我国房地产信托经营发展模式

“信托”意指信任委托,是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”,还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有争议,但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。

一、现代信托制度的发展

(一)现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了《用益法》,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》,现代信托制度得以确立。

(二)消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权,对信托财产不负任何积极管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负,因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展,封建制度崩溃,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化,人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转化,也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步,使得受托人从满足消极的“人头”设计需求,转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密,营业信托事业日益兴旺发达,积极信托主导了现代信托的发展。

(三)现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地,但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的成功而资金充裕的英国民众,急于投资于利润丰厚的欧美地区,但缺乏国际投资经验,于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作,双方约定受托人只收取一定的报酬,并将投资收益返还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传入美国,并发展成为“投资信托”,以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都有民事信托和商事信托,但限于习惯和民事信托旷日持久的发达,民事信托仍然是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托,特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”,为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

(一)美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托(real estate investment trusts,REITS)是以公司拥有资产的形式,将股东的资金吸引到房地产投资中,股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处,又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权(收购现存房地产或即将开发的房地产),其投资人取得的是房地产的股份所

有权;抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款,投资人取得的是抵押贷款债权;混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于:(l)通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于:(1)为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款,分散了房地产借贷风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显著的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

(二)德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为保护投资人的利益,投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程(不超过信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。

(三)日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。(图2)土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后,收回土地所有权;处理型是指土地所有者在信托期结束后,领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性,而自己没有能力的时候发挥功效,土地所有者能够在保持土地所有权的同时,获得稳定的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后,随着社会主义改造的完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展,全国已经有近400家信托投资公司,总资产约占全部金融资产的10%左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动,它们以吸收信托存款、委托存款、代理发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者直接投资于房地产的开发经营,虽然拓展了房地产业融资渠道,促进了房地产经济的发展,但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展,中华人民银行于20**年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》,九届全国人民代表大会常务委员会于20**年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》,这就使得我国信托事业的发展和繁荣,建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业,则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式,从以下三个方面阐述自己的简略构想。

(一)建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金,一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道,另一方面通过信托基金汇集闲散资金,满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务,至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以借鉴美国的模式,由金融机构组织发起,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,也可以借鉴德国的模式,由投资信托公司负责具体的资产运营,另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中华人民银行负责信托基金业管理的实际情

况,以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足,美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起,并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。

(二)建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的,而在日本,国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托,是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点,为促进国有土地的有效利用及处置而建立的,使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是:在长期持续获得土地收益的同时,保留了将来行政需要的国有土地所有;将土地及地上建筑物共同进行信托时,土地价值的体现较为隐蔽,可以减少对邻近土地价格的影响;可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状,虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处,但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然,要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

(三)“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本,又使双方的利益能够得到保障,因而深受广大群众的欢迎,并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中华人民银行规定“银行”名称不得任意使用,一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是,房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心,房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素,测算出房屋的出租价格,经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日,该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率达到97%。虽然各地都基本参照贵州的方式运作,但还是有许多差异。比如,北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务,该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日,自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租,不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等,房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中,房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系?他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同?租金的收取与支付宜采用什么方式?对这些问题需要加以分析,以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中,房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系,因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为,有点类似于房屋的转租获利,这是不符合委托代理及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系,此时,是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同,承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人,“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人,受益人既可以是作为委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。这样一来,我们将“房屋银行”称为“房屋信托”,并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中,将信托行为等同于行纪行为,但严格地说,它们毕竟是两种不同的制度,信托法的出台也更加证实和明确了这一点,因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题

《中华人民共和国信托法》的出台,为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过,要真正促进房地产信托经营业务的发达,尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则,特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

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篇2：房地产投资信托基金融资面临五大障碍

国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。

戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。

其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。

同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。

另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。

这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决

篇3：房地产信托多元化国际化路线

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。随着20**年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放,地产金融市场也必将随之发生深刻的变化。必须树立中国地产金融的***,加大金融体制改革的力度,建立多元化的金融体系,积极推进国际化进程。而信托作为一种极具优势的制度,将会成为未来地产金融进化的逻辑主线。

