境外贷款融资应注意问题
境外贷款是一些有条件的企业利用国外资源的重要形式,善于利用境外贷款,不仅可以拓展企业融资的渠道,使企业有更多的机会货比三家、币比三种,降低经营成本,而且可以通过与国外银行的合作,借助其严格的管理系统提高本企业的财务管理水平。
一、决策缜密周全企业在进行境外贷款决策时,应该结合自身的实际情况,做好一些基础工作,注意以下几个问题。
1.正确处理与银行的关系,建立、发展合作模式在市场经济体制下,企业与银行的关系定位于相互合作,共同发展,取得双赢。
企业需要建立战略合作银行计划,根据企业规模、发展阶段、资金需求等实际情况,选择一定数量(大企业可以选择二至三家)银行作为主要合作银行,以长远双赢为基础,建立、巩固、发展合作关系,加强日常沟通工作,必要时,企业的重要决策也请银行介入,以取得银行的理解和支持,成为真正的战略合作者。
企业顺利发展扩张可以得到银行资金的保证;在企业经营出现暂时困难时,由于银行对企业的了解及长远的合作,可以得到银行的支持,避免银行要求提前还款或罚息等,节省资金节约成本,帮助企业尽快度过难关。
在确定与银行关系时,企业需要结合变化的环境和企业的自身情况确定。在环境有利于企业的情况下,企业较易与银行建立、发展良好的合作关系;反之,企业则需要调整与银行的关系,必要时还需付出一定的代价以换取银行的支持。
对银行的选择一般应当由企业总部作出决定,以利于用企业的整体优势来获得与银行合作的良好条件。内部管理结构较为松散的企业,一般需要选择经营风格谨慎的银行,通过外界的控制来降低企业自身的风险。
另外,企业还要考虑银行对本企业的评价,在确信银行资信的前提下,要尽可能与那些重视自己的银行合作。如果银行自身服务、管理水平很高,但并未把本企业作为重要客户,企业在经营方面将较难与之形成战略上的合作。
同时,企业有必要选择一定数量的具有相同背景的银行作为战略合作银行,除了选择国外主要外资银行作为战略合作者,我国企业更要重视与我国国有商业银行(含其境外机构)的合作,由于国内银行和企业在利益、文化、工作模式等方面有共同基础,便于沟通和理解,符合我国企业实现企业价值最大化的目标要求。
2.理性利用政府贷款优惠政策在贷款融资中,企业需要结合本行业的特点,充分利用政府支持的贷款优惠,但在考虑资金成本的同时,还需要认真分析经营成本是否合理,从整体上考核政府优惠贷款的价格,避免盲目使用,造成财务成本低而经营成本高、本企业过度扩张或本行业的某类业务或资产过度扩张,最终损害企业的利益。
3.确定统一的贷款条件企业在安排贷款时,如果能够确定企业所有贷款中部分重要条款的统一条件,可以提供一个衡量境外贷款条件的尺度,决定承担的责任和对外承诺的界限,并在具体贷款中据此要求银行降低风险控制要求,特别是对子公司安排贷款时,依据母公司的统一要求确定贷款条件,这也是在谈判中获得有利地位的一个重要方面。
由母公司制定统一的贷款条件,可以包括企业负债比例的要求、贷款利率、手续费等费率的要求、保证条款的统一规定、违约条款的承诺上限等等。管理集中的企业多将贷款权集中在企业总部,以便集中企业优势,获得较好的贷款条件。
4.选择适当的律师企业境外贷款涉及大量的法律问题,法律文件的准备、审核、修改等均要求企业有好的律师为企业把握风险。企业如果有法律部门,法律事项可由其安排;否则可以委托律师事务所来安排。采纳律师的专业意见,企业可以在一定范围内控制或减少风险。企业宜选择具有良好声誉的律师事务所作为本企业的长期律师顾问。为确保其服务质量,企业可以将一部分法律事项委托给其他律师事务所,在律师事务所之间形成一定程度的竞争,使企业获得服务和成本上的好处。
5.确定贷款审批程序贷款融资是企业最重要的经济事务之一,企业内部必须有明确的贷款审批程序,由于境外贷款环节与境内贷款有一些不同,需要明确企业境外贷款的审批程序。
