住宅底商特点

　　住宅底商的特点

　　住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

　　1、 建筑形式特点

　　住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

　　需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

　　另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

　　2、 铺面、铺位类型

　　住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

　　有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

　　3、 经营形态特点

　　住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

　　4、 投资回收形态

　　目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

　　投资策略

　　住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：社区商铺特点

　　社区商铺的特点

　　社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。

　　1、零售型社区商铺

　　（1）规模特点

　　零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

　　（2）规划设计特点

　　零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

　　（3）经营特点

　　▲ 商铺的形式

　　社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

　　▲ 投资回收形式

　　社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

　　2、服务型社区商铺

　　（1）规模特点

　　服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

　　（2）规划设计特点

　　服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

　　（3）经营特点

　　▲ 商铺的形式

　　社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

　　铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

　　有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

　　▲ 投资回收形式

　　目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

　　从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

　　投资策略

　　社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。

　　社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。

篇3：商业地产未来几年形势特点解析

　　商业地产未来几年形势特点解析

　　自20**年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。

　　在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。

　　综合各方面资料考量， 未来几年的商业地产形势将会呈现如下几个特点：

　　(一)众房企进军商业地产,竞争将愈发激烈

　　20**年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回升。随着9月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。

　　同时，商业地产正在迎接自己的春天。“在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来年平均总收益率达到11%以上。

　　市场对于来年商业地产的形势普遍抱着乐观估计，而身处其中的众开发商自然更看得清面临的机遇。

　　因此，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在20**年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；20**年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。

　　(二)未来几年险资或成大宗交易最大买家

　　“政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。”在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。

　　流动性过剩主要来自两方面，一方面是由于美元贬值，海外热钱流入加剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取货币贬值的方式缓和国内矛盾，这直接造成人民币升值压力加大，热钱加速进入。

　　另一方面，由于内部新发货币过多进一步加剧了流动性。为解决经济危机问题，我国在20**年进行了大量的货币投放。有观点认为，中国货币投放的规模远大于经济的容纳能力，流动性问题已开始显现。

　　在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，然而，到目前为止，调控政策并未对资金进入商业地产加以限制，不仅如此，保监会今年还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。

　　这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

　　在DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成看来，“随着保险资金投资允许进入不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行缜密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期明年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。明年，保险机构或将成为大宗交易的主要买家。”

　　反观今年的大宗交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。

　　根据DTZ戴德梁行投资部数据显示，截至12月21日，20**年全年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与20**年投资总额255.7亿元相比，同比降低21%。从成交物业类型来看， 20**年的写字楼异军突起，占比68%。而20**年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从去年14%的占比上升至57%。

　　得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

　　总结而言，未来几年商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好，故一线城市将是保险资金投资不动产的首选。

　　(三)个人投资者转向商业地产 ,商住倒挂将改变

　　统计数据显示，20**年1至9月，全国商业地产的投资额比20**年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。

　　随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是20**年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。

　　事实上，个人投资者从住宅转向商业地产的趋势可能将改善商住倒挂的现象。一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。

　　“商住倒挂”并非房地产行业健康发展的特征，按照一般规律商业地产价格应为住宅价格1.5-2倍。据新浪商业地产数据监控室不完全统计显示：北京20**年入市销售型社区商业项目共计26个，除6个新盘商业价格待定外，其余20个项目商铺售价均高于住宅售价。其中，13个项目商铺售价均过住宅售价的1.5倍，占总比65%；3个项目商铺售价与住宅售价基本持平，占总比15%；另有4个项目住宅部分已售罄。

　　由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，20**年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势。

　　未来几年投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。

　　(四)商业地产盈利模式将发生变化

　　商业地产领域的盈利模式或

将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

　　在未来商业地产开发+持有模式是平衡短期长期现金流较好的方式。

　　按商业地产的经营模式划分，主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式，纯开发模式以之前SOHO中国为代表，该模式周转率较快，增长率较快，但较难形成长期较强的竞争优势，可持续性较差；全部持有模式以恒隆地产为代表，由于商业地产项目所需资金较大，回报期较长，采用该模式的公司竞争优势强、业绩较为稳健、但增长速度较慢；开发+持有模式以新鸿基地产、华润置地和大连万达为代表，借助银行的支持，采用该模式的公司一方面可以通过销售非核心物业实现资金回笼，另一方面，通过持有优质物业获得长期稳定的物业投资回报，通过物业组合合理的配比，该模式既能享受开发模式增长的快速优势、又能获得持有模式的竞争优势。

