住宅小区开发五大弊端透析

近年来,住宅小区的规模越做越大,质量越做越高,这是可喜的现象。但综观各类住宅小区,有些明显的弊病仍在蔓延通行,影响着小区的健康发展。

重内轻外——区内一枝花,区外脏乱差

现今许多开发商都明白了住宅小区做好环境这个概念,因此在这方面是下了功夫的。一些小区的绿化率在不断提高,亭阁楼榭、流水喷泉、园林景观一应俱全。小区内的会所、游泳池、网球场等设施高档。但小区外却坑坑洼洼、污水横流、垃圾遍地,苍蝇蚊子满天飞,臭气四溢;车辆停放乱七八糟,地摊、排档满目皆是,一派脏乱差不堪入目的样子,内外环境极不和谐。

重表轻里——注重外表看相,不顾内在质量

这两年许多楼盘一改过去方正规矩、整齐划一的建筑外型和灰暗单调的色彩,造型多样、色调丰富。欧式建筑的罗马柱、几何线条、花饰浮雕、铁花栏杆以及流行的八字窗、飘窗、彩色坡屋顶等外立面装饰越来越普及。许多建筑物的外表感觉很不错。但是单元入口处简直像一个杂物间。各种管线表箱密密麻麻明布在外,墙面地面不平、缺棱少角、开裂空鼓;许多门窗框洞不周正不对称;门窗不严实、开启不灵便,还有颜色不一致等问题。屋面漏水、墙面渗水、厨卫冒水等隐蔽性问题也很常见。

重大轻小——只顾抱西瓜,不顾拣芝麻

眼下许多开发商观念转变很快,尤其是在接受海外和沿海楼市的经营理念上行动迅速,如在搞概念、做环境、修会所、强力推广等方面加大力度,而其他诸如小区外的环境、室内工程质量、售后服务等视作芝麻小事。抓大放小,如一些地方房型越做越大,外观越做越漂亮,但不注重细部处理。该通风通气的地方不通风通气,该安全的地方不安全,产品经不起细看和推敲。细部虽小,却影响整体效果和使用效果。

重建轻管——开发很用功,物管太稀松

愈来愈多的开发商在小区的地段、环境、规划设计、公建配套、工程质量上下功夫。但与此同时,物业管理却没能同步发展。由于重建设轻管理,往往把物管工作当做附带性工作来抓。有的开发公司还给物业公司作出了自负盈亏的要求。不少物业公司经费紧张,管理偷工减料。不少小区的物管公司人员和设施都不到位,诸多的服务工作无人做,业主反映的问题和维修工作得不到及时解决。还有收费不合理、帐目不公开、管理不民主等问题层出不穷。

重利轻人——以人为本是概念,重利轻人很常见

这几年越来越多的开发商打起了以人为本的旗帜。有的开发商并没赋予其真正的内涵。上面谈到的那些通病现象就是缺乏了以人为本内涵要求的表现。在一些小区有许多怪现象,如业主交了物业管理费后还得按常住人口买电梯月票;有的开发商把候梯厅封闭起来作为营业房出租;还有的开发商把楼房出入口等公共部位搞成了地摊或排档区,烟火薰烤和噪声污染不断;还有的楼盘规定晚10点关电梯,早8点开电梯,其余时间业主只能爬人行梯;还有那些把半价阳台封闭后全价出售、公摊面积加大等,这些作法与以人为本大相径庭。至于用虚假广告使业主上当、经济关系和产权关系不清而使业主长期办不了产权证等行为更是典型的见利忘义的违法行为。

