风堂购物街后期商业经营方案

为了更好的配合商铺销售工作,增强经营商户、投资商铺者投资信心,保证商铺成功销售后,后期商业运作、商户入驻、投资者顺利过度,走上一定的正轨,特设想和构建"创意英国商业经营管理"方案。
基本情况:
解决的几个问题:
◆关于商业区投入使用后,宣传炒作,提高商圈知名度,吸引人气问题;
◆关于如何处理现阶段招商商户与今后商铺持有者之间关系;
◆关于今后商业区商户入驻,商户的管理及服务工作问题;
◆关于业态划分在今后经营中得到的保证和实施。

设想及思路:
※成立商业管理委员会由投资商铺者组成,他们对今后商业区的宣传、管理起到决定和领导的作用;他们可以自筹资金::聘请委托商业管理公司对商业区进行宣传操作、对商业区进行规范、专业的管理,使其商业投资得到有力的保证,当然要各个商铺投资者达成统一共识,形成商业管理委员会,需要前期公司进行一定的引导和支持。

※在前期的商业管理中,我们将成立商业管理部门,作为前期的协助、执行相关商业管理工作,在工作顺利开展后交由商业管理委员会、物业公司分管。

※为了使投资者增强投资信心,让他们看到购买铺面后,还有开发商在今后商业宣传上有一定的支持,使他们的商铺投资有升值的希望;建议设立一笔"商业宣传专项资金",资金由商业管理委员会策划决定使用用途;资金前期由创意英国商业管理部门保管、操作执行,后期由物管公司接管,公司对资金的使用有决定和监督权。

※商业区投入使用时,在创意英国商业街设立一"信息公告栏",由商业部门、屋业管理公司进行操作和维护,"信息公告栏"作用:
1.前期招商签定协议的商户名单公布于上(将无意向商户去掉),由投资者与其自然联系;
2.需要出租铺面、房子的信息公布于上,让有意向入驻创意英国的商户更快、更直白的了解信息。

※商业服务;
由物管部门利用公司与政府各个职能部门良好的关系资源,为今后入驻商户协助办理相关手续。取得商户良好的印象和口碑,最大化保证商户的稳定性,带动商户入驻创意英国商区势头,让投资者看到公司并没有忘记他们,公司尽其所能对其投资负责;对商户来说,让他感受到在其它地方经营没有的服务。

※业态问题;
在销售中一定要强调我们的业态规划,但今后商业经营中,业态的形成它是根据市场规律的发展自然而形成的,所以业态的划分只能加以引导而不能进行强制性的干涉。

商业管理委员会:
组成:由投资商铺者组成
成立时间:创意英国商铺交付使用前(约20**年6月)
组织单位:云南杰昌房地产开发有限公司/(铭鼎屋业管理公司)
协组单位:铭鼎屋业管理公司/(云南杰昌房地产开发有限公司)

商业管理委员会:
1、委员组成:由投资业主代表、经营者代表组成,每年选举一次,可以连任,委员均为义务工作,委员会1-2个月召开一次会议以少数服从多数表决;
2、主要职责:
A、讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度;
B、督监各经营者的经营行为,检举违规行为,进行行业自律;
C、讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案;
D、监督宣传促销费用的使用;
E、反映经营管理中的问题和建议。
商业管理委员会是由广大创意英国商铺投资组成,他代表了各投资者的利益,在今后的商业管理中,不论是"商业管理委员会"直接经营,或者是"商业管理委员会"聘请委托专业的商业管理机构经营,都应该遵行以下原则:

一、商业管理宗旨
1、维护良好的整体形象和秩序
2、确保消费者满意
3、使物业保值增值
4、为业主创造最大赢利机会

二、经营管理方面
1、商业街管理
(1)对商业街进行统一开门时间管理,以确保商业街良好的形象和信誉。
(2)对商业街业态划分引导管理;入驻商户尽量按照创意英国商业街规划经营。
2、销售现场管理
对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
(1)店铺装潢:遵循创::意英国风尚购物街的统一规定和要求,不得随意装修,应维持商业街的整体形象。
(2)商品陈列:不得占用过道和乱堆乱放。
(3)现场促销:促销活动应遵守商业街的统一规定和要求,不得破坏商业街正常的经营秩序。事前与屋业管理部门报告,由屋业管理部门派人协助。
3、市场营销推广
(1)营销策划:制定商业街整体营销和竞争策略,制定全年和阶段性的市场推广计划。
(2)宣传促销:对商业街进行统一、有效的宣传推广,举办整体和主题促销活动。
(3)品牌演绎:传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4、商业价格管理
(1)实施统一明码标价。
(2)禁止价格欺诈行为。
(3)竞争中的随意降价促销,恶性竞争。
5、商品质量管理
(1)严禁假冒伪劣产品,假一罚十。
(2)实行商品质量"三包"。
(3)对商品质量进行抽检。
6、顾客服务规范
(1)售前服务:提倡主动、微笑和站立服务,但不得争客、抢客。
(2)售中服务:耐心热情介绍,礼貌迎送顾客,但不得强行买卖,严禁与顾客争吵。
(3)投诉处理:设立投诉热线,统一处理顾客投诉,确保顾客满意。
(4)售后服务:质量三包,送货安装跟踪服务等。

