商业物业经营机构

　　商业物业经营机构

　　一、系统架构

　　见附件

　　二、分工与职责

　　1、地区公司营销中心

　　（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。

　　（2）指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。

　　（4）对zz商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。

　　2、项目公司

　　（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。

　　（2）受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。

　　（4）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。

　　（5）根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。

　　（6）负责现场招租处的建造和装修。

　　（7）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。

　　（8）与商户有关工程条件的谈判。

　　（9）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。

　　3、广东**物业服务有限公司

　　（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。

　　（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。

　　（3）协助商业物业宣传推广活动。

　　（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。

　　4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。

　　三、岗位职责及人员定编

　　见附件

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篇2：对中山商业物业思考

　　对中山商业物业的若干思考

　　近日与中山凤鸣商业城、大信新都的朋友及中山日报、南都报、新快报的媒体朋友交流，大家谈及几个不同的商业项目，思想碰撞，引发思考，对于中山的商业物业，我的观点大致整理如下，供大家参考：

　　*从中山目前已经完工、正在开工及计划开工的商业项目的体量来看，较之中山的人口总量、人口平均密度、人均收入及第三产业的发展水平而言，在一定的时期内，中山的商业物业将供过于求；

　　*新开工的商业项目，若以常规的思路操作运营，将在很大程度上陷入同构竞争的境地，风险较大；

　　*就目前市场容量小的根本问题，建议采用差异化及跳出内源性市场竞争的思路，将目光跳出中山，以吸引或整合珠江西岸城市甚至珠三角、港澳客户群为目标，经过调查及比对，寻找一种在区域内差异化的、具鲜明特点及定位的思路来运营项目（雅居乐就是可以借鉴的于住宅地产成功开发外部客户的典型案例），当然这样操作的难度很大，需要发展商具备宏观的发展视野，强大的资源整合能力及高效的执行力；

　　*跳出商业做商业，以商业、住宅、旅游地产的复合思路运营项目——由于商业地产对发展商的资金要求非常高，项目在运营的过程中其持续的造血功能非常重要，而我们看到的部分例子是——当一个商业项目花了许多资源、时间、精力操作成功时，周边的其它住宅地产项目价格飚升（生地变成熟地），成了最大的受益者。故此，建议在项目初始的规划定位阶段就有所预留，以在项目不同的发展阶段互为支持与推动；

　　*对于中山这样的三线城市，若能整合类似华侨城、中旅等高端的集团、公司来操作商业（旅游）地产项目，除了可以引进成功、成熟的商业模式外，还可以由这些公司、集团带来许多资源及终端的客户，对于促进项目的成功及区域整体商业的成熟都有所帮助；

　　*按照城市更新的理论，在珠三角产业升级的后工业化时期，珠三角的各城市将重新分工，大桥、轻轨及城际快速道路的建设也会促进区域人口及产业的重新分布，从某种意义上讲，商业、休闲及居住的竞争莫不如说是城市下一阶段的竞争，当类似华侨城、宋城及天河城等标杆项目操作成功时，这些项目就会产生集聚或吸纳的作用，对推动或促进城市的更新与发展产生积极的作用。当我们的目光回到中山，我们有理由相信，“大信新都会”石岐及小榄项目的成功操作，使该区域的城市建设与发展，至少比别的区域提早了5年。

篇3：商业物业经营成功实际操作

　　商业物业经营成功的实际操作

　　一、开发与设计：

　　1、口岸成为商业经营成功的相对因素而非绝对因素。在目前各大城市的黄金口岸，已经很难找到适合MALL大型综合购物广场、商业步行街等新型商业物业形态的大型地块，往往在城郊结合部等新兴小区密集的地方反而成为MALL、商业步行街选址的首选，其人流量虽然略逊于市中心，但一般地块较大，形状方正，异型较少，周边新兴小区人群购买力旺盛，适合商业建筑的兴建。更何况地价低廉，有效降低了投资风险。譬如成都著名的伊藤洋华堂的第二个店址便位于二环路以外的双楠小区，覆盖了周边多个大型新兴中高档成熟社区。

　　2、注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。

　　3、不必过于追求中庭空间的豪华大气，而以牺牲建筑面积和良好的长宽比为代价。建筑设计师的唯美与开发商的精打细算之间的矛盾往往在此暴露无遗，黄金楼层一般就是一楼、二楼，牺牲数百平方米用作共享空间，其损失动辄上千万。其实商业经营成功与否与中庭空间并无必然联系，没有中庭空间而带来空间的压抑感完全可以通过恰当的装修和商业灯光照明而消除。

