强化房地产开发企业资金管理途径

房地产开发企业是资金使用密集型的企业。在房地产项目的经营开发上,房地产开发企业除了自有的一部分资金外,往往有较大比重的资金需要通过金融机构解决,于是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额就很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广,投资周期长,资金回收慢,经营风险大等特征,因此房地产开发企业应本着降低资金风险,提高资金使用效率,增加单位资金利润率的原则,通过各种手段加强资金管理,力争在最短的周期内收回并增值投资,从而获取最大的投资收益。然而值得关注的是,当前房地产投资的高风险却仍然存在。如何确保开发资金的安全回笼,是摆在我们面前的,比如何获取投资回报更重要的课题。

一、强化投资项目的可行性研究工作

在一般情况下,项目规模越大,资金占用就越大,经营风险也越大;项目开发经营越难,资金占用周期就越长,经营成本也越高;项目开发经营利润越高,不可控因素就越多,经营风险也越大。有鉴于此,房地产开发企业在确定投资开发经营项目时,一定要做好项目的可行性研究,以降低项目投资风险。

第一,要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前,应对该项目的背景情况做详细、认真的调查,不能有任何产权方面问题的遗漏,否则将会使该项目的投资难以回收,导致整个项目投资的失败。

第二,做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等,都需要我们做详细的调查、分析。其中最关键的是市场对产品有没有需求。只有在较好的市场需求条件下,企业才能获得正常的或高额的利润。

第三,搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量,开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序,选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。

二、积极稳妥地抓好开发项目的资金筹措工作

反映在房地产金融活动上,开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。贷款占开发项目的比重有因企业或项目的不同,差异较大。以今年上半年数据为例,全省开发企业自筹资金占到位资金的比重为28%,国内贷款则占23.7%,尚有46%资金来自购房者定金、预付款及其它,而在后者来源中,较大比重是银行的按揭贷款。可见开发企业对金融机构依赖是不小的。贷款资金利率的高低,贷款时间的长短,贷款条件的优劣等,直接影响开发企业资金的使用。因此企业在筹措资金时,应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较,作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款,以减少财务风险,提高开发经营的效益。

同时房地产开发企业在资金的筹措上,还应做好以下几方面工作。

首先,要强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识,信用很好的开发企业,将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。

其次,资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好,应是资金占用适度为好,短缺资金,或资金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企业开发效益不佳。

第三,应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。

三、强化项目开发经营中的资金管理

如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,使资金产出较高的利润,是我们房地产开发企业亟待解决的问题。笔者认为,应从以下几方面努力:

第一,加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企业资金周转缓慢;受各种因素影响造成项目烂尾,更是开发企业的灾星,因为烂尾项目本身就占用了大量的资金,甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收,而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养,提高他们的财务方面的知识水平;应定期进行库存盘点,以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目;在可能的条件下,成立应收帐款催收机构,配备精兵强将,加速资金回收。

第二,强化企业现金管理。要使企业现金管理得当,应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致,甚至最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短,这样就可以保证按期交付应付帐款,使企业避免过多的利息负担及资金占用。

第三,减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。

第四,严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场,讲

面子,大手大脚,铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。

四、积极稳妥地做好资金回收工作

商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来,即回收投资,实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响,同时也受房屋销售时市场行情的影响,二者之间有一个时间差,相互依托,也相互制约。如果可行性分析报告切合实际,充分预计到房屋销售时的市场变化状况,加之房地产开发企业开发经营计划推进,资金运作正常,资金占用等于或低于计划安排,这些都将为企业回收资金创造良好的条件。当然也可能出现市场行情的变化好于预期,出现销售高峰;但也有可能出现市场行情的变化坏于预期,出现销售低谷。不论出现上述哪种情况,房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查,准确无误地核算出房屋的销售成本,包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润,寻找出市场销售的切入点--销售价,并在最短的时间内将房屋全部推销出去,将资金回收。

如果在房屋销售时期,销售出现低谷,资金成本超过预期,就要对市场作出冷静的分析、研究,看在不久的将来市场是否反弹,如反弹所带的收益大于等待这一时期到来所产生的新的资金成本,就可以等待一定时间,再寻找市场销售切入点;反之就不应再等待,应按现实行情,那怕亏损一点,也尽快将房屋推出,收回资金,否则就可能导致更大的亏损。 (南京房地产)