境外贷款的贷款协议中,有许多涉及股权变动、企业经营及重大的法律责任的约定,常常需要企业业务经营部门、法律部门的共同审核,而非企业财务部门单独作出决定。在贷款审批程序中,企业需要明确贷款申请、批准贷款、审核贷款文件、确定贷款签字人等事项的部门和人员,在责任明确的情况下,通过制度约束来保障企业贷款的顺利进行,保证企业贷款工作中涉及的责任不会影响企业改组、经营和内部管理。境外贷款审批制度在约束各工作环节事项的同时,其实也保护了员工,使员工在企业制度之内进行工作,在一定程度上避免了企业员工因为制度不明确而出现损害企业或者损害自身的行为。
6.注意外汇风险和外汇管制问题我国企业在境外贷款,只能安排外币贷款。在境外贷款时,我国企业必须遵守国家外汇管理规定,确保企业资金来源的合法性;境外国家若存在外汇管制问题,对外汇的买卖、款项的结算等均会有所约束,企业有必要研究外汇管制问题,为企业境外贷款选择最好的途径。
二、操作详尽务实境外贷款的程序和
条件、保证条款、违约责任、法律手续等与境内贷款有所不同。企业需要在保证贷款工作顺利进行的同时,尽可能降低自身的责任风险。因篇幅所限,本文仅就其中几个突出的问题进行介绍。1.保证(Security)问题保证是银行和企业都非常关心的条款,主要的方式有抵押、担保、收入转让、保险利益转让及其他承诺等。
在境外贷款中,抵押贷款一般要求贷款额为抵押资产市场价值的一定百分比,当资产市场价值低于要求的比例时,需要提前还款或增按(增加抵押品);所以企业在安排贷款时要考虑抵押资产的市场价值及其未来可能发生的变化,确保有能力承受贷款额度负担,尽量避免出现增按情况,同时还要避免高估资产价值,浪费企业资源。
境外银行有时会要求企业提供All Money抵押,即抵押品除了为一笔贷款作保证外,还为企业其他债务作保证。企业对于这样的要求,可以尽量争取单独的抵押条件,或者将Al1 Money的范围减少,将实际或预计可能出现问题的贷款或担保等债务剔除出此范围。
境外担保与境内担保的最大区别在于,银行通常要求连带责任担保,即银行放弃追索贷款人而直接要求担保企业归还银行贷款。随着我国担保法的实施,国内银行也越来越多地要求采用连带责任担保。在多个担保人情况下,银行也有权选择其中的一个或几个担保人履行担保责任;在担保人履行了担保责任后,担保人才有对原贷款人或其他担保人的诉因,才可以追索自己的权利。当然,担保文件约定的担保责任主要也是看贷款人、担保人、银行之间的讨价还价能力,但通常担保人的责任都很大,所以我国境外企业在对外提供担保甚至即使是为内部企业担保时务须谨慎。
关于收入和保险利益转让的保证,是银行为保证其收回本息所要求的抵押资产的保险利益和企业经营的收入等利益转让给银行的做法。通常情况下,只要企业有实际的还款能力,一般不会拒绝。在保险收益转让的时候,企业虽然难以否决银行委托保险人的权利,但可以要求银行在选定保险商、保险代理人及保费时,与企业共同商定,或须征得企业的同意。特别是有一定处理保险事务能力的企业,由于有保险业界的经验,更容易说服银行接受企业的要求,银行如果没有其他利益上的考虑,通常会同意企业的要求。
境外银行为了保证其贷款的安全,通常在贷款条件中要求贷款企业的总公司对贷款提供书面的保证,特别是在1997年东南亚金融危机以后,境外银行加强了对我国企业保证条款的约束,由于国内企业对外提供担保受国家外汇管理部门的严格管理,境外贷款可能不需要有国内企业提供担保,但需要提供书面形式的确认。
形式上主要是安慰函(Letter of Comfort)、知会函(Letter of Awareness)、保证函(Letter of Undertaking)等。在这些函件中,主要列明三项内容:国内企业知道并同意安排此贷款;国内企业对贷款人的业务经营予以支持,不做影响贷款人持续经营的决定,国内企业不做使贷款人财务状况转弱的决策;国内企业不改变对贷款企业的股权结构等。
关于上述文件的责任问题,主要体现在文件的措辞上。文件的名称可以不同,重要的是文件约束的事项。如果主要涉及的是财务性质的保证,该文件约束的责任可能变为担保责任。由于我国法律对未经国家外汇管理部门登记的担保不予保护,这样的担保实际上为境外银行和贷款企业所回避。如果文件约束的主要是经营事项、股权事项等非财务保证事项,国内企业在出据了该文件后,不承担担保的责任,但也有义务按照承诺的事项去执行。