　　4、注意开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。大多数商场的3F以上往往租金低廉，甚至难以出租。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。笔者原来参与策划的一个市中心购物广场，其5F-8F商铺原月租金定为50-70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均为大幅透明落地玻璃）的每层300余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。

　　5、不可为追求外立面的效果而影响室内空间的使用，注意商场规划布局所要求的边长、较小的长宽比，大柱距，合适的层高。这一点可谓老生常谈，但至今在新建商场仍可见到仅为6米的柱距和压抑的装修后室内净高。预应力技术在如今已经相当成熟，它能够实现10米以上柱距而仅仅600-700MM的梁高，极其有效地节约了层高。当然，最终理想净高的实现还需要安装与装修工程设计、施工的紧密配合，尽量提高通风、水电管道的吊装高度，每个吊装环节都不浪费1个毫米，从而避免管道、风口、吊顶施工的粗糙使建筑、结构的精心设计前功尽弃。

　　二、销售与招商：

　　1、在前期策划就应确定销售策略（至少以层为单位），一般有以下几种模式：

　　A、整售：

　　整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。

　　B、不售、整租：

　　这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于：整租给一家具备成功经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，初期资金压力较大。

　　C、不售、零租：

　　这种方式同样为资金实力比较雄厚的开发商所青睐，但要求开发商具备出色的招商能力和商业物业管理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。广州天河城就是一个成功案例，数十万平方米寸土未售，其开发商每年坐收租金数亿，很多经营户求租无门。并且天河城的商业经营成功带动了自身物业，周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。

　　D、零售、零租：

　　是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。但不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。成都的罗马假日广场便成功操作了这种模式，该项目为商业步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为2-3层，全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得了丰厚回报。

　　E、零售、整租：

　　这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一层划分为10-50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%--10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。其优点：

　　a.短期内回收大量资金;

　　b.实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间；

　　c.通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营。

　　其风险在于：

　　a.合同期不可能很长（如长达15年以上，大多数购房者取回商铺的经营权时已进入老年）。

　　一般10年为限，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。

　　b.大型封闭式商场的基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。因此三楼以上销售难度大，客户风险高，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。

　　c.6%-10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，入不敷出。

　　如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手：

　　a.保留部分主力商铺，临街商铺控制在手中，避免商场"脸面"受制于人；

　　b.返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠纷；

　　c.销售、租赁、合作自营多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金；

　　d.找有知名度的经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有

利于商场经营的成功；

　　e.返租利率不可定死，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利，因此返租利率应低开高走；

　　f.不能指望商业租金收益可以冲抵返租收益，应迅速将回收资金投入新项目，形成资金的良性循环，培养返租资金的源泉。

　　总之，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租承诺无法兑现（投资者云集讨债）的大型购物广场：即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。值此集团大举进攻商业地产领域的大好时机，相信公司同仁必能"胆大心细过三峡"，规避风险的同时获得其丰厚的投资收益。

篇4：正确选择大中型商业物业地点

　　如何正确选择大中型商业物业地点

　　除了中小型商业店铺，经营性房屋中另一个重要的房地产商品就是大型商业物业，如百货商场、购呶中心等。自从gg开放以来，我国各大中心城市为了发展商品经济而大举兴建了不少的大型商业设施。伴随着我国经济建设取得的巨大成就，人民群众的收入水平迅速提高，消费水平与消费结构发生了巨大的变革，从90年代初至今，中国房地产业在巨大的市场需求和强大的自身经营压力驱使下，各大房地产开发商纷纷进入零售商业。与宾馆与写字楼等大型开发项目相比，大型商业物业有着相对均衡。稳定的利润回报和较高的知名度，因而备受青睐。同时中国旧有的商业格局在几年内迅速被打破，新兴商业设施以崭新的经营面貌及管理方式迅速占领这一肥硕的市场空间。

