王志纲谈房地产十大开发模式(上)

90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。
有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。

过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。

广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。

有人说，现在广州楼市落后了！应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走！

要创新，首先得了解过去，熟知现在！

作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性（至少是积极性）的作用；2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的；3、是否已开花结果。也许一个楼盘（或开发商）综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。

为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。

参与专家组讨论的行业代表（按姓氏笔画为序）

王志纲：著名策划人

王月华：本报记者

许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长

金贻国：中国房地产协会常务理事 广州市房地产地产业协会秘书长

黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司 董事总经理 注册房地产估价师

一、规模化品牌扩张开发模式

谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

2、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

二、可持续性发展模式

若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：

1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无

形之中的杀手锏是理念创新。

早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板；而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。

三、复合房地产开发模式

广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里？

对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。

复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。

安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。

四、专业化连锁开发模式

房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。

专业化连锁开发模式将之迎刃而解。

看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产（广州成长最快的国有房产企业）都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。

富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地产。

合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。

广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。

三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠（名优楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。

广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工地储备，可以连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特征更为凸现。另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。

相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了

品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。

其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。

1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了！为什么？

今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要！，为什么？

因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱！

其根本性的优点归纳为：（1）注重大众根本需求；（20）在技术领先的基础上达到高度 专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：王志纲谈房地产十大开发模式(下)

五、完善积累型开发模式
人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式——迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔；90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境；先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。

丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建；在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。

丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。

走积累完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。

六、城镇开发模式

关注城镇化开发模式，是基于两点理由：

(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式；

(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩；雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。

洛溪新城的革命性之举在于：其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。

十年风雨，往往历历在目。

80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南沙为工业区（现在有所调整）沙窖岛发展房地产业。

1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南北，从而使这里的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司率先进驻番禺洛溪，按照当时计划，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原计划20年让洛溪热起来，想不到仅10年时间，一座崭新的卫星城便矗立起来了。

工行、农行、建行，中行均在这里设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市应有尽有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力很强。 城市自我实现生态平衡的能力。

整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜苑、洛湖居超建越好。

再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探索“城镇化开发模式”的意义！

当然，我们还要提醒未来的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城！

七、集约化开发模式

用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。

集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

其集约特性表现在——

1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。

2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。

在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流究竟是什么？从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。

类似开发模式之路的楼盘很多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。

八、唯景观开发模式

广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人

们的注意重点。

敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。

有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。

唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”

而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。

临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。

以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度；现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。

“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾（第三幢）巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。

“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。

早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。

“以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。

九、营造开发模式

这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场；2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。

有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一；其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。

正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。

类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。

不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。

十、创新型开发模式

著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环——资本的瓶颈难题。

广州第一个“卖楼花”的人是谁？

业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。

人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案——广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。

世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范；世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。

之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。

有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。

广州的首个售楼部也是她开辟的。

仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的发展商都会来中国广州踩盘取经。

当然，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资（据说上2千万元，无从考证）启用仇福宪，这本身就是一种用人制度的创新！

广州过去十年楼市的成功源于创新，将来仍然在于创新！

成功的开发模式还有很多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌创造性劳动的人们！

篇3：房地产开发模式:将地价房价分离

根据主流的思维体系,目前我国的房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环;同时,政府通过土地出让取得大量的土地出让金,随之进行城市基础设施建设,并通过基础设施的不断配套与完善来提升区域内的土地价值,形成下一轮土地出让与基础设施建设互动的良性循环。

表面看来,这样的开发模式公正、科学、合理:开发商在市场经济手段的调控下公平竞争、政府在经营城市的理念下实现城市建设资金与城市规模的不断扩张。但是,这样的开发模式真的无懈可击、天衣无缝了吗?

传统开发模式真的无懈可击?

一、高额土地出让金门槛造成房地产开发商之间的不完全竞争

由于我国城市(尤其是较发达城市)的快速发展而形成土地资源的高度稀缺性,造成土地价格的急剧上涨。建设部对杭州的一项调查显示,杭州1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元,而到20**年猛涨到6143元,4年间上涨10倍以上。因此,这种土地公开招拍挂的公平竞争仅限于拥有大资金的开发商,而中小资金的开发商由于土地出让金的高门槛而被排除在房地产开发市场之外。这种貌似公平的竞争,竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而非企业建设、开发的总体实力。

二、房地产开发的暴利来自何处

据杭州市建委陆革处长介绍,国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%,而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素,其开发利润为自有资金的100%以上,称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润,而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致,而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此,暴利其实来自于国有土地资产的流失。

三、谁在为房产开发的高风险买单

与取得土地的高资金门槛相对,市场准入的门槛却太低,造成一些房地产企业无力承担相应责任。1000万元就可以注册一个房地产企业,一级房地产企业的注册资本金5000万元即可,但其运作的项目却动辄几千万元、几亿甚至数十亿元。根据《公司法》房地产企业只需承担注册资金的有限责任,责任与资金实力的不对等使得其房地产开发大量依靠银行贷款和购房人的预付款,将风险转嫁给银行和社会。

四、追逐暴利的结果——房地产市场的结构失衡

为了让土地上涨的价值在房价中不那么显山露水,使房屋看上去物有所值,于是“豪宅”、高价房充斥市场,所谓的环境、理念等房屋附加值成为房价组成的中坚力量,而适合中低收入阶层的商品房却凤毛麟角,导致政府不得不推出大量行政划拨土地、以期通过经济适用房的开发建设来解决普通居民的居住难题。

五、宏观调控对过热楼市的控制“看上去很美”?

