房地产公司问题研究程序

　　房地产有限公司问题研究程序

　　第一章总则

　　第一条为了加强对江苏**房地产有限公司的管理工作，提升江苏**房地产有限公司的管理水平，为公司决策提供参考，现对江苏**房地产发展有限公司的问题研究，依照以下程序处理。

　　第二条本办法适用于**公司总经办对公司范围内问题研究程序。

　　第二章细则

　　第三条、需要研究的问题分类：

　　（一）公司会议上提出公司存在的问题

　　（二）总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题

　　（三）其它部门提出需要研究的问题

　　（四）公司常出现的管理错误问题

　　（五）公司的重大决策

　　（六）其它需要研究的问题

　　第四条、需要研究的问题收集和讨论：

　　（一）在公司会议上，由公司相关领导提出需要集体讨论的，由总经办组织相关部门进行讨论；

　　（二）由总经办、管理研究部等行政总经办门提出需要研究的问题，由提出部门组织相关部门参与讨论，并且邀请总经办人员参加讨论；

　　（三）其它部门提出需要研究的问题，可以直接向总经办提出，然后再由总经办组织相关部门人员参加。

　　（四）公司常出现的管理错误问题，由主要责任部门负责组织讨论，总经办组织相关部门人员参加。

　　（五）公司的重大决策的问题研究，由董事长会组织相关人员参加，总经办、行政部派相关员参加。

　　第五条、需要研究的问题处理办法：

　　需要研究的问题必须要有议题，确定议题之后，由组织讨论的部门提前三天发给通知给相关需要参加讨论的人。通知必须明确时间、地点、讨论议题等。对于讨论形成的会议纪要，由总经办或行政部形成会议纪要，总经办对会议讨论中达成的共识进行跟催、考核、组织实施。参与讨论的相关人员在开会之前必须准备参与讨论的资料。

　　对于重要决议、立案等，形成研究报告提交至董事会。

　　第三章附则

　　第六条本程序的解释权归江苏**房地产发展有限公司总经办。

　　第十四条本程序自颁布之日起执行。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：中国房地产市场过热问题研究

20**年7月13日,北京获得08年奥运会主办权,随后北京楼价一路飚升,一位国外投资商信心十足地表示:看好20**年前的中国房地产市场。几乎同时,20**年7月12日,国务院发文明确20**年第十届全国运动会由江苏省(南京市)承办。然而,与北京不同的是,直到20**年初,这座以“生活慢节奏”著称的古城才表现出“涨价”的巨大潜力。是年,南京拆迁约400万平方米,爆发“邓府巷自焚事件”,推动了中国拆偿补偿制度的完善,并引发了中央对房地产市场的警觉。

时间顺序上的紧密联系使很多人坚信:奥运会、全运会、世博会这些有影响力的赛会所引发的城市大规模拆迁是中国房价上涨的始作俑者和罪魁祸首,然而,事实真的是这样的吗?

纵观全国,从名不见经传的县级市,到迅速崛起的一线都市,从相对落后的中西部,到发达的沿海地区,出现了全局性普遍的住房价格上涨,这就不是一个“重大赛会”所能解释的了,甚至于房地产价格上涨过快成为一个全球性的问题。那么,真正的原因又是什么呢?中国楼市将往何处去?

在中国,谈论任何问题都离不开“有中国特色的国情”,那么,就让我们结合国情探讨一下中国楼市泡沫的成因和趋势。

第一,二十年“婴儿潮”和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”,也决定了中国楼市的“短命”特征。

“市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一,那么,中国房地产市场的强大需求究竟源于哪里呢?有人认为,中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城,从而使中国房地产的市场需求持续旺盛,这正是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论。然而,理论上的强大并不等于现实的可行,中国的城市化并不像专家头脑中想的那样“顺理成章”和成为房价飙升的发动机。

