房地产开发项目应注意四个问题

房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

一、项目的用途定位。
依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近,市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。

二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。
从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。

三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。
比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。
确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:

1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);

2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);

3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。

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篇2：中国古镇历史街区旅游商业地产开发运营问题探讨

　　中国古镇及历史街区旅游商业地产开发运营问题的探讨

　　　自从江南六镇成功的实施旅游开发以来，古镇旅游方兴未哀。各地古镇纷纷抢滩登陆，具有代表性的有以江西婺源、皖南山区为代表的徽派古镇古村落、以黄龙溪、洛带为代表的川西古镇。

　　奇创机构在20**至20**年度成功地实施了惠山古镇风貌协调区、无锡荡口古镇、成都安仁古镇、成都西来古镇、成都平乐古镇等多个古镇项目的旅游总体策划及旅游商业地产综合规划。根据奇创的规划和对国内众多古镇的考察、我们认为古镇的商业业态、开发规模、开发方式等都是古镇开发中需要面对的问题，任何一个问题没有得到很好的处理，都会影响古镇的成功开发。

　　目的地型古镇和城市相融开放型古镇

　　古镇开发过程中，古镇地理位置的界定非常重要。从古镇及周边城市的相互关系看，可将旅游古镇划分为目的地型和城市相融开放型。这两种古镇的开发模式是完全不同的两种方式。首先需要阐述与界定的是这两个概念。

　　所谓目的地型，即古镇本身就是吸引物，成为旅游目的地，如周庄、西塘等。古镇本身具有较深厚的历史文化底蕴和较丰富的旅游资源。同时非常重要的是这些旅游古镇都进行了相关的旅游及商业环境营造。

　　有部分历史古镇，位于大城市的周边，随着城市的扩充，镇区成为城市的一部分。这种古镇就属于城市相融开放型，如重庆的磁器口、上海的七宝古镇等。

　　旅游古镇经营模式 决定开发成功与否

　　古镇门票收入是旅游古镇的重要收入，门票有大门票及小门票之说。大门票泛指通票、联票，一般面额较高，一票在手，可以游玩古镇所有的景点。大门票的价格一般在50元以上，一般包含8-10个特色景点、名人故居、民俗工坊等，如周庄门票达到100元，其他江南古镇的大门票普遍在50元以上。小门票单指名人故居、博物馆等小景点的门票一般在5-10元之间，少数高价值景点达到30元以上水平。相对于将古镇作为旅游目的地的团队旅游而言，大门票是旅游价值链中的重要环节，而且团队客可以享受较高的折扣优惠。而对于普通散客而言，门票是一道门槛。过高的门槛将阻止一般游客的进入。城市相融古镇采用小门票的方式比较合适。

　　门票对于古镇内的商业业态的影响是巨大的，从经营户的角度看，并不希望古镇设置较高的门票，因为这将影响到商机，尤其在镇区与城市相融发展的情况下，古镇门票的收取与否决定了游客是否逛古镇的意愿。城市的休闲游客占据着非常大的比例，这些游客可能将逛古镇作为一种休闲行为。上海的七宝采用的就是大开放小封闭的经营模式，曾经有段时间收取景区大门票，游客量立即锐减。而取消大门票后，古镇又恢复了熙熙攘攘的局面。古镇的经营模式是古镇开发的重要依据，合理的经营模式决定了古镇开发的成功与否。

　　对比这两种古镇形态、经营层面上的门票水平、商业业态、目标客户客群、商业的租金水平都不尽相同。而景区内的商业业态以土特产品、旅游工艺品、小型餐饮、小型客栈为主。景区的门票对普通游客形成较高的门坎作用，但是跟团游客可以享受到较高的价格优惠。由于门票的“门坎”作用，大多数目的地型古镇的商业客群是到古镇的游客，购买产品以旅游纪念品为主，到傍晚时分纷纷打烊。