三、屋业管理部门:
※政府关系协调
建立与政府各部门的良好关系,争取各部门的配合支持与租费优惠,实行统一交税,使经营者集中精力搞经营,降低经营成本,减少后顾之忧。
※服务方面
1.生活服务:提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。
2.办公服务:提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。
3.办证服务:为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。
4.贷款服务:协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。
5.人事服务:为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

四、商业管理机构
※物业运营方面
1、安全保卫:维护顾客的安全,维护经营者的经营活动及财产安全,维护商场的设施设备安全,防盗、防火、防害,确保商业街的安全有序运行。
2、环境卫生:由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理,确保干净整洁、舒适明亮的购物环境。
3、物业维护:由专业人员对设施设备进行管理,养护和维修,保证其良好正常和低成本运行。
※商业管理收费
1、物业运营费:按国家有关规定收取,包括保安、环境卫生、物业维护等费用,按建筑面积分摊到户,合计收 元/平方米左右,每年分次预收。
2、水电费:按实际发生费用,每月交纳一次。

五、结语:
在销售中,对商业后续经营抓住重点进行宣传;
1.对宣传,承诺公司有资金支持;
2.对业态我们根据市场情况,结合自身条件进行划分和定位;
3.对商业管理我们将在过渡期成立相应商业管理部门,提供协助、执行服务。同时由广大业主组成商业管理委员会,对商业进行营销策划、宣传促销。
4.对经营商户今后入驻将由物业管理部门提供相关的服务工作。

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篇2：底商传统商业经营模式

沿街商铺,俗称底商,是一种传统的商业经营模式,这种模式具有恒久的生命力,长久以来,一直受到人们的青睐。

与其他的商业模式相比,投资沿街商业的风险较小。其他的商业模式在近代才逐步形成和发展,如百货商店、 专业市场、综合超市、专业超市等,他们都有各自的特色,但其经营灵活性比较差,虽然在某一时期会比较红火, 但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街店面,即使出现经营困难,也很容易转让。

沿街商铺的价值具有明显的区域特征。一般而言,沿街商铺的价值与市中心的距离相关。越是处于市中心,其 商业价值就越大。市中心商铺的出租率高,租金也较高,因此具有价值大,风险小的特征。而处于市区外围的沿街 底商的价值不确定性较大。如靠近某些知名市场的底商,其租金甚至可以与市中心的相媲美,但一旦市场搬迁,则其租金就会打一个很大的折扣。

沿街商铺的业态组织对商铺价值的影响是很大的。商铺的价值除了其建设本身的价值,更重要的是它的“无形 价值”。这“无形价值”是以所处的街巷的知名度来代表的。可以肯定的是,一个城市的主要商业街的知名度比其 他街巷要高得多。如果这一类商业街在业态组织上有特色,那么它的“无形价值”会更高。

商铺的价值还与所处街道的宽窄相关。一般人们会认为街道窄,则商业气氛的集聚性发,其实不然。如果说古时候的商业街的宽度一般为6米左右,是为了适合人们步行的生活方式,那么到了自行车时代,商业街的宽度需要 12米以上;而汽车时代的到来,则要求商业街达到30左右。比较适合现代商业街要求的街道宽度一般为二类:一类 是10—20米宽的步行商业街,一般一个城市都会有一至二条商业步行街;另一类则是适合汽车购物时代需要的20—35米宽的市区双向道路。目前人们对后一类商业街还缺乏认识,但如果你有驾车购物的经历,应该会有体会。试 想,如果汽车无法方便进入和停靠,汽车拥有者又如何去购物?在私家车爆发性增加的今天,这类商业街将很有前景。

民间常说的“一铺养三代”,是对商铺价值的最简洁的解读。如一间30平方米的商铺,目前的租金一年3万 元,正好能满足一个家庭的基本生活费用。若干年以后,家庭基本生活费用会有所提高,但店铺租金的增值也基本 同步,因此一铺就能“养”三代。如果你拥有二铺,就可能使三代过上小康生活;拥有三铺,则可使三代的舒适生 活得到保障;四铺、五铺……,生活会越来越美好!