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：房地产公司商品房资金管理制度

　　房地产公司商品房资金管理制度

　　一 、目的：保证公司销售房款的回收。

　　二 、适用范围：销售部对销售房款的管理工作。

　　三 、责任：

　　1.销售代表在规定时间内按计划完成已售房屋款的回收。

　　2.销售代表确保在规定时间内上报全部的按揭资料，配合按揭工作的及时进行。

　　3.销售代表负责户履行合同中有关付款期限的规定。

　　四 、程序：

　　1.销售代表与客户签订＜商品房认购书＞的同时，必须保证客户交纳定金；

　　2.在签订＜商品房认购书＞十日内，向客户催要首付款，签订＜商品房买卖合同＞并上报全部按揭资料。

　　3.如遇特殊情况，客户延期付款，需经主管领导对付款及条件进行更改，并从新制定催款计划；

　　4.对于长期拖欠的客户可向上级主管部门申请按公司有关规定做出相应处理。

篇3：置业公司资金管理权限规定

　　1、目的

　　本管理文件规范了公司资金管理的业务授权，以使公司内部各级管理人员在其职权范围内明确有关部门职责，根据既定的权限及有关职责执行各项资金业务。

　　2、适用范围

　　2.1本程序适用于本公司所有资金管理的业务活动。

　　2.2本办法适用于本公司及下属子公司。

　　3、管理权限

　　3.1银行账户管理权限

　　3.1.1银行账户的管理由公司总部财务部统一规划、集中控制、分类管理。

　　3.1.2公司总部财务部具体负责公司银行账户的开立、撤销及各控股子公司银行账户开立、撤销的规划、审批、检查及考核工作；下属各控股子公司的财务部门根据公司总部财务部的安排，对本公司银行账户的使用情况按不同类别进行日常管理，并接受公司总部财务部的统一调度、检查和考核。

　　3.1.3公司总部和各控股子公司银行账户开立、撤销的审批权人为财务总监。

　　3.2对外融资管理权限

　　3.2.1**置业总部统一安排对外融资，并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

　　3.2.2公司《资本性筹资计划报告》的最终审批权人为股东大会。

　　3.2.3公司总部和各控股子公司的年度贷款总额由总裁办公会核定批准。

　　3.2.4公司总部和各控股子公司的《信贷业务申请书》、《贷款展期申请书》均需通过财务总监的审批，上述文件签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

　　3.2.5公司总部和各控股子公司所有银行贷款申请报告以及贷款展期申请报告，需由财务总监和总裁审批签字。

　　3.2.6贷款合同以及贷款展期协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

　　3.3担保抵押管理权限

　　3.3.1**置业统一安排对外担保。

　　3.3.2公司财务部是担保批准的办理机构。

　　3.3.3公司对外出具担保，应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度，由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请，必须经董事会批准。

　　3.3.4公司为控股子公司对外出具担保，可出具贷款金额的全额担保；公司为参股子公司对外出具担保，原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例；原则上不对系统外的公司提供对外担保。

　　3.3.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发，不得擅自修改变更。保证期间，申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，应在事先征得**置业书面同意。

