商业物业模式革新
[ 摘要]
20**年是中国房产界的商业地产年,商业地产在快速发展的同时也牵出了不少问题,政府、学者和业内人士都开始了激情背后的反思,在20**这个分水岭上,只有革新才能生存,才能更好地发展。笔者根据理论研究和实践经验,试图解密商业地产操作模式的革新。
20**年被定义为商业地产年,商业地产的发展如火如荼地开展着,一方面是市场形势一片大好,众多开发商激情介入,另一方面是开发规模越来越大,中国似乎昂首挺胸地走进SHOPPING MALL时代,且不管商业地产是否真的有那么火,但是在开发赚得盆满钵满的同时,也确实为许多大城市创下了不小的业绩,丰富了城市商业形态,充实了城市经济基础,甚至改变了城市的区域格局和商圈布局。
任何事物风风火火地发展的同时,总是会让人提高警惕,政府开始宏观控制平衡发展了,专家学者也开始提醒了,业内知性人士也开始反思了,即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了,的确,这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。
这让我想起了业内2000年的TOWNHOUSE年,经历过激情和冷静的挣扎和纠缠,TOWNHOUSE走上了模式革新的道路,所以随后的宽HOUSE取得了成功。某种形态发展到一定阶段,总是要面对前期透支留下的问题和隐患,而在此过程中,谁能够高瞻远瞩,率先变革,谁就能把握市场机会,取得更大的成功,同样,在这个分水岭上,总会有一批牺牲者和殉难者,这是历史发展的必然趋势。
商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来,在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来,但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展。
1、定位模式:从购物中心到特色定位
从定位来看,中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位;第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起;第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮,由此,中国的商业地产走进了MALL时代。
房地产投资中最经典的一句话是:地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商业地产失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外,更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因子。商业地产中开业调整、经营难以为续,甚至是清场整顿,乃至转型经营的现象并不少见,这些状况其实都是因为定位不准确所引起的。
因此,对于发展商来说,最需要注意的问题就是定位,对于盯着资本利益而贸然进入商业地产的没有经验的发展商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素,整合可利用资源,找出项目最根本的优势和差异,以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态,但是却导致了同质化越来越严重的趋势,同时一味地追求“大”卖场规模效应,对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足,则容易导致场大人稀的凄冷境遇。随着年轻化消费主题群的求新求异心理和个性化特征的日益明显,目前商业地产已经进入追求特色追求个性的时代,特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂,个性就是竞争力,有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。所以发展商应在定位上进行全面的考虑,不一定把目光都集中在购物中心这一种形式上。
2、决策模式:从经验主义到政府宏观调控结合三位一体决策
决策是定位的基础,只有在合理的决策模式前提下,才能做出科学的定位,并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂,市场竞争也愈演愈烈,只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析,才能做出正确的决策,而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的,正如上面所说的商业地产失败案例,根源在于定位,而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致,在对环境把握不充分,未进行深入调研和综合分析的情况下,必然不能满足市场的要求,而这个苦果最后还是要由开发商来吞咽。
商业地产不仅是城市功能的必备形态,也是城市发展的重要支持动力,同时,城市扩大化会带来商业地产的繁荣,而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础,在这种互动关系下,城市规划要考虑商业形态的格局,那么相反,商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求,因此在决策上,政府宏观决策是首要前提。
另外,咨询策划调研等中介服务公司由于具有丰富的市场调研和项目营销推广经验,所以从前期的区域消费能力和经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑,再到项目的招商和推广都能起到外脑的支持作用,而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面的专业水平将能够为发展商解决很多项目发展方面的问题,特别是在项目初期的策划阶段,让有经验的商业经营管理公司介入定位,以确保所打造出来的产品能够正确地迎合顾客的需求是项目发展的良好开端。
在政府宏观决策的前提下,利用咨询策划公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和发展商本身的开发能力和
资源整合的三位一体决策模式,将更能保证项目的稳定发展和永续经营。3、开发模式:从自主规划到区域运营
只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值,并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台,而也只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展因子。
商业规划是城市规划的一个重要因素,但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看,都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误,导致商业地产的黯然出局,这不仅影响了开发商自己的利益,也破坏了城市建筑格局(商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局)和商业格局,还影响了业主、经营者及消费者的利益。
这证明了目前的商业规划仍然缺乏前瞻性,对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证,另外,由于很多开发商被高额利润吸引,介入其中,根据自己的土地套现计划进行商业物业的开发,由于没有经验且其目的只是为了圈钱,所以急于回笼资金,在项目定位和商业形态界定上不做过多考虑,在经营管理方面专业水平也不高,这使得房地产商无形中成为了商业规划的主体,从而使城市商业布局整体失控。
商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的影响作用,有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成,促进消费能力提高,增大消费规模,但是作为和社会公众密切联系的地产形态,商业地产的开发应该站在区域运营的高度,在符合城市规划的前提下,努力完善区域商业形态,营造社会公共商业空间,协调业主、经营者、管理者的关系,在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。
“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。
4、融资模式:从单一渠道到多元创新
从121文件实施以来,中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字,商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低,也使金融机构对房地产贷款心有疑虑。
近6年来,虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但中华人民银行研究局课题组调查显示,我国房地产金融仍存在房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
