国内温泉度假村开发模式研究
国内温泉度假村开发模式研究
随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是激烈的市场竞争。
温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。
绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台，在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发形成一定的指导作用。
一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破
温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。
二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结
尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式：
1、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”
所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：
第一，面向大众的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张
第二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。
2、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”
“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。
其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施（其会议室数量和规模令人震惊），配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。
其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高的要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。
3、温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”
温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假村的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。以下主要介绍四个典型：
其一，温泉+水游乐。把夏季最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏季这一淡季产品开发不足，对于提升温泉度假村的整体经营，具有非常突出的效果。以北京温都水城的水空间、被称为“中国动感第一泉”的广东恩平锦江温泉、华东最大的温泉——浙江武义清水湾?沁温泉等为代表，都是通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现了温泉度假村夏季经营的火爆。此模式已经被证明是最成功的开发模式之一，但未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。
其二，温泉+高尔夫。以上海太阳岛高尔夫温泉度假村、北京龙熙温泉高尔夫、惠州汤泉高尔夫、广西嘉和城温泉谷、天津宝坻珠江帝景温泉度假村为代表，通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。
其三，温泉+滑雪场。以青岛即墨天泰温泉滑雪场、辽阳弓长岭温泉滑雪场为代表。温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式。
其四，温泉+综合游乐。以珠海海泉湾为代表。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。海泉湾度假区以罕有的海洋温泉为核心，由五星级酒店、神秘岛主题乐园、渔人码头、梦幻剧场、体检中心、加勒比海岸、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目组成，是中国目前
功能最齐全、综合配套最完善的超大型旅游休闲度假区，被国家旅游局授予全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力。4、温泉康复基地模式——“温泉+康复疗养”
温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲著名温泉——汤岗子温泉疗养院为代表。
5、温泉生态庄园模式——“温泉+生态农庄”
此类模式以北京蟹岛度假村为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：
一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假村非常适用。
6、温泉度假社区模式——“温泉+旅游地产”
由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。
珠江帝景温泉度假村、重庆海兰云天温泉度假村、咸宁**温泉度假村（绿维创景设计）等，都是温泉度假社区模式的典型代表。温泉与旅游地产的广泛结合，甚至形成了一大批大型温泉度假区、温泉小镇、温泉新城（区）等项目，带动了大型区域的整体开发。我们认为，“温泉+旅游地产”的开发模式仍将是未来温泉度假村开发最为重要的模式之一。
三、温泉度假村开发模式创新五个关键思路
如何实现开发模式的创新？结合上述六大经典开发模式的总结，我们提出五个关键思路：
1、充分把握温泉度假村未来发展大势，走“温泉+*”的大温泉开发之路
从战略上把握趋势，跳出传统温泉度假村的行业壁垒寻找蓝海，通过温泉与其他产业的嫁接以达成1＋1>2的效果，必将是温泉度假村发展的大趋势。仅从以上六个经典模式中就可以看到，中国温泉度假村的先行者已经通过温泉与外部产业的嫁接取得了巨大的成功。
因而，在温泉本身竞争异常激烈特别是已经出现了若干个难以超越的顶级温泉开发企业的今天，新建的温泉度假村要想突破，首先必须高瞻远瞩地把握温泉度假村未来发展大势，从战略高度上首先确定要走“温泉+*”（温泉与特色休闲产业嫁接）的大温泉开发之路，才能跳出传统温泉度假村在温泉自身上浴血火拼的层面。
2、通过文化主题的整合及泡浴模式的创新，把温泉泡浴板块的特色做足
温泉泡浴板块本身是最核心、最重要的部分，尤其对于新建的温泉度假村来说。只有把温泉泡浴板块自身的特色做足，才能够与“*”（其他特色休闲产业）共同构建强大的市场竞争力。其重点包括以下两个方面：