首先,中国城市化任重道远,不可能复制欧美日模式。中国是一个城乡“二元结构”社会,政府通过严格的户籍制度把中国人区分为“城里人”和“乡下人”,这与西方国家根本不同。长期以来形成的“既得利益”和“社会保障”的困扰使得积重难返的中国户籍改革推行了8年仍无实质进展,为农业人口的城市化制造了巨大障碍,数以亿计的进城农民并没有顺利地成为城里人,相反却成为“新城市流民”,导致社会治安状况急剧恶化。政治制度的“滞后”造就了中国的“城市化假象”。中国有14亿人口,要实现70%人口的城市化,远远超出了中国乃至全世界资源的承受能力。有专家做过有趣地统计:如果中国人全部达到美国人民的生活水平,那么,中国的GDP至少要达到美国的50倍,这显然是不可能的。“资源瓶颈”成为中国城市化“不可承受之重”。大家不要只看到欧美日的高消费生活,实际上他们是建立在对全球第三世界国家自然资源、廉价劳动力“掠夺”的基础之上的。日本拥有67%的森林覆盖率,却严格控制林业采伐,而是从东南亚大量砍伐热带雨林,从中国廉价进口一次性木筷;美国近几年把大量工厂搬迁到中国,却通过对技术和品牌的垄断攫取了利润中的绝大部分。据报道:一台中国制造的美国品牌的ipod机,美国公司的利润是62美元,中国加工厂仅得到了4美元的加工费。一位叫“谢国忠”的中国人说“中国在国际交换中仅获得了一点面包屑而已”,让我们看到了中国模式的悲哀;美国《华而街日报》发表了一篇《我们思考,他们流汗》的文章,显示了美国人的优越感;中国媒体频发的《中国价格被贴全球,中国人为美国养老》类的文章,引发了全民对“中国模式”的反思;也许正因为这样,中国政府才痛定思痛地提出了“建设创新型国家”的战略构想。

总之,处于经济全球化“食物链底层”的中国亿万廉价劳动力,想要与经济大鳄们“分享全球经济盛宴”,仅仅是“画饼充饼”而已。在我们这一代人的“有生之年”,中国人不可能达到欧美日的发展水平,单凭热情、勤奋和“经济大跃进”的勇气是无法完成市场经济制度再造和全民素质提高的“城市化”任务的。

其次,中国建国50年来落后的基础教育使中国城市化不得不付出“时间推后”的惨重代价。日本之所以能从一个资源贫乏的弹丸小国一跃成为经济强国,与其从明治维新开始的“重教国策”分不开的。而社会主义的中国,虽然到处都能看到“再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”之类的标语口号,但基础教育的投资却始终处于世界的“后进行列”。我们无法想象数以亿计的家庭贫困、知识贫乏的农民,仅仅因为进了城,就能在一夜之间脱胎换骨,挤身白领行列,并拥有购房实力。现实是,绝大多数进城的农民,甚至包括包工头一类的“上层民工”,都难以承受城市中高昂的房价。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房,虽然这个阶层人口众多,但由于其现实收入和预期收入的双重低下,把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求,显然是不能令人信服的。

那么,一定程度上导致本轮房价上涨的真实需求又来自哪里呢?

统计显示:1962年至1982年是中国出生人口最为庞大的二十年婴儿潮,累计出生人口超过4亿5千万人,而这批人现在全部进入就业期,购房需求旺盛。但真正的有效需求还在于1998年*政府推出的“高校扩招”政策。当时面对巨大的就业压力,*出于“减轻全社会失业压力,让年青人回归高校”的战略考虑,强力推行“高校扩招”。显然,这只不过是“权宜之计”,暂时缓解的就业压力必然在四年之后更大规模的爆发。20**年,第一批扩招大学生毕业,这

群大多离乡背井的年青知识分子们,拥有了较高的收入,不愿意回到落后的农村。僵硬的户籍制度使他们在城市中始终缺乏“归宿感”,由于没有“户口”,他们无法在本地登记结婚,无法公平地让孩子享受当地教育资源,甚至于买辆自行车都上不了牌照。这群无依无靠的大学生,只能通过购房实现人生最基本的梦想,他们才是中国房地产市场最刚性的需求。

但是,我们也不得不注意到,随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚、购房期,那么,这股由“婴儿潮”和“扩招潮”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮”的时候了。根据中国人口普查数据,1964年至1982年,中国每年净增人口约1700万;1982年至1990年,中国每年净增人口约1500万;1990年至2000年,中国每年净增人口约1200万;2000年至20**年,中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化,中国社会的老龄化已不可逆转,20**年后50岁以上的人口将会高达约六亿人,届时老年人口将占人口总数的40%以上。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息,随着青壮年人口的不断减少,建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗?那些越来越多的老年人,是没有多少购房的强烈动机的,越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人”的沉重压力,其购房需求到底还有多少“刚性”?值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们,可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值,租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境。古人云:世事难料,三思后行。