因此,房地产业需要有新的资金筹措方式去满足开发的资金需求,而这一点在竞争激烈且风险较高的商业地产开发上特别明显,由于商业地产开发的前期投入大,资金回收慢(因为快速销售回笼资金对项目长远发展不利),同时在招商推广方面费用较高,而且在物业经营管理上也必须有持续的资金注入才能保证项目运作质量,所以相对于别的地产形态而言,商业地产作为一项长期的系统工程,对于资金的要求更为迫切,因此其在融资方面的手段也就必须尽快走多元创新的路子,对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下进行大胆尝试。而近期深圳证券交易所综合研究所在《房地产投资信托基金研究》报告中提出的REITS可行性无疑将为行业提供一个新的思考模式,而北京国投成功运作的法国欧尚天津第一店资金信托对商业地产的融资创新具有直接的指导和借鉴意义,另外,专案集资(Project Financing)可能也是一个比较有特点的突破口。
5、经营模式:从租售并举到纯物业经营
在世界范围内商业物业的经营模式中,我们可以大致地分为三种模式:一是纯销售模式;二是租售并举;三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段,在商业地产刚兴起的时候,开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理,为了快速套现,通常采取纯销售的模式,但是它明显不能体现出商业物业价值,是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物;第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,划定销售范围,并明确经营范围和法律手续,同时,对于大部分物业仍然采取出租模式,以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营,开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物,在欧美国家采用较多,开发商在物业前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的正常经营,或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款,或将部分产权出售以套现,但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。
租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式,应该说,在现阶段的经济环境和城市发展情况下,这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端,因为在租售比例的控制上,很多开发商往往把握不住火候,通常来说租售比例应该控制在7:3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经
营,如果出售的比例太高,而且投资成分太大,经过混乱的易手后,将会造成商业形态无法统一协调,由此影响商铺的入主绿,这样不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,从而使项目难以稳定经营。因此,中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力,从而使纯物业经营模式成为可能,因为这种模式最重要的在于前期的商业运作,只有这个阶段成功了,后续的经营才能维系,并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高,这是商业地产成熟的表现,也是商业地产发展的必然趋势。6、管理模式:从低端管理到专业外包管理
从目前国内的商业地产状况来看,商业物业的管理无疑是一个致命的软肋,有很多商业地产占据黄金地段,人流量也很大,但是却只见开张的一段时间里红红火火,不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态,偌大的商场却门可罗雀。
从现有的商业物业管理队伍中,我们可以看到很少有专业管理人员,大部分都是由住宅物业管理人员兼管,而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态,商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识,同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力,而且对于商业物业来说,从后勤支持到供应链运输,从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行,而一旦其中有环节出错,带来的影响将会是不可估量的。
在20**年的管理关键字中,外包成为了一个重要字眼,因为外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时,国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展,而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来,开发商应该积极转变观念,利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高,以保证物业的永续经营。
7、营销模式:从概念营销到回归产品及区位
商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程,具体地说,商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身,并且只是做蜻蜓点水的表面工作,其推广思路的展开,是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质,这种营销模式朴实无华,显得比较单薄,但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法;在商业地产较为成熟的阶段,营销工作者将商铺和概念相互结合起来,使其产品附上一定的概念价值,这种营销模式往往在概念上做足功夫,对产品本身的描述却显得较为含糊,不能完全体现出商铺的投资价值,虽然能吸引部分经营者和投资者,但是如果概念和产品本身的结合不够紧密,而且产品根本无法支撑这个概念的话,将对此项目产生极其不利的影响。
现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段,但是从其发展轨迹来看,和住宅地产一样,最后营销仍然要回归产品,而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外,对于区位环境的分析更为重要,只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力,日益理性的投资者才会认可该项目。
另外,商业地产的前提是“本土化”,必须通过准确的时间调研和消费力评估,才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。
8、招商模式:从粗放招商到统筹策划
我们在前面的分析中谈到,目前商业地产的经营模式是租售并举,虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段,但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。
很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划,其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段,因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象,在地域上全面撒网,在行业上交叉吸收,缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署,其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。
集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,因此,开发商在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析,以顾客为导向,最终确定项目的商业主题,然后对主题的产业链进行分析,以确定在本项目内的商户范畴,然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营。
9、赢利模式:由静态收益到动态收益
