国内南北两地商业经营差异化对比

　　国内南北两地商业经营的差异化对比

　　关于商业项目的考察综合类比:

　　笔者初次到北京，北京人民的热情、热心、坦诚及好客给我们留下了深深的印象。北京的商业国际感较强，北京人购物不还价，所以北京是国际国内各大品牌商家争驻的理想场所。

　　北京各商场内服装基本上都是国外品牌，很少见到中文

　　北京商业的运作模式与广东的商业相比是一种小同而大不同的操作方式。从传统的北京知名商圈，如王府井商圈、西单商圈中可以找到印证。

　　在北京比较有名的卖场如东方新天地、王府井百货、西单大悦城、君太百货、燕莎友谊商城，可以看到与此类似的景象。

　　一、化妆品一般在一楼，且占的比重比较大。像燕莎友谊商城、大悦城一楼全部都是化妆品。

　　二、箱包、皮具、鞋类一般和男装在一起。

　　三、男装、女装所占的比例一样大。

　　四、除了在商业街，一般钟表、眼镜都安排在楼上。

　　五、国外各种服装品牌充斥着各大知名卖场，国内知名品牌难在东方新天地、王府井百货、西单大悦城、君太百货、燕莎友谊商城等知名卖场占有一席之地。

　　各大商场内首层基本上都是高场化妆品类在西单商场首层摆放的是北京特产——特色也较足

　　而广州的商场在业态的划分、品种搭配与北京的买场有着许多不同点。主要体现在：

　　一、除了化妆品安排在一楼之外，黄金、珠宝首饰、钟表、眼镜、箱包、鞋类、皮具一般都安排在一楼。

　　二、女装一般安排在二楼，男装一般安排在女装的楼层上。

　　三、除了广州友谊商场有许多国外知名品牌之外，其它比较有名的百货商场的服装品牌主要由国内知名的服装品牌组成。

　　为什么北京的百货商场与广东的百货商场在布局上会有所不同呢？主要是北京的气候、风俗习惯与广东不相同。北方天气干燥，化妆品对北方人来说不仅是社交场合的需要，而且还是身体保健的需要，所以化妆品在北方的生意比较好，相反南方由于气候湿润，所以对化妆品的需求不如北方。北方把化妆品放在一楼主要是从生意的角度来考虑。南方把化妆品放在一楼主要是从化妆品的扣点高、利润高来考虑。

　　商场内图标指示，建议在新华南MALL生活城也增设奥运福娃产品特许销售也是北京一大特色

　　南方人在消费上比较讲究实惠、北方人在消费上讲面子。所以南方的商场里一般摆事实放的是国内知名品牌，而且还经常做促销、优惠活动。北方就很少这种情况，百货商场一般摆放的是国外品牌，国内品牌在西单地铁站才可以找到。在王府井、西单很难见到打折促销的信息。周六在西单考察，西单许多知名百货商场难见打折海报，只有君太百货羞答答打着买100减30的促销信息。所以说北方人的这种性格决定了他们在商场里的商品组合上与南方有所不同。比如在南方不允许地下有厨房餐饮、电影娱乐经营等。

　　北京西单商场六楼大食代美食城——人流较旺王府井旁大食代地下美食广场的特色及公共设备也是一特色

　　东单、西单的大食代连锁美食广场，采用的均是中央收银系统，汇聚地方美食特色。如果需要消费，可以先向中央收银系统服务台注入资金买卡，每张卡押金5元，凭着卡内有效金额在每个特色餐POSE机上消费，凭着电脑小票及卡到服务总台换发票，退卡，并退余款。美食广场也是采用中央系统，并有几万元的进场费。这种模式可以对我们DFO收银系统中运用借鉴。

　　商业启发：北京、广东两地的商业操作模式对公司的商业运作是有启发的，那就是我们的商业经营活动要符合当地的消费习惯、风俗习惯。一切创新的商业行为都要与当地市场的实际相符合。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：谈商业项目经营招商思路