上述这些通病在住宅小区的开发建设中不是个别、孤立、偶然存在的现象。它表现得相当普遍,个别地方还相当严重。这折射出目前的小区开发还处在一个不成熟时期,总体开发水平不平衡,差异较大,尤其是内地大大落后于沿海发达地区。追根溯源,这里面除了一些开发商的经营指导思想有偏差外,同时也反映出一些开发商缺乏对品知识的全面认识。他们不懂得商品房作为特殊商品,也具有所有商品的一些共性,如商品的多层次性。商品房同其它商品一样由核心产品、有形产品和延伸产品3部分构成。如果说房屋本身是核心产品,那么室外环境、建筑风格、小区规模、公共配套等就是其有形产品。而小区外的周边环境、开发商信誉、售后服务等则是其延伸产品。这三个部分是相辅相成有机结合的统一体。只有当它们成为统一体的时候,才叫做完整产品或优良产品。注重某一部分,忽视某一部分都会给这个统一体造成缺陷,最终所形成的必然是不完整产品。因此,开发商一定要抛弃那种急功近利的浮躁心态,自觉树立做完整产品的开发理念,在开发中扎实有效地工作,创优良小区,出精品楼盘,这才是今后住宅小区的发展方向。

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篇2：专家解密别墅开发三大利器

列举中外个案 介绍最新技术

衣食住行,是人类生活的基本要素。历史的脚步跨进了21世纪,大多数人都开始注意到,就“住”而言,衡量居住质量的“秤星”,已不再仅仅是外观的雍容华贵程度,注重舒适度和节能系统的完善度越来越引起人们的关注。

但现下房屋居住的舒适度,绝大多数与能源消耗量成正比,尤其是别墅,建筑能耗占三成的现实——又怎一个“忧”字了得?五合国际集团副总、上海分公司总经理卢求在接受记者采访时表示,针对目前国内别墅品质的落后与缺失,五合国际提出了别墅升级的三大利器。

利器一:提高舒适度

“我曾经在德国工作好几年,参与过德意志银行行长和德国零售业富豪的别墅设计。”卢求介绍,在他曾经参与的众多顶级别墅项目中可以看出,国外的别墅主要追求舒适、注重精致和内敛,其高舒适度包含了舒适和节能,且均由系统的高科技来完成。

“上海没有微能耗项目”

卢求认为,上海的别墅都卖得很贵,但实际上,真正可以称得上好房子的基本没有。开发商想要提升产品的品质,增加企业品牌的竞争力,应该从细节上去下功夫,在科技含量上做功课。

要提高舒适度,在能耗要求上有三种标准:一是低能耗标准,二是微能耗标准,三是零能耗标准。其中,低能耗标准是刚好达到国家标准的一个层次,技术支持较少,一般我国要求达标的建筑都至少是低能耗标准。现下领头羊是南京的“南京锋尚”,是一个高科技、零能耗、低密度的项目,武汉也有一个微能耗的项目。“目前,上海还没有此类楼盘,就算公司之前参与设计过的紫园,由于种种原因,还不能说是一个完全的节能项目。”卢求介绍。

高科技才能支撑舒适度

在提高舒适度方面,最基本的要数住宅温度的控制。要做到住宅内部恒温恒湿、四季如春,其实是有一套客观的可以衡量的指标体系来达到的,包括温度控制、湿度控制、空气流速、物体界面温度、热功指标、健康新风和隔绝噪声等等。在国际上,有专门评价这一系列指标的体系,也有专业的技术可以达到这些指标。“但是我要再三强调的是,舒适度的控制指标是多方面的,需要各种细节上的配合,而不是一个简单的温度可以说明的。这就需要技术体系的支持。”卢求给记者举了一个例子,如果想让室内温度控制在20-26摄氏度,控制这样一个四季如春的室内温度至少需要达到几十个指标,这还不包括机房、管道的指标要求。若是要说整体的指标要求,那就更多了。

过去国家曾经有规定:长江以南不需要采暖。其实,上海的冬天十分阴冷,三九四九,透甲冰心,连哈尔滨的来客都会惊叹“申城不胜寒”。随处可见的住宅楼的外墙上,满天繁星般的空调室外机,就是上海人要求“冬暖夏凉”舒适度的体现。一般住户尚且如此,针对高层次需求的别墅住户,开发商又怎能忽略“高科技支撑的舒适度”这一关键要素?