谚语云:福无双至,祸不单行。“老龄潮”刚刚涌起,“失业潮”又紧随而至,真是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上”。继“知青返乡”和“国企职工下岗”的“两次失业潮”之后,由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮”也即将来临,大家可以关注一下近期的各大媒体。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青,而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生,面对的却是效益下滑的企业,这导致了毕业生起薪连年下降,这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的”。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房”?中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者”富裕起来,中国房价就必然掉头向下。

第二,中国失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱提供了制度保障,这种失败的制度是不可能支撑中国楼市的长期繁荣的。

我们说计划经济条件下的福利分房制度是不好的,因为它无法达到资源的最优化配置,造成了全社会性的住房紧张和分配不公,所以,中国政府大力推动住房市场化改革,从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步,从当时情况看,也是政府急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需”,拉动经济增长。虽然想法是好的,但由于中国政府在政治改革上的“不思进取”导致了中国房地产“能猜中开头,却猜不中这结局”的宿命式的悲惨命运。应该说,直到令天,中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场,而且,就政府对待自身利益的暧昧态度而言,我们也不能指望在短期内,中国房地产市场能够真正建立起来。为什么这么说呢?

所谓市场经济有两个关键的“必要条件”,一是所有权的独立,二是交易双方地位的平等;因为只有“所有权独立”,市场中的双方才能够展开交换。gg开放前,中国一切财产都是公家的,也就无所谓交换。另外,如果没有交易双方地位的平等,一方就可以强迫另一方接受不全理价格,也就不能起到市场优化配置资源的作用,所以,没有交易双方地位的平等,就没有市场经济。我们看一看中国房地产市场,这两个条件一个也没有实现。

虽然中国政府自1998年就宣布取消福利分房制度,但作为房地产行业最关键的要素土地,一直被各级政府牢牢控制,哪块土地可以开发,哪块不可以开发,每年开发量是多少,都由政府说了算。没有土地所有权的独立,虽然购房人买了房子,但房子下面的土地仍然是政府的,也就是说,你买的房子,你自己没有所有权。“皮之不存,毛将焉附”,这给购房人带来了巨大的“不确定性风险”。比如说,中国住宅用地使用年限为70年,但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,还有多少70年前的住宅(除了文物)没被拆除?现实是,随着地方政府“经营城市”的政绩冲动,上世纪80年代的住宅(仅使用20多年)很多都已经面临被拆迁的命运,真正能挺过70年的确属凤毛麟角。有人可能会问:房子是我花了一生的钱买的,有合法的三证,怎么可能说拆就拆呢?的确,房子是你的,但房子不是建筑在空气中的,它所依存的土地是你花多少钱也买不来的,中国的每一寸土地都属于国家(由各级地方政府代为行使所有权)。既然土地是国家的,那么当政府要征用你家所占用的土地的时候,自然是说一不二、合理合法的。20**年和20**年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明,虽然你对房产拥有合法的所有权,但政府强拆你的房子也是合法的,这是不是象一个悖论?1991年,北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下”的别墅社区,2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”,当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后,就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议”地给拆掉了。20**年,在六朝古都南京,也发生了一件引起市民巨大争议的事件,即盛世华庭将被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区。可是这些拥有财富、地位、社会影响力,以及房屋合法产权的社会名流,依然面临自

己的私人财产得不到保障的尴尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”,还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖”。近几年,全国各地由于拆迁而引发的暴力事件,绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关。

