住宅底商投资策略分析

住宅底商投资过程包括两个步骤:

1)住宅底商项目选择

各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的,各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下:隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。

以上内容可以做以下解读:

商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资:初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标,如果该社区未来客流量大、现状商业较少,而周边房地产发展空间很大,并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍,那么该住宅底商项目可以初步选定。

2)住宅底商选择

住宅底商最终选择过程中,需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑: “可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。

以上内容可以做以下解读:

商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”;一层商铺的价值最高;以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。

3)投资评价

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资收益可以很好得到保证。

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篇2：商务楼写字楼底商商铺项目特点

　　商务楼、写字楼底商商铺项目的特点

　　1）建筑形式特点

　　商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

　　北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

　　北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。

　　2）铺面、铺位类型

　　商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

　　3）经营业态特点

　　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

　　4）投资回收形态

　　商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

篇3：住宅底商特点

　　住宅底商的特点

　　住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

　　1、 建筑形式特点

　　住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

　　需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

　　另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

　　2、 铺面、铺位类型

　　住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

　　有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

　　3、 经营形态特点

　　住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

　　4、 投资回收形态

　　目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

　　投资策略

　　住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

篇4：X住宅小区项目底商建议

　　某住宅小区项目底商建议

　　一、商业市场布局特性

　　钢城区的商业主要是以居住群配套为主，由生活消费自然聚成的"带状商业布局"；

　　成型市场：东部装饰、建材市场（洪沟），西部家具、服装鞋帽、五金建材市场（永兴路）；

　　百货卖场主要集中在府前大街的馨百商厦、双泉大街的百货大楼；

　　即将推出的商业：金茂商业广场，山海天大卖场等；

　　筹划的商业项目：永兴路副食、小商品市场改造，府前大街的鲁中红星美凯龙商城等；

　　娱乐行业：KTV数量在5家左右，洗浴接近10家，成点状自由散布；

　　汽车美容业由莱钢集团的天使美容4家连锁店垄断。

　　二、经营者心理特性

　　（一）租金

　　中部区域围绕新兴路和钢都大街交界处租金最高（0.8-1.3元/天/㎡）；

　　装饰材料和服装租金高于其他业态。

　　（二）需求面积

　　餐饮业需求经营面积最大，超过300㎡；

　　中部客群和五金建材经营户反映出较强的实力；

　　东部由于具备大量的固定消费人群其他行业显得较为发达。

　　（三）价格

　　客户的心理价位，3000元/㎡以下占到70%的比例，17%的客户选择4000-5000元/㎡，说明客户的消费趋向两极分化，同时也说明市场欠缺品质高的商业形态；

　　金茂商业广场由于地理位置的优越性，商铺单价达到10000元/㎡，但价格不具备参考共性；

　　城市中大量经营户还是以转租现存商铺为主，二手商铺交易不活跃。

　　五金建材经营大户主要集中在钢都大街东侧和城市西部，所以城市中部的此类业态客户实力相对较小；

　　餐饮经营户虽然希望租赁商铺，但由于其具备很强的购买实力，需要在后期推广中对客户有针对性的引导。

　　四、调研结果

　　*客户认可地段（外地车流量大、本地车辆较少）；

　　*项目周边安全系数差，人流难以聚集；

　　*城市中缺乏集中的小商品批发市场、汽车配件市场加之五金建材市场面临拆迁，这三种业态具备一定的市场机会；

　　*招商业态应该不受客流量影响且注重利润率，如：餐饮业、娱乐业等（娱乐业虽然受客户消费习惯所限，但是市场需求大，存在空白）；

　　*莱钢的物流渠道已经很成熟，小型物流公司多以中转形式为主，有一定需求。

　　五、项目定位

　　（一）产品定位

　　根据调研结果反馈，市场接受的商铺总价在30-40万之间，单价定位在3000-4000元/㎡之间（具体销售单价根据预热认筹情况进行适当调整）。

　　为了便于后期推广，根据主力店和普通商铺的区别，将产品进行分化配置：

　　物业形态

　　底商（两层为宜绝对不能超过三层）

　　产品布局

　　西侧做为主力店、东侧做为社区配套商铺

　　产品配置

　　卷帘门、水电暖、双气、三线

　　建筑结构

　　框架

　　户型、面积配比

　　300-500㎡40%

　　80-120㎡60%

　　建筑面积

　　预计约为40000-50000㎡

　　均价

　　主力店2800元/㎡商铺3200元/㎡

　　（二）业态定位

　　在业态定位上要和城区内部商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为城区商业业态的有效补充：

　　1、建议一：

　　考虑项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度；

　　2、建议二：

　　主抓经营户，重点考虑商铺的即时性销售，满足待拆迁的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批发以及汽车配件等经营业主的需求。