　　谈商业项目的经营招商思路

　　1、要想成功操作一个盘，项目选址、定位、精英团队、资金是必不可少的。**项目现阶段可供操作的商业项目定位在市场运作中普遍不被看好。

　　2、本项目在定位操作中缺少有效的市场数据支持。虽然概念较新颖，但经不起市场的考验，这一定会在日后操作中曝露无疑。

　　3、理顺流程，减少中间不必要的机制环节。虽然现在大面积开展招商工作，按业态分组来完成，由于存在以下二个方面的问题，工作执行无法向更细层次推进。

　　①整个巨型项目推进，缺乏系统有效的总体企划，各个环节紧密联系性不够，先后顺序及主次未明确，战略打法及思路不具备整体操盘运作。由于关链不流畅，导致下属人员在工作执行时，感觉非常离谱，非常郁闷；每一天都把很多时间都花在了内部处理文件及工作总结汇报、填表等各个环节上，而过多的会议占据了不少时间，每天放在同客户处理上的时间非常有限；注重过程，忽略结果，这是南北企业文化差异的最大体现，对于业务性的招商工作，太多行政性的指令对于市场调节和业务跟进不会有太大帮助（过多的行政性工作影响了业务进度），建议以结果化的管理操作来推动项目。

　　②招商人员素质参差不齐，由于是个年轻的团队，规划项目运作未做到专业化，不能完全代表精英团队形象，也无法做到攻城拔寨的良好初愿。按业态分组当然可以更清晰的了解每个区位项目的运作，但如果缺少行业高度，缺少攻城拔寨的领军人物指挥，在商业层面上达不到一个档次，往往事与愿违。

　　4、未标新立异，制高点宣传未体现出来（项目宣传高度及深度不够）

　　**项目在行业内固有的因素造成的格局，不是一朝一夕可以改变的，但通过创新整合，以提升自己价值含量为前提，高标准，严要求，在完成内部改造及提升的同时，更多的融入市场中，以市场为前提，把握市场新方向，探寻新动因。

　　**项目虽然定位有了转变，但在外界还是不为人所知，特别是整个形象广告方面一直都未能直观的体现出大气。缺高度，也缺直观性。

　　5、全面开花，体盘过大，得不偿识。

　　整合资源，集中精力，塑造靓点，并以此为点向面延伸，打出一个漂亮仗，鼓舞士气，在不知不觉中彻底改变外界对我们项目的全新印象，便于招商工作全面开展。

　　团队士气及项目推进需要集中优势人员，围绕重点项目，全力以赴，打一个漂亮的翻身仗，以此来推动改变项目新格局，以后期运作开发提供更多可以支持点，提供更多案例来诠释。

　　6、“低调高价”与本地的商业经营思路不符，致使客户敬而远之。

　　高调低价才是针对本项目运作成功的真正切入点。

　　重新起航，需要好的策略，由于新股东入主之事内部低调，对关注项目的商家会认为还是以前的经营公司在经营，“没有换汤也没有换药”。在整个招商推广中不太有利，需要倾注十倍的努力来打造。因此，高调应成为当前的主名词，否则会成为被遗忘的角落；以高调掀起一股风暴，低价格切入，是当前开展工作的重中之重。

　　7、价格体系紊乱，授权不明确；工作停留于表面形式，没有深入细化及执行，致使执行工作阻力重重，执行越深入越迷惑。

　　制定切实可行的价格体系，加强执行力，抛开停留在表面上的工作，脚踏实地完成有实际意义的工作。结合人员管理级别制定不同的价格体系，与市场充分融入，分工明确，指示明确，为执行工作开绿灯。

　　8、商铺高价格出租使一批有意来营业的客户被拒之门外。

　　当前的工作重点应以“培育人气，放水养殖鱼”的策略为主，只要签约时间不长，价格不应作为第一要素。以搞活整个园区为宗旨，以场养场，培育市场。让更多高质量的客户看到园区的发展希望，提升人气，促进长期良性招商。

