底商传统商业经营模式
沿街商铺,俗称底商,是一种传统的商业经营模式,这种模式具有恒久的生命力,长久以来,一直受到人们的青睐。
与其他的商业模式相比,投资沿街商业的风险较小。其他的商业模式在近代才逐步形成和发展,如百货商店、 专业市场、综合超市、专业超市等,他们都有各自的特色,但其经营灵活性比较差,虽然在某一时期会比较红火, 但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街店面,即使出现经营困难,也很容易转让。
沿街商铺的价值具有明显的区域特征。一般而言,沿街商铺的价值与市中心的距离相关。越是处于市中心,其 商业价值就越大。市中心商铺的出租率高,租金也较高,因此具有价值大,风险小的特征。而处于市区外围的沿街 底商的价值不确定性较大。如靠近某些知名市场的底商,其租金甚至可以与市中心的相媲美,但一旦市场搬迁,则其租金就会打一个很大的折扣。
沿街商铺的业态组织对商铺价值的影响是很大的。商铺的价值除了其建设本身的价值,更重要的是它的“无形 价值”。这“无形价值”是以所处的街巷的知名度来代表的。可以肯定的是,一个城市的主要商业街的知名度比其 他街巷要高得多。如果这一类商业街在业态组织上有特色,那么它的“无形价值”会更高。
商铺的价值还与所处街道的宽窄相关。一般人们会认为街道窄,则商业气氛的集聚性发,其实不然。如果说古时候的商业街的宽度一般为6米左右,是为了适合人们步行的生活方式,那么到了自行车时代,商业街的宽度需要 12米以上;而汽车时代的到来,则要求商业街达到30左右。比较适合现代商业街要求的街道宽度一般为二类:一类 是10—20米宽的步行商业街,一般一个城市都会有一至二条商业步行街;另一类则是适合汽车购物时代需要的20—35米宽的市区双向道路。目前人们对后一类商业街还缺乏认识,但如果你有驾车购物的经历,应该会有体会。试 想,如果汽车无法方便进入和停靠,汽车拥有者又如何去购物?在私家车爆发性增加的今天,这类商业街将很有前景。
民间常说的“一铺养三代”,是对商铺价值的最简洁的解读。如一间30平方米的商铺,目前的租金一年3万 元,正好能满足一个家庭的基本生活费用。若干年以后,家庭基本生活费用会有所提高,但店铺租金的增值也基本 同步,因此一铺就能“养”三代。如果你拥有二铺,就可能使三代过上小康生活;拥有三铺,则可使三代的舒适生 活得到保障;四铺、五铺……,生活会越来越美好!
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：MALL经营模式特点
MALL全称Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,指在一个 毗邻 的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售 商 店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不仅规模巨大,集合了百货店、超 市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆,电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外,MALL还提供了百货店、大卖场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
对笼统的购物中心的具体分类:
一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式(包括自营的比例)分类:
1、物业型购物中心:又分A、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物业型摩尔购物中心MALL。
A、物业型购物广场:一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段,实行的是租赁制。特点:面积一般在5至10万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位还必须突出某一目标顾客群体,所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场,大租户以高级百货为主,许多业态没有引入),还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
B、物业型摩尔购物中心MALL:又称普通摩尔购物中心MALL,普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营,而是将场地出租给专业零售商,委托专业管理公司进行管理,实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补,既可保证和提高管理水平,又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区,实行的是租赁制。特点:面积比购物广场大许多,一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全,一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易,管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行,首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外,还实行专业化的管理。管理主体可能是房 产所有者,也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科,物业管理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转,周围环境的整洁与安全,还应该知晓店铺经营知识,为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议,更重要的还在于进行统一的促销活动,负责把顾客引进店中来。 购物中心不是集贸市场,管理者也绝不是仅收租金的地主,他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象,从而保证他们能赚取理想的利润,否则哪有租金给你呢!故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心(如京华城)就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多, 其代表有:香港时代广场、海港城、太古广场、又一城,新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广 场(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA,马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10),泰国曼谷世界贸易中心(World Trade Center)、暹罗广场 (Siam Center)、River City、The Emporium,台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦 门"SM城市广场"。海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持购物 中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有:香港九龙仓投资的:上海时代广场、北京时代广场,香港和记黄浦投资的:上海梅龙镇广场、北京东方广场,香港嘉里投资的:上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外,很多面临着三个困境。困境之一:客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难,走进购物中心给人以萧条冷清 的感觉,顾客象看画展一样浏览各个专卖店,真正掏钱购物的人不多,稳定的回头客就更少了。困境之二:租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营,就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金,必须找到信誉好的零售商。但是,购物中心建成后常常遇到招商难题:期待的零售商他不来,而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低,使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了,但又不一定适合中国目前的消费状况;有些虽然适应了,但在中国又不一定有营业执照。困境之三:管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商,应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是,购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接