　　3.4内部资金融通管理权限

　　3.4.1**置业总部统一安排内部资金调剂，并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

　　3.4.2内部资金的融通及调动的审批权人为财务总监和总裁，所有的内部资金融通申请报告需由财务总监和总裁审批签字。

　　3.4.3财务管理协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

　　3.5对外付款结算管理权限

　　3.51**置业对外付款结算按业务类、非业务类付款结算以及各业务类别进行资金付款的权限控制。

　　3.52母公司对外付款结算的最高审批权人为总裁，计划外付款申请必须经过总裁办公会审议通过。

　　3.52子公司对外付款结算的最高审批权人为母公司财务总监，子公司的业务类对外付款，单笔金额在50万以上的，以及计划外付款申请，必须经母公司财务总监审批同意。

　　3.53预算管理员以月度资金计划为依据审核各类付款申请，严格控制计划外付款，申请付款部门对计划外付款必须提交《计划外付款申请说明》。

　　3.6现金借款及报销管理权限

　　3.61现金借款经各借款经办人部门经理及财务部经理审批，可办理现金借款。

　　3.62 费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

　　3.7备用金管理权限

　　3.71**置业各业务部门是否采用备用金形式进行管理，须经财务总监核定。

　　3.72使用备用金的业务部门或项目，业务部经理或项目经理为备用金使用和管理的责任人，统一管理备用金的日常使用。

　　3.73备用金费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

　　3.8票据管理权限

　　3.81支票的管理由财务部按财务制度严格控制，任何借款性质的支票领用必须经申领部门的部门经理、分管副总和总经理分别审批。

　　3.82领用支票的报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经总裁办公会审议通过。

篇4：保利地产资金管理制度

　　保利地产资金管理制度

　　第四十一条 公司可以通过增资扩股、发生企业债券、银行贷款、发行信托基金、合作开发、引进房地产投资基金、少数股东对等投入及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和生产经营所需的资金，并按规定的权限分别向董事长、董事会、股东会履行审批和备案手续。资金的筹集应根据项目开发、拓展和生产经营的实际资金需求进行，尽量避免资金闲置，并严格控制资金成本和财务风险。

　　不具有法人资格的下属单位不能直接进行权益资本筹资和债务性筹资。

　　第四十二条 公司的资金实行统一管理制度，各级公司的资金由股份公司统一调度和统筹安排使用。股份公司于每年末按照公司整体发展规划和下年度经营计划做好下年度公司整体的资金预算，对资金整体需求、资金保障计划提出可行方案，报董事会审批后执行。各子公司也应根据自身的实际情况做好本单位资金预算，各子公司的资金预算应与公司的整体资金预算保持一致。

　　第四十三条 资金预算经批准后，各级公司的应严格执行，认真组织落实，做好资金筹集和使用的计划安排。

　　第四十四条 公司的所有资金必须纳入法定会计账册核算，不得坐收坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库”。各级公司应建立和执行严格的资金管理基础制度，保证资金安全和正常周转，确保应收资金的及时回收，提高资金使用效率。

　　第四十五条 各级公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。

　　第四十六条各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批。对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项，出纳人员不得支付资金，其他财务人员不得办理有关财务www.pmceo.com事项。付款申请需提交相关证明材料。

　　第四十七条 所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的，应做好相应台账记录，明确催收责任人和催收期限，因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的，应追究责任人的责任。

　　第四十八条 除股份公司按照规定统一调拨资金、子公司向其下属公司调拨资金、以及员工正常业务工作借支外，各级公司的资金原则上不得外借给其他单位或个人，如确需，必须经股份董事会审批。资金的外借使用应遵循等价有偿原则，并确保安全回收。

　　员工因办理业务需要预先借支资金的，必须按照规定在授权范围内审批办理借支手续，并在相关业务办妥后及时报销销账或退还所借支的资金。

　　公司资金不得外借给股份公司股东、实际控制人及其关联方。

　　第四十九条 未经股份公司董事会在其权限范围内审议批准，各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。

　　第五十条公司本级财务管理部门和各子公司应加强对现金的管理和监督，在规定的范围内使用现金，保证库存现金的安全。财务部门应建立现金定额制度，对于超出定额的现金应及时存入银行。

　　第五十一条各级公司的所有银行账户必须由所在公司的财务部门统一管理，其他部门不得以任何名义开立银行账户。

　　银行账户必须以本单位的名义开立，不得违反规定以其他单位或个人的名义开立，严禁将公款私存、出租或出借银行账户。

　　各级公司财务部门应定期对银行账户进行清理，对于长期不使用、不需用的银行账户应及时予以注销。

　　第五十二条 资金收支必须及时入账，做到日清月结。各级公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金，保证账实相符，出现账实不符情形的必须及时查明原因，分清责任，及时纠正或追究有关人员的责任。

篇5：房地产股份公司货币资金管理制度

　　房地产股份有限公司货币资金管理制度

　　总则

　　一、为了加强对公司货币资金的内部控制和管理，保证货币资金的安全，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范--基本规范》等法律法规，制定本制度。

　　二、本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。

　　三、公司负责人对公司货币资金内部控制的建立健全和有效实施以及货币资金的安全完整负责。

　　岗位分工及授权批准

　　四、货币资金业务必须有两人或两人以上才能办理，以确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。

　　出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。

　　五、公司对货币资金业务实行严格的授权批准制。明确审批人员对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任，规定经办人员办理货币资金业务的职责范围和工作要求。

　　六、审批人员应当根据货币资金授权批准制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。

　　财务部经办人员在职责范围内，按照审批人员的批准意见办理货币资金业务。对于审批人员超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人员的授权人报告。