2.违约条款及交叉违约(Default and Cross Default)境外贷款中的违约条款较为详细,其中除不能按期归还本息属违约外,通常会约定以下集中情况属于违约行为:企业提供信息不及时准确(即陈述错误);企业财务状况恶化;企业经营出现对还款不利的变化;企业工商登记出现问题;企业股东发生变化;抵押资产价值低于维持贷款的比例;企业遭受清盘、强制执行、解散等等。
违约条款因不同的贷款而有不同的约定。企业应当结合企业的实际情况与银行商洽,使违约条款尽可能符合企业的实际情况,降低违约风险。此外,在签订贷款文件后,企业发生具体的与贷款文件不符的事项,只要经过银行书面同意,均可以认为是没有违约的。因此,企业要注意日常文件的管理工作,以便明确责任。
关于惩罚性费用条款,银行有时会提出若企业违约,则需从违约之日起支付罚息。企业对此可从两方面争取对自己有利的条件:一是,争取降低罚息;二是,向银行提出给企业一段时间(如一周)来履行有关义务。
企业通过上述努力,可以争取到相对宽松的条件去解决出现的问题。若有关义务未能在此时间内履行,企业再承担罚息责任。
企业在安排境外贷款时,通常都会面对交叉违约问题,简单地讲,交叉违约就是企业一项贷款违约,同时构成企业其他贷款或所有贷款均违约。对于集团性企业或贷款较多的企业而言,交叉违约条款是贷款工作中最重要的条款。企业可能与一家银行有多笔贷款,亦可能与不同银行有不同的几笔贷款,从法律上讲,由于有交叉违约的责任,当企业对任何一笔贷款违约时,同时对其他不同银行的贷款亦承担违约责任。
鉴此,企业应尽可能地降低交叉违约条款约束的范围和事项,最
佳途径是保持企业较高的偿债能力,稳健经营,提高企业在贷款市场上的竞争力。具体在操作中,可以通过贷款商务谈判,保护核心业务的正常经营,将企业核心业务的贷款剔除出交叉违约范围;可以在交叉违约条款中加入金额下限,即当企业发生一定金额以上的违约事项时,才属于交叉违约约定的范围;可以通过利用不同银行对贷款的竞争取得对企业有利的条件,或将贷款分散在不同家银行,在不同的银行之间争取免除不同银行贷款的交叉违约责任。当然,如果企业讨价还价能力不足,急需资金,承诺银行的要求交叉违约责任缓解资金困难也是可取的,重要的是看企业是否有偿债的能力。3.利率掉期保值问题在安排境外贷款的工作中,有时对金额大,贷款时间长的贷款,会遇到是否安排利率掉期保值的问题,虽然利率掉期保值和贷款是两件事情,但有些较为积极的银行,会在贷款的同时,安排掉期保值的文件,称为ISDA(内容可以应企业的需要,包括外汇工具的安排),为今后进行掉期保值提供便利的条件,银行这样做,既为进一步为企业提供增值服务,也为自己扩展业务提供了便利。
企业应在安排贷款协议的同时拟出利率掉期保值的文件,以便在需要时,即可通知银行本企业的期望固定利率水平。在进行利率掉期保值安排中需要结合企业的需求,充分考虑资金的时间价值、利率的未来走势,主要应考虑的:一是,企业为固定成本,便于安排资金、保证可以接受的收益而选择的固定利率;二是,合理预测利率趋势,选择可能降低财务费用的时机将利率固定。
前者注重企业内部需求,后者关注通过掉期保值而获利。
4.限制性条款在贷款工作中,有时会遇到银行对企业各种行为的限制,有时是对贷款中贷款人和保证人等集体的限制,有时在贷款文件中会将责任人(Charging Group),定义为所有贷款人、担保人、提供抵押的抵押人、提供其他保证的保证人等,而在其他的条款中会约定Charging Group中的任何人不得在贷款期间变更股份、不得改变经营范围等等,这就需要企业同银行进行细致的沟通,争取银行的理解和支持,解除这部分约束,或将约束界定在一定金额以上。