　　以北京市来说，今天的北京市民也许还不会忘记百货大楼、西单商场。东安市场和隆福大厦几年前人满为患的风光与繁荣，但几年时间，以1990年长安商场的开业为标志，赛特商场、燕莎商城。西单购物中心的陆续获得空前的成功，在彻底打破旧有"四大家族"垄断的商业格局的同时，北京商业呈现出前所未有的崭新发展，大型商业物业在北京房地产业的地位也以"黑马"的姿态出现。顺应这一商业潮流，1993年，北京市提出"2000年建设100家万米以上大商场"计划。至1996年底，北京共拥有万米以上商场65家。1997年除已开业的丰联、华普、中粮广场等大型商场，年底前还将有至少10家商场陆续开业。据统计，到2000年，北京将拥有万米以上的大型商场160余座，总建筑面积达560万平方米。

　　但是，大型商场"开一家，火一家"的状况没能维持多久。从1995年下半年开始北京大型商场的销售额开始出现大面积滑坡，1996年继续其下滑趋势，当年新开业的17家商场中多数处于亏损状态。明都百货、老福爷百货等高档商城并未像预期中的那样将高收入者吸引过来，相反，一些拿着羊肉串，啃着玉米棒子的下里巴人成为躲进开启空调播放优美音乐商场消暑纳凉的常客！与此同时，上海、天津、武汉、成都等商业重镇在各自的领地上演着与北京极其相似的一幕。

　　这一切，引发了中国商界及房地产界相当的重视与更深层次的思考。大型商业物业在中国大陆真的变成漂亮美丽却不能享受较高投资回报的"沉鱼落雁"了吗？

　　客观地说，影响大型商业物业兴衰成败的因素很多：国家和地区的客观经济形势和政策、当地商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场所处区域（或商业圈）的商业环境、整个商场的经营管理模式、竞争对手的实力与策略等等。在综合考虑此类因素系统决策的过程中，相信任何一个商业机构都会重视其商场地点的选择，并视之为重中之重。"商战胜于兵战"，抢占一体现商业机构形象及内涵的战略要地是制胜的首要前提。那么，引人我们开篇的问题：如何正确选择大中型商业物业地点才能尽可能地减少和回避投资风险呢？

　　（1）地区性选择在宏观意义上决定了投资的成败 通过本章第一个问题对房地产市场地区性、片区性及区位性三个房地产市场区域性特征的分析，我们可以知道，全国各地的房地产市场因其地域的差异性决定了各地房地产市场的差异性。大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更是着重要求当地商业贸易必须有相当的发展水平。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达20～30年）商业场业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些国外或非当地机构，更要作好相应的市场调查，以最终确定在该地投资运营。

　　（2）商业圈选择在微观意义上决定了该地点商业物业的赢利效果 商业目的选择实质卜是对商业物业运营环境的洗择。牵涉的因素复杂和精致，极富技巧性，也是反映商业机构商业头脑的最佳表现舞台。关于商业圈的核心圈层、中心圈层、次中心圈层、外圈层及影响圈层五个层次划分的理解，我们认为，这五个层次的商业圈均对大型商业物业发挥著作用不同且程度不同的影响：

　　第一，核心圈层的影响。

　　对于大型商业场业来说，250至500米之内的商业圈半径，也许还不及其门面开张的距离，因此，核心圈层的影响一般说来较弱。但是，在核心圈层的范围，要着重考虑的因素主要是周边小型店铺的购买力分散作用。

　　第二，中心圈层的影响。

　　相对来说，半径为1公里左右的中心圈层商业圈的影响对大型商业物业地点选择最为重要。在此范围内，最接近在某一个特定城市消费认同的商业区概念，且往往一个商圈范围就是有限的几条商业街。可以想见，若干个大型商业物业同在一处，且若干中小型商铺分列其中，其凝聚的商气和人气是相当可观的。当然，在本问题开始部分对北京大型商场的分析中可以得出经验：商业街应是商铺一条街。对于目前中国各大城市出现的大型商场规模过大，个别城市的中心商业区甚至成了百货商店一条街（或片区），这显然是不合规律的现象。对于投资者来说，仔细研究此类中心商业区的现有商业布局及其规划，有意识地规避大商场云集的商业圈，具有相当积极的决策意义。

　　此外，对中心圈层的影响，还应充分考虑该圈层内局部消综合反映。对于以上分析的中心商业街空壳化问题，问题也就在于其表面的消费力大而实际的消费力很小。对于中国大城市普遍存在的住宅社区化、城市发展多中心化的趋势，越来越多的精明商家开始放弃城市中心黄金地的争夺而进入社区或城市副中心，取得了意想不到的经营实绩。例如成都，这座号称中国西南商贸中心的城市，目前，除了市中心春熙路、盐市口、骡马市及顺城街四大市中心商业圈外，由于西门的国贸商场、东门的华联商场、北门的火车站商场、南门的华兴百货相继实现骄人经营实绩，对一环路东南西北路口的城市副中心的商业要地争夺已变得很有必要，且实惠。

