老年住宅赢利模式运用策略分析

　　老年住宅赢利模式的运用策略分析

　　1、老年住宅销售的定价策略

　　老年住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是老年住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。

　　因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，"房屋有价亲情无价"是老年住宅项目的最贴切的广告语。

　　目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。

　　物业服务赢利策略

　　所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种

　　⑴物业服务费

　　由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。

　　⑵各种单项的服务费

　　在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。

　　⑶需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务

　　国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年(这还是以人均寿命80多岁来计算的)，那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。

　　如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢?由此一来，老年社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。

　　通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。

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篇2：国外老年住宅赢利模式分析

　　国外老年住宅赢利模式分析（以美国太阳城为例）

　　1、一次性收入

　　美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年住宅中连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有："太阳城中心"（独立家庭别墅）、"国王之殿"（连体别墅）、"湖中之塔"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及"自由广场"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。

　　2、长期性经营收入

　　⑴配套设施收入热线

　　在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。

　　⑵租赁项目的出租收益

　　这里大约1/3的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论是初学者还是高手，都可以享受126个洞的高尔夫球场。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。

　　如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

　　即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

篇3：国内老年住宅开发主要赢利模式分析

　　国内老年住宅开发的主要赢利模式分析

　　目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式："出售"、"出租"和"出售与出租相结合"；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

　　1、三种主要的收益模式优劣势分析

　　⑴产品出售经营模式

　　◆收益实现方式

　　以产品出售为主要收益方式。

　　◆收益水平及结构热线房产博客按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。

　　在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。

　　⑵产品出租经营模式

　　◆收益实现方式

　　产品出租是投资收益的方式。

　　◆收益水平及结构

　　收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。

　　⑶产品出售与出租相结合的经营模式

　　◆收益实现方式

　　这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。

　　◆收益水平及结构

　　投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。

　　收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。

　　2、不同经营管理模式的优劣势分析

　　⑴住宅建设与社区管理相结合的经营模式

　　◆优势：利润来源点多，多种产业复合经营

　　这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。

　　◆劣势：投资大、回收期长、管理难度大

　　这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须要能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、婚姻介绍所、旅游公司等服务机构。

　　此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

　　⑵住宅建设与社区管理相分离的经营模式

　　◆优势：投资回收期短、投资风险小

　　这种住宅建设与管理相分离的经营模式使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短、投资风险相对较小。

　　◆劣势：利润来源点单一

　　这种运作模式的利润来源点仅仅在于产品本身。

　　◆适用对象

　　住宅建设与管理相分离的经营模式适合没有物业管理优势的开发商。

篇4：国内老年住宅物业管理赢利模式分析

　　国内老年住宅物业管理赢利模式分析

　　国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。

　　1、老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测热线

　　⑴入结构

　　在老年住宅的物业管理中，由于老年住宅物业管理的多样性（涉及到较多的专业配套设施的经营管理），因此除常规的物业管理收益来源外，老年住宅物业管理将还获得多元化的专业配套服务的收益。