　　旅游古镇开发规模 需要掌握合理的度

　　目前，利用古镇原有民居开客栈的行为非常流行，这也适应了目前休闲度假游的发展状况。但是，除非周末及节假日，这些普通客栈的经营状况并非很理想。从表面现象看，这是部分古镇业态的经营状态，深层次的原因是商业规模的无序扩张。这种现象在周庄、乌镇西栅、成都黄龙溪等都有所体现。周庄的财富周庄项目，在古镇核心区外，基本处于空置状态。西栅纵深的客房，平时基本处于闲置状态。黄龙溪，号称中国十大名镇之一，同样是核心区外商铺乏人问津。

　　这里就要提出一个问题，古镇开发是否有规模限制。奇创机构认为：任何旅游古镇的开发，都需要掌握合理的度，超过限度，就可能就会产生严重的问题。尤其是目的地型的古镇，由于古镇自身的常住人口较少，消费能力较弱，自发形成的小区商业已经呈基本饱和状态，而新开发的项目目标客群基本瞄准旅游者，而旅游者在一个景点所能逗留的时间和所能活动的范围都是相对有限的，一般一条步行商业街的长度在300米左右是非常经济的，而当长度超过500米以后，在商业街的末端，多半出现萧条的局面。如西栅景区，主街长度超过1500米，超过1000米以后的商铺，基本没有人气。

　　对于具有旅游性质的古镇或者商业街区，规模的控制显得非常重要。从国内目前几家成熟的案例看，休闲商业业态的规模都不是非常大。如上海新天地街区，一期商业规模仅3万平方米，二期包含影院在内3万平方米，而新天地位于上海市的核心城区，离轨道交通线的距离在200米范围内。四川成都的锦里，一期建设街道长约300余米，包括客栈在内，建筑面积约1万平方米。南京1912，以民国建筑为主体，建筑面积4万平方米。我们发现，这些成功历史街区的规模都控制在5万平方米以下，且多位于主要城区的核心地段。由此可见，核心城区的历史街区，主打旅游或休闲商业，规模应该控制在一定的范围内。

　　旅游古镇开发建设 尊重历史空间形态

　　中国古镇多数以水而兴，这与当时的交通方式有关。而以道路桥梁为主体的现代交通体系建立以后，以小型内河船只为基础的交通运输系统逐渐淡出历史舞台。很多因水而兴的小镇也交通方式的改变而逐渐没落。但从商业街的形态看，采用传统的条形商业街或者十字水街是历史街区的主要形态。

　　我们在现代旅游开发中，应该尊重历史的空间形态。目前在某些旅游开发过程中，有些地方不合时宜地引入了一些现代商业形态，如组团式的开发模式。我们认为这是对古镇机理的一种破坏，效果并不理想。如江南某古镇项目，组团式商业开发，业态以零售为主，同时不在主要商业街上，至今空置率很高。所以在古镇及历史街区的开发过程中，建筑形态的选择非常重要。

　　旅游古镇商业地产 商业街的纵深开发

　　一般旅游古镇的商业地产，以一条主要的商业街为依托，商业街纵深开发是多数古镇面临的问题，目前大多数采用的是“住宿+餐饮+景点”的操作模式。在这方面西塘古镇做的比较好，沿河的古民居已经基本开发成枕河客栈，周末及节假日呈现非常火爆的局面。而主要商业街的商铺实施招租，业态以旅游工艺品、纪念品为主，特色小吃、当地美食穿插其中。

　　在奇创机构所参与规划与策划的项目中，如安仁古镇、荡口古镇等项目中，始终贯穿这种模式，同时导入了园林式餐饮与住宿的概念，丰富与提升了产品体系，使古镇旅游以单纯的观光向观光与综合休闲度假相并重转变，实现了旅游产业链的升级换代。

　　古镇的开发与保护涉及到众多部门，也需要协调各方面的利益，奇创机构在这方面都做了深入研究，我们会在将来的时间内将更多的经验与大家一起分享。

　　旅游古镇开发建设 尊重历史空间形态

　　中国古镇多数以水而兴，这与当时的交通方式有关。而以道路桥

梁为主体的现代交通体系建立以后，以小型内河船只为基础的交通运输系统逐渐淡出历史舞台。很多因水而兴的小镇也交通方式的改变而逐渐没落。但从商业街的形态看，采用传统的条形商业街或者十字水街是历史街区的主要形态。