近两年来,国家采取把住土地供应和信贷投放两个闸门,降低固定资产投资增长过快的势头,目前已取得初步成效。但一些专家指出,对过热的楼市而言,如果土地供应方式不作根本转变,眼下稳定、或趋于下降的房价也会静待时日寻找机会予以“补涨”,这是供求关系这只市场经济“无形的手”作用的必然结果。

将“地价”从“房价”中剔除

由于房屋依附于土地的特殊性,使得房产开发与地产开发天生就合为一体,这种传统观念的桎梏,限制了人们思维的再创新。

一方面,“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。

浙江工商大学应宜逊教授认为,上述推断揭示了这样的尴尬:即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上,欲罢不能。那么,能否探索另外一种可持续发展之路?

一、“地价”与“房价”分离的合理性

区别于资本主义国家的土地私有制,我国土地均属国有。国家通过城市建设而形成的土地升值,理应归属国家所有。至于房地产开发企业——严格意义上应为房产开发企业(通过囤积和圈地来坐等国家建设推动地价的上涨,不是真正的地产开发),它的存在是通过对“房屋”这个产品的生产而取得合理的生产利润。因此在我国,各级政府才是最大的“地产商”,地价从房价中剥离具有合理性。

二、“地价”与“房价”分离的可操作性

陆革告诉记者,以20**年推出的杭州九堡经济适用房公开招投标为例,通过政府确定地价,土地综合补偿成本,对经济适用房房屋的售价进行最低价竞争,结合小区设计方案优劣综合评分以确定中标房产商等等措施,实际上这样的公开招投标就是“房产”开发优劣的公平竞争,已充分实现了“地价”与“房价”的成功分离。

三、今后房地产开发模式的粗略设想

浙江的一些专家,对今后房地产开发模式进行了粗略设想,即“政府做地,开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入,确定各地块的规划用地性质,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设,最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间,形成建设投入——销售回收的良性循环。

四、政府的手是不是伸得太长

新模式下,政府的手是不是伸得太长?是不是承担了不应由政府承担的地价涨落的风险?

应宜逊教授认为,其实,现有的房地产开发模式只是企业总体实力和素质的不完全竞争。竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而不是企业在房屋设计、建造、销售上的总体实力和素质;况且,原本的房地产开发模式,房地产企业的投入与产出、收益与风险完全不对等。依靠较高的银行贷款,房地产企业可以“以小搏大”,实现暴利,同时将项目投资风险的绝大部分转嫁给银行。

而新的房地产开发模式,并不是政府的手伸得太长,而是地产投入与产出的价值对等的回归;政府也没有过多地承担地价涨落的风险,与旧模式相比,地价涨落的高风险同样都是由政府(国家)承担。

房地产开发新模式的利弊分析

专家认为,如果推行新的房地产开发模式,将带来诸多好处,但同时也存在几大难题需要破解。而新模式的实现,前提是成熟的“代建制”。

一、新模式至少具有四大利好

陆革认为,这些利好包括:因取消了土地出让的高资金门槛,使得房产市场得以完全竞争;因取消了开发商在土地升值上的预期收益,使得开发商可以专注于企业在房屋设计、建造上的精力,可以通过降低企业经营成本、提升企业经营素质来达到房产市场的公平竞争;因将地产开发与房产开发相隔离,实现了地产投入与产出的价值对等;因将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和房屋价格进行调控。

二、需要破解的三大难题

现阶段如果推行房地产开发新模式,至少带来三大难题需要解决,包括:

首先,房屋个体究竟谁来销售?旧模式下,商品房销售由开发商自行销售。那么新模式下,也是由政府进行销售吗?

其次,房屋个体究竟如何定价?旧模式时,房屋定价由开发商依据土地成本+建设成本+预期利润并综合考虑同地段商品房价格而确定。那么新模式下,也是由政府如此计算而确定吗?

再次,房屋质量保障体系如何解决?旧模式下,房屋出售后的质量问题由开发商负责。那么新模式下,也是由政府一包到底吗?

三、从一般商品看商品房销售

一般商品,基本经历两个环节:生产与流通。仅有的例外,一是汽车,由专卖店经销;二是商品房,由开发商自产自销。那么是否存在将商品房真正转为流通领域“商品”的可能性呢?

陆革认为,专业化分工越来越细的原则同样适用于房屋。直接可以借鉴的模式就是汽车销售的“4S”店。政府在完成房屋的生产之后(可称之为成品房),视市场需求情况进行分类:一种是直接核定成本后转为经济适用房、拆迁安置房、廉租房等;另一种是定位为商品房,则直接将成品房进行公开拍卖,依照出价高低并综合考虑实力强、有经验、信誉好等因素,选择房屋专卖单位进行“代销”或“包销”。

无论“代销”或“包销”,质量保障均由专卖单位对购买者负责,并由房产开发企业向专卖单位负责(可采取预留部分质量保证金的形式);介于两者之间,还可以定位一类为低价商品房,即明确最终的销售价格,仍由专卖单位竞争销售权以获得代理利润。至此,个体房屋的销售、定价、质保问题基本可以解决。

四、新模式实现前提:成熟的代建制

新模式的实现,必须要有一个前提:成熟的代建制。应宜逊等专家建议,应借助政府投资项目的便利,在政府投资项目如经济适用房、拆迁安置房、农转居多层公寓中大力推进代建制,不断探索、总结经验、完善程序,才能在将代建制推广到商品房开发时“管而不死、放而不乱”。