篇3：国内南北两地商业经营差异化对比

　　国内南北两地商业经营的差异化对比

　　关于商业项目的考察综合类比:

　　笔者初次到北京，北京人民的热情、热心、坦诚及好客给我们留下了深深的印象。北京的商业国际感较强，北京人购物不还价，所以北京是国际国内各大品牌商家争驻的理想场所。

　　北京各商场内服装基本上都是国外品牌，很少见到中文

　　北京商业的运作模式与广东的商业相比是一种小同而大不同的操作方式。从传统的北京知名商圈，如王府井商圈、西单商圈中可以找到印证。

　　在北京比较有名的卖场如东方新天地、王府井百货、西单大悦城、君太百货、燕莎友谊商城，可以看到与此类似的景象。

　　一、化妆品一般在一楼，且占的比重比较大。像燕莎友谊商城、大悦城一楼全部都是化妆品。

　　二、箱包、皮具、鞋类一般和男装在一起。

　　三、男装、女装所占的比例一样大。

　　四、除了在商业街，一般钟表、眼镜都安排在楼上。

　　五、国外各种服装品牌充斥着各大知名卖场，国内知名品牌难在东方新天地、王府井百货、西单大悦城、君太百货、燕莎友谊商城等知名卖场占有一席之地。

　　各大商场内首层基本上都是高场化妆品类在西单商场首层摆放的是北京特产——特色也较足

　　而广州的商场在业态的划分、品种搭配与北京的买场有着许多不同点。主要体现在：

　　一、除了化妆品安排在一楼之外，黄金、珠宝首饰、钟表、眼镜、箱包、鞋类、皮具一般都安排在一楼。

　　二、女装一般安排在二楼，男装一般安排在女装的楼层上。

　　三、除了广州友谊商场有许多国外知名品牌之外，其它比较有名的百货商场的服装品牌主要由国内知名的服装品牌组成。

　　为什么北京的百货商场与广东的百货商场在布局上会有所不同呢？主要是北京的气候、风俗习惯与广东不相同。北方天气干燥，化妆品对北方人来说不仅是社交场合的需要，而且还是身体保健的需要，所以化妆品在北方的生意比较好，相反南方由于气候湿润，所以对化妆品的需求不如北方。北方把化妆品放在一楼主要是从生意的角度来考虑。南方把化妆品放在一楼主要是从化妆品的扣点高、利润高来考虑。

　　商场内图标指示，建议在新华南MALL生活城也增设奥运福娃产品特许销售也是北京一大特色

　　南方人在消费上比较讲究实惠、北方人在消费上讲面子。所以南方的商场里一般摆事实放的是国内知名品牌，而且还经常做促销、优惠活动。北方就很少这种情况，百货商场一般摆放的是国外品牌，国内品牌在西单地铁站才可以找到。在王府井、西单很难见到打折促销的信息。周六在西单考察，西单许多知名百货商场难见打折海报，只有君太百货羞答答打着买100减30的促销信息。所以说北方人的这种性格决定了他们在商场里的商品组合上与南方有所不同。比如在南方不允许地下有厨房餐饮、电影娱乐经营等。

　　北京西单商场六楼大食代美食城——人流较旺王府井旁大食代地下美食广场的特色及公共设备也是一特色

　　东单、西单的大食代连锁美食广场，采用的均是中央收银系统，汇聚地方美食特色。如果需要消费，可以先向中央收银系统服务台注入资金买卡，每张卡押金5元，凭着卡内有效金额在每个特色餐POSE机上消费，凭着电脑小票及卡到服务总台换发票，退卡，并退余款。美食广场也是采用中央系统，并有几万元的进场费。这种模式可以对我们DFO收银系统中运用借鉴。

　　商业启发：北京、广东两地的商业操作模式对公司的商业运作是有启发的，那就是我们的商业经营活动要符合当地的消费习惯、风俗习惯。一切创新的商业行为都要与当地市场的实际相符合。

篇4：X国际广场商业经营定位

　　z国际广场商业经营定位

　　一、**商业近况

　　根据**区域商铺投资调查分析，当前**商业物业的总体经营处于疲软状态.原因归结为两方面，一是**的投资客对目前东莞市场不十分看好，对投资商铺愈加慎重；二是**现有投资型商铺较少，外界对**的市场不十分认同，导致客户层较为狭窄。

　　与**其他商场比较，本项目位置较好，但人流不十分旺盛,要在整体市场疲软的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，AA建议：

　　a、 提前招商，引进品牌经营者入场，重新树立消费者购买信心，将**本地中高档消费能力截留在当地；

　　b、 内铺实行返租，使商场顺利过渡到商业成熟期，树立投资信心；

　　c、 店铺小分割，压缩铺位投资总额；

　　d、 付款方式优惠，降低投资门槛；

　　e、 统一经营，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧。

　　二、商业经营定位阐述

　　1、商业主题定位：综合性高档大型购物休闲中心

　　◇ 体现在商场的面积和业态的齐全

　　◇ 与**广场相融，周边毗邻高尚豪宅区，更体现品味休闲、品味文化的购物乐趣

　　商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌

　　*从目前**当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；

　　*本项目的形象应该切底地利用本项目地处高尚住宅区、邻近**广场的有利条件，营造档次比已有的同类型物业更高一筹的形象，并有利于与住宅的高档次相呼应。

　　经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：

　　（1） 高档次精品时尚购物店；

　　（2） 综合性超市;