商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值,借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中,高端商业供应链的增值由房地产开发商实现,中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现,终端商品销售链的增值由商家实现。因此,物业资源的升值,就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。
在目前的商业地产中,开发商为了尽快回笼资金,减少资金压力,因此非常重视销售,并以此作为主要的赢利模式,其实这是一个发展弊端,因为虽然开发商赚取了物业本身的价值,却失去了物业资源固有的土地价值,而且在这个销售过程中,投资的比例占据了很大部分,这就使市场混乱,商业形态无法控制,甚至
是空置率上升,导致后期租赁缺乏资源,难以形成商业效应,使项目开发难以为城市服务,又对开发商的持续发展设置了重大的障碍,这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。这种追求销售以快速回笼资金而忽视项目长远持续经营和发展的收益模式被称为静态收益,因为它只在销售过程中获取一次性收益,由此失去了物业价值;而与之相对应的主要依靠物业经营营造出良好商业氛围从而使项目持续获得物业价值的收益模式为动态收益,这种模式虽然资金回笼慢,但是它却既保持了项目的土地价值增值,同时又能持续地获得物业价值收益。只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展和开发商的稳定收益。
[ 结语]
商业地产能够获得如此快速的发展就说明了它有着肥沃的生存土壤和自身强大的生命力,但是商业地产的超速发展确实带来了一定的隐患和问题,这是商业地产透支青春所带来的必须承受的后果,当然,这也使人们开始正视商业地产的发展问题。这种正视是一种进步,更是一种力量,它能使人们理性地面对激情,冷静地回顾历史,从而总结出经验和教训,并使中国的商业地产进一步发展。
商业地产曾经对城市经济发展起到重要的推动作用,今后它将继续为城市发展和城市格局做出重要的贡献,而中国的商业地产也仍然还处于初级发展阶段,和国外的成熟模式还具有很大的距离。商业地产,任重而道远,只有积极转变观念,把握先进的操作模式,才可能在未来的路上走得更快更稳!
作者:李贵平
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：城市经营新理念模式
一、树立城市经营的新理念
1. 科学的经营是重要的生产力
*同志提出:“科学技术是第一生产力”,从理论到实践已被广大干部和群众所领悟,许多城市在其经济社会发展战略中,都拟定了“科技兴市”的战略目标,并取得了巨大成效。
随着“***”思想的深入学习,我们进一步领悟到,应当从发展先进生产力的高度来认识科学经营的本质和作用。从理论上分析,经营属于软科学,具有二重性:与生产力相联系的是经营的自然属性;与生产关系相联系的是经营的社会属性。经营是通过人--生产力中最活跃的因素来实现的,在经济与社会活动中直接或间接地起着生产力的作用。从实践上分析,衡量经营是不是生产力的标准,关键在于科学的经营能否产生经济、社会与环境的综合效益。不胜枚举的案例表明,在企业、事业单位的运行和发展中,科学的经营起着十分重要的生产力的作用。
gg开放以来,我国的城市化进程加速发展。其中,有许多城市的领导率先进行了思想观念的革命,驾驭着“两个轮子”的巨大车辆--城市,迅猛发展。这“两个轮子”是指科学技术与科学的经营,在两个轮子--重要的生产力的承载与驱动下,使城市快速、稳定地前进。这些城市由于实施了科学的经营,充分发挥了城市有形资产与无形资产的潜力,使城市面貌焕然一新,改善了投资环境,经济实力大增,提高了城市在国内与国外的知名度。因此,我们在研究城市的经营问题时,首先应对城市经营的性质与作用,提高到生产力的高度来认识。
2. 城市经营的理念与目标
①城市经营的基本概念。城市经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下,应用而生的全新理念;是城市政府运用市场机制来调控城市发展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动,运用市场手段对城市的各类资源、资产进行资本化运作与管理;城市经营既有政府行为,又有市场机制,“两只手”相互影响,相互补充;城市经营是遵循市场经济规律,对计划经济体制下形成的城市发展、建设方式的深刻变革。
②城市经营的目标。城市经营的目标在于促进城市经济、社会和环境效益的综合优化与可持续发展。但在少数城市领导的认识上还存在误区。把城市经营的目标和作用单一化,只追求经济实惠,而忽视城市的社会与环境效益。例如,某市领导不按城市规划办事,把防洪堤内的土地出让给开发商建住宅,由于严重危害城市居民的安全,不得不把居民已入住的楼房炸掉。又如,某风景旅游城市,不接受专家的建议,盲目追求商业利润,在列为世界文化遗产的风景区建造了许多破坏景观、污染环境的宾馆、商店,造成景区的脏、乱、差。结果被联合国科教文组织评为“濒危景区”,被“黄牌”警告!为了景区的可持续发展和城市的综合效益,该市政府才痛下决心拆除大量本不该建造的房屋和设施,造成巨大的损失。
3. 城市经营的条件与主体
①城市经营的前提条件。城市经营需要具备三方面的条件:首先是社会主义市场经济体制的建立和完善,有了相应的市场,市政府才有可能运用市场机制进行经营活动;其二是城市政府职能的转变,彻底改变在计划经济体制下形成的“大政府、小社会”,“政企不分”,市政府统管一切、包揽一切,城市建设是无偿的供给与服务,只搞建设、不管经营的传统观念和做法;其三是健全城市的法律与法规体系,因为市场经济的本质就是法制经济,市场的运作靠法律和法规来约束与规范,促使城市政府对城市的经营管理纳入法治的轨道。
②城市经营的主体。城市政府是城市经营的主体,但并不是由市政府的各部门直接指挥物质生产与交换,而是通过市场进行资本运营。城市政府经营城市,在方式上要从计划经济时期的行政指令性分配,转向以法律为基础的经营与管理;在对象上从过去对企事业单位的微观管理,转向对城市资源的整体发掘、利用和经营管理。城市经营的主体是城市政府,但参与经营者则是多元化的,为此,就要有各种投资主体、各类企业和中介组织的参加,以及广大市民的参与。
4. 城市经营的范围与作用
①城市空间和城市功能载体是城市经营的重要领域。城市空间是指城市规划范围内的区位、地上、地下所形成的多维空间,每座城市都是在一定范围的空间中生存发展。城市空间中所拥有的自然生成资源--区位、土地、山丘、河湖、森林等,都是城市经营的资本。城市功能载体是指在城市中具有某种使用价值的人力作用资产--道路、桥梁、房屋、车船等,用以满足城市生产与生活的物质需要和精神需求,同时也是城市经营的资本。
城市空间和城市功能载体在社会主义市场经济条件下,具有商品属性,在等价交换中实现其价值。城市中的自然生成资源和人力作用资产,如果不进入市场,不交换,就不是商品,只有使用价值,而未实现其交换价值。城市土地要转让其使用权,就做为商品,就有价格;以市场交换为目的的人力作用资产如住宅、写字楼,不仅有使用价值,而且具有商品的交换价值。城市中的许多功能载体,如道路、桥梁等,是供市民大众公用的,但不能无偿使用,也要进入市场,做为商品来经营。
②城市无形资产的经营。城市资产是指城市在规划范围内各种资产的总和,按其形态分为有形资产与无形资产。有形资产系指城市中一切有形的实物,包括自然生成资源和人力作用资产。无形资产系指依附于有形资产之上的无实物形态的资
随着社会主义市场机制的建立,许多城市的政府不仅狠抓有形资产的开发、使用,推向市场运作,盘活存量资产,使城市的实力不断增强;同时,也很重视挖掘无形资产的潜力,充分发挥其商业价值的作用,使城市既有实惠又增光彩。如湖南益阳市,出让市区路灯、电线杆上的广告使用权,每年就有1000万元的收入。又如长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权、冠名权,被长沙卷烟厂一次性买断,市政府和企业都获得颇丰的回报。
③城市经营的主要作用。城市经营的主要作用在于推进城市资产的保值、升值和增值;扩大城市的经济实力,完善城市的多种功能,优化城市的生态环境,提高城市的品位,增强城市的综合竞争能力和知名度。
城市中的各类资产,由于不可避免的物理磨损和精神磨损,都会随着时过境迁而贬值。城市的资产如何从贬值走向保值和升值,关键在于城市政府制定正确的经营策略。例如大连市把环境建设做为城市经营的核心,利用级差地租理论,调整土地使用功能,以最小的成本换取最大的效益,从1992年20**年,全市的土地及其地面实物总共升值了五倍多。
城市资产的升值,一般是指原有资产由于经营得法内涵提升了价值量。大连市把一块地价仅为700元/m2的荒滩地,开发建设成具有商贸与文化活动功能的星海广场,使地价上升到1万元/m2。这块地皮的价值量很明显是通过内涵改造而升值了。城市资产的增值,一般是指由于资产数量的外延扩张而增加了价值量。许多城市新建了开发区,城市的经济总量迅速上升,就属于资产的增值。最突出的例子是上海开发浦东后,经济实力迅猛增强,除了浦西的改建使原有资产的升值外,最主要的因素是浦东新区产生的增值。
二、城市经营在城市规划、建设和管理中的运用
