15种养老地产开发模式分析探讨

　　15种养老地产开发模式分析探讨

　　引言

　　我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

　　近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望与大家共同探讨。

　　为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。

　　第一类：与社区共同建设

　　在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

　　模式1：专门建设综合型养老社区

　　综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

　　综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

　　通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

　　图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施

　　图2大规模的养老社区可考虑分期建设

　　模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

　　一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

　　开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

　　以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。

　　图3养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内

　　模式3：普通社区中配建各类养老产品

　　据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

　　图4普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图

　　普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

　　普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

　　模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

　　据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

　　此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务(图5)。

　　图5日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图

　　第二类：与相关设施并设

　　养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：

　　模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

　　目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老

设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

　　与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

　　以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6)，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。

　　图6日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起

　　模式6：养老设施与幼儿园并设

　　养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

　　在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

　　随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。

　　图7日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起

　　模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

　　与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

　　美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

　　第三类：与旅游或商业地产结合

　　养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

　　模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

　　此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

　　一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓(图8)，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

　　图8结伴式养老公寓标准层平面图

　　模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

　　图9日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

　　由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

　　第四类：与国际品牌接轨

　　这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：

　　模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

　　目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

　　模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

　　图10美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同

　　最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

　　例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响(图10)。如果对我国国

情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

　　第五类：以其他方式转型

　　除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来，有以下几种：

　　模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

　　目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

　　模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

　　在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

　　模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

　　在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

　　模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

　　可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

　　这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

　　图11利用旧有房产改建而成的养老设施：北京石景山区首钢老年福敬老院

　　小结

　　养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：老年住宅赢利运作模式分析

　　老年住宅赢利的运作模式分析

　　普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润的，但是，老年住宅的赢利模式却是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。

　　老年社区具有"一低二高"的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。

　　为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的"暮气"，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。

篇3：老年住宅赢利模式运用策略分析

　　老年住宅赢利模式的运用策略分析

　　1、老年住宅销售的定价策略

　　老年住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是老年住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。

　　因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，"房屋有价亲情无价"是老年住宅项目的最贴切的广告语。

　　目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。

　　物业服务赢利策略

　　所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种

　　⑴物业服务费

　　由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。

　　⑵各种单项的服务费

　　在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。

　　⑶需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务

　　国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年(这还是以人均寿命80多岁来计算的)，那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。

　　如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢?由此一来，老年社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。

　　通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。

篇4：国外老年住宅赢利模式分析

　　国外老年住宅赢利模式分析（以美国太阳城为例）

　　1、一次性收入

　　美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年住宅中连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有："太阳城中心"（独立家庭别墅）、"国王之殿"（连体别墅）、"湖中之塔"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及"自由广场"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。

　　2、长期性经营收入

　　⑴配套设施收入热线

　　在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。

　　⑵租赁项目的出租收益

　　这里大约1/3的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论是初学者还是高手，都可以享受126个洞的高尔夫球场。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。

　　如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

　　即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

篇5：国内老年住宅开发主要赢利模式分析

　　国内老年住宅开发的主要赢利模式分析

　　目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式："出售"、"出租"和"出售与出租相结合"；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

　　1、三种主要的收益模式优劣势分析

　　⑴产品出售经营模式

　　◆收益实现方式

　　以产品出售为主要收益方式。

　　◆收益水平及结构热线房产博客按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。

　　在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。

　　⑵产品出租经营模式

　　◆收益实现方式

　　产品出租是投资收益的方式。

　　◆收益水平及结构

　　收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。

　　⑶产品出售与出租相结合的经营模式

　　◆收益实现方式

　　这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。

　　◆收益水平及结构

　　投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。

　　收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。

　　2、不同经营管理模式的优劣势分析

　　⑴住宅建设与社区管理相结合的经营模式

　　◆优势：利润来源点多，多种产业复合经营

　　这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。

　　◆劣势：投资大、回收期长、管理难度大

　　这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须要能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、婚姻介绍所、旅游公司等服务机构。

　　此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

　　⑵住宅建设与社区管理相分离的经营模式

　　◆优势：投资回收期短、投资风险小

　　这种住宅建设与管理相分离的经营模式使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短、投资风险相对较小。

　　◆劣势：利润来源点单一

　　这种运作模式的利润来源点仅仅在于产品本身。

　　◆适用对象

　　住宅建设与管理相分离的经营模式适合没有物业管理优势的开发商。