一、调控的目的是要减少或化解金融风险资金和土地是与房地产业的发展关系最密切的两个重要因素。近年来,随着中国房地产业的迅速发展,我们往往会看到一种现象,每当房地产业发展到一个高峰的时候,国家就会出台政策加强管理,其中一个很重要的措施就是紧缩银根。金融是现代经济的核心,而资金是房地产中不可缺少的因素,所以金融与房地产必然会产生紧密的联系。

实际上,房产开发商在开发时用到的自有资金平均不到30%,他要大量借助银行的、信托的资金,其中银行资金起到支撑作用。房地产业的风险,说到底是金融的风险。所以当房地产市场出现问题的时候,国家就必须加强监管,进行调控。从20**年开始,国家就开始对钢铁、水泥、电解铝等一些与房地产业发展关系密切的行业进行调控,20**年又专门针对房地产市场出台"国八条"和"七部委意见",这是因为在中国房地产的区域市场出现了很大的泡沫,特别是在上海、温州、杭州等一些地区,如果不及时化解这些泡沫,后果不堪设想。最近许多部门也在一直推出各种政策调控房地产市场,以利于房地产的健康、持续发展。

二、两大经济学理论支持调控房地产业作为国民经济的一个支柱性产业,加强宏观调控和促进房地产业的发展两者之间并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业,在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策,提高信贷条件,就是要使房地产市场更加规范化。如果一任某些地方的泡沫继续下去,房地产市场的泡沫就有可能崩盘,将会导致国民经济颠覆性的衰退,人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

国家为什么要调控?我认为有两大经济学理论支持它

第一,住宅不但是商品,而且也具有公共产品的属性。

因为住宅是人们生活的必需品,它虽然是商品,但是对于其公共产品的属性来讲,政府是有权力进行调控的。

第二,市场失灵理论。

无论是市场经济国家,还是计划经济色彩比较浓厚的国家(中国目前还带有一定的计划经济色彩,但正在向市场经济转轨),从纯市场经济理论的角度来讲,市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下,为了扭转不良的局面,政府必须进行调控。当年的香港,索罗斯要袭击港元、袭击联席汇率制度的时候,香港特区政府就动用资金成功狙击了索罗斯。在特别法制化、市场化的香港,都会动用行政力量来干预金融市场。所以,在房地产市场发展不健康的时候,调控就成为必然。

三、未来地产融资必须实现多元化、国际化房地产和金融市场的发展应该是健康有序的,"市场要细分化"。

目前中国的房地产市场结构不合理,房地产价格扭曲,因此就要进行结构性的优化调整。在这种情况下,应该加大中低档住宅的供应量,适当控制高档住宅,因为高档住宅以中国目前的购买力来说是不足的,即有效需求不足。因此,把虚高的中高档住宅的房价降下来,这是很迫切的。

对于目前的房地产金融问题,未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险,把主要靠银行融资转向寻求多渠道进行融资,这也是未来的一个发展趋势。

地产的融资不能被银行垄断,应该有更多的融资渠道。例如,虽然现在信托已经进入了房地产市场,但规模还比较小,今后在房地产投资信托方面必须要加大力度。另外,境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等都可以成为房地产融资的渠道,特别是在20**年中国金融业全面开放后,应该会有更多的金融工具、金融产品、金融机构来为我们服务。目前,新加坡、香港政府纷纷争取内地的物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金(REITs),美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产,这就充分说明了地产金融市场的多元化、国际化是大趋势。单一化的系统性风险很大,所以必须改变这种局面,形成比较合理的地产金融体系。

四、信托是地产金融进化的逻辑主线信托是地产金融及其创新的逻辑主线,要以信托为主线,实现地产融资的多元化。

随着20**年7月18日,信托业的"一法两规"(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的完全出台,它在中国的发展可谓是方兴未艾。但信托业还有很多瓶颈,比如说信托规模受200份的限制,这样它的资金募集金额就不会很大。另外,信托工商登记制度、外汇信托管理办法还没出台。

