欧美房地产发展模式启示录

自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……

国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国

最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。

首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。

第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。

第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。

房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。”

在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导

在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。

一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。

对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。

万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。

对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。延长产品线:锁定终身客户

中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。这一点万科颇有心得。

万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是“始终如一的客户体验”。作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。Pulte-Homes公司的价值理念就是“在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务”,而他们的服务则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了“终生服务”的口号。

万科从中总结到的,是客户对企业长期发展的重要性。PulteHomes连续53年持续盈利证明了这一点。

在这种启示下,万科发展出锁定终身客户的理念。郁亮认为,国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户,这种分类方法在一个

都没房子的时候,是有用的。而在中国80%城市居民拥有自己的住宅的情况下,再采用这样原始的方法对市场和客户进行分类,是极端错误的。对万科来说,产品线的设计目的在于锁定终身客户。根据客户的家庭生命周期和不同的价值关注点,由万科来提供一个完整产品链,从而实现对客户的终身锁定,这才是万科能够保持长期优势的关键所在。产品线的延长,至今还未显现出最终的效果,但已经是中国房地产企业中“吃螃蟹”的举动了。

自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……

国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国

最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。

首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。

第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。

第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。

房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。”

在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导

在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。

一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。

对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。

万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。

对此同样作出反应的是深圳金地集团,它通过与大摩房地产基金结盟,试图提供专业化服务。中体产业与沙特麦加基金的洽谈、首创置业与ING的合作,似乎都是中国房地产企业转而奔向基金的先兆。延长产品线:锁定终身客户

中国企业在对美国房地产发展路线的简单模仿中,收效最大最快的莫过于客户服务。这一点万科颇有心得。

万科的学习榜样Pulte-Homes具有40%的客户忠诚度。该公司作为美国房地产行业的排头兵,宣传的口号就是“始终如一的客户体验”。作为美国四大房地产开发公司之一,该公司的主营业务是居民住房业务。它所定下的产品链几乎涵盖所有居民住房市场,包括首次置业、二次置业、三次置业、老年人住房及国际房地产市场。Pulte-Homes公司的价值理念就是“在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务”,而他们的服务

则不仅仅限于置业过程的初级阶段,而是喊出了“终生服务”的口号。

万科从中总结到的,是客户对企业长期发展的重要性。PulteHomes连续53年持续盈利证明了这一点。

在这种启示下,万科发展出锁定终身客户的理念。郁亮认为,国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户,这种分类方法在一个都没房子的时候,是有用的。而在中国80%城市居民拥有自己的住宅的情况下,再采用这样原始的方法对市场和客户进行分类,是极端错误的。对万科来说,产品线的设计目的在于锁定终身客户。根据客户的家庭生命周期和不同的价值关注点,由万科来提供一个完整产品链,从而实现对客户的终身锁定,这才是万科能够保持长期优势的关键所在。产品线的延长,至今还未显现出最终的效果,但已经是中国房地产企业中“吃螃蟹”的举动了。

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篇2：我国房地产信托经营发展模式

“信托”意指信任委托,是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”,还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有争议,但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。

一、现代信托制度的发展

(一)现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了《用益法》,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》,现代信托制度得以确立。

(二)消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权,对信托财产不负任何积极管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负,因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展,封建制度崩溃,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化,人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转化,也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步,使得受托人从满足消极的“人头”设计需求,转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密,营业信托事业日益兴旺发达,积极信托主导了现代信托的发展。

(三)现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地,但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的成功而资金充裕的英国民众,急于投资于利润丰厚的欧美地区,但缺乏国际投资经验,于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作,双方约定受托人只收取一定的报酬,并将投资收益返还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传入美国,并发展成为“投资信托”,以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都有民事信托和商事信托,但限于习惯和民事信托旷日持久的发达,民事信托仍然是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托,特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”,为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

(一)美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托(real estate investment trusts,REITS)是以公司拥有资产的形式,将股东的资金吸引到房地产投资中,股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处,又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权(收购现存房地产或即将开发的房地产),其投资人取得的是房地产的股份所

有权;抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款,投资人取得的是抵押贷款债权;混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于:(l)通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于:(1)为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款,分散了房地产借贷风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显著的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

(二)德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为保护投资人的利益,投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程(不超过信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。