城市经营不是独立于城市规划、建设和管理之外单独运作的一种手段和程序,而是一种思想观念。它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程,即:以经营的思想规划城市,以经营的手段建设城市,以经营的方式管理城市。
1. 以经营的思想规划城市
我们现在所进行的城市规划,是在总体上实现小康社会的基础上,描绘现代化城市建设的蓝图。我认为:规划21世纪的现代化城市,仅有工程技术知识是不够的,必须强化城市经营的理念;遵循市场经济规律,做到城市资源的优化配置,为城市经营创造良好的生活环境和经营环境。城市规划与城市经营是相辅相成的关系,城市规划利用其综合的观点和整合的能力,规划好城市的空间布局,就有助于防止城市经营中某些不顾大局片面追求经济利益的短期行为;而城市经营则发挥其驾驭市场的能力,成为贯彻实施城市规划的重要手段和保证。在市场经济条件下,城市规划的实施,虽有城市政府行政力量的支持,但常会受到市场经济利益的冲击。解决矛盾最好的办法不是简单的行政命令,而是通过正确的经营策略,既保证城市长远的整体利益,又使得当前的局部利益得到满足。
西方国家常用TOD(Transit-Oriented
Development)和SOD(Service-Oriented
Development)的方式通过城市规划进行城市经营。所谓TOD,就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势,对规划发展区的用地以较低的价格征用;接着进行基础设施的建设,使土地升值;然后出售基础设施完善的“熟地”,利用“生地”与“熟地”之地价差,平衡建设成本。基于此种经营的理念,最近南京市已着手重新规划新的轨道交通线路走向,并调整郊区开发建设的时序。所谓SOD,就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。政府利用行政垄断权的优势,通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移,使老市区和新开发区通过地价差,都获得更新与发展的资金保障。青岛市就是成功的案例,市政府出让老城区用地,市委市政府机关率先迁入新区,达到了城市功能的转移、空间的疏解与优化、政府财政状况改善等目的。
2. 以经营的手段建设城市
在市场经济条件下,要确保城市建设有投入、有收益,进入良性循环的状态,必须运用市场经营的手段来运作,其主要做法有以下几方面。
①开发和盘活城市土地资源。在城市的国有资产中,数量多、增值潜力大、市政府能直接控制的资产就是城市的国有土地。市政府可以开发荒滩和废弃的土地,也可以收回闲置的土地,又可以收购破产企业已贬值的国拨土地,以及低效益使用的土地,从而使大量存量土地资产升值。例如北京市的密云县,将闲置8年的1000亩土地出让给房地产公司,政府获得2000万元的出让金,用于基础设施建设成效显著。该房地产公司凭借得到改善的市政设施条件,招来外商共同投资建设成高档别墅区。由于盘活了闲置的存量资产,从而给密云县带来了12亿的增量资产。
②建立基础设施项目投资回报补偿机制。城市的基础设施建设项目,由于投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等因素,制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域,使城市政府在力图缓解城市基础设施的压力和建设资金不足的矛盾中处于两难的境地。现在许多城市运用城市经营的手段,建立基础设施项目投资回报补偿的办法,即谁投资、谁受益,有效地吸引了国内国外的资金,投入到基础设施的建设中。例如上海市,为开发浦东需要建设
跨越黄浦江的大桥三座、隧道两座、环城高速公路等耗资巨大的工程项目。钱从何来?上海市面向国际市场,大胆利用外资,采用特许权的办法,授权外企自行融资、建设、经营工程项目,外企自负盈亏、自担风险,自己受益,取得了较好的投资回报率。又如长沙市,为在湘江上建两座大桥,凭借城市政府的信誉,依据经济合同,与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议,采用BOT的方式,由该公司负责融资、建设大桥,建成后由公司经营收取商业利润,按协议50年后归还市政府。长沙市需要建第八水厂,市政府通过协议授权由乡镇企业长大集团公司筹资建设。一个供水能力25万吨的水厂两年建成,经营17年后归还市政府。实践表明,城市经营的手段,必须符合市场经济规律,建立等价交换的机制,使投资者有利可图,就能够吸引国内外的资金,注入城市建设之中。
③大力推行无形资产的商业化运作。随着人们物质生活的不断丰富,精神需求也日益高涨。城市的历史古迹、特色文化、生态环境、建筑风格等精神资源--依附于有形资产之上的无形资产,成为城市升值的重要源泉。我国众多的历史文化名城,如北京、西安、拉萨、平遥等城市成为国内外的旅游热点;具有奇特自然景观的张家界、三亚等城市旅游收入成为支柱产业,勿用赘述。
特别值得重视的是,有些城市善于经营无形资产,通过商业化运作获益匪浅。例如大连市,利用其区位优势,大搞服装节、博览会,还举办过12次赏槐节。每个城市都有许多槐树,都开花,但人们并不在意。而大连市善于商业化运作,“借景生财”,通过赏花过节丰富人们的精神生活,又繁荣市场,增加经济收益;并提高城市的品位,显示出太平盛世的社会效果;同时还扩大了城市的知名度。
又如南京市,素有“四大火炉”之称,炎热的气候使投资者望而却步。市政府近几年下决心经营生态环境,引长江水进城,改善河道水质;每年净增绿化面积120公顷,绿化覆盖率达40%以上。从而使南京市区夏天的平均气温逐年下降,甩掉了“四大火炉”的帽子,成为投资的热点城市,使城区的土地价格平均每年涨幅超过30%,城市资产显著升值。
④开辟多元化融资渠道。除上述通过经营手段筹集城市建设资金的重要举措外,还有若干种融资的渠道。诸如:结合城市产业结构的调整,出售国有和集体企业;拍卖、转让城市公共设施--道路、桥梁、公交线路、商业网点、公厕、路灯、报刊亭等有形实物的经营权,以及依附于其上的冠名权;发行城市基础设施建设债券和股票;组建城市建设信用社,建立城市建设发展基金;成立中小企业担保中心,经营资产抵押、担保,向金融机构融资,对中小企业进行投资、信贷、参股、控股,扶持中小企业,特别是民营企业的发展。
3. 以经营的方式管理城市
①建立管理是服务的新观念。在社会主义市场经济条件下,城市管理的本质是服务,而不是关卡压。以经营的方式管理城市,就是要运用行政、经济和法律的多种方式、方法,为促进商品生产、市场发育和社会稳定服务。许多城市把旧城改造与老企业的技术改造相结合,把改善居民生活环境与土地功能转换相结合。运用经营的方式对市区、郊区、企业、居民的需求统筹管理服务到位,从而各得其所需,达到了经济、社会和环境效益的综合优化。
②转变城市政府职能,实行城市资产所有权与经营权相分离。在市场经济条件下,城市资源的配置方式已从计划经济体制下的行政调拨,向市场调节转变。因此,城市政府必须明确政府的主要职责是:对经济的宏观调控;对市场的监督和管理;对公共活动的服务。凡是应由市场解决的问题和处理的事务,政府就“不该管”也“管不好”,必须放权。但是,我国长期存在的政企不分的体制,严重制约着城市资源的市场化运作。例如城市的公用事业,以前都是市政府一元化投资形成的国有资产。公用事业管理局垂直领导其所属企业,并垄断公用事业所有环节的经营权。以致出现公用事业的经营者凭借其垄断优势,按企业的个别成本报价,而不按社会的平均成本报价。结果企业既没有降低成本的压力,又缺乏激励提高运营效率的机制。因而使企业长期处于低效率、低效益、微利甚至亏损的状态。这表明,必须用竞争的、市场经营的机制来改革现行的管理体制。近年来武汉、石家庄、深圳等城市,已在环卫作业的市场化经营方面进行体制创新,成效显著。
三、城市经营的多种模式
近年来,我国的许多城市大胆探索城市经营的方式、方法和切入点,并在不同程度上取得了经营的效果和经验。现据我所知,就其城市经营的理念和方式,归纳出以下几种主要模式。
1. 实施治理环境改变城市面貌的经营模式
大连市以整治城市环境为突破口,推动城市经济、社会与环境的协调发展,增强了城市的吸引力与辐射能力,走上了国际市场成为名牌城市,是实施环境经济经营城市的先进范例。大连有着得天独厚的区位优势,但在计划经济时期,只是一个传统的工业城市。到上个世纪90年代初,随着对外开放和经济体制改革的深化,大连市政府认识到,在社会主义市场经济条件下,必须冲破传统观念,用全新的视角来确定城市的功能。在制定城市的总体发展战略时,就明确提出:“要面向市场、面向国际,把大连建设成现代化的国际性城市;城市的主要功能是旅游、商贸和港口”。为改变城市面貌其主要措施是美化城市,实现城市的“绿、透、通”:首先是进行城市的绿化,铺草地、栽大树,街道成为绿色的长廊,居住区内都有了
街心
通过大量城市土地功能的置换,市政府手中有了土地--本属于城市政府的“金饭碗”,利用级差地租以地生财,政府获得了大量的城市基础设施建设资金,从而就能改善投资环境,“巢”筑得好,“凤”就蜂拥而至了。通过招商引资,使大连的工业、港口交通都得到了发展;更为突出的是建设了一大批高档的旅游宾馆、贸易中心、展览馆等公共设施,增强了城市对外开放的功能。截止到1999年,全世界有150多个国家和地区与大连有贸易关系;146个跨国公司在大连开办了175个项目;全世界的500强企业有53家在大连有分公司;1993年以来,举办过326次各类展览会,12次国际服装节,14次出口商品交易会,还有12次赏槐节和4次烟花爆竹节。由于对国际、国内市场的不断拓展,使大连的投资回报率高达216.5%。现在大连市的城市综合实力已跃居全国第八位,成绩斐然。