受进行统一的促销行动等。如果协调无效,就会损害购物中心整体形象,使顾客失去光顾的兴趣。2、百货公司型购物中心:
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位也还必须突出某一目标顾客群体,入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够(通常定位于高端市场,以自己的百货公司为主,虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态),仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等,不同业态也正被引入百货公司型购物中心内,迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店,面积达16万平方米,引进了几乎所有的业态,已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高;故招租招商较容易,且业绩一般也较佳。其代表 有:台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店,内地的代表有:北京庄胜崇光SOGO百货、上海 第一八佰伴商厦、武汉广场等。
3、连锁摩尔购物中心MALL:
由专业的连锁购物中心集团开发并经营,特点:自营比例较高(50%至70%左右)。连锁摩尔购物中心是指:由专业连锁购物中心集团开发并经营,自营比例较高(自营百货公司、超市、影城、美食城等),业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最深,定位于家庭(全家/全客层),能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题, 可迅速实现购物中心的全面开业, 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言,由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右,购物中心的招租就更难,所以专 业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。 但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高, 且国内仍没有出现专业连锁购物中心;所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团(自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城)和ROBINSONS集团(自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场)、泰国正大集团的THE MALL集团(自营易初莲花超市)、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心(自营百盛百货公司和超市)。
二、按购物中心的商场面积规模分类:
1、巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格 里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
2、大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展,大多不是一步到位的,而是分步进行投资,分为一期二期工程兴建,因此可以随时进行调整。
3、中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北 京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
4、小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
三、按购物中心的定位档次分类
真正的"摩尔"由于面积巨大,故定位于家庭(全家/全客层)的一站式购物消费和一站式休闲享受。 故商品高中低档必须齐备,以保证商品品种齐全;理想的比例为:高3∶中5∶低 2。当然由于所处商圈不同,各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
1、以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA、台北京华城。(但如果70%的以上比例经营高档商品,则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话,其集客能力将很有限,一般为购物广场,故也称不上摩尔购物中心MALL)
2、以中高档商品为主
即高中低档比例协调(在高3∶中5∶低2左右)。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL,台
北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。3、以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%,否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场,称不上摩尔购物中心MALL了。
四、按购物中心的选址地点分类:
1、都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心,位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高:营业楼层达到地下2至3层,地面8至12层。 地下3至5层为停车场。 如马尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。
2、地区型购物中心
位于市区非传统商圈,但交通便捷。
3、城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心,位于城郊高速公路旁。一般楼层较少:营业楼层为地下1 层,地面2至4层。室外停车场巨大,达到1000车位以上;甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式,且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心: 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17 万㎡的莘庄购物中心。
4、社区购物中心
位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。
五、依据国际购物中心协会的分类,大型购物中心共分为8类:
按商圈辐射范围分类:1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心(业态复合度最高,是真正的“摩尔”)
按入驻商家的主要业态和行业分类: 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。
这是1994年ICSC(国际购物中心协会)分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是:有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言,密闭式购物区(Mall)通常是购物中心的主体,采用密封式设计,并且将店面两两相对的每条商店衔接,以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接,形成四时四季都很舒适的购物环境。
六、按购物中心的业态复合度的程度分类:
1、业态复合程度极高,如面积又超过12万㎡, 即可称真正的摩尔购物中心MALL。如 泰国曼谷西康广场/施康广场(Seacon Square)、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