　　⑵盈利预测

　　由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。

　　2、老年住宅社区服务的供应及收费方式

　　⑴社区服务内容

　　老年住宅社区服务的供应包括普通社区服务及这对老年人生、心理特征的专门服务，这里只分析后一种。

　　参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

　　医疗护理方面--医院、诊所、社区护理中心

　　体育活动方面--适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；

　　休闲活动方面--如棋牌、书画、钓鱼等

　　教育配套方面--老年大学、图书馆

　　中介资源提供--家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

　　社区活动的组织--如各类表演活动、交友活动、聚会等。

　　⑵收费方式

　　费用收取应分两部分：

　　①日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；

　　②专业物业服务内容，专项收取；

　　③配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

篇5：老年住宅设计22个注意事项

　　老年住宅设计的22个注意事项

　　老年人住宅设计成为不容忽视的重点问题之一，来看下都有哪些细节注意事项吧~

　　一、扶手

　　随着老年人身体机能的退化,需在一些必要位置上设置扶手,以辅助老人的行动。扶手的设计应注意保证连续性，并在安装的高度、截面尺寸形状及端部处理等方面进行细致考虑。

　　二、门扇

　　世界上最远的距离不是生离死别，而是我在轮椅上，却打不开面前通往卧室的门……对于轮椅者来说，无障碍门的设计至关重要。

　　1.门的宽度

　　对于老年住宅设计而言，保证门的有效通行净宽是十分重要的。我国《无障碍设计规范》规定，为了轮椅能顺利通行，门扇开启后的有效通行净宽不应小于800mm。

　　因此，针对不同的门种，应预留的门洞宽度如下：

　　2.轮椅老人开门问题

　　轮椅老人使用平开门时，轮椅脚踏板会占用一定空间，所以应在门扇开启侧留出不小于400mm的墙垛，使乘坐轮椅的老人能够侧向接近门把手，完成开关门的动作。

　　目前住宅单元门常采用磁感应式、数字按键式或红外线自动开闭式等智能设备控制门扇开闭，省去老人开关门的困难。在不久的将来，通过掌纹、面相、虹膜等特点识别主人身份的高科技产品也将用于住宅，使开关门过程更为简便。

　　按钮控制的无障碍门

　　3.把手设置

　　老人因握力减退，旋转式的球型门把手不利于抓握施力，因而适宜选用便于老人抓握施力的较大的杆式门把手。另外，乘轮椅者开启的门扇，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇的下方应安装高0.35 m的护门板。

　　无障碍们设置关门拉手

　　常见无障碍门设计和把手选择

　　三、窗户

　　窗户是建筑设计中少数能够活动的部件，在窗户设计中有很多容易被人忽略的细节。

　　1.主导风向与开启方向

　　采用外开窗时，应注意使窗扇开启的方向利于主导风向进入房间，同时也能避免窗扇被风吹闭。

　　窗扇开启方向的优劣比较

　　2.采用复合开启式窗扇调节风量

　　复合开启式窗扇既可平开也可内、外倒开，可根据需要更换其开启方式，起到调节风量和控制风向的作用。

　　例如：在卧室采用内开内倒式复合型开启窗，当正常使用时，可将窗扇向内平开；当休息时，可采用上部内倒式开启，将进入室内的气流导向较高处，避免风直接吹向身体。

　　上部内倒式开启窗

　　3.窗户深度

　　人能方便开启窗户的最大窗户深度为800mm，因此，当凸窗的深度大于800mm，或者窗户深度和窗前家具宽度之和大于800mm时，会导致窗户开启困难。

　　窗户深度与桌面深度之和≤800mm

　　4.窗下部留出一定高度的固定扇

　　厨房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗涤剂之类的小物品，并可防止开窗时不慎将物品碰落到楼下误伤他人。

　　窗下设置固定扇

　　5.卫生间窗洞位置选择

　　当卫生间有条件开窗时，卫生间窗洞口位置的选择应按以下原则进行：1.应保证窗洞的位置不影响扶手、喷头、镜子等家具设备的布置；2.要方便开闭窗扇；3.应尽量使窗的位置避开洗浴区，以免人在洗澡时受到窗缝隙风的侵扰。因此，卫生间开窗位置选择的优选顺序如下：

　　卫生间开窗位置选择的优选顺序

　　四、插座

　　电源插座和弱电接口是住宅强弱电系统中的重要组成部分，而插座、接口的设置往往在住宅施工阶段就已确定，后期改造变更难度较大。若布置不当，不仅会造成使用上的不便，也会限制家具、电器的摆放。因此在设计时应针对老人的身体条件和使用需求确定这些接口的位置、数量，还要有预见性地增加一些插座和接口，为住宅日后改动提供可能。

　　今天就让我们一起看看老年住宅的门厅和客厅中到底应该设置哪几个插座吧。