2. 建立土地储备中心盘活存量资产的经营模式
我国从上个世纪80年代以来,城市土地的使用发生了本质的变化,由无偿占用改为有偿使用。但是,由于管理体制的滞后,各个城市都存在着许多土地使用的弊端。首先是城市土地的多头经营,造成国有资产的严重流失。那些拥有城市土地的村镇、工厂、机关和学校,都可以随意定价,卖地生财。城市土地成为单位所有,城市政府控制不住,也聚不到财。其二是城市规划对城市用地功能的失控。由于市政府控制不住土地的买卖权,也就难以控制每块土地的实际使用功能,因而造成城市建设布局的混乱。
杭州市政府有鉴于此,进行了城市土地管理制度的创新。1997年建立杭州市土地储备中心--由市政府授权成立经营土地的公司。市政府行先注一定的资金,对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖,市政府完全垄断城市土地的一级市场。这种城市土地使用制度的创新,其效益是多方面的。其一,“金饭碗”内的“油水”不再流失,市政府真正实现了以地生财。从1999至20**年3年的时间,就比按协议批地多收回地价8.4亿元,有力地支持了基础设施的建设。其二,为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。由于城市土地的买卖全部控制在土地储备中心,市政府手中有了地,也就有了按规划配置土地的实权,可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求,做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一。从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营,促进了城市土地资源的优化配置。其三,通过垄断土地的一级市场,就可以控制城市土地周转的总量,并提供每年可出售的各类土地的数量。根据供需的均衡制定合理的土地价格,可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症;同时,因城市资产升值而产生的级差地租,也由储备中心替市政府及时收回。杭州市建立城市土地储备中心的制度创新战略,受到国土资源部的重视,在20**年已确定为全国土地资本运作的试点城市。现在全国已有上海、青岛、珠海、南通、宜昌等70多个城市开始实行城市土地储备制度。
3. 实施名牌产品战略占领国际市场的经营模式
经营名牌产品对加强市场竞争能力、扩大城市经济实力与提升知名度起着重要的作用。一个城市要想在国内、国际市场上有一定的知名度,关键在于经营名牌产品,在竞争中占有一席之地。我国目前最突出的实例是青岛市和绵阳市,他们经营城市打的是名牌产品战略。
青岛市下大力气培育了海尔、海信、青啤、澳柯玛、双星等一批享誉海内外的名牌企业。国家公布的57个“中国名牌产品”中,山东省共有12项,其中青岛市就拥有10项。特别是青岛市的“海尔”家电产品更是驰名世界,在13个国家建立了分厂,在160个国家和地区销售“海尔”产品,电冰箱的销售量就占美国全年的50%。青岛的名牌产品生产已成为城市的支柱产业,带动了二产、三产的全面发展,已形成互动的产业键。青岛市实施名牌产品战略,构建了城市强有力的总体美誉度,名扬海外,极大地提高了城市的吸引力。世界500强企业纷纷登陆青岛,仅20**年上半年就有海外投资的1000多个项目签约。
四川绵阳市的名牌产品是长虹电视机,在发展中国家很受欢迎,促使长虹电视机厂不断扩大规模,现已成为全世界规模最大的电视机厂,年产1200万台。绵阳市政府制定产品经济经营战略,围绕电视机发展其他电子产品,从而使该市成为以电子产品为支柱产业的新兴高科技城市。
4. 实施创新战略为中心城市服务的经营模式
地处北京市北部山区的密云县,为保护首都的水源--密云水库,工业长期不发达,经济增长一直处于北京市所属区县的末位。近几年密云县的领导班子制定了为首都服务,走环境立县、科技兴县、依法治县的创新战略,取得了突出的业绩,经济增长、城镇建设跃居北京所属各县之首。主要的创新举措是:把困难留给自己,为投资者提供服务,将县政府30多处分散的办公楼、县委招待所等拍卖给投资者;招标拍卖街道和建筑物上的广告使用权,道路、桥梁、雕塑的冠名权;用盘活这些存量资产所得的30亿元资金,整治环境、建设基础设施,引进高科技,从而吸引来30多个省市的投资者,资产增量共达120多亿元。
人民日报于20**年9
5. 大力发展非公有制经济的经营模式
经过多年的实践和理论探讨,我们已经认识到,必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。个体、私营等多种形式的非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分。非公有制经济对于中小城镇的发展起着极为重要的推动作用。
例如河南省的长垣县,在既无外资又无国有投资的情况下,大力扶持非公有制经济的发展,在短短的6年时间里,就建成一座环境优美、市容整洁、具有现代气息的新县城,称为河南的“小温州”。全县现有个体、私营、股份制企业1000多家,个体和私营业主的投资在全县的固定资产投资中已占60%以上;在新城区建设的总投资中占98.9%,成为主力军。县政府还对该县外出经商务工的人员,特别是富裕大户和经济技术能人,动员其回乡创业,创办“回归工程”;为其引进资金、技术、项目、信息创造条件。现已建成“回归”企业580多家,仅2000年就有新上的投资在100万元以上的项目59个。从而使长垣县形成了经济发展和城镇建设互动的良好局面。
6. 凭借大交通发展大市场的经营模式
我国有许多城市既不通铁路,又无高速公路,长期发展缓慢,实践表明,“要想富,先修路”,已成为城乡发展的普遍规律。这几年我国的铁路、高速公路建设快速发展,有效地带动了一批城镇的大发展。
例如河北的衡水市,这几年抓住京九铁路穿越该市、贯通南北的机遇,经营建设大市场,组织专门队伍到各地招商引资。很快就使衡水成为北京、天津、重庆、广州等地大公司的投资热点,经营服装、食品、化妆品等各种市场;同时制定政策鼓励农民进城务工经商,使城市经济活跃、人气旺。为改变城市面貌,市政府请来专家进行城市设计。近几年老城区全面改造的总投资高达23亿元,其中98%的资金是通过经营大市场获得的。
7. 突出城市特色经营文化名城的模式
山东曲阜市利用孔子故里和历史文化名城的特色优势,把城市个性、城市文化作为城市重要的无形资产来经营。围绕孔庙、孔府、孔林文化古迹建设富有特色的城市街区,吸引世界各地的游人;建立孔子研究院,邀请世界各地教育家来此办学、举行学术活动;组建以孔子系列书籍为主要内容的出版事业。从而形成了城市的特色,提高了文化品位,也吸引来各方的投资者。曲阜市由于经营得法,获得了较前大为充裕的城市建设资金,仅20**年上半年,全市的城建投资高达3.2亿元,其中市政府的财政支出只占其中的1.3%。
篇3：居住开发模式比较和启示
随着我国城市经济的快速增长,许多大城市不同程度地出现了部分城市功能由中心城区向城市外围扩散和转移的倾向;尽管其扩散方式具有与西方国家城市化晚期的郊区化(Suburbanization)并不完全相同的特点,但人们普遍的看法仍然是,在中国的这些城市,郊区化进程已经开始发生。
与向城市外围拓展的郊区化趋势相对应,近年来在北京、深圳等地,“新都市主义”(New Urbanism)作为都市住区发展的一种时尚潮流也在悄然兴起,并逐渐成为国内地产界一个颇为时髦的词汇。由于“新都市主义”与20世纪80年代末期北美地区兴起的“新城市主义”在英文字面上完全一致,使得许多人将两者混为一谈,认为前者是后者在中国的传播和实践。但事实上,时下国内地产界广为流行的“新都市主义”这个概念似乎更像是一种商业的炒作,与西方“新城市主义”真正的内涵并不相同。本文试图对郊区化、“新城市主义”、“新都市主义”这三个目前颇为时髦的概念进行阐述和辨析,希冀就其在国内住区开发中可能产生的影响和借鉴作用与业内同仁共同探讨。
一、西方国家郊区化运动的兴起和发展
早在20世纪初期,在霍华德的“田园城市”理论的影响下,西方国家的城市郊区化现象初见端倪。人们迁往郊区的原因主要是为了逃避日趋严重的大城市问题,诸如:恶劣的居住与卫生条件、交通拥挤、环境恶化、种族冲突、犯罪率上升……人们渴望在郊区找到一块净地作为自身的庇护所,以躲避工业化所带来的危害的侵袭。在美国,拥有位于环境优美的郊区的一座被宽敞的花园或庭院所环绕的独立式住宅,成为中产阶级追求的最强烈的梦想。
在二次世界大战后的美国,由于私人小汽车拥有量的剧增,高速公路网的大规模兴建,政府关于郊区低税率政策的吸引,郊区化的进程大大加快。伴随着大量人口迁往郊区,许多制造业和零售业也从中心城向外迁移,郊区改变了起初仅作为“卧城”社区的角色,同样可以为人们提供就业、购物和娱乐的机会,使郊区居民对中心城市的依赖性大大减少。特别是20世纪70年代之后,由于信息技术迅猛发展,空间因素对人类活动的限制大大弱化。通过远程通讯网络,人们可以获得各方面的大量信息,高效率地完成业务联系而不一定要像过去那样进行“面对面”(face to face)的交流,这为人们在远离城市中心的郊区居住与就业提供了更多的可能性。