其实,从以上列举的案例就可以看出,在中国所谓的“房地产市场”上,交易的双方是严重不平等的。卖方是拥有亿万财富的开发商,开发商的资本和政府的权力在利益的共识下结成联盟,其强势地位不言自明。而作为交易另一方的普通民众,不但没有土地所有权,没有拆迁的发言权,没有商品房定价的参与权,甚至连真实的售房信息都得不到。明明是欺骗顾客,却自称“销控”;明明是纵容房价,却自称“市场经济,政府不能干涉定价”;明明是托市,却自称为了保障绝大多数拥有住房的百姓的资产不缩水;明明自己大肆建设自建房,却以“政策真空”为由,千方百计地阻挠老百姓的自建房努力。没有“公平”的所谓市场经济,不但起不到优化资源配置的作用,甚至还不如计划经济。其实,这种投机资本和权力结合垄断的“经济怪物”不仅仅只会损害普通百姓的利益,甚至连富裕阶层也无法幸免。前不久传出的哈尔滨“天价医药费事件”、南京“盛世华庭即将拆除事件”都是针对富人开刀的案例。

那么,这种失败的制度又是如何导致中国楼市的短期繁荣的呢?而它又能撑多久?

1998年,中国取消福利分房后,除了政府机关和“体制内单位”(利研、高校等)还暗地里建设自建房福利分配外,绝大多数老百姓都被迫只能以“市场的方式”解决住房问题。老南京都能体验到,计划经济时代分的房子大多存在户型单调、不合理,没有像相的社区景观,规划落后等一系列问题,这就使人们改善居住条的愿望空前强烈。另一方面,长期的福利分房积累了大批因资历不够而居住空间狭小的有效需求。这些因制度原因造成的“补偿性住房需求”在20**年后集中爆发,是中国房价飞涨的又一重要原因。但是,这一需求来的快,去的快,不可能长时间持续。应该说,近两三年的购房潮已经消化了这些“补偿性需求”中绝大多数的有效成份(主要针对沿海发达地区,中西部地区稍稍延后),指望这一块需求支撑中国房地产大厦二十年高歌猛进,显然是痴人说梦。

第三,中国经济发展的不平衡和金融市场的混乱,为中国房地产市场提供了充足的资金。

说一千,道一万,如果没有充足的资金,中国房地产市场不可能如此“过度繁荣”,那么钱从哪里来呢?这么多的钱又为何愿意进入房地产市场呢?

首先,中国经济的快速发展导致货币发行量的巨增,造就绝对数量庞大的“先富阶层”(相对比例不高)。中国的“先富阶层”是很有中国特色的,绝大多数都是权力阶层和资本阶层,真正靠所谓“诚实劳动”合法致富的人并不占多数。中国的官民比例是1:28,占中国人口1/28的公务员阶层可以说是中国最大的富裕阶层。前几年,公务员工资偏低的报怨还屡有耳闻,公务员辞职下海的新闻不绝于耳。可几乎一夜之间,公务员成了“最抢手”的职业,去年,100万人争考公务员的壮观场面恐怕大家还记忆犹新吧!为什么人们这么喜欢当公务员呢?最近在网上看了一个上海24岁女公务员的工资条,这个刚刚大学毕业的小女孩,虽然月薪只有1200余元(未达到个人所得税起征点),但奇怪的是一年七七八八下来,到手的收入竟高达9万余元,平均每月8000多元,加上完善的福利和保障利益,相当于月薪9000余元。刚毕业即有这样的收入,即便在上海这样的一线城市,也足够令人惊叹的了。第二个“先富阶层”是垄断和国有企业的中高层干部。网上比较有名的一个帖子:年薪十三万不敢交女友,说的是一个供职于南京供电局的研究生,年薪十三万,却深感生存压力的故事。由此,我们可以看看这些垄断部门的利润有多么丰厚。这种脱离了社会经济发展水平的薪酬是市场优胜劣汰的结果,还是权力保护伞的保佑,想必不用我说吧!再说国有企业,中国五十余年的发展积累了数以万亿计的国有资产,但随着国企的MBO改革,大批国企一卖了之,如此众多的资产在如此短的时间之内从“全民所有”就成为某些人“神圣不可侵犯的私有财产”,怎能不民怨沸腾,怎能不导致贫富分化,这也就是为什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有讽刺意味的是,当中央意识到国有资产拍卖存在问题的时候,却发现国有资产已经基本卖光了。20**年,这种刮分国有资产的不良之风又漫延到了国有大中型企业。以山东中部某大型国企为例,车间主任、厂长等一线中层领导,最高合法年薪甚至高达20万,即便技校毕业的班组长,只要在要害车间,每月仅奖金收入即可达5000余元,而普通工人月薪只有1000多元。这种分配的巨大不公是具有普遍性的,以至于中央在06年初发文要求扼制国有企业管理层收入增长过快的问题,但显然“政策出不了*”的中央政府已经无力控制这种系统化、合法化地刮分国有资产的行为了。还有一股不可忽视的富裕阶层就是“资本买办阶层”,比如南京华侨路茶坊里很有名气的司裤特曼先生,就是这一阶层的典型代表。洋人在大赚中国消费者的钱,让大量的劳工以低廉的价格出卖劳动力,但同时,他们也造就了一大批有钱的洋买办,通过借助跨国集团的超额利润获得自己的“成功”。