(三)日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。(图2)土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后,收回土地所有权;处理型是指土地所有者在信托期结束后,领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性,而自己没有能力的时候发挥功效,土地所有者能够在保持土地所有权的同时,获得稳定的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后,随着社会主义改造的完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展,全国已经有近400家信托投资公司,总资产约占全部金融资产的10%左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动,它们以吸收信托存款、委托存款、代理发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者直接投资于房地产的开发经营,虽然拓展了房地产业融资渠道,促进了房地产经济的发展,但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展,中华人民银行于20**年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》,九届全国人民代表大会常务委员会于20**年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》,这就使得我国信托事业的发展和繁荣,建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业,则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式,从以下三个方面阐述自己的简略构想。

(一)建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金,一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道,另一方面通过信托基金汇集闲散资金,满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务,至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以借鉴美国的模式,由金融机构组织发起,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,也可以借鉴德国的模式,由投资信托公司负责具体的资产运营,另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中华人民银行负责信托基金业管理的实际情

况,以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足,美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起,并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。

(二)建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的,而在日本,国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托,是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点,为促进国有土地的有效利用及处置而建立的,使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是:在长期持续获得土地收益的同时,保留了将来行政需要的国有土地所有;将土地及地上建筑物共同进行信托时,土地价值的体现较为隐蔽,可以减少对邻近土地价格的影响;可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状,虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处,但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然,要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

(三)“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本,又使双方的利益能够得到保障,因而深受广大群众的欢迎,并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中华人民银行规定“银行”名称不得任意使用,一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是,房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心,房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素,测算出房屋的出租价格,经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日,该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率达到97%。虽然各地都基本参照贵州的方式运作,但还是有许多差异。比如,北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务,该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日,自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租,不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等,房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中,房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系?他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同?租金的收取与支付宜采用什么方式?对这些问题需要加以分析,以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中,房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系,因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为,有点类似于房屋的转租获利,这是不符合委托代理及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系,此时,是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同,承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人,“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人,受益人既可以是作为委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。这样一来,我们将“房屋银行”称为“房屋信托”,并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中,将信托行为等同于行纪行为,但严格地说,它们毕竟是两种不同的制度,信托法的出台也更加证实和明确了这一点,因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题

《中华人民共和国信托法》的出台,为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过,要真正促进房地产信托经营业务的发达,尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

篇3：旅游房地产发展模式研究

一、旅游房地产的提出:

1、 房地产的发展历程:(1985—20**)16年经历了从市场朦胧期、市场发展期、到今天的市场成长期。

2、 主流市场的饱和,为边缘市场的发展创造了条件:

所谓边缘市场是指:旅游物业开发、教育文化物业开发、特种物业开发(如:监狱、劳教所、试验基地等)、科技物业开发(如:IDC、科技孵化器)等等;同时为主流市场所配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。

3、 城市化进程的加快,生活水平的提高,为旅游消费奠定了良好的基础。

△城市人口占全国人口的40%,标志着城市化进入了快速成长期。

△人均GDP及消费习惯的改变,以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。

△毋容忽视的汽车时代的来临,使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代(发达国家所代表的)。

4、 旅游消费支出比例,旅游目的的变化,以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。

旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。

二、国际旅游物业的主要形式及发展历程:

1、 欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡,本世纪初真正开始形成一定的市场规模,主要集中在法国南部地中海沿岸,当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户,标志着旅游物业市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅,将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

2、 美国旅游物业主流产品的形成时期:70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置,充分盘活闲置资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念,取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的。到1987年以后,大量的投资商、开发商介入这一领域,使产品模式更加清晰,法规也相应地健全;配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业,1999年全球销售额达到67.2亿美元,其中美国,占全球的55%,出售的房间占全球的50.4%。540万个家庭参与了分时度假网络。

3、 RCI及II等国际著名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产开发,成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司,简称RCI,总部设在印第安纳洲。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村,会员家庭超过250万。同时,近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司,如:SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售时权酒店,总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村,拥有5600个单位。

三、我国旅游物业的发展现状:

从90年代初海南开始,到98年随着人民生活水平的提高,特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础,产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善,多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠,并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景,比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期,不论是供给,还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。其中主要表现在以下几个方面:

1、房地产大量积压(特别是东部沿海),据统计部门调查,目前积压了8000多万平方米。为改造产权、时权酒店提供了房源。

2、饭店高价,低出租率,急需降低度假成本、吸引休闲型度假,以改变传统的旅游模式。

3、度假消费成为时尚;工作时间的缩短,每年115天的假期,对传统旅游方式的不满足,使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡,并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例,度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。