但是,美国近几十年来的郊区化蔓延也存在一系列致命的弊端:首先,过长的通勤距离耗费了人们大量的时间和精力,严重影响了人们预期要达到的生活质量;其次,对小汽车的严重依赖使许多不能开车的人(如老人和小孩)寸步难行,同时加重了家庭的经济负担;第三,郊区化的无序蔓延已造成郊区的空气污染、环境恶化和富有地方特色的乡村景观的消失。
而更为严重的是,这种郊区化模式是以严格功能分区的现代主义原则为基础的,破坏了传统社区内部的有机联系,进一步加剧了社会阶层的分化与隔离;对公共空间的忽视减少了人们相互交往的机会,加深了人们的孤独感,缺乏具有识别特征的空间的明确界定,使人们难以获得起初所向往的郊区生活的安定感和归属感,反而陷入一种无法认定自我存在的茫然之中;无所不达的电讯网络虽然为人们之间的联系提供了方便,却无法慰藉人们孤独的心灵,也无法满足人们希望把握清晰确定的物质居住环境的需要。
由此人们深深地感到,二战后主流地位的郊区化模式必须进行改革,要寻求新的社区模式,才能适应可持续的人居环境的要求。在此背景下,“新城市主义”作为与郊区化相对应的居住社区理论应运而生。
二、“新城市主义”的主要理念
“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮,于20世纪80年代末期在美国兴起的。它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴,又被称为“新传统主义”。其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感,并与现代生活的各种要素相结合,重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。
“新城市主义”倡导许多独特的设计理念,其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想模式是:紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里;位置和特征适宜的分区;能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。
上世纪30年代由Clarence Perry提出的“邻里单位”(Neighbo rhood Unit)理论,被“新城市主义”予以发扬光大,并重新归纳了作为一个理想邻里的基本设计准则:
(一)有一个邻里中心和一个明确的边界,每个邻里中心应该被公共空间所界定,并由地方性导向的市政和商业设施来带动;
(二)最优规模是由中心到边界的距离为四分之一英里;
(三)各种功能活动达到一个均衡的混合——居住、购物、工作、就学、礼拜和娱乐;
(四)将建筑和交通建构在一个由相互联系的街道组成的精密网络之上;
(五)公共空间应该是有形的而不是建筑留下的剩余场地,公共空
相对于邻里,分区曾被视作是功能专门化的地区,建立在高度由专业化必将带来高效率的观念基础之上。但随着信息革命和环境技术的发展,严格的功能分区思想已不再被尊为唯一经典,分区也允许多种功能活动来支持,分区的结构则是按照与邻里的结构相类似的方式组织;有清晰的边界和尺度,有具有明显特征的公共空间,有互相联系的环路服务行人,并通过公交系统与更大的区域发生联系。
走廊既是邻里与分区的联接体又是隔离体。在郊区模式中,走廊仅仅是保留在细分地块和商业中心之外无形的剩余空间;但“新城市主义”将其视作连续的具有视觉特征的城市元素,由与之相邻的分区和邻里所确定,并为他们提供进出路径。
“新城市主义”自20世纪80年代末期在美国兴起后,近十余年来进行了大量的实践,其中较有影响的作品包括:位于佛罗里达州Panhandel的倍受称赞的Seaside旅游小镇;洛杉矶内城的复兴规划;被誉为“进步的建筑”的亚利桑那州机动家庭村庄;德克萨斯州国家级的最大的城市更新住宅项目的重建;不列颠哥伦比亚为12000人所建的可持续性“社区”等等。
尽管“新城市主义”在新型社区的设计和开发中已经进行了较为成功的尝试,但目前在美国并没有被广泛视为适于主导未来社区发展的模式。之所以如此,一个重要原因是“新城市主义”的实际设计标准和执行操作还不能完全与北美地区的法规框架相匹配,如目前美国许多消防部门所要求的街道宽度要超过“新城市主义”的建议宽度;另外,“新城市主义”未被很快普遍采纳的原因是因为房地产业高度分隔形成的土地使用分类(如单户住宅地、多户住宅地、零售、办公和仓库用地等),每一种类别都有其不同的运作方式、市场、行业组织和融资来源。
三、郊区化与“新城市主义”两种开发模式的比较;
在城市化快速发展和大城市规模急剧扩张的形势下,郊区化成为城市发展不可阻挡的趋势。而在全球化和信息化时代,无形的、虚拟的电子化空间(Cyber Space)的发展可以使人们的活动完全超越具体时空的限制,大大拓展了人们与外界联系的范围,也为郊区化进一步发展创造了条件。但与此同时,也加剧了人们生活的流动和不稳定性,使人们寻求可认同的稳定场所、肯定自身存在价值的愿望也日趋强烈。而“新城市主义”所构筑的以传统邻里为基础、具有多元文化与自然特征的乡村小城镇式的社区模式,正好满足了人们这种生理和心理的需要,对规划师、设计人员和开发商都应有积极的影响。
对于中国未来的居住社区发展而言,郊区化模式与“新城市主义”理论均会产生有益的影响。郊区化最具吸引力的当属其对自然环境的推崇,用阳光、空气、草地等等,去引发人们心中对美好环境的热爱和向往。而“新城市主义”则将传统的价值观念:多样性、社区、宜人尺度等,作为人类都市理想的基础;它强调以人为本的设计理念,力图去创造一种现代、美好的居住社区,并由此唤起人类住区生活最基本的向往——生活是丰富多彩的,人是自由地选择生活的权利的,人与人相互依存和沟通,人与都市紧密相连。
但由于目前国内大城市的郊区的各项配套设施尚不完善,生活便利程度和社会安全性与都市相比还有很大差距,这可能导致郊区化模式难以达到预期的生活质量。从中国的国情而言,地少人多的矛盾十分突出,郊区化难以避免地蚕食城郊绿化带与耕地,破坏人们赖以生存的自然生态环境;其次,城市郊区化必将带来大量交通工具的运用,不仅会加大本来已经很紧张的交通压力,而且还会产生环境污染、能源过度浪费等许多发达国家都深受其害的城市问题。
“新城市主义”实际上提供了一种创造场所的新语言,它创造的紧凑型社区取代了无序蔓延的郊区模式,减少了对土地的浪费和小汽车的使用,既减少了交通拥挤又节省了能源。“新城市主义”吸纳了许多传统的城市设计理念,但并没有否定现代科技手段给生活带来的便利;相反,它所提倡的传统社区邻里,由于高科技的广泛应用而得以实现。远程通讯节约出来的时间和金钱,可以使人们有更多的闲暇用于家庭和邻里之间的交流。“新城市主义”似乎预示着一种城市未来的发展模式,即多中心的居住社区网络和各具特色的多元的人文和自然景观;人们的家园坐落在自然景区内,在享受着清新的自然景观的同时,也能在步行范围内享受到社区生活的温馨,而且还可以通过电子通讯网络保持与世界的联系。这种居住社区形式不仅是“新城市主义”的理想,而且也是全人类共同的人居梦想。
四、“新都市主义”的提出及其特征
随着国内许多大城市郊区化居住模式不断发展和深化的趋势,“新都市主义”近年作为都市地区居住开发理念应运而生并被广泛推崇。由于语意的相同,人们往往将目前颇为流行“新都市主义”视作北美“新城市主义”的中国版。但事实上,目前国内推出的“新都市主义”居住概念,既不同于追求自然、宁静、清新的生活风格的郊区化模式,也与国外“新城市主义”所倡导的小城镇式的社区模式有所不同,它具有自己的侧重点和独特的内涵。国内目前推崇的“新都市主义”概念,更多地强调以都市中心为生活工作核心,重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发及利用,将现代生活诸多要素进行充分的融合整理,使居住、工作、购物、休闲等“链接”起来,构成一个十分完善、便利、现代的生活空间,确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决,使现代人生活、
工作需求和心理感受得到最大的保证和满足。“新都市主义”所倡导的社区特征是:居住与办公地点接近,可以大大节约时间成本;配套设施齐全,周边资源较为丰富。这是由目前我国大城市中人们以工作为生活轴心的生存状态所决定的。现代都市人面临激烈的竞争,必须追求最大的生活便利性,需要把握住都市的脉搏,占据繁华的心脏地带,才能保持生活和事业的节奏,才能有效协调工作与生活的各种矛盾,将居住、工作、商业活动、休闲娱乐紧密结合起来。而“新都市主义”居住模式最根本的优越之处,就是在于处在城市资源交汇的中心地带,将现代人的时间、交通成本缩至最短,反之将机遇、情感等概率提高,形成最具个性、时代、广泛、效率的“新都市主义”居住主张。事实上,目前在深圳被推介为“新都市主义”代表作的环境丽园、都会100、都市名园等几个楼盘,都是处于繁华都市的核心地带,这与美国“新城市主义”主要在城市边缘地区开发的社区有很大的不同。
尽管在高科技及信息化社会时代,传统的居住模式和观念、行为都可能发生本质的变化,但都市作为各种新生事物的聚合地带仍然拥有不可替代的地位及影响。“新都市主义”的居住模式能够满足人们对城市资源的高度利用,充分顾及个人与社会、自然、城市的关系,能够发挥城市最重要的功能和作用,迅速引发人们新的居住思潮。“新城市主义”能让人产生更多的认知感,与社会的较近接触也使人保持更多的责任感和义务感。“新都市主义”对自然环境的重视,对各个生活层面质量的高标准追求,使得都市具备了自然与城市共同融合的特征,使人们可能同时实现社会和自然的回归。与都市毗邻而居,可以充分把握社会的进步节奏,进而引发自我奋斗和追求成就感,这是当代人的主要精神和目标所在。