既然社会上有这么多有钱人,在深具“买房置地”传统的中国,不买房又买什么呢?更何况房价叫着欢地上涨。

其次,中国城乡割裂的“二元制社会”结构,从根本上造成了地区发展极端不平衡,促使购房资金过度集中。东部上海很多人的收入已经和国际同步,而中西部大量农村还为了每月500元的收入而在田间劳作,这就形成了一个“马拉松式的社

会结构”。俗话说:水往低处流,人往高处走。经济发展的不平衡,自然导致贫困地区的“先富阶层”向发达地区集中,农村“先富阶层”向城市集中,这一群体的数量不容小视。山西暴富的煤老板们北京、上海炒房的行为,即是这一趋势的极端反应。

再次,是中国长期温和通货膨胀导致的不明朗前景和烂掉的股市导致资金涌向楼市。笔者接触过一位在南京从事药材生意的中年人,月入三万,他最担心的就是资产的贬值和养老问题。钱存银行,一年期固定利率2.25,但大家都感觉得到,每年物价上涨的幅远不止这个数,所以,钱存银行实际就是在缓慢地烧钱,直到有一天,你一生的积蓄一文不值,这在苏联解体时是真实发生过的。还有养老问题,中国养老金账户亏空25000多亿,与中国年财政收入差不多,而且随着劳动人口减少和老龄化进程的加速,这一数字还将扩大到10万亿以上。指望这样的资金养老,你放心吗?那么怎么办?只好买房。这位药材商的计划是买三套高档住宅,再买一两间商铺,老年时指望租金生活,和他有同样想法的人不在少数。从宏观环境看,股市的低迷、银行理财产品回报率的低下,国债的低息,似乎只有投资房产一条捷径。

虽然,有钱人很多,但中国房地产市场还是需要绝大多数平民百姓来支撑。换句话说,基于中国贫富极端分化的国情,中国房价必然只能大起大落。当房价处于上行周期的时候,绝对数量庞大的先富阶层大规模炒房,在银行资金的帮助下,这种投机资本可以扩大三到五倍。而当房价滞胀下跌的时候,大规模资金斧底抽薪,处于价格高位的房地产市场将形成“富人不敢买,穷人买不起”的尴尬境地,于是,降价也就不可避免。中国目前的房地产市场就处于这样的一个阶段。但有人会疑问,为什么房价似乎依然坚挺?易宪容从理论上告诉了我们一个关键的原因:一只有形的大手托住了房市。那么,谁在托市?答案是地方政府和银行,从南京今年大规模的拆迁规划就知道了,这实际上是用一种损害老百姓利益的方式来延缓一个不健康肌体的死亡。正是因为有了权力的介入,中国房地产这个“百足之虫”才能够“死而不僵”。