　　9、招商本身就是一项业务工作，也是一项团队共享的工作。太多政治成份会成为项目发展的最大阻碍。

　　南北文化差异的一个重要点是：南方人较务实，以市场为前提，再来提升高度，促进项目发展招商；北方人以政治为先导，先有一个概念，再来实施，不管市场是否有落脚点。南方的消费市场与北方有着差异化，因此，招商工作也须在政治工作中开展。

　　尊重事实，以事实为出发点，没有深入调研就没有发言权，切实可行的把每一项工作做得细致，做得扎实。

篇3：商业地产项目经营业态定位

　　商业地产项目经营的业态定位

　　一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。

　　遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。

　　所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。

　　其中，核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查：

　　（一）、商圈人口状况调查。

　　1、人口基数（城镇人口数量）

　　2、人口密度。

　　3、人均可支配收入（富裕程度）。

　　4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等

　　5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例

　　6、客流走向

　　7、商圈人口职业组成结构。

　　8、千人轿车拥有量

　　9、商圈内人口消费习惯与需求调查。

　　10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。

　　（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。

　　1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。

　　2、商业街的业态组成。

　　3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。

　　4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。是否最接近购买力。

　　5、各行业相互关联性：

　　如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；

　　但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；

　　同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。

　　（三）、业态定位之前，可以先拟定两三个业态，并分别进行专项行业调查。内容包括：

　　1、商圈内拟定业态的行业饱和程度。

　　2、现在竞争者的商业形式，位置，数量，规模，营业额，营业方针，经营风格，经营品牌等

　　3、商圈中该业态是存在假冒伪劣的不良风气。

　　4、拟定业态竞争对手的变化。

　　5、招商目标的开店计划。

　　6、目标消费群的现状与变化。

　　7、竞争者的优势劣势调查。

　　8、同类业态产品是否有一定的口碑、影响力如何，市场占有率如何？

　　9商圈中该类业态商户对产品的进货、平均销售、分销等供销过程是否存在阻碍经营发展的问题。

　　只有掌握了商圈人口消费需求，了解商圈发展的规律，熟悉各行业企业生存环境与条件，在这基础上，定位出的业态才有可能经营长久。

篇4：产权假日酒店:全面挑战传统宾馆酒店经营管理模式

　　产权假日酒店--全面挑战传统宾馆酒店经营管理模式

　　产权假日酒店：

　　产权假日酒店是随着国民经济持续增长，法定薪假的延长，国民生活健康质量得到提高，社会中产阶层的扩大，民间资本需要更加广泛的投资渠道，国内旅游渡假市场需求发生变化而应运产生的。

　　产权假日酒店是将传统宾馆酒店的集中资本产权形式演变成明确产权单位汇集形式，使酒店资本少数股东变为多个业主。其业主数额由产权假日酒店的投资开发规模确定，业主通过购买酒店公寓套房产权获得公寓产权，酒店委托专业管理机构通过市场经营为所有业主取得投资回报。

　　由于产权假日酒店多采用酒店客房加公寓套房的项目开发模式，其公寓套房的设备配置、建筑施工成本，经营管理成本等大大低于传统宾馆酒店，其套房设施的家庭化，使套房面积大大高于标准客房，居住更加舒适，可充分满足中、低价位旅游市场接待需求，填补渡假酒店市场价格空缺。使产权假日酒店的经营从开发初期就形成传统宾馆酒店不可超越的市场竞争优势。