关于对企业影响重大的事项,如股东的变更,企业需要结合自身发展的计划,在签约前权衡能否向银行作出不予变更的承诺,如果不能,而银行也不能放弃此约束,企业则应考虑放弃贷款,转而采用其他融资方式.
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：房地产公司问题研究程序
房地产有限公司问题研究程序
第一章总则
第一条为了加强对江苏**房地产有限公司的管理工作，提升江苏**房地产有限公司的管理水平，为公司决策提供参考，现对江苏**房地产发展有限公司的问题研究，依照以下程序处理。
第二条本办法适用于**公司总经办对公司范围内问题研究程序。
第二章细则
第三条、需要研究的问题分类：
（一）公司会议上提出公司存在的问题
（二）总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题
（三）其它部门提出需要研究的问题
（四）公司常出现的管理错误问题
（五）公司的重大决策
（六）其它需要研究的问题
第四条、需要研究的问题收集和讨论：
（一）在公司会议上，由公司相关领导提出需要集体讨论的，由总经办组织相关部门进行讨论；
（二）由总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题，由提出部门组织相关部门参与讨论，并且邀请总经办人员参加讨论；
（三）其它部门提出需要研究的问题，可以直接向总经办提出，然后再由总经办组织相关部门人员参加。
（四）公司常出现的管理错误问题，由主要责任部门负责组织讨论，总经办组织相关部门人员参加。
（五）公司的重大决策的问题研究，由董事长会组织相关人员参加，总经办、行政部派相关员参加。
第五条、需要研究的问题处理办法：
需要研究的问题必须要有议题，确定议题之后，由组织讨论的部门提前三天发给通知给相关需要参加讨论的人。通知必须明确时间、地点、讨论议题等。对于讨论形成的会议纪要，由总经办或行政部形成会议纪要，总经办对会议讨论中达成的共识进行跟催、考核、组织实施。参与讨论的相关人员在开会之前必须准备参与讨论的资料。
对于重要决议、立案等，形成研究报告提交至董事会。
第三章附则
第六条本程序的解释权归江苏**房地产发展有限公司总经办。
第十四条本程序自颁布之日起执行。
篇3：房产公司住宅质量问题处理程序
房产开发公司住宅质量问题处理程序
1.目的
保证住宅在交付物业公司及小业主后的投诉质量问题处于受控状态，强化住宅质量问题处理工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况。
2.范围
适用于**有限公司范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。
3.职责
由物业公司负责实施，工程部、施工单位、小业主参与。
4.原则
4.1.我公司所建房屋经政府有关部门核定为优良工程，为使业主得到更大程度地满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。
4.2.住宅质量问题处理原则上一般先由物业管理公司协调处理。如业主提出退房或较大数额索赔等要求，由物业公司报工程部，工程部联合销售部、施工单位进行处理，并将结果上报公司。
5.内容
5.1.处理依据
工程施工图纸、资料。
5.2.处理内容
5.2.1塑钢窗
5.2.1.1第一原则：维修。
5.2.1.2站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。
5.2.1.3 1.5m处可见划痕：A、划痕深0.2MM≤划痕≤0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM≤划痕≤1MM，更换，不赔偿。
5.2.1.4变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。
5.2.1.5门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。