2、业态复合程度较低, (如只有大型百货公司,而没有大卖场;或只有大卖场,而没有大型百货公司; 或没有大型影城) 就称不上摩尔购物中心MALL。
按摩尔购物中心的外观分类:
1、美国式简洁的外立面,粗看如同特大型仓库或工厂:如菲律宾SM MEGAMALL、 厦 门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
2、童话般的的欧洲古城堡式外立面:如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
3、豪华高贵的现代派,如同特大型百货公司:如上海正大广场、台北京华城、菲律宾 ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL
4、分散的多个商业建筑组成的建筑群:如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
5、购物乐园式的摩尔:如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔(乐天百货集团投资)
6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心, 具有内地特色的购物中心
7、美国式的小型购物中心:如青岛佳世客JUSCO
8、附带写字楼的摩尔:如北京百盛、北京新世界中心
开发商如何与异地管理顾问更有效地合作
与大型百货公司、超级市场不同,MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理,使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进
行,并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下,各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。在我国,MALL是最近几年才迅速发展的,成功经营的案例很少,多数已开业的MALL经营并不理想,有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到,他们对建造和销售这块工作是很有信心的,虽然以往没有这方面的经验。但是,他们对MALL的管理却是心里没底,有的甚至表示非常担心,这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。
从MALL管理要素来看看开发商担心的原因:一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式,售完就交给物业公司,然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实,开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时,应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用,这部分费用占的比例不少,一定要注意计入开发成本,而不能将其推给管理公司,否则没人去管理你的MALL。
不管是从商铺营销手法,还是从务实的MALL管理来考虑,开发商很乐意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作,特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是,如何与异地管理顾问进行有效的合作,却难倒了很多开发商。
MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点,这种特点也有利于各自发挥优势,提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的“六位一体”MALL运作模式的观点,即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与,结为一体,实现各方利益平衡,达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等,弱项是当地政府部门等相关关系的协调能力差,而这项正是当地开发公司的强项。
结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况,较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司,组建管理团队,全权负责MALL的各项管理工作,再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问,由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务;而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时,管理顾问的收费都比较高,虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小,但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支,容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐;二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能,使自身处于相当被动的地位,一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况,MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年,视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。
一般情况下,管理顾问公司只提供管理咨询服务,不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司,一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况,可能会使开发商蒙受多种损失。
在这里要特别提醒,个别开发商在商铺销售前,的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问,但实际上是只挂名不顾问,开发商一次性交十几、二十万签个短期协议,其目的仅仅为了商铺的销售,并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己,容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。
SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新
MALL发端于20世纪50年代的美国,现已成为欧美国家的主流零售业态,销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。最近我国商界也兴起一股“造MALL运动”的热潮,北京、 上海 、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目,继连锁超市、大卖场之后,MALL正在掀起我国商业新一轮的业态革命。
零售业态大升级
6月25日,在上海,总投资额15亿元,规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工,预计将于今冬明春局部开业。而上海第一家真正意义上的Shopping Mall——正大广 场 也于7月份开业迎客。正大广场位于上海新兴商业中心——被视为“中国的华尔街”的浦东 陆家嘴金融贸易区内,投资4亿美元,建筑面积241万平方米,周围辐射半径5公里的区域 内集结了300万商住人口,是正大集团在中国投资最大、堪称“旗舰”的地产商业项目。此 外,好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的MALL项目,而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中,也包括了一个20万平方米的Shopping M all。
北京将在五环路的东西南北建造4个20万至60万平方米的MALL,分别为:大地集团的大地MALL(亦庄经济技术开发区内):春天商业公司的春天MALL(京顺路孙河一带)、西单商场和 法国尚欧合作的MALL项目(中关村万柳地区)、王府井集团的MALL项目(中关村科技园内