　　（三）形象定位

　　*这是由主力店带动的街区

　　*这是由万人社区支撑的商业街区

　　*这是有别于城区业态的风情街区

　　*这是投资升值的街区

　　锁定形象--

　　打造钢城首席格调风情街区

　　（四）推广定位

　　1、目标客户

　　经营户和投资户双向启动，将莱钢职工到莱芜的消费留在钢城区；

　　*经营户主要突出宣传庞大的消费群体

　　*投资户主要借助投资房地产与投资其它金融产品的获利差异性

　　2、辐射区域：

　　借助莱钢影响力，通过行业延伸的上线，提高行业内信息的共通，将项目形象辐射到莱芜、泰安、济南、临沂。

　　（五）推广策略

　　销售、招商同步进行，实施带租约销售。

　　六、商铺建设建议

　　*商铺门前的三岔路口设立红绿灯和减速垫，保证区域的安全性；

　　*与项目整体风格统一，突出简约的现代感，在增加材质对比的过程中提升质感；

　　*采用大框架结构，扩充开间缩短进深，普通商铺面积控制在100㎡左右；

　　*临路外立面使用大块玻璃，增强通透感；

　　*颜色和材质选择上以冷色调为主，衬托商业特性；

　　*提前考虑商家的具体需求，如层高、柱距、楼板承重、功能区划、动线设置、烟道、上下水、后场通道以及内部空间的视野开阔性等，保证最大程度的适用性；

　　*店面整洁、开放，一、二楼接合处（业主自行间割）可安放条形店招，形式如灯箱或霓虹灯等不限；

　　*商业出入口内路面要做硬化，可选用草坪砖，增加视觉绿色；

　　*商铺门口要和公路形成错落空间，以利于聚集人气；

　　*注意空调机与外机预留空间。

篇5：X小区沿街底商推广定位

　　某小区沿街底商推广定位

　　1．**沿街商铺卖点总结。

　　1)和平路以及翟营大街的发展前景。

　　路通，财通。改造后的和平路以及打通后的翟营大街将为**商业街带来很大的升值潜力，具备商铺投资的第一要件：前景，可增值空间。

　　商街位于和平路与翟营大街两条城市主干道的交叉口，交通非常便利，可为商街带来部分人流。而交叉口的铺位通常被人们成为"黄金三角"，是投资及经营的绝佳地段。

　　周边有几个正在规划中的旧城改造项目，虽然不会为商街带来很大人流，但为这个区域的商业氛围成熟埋下伏笔，带动人们的投资热情。

　　2).现铺。

　　目前除1号楼底商外，其他商铺均处于现房阶段，投资现铺将为给客户比较大的购买信心。

　　近期将要推出的几个商业项目，大都是期铺，具有一定的不可认知性，在同期推广销售中具有一定竞争力。

　　3)总价。

　　部分商铺为框架结构，在面积分割上有很大的灵活性，这为总价的控制留下了余地，也为后期推广制造了卖点。

　　2．目前的推广弊端

　　1)卖点泛泛，大而全，无重点推广卖点。

　　2)随大溜，不能突出**借的独特性。

　　3)现场宣传没有作为重点

　　4)色彩为黑色，白色为主，过于凝重，不热烈，不能调动现场人群的积极性。

　　3．产品推广定位：

　　街铺。

　　1)不是单纯的底商，将商铺作为街的组成部分进行推广。

　　2)面对的人群不仅是**的业主，而是整个街的消费人群。

　　3)投资分析显示，街铺比单纯的"社区商铺"多30%的收益。

　　4．招商定位：

　　前沿商铺。特色商街。

　　1)针对少部分人群，走特色化道路是商街迅速崛起的捷径，从目前单纯卖地段的商业销售潮流中脱颖而出。

　　2)针对人群：25--35岁人群。

　　3)消费人群：20--30岁人群。

　　4)招商内容：茶餐厅，啤酒吧，文身店，色彩顾问，孕婴用品店，银饰店，古玩店，佛教用品店，棉纺家居，鱼具店，巧克力店，绿色家居，心理诊所，DVD发烧俱乐部，车友俱乐部，咖啡网吧，房产经纪，影楼，二手玫瑰店（旧货交易大厅）等。

　　5．推广名称：

　　世家橙街。

　　解释：

　　1)橙与"成"同音，成是成熟、成功、成就的首字母，而橙则给人以成熟，热烈的想象，使目标群体望文生义，达到橙街"橙品商铺，成功投资，橙就前途"。

　　2)标新立异，与众不同，容易树立知名度。

　　3)给人以美好的想象力，而不是单纯的商业味道。

　　4)延续**、世家天街系列，但又给人以新鲜感，对项目产生兴趣。

　　6．推广用语：

　　橙品商铺·成功投资·橙就前途

　　7．推广主力色调：橙色。

　　8．商团名称：橙色商团。

　　将整个街道的经营者组织起来（招商的噱头），成立一个商业组织--橙色商团，明确组织原则，经营守则等。

　　9．广告：

　　A．橙色商团招募

　　招募对象：年满25岁的实力经营者

　　招募范围：全市

　　招募标准：对现代生活充满创意和激情

　　具有发现与众不同商机的头脑。

　　具备社会主义的团体合作精神。

　　具备人群感召力。

　　招募地点：**--橙街

　　招募形式：购买。5000--6500元/平米。

　　租赁，3年以上租赁期。

　　B．橙街，成熟，有你的吗？

　　C．88个赚钱的机会，总该有你一个。

　　D．是和平路成就了橙街？

　　还是橙街成就了和平路？

　　E．置业者利益高于一切。

　　10．软文包装

　　A．路一修，铺就火。

　　和平路、体育大街、裕华路、槐安路等街道整修后，商铺租金飚升，同样和平路、翟营大街的路整修后，商铺价格飚升也会很快。

　　B．做投资决策时，你是跟随市场分一杯羹，还是眼光超前抢占市场？

　　已经成熟的街道不会让你的财富积累加快，相反一个有很大发展潜力的街道将会让你的财富数字飚升。

　　C．"铺"是赚自己的钱，"街铺"是大家的钱大家赚。

　　阐述街铺与单纯的铺的区别。