　　第三，次中心圈层的影响。对于特定城市内公共交通线路可以伸达区域的影响也相对重要。这首先要考虑的是城市交通问题，特别是流动客流的抵达线路及分散线路，以及对商场本身的上卸货线路。交通问题是中国大陆目前尚未解决而必将在可以预见的时间内必然要解决的问题。当前自行车和汽车沿街停放的局面迟早必将随着城市建设进度的加快而势提上政府议事日程。公交汽车站及地铁站的设置也将影响到大型商场的客流量。

　　其次要考虑的重要因素是大型商场的品牌效应。拥有良好声誉且知名度较高的商场必然会吸引众多的品牌追随者。因此，对于旧有商场的投资者要考虑其品牌的含金量；对于新商场的投资者要考虑迅速提高其品牌知名度和完善度，只有这样，才能立于不败之地。

　　第四，外圈层及影响层的影响。对于特定城市四周郊区及卫星城镇区域范围以及与该城市有密切的地域和经济联系的城市带（或城市圈）区域因素的影响，对大型商业物业的宏观和微观商业环境有着重要作腻大型商业物业存在的作用，一方面是依托城市的独特经济功能而得以生存和发展，另一方面各城布也要通过一定数量的高层次大中型商业物业增强其城市集舜功能和提升其城市影响力及其形象

篇5：商业物业模式革新

[ 摘要]

20**年是中国房产界的商业地产年,商业地产在快速发展的同时也牵出了不少问题,政府、学者和业内人士都开始了激情背后的反思,在20**这个分水岭上,只有革新才能生存,才能更好地发展。笔者根据理论研究和实践经验,试图解密商业地产操作模式的革新。

20**年被定义为商业地产年,商业地产的发展如火如荼地开展着,一方面是市场形势一片大好,众多开发商激情介入,另一方面是开发规模越来越大,中国似乎昂首挺胸地走进SHOPPING MALL时代,且不管商业地产是否真的有那么火,但是在开发赚得盆满钵满的同时,也确实为许多大城市创下了不小的业绩,丰富了城市商业形态,充实了城市经济基础,甚至改变了城市的区域格局和商圈布局。

任何事物风风火火地发展的同时,总是会让人提高警惕,政府开始宏观控制平衡发展了,专家学者也开始提醒了,业内知性人士也开始反思了,即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了,的确,这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。

这让我想起了业内2000年的TOWNHOUSE年,经历过激情和冷静的挣扎和纠缠,TOWNHOUSE走上了模式革新的道路,所以随后的宽HOUSE取得了成功。某种形态发展到一定阶段,总是要面对前期透支留下的问题和隐患,而在此过程中,谁能够高瞻远瞩,率先变革,谁就能把握市场机会,取得更大的成功,同样,在这个分水岭上,总会有一批牺牲者和殉难者,这是历史发展的必然趋势。

商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来,在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来,但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展。

1、定位模式:从购物中心到特色定位

从定位来看,中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位;第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起;第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮,由此,中国的商业地产走进了MALL时代。

房地产投资中最经典的一句话是:地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商业地产失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外,更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因子。商业地产中开业调整、经营难以为续,甚至是清场整顿,乃至转型经营的现象并不少见,这些状况其实都是因为定位不准确所引起的。

因此,对于发展商来说,最需要注意的问题就是定位,对于盯着资本利益而贸然进入商业地产的没有经验的发展商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素,整合可利用资源,找出项目最根本的优势和差异,以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态,但是却导致了同质化越来越严重的趋势,同时一味地追求“大”卖场规模效应,对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足,则容易导致场大人稀的凄冷境遇。随着年轻化消费主题群的求新求异心理和个性化特征的日益明显,目前商业地产已经进入追求特色追求个性的时代,特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂,个性就是竞争力,有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。所以发展商应在定位上进行全面的考虑,不一定把目光都集中在购物中心这一种形式上。