　　(五)专业运营商将作为独立的角色出现在商业地产领域

　　商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时代向运营时代转变。目前商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。

　　(六)商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队

　　由于商业地产的不断发展革新，处在其中的人才结构也将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。

　　与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。

　　而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。在没有强大的管理团队配合的情况下就盲目跟风进入商业物业市场，意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。

　　过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，这里的资本除了资金还有土地资源掌控能力等。未来商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经营和管理的企业上，依托商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的第一要素必定是团队优势，其中具有长期经营管理商业地产经验的团队，在商业地产开发和经营全过程应该居于主导地位。人才虽然很重要，但是单一的人才不是核心竞争力，而只有在一定时期内，优势团队才可以称为核心竞争力。

　　总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。但考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。

篇4：摩尔购物中心MALL各种模式各自特点

　　摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点

　　MALL全称Shopping Mall，音译"摩尔"或"销品茂"，意为大型购物中心，指在一个 毗邻 的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国 内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，MALL还提供了百货店、大卖场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

　　对笼统的购物中心的具体分类：

　　一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：

　　1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。

　　Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。

　　Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

　　但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场，管理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。

　　物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广 场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM城市广场"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。

　　国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。

　　国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。

　　2、百货公司型购物中心：

　　由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。

　　百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。

　　3、连锁摩尔购物中心MALL：

　　由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（

自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。

　　二、按购物中心的商场面积规模分类：

　　1、巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL

　　面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。

　　2、大型购物中心

　　面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩 尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。

　　3、中型购物中心

　　面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北 京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。

　　4、小型购物中心

　　面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。

　　三、按购物中心的定位档次分类

　　真正的"摩尔"由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。 故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3∶中5∶低 2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。

　　1、以高档商品为主

　　如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）

　　2、以中高档商品为主

　　即高中低档比例协调（在高3∶中5∶低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。

　　3、以中低档商品为主

　　如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。

　　四、按购物中心的选址地点分类：

　　1、都会型购物中心

　　东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。 地下3至5层为停车场。如马尼拉 SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。

　　2、地区型购物中心

　　位于市区非传统商圈，但交通便捷。

　　3、城郊型购物中心

　　欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1 层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中 心。城郊型购物中心：如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 万㎡的莘庄购物中心。

　　4、社区购物中心

　　位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。

　　五、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：

　　按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的"摩尔"）

　　按入驻商家的主要业态和行业分类： 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题 与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。

　　这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。

　　六、按购物中心的业态复合度的程度分类：

　　1、业态复合程度极高，如面积又超过12万㎡， 即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如 泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。

　　2、业态复合程度较低，（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。

　　、按摩尔购物中心的外观分类：

　　1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、 厦 门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。

　　2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS

　　3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾 ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL

　　4、分散的多个商业建筑组成的建

筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场

　　5、购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）

　　6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心

　　7、美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO

　　8、附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心

篇5：X住宅小区项目底商建议

　　某住宅小区项目底商建议

　　一、商业市场布局特性

　　钢城区的商业主要是以居住群配套为主，由生活消费自然聚成的"带状商业布局"；

　　成型市场：东部装饰、建材市场（洪沟），西部家具、服装鞋帽、五金建材市场（永兴路）；

　　百货卖场主要集中在府前大街的馨百商厦、双泉大街的百货大楼；

　　即将推出的商业：金茂商业广场，山海天大卖场等；

　　筹划的商业项目：永兴路副食、小商品市场改造，府前大街的鲁中红星美凯龙商城等；

　　娱乐行业：KTV数量在5家左右，洗浴接近10家，成点状自由散布；

　　汽车美容业由莱钢集团的天使美容4家连锁店垄断。

　　二、经营者心理特性

　　（一）租金

　　中部区域围绕新兴路和钢都大街交界处租金最高（0.8-1.3元/天/㎡）；

　　装饰材料和服装租金高于其他业态。

　　（二）需求面积

　　餐饮业需求经营面积最大，超过300㎡；

　　中部客群和五金建材经营户反映出较强的实力；

　　东部由于具备大量的固定消费人群其他行业显得较为发达。

　　（三）价格

　　客户的心理价位，3000元/㎡以下占到70%的比例，17%的客户选择4000-5000元/㎡，说明客户的消费趋向两极分化，同时也说明市场欠缺品质高的商业形态；

　　金茂商业广场由于地理位置的优越性，商铺单价达到10000元/㎡，但价格不具备参考共性；

　　城市中大量经营户还是以转租现存商铺为主，二手商铺交易不活跃。

　　五金建材经营大户主要集中在钢都大街东侧和城市西部，所以城市中部的此类业态客户实力相对较小；

　　餐饮经营户虽然希望租赁商铺，但由于其具备很强的购买实力，需要在后期推广中对客户有针对性的引导。

　　四、调研结果

　　*客户认可地段（外地车流量大、本地车辆较少）；

　　*项目周边安全系数差，人流难以聚集；

　　*城市中缺乏集中的小商品批发市场、汽车配件市场加之五金建材市场面临拆迁，这三种业态具备一定的市场机会；

　　*招商业态应该不受客流量影响且注重利润率，如：餐饮业、娱乐业等（娱乐业虽然受客户消费习惯所限，但是市场需求大，存在空白）；

　　*莱钢的物流渠道已经很成熟，小型物流公司多以中转形式为主，有一定需求。

　　五、项目定位

　　（一）产品定位

　　根据调研结果反馈，市场接受的商铺总价在30-40万之间，单价定位在3000-4000元/㎡之间（具体销售单价根据预热认筹情况进行适当调整）。

　　为了便于后期推广，根据主力店和普通商铺的区别，将产品进行分化配置：

　　物业形态

　　底商（两层为宜绝对不能超过三层）

　　产品布局

　　西侧做为主力店、东侧做为社区配套商铺

　　产品配置

　　卷帘门、水电暖、双气、三线

　　建筑结构

　　框架

　　户型、面积配比

　　300-500㎡40%

　　80-120㎡60%

　　建筑面积

　　预计约为40000-50000㎡

　　均价

　　主力店2800元/㎡商铺3200元/㎡

　　（二）业态定位

　　在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充：

　　1、建议一：

　　考虑项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度；

　　2、建议二：

　　主抓经营户，重点考虑商铺的即时性销售，满足待拆迁的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批发以及汽车配件等经营业主的需求。

　　（三）形象定位

　　*这是由主力店带动的街区

　　*这是由万人社区支撑的商业街区

　　*这是有别于城区业态的风情街区

　　*这是投资升值的街区

　　锁定形象--

　　打造钢城首席格调风情街区

　　（四）推广定位

　　1、目标客户

　　经营户和投资户双向启动，将莱钢职工到莱芜的消费留在钢城区；

　　*经营户主要突出宣传庞大的消费群体

　　*投资户主要借助投资房地产与投资其它金融产品的获利差异性

　　2、辐射区域：

　　借助莱钢影响力，通过行业延伸的上线，提高行业内信息的共通，将项目形象辐射到莱芜、泰安、济南、临沂。

　　（五）推广策略

　　销售、招商同步进行，实施带租约销售。

　　六、商铺建设建议

　　*商铺门前的三岔路口设立红绿灯和减速垫，保证区域的安全性；

　　*与项目整体风格统一，突出简约的现代感，在增加材质对比的过程中提升质感；

　　*采用大框架结构，扩充开间缩短进深，普通商铺面积控制在100㎡左右；

　　*临路外立面使用大块玻璃，增强通透感；

　　*颜色和材质选择上以冷色调为主，衬托商业特性；

　　*提前考虑商家的具体需求，如层高、柱距、楼板承重、功能区划、动线设置、烟道、上下水、后场通道以及内部空间的视野开阔性等，保证最大程度的适用性；

　　*店面整洁、开放，一、二楼接合处（业主自行间割）可安放条形店招，形式如灯箱或霓虹灯等不限；

　　*商业出入口内路面要做硬化，可选用草坪砖，增加视觉绿色；

　　*商铺门口要和公路形成错落空间，以利于聚集人气；

　　*注意空调机与外机预留空间。