)。其 中大地MALL和春天MALL的总规划建筑面积都达到60万平方米,春天MALL的投资额更是高达10 亿美元。广东也掀起一股建造MALL的热潮。在广州,英资太古集团与广州日报报业集团签约,双方合资40亿元建设太古汇——广州报业文化广场,而与之同在一个规划区域,规划面积达 2 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。天河区也正与美居中心、高盛集团合作,规划投资6亿元在奥林匹克运动中心旁建一个占地26万平方米,建筑面积35 万 平方米的Shopping Mall;在深圳,由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司合资7亿~8亿元精心打造的华侨城铜锣湾广场6月底浮现深南大道北,这是国内第一家以“生态景观和海洋文化”为规划主题的景观式购物中心,南北绵延13公里。另一个MALL项目深圳新城市购 物中心,也将由深圳市商贸投资控股公司、深圳香江家私、深圳市国际企业股份公司合力打 造;在东莞,投资30亿号称“国内首个超大型主题式购物公园”——华南MALL 4月底已 在 万江开工,这个宣称要建成总商业面积50多万平方米的亚洲最大的购物公园,预计到20** 年完工。
在武汉,5月底万达集团与江汉区政府签定正式协议,在今后两年内投资10亿元人民币,在武汉建设Shopping Mall式的万达商业广场。此前,已有本土的中商集团和团结村合资 在 徐东路建设自己的巨型商业中心“中商团结销品茂”,一期工程20万平方米将于20**年春节 完工;武商集团则在航空路将自己的三家商场打通形成“中国第一座摩尔商城”;不久前, 香港新世界集团也在武商MALL的旁边开始建设武汉新世界中心,新世界称其将成为武汉名副其实的“销品茂”。
全世界最大的摩尔开发集团——加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两个占地约100万平方米左右的MALL。此外,全国各地在建和待建的MALL项目还有:成都熊猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元洪城 ……这些项目动辄在20万平方米以上,投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商中,既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新世界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲律宾SM集 团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港新世界百 货、法国欧尚、台湾好又多等),还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团“大干快上”的同时,各地政府也意识到了建设 MALL的意 义,纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展,短短数月之间,中国掀起了一股建设摩尔的热潮。
馅饼还是陷阱
大多数投资商对MALL的投资热情主要基于MALL在欧美的成功。在MALL的诞生地美国,其在全国消费品零售总额中所占比重达五成左右,2000年达16亿美元。有关资料显 示,在日 本,MALL的店铺数仅占1%,但却创造了全国零售总额的近40%。还有一些投资商钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣,他们通常有着零售业背景,而象王府 井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外,地方政府的官员一般为这类项目的联带效应怦然心动,这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活 性,无疑这会大 大降低投资商的开发成本。
与投资商高涨的投资热情不同,商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态度。他们强调指出,MALL的兴建要符合一定条件,它是建立在雄厚的经济基础和强大的购 买力之上的。
有资料表明,美国是在人均GDP达到1万美元以上,家庭汽车化和住宅郊区化基本形成,社会进入休闲时代,人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后,MALL才真正开始得到 良性和 快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美元,2000年人均消费品支出只有300美元,还不到美国的1/40,就是最为发达的上海、北 京、广州人均G DP也就3千美元左右,私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此,专家首先担心的是没有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。
据北京市商委统计,北京二环以内万米以上的大商场,2000年平均每平方米销售额只有 137万元,而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万~2万元,目前北京市一般 大商场的利润率大约只有1%。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米,购物面积按 50% 计算,销售额达130亿才能达到盈亏平衡,这相当于北京市消费品零售总额的20%,无 疑这 是有相当难度的。
况且,一般的商业经营,一平方米需3个~4个品种,填满这些MALL需要多少品种?目前国际商品品种共150万种,而我国还不到50万种。另外,国外MALL是在百货公司的专门化连锁发展,超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的,在连锁化的基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖场、超市的发展还不够 成熟,特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店,因而MALL最吸引人之处— —商 品细分,目前国内的商品生产、流通系统还无法支持,所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现
有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同,MALL的吸引力肯定是要 大打折扣的。还有专家从MALL伴生的种种问题着眼,给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博士认为,MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大,且不说开车购物增加了大 量的石 油资源消耗,单是室内空调的能耗就十分惊人,这与全球正在倡导的可持续发展思想是背道而驰的。他的看法是,事实上,国外郊区型MALL早在20世纪70年代中期就开始走下 坡路了, 真正有生命力的还是市区型购物中心,其中尤以专卖店为主的购物中心为最。
而赞成发展MALL的人士则认为,虽然我国的经济发展水平远比美国落后,但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市,而菲律宾、泰国、马 来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好,且新的MALL仍在不断建设中,我国的大城市为什么就不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的 变化和 调整:消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求,同时更注重整体购买经历的愉悦,而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些变化都在 导致需 求多样化程度的提高,简言之,也就是力求将时间作最大化运作,满足多重需要,一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生,最终必然促进MALL的发展。