其一，文化主题的整合。温泉度假村竞争的关键是文化的竞争，深入挖掘当地最具特色的文化，并与温泉、休闲等概念充分整合，形成独具特色与感召力的文化主题（度假村案名），继而通过温泉产品将文化主题充分演绎，是温泉度假村创造特色的关键手段。在绿维创景策划设计的贵安温泉度假区项目中，我们提出打造“天下福汤”的概念，以福州最有价值的福文化进行主题整合并通过一系列福文化体验产品来充分演绎，形成了鲜明的特色。
其二，泡浴模式的创新。温泉泡浴模式是温泉泡浴板块最根本的落脚点，创新温泉泡浴模式，既要充分演绎文化主题，还要注重与周边环境的完美结合甚至要优化提升乃至创造一个优美独特的环境，也要注重结合辅助养生材料、养生手段及现代科技康疗手法的运用，才能实现持续创新。
3、以温泉带动特色休闲产业发展，实现温泉度假村综合开发价值最大化
在“温泉+*”的结构中，这个“*”是一个变量，就是指特色休闲产业。温泉度假村要真正实现综合开发价值的整体突破，必须充分发挥温泉的休闲产业整合效应，在“*”上形成突破。我们认为，“*”的选择应着重考虑三个因素：第一，是否有市场足以支撑合理的建设投资；第二，是否能够与温泉形成优势互补实现综合收益突破；第三，是否能够整合利用温泉度假村的场地资源。
但是，究竟温泉适合与哪些特色产业嫁接？哪些貌合神离，哪些浑然一体？温泉如何提升这些特色产业？这些特色产业又是如何反过来强化温泉的？都需要进行详细而系统的研究，才能形成最终确定。复制的价值是有限的，原创“*”，才是最有价值的创新。
4、把景区化打造理念引入温泉度假村的开发，提升温泉度假村整体品质
我们提出，把景区化打造的理念引入温泉度假村的开发，把整个度假村按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者创造更好的温泉旅游体验，必将极大地提升温泉度假村的整体品质。在这个方面，很多温泉度假村已经走在了前列，如厦门日月谷温泉、从化碧水湾、广西嘉和城温泉谷（均为AAAA级旅游区）等。这样的理念，应当在温泉度假村的建设之初，就予以重视和考虑。
5、以高水准的策划规划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略
由于投资较大、风险较大，温泉度假村的开发，更应注重在开发建设之前进行做好项目策划规划设计工作，应高端关注两个方面：
第一，策划规划设计要符合温泉项目自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来经营的成功。
第二，策划规划设计要对旅游休闲产业特别是温泉与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就温泉做温泉”的层面，而是通过“温泉+*”实现质的腾飞。
编辑：www.pmceo.Com篇2：X度假村项目开发可行性报告
曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告
第一章 项目概述
第一节项目说明
项 目 名 称 曲周温泉SPA度假村
项 目 地 点 曲周县城309国道南侧
开发占地面积总建筑面积总投资 67000平方米(100亩)25000平方米7900万元RMB
承 办 单 位 河北众诚房地产开发集团有限公司
开 发 时 间 20**年-20**年
第二节 开发目标
曲周温泉度假村开发项目是曲周县国土资源局确定的建设项目之一。作为开发曲周县旅游产业结构--温泉旅游,其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前,国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏热点的载体,大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态,这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影响较轻。而且,冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此,开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面,以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。现在,温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度,而在北方还处在起步阶段,具有较大的发展空间。因此,曲周县这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源,瞄准河北省南部地区及周边旅游市场,努力开发吸引河南、山东等外省游客,建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想,曲周温泉SPA度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标:
建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点;
建立中原地区自然健康的会议中心;
建立北方温泉文化休闲娱乐场所;
建立国内重点温泉疗养康复基地;
第三节 主要设施
曲周温泉SPA度假村规划占地面积6.7万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成,具体如下:
一、水上乐园
水上乐园是温泉SPA度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势,分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施,形成度假村能够及引游客的主要服务场所。
水上乐园规划占地面积10000平方米,由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应,可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格,成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体,选择安装和引进国内外先进的设施和形式,使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善,一年四季皆宜游泳的场所。
二、温泉世界
温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服务项目,该工程规划建筑面积12000平方米,由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。
1、温泉浴城:是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念,在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目,提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。