　　产权假日酒店的业主权益：

　　国内任何长住居民都可通过购买一套以上（含一套）产权假日酒店公寓套房产权后成为酒店业主，每个业主可每年享受假日酒店连锁的任何旅游渡假景点酒店10天免费入住权，可享受任何连锁酒店的消费优惠折扣权，可通过委托经营授权协议使房产获得投资收益，公寓房产继承、赠与、转让、出售、抵押，业主大会可对酒店经营管理参与意见，可定期审查酒店客房出租销售财务报表，可享受投资购房产权银行按揭款委托酒店管理公司转付优惠，以最少的投资，获得较大而长期稳定的投资收益，并可增加业主银行资信等级。

　　产权假日酒店市场定位：

　　产权假日酒店是针对城市工薪阶层的旅游渡假及个体投资双重需要而产生的新兴产业，其公寓销售目标为城镇个体居民。

　　产权假日酒店的租售营销目的是围绕保障业主权益而进行的必要商业活动，其租售对象为国内各地旅行社，各地地方政府及住军机构老干局，自助旅游渡假旅客。

　　产权假日酒店在经营中将更加关注开发法定节、假日外的市场接待空间，在开发设计、功能配套、经营服务又更加突出酒店渡假特色，为入住宾客提供丰富多采的夜间娱乐观赏节目，并采用消费价格杠杆优势，延长宾客入住时间。