4、市场日趋成熟,可利用资金相对充足:

传统投资领域、生产领域已基本饱和,市场进入成长发展阶段,特别是传统房地产开发领域的机会越来越少,住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移,销售市场出现了萎缩的前兆,即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

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nbsp;5、国内目前涉足该领域的公司超过100家,包括首创、海航、中信、中旅等大型企业;也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过30个;以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲度假别墅超过50个。

6、从1999年海南“南海传说”成功在全国营销后,先后已有近十个项目在全国进行营销推广,并取得了较大的市场反映。

四、旅游房地产的主要形式:

1、 时权酒店

时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年51周)。出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。

2、 产权酒店

产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

3、 养老休闲酒店

养老休闲酒店是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有。

4、 高尔夫、登山、滑雪运动度假村

高尔夫、登山、滑雪运动度假村,特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。

5、 时值度假型酒店

时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店,提出部分单位加入分时度假网络,消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下,利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。

五、旅游房地产的营销模式:

投资休闲与休闲度假是两种主要不同的营销模式。时权与产权分别代表了两种不同的营销思想与营销对象。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利;产权强调的是投资收益。

六、旅游房地产开发项目的十大要素:

1、具有旅游特征的自然环境

2、便利的交通与地理位置

3、符合旅游度假的设计方案

4、完善的配套服务与设施

5、合法的产权手续与时权保证

6、专业的物业管理与酒店管理

7、健全的财务制度与监督管理体系

8、专业的营销推广系统

9、丰富的开发经验与开发实力

10、健全、便捷的交换网络

七、我国旅游房地产的发展前景:

1、 广阔的发展空间和市场潜力,使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。

△我国空置房面积已超过8000万平方米,为市场初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景区)。

△正在形成的强大消费群体为其提供了强有力的市场支撑。

△据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50—70亿/年消费额,可盘活300—500万平方米的存量房,解决2—3万的就业人口。

△我国的休闲制度,115天/年(占全年三分之一),为休闲度假提供了充分的时

间。

八、旅游物业发展中存在的问题:

1、 法律问题:时权与产权,由于没有相关的法律、法规,时权的法律保障无法解决,因此产权模式将是市场前期的主要模式。

2、 市场信誉度问题:旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权,以及投资回报等容易被是误认为非法集

资,个别开发商套钱心理。消费形式未得到社会的认同。

3、 良莠不齐、鱼龙混杂,难以形成品牌与规模。

4、 设计与规划的经验使项目素质低劣。

△对空置房要客观分析,分时度假旅游物业并非万病良药。

△个别非旅游区项目及旅游区中的非旅游潜力区域的建设所带来的风险。

△设计的不合理,配套的不齐全。

△高档酒店化趋向。

△出境与国际交换网络问题。

篇4：中国房地产发展模式向政府主导型转变

现在有各式各样的声音,比如供求结构的失衡、价格过高等问题。我们现在要讨论、追究的问题是中国未来房地产的发展模式,可以说这是我们在转型过程中所面临的中心问题。

市场不能完全解决住房问题

比方说,如果中国房地产发展的模式是要帮助、解决中低收入家庭的问题,这是政府抉择目标的话,势必政府要干涉房地产的价格。如果政府帮助低收入家庭的话,可以在整个市场之外建立一种房屋补贴或者保护。在这样的情况下,政府没有必要干涉、调控商品市场的价格。今天想继续谈的问题是政府究竟在房地产当中的定位是什么?

这里,提出的题目是政府本身应当是房地产产业当中最大的地产商。当然这里所说的房屋不是通常意义的商品房,而是指经济适用房、廉租房等带有政策补贴性质和住房保障系统的住宅。

住房的两重性决定了在住房发展模式中,市场和政府缺一不可。因为住房是特殊的商品,它在市场上作为投资的商品,在某种意义上说是一种公共产品。它是投资产品,只有在市场上才能体现它的价值。如果作为社会的公共产品,这样一来,对我们的政府提出一个要求,这个要求就是政府应当像提供教育、提供医疗卫生这样服务于社会,同样提供给社会足够的、每个家庭都有适当的住房。

既然政府和市场都是房地产行业当中非常关键和重要的因素,那么,依靠市场本身能不能解决住房问题呢?毫无疑问,市场本身不可能实现商品住房的这种两重要求。换句话说,作为一个市场它是按照商品经济的规律办事,商品经济规律办事是按照效率、利润,这种竞争的结果一定是所谓的公平,这种公平是在价格面前人人公平,其结果必然是价高者得房,低收入阶层永远被驱逐于、排斥于个在商品房市场之外。这样的结果,也势必和我们政府的政策相左。