地产金融的创新,信托是个生力军。中国目前的现状就是金融体系不健全,银行处于高度垄

断的地位,加大金融体制改革的力度、建立多元化的金融体系就显得非常重要。目前中国金融业的资产总共是30万亿,其中商业银行资产就占了28万亿,信托、保险、证券所有的非银行金融机构(包括租赁公司、财务公司),它们的金融资产的总和才2万多亿,不到商业银行的1/10,这样就凸现了中国银行业的系统性风险。国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的,两者平分秋色,而中国与之的差距却非常大。在未来十到二十年内,中国的信托机构有可能会管理成千上万亿的资产,中国的信托时代必将来临。

信托是一种极具优势的制度。英国的法学家梅特兰说过"如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么,那就是历经数百年发展起来的信托理念……这不是因为信托体现了基本的道德原则,而是因为它的灵活性,它是一种具有极大弹性和普遍性的制度"。作为信托公司,可以做货币市场业务,进行金融同业拆借、金融同业往来;在资本市场,它可以发起成立基金公司、证券公司,承销债券,还可以做各种投资银行业务。特别重要的是,它也可以直接投资产业市场,直接投资房地产,或者用信托基金来投资房地产,这就是它的优势,其它的金融机构都不能直接投资房地产,不能投资实业。

例如,委托人把1亿的资金委托信托公司来投资地产,这1亿的资金就独立于信托公司的帐户,既不是信托公司的负债,也不是信托公司的资产,它受《信托法》的保护。如果说这1亿资金投资房地产失败,原因是信托投资公司违法乱纪,那《信托法》就要求恢复原状,要求信托公司赔偿委托人1亿。但是一般来讲,信托投资公司是做信用增级的,它必须要设立很多"防火墙"来规避投资风险。如信托投资公司会要开发商的双倍资产做抵押,还需要担保方。一旦失败的话,抵押品就可以拍卖,或者由担保方偿还资金。

在宏观调控下,一些资质好、实力强的地产商凭借他们的良好信誉及雄厚资金会实现良性发展,而一些中小地产企业就有可能面临倒闭或者转业的局面。信托进入地产后,由于它的准入门槛相对比较低,可以给很多中小企业提供更多的融资机会,这有利于房地产结构的优化调整。对于中小企业的融资,目前确实缺少中小企业融资的信用体系和保证体系以及金融体系。而多元化就可以很好地解决中小企业的融资问题,届时我们将建立专门的房地产产业基金为中小房地产企业服务。

五、地产金融及其四个逻辑层次

第一个逻辑层次,商业银行目前仍然是中国地产金融的主流载体。因为它的金融市场很大,同时它的开发贷款、流动资金贷款、按揭贷款占据了99%的份额,其它所有的金融类融资(不算股权直接投资)包括信托仅仅占1%,商业银行仍然是一个主流的平台。

第二个逻辑层次,信托是中国地产金融创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的。因为信托有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等,核心是财产隔离功能,也就是风险隔离、破产隔离、权益重构,这是信托创新的制度优势。信托在地产金融创新方面是一个主导力量,它可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托,甚至还可以做表决权信托,受益权转让信托等。

第三个逻辑层次,"信托+银行+REITs"是中国房地产金融的主流模式。银行的资产量很大,但是不灵活;而信托很灵活,但是资产规模很小,因此可以把两者结合起来。例如,某个项目按照"121文件"的要求,开发商必须有30%的自有资金,但是开发商自己只有20%,那么,这时就可以通过信托做前期融资,补足另外10%的资金,然后再有其它的有效担保条件即可,这样,"银行+信托"的模式就把两者的优点有力的结合了。