5.2.1.6框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。
门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。
5.2.1.7五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。
5.2.1.8玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限3-5天。
5.2.2进户门
5.2.2.1原则上不做任何赔偿。
5.2.2.2平整度偏差≥10MM及断裂属更换范围。
5.2.2.3其他一律维修，维修期为5-7天。
5.2.3卫生间
5.2.3.1原则上不做任何赔偿。
5.2.3.2入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。
5.2.3.3入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。
5.2.3.4天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天
5.2.3.5业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。
5.2.4开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。
5.2.5阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。
5.2.6层高：
若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。
5.2.7 板厚：
板厚超过图纸要求，不作任何处理。
板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。
篇4：给水塑料管施工监理应注意问题
摘要:近年来,我国一直十分重视新型管材的开发和应用,禁止或限制某些金属管材的使用,新型管材的应用越来越广。在推广使用的管材中,主要为各种塑料管材。但由于有些新型管材暂无设计及施工验收的国家规范,使用中容易出现各种问题,根据在施工监理中的体会,总结给水塑料管在施工监理中应注意以下几个问题。
关键词:给水塑料管 选用 材料的进场和检验 监理
近年来,我国一直十分重视新型管材的开发和应用,禁止或限制某些金属管材的使用,新型管材的应用越来越广。在推广使用的管材中,主要为各种塑料管材。但由于有些新型管材暂无设计及施工验收的国家规范,使用中容易出现各种问题,根据在施工监理中的体会,总结给水塑料管在施工监理中应注意以下几个问题:
1.给水塑料管的选用
给水塑料管的化学稳定性高,耐腐蚀,管壁光滑,能有效防止管道的腐蚀、结垢。现阶段常用给水塑料管主要有硬聚氯乙烯管(UPVC) 、高密度聚乙烯管(HDPE) 、改性聚丙烯管(PP-R、PP-C) 、聚丁烯管(PB) 、丙烯腈- 丁二烯- 苯乙烯管(ABS) 、交联聚乙烯管(PE-*) 等。其共同优点是无毒、卫生、使用寿命长, 管壁光滑、水头损失小,耐腐蚀、不结垢,环保节能,重量轻,安装方便。但也存在缺点和不足,如线性膨胀系数大,抗紫外线能力差,管道架空跨度小、支承点多,有些管透光性高等。各种管材的主要优缺点如下:
1.1 硬聚氯乙烯管(UPVC)
优点:具有较高的抗冲击性能和耐化学性能,质地坚硬,耐腐蚀不结垢,安装方便,价廉;
缺点:抗震性较差,在使用过程中,会有UPVC单体和添加剂渗出,不适用于热水输送,接头粘合技术要求较高,固化时间较长。
1.2 高密度聚乙烯管(HDPE)
优点:是目前抗震性最好的管道,韧性好,较好的抗疲劳强度,耐温性能较好,耐冲击强度高,质轻,使用寿命可达50a ;