另外,虽然我国的私车拥有量低,但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场,停车位少则数千,多则近万,而且与市区主要交通干道的连接十分通 畅 ,完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所在区域,MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方,具备很强的集散大批量客流的能力。
成功三要素
争论归争论,对于投资商来说,关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要体现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加,可以吸引不同目的的消费群 体, 从而形成新的购物人潮,而他们彼此之间的相互促进,将极大地刺激人们的购物需求。为了通过整合各种需求以达到最高的经营效益,MALL必须千方百计安排适当的全方位服 务,这使 管理增添了无限的难度,也就是MALL的管理者面对各种不同的行业,必须把它们整合在统一有效的制度之下,加之消费需求的弹性较大,在经营管理上均需仔细考虑规则以 免产生负面 效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。
统一管理,只租不售
一个大型MALL的正常运行,首先要求事先策划设计的成功,此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的,它几乎是一门边缘学科, 是物 业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转,周围环境的整治与安全,还应该知晓店铺经营知识,为各零售商提供信息服务和有参考价值的 建议 ,更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动,负责把顾客引进店中来。管理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象,招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高 低,还 要考虑其与MALL的规划与形象是否吻合,其经营业绩是否能持续发展。
MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲,那么新一代MALL能 否成型 ,则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。只有产权统一才能确保经营的整体性,才能发挥MALL的整体优势,因而MALL投资商 必须有雄厚 的资本实力,不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力,才能保证只租不售,确保整体战略的实现。目前MALL开发商很多自己没有太多的资本金,想靠项 目来吸引更多 投资者,这是非常令人担心的。
主题突出,结构合理
早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计,所以从内容设置到品牌引进都大同小异,由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定 位,走差异化竞争之路。以广东为例,广州报业文化广场打出了“报业文化”的大旗,将报 社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体;东莞华南MALL打造“水 乡风情”主题,利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观;华侨城铜锣湾广场 花巨资聘请昆明世博园的规划师美国HHCP国际设计有限公司耗时4年进行规划,营造国内第 一家“生态景观和海洋文化”为主题的MALL,设有雕塑公园、核心购物、酒吧风情、生态广 场四大区域;奥林匹克购物中心也树立了“体育公园”的主题。
之所以需要主题设计,是由于同一区域往往规划了多家MALL,有所差异才更吸引消费者,而且通过主题设计使MALL的娱乐休闲功能更加突出。另外,现在的百货店已在千方百 计增 加餐饮及娱乐休闲方面的功能,MALL特别是市区型MALL必须通过主题乐园的营造才能更具吸引力。而对于特大型的郊区型MALL而言,只要规模足够大,功能足够齐,就可成 就其综合性 一站式的定位,主题的营造倒在
其次了。MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身,兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态,故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。根据 所处 商圈情况,MALL内部全部商品高、中、低档的比例,各零售业态营业面积的比例,购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理,才能发挥MALL整合消费的功能。
做好客源重叠分析与规划
MALL在规划设计之初,应先确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店),并在招商过程中优先办理,从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求,因主力商店具有一定的保客能力,营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力,被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL的顾客,每个商业个体在MALL整体计划的指导下,均能提供最 适合的服务,因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店,在此基础上展开招商计划,以扣住稳定客户层的需求特征,在互动关系下达到整 合的效果,形成一股强有力的经营动力。但必须注意,由于客源的重叠还应避免内部竞争的 不利因素,而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。
目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见,也缺少有特色的小型专业店,快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色的 商店,而非坐等厂商上门。
MALL要经营得好,还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL 内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动,以吸引人气增加销 量。
篇3：住宅底商投资策略分析
住宅底商投资过程包括两个步骤:
1)住宅底商项目选择
各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的,各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下:隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。
以上内容可以做以下解读:
商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资:初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标,如果该社区未来客流量大、现状商业较少,而周边房地产发展空间很大,并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍,那么该住宅底商项目可以初步选定。
2)住宅底商选择
住宅底商最终选择过程中,需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑: “可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。
以上内容可以做以下解读:
商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”;一层商铺的价值最高;以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。
3)投资评价
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资收益可以很好得到保证。
篇4：上海新天地经营模式案例分析
上海新天地经营模式案例分析