篇3：商品房交付疑难问题研究

　　商品房交付疑难问题研究

　　在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。

　　那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？

　　一、有关“商品房交付条件”的法律规定

　　国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

　　建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

　　广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

　　二、商品房的单体验收与综合验收

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

　　三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

　　国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。

　　另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。

　　四、商品房的约定交付条件与法定交付条件

　　《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。

　　笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约

责任。

　　五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房

　　根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

　　笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。

篇4：房产测量问题研究

　　
　　房产测量若干问题研究
　　一、房产测量的意义
　　房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。
　　二、房产测量若干问题研究
　　房产测量随着房屋价格的上涨而愈发广受关注,因而在此意义上对房屋测量若干问题进行研究具有重大的意义。
　　(一)共有建筑面积和公用建筑面积
　　共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定:消费者购买的商品房建筑面积(销售面积)为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权,而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定,享有对某物的财产权,共有人对共有物有使用权,收益权和处置权,公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
　　(二)常见房产测量技术
　　房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有:
　　(1)房产数字化测图技术
　　数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息,通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪或其它输出设备,绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此,数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
　　(2)运用坐标解析法进行房产测量的计算
　　房屋销售面积计算比较复杂,一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程,房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此,一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
　　(3)GPS技术在房产测量中的应用
　　GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
　　三、房产测量中“幢”的划分
　　幢是房产调查的基本单位,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有:
　　(一)应同期规划、同期建设、同期验收
　　理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。
　　(二)地面以上部分的基础、结构应为统一整体
　　作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。
　　(三)房屋所占用的土地应为同一产权人
　　根据有关规定:房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。
　　(四)有共同的共有共用设施
　　“幢”的划分,对广大产权人而言,最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
　　房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础,是权利人维护自身权益的前提和保障,因而加强房产测量研究具有重要意义。

篇5：物业企业人力资源问题对策研究

　　物业企业人力资源的问题及对策的研究

　　一、中小物业管理企业人力资源管理的现状与问题

　　1.对人力资源管理不够重视

　　我国很多中小物业管理企业特别是小型物业管理企业对人力资源管理没有深层次的认识与了解，认为人力资源管理部门属于花钱的部门，不能够产生效益，因此不愿意把资源投入到人力资源管理方面。人力资源管理的工作方法比较陈旧，工作地位也没有受到应有的重视，在相关部门设置上往往是行政人事合并或设立某一个岗位负责全面的人力资源管理工作，专业化程度不高，相关的管理流程及管理方式不够科学，管理制度大多不够健全。

　　2.在人力资源招聘方面存在不足

　　首先，一些中小物业管理企业在招聘过程中，没有科学的职位分析，致使所要招聘的职位职责不明确，招聘条件不清晰，招聘标准不客观；另外，中小物业企业在招聘选拔的过程中，不能够采用更加科学的选拔方法，大多采用单一的面试方法，不能全面、客观的考察应聘者，导致最终录用的人员很可能和企业的预期有一定的差距。再次，中小物业管理企业缺乏一套科学的招聘管理系统，很少科学地对招聘工作进行追踪、分析，使企业难以招聘到合适的人才，人员流动率较高，增加了企业的用人成本。

　　3.缺乏完善的内部培训机制

　　中小物业管理企业多数没有企业员工培训规划，培训投入不足，培训方法陈旧，内容单一；企业进行的培训大多集中在技术培训，中高层管理人员缺乏必要的管理技能的相关培训，不注重员工素质提升，更谈不上企业文化的建设。这导致企业员工掌握的工作技能不系统，对企业的忠诚度较低，流失现象比较严重。反过来，人员流动过快，企业把资源和资金投入到培训中的动力更加不足，形成恶性循环。

　　4.忽视建立和健全有效的激励机制

　　许多中小物业管理企业缺乏有效的激励机制，激励手段过于单一，且随意性很大，多关注物质激励而忽视非物质的激励方式，很难激发员工的工作潜能和充分调动员工的工作积极性，员工缺乏归属感，企业缺乏凝聚力，在一定程度上又影响员工的士气和忠诚度，进而导致人才严重流失，这又进一步限制了企业的扩张速度。另外，相比较大型企业来说，中小物业管理企业薪酬水平缺乏竞争力，薪酬结构不尽合理，员工薪酬调整缺乏科学的依据，没有规范的薪资晋升机制，员工对自己薪资增长的预期不明确，致使其缺乏工作动力。

　　二、优化中小物业管理企业人力资源管理的对策

　　1.转变理念，完善人力资源管理体系

　　中小物业管理企业目前首要的任务是转变传统的人事管理理念，向现代人力资源管理转变，真正树立人力资源是企业“第一资源”的理念。企业的决策者应当不断转变管理理念，真正认识到人是企业发展的核心与首要资源，应当“以人为中心”，切实将人视为企业中最有能动性、创造性的资源，而并非只是成本，从而将简单人事管理逐步上升到现代化的真正意义上的人力资源管理。要认识到人力资源管理不仅仅是企业人力资源部门的工作职责，也是企业各级管理者都要担负的职责，各级管理者都应该重新审视人力资源管理的重要性，配合并负担相关的人力资源管理工作。另外，中小物业管理企业要设立符合企业自身条件的人力资源部，实行专人专管，完善各项人力资源管理制度与工作流程，使人力资源管理部门成为整个企业战略目标实现的助推器。