缺点:熔接需要电力,机械连接,连接件大。
1.3 改性聚丙烯管(PP-R)
优点:具有较好的抗冲击性能、耐温性能和抗蠕变能力;
缺点:在同等压力和温度下,管壁最厚,线性膨胀系数大,抗紫外线能力差。
1.4 聚丁烯管(PB)
优点:耐温性能好,可在20-95℃之间安全使用,能长期承受高负荷而不变形,抗蠕变能力强,高柔韧性;
缺点:目前国内还没有PB树脂原料,要依赖进口,故价格较高;
1.5 丙烯腈-丁二烯-苯乙烯管(ABS)
优点:强度大,耐冲击,不受电腐蚀和土壤腐蚀;
缺点:抗紫外线能力差,粘接固化时间长。
1.6 交联聚乙烯管(PE-*) :
优点:耐温性好,硬度高,抗蠕变性能好;
缺点:只能采用金属件连接,不能回收重复利用。
2.材料的进场和检验
为保证工程质量,每批材料进场前都要求施工单位填报进场申报表,监理根据规范(GB50242–20**)对进场材料的品种、规格、外观等进行验收,包装应完好,表面无划痕及外力冲击破损,整根管的外观应光滑,无色泽不均现象,检查管道的壁厚和圆度。查验生产厂商出具的产品合格证、质量验收报告及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文件,符合要求后予以签认。材料进场后,按规定的批量及频率对进场的材料和配件进行见证抽样、送检,在未获得检验合格的证明文件之前,不应准许承包商开始启用。监理在见证抽样的时候,尤其要注意生产批号, 由于生产过程的某些不可预见因素,同一生产厂家、同一原料、同一配方和工艺,不同生产批次的产品质量会有差异。
3.施工过程的监理
由于很多给水塑料管还处于推广阶段,施工人员对施工工艺掌握不到位,且这些新型管材对施工人员技术水平要求高,施工难度较大。因此,对施工人员的岗前培训就显得尤为重要。监理在现场检查中尤其要重视管道连接,给水塑料管最易发生渗漏、爆管的地方就是管道连接处。给水塑料管的连接方式主要有胶粘连接、热熔或电熔连接、专用管件连接及法兰连接,注意不得在塑料管上套丝。现分别就几种主要连接方法的注意事项简述如下:
3.1 胶粘连接
采用胶粘连接的给水塑料管有UPVC管、ABS管。管材、管件和粘胶剂应由同一生产厂家配套供应,现阶段一般不对胶粘剂送检,监理一定要仔细检查胶粘剂的质
3.2 热熔或电熔连接
采用热熔或电熔连接的给水塑料管有PE管、PP-R管、PB管。应使用厂家提供的专用熔接工具,连接前, 应清洁管子接口位置和管件,保证其清洁、干燥、无油,在管子和管件上做出标记,熔合温度要定期检查,确保在正确值,熔合时应防止管件和管子向外滑动,加热后严禁转动,严格遵守保持时间和冷却时间。
3.3 卡套(箍)式专用管件连接
采用卡套(箍)式专用管件连接的给水塑料管有PE-*管。切割管子时要保证切口平直、整齐、无毛刺,连接时两管端口应平整、无缝隙,沟槽应均匀,卡紧螺栓后管道应平直,卡箍安装方向应一致。管道系统安装完成后应注意成品保护,决不能脚踩车压,要对后续工种交接清楚,办理移交手续,尤其是室内埋入墙内或楼板面层内的管道,一定要做好记号,以免后续工种或二次装修时破坏管道,防止任何损伤。管道试压应严格按规范要求,只有这样才能保证系统正常可靠地运行。
篇5：工程保修期内质量问题处理制度
工程保修期内质量问题的处理制度：
1、在保修期内出现的质量问题应及时处理。
2、质量问题的处理应由该项目总监理工程师主持。
3、总监理工程师接到质量问题的反映后，应组织承建商到场调研分析。
4、保修期内出现的质量问题，应明确造成的原因和责任，若在多家相关单位，应量化承担的责任。
5、总监理工程师在明确责任的基础上，发出保修期内的保修通知单，要求承建商一周内进场整改。
6、若承建商不在规定期限或者按规定质量保修，应通知业主另择承建商整改，费用从保修费中扣除。
7、保修期内的重大问题应向总工程师书面报告。
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