此外,REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆,REITS是一个标准化的金融信托产品,它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向,中国的房地产信托概念是比较宽泛的,它包括REITS,REITS主要可以投资商业地产、工业地产、写字楼等具有稳的租金收益的物业。据悉台湾已经出现了投资开发性物业的REITS,笔者认为未来中国的REITS也会投资开发性物业,而更具有中国特色。

未来信托公司的信托业务模式要实现提升和转变

第一,信托公司要从融资型向理财型转变。信托法颁布以后,房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献,去年公开的北京房地产信托融资达到20多个亿。由于信托制度的优势,未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池,受人之托,代人理财,可以优先选择地产项目,从被动转为主动。

第二,信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。未来的信托不是简单地给房地产项目提供资金,然后收取一定的信托管理费,而是信托投资公司看中某个房地产项目后,会一起与房地产开发商合作,以股权的方式进行投资,风险共担、收益共享。这就是未来的房地产信托投资基金,或者叫房地产产业信托资金。目前由于法制的障碍,还没有房地产产业基金的说法。但房地产信托投资基金将来一定会出现,它将比银行更灵活有效且直接的深入房地产市场。

第四个逻辑层次,外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。20**年底,北京的外资银行已经可以开始做人民币业务了。境外地产基金也纷纷进入中国,目前是从股权投资入手,还不能直接进行金融运作。在20**年中国金融全面开放后应该是

势不可挡,外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。

信托是灵活的,它的资金成本可高可低,主要看资金来源。目前信托的资金成本比较高,委托人要收取较高的回报。相对来说,银行的资金成本就很低,储户把钱存到银行一年才2%的利息。未来,当房地产信托基金建立起来以后,有很多低成本的资金被信托公司所掌握的时候,房地产信托的成本就降下来了。

可以说在诸多金融手段之中,信托具备多种平台优化组合优势,以信托高级形态为核心,通过信托的串接,将多种金融工具进行优化整合,实现一揽子组合融资解决方案,将成为地产融资的主流模式。

篇4：房地产信托一种合理可行投资方式

房地产商品既是一种消费品,也是一种资本品,能够产生可观的现金收益。这一特性,使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时,房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性,要求具备相当的专业知识和经验,这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式--房地产投资信托(REIT,real Estate Investment Trust s),并不断趋于完善。房地产投资信托现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道,其相对比重已超过直接投资、持有证券(房地产股票或债券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。

房地产投资信托以在美国的发展最为典型。房地产投资信托出现于60年代初期,经过近10年的发展,70年代初达到顶峰,其后由于经济危机和房地产市场的萧条,房地产投资信托出现衰落,资金外流。随着税收法案的修订和有关限制的放宽,房地产投资信托在80年代再次回升,资产值不断增长,1991年底达到历史最高水平。房地产投资信托一般以股份公司或托拉斯的形式出现,通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产中来,并委托或聘请专业性机构和人员实施具体的经营管理。

房地产投资信托的资金来源主要有两个方面:发行股票,由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购;从金融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易,或采取场外直接交易方式,具有较高的流通性。根据资金投向的不同,房地产投资信托可分为产权信托投资(equity REIT)、抵押信托投资(mortgage REIT)和混合信托投资(hybrid REIT)三种形式。早期的房地产投资信托主要为产权信托,目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快,现已超过产权信托,主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券(MBS)。混合信托则带有产权信托和抵押信托的双重特点。

与一般公司不同,房地产投资信托具有广泛的公众基础,在享有税收优惠(房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项)的同时,也受到严格的法律规范与监管。如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作,并实行多样化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。房地产投资信托除受到整体社会经济环境(以房地产的市场需求与总体空置水平)的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。

房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道,其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金(从而产生相当大的市场强度与规模经济)、具有较高投资回报和较低投资风险,是一种比较理想的资本市场投资工具。

