工业与要求工业，工业会自动围绕商业邻近圈分布，而工业的增加会催化商业的扩大，总的来说，工业投资选地点，应该围绕地方商业中心100公里范围，越接近越有价值，尤其是商圈内的工业，如果一但因城市的扩容而有机会转为商业的话，市值将会是倍增。
三：预测5年风险选地方，要预算未来5年左右的市场走向，尤其是租金方面的走向；就是说，太长远的投资是对大投资商而言的，一般的投资商家要着眼现在和未来5年左右的情况 。
四：定位投资的定位很重要，例如建筑的布局，厂房的面积、规格，配套等，招商类型等，建议聘请有关专家参考，以减低风险！
篇5：专业市场开发五要素
专业市场开发的五要素
就商业角度讲，中国的专业(批发)市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初的升级换代三个时期，经过近20多年的稳步发展，已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间的发展趋势将是以更快的脚步参与全球市场竞争，并在竞争中形成优势。
从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与到专业(批发)市场的开发与经营还是近几年的事，但却成功的不多，失败的不少。从专业(批发)市场发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动;外表看似简单，实际挺复杂。在这个市场中，开发商是晚来者，要补的课甚多。
一、市场基础
专业(批发)市场是商业地产中的一类目标产品。既然是产品，就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：
一是立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等等。有些业态也会选址在一些商业网点不足地区，看中的是未来的发展和人流。但专业市场不同，尤其是专业批发市场不同，它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。
二是产业条件。一般中小型专业(批发)市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业(批发)市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业(批发)市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑，或集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。
中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点，她的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。
二、政府支持
专业(批发)市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业(批发)市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业(批发)市场的发展往往是致命的。
新专业(批发)市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担心。
三、物流条件
专业(批发)市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。
以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。木樨园商圈的发展和马连道茶业市场没有周边众多的长途客运站为依托，很难发展到今天。西直门商圈也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场无一不是在城市主干道边。
早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区专业市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区，更不宜选在物流交通条件不好的地方。
四、规划设计
目前，在一些三线城市，专业市场的空白点也已不多，那种一个大棚子或简易加盖子的时期已过。升级的专业(批发)市场对软硬件如电梯、停车、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业(批发)市场业态性质所决定，以摊档为主，人流动线的要求也较高，在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。另外，随着以人为本的观念的深入，批发市场还要在配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等方面加强。
最后一点，为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业(批发)市场的宽带配套也是必不可少的。
五、经营管理
统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场，并可持续经营发展的必要条件之一。
专业市场更需要专业化的运作，首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段：第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营的影响，当然最好是不售。这三个阶段要强调的是，开发商一定要走出地产圈子，请真正有商业经验的专家人士或机构支持，如实现定单式开发最好。走完这三个阶段，也只是在商业地产的地产这一段完成了一半。剩下的一半就是商业行业里的事了，即商业招商和经营管理。
进入商业运作阶段想不找商业圈里的专业机构和人才都不行了。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展，多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。
其实，专业（批发）市场运作涉及因素和问题远不止这五个，但这五个因素是比较重要的。
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