上海新天地是上海具有浓厚"海派"风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一--破旧的上海石库门居住区。改造之后,上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素,变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所,并被纳入了上海旅游景点的清单中,还成了中国房地产区域改造的经典案例,它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐,很多人都想将其成功模式进行"移植":国内著名房地产商潘石屹,最近公开宣布打算将"建外SOHO商业街"建成北京的"上海新天地";另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区;全国各地建设"上海新天地"热持续高温。可以这样说,上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。
定位:上海新天地是一个"Mall"
★上海新天地究竟是什么,购物中心?娱乐中心?时尚中心?旅游景观?投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说:"当初找银行贷款时,他们问,你们究竟是做什么?…去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游。"在它越来越眩目的外表下,www.pmceo.com许多人对它已经无法辨别。其实,开发商认为,新天地就是一个Mall(英文全称"shopping mall")。
★在中国,Mall的概念越来越时髦,如果对目前的房地产做一个评价的话,Mall无疑是最热门的业态,因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物,可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态,在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动,于是,Mall渐成为一种新的投资风向,受到投资者的追捧。
★专家认为,中国的Mall市场只是刚刚起步,多种资本正在角力Mall市场,现状很混乱。业界流行一句话"Mall是个筐,什么都往里装",很多商家也在追逐这个时尚的概念,甚至连大型批发市场等(非真正的Mall),也纷纷改名叫Mall。
★什么是Mall?国内的一些学者认为:"Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体",与"Shopping Center"(购物中心)的区别是:规模大、功能多、商品和服务全。
许多造Mall的企业有时候造的只是"Shopping Center"这并不是"Mall"本身的含义,"Mall"并不是要让消费者感觉"更大",最主要的是要有鲜明的"定位"和独特的魅力。
★另有一种观点认为,Mall就是Shopping Mall(意为大型购物中心),是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的"一站式"消费场所。它起源于欧美,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文明的产物。"shopping mall"超级购物中心是世界上最为流行的商业业态,衡量其成功的标志,不是商场、车库的多少,而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。
★上海新天地在开发过程中,在开发的不同阶段,定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性,因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所,当时比较有特色的是衡山路,但衡山路是很多不同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者,投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
★进展到一定时候,又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人,一定要来看看上海新天地,将上海新天地建成来上海必到之地。
★最后阶段的定位是:投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点,里面会有很多的活动,很多人在上海新天地聚会,比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣,抓住了人们的眼球,在Mall中脱颖而出。
★曾在国外的Mall购过物的人士说,发达国家那些"巨无霸"之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体,并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的"桥头堡",不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士,还吸引了国内其他城市的时尚消费群。
★专家认为:"超大面积、超大规模、复合形态的Mall不同于一般意义上的大型消费中心,也非仓储式购物超市。一般来说,一个Mall的有效商圈达200~300公里,它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集,对一个区域的经济产生巨大的带动作用。"
规模:规模并不算大
★上海新天地占地面积3万平方米,总建筑面积6万平方米,从规模来看并不算大。
★目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化开发,政府又没有相应的立法限制,甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程,因此购物中心规划越来越大,"3万、5万小弟弟,50万、60万不稀奇",众多开发商展开了亚洲第一Mall竞争。据分析报道,到20**年全国已有购物中心300多家,正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家,号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现,有的建筑面积甚至接近了90万平方米。上海目前开始营运的Mall就有8家,最大的上海正大广场达24万平方米,而较小的友谊南方商城也高达10万平方米。
★数据表明,西欧五国在人均国民收入1万美元时,平均购物中心规模才有3万~4万平方米。20世纪九十年代初期,美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型:地区性的购物中心,面积在36000~180000平方米;社区性的购物中心,面积在9000~36000平方米;邻里性的购物中心,面积在1800~9000平方米。在九十年代初期时,地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%,社区性的购物中心占3
选址:以高档住宅支撑
★上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路,处于"市中心的中心"。淮海路是上海高档消费的成熟商业区,这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心,他认为,房地产跟经济增长肯定是挂钩的,在过去这10年中,上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目,如果没人喜欢,没人租,那就是不正常的。
★Mall应选址何处?一些购物中心按照国外的先进理念首先在城郊发展,但是不久就出现了城市"空心化"的问题,为了振兴城市中心区,政府在城市中心推行步行商业街的同时,也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall,由于我国特殊的国情面临着种种的困难。