当前,选择和发展房地产投资信托,具有拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场、促进社会经济发展等多方面的意义。我国证券市场已具有相当容量和规模,产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展,目前推出房地产投资信托已具备初步条件,时机也趋成熟。可先行试点,通过发行受益凭证或基金股份募集投资者的资金,设立房地产投资基金或住房投资基金,然后投资于房地产获取经营收入、发放住房抵押贷款、购买政府债券等。具体的投资运作和管理须委托专业性机构来实施,这一角色一般由投资银行(以证券公司为主体,包括基金管理公司、投资顾问公司等)来担任。

投资银行在我国还只是初具雏形,大多数证券公司主要从事证券承销、自营或经纪业务,距现代投资银行的标准相去甚远。应组建新的规范性投资银行,加快现有证券公司的增资扩股、并购重组与改造,并规范其运作。拓展投资银行的业务空间,引进房地产经营、资产管理、金融证券、市场研究、财税、评估、法律等各类人才。同时,应健全和完善《投资基金管理条例》等法律法规;建立政府支持体系,如成立个人住房贷款的担保机构、对房地产投资信托实行优惠的税收政策等;培育机构投资者,进一步贯彻证券市场“规范、法律、自律、监管”的方针,保障社会投资者的利益;加快住房新体制的建设和住房商品化的进程。通过相关环节的系统构造与配套,推动房地产投资信托在我国的尽快发展和普及。

篇5：风堂购物街后期商业经营方案

为了更好的配合商铺销售工作,增强经营商户、投资商铺者投资信心,保证商铺成功销售后,后期商业运作、商户入驻、投资者顺利过度,走上一定的正轨,特设想和构建"创意英国商业经营管理"方案。
基本情况:
解决的几个问题:
◆关于商业区投入使用后,宣传炒作,提高商圈知名度,吸引人气问题;
◆关于如何处理现阶段招商商户与今后商铺持有者之间关系;
◆关于今后商业区商户入驻,商户的管理及服务工作问题;
◆关于业态划分在今后经营中得到的保证和实施。

设想及思路:
※成立商业管理委员会由投资商铺者组成,他们对今后商业区的宣传、管理起到决定和领导的作用;他们可以自筹资金::聘请委托商业管理公司对商业区进行宣传操作、对商业区进行规范、专业的管理,使其商业投资得到有力的保证,当然要各个商铺投资者达成统一共识,形成商业管理委员会,需要前期公司进行一定的引导和支持。

※在前期的商业管理中,我们将成立商业管理部门,作为前期的协助、执行相关商业管理工作,在工作顺利开展后交由商业管理委员会、物业公司分管。

※为了使投资者增强投资信心,让他们看到购买铺面后,还有开发商在今后商业宣传上有一定的支持,使他们的商铺投资有升值的希望;建议设立一笔"商业宣传专项资金",资金由商业管理委员会策划决定使用用途;资金前期由创意英国商业管理部门保管、操作执行,后期由物管公司接管,公司对资金的使用有决定和监督权。

※商业区投入使用时,在创意英国商业街设立一"信息公告栏",由商业部门、屋业管理公司进行操作和维护,"信息公告栏"作用:
1.前期招商签定协议的商户名单公布于上(将无意向商户去掉),由投资者与其自然联系;
2.需要出租铺面、房子的信息公布于上,让有意向入驻创意英国的商户更快、更直白的了解信息。

※商业服务;
由物管部门利用公司与政府各个职能部门良好的关系资源,为今后入驻商户协助办理相关手续。取得商户良好的印象和口碑,最大化保证商户的稳定性,带动商户入驻创意英国商区势头,让投资者看到公司并没有忘记他们,公司尽其所能对其投资负责;对商户来说,让他感受到在其它地方经营没有的服务。

※业态问题;
在销售中一定要强调我们的业态规划,但今后商业经营中,业态的形成它是根据市场规律的发展自然而形成的,所以业态的划分只能加以引导而不能进行强制性的干涉。

商业管理委员会:
组成:由投资商铺者组成
成立时间:创意英国商铺交付使用前(约20**年6月)
组织单位:云南杰昌房地产开发有限公司/(铭鼎屋业管理公司)
协组单位:铭鼎屋业管理公司/(云南杰昌房地产开发有限公司)