与郊区化向城市外围扩张的发展模式不同,“新都市主义”重视都市已有社区的再设计和填补性的开发,强调再造城市中心的活力并限制城市的蔓延式扩张,这一点对于中国尤其具有重要意义。“新城市主义”的核心思想不是旧城改造,而是反对开发单一化郊区,主张整合构建平衡健全的城市社区。
五、结论
无论是对于城市外围的相对分散的居住开发,还是紧凑型社区的建设,抑或位于都市中心地带的开发,崇尚自然与社会的融合和“以人为本”’的精神,是人类居住社区的共同追求。体现在社区的规划设计手法上,应遵循以下共同的原则:
(一)在社区设计中,明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件;
(二)适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键;
(三)居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础;
(四)以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构;
(五)公众参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节,这样才能保证社区真正成为人们心目中的理想家园。
篇4：生态城市是21世纪人居环境理想模式之一
工业革命以来,城市的内容和形式发生巨大的变化,带来了物质文明的空前繁荣,使城市的资源利用率大大提高,加强了城市的集聚力与辐射范围,构建了整洁有序的城市物质环境,同时也提供了完备的城市市政服务设施,极大改善了城市居民的物质文化生活,加速了城市的发展。同时,也带来了各种复杂的矛盾,引起“城市病”在世界范围的流行。住房短缺,交通拥挤,环境污染,生态破坏等等,这一系列的问题使人们逐渐认识到物质文明不是改善城市环境的根本手段,相反会加剧城市的环境恶化。特别是在发展中国家,城市面临着早期工业化国家的环境污染和急剧膨胀的人口包袱双重危机,环境和发展之间出现了前所未有的尖锐矛盾。
人们怀念过去“日出而作,日落而息”,与自然的共生关系,向往回归自然,远离城市的喧嚣。但是社会发展到现在,人们已经离不开城市。城市是人类文明的集中体现,也是国家和地区社会经济发展的中心,是国家经济的增长点。城市建设的本身不可能自发地朝着可持续的方向健康有序地发展,只有借助外部力量指引才能创造一个良好的人居环境。这外部力量是一种思想、一种共识,它既要符合城市发展的实际需要,又要满足人们亲近自然的心理要求。既然摈弃城市,回归自然不可能,为什么我们不能将自然引入城市,使城市自然化、生态化。国际上将这种自然化、生态化的城市称为“生态城市”。
1 生态城市的渊源
“生态城市”是在城市生态学的基础上发展起来的一种人居环境模式,由前苏联城市生态学家1981年首次提出的,虽然是在20世纪80年代兴起的学说,生态城市的历史渊源却很久远。早在 3000 年前,中国人就已形成了一套人类生态理念体系,“观乎天文以察时变,观乎人文以化天下”。而在古代欧洲城镇和美国西南部的印第安人村落也能看到生态城市的雏形。
18世纪末到19世纪,工业革命给城市带来的人口拥挤、交通阻塞、环境污染等弊端日益暴露出来。人们要求与大自然融和、恢复良好生态环境的愿望日益强烈,如傅立叶的“法郎基”欧文的“新协和村”、霍华德的“明日的田园城”等无不体现了这一美好愿望。限于当时的条件,这些愿望没有得到很好实施。后来人们又提出许多理论,如意大利嘎涅的“工业城”、法国柯布西埃的“光明城”、英国恩维的“卧城”(或卫星城)、赖特的“广亩城”等,其基本思想都体现了生态规划的原则,实现城市的生态良性循环。而真正进行有意识、有组织地系统性的研究始于近代20世纪20~30年代芝加哥学派的城市社会学的研究,复兴于 60~70年代的环境和资源危机引起的系统生态学的研究,繁荣于 80~90年代全球变化和可持续发展的研究。在1981年前苏联科学家由此衍生出“生态城市”的概念,提出“生态城市”的理想居住模式。生态城市建设则开始真正走向其实施阶段。
在经历了半个多世纪的徘徊和停滞之后,我国生态城市建设的理论与实践,紧跟国际发展的趋势,自80年代初以来得到了迅猛复兴和发展,至1990年己经形成了一套以社会、经济、自然复合生态系统为指导的建设理论与方法体系。我国的不少城市已提出要建设生态城市的设想,并积极采取步骤加以实施。如长沙提出要建设生态经济市,江西提出要建设生态经济区,云南提出要建绿色经济省,上海、大连、株洲等要建设生态城市。生态城市建设的发展已成为当今中国城市发展的主流,并一步步向我们走来。
2 生态城市的含义
简单地说,生态城市的含义就是指生态上健康的城市。它是技术和自然地充分融合,创造力和生产力得到最大限度的发挥,居民的身心健康和环境质量得到最大限度的保护。这里的“生态”包含了两层含义:一是人与自然环境的相互协调,二是人与社会环境的相互协调。换句话说,就是指按生态学原理建立起社会、经济、自然协调发展,物质、能量、信息高效利用,生态良性循环的人类聚居地,即高效、和谐的人类栖地。从目前的认识水平和建设生态城市的需要出发,可以将生态城市的含义作如下理解:(1)从生态哲学角度看,生态城市的实质是实现人与人、人与自然的和谐,这是生态城市的价值取向所在。且只有人的社会关系和生态意识达到一定水平之后才能实现;(2)从生态经济学角度看,生态城市的经济重在质的发展,而不仅仅是量的增长;(3)从生态社会学角度看,生态城市的教育、科技、文化、道德、法律、制度等都将生态化;(4)从城市生态学角度看,生态城市的社会、经济、自然复合生态系统结构合理、功能稳定,达到动态平衡状态;(5)从城市规划学角度看,生态城市的空间结构布局合理、基础设施完善、生态建筑广泛应用,人工环境与自然环境融合,城市景观成为城市文化的空间构成与表现;(6)从地理空间角度看,生态城市是一城市化区域、城乡复合体,城与乡融合、互为一体,这里城与乡只是分工上的不同,与传统城市和乡村对立的二元经济模式有本质区别。
上述几方面不是孤立的,它们共同构成了生态城市的“神”和“形”。因此,在“生态城市”中的“生态”的概念并不等同于自然界中“生态”的概念。城市的生态系统不仅要遵守自然界的“道理”,还要遵从人类经济活动和城市运行活动的“事理”和人类社会行为和心理行为的“情理”正是“道理”(即自然规律,如天文地理等)、“事理”(即对人类活动的合理规划管理,如政事农事等)、“情理”(即社会行为的准则,如伦理法则等),三者之间是相互制约相互作用,控制着城市的物流、能流、信息流自我调节的生态平衡系统。
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bsp;3 建立生态城市的方法首先,应让人们从思想上认识到创建生态城市的重要性。任何一个人都应该为建立生态城市尽责、尽力,这是一种自觉参与的。玛格丽特说:“千万不要怀疑一小群深思熟虑、富有责任的市民可以改变世界,事实上,这样的事一直在发生。”“星星之火,可以燎原”,市民的参与将会改变一切。
其次,如果没有强大的执行力量去贯彻所制定的有关政策措施,是无法保证生态城市建设的进行,美好的蓝图将永远是镜中花、水中月,遥不可及。生态城市的建设是一项伟大的系统工程,涉及到城市建设的方方面面,如工业、能源、交通、建筑、绿化、通讯、文教、环保、医疗、宣传等。要将这些方面都纳入生态城市建设的轨道上来,没有一个专门负责生态城市建设的统一的职能部门是不行的。该部门应以市长或副市长为负责人,主要负责生态城市建设的规划、决策、组织、协调和监督,同时也作为生态城市建设的宣传、咨询、交流和推广中心。
再次&要对城市进行合理规划,实现宏观调控。在此之前,首先要组建一支专门负责苏州生态城市建设的科研队伍,为生态城市建设提供智力支持。内容包括:进行城市发展的区域分析;调查和研究与城市有密切联系的区域范围内的资源利用与分配,经济条件的变化发展;对生产力布局和城镇间分工合理化的客观要求,寻找确定城市的性质、规模和发展方向的科学依据。这些涉及地理学、社会学、经济学、建筑学、城市规划学等领域,需要各学科专家之间相互交流,互为补充,构建出和谐、高效的城市生态关系,为城市的定位、城市的土地合理利用制定科学的策略。
在具体操作层面上,应以城市人类与城市环境的关系为研究对象,进行城市生态调查,了解城市的生态特征、生态过程、生态问题和生态趋势,认识城市环境的生态潜力和制约因素,以及城市中人类之间的相互影响和相互作用,对城市“生态和谐度”作出正确合理的评价。根据此综合评价进行区域整体生态规划,确定城市的人口、土地、资源、环境的合理标准,确定生态工业、生态农业、生态绿化、生态交通、生态建筑、生态能源、生态文化、生态社区建设的理论和方法,等等,实现城市乡村化、园林化。
人类来自于自然,协调人与自然环境的关系是当今迫切需要解决的问题之一。在生态城市建设中应根据城市的规划理性地进行宏观调控,运用生态学原理改造人居环境。譬如,保护或修复溪流、江河、岸线、湿地及泉水;建立城市果园、温室、屋顶花园,将乡村引入城市,让农业地区发展成为城市的大门;给予自然生物若干片环绕城市的自然栖息地(绿带而非郊区),或者城市内的自然生物栖息地(在公园内或沿着修复的小溪和滨水岸线),确保自然生物与城市的共生。