★Mall与房地产相辅相成,与周边居住环境相互依赖、相互依托,这在我国表现明显。有数据显示,10万平方米的Mall,周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电视媒体最新报道,上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能,目前的招铺率也才达到83%,而且其中真正开始运营的只有53%,还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟,最初只能靠易初莲花来吸引客流,这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中,盈利的很少,上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布,有77%的消费者来自周围社区。中国的Mall的选址,大多数也是选择在城市中心区启动,但由于定位不明确,与百货商店形成了直接的竞争关系,故而并没有获得好的效益。
★上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心,目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分,整个太平桥项目占地52公顷,与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业"翠湖天地"。一期售价每平方米即高达17000元~25000元、创造了上海住宅平均价格新高,可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标,即使上海凸现"城市空心化",3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。
模式:管理者与经营者分离
★上海新天地只租不卖,管理者与经营者相分离,这样的模式与国际Mall运营模式同步,也被国内大部分专家认可。因为Mall的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间,该模式可保证和提高管理水平,更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式,但由于各种原因,其中主要因为资金问题,大部分Mall的运作模式最后都走了样。
★在珠三角,与天河城同一时期启动的第一代Mall还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下,开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是,商业和物业之间产生严重的冲突,经营权根本无法统一,最后只落得个"启而不动"的结局。甚至出现了广州新中国大厦这种以反租的方式出售铺位,但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。"商铺卖得太多,经营权无法统一,'猫'(Mall)会变成'老鼠',新业态就成了小商铺集成,比传统业态还传统。"业内有这样一种形象的说法。
★有了第一代Mall的前车之鉴,所有的投资商都不会不明白这一点,但在资金压力之下,能够坚持下来的还是不多。数据表明,目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力,已经把铺位出售率定在30%左右,北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右的商铺。潘石屹的"建外SOHO商业街"现在正在热炒中,而且他有意无意地在将上海新天地和SOHO商业街相提并论。但是,目前"建外SOHO商业街"的商铺已经销售到小业主手中,为了形成统一风格的商业街,推广人员需要小业主的委托,统一招租。潘石屹如何在商铺卖出的前提下将知名品牌招商过来,引人注目。
★上海新天地开发进入到第二个阶段,即从1999年9月到20**年12月,做了大概300个以上大小的活动。这些活动很有针对性,针对一些文化政治的团体,针对雅皮一族,针对中产阶层。他们还建起了一些样板房,举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体,招租的对象均是来自世界各地的知名品牌,在现有的98家租户中,85%来自中国内地以外的国家和地区。
盈利:以房地产来带动
★上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分,投资方很强调这一点。对罗康瑞而言,他并没有很强的石库门情结,改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
★表面上看来,上海新天地的投资高达10多亿元,但实际并非如此计算。由于"新天地"的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元~10000元,到现在的每平方米2万元。"翠湖天地"自20**年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元~25000元。一个房地产项目,一般都要投入总销售额的1%~2%做广告宣传。根据投资方公布的规划,太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区,粗略计算,要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过,"翠湖天地一分钱广告都没有投,现在还有2000多人在排队买第二期。"而且,"我们的平均房价是最高的。"此外,据报道,当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温,拿地对于房地产开发商的门槛越来越高,已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地,在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌,在上海成功地拿下了"市中心的中心"黄金地段,在其他城市更是掌握了主动,目前他带着"新天地"已经闯进了杭州和重庆。
★房地产业将购物中心作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上,它是一个综合体,其运营比单纯的物业
上海老头不能克隆
在上海看到的最有意思的事是:经常有一些上岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海朋友对此并不奇怪:"还吃奶油蛋糕呢,怎么了?"。上海确实是一个非常"海派"的城市,这跟它的历史有关,在"西化"年头比较长之后,从小"经常吃冰激凌之类"的小孩变成了老头,老头当街吃冰激凌也便成了很自然的事情。
说这个事的意思是:并不是什么都能克隆的。上海有着和别的城市完全不一样的东西,反过来,别的城市也有着和上海完全不一样的东西。两者在某些层次上是无法相互学习的,比如说呼和浩特的老头就绝对不会当街吃冰激凌。
在中国商业区域改造的热点时期,大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有条件的,并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金,而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的,盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京,虽然很多人都知道德国鲜酿啤酒是世界一流的,但少有人喝,这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失败了之后还很茫然,答案其实很简单:北京人品尝啤酒的水平目前还只处于"燕京"水平上,基本上分不出好坏来。
上海新天地的原版只能在上海,别的城市的"新天地"只能借鉴,不能照搬,一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。
篇5：商务楼写字楼底商商铺项目特点
商务楼、写字楼底商商铺项目的特点
1）建筑形式特点
商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。
北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。
北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。
2）铺面、铺位类型
商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。
3）经营业态特点
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
4）投资回收形态
商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。
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