2、休闲汤都:是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化,重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化,采众家之长,集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目,一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念,要设计建造各式各样的温泉汤池,重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味,有的取园林意识,有的处于花丛环抱,有的处于巨树浓荫,有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小,大者可容纳百十人,小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者(以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主)和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。
3、SPA水疗中心:是度假村的特殊服务设施,也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目,是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。
随着国民收入的增加和生活水平的提高,人们的旅游消费水平也不断地提高,而且,近年来,健身游客量
曲周温泉温度高,含有多种对身体有益的矿物质。因此,要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上,针对治病和健身的需要,配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病,无病健身”的目的,使之成为国内有名的温泉康复所。
三、游泳馆、球类馆
游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等,达到休闲娱乐的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。酒店设计要合理,服务设施要配套、完善,而且,园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。
该酒店位于度假村的北区或东区,建筑面积15000平方米,投资2000万元。有160间高、中档套房和标准房,具有供300人同时就餐住宿的会议能力。服务设施按三星级的标准配套、完善,而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件,是理想的规划方案。
度假村酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。
第四节 项目用地
温泉SPA度假村位于曲周县城309国道南侧,属曲周县最有发展前景的黄金地段,整个项目用地100亩,可由项目承办单位自行调整解决。
第五节 配套情况
温泉SPA度假村的配套主要有电、水两大项。
一、电:全村需要用电100万度,由本曲周供电公司通过电网供应,来源充足。
二、水:生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算,年用水60万立方米,其中冷水40万立方米,热水20万立方米。冷水热水均由自备生产井供应。现有的温泉生产井年出水量120万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。
第六节 环保情况
温泉SPA度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目,不同于工业生产项目的开发,不会产生废气、废渣,无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理,完全能够达到排放标准。因而,整个项目完全符合环保要求。
一、水上乐园。主要服务项目为嬉水和水上运动项目,池水只需消毒和经常更换,不会形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂钓养鱼用水等。
二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料,属环保型燃料。
三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理,然后经过排污管道进入地下进行自然过滤,可达到排放要求。
第七节 项目投资
一、资金总额:曲周温泉SPA度假村集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目,工程量大,需要大量的资金。据估算,整个项目总建筑面积25000平方米,总投资5900万元人民币。
二、资金来源:由河北众诚房地产开发集团有限公司投资解决。
第八节 开发步骤
温泉SPA度假村由于内设服务项目多,工程量大,开发建设需要较长的时间,因此,应坚持一边开发,一边经营,一边完善的原则,逐步完成各项服务设施的建设。建设将分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。温泉SPA度假村的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。就整个工程的建设顺序来看,应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上,其次是SPA水疗中心的建设,根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此,应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上,计划该工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳馆、球类馆的建设,作为二期开发阶段。争取20**年底交付使用。
三、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见,对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时,开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。此外,第一阶段的在建工程将继续进行,预计第二阶段到20**年底基本结束。(也可以与其他单位合作建设酒店,但要进入度假村整体规划中)