所以,市场的本身公平不是万能的,这样的局限性决定了政府应该干预住房市场,但是政府用行政手段干预只能是一刀切,现在是客观所面临的这样一种形势。

有一位很著名的经济学家说过一句话,叫“价格的管制,结果的受惠者是恰恰是被价值管制的对象”。这方面的经验、例证已经很多了。所以总而言之,利用行政手段,从过去到现在所看到的,利用行政手段对市场进行调控,带来政府的错位,并不能实现,不能达到,解决中低收入家庭住房问题。

政府应直接提供经济房和廉租房

出路何在?政府要介入市场,要提供低收入的家庭住房,我发挥他的思想,政府要做房地产商。

如果政府本身不保障,仅仅靠几个政策,很难做得到。所以,住房市场不是一个很好的商品化的市场,是二元市场,也就是说,是一个商品和非市场化两条腿走路的体系,作为一个商品市场,他的效益和核心是利润是提高、发展我们的房地产。但是作为非商品的市场,他的中心是公平。我们在争议效益和公平不得要领,其实是我们把他们混在一起,当然是不得要领,本来就是分开的。

政府作为房地产商,究竟有什么利,有什么弊?政府直接作为房地产商,首先解决公平和效应。现在房地产商来说,公平的问题不是他们要考虑的。如果政府本身作为房地产商在市场上,这个矛盾就可以解决了。因为政府本身可以建造房子,可以决定价格,可以利用手里的资源,可以实现价格控制,实现成本控制,可以实现分配的合理。

我们的政府和其他的政府不一样,已经是一个垄断的土地商,就是往前再走一步,从土地商再到房地产商有多远?这是他两个主要的优势,有人担心,政府如果直接投资房地产,会出现什么问题?会出现政府把这个包袱背上,政府有一个承受力的问题,这种担心是可以理解的,尤其1998年取消福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市场上,现在又要拾起来。我们的政府从中央政府到地方政府,不仅有必要,而且完全有能力做到这一点。

1、政府已经控制了土地,控制了土地的资源,我们知道,在房价的比例当中,土地占的比重,所以我们已经有了这部分的财政收入,从这个财政收入里面拿出一部分,作为低收入家庭住房的建设,责无旁贷,义不容辞,像我们所说的房价的提高和地价有直接的联系,地价的收入在政府,所以政府更加有义务来通过,当然,建造直接投资房地产这是一种形式,来弥补这样一个房价提高给大家带来的损失。

2、住房不是一个明天就可以见到的工程,这是政府的国策,这是一个需要几代人甚至更长的时间来完成的实现的宏伟的和谐社会、安定社会的战略。我们看到中国是这样,其实看一下,任何一个国家,美国从32年开始,到现在一直都是作为一个政治基本。这个目标我们可以分阶段进行。

3、假设是一个包袱,谁来承担?难道是房地产商承担?难道是低收入的家庭来承担?香港政府明确宣称香港最大的房地产商是房屋委员会,他是觉得是可值得骄傲的事,美国、新加坡也是这样。

最后,提一点看法。要做好这一点,不是靠政策可以做到的,是要靠专门的执行机构,要纳入这个财政资金。要利用市场,把经济适用房和廉租房统筹安排,不要把经济适用房、廉租房、限价房一期谈,应该由政府管理,并不是政府直接安排,而是政府利用他土地资源,采取招标的方式,谁来做?发展商

来做。而是结成一个合作伙伴。所有权、管理权、控制权是在政府手里,政府完全可以管理。

另外,把普通商品房和经济适用房分开管理。普通商品房应该放在市场上,政府可以调整一些规定,但是反对政府规定、限制价格。让市场解决中低收入,这不属于政府。最后,我们要明确分配方面的问题,随着信用制度的发展、科技的发展是可以解决的问题。总之,用政府作为发展商来建房屋、管理解决低收入的住房,可能失误、失败,但是依靠私人发展商去建廉租房可能一定会失败。

篇5：美国房地产发展模式

　　美国房地产发展模式

　　中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

　　美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

　　金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。

　　按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

　　据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。

　　1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》20**年8月号《美国地产的资金流》）

　　REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。

　　不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

　　在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。