　　我们在现代旅游开发中，应该尊重历史的空间形态。目前在某些旅游开发过程中，有些地方不合时宜地引入了一些现代商业形态，如组团式的开发模式。我们认为这是对古镇机理的一种破坏，效果并不理想。如江南某古镇项目，组团式商业开发，业态以零售为主，同时不在主要商业街上，至今空置率很高。所以在古镇及历史街区的开发过程中，建筑形态的选择非常重要。

　　旅游古镇商业地产 商业街的纵深开发

　　一般旅游古镇的商业地产，以一条主要的商业街为依托，商业街纵深开发是多数古镇面临的问题，目前大多数采用的是“住宿+餐饮+景点”的操作模式。在这方面西塘古镇做的比较好，沿河的古民居已经基本开发成枕河客栈，周末及节假日呈现非常火爆的局面。而主要商业街的商铺实施招租，业态以旅游工艺品、纪念品为主，特色小吃、当地美食穿插其中。

　　在奇创机构所参与规划与策划的项目中，如安仁古镇、荡口古镇等项目中，始终贯穿这种模式，同时导入了园林式餐饮与住宿的概念，丰富与提升了产品体系，使古镇旅游以单纯的观光向观光与综合休闲度假相并重转变，实现了旅游产业链的升级换代。

　　古镇的开发与保护涉及到众多部门，也需要协调各方面的利益，奇创机构在这方面都做了深入研究，我们会在将来的时间内将更多的经验与大家一起分享。

篇3：小户型公寓开发中问题对策

摘要:如今,上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的,由于受到其原有建筑结构和造型的局限,就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺陷。当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下,其产品本身的这些问题便会"一俊遮百丑"地被人们所忽略。而当市场供应日渐增多,人们对小户型有更多选择时,此类问题便会逐渐显露,其产品也就逐渐会被市场所淘汰。

关键词:住宅设计 公寓 问题

在当前小户型物业一哄而上,高唱凯歌之时,更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考,以便在下一轮小户型的开发中能引以为鉴,有所突破。

一、当前小户型存在的问题

目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题:

1、房型不合理,居住功能差

现在,小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式公寓,其毕竟还是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。

除了这些标房式房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗间,无任何自然通风采光,这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说,这类小户型房型可谓是市场的无效供应,是社会资源的浪费。

有些小户型中一房一厅的房型,虽说比上述房型好些,但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型,客厅采光不足,而卧室却过于明亮,两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求,客厅的采光应胜于卧室,应更充足。

此外,小户型中储存空间的严重不足,也是一大通病,房型设计与装修设计时,未能充分利用有限的空间,未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。

2、得房率低,走道过长

如今,小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,如“金银汇”60%,“SOHO时代”64%,“巴黎时韵”68%等。这与通常新建住宅80%以上的得房率相比,实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说,这一过低的得房率,显然会影响他们购房的抉择(尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时)。

过低的得房率,实际上就缩小了套内的使用面积,或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价,其不实惠、不合算是不言而喻的。

造成得房率低的一个重要因素,便是其点式高层,一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼,往往都是中间一条窄长走道,两侧一长排住户,如同鱼骨状的平面布局;或者中间绕电梯一圈走道,四面为住户的回环状布局,形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。

这一设计的不合理也是显然的,既会造成人声嘈杂、彼此干扰,又不利于辨别方位和人员的疏导,且又造成过多的分摊面积,降低得房率。从而,也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力,以及其保值增值的功能。

3、识别性差。存在安全隐患

由于小户型公寓设计的陈旧,一个层面几十户,鱼骨状、回环状一贯通的平面布局,便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道,除非辨认门牌室号,几乎无其他可识别的不同空间格局的标志,往往使人不辨东西,失去方位感。有的甚至七拐八弯,仿佛进入了迷宫,一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察,不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。

4、一梯几十户,上下不便

现有小户型公寓,大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32 层三梯54户,“自由自宅”的6层2梯40户,“奔腾新干线”的32层三梯20户,“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量,有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住,那么每天几百人上下进出,其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人,充满青春活力,其每天的上下出入比中老年人更为频繁,这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此,显然相当不便,一旦遇有急事或急诊病人,更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷,如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。