　　七、公司严格按照规定的程序办理货币资金支付业务：

　　1、支付申请。公司有关部门或个人用款时，应当按照公司相应制度或规定的要求，提前向审批人员提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关证明。

　　2、支付审批。审批人员根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人员应当拒绝批准。支付复核。财务部会计人员应当对批准后的货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的批准范围、权限、程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后，交由出纳人员办理支付手续。

　　3、办理支付。出纳人员应当根据复核无误的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。

　　八、公司对于重要的货币资金支付业务，实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。

　　九、严禁未经授权的人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。

　　现金管理

　　十、根据公司业务范围和经营活动的特点，确定库存现金限额为2000人民币元，超过库存限额的现金应及时存入银行。

　　十一、根据《现金管理暂行条例》的规定，结合公司的实际情况，确定公司现金的开支范围如下：

　　1、员工工资、津贴；

　　2、个人劳动报酬；

　　3、各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；

　　4、出差人员必须随身携带的差旅费；

　　5、结算起点以下的零星支出（结算起点为1000元）；

　　6、银行确定需要支付现金的其他支出。

　　不属于现金开支范围的业务应当通过银行办理转账结算。

　　十二、公司现金收入应当及时存入银行，不得坐支现金，即不得用于直接支付公司自身的支出。因特殊情况需坐支现金的，应事先报经开户银行审查批准。

　　公司借出款项必须执行严格的授权批准程序，严禁擅自挪用、借出货币资金。

　　十三、公司取得的货币资金收入必须及时入账，不得私设"小金库"，不得账外设账，严禁收款不入账。

　　十四、出纳人员办理现金收付业务的具体要求如下：

　　1、收付现金时，必须与对方当面点清，以防发生差错。

　　2、收付现金后，必须在收付款凭证上加盖"现金收讫"或"现金付讫"印章，以防重复收付。

　　3、现金收付业务办理完毕，即进行帐务处理，登记现金日记帐

　　4、每日业务终了，应将现金日记帐余额与库存现金进行核对，确保账实相符。如有不符，应及时查明原因，作出处理。

　　十五、公司应当定期和不定期地进行现金盘点，确保现金账面余额与实际库存相符。发现不符，及时查明原因，作出处理。

　　合营公司资金共管账户的开立、使用及管理

　　十六、公司严格按照《支付结算办法》等国家有关规定，加强银行账户的管理。合营公司开立资金共管账户，对合营项目资金专户管理、专户使用，合营公司股东共同监督、定期检查资金共管帐户的结算使用情况，发现问题，及时处理。

　　公司应当加强对银行结算凭证的填制、传递及保管等环节的管理与控制。

　　十七、公司严格遵守银行结算纪律，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，不准无理拒绝付款，不准违反规定开立和使用银行账户。

　　十八、公司财务部会计人员定期核对银行账户，每月至少核对一次，编制银行存款余额调节表，使银行存款账面余额与银行对账单调节相符。如调节不符，应查明原因，及时处理。

　　票据及有关印章的管理

　　十九、公司应当加强与货币资金相关的票据的管理，建立健全票据管理制度，明确各种票据的购买、保管、领用、背书转让、注销等环节的职责权限和程序，并专设登记簿进行记录，防止空白票据的遗失和被盗用。

　　二十、公司银行预留印鉴的管理：财务专用章应由财务负责人保管，个人私章必须由本人或其授权人员保管。严禁出纳一人保管支付款项所需的全部印章。

　　按规定需要有关负责人签字或盖章的经济业务，必须严格履行签字或盖章手续。

　　监督检查

　　二十一、合营公司可派员对公司共管账户业务进行监督，定期进行检查。

　　二十二、监督检查的内容主要包括：

　　1、资金共管账户的使用情况。重点检查共管账户资金是否用于指定用途。

　　2、货币资金业务相关岗位及人员的设置情况。重点检查是否存在货币资金业务不相容职务混岗的现象。

　　3、货币资金授权批准制度的执行情况。重点检查货币资金支出的授权批准手续是否健全，是否存在越权审批行为。

　　4、支付款项印章的保管情况。重点检查是否存在办理付款业务所需的全部印章交由一人保管的现象。

　　5、票据的保管情况。重点检查票据的购买、领用、保管手续是否健全，票据保管是否存在漏洞。

　　二十三、对监督检查过程中发现的货币资金内部控制中的薄弱环节，应当及时采取措施，加以纠正和完善。