　　产权假日酒店的所有配套服务收费将采用限制定价，独立核算的管理方式，严格控制利润指数，使所有入住宾客综合费用支出减至传统宾馆酒店永远无法达到的价位。

　　产权假日酒店将利用公寓套房完善的家庭生活设施，开展非假期连续入住宾客自助渡假服务项目，并在房价上给予较大的折扣优惠。

　　产权假日酒店的项目选址：

　　重点旅游风景区。

　　靠近重点旅游风景区，自然景观良好，有良好的公路、水路、航空交通条件。

　　周边旅游景点距离适中，分布合理，可当日往返。

　　有良好的旅游风景开发资源，并获得国家级旅游管理机构认可，交通便利，地方政策稳定。

　　相对低廉的土地价格区域，距周边城镇距离适中，经济相对发达，物产丰富。

　　产权假日酒店的开发投资运作：

　　由项目开发公司负责完成所有项目开发的全部工作，承担项目开发所需费用，并承担项目开发风险，使项目达到经营设计条件。

　　由项目开发公司选择注册酒店管理机构负责假日酒店的初期管理，并代表所有股东对其进行全程监督。

　　由项目开发公司负责假日酒店股权套房的产权销售，并完成经营机构的组建。

　　由项目开发公司与商业银行确定股权套房银行按揭条件，代办银行按揭手续。

　　由公寓套房购买人交纳公寓套房销售总价20%~30％的购买

　　首付款。

　　由公寓套房购买人与商业银行签定购房按揭手续，项目开发公司收回股权套房开发成本。

　　由项目开发公司办理股权购买人公寓套房房产证明，确认并提供公寓产权法律依据。

　　由项目开发公司承担项目配套用房的开发建筑费用，并按平均市价转入酒店总体资产。

　　由项目开发公司承担项目经营流动资金的投资，并按平均股价转入酒店总体资产。

　　由注册酒店管理机构通过酒店经营逐年收回股东投资，并为业主代来投资回报。

　　由业主委员会监督注册酒店管理机构的经营及固定资产维护，使业主房产逐年增值。

　　产权假日酒店的资本结构：

　　产权假目酒店经营总资本为：酒店公寓套房总值+酒店配套服务会所房业总值+酒店经营流动资金数额

　　权益比例按产权假日酒店经营总资本的所占百分比计算，并享有相应的权利及义务。

　　产权假日酒店的开发成本估算方式：

　　项目所在地公寓商品房开发成本+装修成本+套内设施配套成本+配套服务用房建筑开发成本

　　产权假日酒店土地使用性质：

　　项目主楼及配套服务用房为商业旅游项目用地。

　　项目股权套房为商品房开发用地。

　　产权假日酒店经营成本分析：

　　由于项目采用公寓套房的建筑开发方式，可减少不必要的大型设备投资，降低建筑层高，减少结构应力系数，增加有效使用面积，可实际减少客房建筑成本30％左右。

　　由于项目用地多选择在城市周边地区，相对城市中心地段地价，可实际减少土地投资成本40％以上。

　　由于项目采用分散业主汇集的资产组织结构，可实际减少融资成本70％以上。

　　由于采用公寓客房的建筑设计，可实际减少设备运营维修成本30％以上。

　　由于公寓套内独立供暖、制冷，可实际减少无效能源损耗80％以上。

　　由于项目配套服务采用独立核算、自负盈亏的运作方式，可实际减少酒店经营成本30％左右。

　　产权假日酒店的综合经营成本应在传统宾馆酒店经营成本的60％左右。

　　产权假日酒店的客房售价制度：

　　参考项目为当地同等级别宾馆酒店客房售价，并在此基础上下调40％，作为产权假日酒店对外基本售价。

　　产权假日酒店的客房套内配置：

　　套内除按三星级酒店客房基本配置外，增设开放或迷你厨房或柜式迷你厨房，配区域网络终端电脑，增大卫生间使用面积，增大套内客房使用面积，设室外观景阳台。

　　产权假日酒店的景观设计：

　　要与项目地块地貌、周边景观、周边绿化密度、当地地方文化、当地传统建筑色彩、方便经营管理等因素，进行有机的结合，其设计要具备一定的地方建筑风格。

　　产权假日酒店的综合服务配套：

　　酒店在服务配套设置安排上，应着重突出酒店的旅游渡假特点，设置安排要以满足

入住宾馆夜间在酒店的休闲娱乐为主，多考虑参与型、休闲型、保健型、观赏型服务功能的开发利用，餐饮业要突出地方特色，同时关注周边娱乐消费休闲市场需要，以达到延长宾客留住酒店时间，吸引酒店周边客源入店消费为目的。

　　（服务配套设置安排可根据项目开发规模及项目周边环境选择设立）

　　·康体娱乐：

　　·室内标准或室外景观造型游泳池

　　·室外成人戏水乐园

　　·室内泳装桑拿浴房

　　·室内英式壁球馆

　　·保龄球馆

　　·台球、乒乓球室

　　·室内国际比赛标准汽步枪、汽手枪、移动靶射击馆

　　·室外阳光浴场

　　·室外射箭场

　　·室外网球场

　　·室外门球场

　　·室外夜间高尔夫练习场

　　·室外演艺场、跳舞场

　　·室内健康走廊、室外健康步道

　　·设医务室、理疗室、盲点按摩室、足底保健室

　　·设室内歌舞厅、KTV包房等

　　·商业网点：

　　·接待中心

　　·小型平价超市

　　·地方工艺礼品店、工艺品展示长廊

　　·美容美发室、美容皮肤护理中心

　　·邮政代办处

　　·银行代办处

　　·旅游服务中心

　　·车辆客运服务中心

　　·餐饮服务：

　　·西餐自助餐厅

　　·地方菜系餐厅

　　·地方小吃一条街

　　·半成品菜肴配送销售中心

　　·室外烧烤自助餐厅

　　·茶艺室

　　·酒吧间

　　·宴会厅等

　　·信息服务：

　　·地方投资政策、投资项目、投资审批程序网络查询

　　·周边旅游景点网上查询

　　·网络游戏、影视点播

　　·旅游服务：

　　·周边景点团队免费导游

　　·旅行包车接送

　　·出租汽车服务

　　·公交汽车停靠

　　产权假日酒店的发展：

　　产权假日酒店将以完善的服务配套，三星级酒店的标准行业管理，低于当地市内40％的销售价格，更加自由化的入住空间，价格低廉完备的配套消费，产权假日酒店有望在极短的时间内成为国内旅游接待的主力，并形成地区性规模巨大的旅游消费市场，同时为传统宾馆酒店行业带来冲击性的产业革命。