商业管理委员会:
1、委员组成:由投资业主代表、经营者代表组成,每年选举一次,可以连任,委员均为义务工作,委员会1-2个月召开一次会议以少数服从多数表决;
2、主要职责:
A、讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度;
B、督监各经营者的经营行为,检举违规行为,进行行业自律;
C、讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案;
D、监督宣传促销费用的使用;
E、反映经营管理中的问题和建议。
商业管理委员会是由广大创意英国商铺投资组成,他代表了各投资者的利益,在今后的商业管理中,不论是"商业管理委员会"直接经营,或者是"商业管理委员会"聘请委托专业的商业管理机构经营,都应该遵行以下原则:

一、商业管理宗旨
1、维护良好的整体形象和秩序
2、确保消费者满意
3、使物业保值增值
4、为业主创造最大赢利机会

二、经营管理方面
1、商业街管理
(1)对商业街进行统一开门时间管理,以确保商业街良好的形象和信誉。
(2)对商业街业态划分引导管理;入驻商户尽量按照创意英国商业街规划经营。
2、销售现场管理
对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
(1)店铺装潢:遵循创::意英国风尚购物街的统一规定和要求,不得随意装修,应维持商业街的整体形象。
(2)商品陈列:不得占用过道和乱堆乱放。
(3)现场促销:促销活动应遵守商业街的统一规定和要求,不得破坏商业街正常的经营秩序。事前与屋业管理部门报告,由屋业管理部门派人协助。
3、市场营销推广
(1)营销策划:制定商业街整体营销和竞争策略,制定全年和阶段性的市场推广计划。
(2)宣传促销:对商业街进行统一、有效的宣传推广,举办整体和主题促销活动。
(3)品牌演绎:传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4、商业价格管理
(1)实施统一明码标价。
(2)禁止价格欺诈行为。
(3)竞争中的随意降价促销,恶性竞争。
5、商品质量管理
(1)严禁假冒伪劣产品,假一罚十。
(2)实行商品质量"三包"。
(3)对商品质量进行抽检。
6、顾客服务规范
(1)售前服务:提倡主动、微笑和站立服务,但不得争客、抢客。
(2)售中服务:耐心热情介绍,礼貌迎送顾客,但不得强行买卖,严禁与顾客争吵。
(3)投诉处理:设立投诉热线,统一处理顾客投诉,确保顾客满意。
(4)售后服务:质量三包,送货安装跟踪服务等。

三、屋业管理部门:
※政府关系协调
建立与政府各部门的良好关系,争取各部门的配合支持与租费优惠,实行统一交税,使经营者集中精力搞经营,降低经营成本,减少后顾之忧。
※服务方面
1.生活服务:提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。
2.办公服务:提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。
3.办证服务:为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。
4.贷款服务:协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。
5.人事服务:为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

四、商业管理机构
※物业运营方面
1、安全保卫:维护顾客的安全,维护经营者的经营活动及财产安全,维护商场的设施设备安全,防盗、防火、防害,确保商业街的安全有序运行。
2、环境卫生:由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理,确保干净整洁、舒适明亮的购物环境。
3、物业维护:由专业人员对设施设备进行管理,养护和维修,保证其良好正常和低成本运行。
※商业管理收费
1、物业运营费:按国家有关规定收取,包括保安、环境卫生、物业维护等费用,按建筑面积分摊到户,合计收 元/平方米左右,每年分次预收。
2、水电费:按实际发生费用,每月交纳一次。

五、结语:
在销售中,对商业后续经营抓住重点进行宣传;
1.对宣传,承诺公司有资金支持;
2.对业态我们根据市场情况,结合自身条件进行划分和定位;
3.对商业管理我们将在过渡期成立相应商业管理部门,提供协助、执行服务。同时由广大业主组成商业管理委员会,对商业进行营销策划、宣传促销。
4.对经营商户今后入驻将由物业管理部门提供相关的服务工作。