5、面积不当。总价失控

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nbsp;现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积,不少都在40 -50平方米,如“SOHO时代”、“国际金融家”、“东方时空”等,对一室户而言,显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”,以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬,使小户型原有的低总价优势逐渐消失。

总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元/平方米,“巴黎时韵”12000-20000元/平方米,“东方时空”均价11300元/平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元/套之间。这类“双高”(高单价、高总价)小户型,实际已远远超出了小户型目标群体的购买力,使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。

此外,如此“双高”的小户型,其未来的预期租金也必须随之高涨,这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离,导致今后此类小户型的难以出租与变现,甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。

上述五大缺陷,也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足,如何优化乃至细化小户型产品,提高对特定居住使用者的适应性(包括价位),这是今后小户型开发的关键,也是小户型市场进一步良性发展的保证。

本文不妨在这方面作一探讨,以抛砖引玉,集思广益。

二、小户型产品的优化与对策

1、改点式为板式,创新平面布局

改变整体建筑造型,将点式塔楼改为板式结构,并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅,每户再一分为二,形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积,提高得房率,又能增加各户采光,并能有效避免一梯几十户,中间通廊式的诸多弊端,增加安全保障。

2、改直套为横套,缩短进深

现有的小户型往往进深过长,大都只能形成直套型的一房一厅,以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光,要么采光不足,不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套,同时缩短进深,并将卧室在平面布局上与客厅相错,凹进一块,形成曲折阶梯状布局,这就既能有效控制总面积,又能开设更多的窗户,做到厅、卧、厨、卫全明,增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现,强化其造型美感。

3、细化功能区隔,合理面积配比

小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小,而应在细化功能区隔,合理各功能区域的面积配比,以及充分利用空间的基础上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影响使用。

对于1-2人居住的一房一厅来说,其各功能区域的面积,当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小,应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米,客厅不应小于12平方米,卫生间不宜小于4平方米等,否则就会影响使用,使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比,如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比,各空间尺度的适宜准确,既能满足需要,又无面积损失,这是“螺丝壳里做道场”,细化小空间功能区隔的关键一环。

面积配比的一房一厅,居家的基本功能空间一应俱全,且套内面积也仅40 平方米左右,即使按78%的得房率计,建筑面积也仅50平方米/套左右,可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年(包括外来小白领),或作为中青年的第二居所、备用房,以供不时之需。也更适合投资置业(因其面积小,总价更低)。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。

4、变化局部隔断,增加储存空间

为了充分利用空间,“借空不借地”,可采用类似“S” 形、“弓”形和“工”形,以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断,以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间,既能增加分门别类的多种储存空间,又能节省占地,提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整,提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用,但尚未普及,而在小户型的设计中,却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断,则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增,且又能有效控制面积。

5、房型设计与装修设计同步结合,相得益彰

在装修设计中,常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时,事先考虑到装修的需要,将两者结合起来,形成互补互动的效应,建立相辅相成的关系,那么便能使相当有限的小户型空间,发挥更大的效用,真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性,同时也增强视觉美感,扩大和延伸视觉空间

,使小空间不觉其小,产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计,镜面墙的运用,全透或半透的玻璃隔断,似断非断的半隔断,两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件,留有余地;装修设计则应强化房型设计的创意,提高空间的利用率,增强房型的实用性和功能性,以突出房型设计的优点。两者的紧密结合,是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节,相对常规住宅,两者相辅相成的关系应更为密切。

如何巧妙构思,在上述几方面取得突破,有所创新,这是小户型设计的一大难题。但也是小户型市场的需要和呼唤,是当今和未来市场的一大机遇。在此领域,谁能捷足先登,谁就能制胜市场。因为,以创新产品引领市场,在各行各业已屡见不鲜,无论是第一、第二产业,还是第三产业,概莫能外。