2、决策模式:从经验主义到政府宏观调控结合三位一体决策

决策是定位的基础,只有在合理的决策模式前提下,才能做出科学的定位,并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂,市场竞争也愈演愈烈,只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析,才能做出正确的决策,而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的,正如上面所说的商业地产失败案例,根源在于定位,而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致,在对环境把握不充分,未进行深入调研和综合分析的情况下,必然不能满足市场的要求,而这个苦果最后还是要由开发商来吞咽。

商业地产不仅是城市功能的必备形态,也是城市发展的重要支持动力,同时,城市扩大化会带来商业地产的繁荣,而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础,在这种互动关系下,城市规划要考虑商业形态的格局,那么相反,商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求,因此在决策上,政府宏观决策是首要前提。

另外,咨询策划调研等中介服务公司由于具有丰富的市场调研和项目营销推广经验,所以从前期的区域消费能力和经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑,再到项目的招商和推广都能起到外脑的支持作用,而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面的专业水平将能够为发展商解决很多项目发展方面的问题,特别是在项目初期的策划阶段,让有经验的商业经营管理公司介入定位,以确保所打造出来的产品能够正确地迎合顾客的需求是项目发展的良好开端。

在政府宏观决策的前提下,利用咨询策划公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和发展商本身的开发能力和

资源整合的三位一体决策模式,将更能保证项目的稳定发展和永续经营。

3、开发模式:从自主规划到区域运营

只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值,并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台,而也只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展因子。

商业规划是城市规划的一个重要因素,但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看,都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误,导致商业地产的黯然出局,这不仅影响了开发商自己的利益,也破坏了城市建筑格局(商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局)和商业格局,还影响了业主、经营者及消费者的利益。

这证明了目前的商业规划仍然缺乏前瞻性,对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证,另外,由于很多开发商被高额利润吸引,介入其中,根据自己的土地套现计划进行商业物业的开发,由于没有经验且其目的只是为了圈钱,所以急于回笼资金,在项目定位和商业形态界定上不做过多考虑,在经营管理方面专业水平也不高,这使得房地产商无形中成为了商业规划的主体,从而使城市商业布局整体失控。

商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的影响作用,有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成,促进消费能力提高,增大消费规模,但是作为和社会公众密切联系的地产形态,商业地产的开发应该站在区域运营的高度,在符合城市规划的前提下,努力完善区域商业形态,营造社会公共商业空间,协调业主、经营者、管理者的关系,在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。

“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。

4、融资模式:从单一渠道到多元创新

从121文件实施以来,中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字,商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低,也使金融机构对房地产贷款心有疑虑。

近6年来,虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但中华人民银行研究局课题组调查显示,我国房地产金融仍存在房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

因此,房地产业需要有新的资金筹措方式去满足开发的资金需求,而这一点在竞争激烈且风险较高的商业地产开发上特别明显,由于商业地产开发的前期投入大,资金回收慢(因为快速销售回笼资金对项目长远发展不利),同时在招商推广方面费用较高,而且在物业经营管理上也必须有持续的资金注入才能保证项目运作质量,所以相对于别的地产形态而言,商业地产作为一项长期的系统工程,对于资金的要求更为迫切,因此其在融资方面的手段也就必须尽快走多元创新的路子,对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下进行大胆尝试。而近期深圳证券交易所综合研究所在《房地产投资信托基金研究》报告中提出的REITS可行性无疑将为行业提供一个新的思考模式,而北京国投成功运作的法国欧尚天津第一店资金信托对商业地产的融资创新具有直接的指导和借鉴意义,另外,专案集资(Project Financing)可能也是一个比较有特点的突破口。

5、经营模式:从租售并举到纯物业经营

在世界范围内商业物业的经营模式中,我们可以大致地分为三种模式:一是纯销售模式;二是租售并举;三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段,在商业地产刚兴起的时候,开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理,为了快速套现,通常采取纯销售的模式,但是它明显不能体现出商业物业价值,是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物;第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,划定销售范围,并明确经营范围和法律手续,同时,对于大部分物业仍然采取出租模式,以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营,开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物,在欧美国家采用较多,开发商在物业前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的正常经营,或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款,或将部分产权出售以套现,但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。

租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式,应该说,在现阶段的经济环境和城市发展情况下,这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端,因为在租售比例的控制上,很多开发商往往把握不住火候,通常来说租售比例应该控制在7:3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经