　　随着我国国民经济的持续增长，外出旅游人数的增加，进入老龄人口的增多，交通环境的改善，产权假日酒店势必加速形成行业连锁产业联盟，在达到资源共享的同时，将以本身经营优势在旅游市场中获得更大的经营回报。

　　产权假日酒店拉动地方经济增长：

　　产权假日酒店可为项目所在地地方财政带来酒店投资及房地产开发双重利税回报，并通过良好的经营业绩，巨大的行业规模，拉动项目所在地区旅游、餐饮、购物、交通、能源、畜产、养殖、种植、工艺产品、信息交流、地方名牌产品等各行业的全面发展。

　　产权假日酒店带来的增加获得投资机率：

　　产权假日酒店在自身日常经营时，会产生大量的入境住宿旅客，而对旅游者来说，除了观光各地旅游景点外，更加迫切希望了解当地地域文化、风土人情，而产权假曰酒店如想获得最大经济利益，突出经营特点最简便有效的方法，是打地方特色文化牌，这样无意中就使酒店产权股东和地方经济发展产生双赢，而随着入境旅客的回归，势必将当地各类信息一同打包带回，并广加传诵，从而起到迅速提高当地知名度，树立当地良好投资形象，增加当地投资机率的直接效果。

篇5：商场安全经营承诺书样本5

　　商场安全经营承诺书样本5

　　z区安全生产监督管理局：

　　z百货大楼和**购物广场是我区人员集散的密集场所，同时两个商场被列为安全生产重点单位。临近春节，商业正处于购销旺季，区政府于1月9日召开了省市电视电话会议，会议通报了邯郸武安普阳钢铁公司煤气管道泄漏事故及蔚县重大矿难瞒报事故，省委领导对我省的安保工作提出了具体意见和要求。为全面做好20**年“两会一节”期间的安全工作，我作为单位法定代表人，对本单位安全经营工作负全面责任。我单位将认真组织全体职工学习贯彻实施《安全生产法》、《生产安全事故报告和调查处理条例》、《河北省安全生产条例》等相关法律法规，并向贵局郑重承诺如下：

　　一、积极落实本单位安全生产主体责任，建立健全安全生产责任制和各项规章制度，逐级签订安全生产责任书，层层落实安全生产目标管理，并严格执行；按规定建立安全管理机构和配备安全管理人员；自觉接受政府及安监部门的监督管理，把安全工作责任切实落实到部门和责任人。

　　二、确保安全资金的投入，配备满足商场经营需要的安全设施、设备、器材；为顾客和从业员工提供符合国家标准或行业标准的工作环境和劳动保护用品，不断完善商场设施，定期做好安防设备检修，并做到档案完善，记录齐全。

　　三、在本单位坚持开展每日安全巡查和定期安全检查活动，认真查找各类安全隐患，发现隐患及时消除，做好记录并及时上报隐患排查整治情况。若出现事故，绝不延报、漏报、隐瞒不报，并按照“四不放过”的原则，在本单位公布事故处理情况，教育全体职工，坚决落实事故批复单位对事故相关责任人员的处理，整改落实事故调查组提出的各项防范措施。

　　四、对商场易燃部位和易发生事故的重点部位实施有效监控；落实重点部位、重点岗位应急措施，制定安全事故应急救援预案和灭火疏散应急预案，并定期演练。

　　五、为保护消费者的安全和健康，维护消费者的合法权益，我商场将严格执行《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》，确保消费者在我商场购买健康安全放心食品。

　　六、定期做好商场员工的安全培训和教育，不断提高从业人员的安全意识和应知应会能力，保证单位主要负责人、安全管理人员、特种作业人员100％持证上岗，总结和推广安全生产经营的先进经验，表彰安全先进典型，落实奖惩制度。

　　如违反上述承诺，我愿意承担相应的法律责任，并接受相应的行政处罚。

　　法定代表人签字：

　　承诺单位（盖章）

　　20**年1月1日