同时,人类又具有社会性,在城市建设中也不应忽视邻近区域或是相互关联区域的建设,包括保护中等密度的邻里建设并使其中心更具活力;收缩低密度的邻里区域,把开发集中在具有良好发展潜力的若干郊区中心,停止远离郊区中心的开发等等。同时,高层建筑、高密度的商业区固然有其负面影响,但是适当的高度和密度,可以节约大量土地,有利于节能、无污染或低污染的步行、自行车或公交出行方式的推广。另外,建造多层次的温室、屋顶花园、步行林荫路、设置城市公共空间的艺术作品和令人愉悦的公共设施,将各种生物要素伸入和穿过城市,使得城市景观充满自然之趣,以满足人们视觉上和心理上的需求。
第四,以城市规划为依据,制定合理有效的制度、措施和方法,即建立法律条令保证生态城市的顺利进行。建立适应生态城市建设的法规综合体系,使生态城市的建设法律化、制度化,是保证其战略、政策和措施顺利实施的有效途径,这样生态城市建设得到法律保证,有法可依,对不符合生态城市建设的行为就可采取必要的行政、经济甚至法律手段,保证计划的顺利实施。
4 结语
生态城市是一种以和平为功能的建设观。建立生态城市不仅仅涉及城市自然生态系统和经济系统的改造和建设,还涉及到人们的观念、意识、伦理和生活方式,因此需要各学科各职能部门共同参与、综合分析、系统进行。目前,人类不仅要和自然作斗争,也要和自身作斗争,而生态城市将结束这场自我毁灭的战争,结束和自然为敌的状态,创造一个舒适、宁静的人类居住环境。
篇5：地产商业范畴其经营模式探讨
地产商业是现代商业的一个组成部分,是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动,是生产和消费的结合部和连接体,直接关系到市场的实现,以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展,地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念,笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解,愿能起到抛砖引玉之效,让大家共同探讨。
一. 地产商业的范畴
先看看商业的定义。
《辞海》对商业的定义是:指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带;其职能是收购、销售、调拨和储存;其任务是为生产和消费服务。
而西方学者是这样定义商业的:商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业,如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。
前苏联及其东欧国家的经济学家则认为,商业是组织消费品的流通行业,但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响,一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体系中,“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代,进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。
从行业结构来看,商业类型有批发业、零售业、进出口业;从投资主体来看,商业类型由买卖型向外买卖型的延伸,各类经纪代理和交易中介服务机构,如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。
地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作;其内容包括策划、招商和日常营运管理;其任务是为生产者(或中间商)和消费者提供交易平台,并为地产开发企业获取未来不确定的收益。
二. 地产商业的经营模式
地产商业的投资主体为房地产开发商,然而,绝大多数开发商并没有配备商业专才,而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者,开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门,并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作,分工之细和专,令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的,花点小钱做些商业策划,可提高项目的成功率,帮助开发商追求股东权益最大化的目的。
地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的,不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈,如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。
1、整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增,前二,三年主要是帮助商业企业培养市场,以实现项目的可持续发展;同时,商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。
优点:
①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;
②交易简单,结算方便;
③物业可进行抵押贷款,有利开发新的项目;
④物业的升值空间较大;
⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
缺点:
①收益低,其收报率在3~5%之间;
②租期长,物业就算升值,其套现的难度很大;
③不排除租户经营失败而没法交租的可能,国而对租户的评估要求准确。
适用类型:
①无商业专才的开发商;
②资金实力雄厚的开发商;
③经营相对保守的开发商;
④售后返租的产权式物业开发商;
⑤物业面积一般不超过30000㎡。
2、分层或分片出租模式
与整体出租模式相似,只是开发商按市场需求,将各层或各片区分别出租给不同租户。
优点:
①租金相对整体出租要高一些;
②风险分散,租金相对有一定保证;
③物业可进行抵押贷款;
④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;
⑤某一层经营失败时,开发商能掌握主动权,并进行重新招租。
缺点:
①需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等);
②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才;
③各业态环环相扣,一家经营失败,影响到其他租户的经营,要求开发商建立储备租户资源库,并具备极强的招商能力。
适用类型:
① 资金实力雄厚的开发商;
② 售后还租的产权式商城;
③ 物业面积在20000~50000㎡。
3、分散出租模式
分散出租亦称零租,开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租,租期相对短些,一般为2~5年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记,甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场,如深圳赛格电子配套市场,华强电子世界等。
优点:
①租金很高,开发商收益可最大化;
②物业升值空间大,容易出售表现;
③租期短,容易改变功能或调整经营。
缺点:
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理;
②需充分重视前期的市场定位,功能定位,功能定位的策划工作;
③招商能力的要求极高;
④ 日常经营能力的要求高;
⑤ 经营风险最大
适用类型:
① 商业区或城郊的大型商业物业;
② 面积在10000~500000㎡停车场及卸货区的面积足够大;
③ 售后返租的产权式商城。
4、层(或片)与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后,采用第2种模式引进若干主力店,之后再利用主力店的品牌效应,对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。
优点:
① 大小租户的结构使项目稳定性提高;
② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位,并容易取得销售的成功;
③有利建立完整的租户资源库,为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;
④为开发商创造经常性收益。
缺点:
①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力;
②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才;
③对主力店的招租能力要求极高。
适用类型:主要是50000㎡以上的购物中心。
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