三、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段,同时,注重提高完善已建项目的服务功能,将规划要求中的各个项目配置完整,到20**年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。
第二章 开发条件及意义
第一节 开发背景
近年来,我国加快了旅游业的发展步伐,旅游业作为国民经济的又一支柱产业,普遍得到全社会的重视。今年,国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。我国旅游业的基础设施还比较落后,旅游资源开发和保护的总体水平较低,服务质量还有待提高。要求实施精品战略,努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。曲周县国土资源局也提出了“科学开发利用地热资源,提出温泉旅游项目,加快旅游业开发,推动三产发展”的工作思路,并且为发展旅游业与河北众诚集团制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下,我们审时度势,经过认真分析研究,认为加快温泉旅游项目的开发和建设,既符合全国的发展政策,又具有很好的经济效益和社会效益,完全符合全国旅游业的发展方向。我国加入WTO在即,世界经济一体化是发展所必须,邯郸地区也是对外开放的窗口,外国友人的来访不断增长。所以,在广泛深入考察论证的基础上,我们决定做好温泉旅游项目的开发和建设,推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。此项目的开发必将得到省、市、县各级有关部门的大力支持。
第二节 开发优势
一、资源优势:曲周县拥有丰富的地热资源,根据地质勘察探险资料显示,地热分布于曲周县区南部,面积约1.5平方公里,是一处产于变质岩和花岗岩交汇带,受区内最大断裂带---平断裂带控制的地热泉。该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处,再由岩石裂隙循环到地面而形成的。曲周温泉井深2800米,出井温度为88摄氏度,天然自热,单井出水量达80立方米/小时,整个地热日水量达3000立方米/小时,是邯郸市境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质,还含有微量具有医疗价值的放射元素--镭、氢。用该温泉洗浴后,对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。曲周温泉集中分布于县南区,地理位置十分优越,大环境建设容易配套,有利于整个项目的开发和建设。
二、环境优势:曲周及其周边拥有丰富的人文资源,处于河北省邯郸地区东部板块的中心。曲周即将开发建设的邯郸第一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场空白,在这一地区没有任何竞争对手,既具有较强的垄断性,又有极大的吸引力,这将为温泉旅游市场带来较大的客源。曲周南边有河南安阳、东部有山东济宁、西部有邯郸、周边各县等城市和县城,临近的邢台等景点也表现出极大的发展潜力,而且,周边的旅游项目多为观光娱乐型,还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。因此,以度假和休闲健身为重点的温泉SPA度假村极有可能成为河北省南部旅游观光线路上的一个有益的补充,成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。
三、交通优势:曲周县位于邯郸东部,方圆 100公里之内全部为服务区域。即将开通的东西高速公路横穿境内,公共汽车四通八达,交通非常便利。同时,曲周又是上述城市相向的重要交通枢纽,具备了发展旅游业所必须的交通条件。
第三节 开发意义
开发建设温泉SPA度假村,不仅可以改变传统的地热利用观念,充分发挥温泉的理疗保健作用,提高人民群众的物质文化水平,而且能够有效的加快本地旅游市场的形成,提高全市第三产业的快速增长,促进整个经济的发展。
一、充分发挥了温泉的理疗保健作用,促进了人民群众的身心健康。曲周温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。许多专家经实地考察后指出:曲周温泉具有较高的医疗价值,如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合,那么,治病健身的功效将会更佳。因此,曲周温泉的开发建设,将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用,从全民要普遍提高身体素质的角度来看,温泉旅游潜在的客源极为丰富,开发前景比较广阔。
二、能够促进本地旅游市场的尽快形成,推动旅游业的全面迅速发展。曲周的旅游业开发较晚,至今还没有完全形成地区的旅游市场体系。造成了旅游资源的严重浪费,影响了全县经济的快速发展。就我市旅游业的总体规划要求和发展方向来看,温泉旅游项目既是开发建设全县旅游市场的重要主体,又是全县旅游市场的重要补充,这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。就温泉的开发基础来看,温泉的基础服务设施比较完善,容易尽快配套,因此,优先选择温泉旅游项目,能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成,同时,温泉旅游项目如果开发成功,完全可成为经济建设的一个重要补充。曲周处在山东省、山西省两大热点板块之中,是东西部的交汇点,以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村,可以作为游客在山东省境内自东向西、自西向东或南北相向观光旅游的一个中途歇脚点。舒适的温泉享受和水上娱乐活动,可以让游客洗去风尘,洗去疲劳,抖搂精神,再踏旅途。同时,由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少,尤其是北方寒冷的冬季,多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段,热点旅游景点较少。因此,开发建设温泉旅游项目,不仅对游客有较大的吸引力,而且可以填补邯郸地区冬季无旅游热点的空白,有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。
三、能够拉动相关产业的发展,促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村,就是要以温泉的综合开发为切入点,针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势,着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能,并以此为龙头,配套完善相关的各类服务英目,最终把曲周温泉度假村开发建设成为一个集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、购、娱)为一体的综合旅游场所,形成温泉产业集团,形成我县国民经济的重要产业,促进经济的发展。