篇4：分期开发大型综合住宅小区物业管理问题

　　浅谈分期开发大型综合住宅小区物业管理的有关问题

　　摘要：分期开发的大规模房地产项目小区，往往持续时间长，物业管理应既分期开展工作，又要把握全局，正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建管衔接，确保整个住宅小区物业管理的"长治久安"。评价整个住宅小区优劣的标准不仅要看开发建设质量，更要看居住环境和物业管理水平。建设设施齐全、质量优良的住宅小区是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务能够使物业保值、增值并形成物业品牌，只顾开发建设不顾物业管理是对产权人利益的最大欺诈，抛开建设谈物业管理如空中楼阁没有基础。因此，探讨分期开发房地产项目过程中的物业管理具有重要的现实意义。

　　在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。结合朝阳物业公司目前服务的大型综合小区分期介入的实例，我就此问题谈谈个人的看法。

　　一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症

　　分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿（场）地；降低或减少公共配套设施标准；不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房；少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。

　　解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修资金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。

　　二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计

　　规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。

　　我认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。

　　在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范；从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。

　　三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目

　　在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：

　　1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。

　　2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患，甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。

　　3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。

　　4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　　5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。

　　6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。

　　7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。

　　四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作

　　后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象；政府职能部门（如办事处、派处所）对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。

　　分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主（消费者）享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。[文/张义军]

篇5：ZZ城市广场小区现存问题报告:致开发商和物业

　　关于ZZ城市广场小区现存问题的报告--致开发商和物业

　　ZZ房地产开发商和**物业管理公司：

　　ZZ城市广场住宅已经售完并已交付业主。首批业主入已有两年。但对比与开发商签订的《商品房买卖合同》和物业管理来看，小区存在着种种问题，现将问题例举如下。

　　有关开发商问题：

　　1、小区连最基本的围墙、大门都没有，严重威胁入住业主的财产和人身安全，事实上已经有多次车辆被盗和入户盗窃案件的发生。

　　2、小区的道路没有铺好路面未铺平，井盖破损、缺失，严重威胁行人和车辆的安全。

　　3、小区里面避雷设施没有安装好，存在安全患难。已经发生过多起打雷烧损电器、电闸的事故。

　　4、小区缺乏消防设施，特别是５至１３号楼根本没有消防栓灭火器，存在重大安全患难。

　　5、小区业主电表没报供电所安装“一户一表”。

　　6、楼梯单元门口没有按合同安装单元电子对讲门。

　　7、７至13号楼合同是入住高级防盗门，现在只有玻璃门。

　　8、下水道、排水设施没有搞好，１号楼的杂物房一遇雨天就遭水淹，9号楼前弥漫的化粪池臭味。

　　9、４号楼，９号楼的车库面对小区外，有安全隐患。

　　10、设计图纸中的几处景观，现只有喷泉广场，其余没有实现。

　　11、设计图纸中老人、儿童娱乐中心，没有实现。

　　12、小区没有健身器材。

　　13、６号楼一楼合同中的庭院没有做。

　　14、开发商不能提供《建筑工程消防验收意见书》、《住宅工程质量逐套验收表》 、《建筑工程竣工备案表》、《房屋面积实测报告》等书面证明。

　　15、小区业主户口没有办法迁入ZZ小区

　　16、５号楼墙壁开裂较多。

　　17、２号楼２单元６０１楼顶漏水。

　　有关物业管理方面：

　　1、对保安管理松散，保安形同虚设，外来人员随便进出，车辆进入没有收发牌，没有对小区的安保巡逻。

　　2、小区内没有绿化美化工作，花草树木枯死置之不理。

　　3、小区路灯昏暗，没有达到晚间照明效果。

　　4、没有及时交纳电费，致使供电所多次停小区用电，影响居民生活。

　　5、对小区内停车场地没有规划好，车辆乱停乱放现象严重。

　　6、有关停水停电通知不到位，没有让居民提前做好准备。

　　7、物业管理员面对业主建议、咨询、投诉没有虚心受理，态度不好。

　　以上问题希望开发商和物业能够立即解决，给我们业主一个安全舒畅优美的生活环境。

　　说明：以上种种仅仅是部份业主所反映的部份问题，并未排除这部份业主还有进一步反映问题的权力。也并未排除还有其他业主反映问题的权力。

　　ZZ城市广场小区部份业主

　　20**年2月2５日