营,如果出售的比例太高,而且投资成分太大,经过混乱的易手后,将会造成商业形态无法统一协调,由此影响商铺的入主绿,这样不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,从而使项目难以稳定经营。因此,中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力,从而使纯物业经营模式成为可能,因为这种模式最重要的在于前期的商业运作,只有这个阶段成功了,后续的经营才能维系,并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高,这是商业地产成熟的表现,也是商业地产发展的必然趋势。

6、管理模式:从低端管理到专业外包管理

从目前国内的商业地产状况来看,商业物业的管理无疑是一个致命的软肋,有很多商业地产占据黄金地段,人流量也很大,但是却只见开张的一段时间里红红火火,不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态,偌大的商场却门可罗雀。

从现有的商业物业管理队伍中,我们可以看到很少有专业管理人员,大部分都是由住宅物业管理人员兼管,而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态,商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识,同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力,而且对于商业物业来说,从后勤支持到供应链运输,从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行,而一旦其中有环节出错,带来的影响将会是不可估量的。

在20**年的管理关键字中,外包成为了一个重要字眼,因为外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时,国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展,而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来,开发商应该积极转变观念,利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高,以保证物业的永续经营。

7、营销模式:从概念营销到回归产品及区位

商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程,具体地说,商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身,并且只是做蜻蜓点水的表面工作,其推广思路的展开,是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质,这种营销模式朴实无华,显得比较单薄,但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法;在商业地产较为成熟的阶段,营销工作者将商铺和概念相互结合起来,使其产品附上一定的概念价值,这种营销模式往往在概念上做足功夫,对产品本身的描述却显得较为含糊,不能完全体现出商铺的投资价值,虽然能吸引部分经营者和投资者,但是如果概念和产品本身的结合不够紧密,而且产品根本无法支撑这个概念的话,将对此项目产生极其不利的影响。

现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段,但是从其发展轨迹来看,和住宅地产一样,最后营销仍然要回归产品,而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外,对于区位环境的分析更为重要,只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力,日益理性的投资者才会认可该项目。

另外,商业地产的前提是“本土化”,必须通过准确的时间调研和消费力评估,才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。

8、招商模式:从粗放招商到统筹策划

我们在前面的分析中谈到,目前商业地产的经营模式是租售并举,虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段,但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。

很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划,其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段,因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象,在地域上全面撒网,在行业上交叉吸收,缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署,其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。

集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,因此,开发商在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析,以顾客为导向,最终确定项目的商业主题,然后对主题的产业链进行分析,以确定在本项目内的商户范畴,然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营。

9、赢利模式:由静态收益到动态收益

商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值,借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中,高端商业供应链的增值由房地产开发商实现,中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现,终端商品销售链的增值由商家实现。因此,物业资源的升值,就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。

在目前的商业地产中,开发商为了尽快回笼资金,减少资金压力,因此非常重视销售,并以此作为主要的赢利模式,其实这是一个发展弊端,因为虽然开发商赚取了物业本身的价值,却失去了物业资源固有的土地价值,而且在这个销售过程中,投资的比例占据了很大部分,这就使市场混乱,商业形态无法控制,甚至

是空置率上升,导致后期租赁缺乏资源,难以形成商业效应,使项目开发难以为城市服务,又对开发商的持续发展设置了重大的障碍,这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。

这种追求销售以快速回笼资金而忽视项目长远持续经营和发展的收益模式被称为静态收益,因为它只在销售过程中获取一次性收益,由此失去了物业价值;而与之相对应的主要依靠物业经营营造出良好商业氛围从而使项目持续获得物业价值的收益模式为动态收益,这种模式虽然资金回笼慢,但是它却既保持了项目的土地价值增值,同时又能持续地获得物业价值收益。只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展和开发商的稳定收益。

[ 结语]

商业地产能够获得如此快速的发展就说明了它有着肥沃的生存土壤和自身强大的生命力,但是商业地产的超速发展确实带来了一定的隐患和问题,这是商业地产透支青春所带来的必须承受的后果,当然,这也使人们开始正视商业地产的发展问题。这种正视是一种进步,更是一种力量,它能使人们理性地面对激情,冷静地回顾历史,从而总结出经验和教训,并使中国的商业地产进一步发展。

商业地产曾经对城市经济发展起到重要的推动作用,今后它将继续为城市发展和城市格局做出重要的贡献,而中国的商业地产也仍然还处于初级发展阶段,和国外的成熟模式还具有很大的距离。商业地产,任重而道远,只有积极转变观念,把握先进的操作模式,才可能在未来的路上走得更快更稳!

作者:李贵平