　　（3） 专业主题市场；

　　（4） 休闲中心;

　　（5） 中高档餐饮机构;

　　（6） 稍高档次的娱乐城。

　　经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。

　　三、商业推广主题阐述：

　　提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城

　　**中心商圈，未来CBD金坐标

　　突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。

　　从以下几方面支撑本项目的投资价值：

　　1、 地段优越：项目处于**中心区，邻近镇政府，**广场所在区域为**未来经济、政治、文化及豪宅居住中心。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。

　　2、 未来中心商圈：项目周边有汽车总站、**国际酒店等大型项目,将带动项目的人流发展,加上步行街的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成围绕**广场的中心商业圈。

　　3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。

　　4、 经营品牌：由招商活动最后落实。

　　◇ 根据**当地商业调查所得，目前**商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。

　　◇ AA建议由品牌良好的机构进行全面的商业布局规划、商业推广和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。

　　5、 租金回报：AA建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。

　　租金回报有利于：

　　◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心；

　　◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于只付出实际73%的铺面价格，即可拥有所购商铺，在中心片区商业成熟后，本项目的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；

　　◇ 对于本项目70年的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。

　　突出投资前景，以“中心区发展前景”为信心保证。

　　让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了中心区良好的投资前景：

　　1、作为东莞经济最具发展的城镇之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；

　　2、说明**镇中心区的未来规划细节，分析**中心商圈的前景；

　　3、厚街、常平、樟木头、虎门等中心区发展情况作对比，说明中心区规划的未来价值，尤其通过对上述等地中心区建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。

　　突出经营前景，由招商活动最后落实。

　　招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。

　　1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。

　　2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。

　　3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同zz广场区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。

　　4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。

　　四、招商销售整体策略

　　招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。

　　根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。

　　出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。

　　出租策略

　　本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。

　　对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。

　　销售策略

　　本项目的销售目标客户主要有**及东莞当地居民、政府公务员、高级白领、商业经营业主和商业投资客户。其中以商铺投资客户和当地居民为主要客户。

　　对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。

　　在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。

　　具体招商策略、推广策略及推广时段安排将在招商运作和销售运作两篇进行详细分析。

　　五、价位策略

　　1、价格建议

　　佛山时代广场总体策划 第一部分 客户定位

　　1、置业客户

　　*投资者

　　这部分客户以佛山本地人为主，有富余的资金，对本地商业发展充满信心，同时亦认同项目的经营理念，希望通过购买商铺能获得稳定的租金收益，达到保值增值的目的。但由于目前佛山当地批发行业缺少有产权的商铺供市场买家投资源，因而，项目推出的商铺能满足市场需要，同时，发展商在售出商铺时有必要统一提供一定的租金保证，降低投资者的投资风险，以增强其投资获利的信心。

　　此部分买家以投资为主要目的，对于单价的敏感度相对较低，但对于商铺的总价会比较关注，因此，出售商铺的总面积不宜过大，同时，由于其自身不准备经营，只为取得稳定的租金收入，因此，提供固定的回报收益将是吸引其购买的重要因素。

　　*经营者

　　此部分客户目的购买商铺以供日后经营，此部分客户对经营行业、市场情况都较为熟悉，但由于其需要投入较大量的前期资金成本，因而需求有较灵活的付款方式及付款时间。

　　2、招商客户

　　*品牌商户

　　为提高项目的整体形象档次，需要引入个别知名度较高的品牌商户，因此对此部分的商户应提前接触，在商铺位置上应优先给予考虑，在租金方面给予较多让利，以吸引其进驻，同时此部分铺位可以带租发售的形式。

　　*大型商家

　　此部分客户以租为主，同时需要有较大的使用面积，如果有良好的投资前景，亦会考虑购买商铺作为稳定的经营场所，因而针对该部份客户建议可提供租金与楼款结合的形式，即客户在租期内可把原租金作为楼款一部分，以吸引其购买。

　　*普通商家

　　为时代广场今后的主力经营商家，该客户群主要来源于正待拆迁的火车站五金批发市场、敦厚五金批发市场的现有经营者，其市场空间将超过20000㎡，其次是安安五金批发市场、佛山综合批发市场、城北五金批发市场的部分看中长期经营的商家。