　　2.改进人力资源招聘，吸纳优秀人才

　　职位分析能够为招聘提供相应的标准，也就是需要什么样的人来填补空缺的职位，因此，中小物业管理企业应该分析并形成各个职位的工作说明书，明确招聘的条件、标准，便于发布招聘信息，构建待聘用职位的评价指标及评价标准，提高招聘的效果。其次，改进选拔方法，灵活选择招募渠道。选拔方法的选用一定要根据实际情况而定，既要考虑招聘人才的成本，又要考虑如何招聘到适合企业发展需要的人才。对于招募渠道的开发与使用，应根据具体职位的特点，灵活采用不同的招募渠道。如，针对中小物业管理企业人员需求比较大的保洁岗位，可以灵活选择人才市场、劳务市场、下岗职工、城市周边失地农民、内部人员推荐等招募渠道。最后，挖掘自身优势，提升人才招聘竞争力。中小物业管理企业面对人力资源市场的竞争状况，必须明确自身特有的优势，通过挖掘自身的“卖点”，如发展空间、晋升机会、工作挑战性、成就感、实践学习机会或其他更具企业特色的条件，以小搏大，从而吸引优秀人才的加入。

　　3.加强内部培训，提升员工素质

　　随着计算机及网络技术的普及，信息化、智能化将成为物业管理企业的新趋势，加之业主对于服务质量的更高的要求，使得物业从业人员不仅需要有必备的专业知识和技能，还需要具有良好的专业素质。因此，中小物业管理企业应根据企业自身的具体情况，建立具有自身特色的、有针对性的内部培训体系。针对不同职位的员工安排不同的培训内容。如，保安、保洁等一线操作员工应当强化各项规章制度、岗位技能及职业道德；客服与中层管理人员应当接受物业管理政策、法律

法规、服务礼仪、人际沟通技巧等方面的培训；高管人员应当接受企业的战略管理、经营管理、人力资源管理、知识管理、创新意识方面的培训。另外，还应建立多层次、多渠道、多形式的员工培训网络，如加强内部培训师的培养和激励，选择专业化的培训机构，采用适应的培训方法，使培训由单一性、阶段性向组织性、系统性全面转变。

　　4.建立多样化的激励机制，全面激发员工积极性

　　员工的工作积极性和主动性取决于工作对其自身需要的满足程度，员工的需要是多样化的，因此激励的措施与手段也应该多样化和具有针对性，物质激励与非物质激励并重。在物质激励方面，可以采用多样化的薪资形式，如工资、奖金、红利、利润分享、股票分红等，完善社会保险与福利待遇，绩效工资与岗位工资相结合，把员工的薪资和企业效益、个人业绩结合起来；在非物质激励方面，企业要关注员工心理需求的满足，帮助员工获得工作成就感、能力提升、自我成长，鼓励员工参与管理决策，提供晋升平台，关心尊重员工，为员工营造一个融洽的团队工作氛围。通过利用非物质激励，弥补中小物业管理企业物质薪酬竞争力相对较差的劣势，吸引并留住人才。另外，中小物业管理企业还应该加强薪酬管理与绩效管理，制定合理的薪酬结构和薪酬等级，建立一套客观公正的绩效考评系统，以激发员工的工作热情并以保证薪酬分配的公平性。

　　总而言之，人力资源是中小物业管理企业最为宝贵的财富，而人力资源管理的科学化与规范化程度直接影响企业的人力资源的“选、用、育、留”，并关乎企业的生存与可持续发展。因此，中小物业管理企业应重视人力资源管理工作，转变思路与理念，注重对人力资源管理的投入，不断提高专业化水平，为企业的健康、稳步、持续的发展提供动力。

　　本文作者：刘华工作单位：内蒙古财经大学工商管理学院