第三章 市场分析
第一节 客源预测
温泉SPA度假村根据其设计的服务项目和功能,客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分,具体如下:
一、外来游客:曲周温泉度假村处于热点交通通道上,附近有山东、山西、河南,客源非常丰富,开发潜力巨大,如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐,将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区,加大宣传促销力度,估计吸引2%的客源,一年就可吸引游客20万人。
二、疗养人员:邯郸地区的矿藏资源十分丰富,尤其是铁矿、煤矿所占的比重较大,大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于曲周温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用,因此,度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地,按日接待能力150人计,每年可接待前来疗养的人员5万人以上。
三、本地消费者:邯郸市现有人110万,如果按市区20%,其余10%的消费者计算,每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外,营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客,综上所测,预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。
第二节 效益分析
一、水上乐园
1、基本情况:项目占地面积10000平方米,总投资1700万元,其中,基建800万元,设备投资700万元,流动资金200万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
25 80 2000
3、营业成本
管理费:按营业收入2%计算:2000万元×2%=40万元
建筑折旧:按20年计算:800万元/20年=40万元/年
设备折旧:按5年计算:700万元/5年=14万元/年
维修费:100万元/年
工资:15人×7200元/人=10.8万元/年
水电费:28万元/年
税金:2000万元×5.5%=110万元/年
4、利润预测
税前利润:2000万元-(40万元+40万元+14万元+100万元+10.8万元+28万元+110万元)=1657.2万元/年
所得税:1657.2万元×33%=546.88万元/年
税后利润:1657.2万元-546.88万元=1110.32万元/年
5、投资回收期:1700万/1110.32万元≈1.53年
二、温泉世界
1、基本情况:温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成,总面积12000平方米,总投资3200万元,其中温泉浴城7000平方米,基建投资1400万元,设备投资500万元,流动资金100万元。SPA水疗中心5000平方米,基建投资1000万元,设备投资100万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
温泉浴城 25 120 3000
SPA水疗中心 8 200 1600
合计 ----- ----- 3600
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:3600万元×1.5%=54万元
建筑折旧:按20年计算:2400万元/20年=120万元/年
设备折旧:按5年计算:600万元/5年=120万元/年
维修费:125万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:100万元/年
营业物品消耗:35万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=1135万元/年
税金:3600万元×5.5%=198万元/年
4、利润预测
税前利润:3600万元-(54万元+120万元+120万元+125万元+32.8万元+100万元+1135万元+198万元)=1705.2万元/年
所得税:1705.2万元×33%=562.72万元/年
税后利润:1705.2万元-562.72万元=1142.48万元/年
5、投资回收期:3200万元/1142.48万元≈2.8年
三、游泳馆、球类馆
1、基本情况:总建筑面积3000平方米,总投资1000万元,其中游泳馆1250平方米,基建投资125万元,设备投资100万元,流动资金50万元。球类馆1750平方米,基建投资175万元,设备投资300万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
游泳馆 5 120 600
球类馆 8 200 1600
合计 ----- ----- 2200
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:2200万元×1.5%=33万元
建筑折旧:按20年计算:300万元/20年=15万元/年
设备折旧:按5年计算:400万元/5年=80万元/年
维修费:20万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:50万元/年
营业物品消耗:5万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=985万元/年
税金:2200万元×5.5%=121万元/年
4、利润预测
税前利润:2200万元-(33万元+15万元+80万元+20万元+32.8万元+50万元+985万元+121万元)=863.2万元/年
所得税:863.2万元×33%=284.86万元/年
税后利润:863.2万元-284.86万元=778.34万元/年
5、投资回收期:1000万元/778.34万元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店拟采用合作开发、自主经营办法,因此,可以预测是温泉度假村效益最好、投资回收期最短的服务设施。
第四章 总论
根据市场预测,曲周温泉SPA度假村各服务项目投资回收期最短的只需1.53年,最长的也不超过2.8年,是经济效益比较理想的开发项目。同时,曲周温泉SPA度假村的开发建设,可以弥补邯郸市冬季无旅游热点的不足,促进该区域旅游业的发展。而且,它的开发和建立,将会不同程度激活人们的文化生活需求,刺激人们的消费和生活观念,推动当地第三产业的快速发展,因此,仅仅从普通意义的市场定位,曲周温泉SPA度假村的开发建设是十分及时和正确的,是极具开发前景的。
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