利器二:系统化节能

据相关数据显示,在过去的30年中,全球对不可再生能源的消耗提高了10倍。在未来的30年中,物以稀为贵的现象会逐渐凸现,能源成本还将不断地上升。“因此,我们可以预见,未来对节能建筑的需求是一个全球性的必然趋势。自然,别墅的开发也必须达到高舒适度的节能。”卢求说。

节能别墅大多是炒作

节能,不能以牺牲舒适度为代价。卢求对记者说了一个很简单的例子:“其实窑洞是一个低能耗甚至零能耗的居住场所,冬暖夏凉,但21世纪的今天,谁又愿意住在这样一个毫无舒适度的地方呢?”以此为鉴,顶级住宅的舒适度应该比普通豪宅的要高,普通豪宅的舒适度又应该比普通住宅的要高,唯其如此,价值才能有所体现。一味追求外观的华丽堂皇,恰如“买椟还珠”,岂不冤枉?

卢求说,很多开发商都不停地炒作概念,说自己的别墅是节能建筑。当然,他们是采用了一些节能技术,但其实多数都是采用单一的技术,并不是完整的一套节能技术体系。这样做,在某种程度上提高了造价,但在为购房者提供舒适度上面,并没有多大的帮助。目前在中国,南方和北方都有节能建筑的展示,有科研的示范楼出现。说实话,这些科研的示范楼很大程度上是用来展示技术本身的,而不是用来提高舒适度的。

节能建筑,并不是后续添加一些节能器材,或者在外墙面上涂上环保漆就能自称节能的。应该在建造该项目之前,就有一个舒适度的技术体系来支撑,并贯穿于整个项目的建筑过程中。通过达到细节上舒适度的指标,实现节能。“目前,我们和德国超日等国际知名的公司长期合作,运用经过长期研究开发的软件,对一个项目的设计进行计算。我们的要求是,保障这个项目中的产品在保持高舒适度的基础上,实现生态节能。”卢求如是说。他还表示,这样的技术在国内很少能实现。一个纯建筑设计师不可能做到这样的技术,一般都是由专业的生态能量技术公司和专业懂生态的建筑事务所合作才能达到要求。这个软件是经过多年行内专业研发的,想要获得这样的技

术,首先要获得这个软件系统。“国内真正搞科研的机构也许可以做这样的项目。更多的开发商需要从欧洲引进这项技术并进行研发。例如要采用某种热泵,进行模拟计算等等,都要软件和技术支持。”

节能技术三种模式

“在节能技术上,我还要提一下节能的成本问题。”卢求表示,建筑节能也要控制成本,不能一味地堆积材料来达到节能的要求,这样不但增加了许多投入,也降低了住宅的舒适度。在五合国际的探索中发现,建筑节能的技术可以分成三种模式:低度模式、中度模式和高度模式。其中,低度模式就与之前的低能耗标准雷同,主要是外墙外保温,可达到国家节能规范的标准。一般的公寓若采用这种技术,每平方米增加100元的成本。高度模式便是一个技术性较强的技术。需要达到一系列的指标,如辐射式置换新风等先进的技术体系。此模式已是远远超过国家节能规范的标准,达到了欧洲节能规范标准,可以真正做到“恒温恒湿”四季如春。高层若采用此模式来达到节能作用,每平方米需要增加800元成本。别墅由于体型较大,各方面要求都比较高,若要采用此种模式,每平方米需要增加1500元成本(见下表)。

市场主导“分等”设计

当前社会中,不同层次的人对健康的要求有所不同。住宅内的空气是否新鲜?夏季冬季制冷采暖的设备提供的空气是否健康?普通人也许并不会在乎,但富人对这方面的要求则相当高。他们宁愿花更多的钱在维持环境舒适和保护健康上,因为生病对他们来说损失更大。在这一方面,别墅开发商大可以深入为这部分目标消费者着想,设计提供这样一个符合要求的生活环境,同时也达到了高额销售的目的。

利器三:力求精致“长寿”

“别墅的细节要体现质量,体现人性化的程度”。卢求举例说:国外对建筑的设计有这样的规定,每个建筑必须拥有一部电梯,别墅也应该有电梯,以便于照顾行动不便和一些类似心脏病等易紧急发作的人群,真正做到建筑的人性化。”我们参考国外豪宅的资料,对豪宅产品进行过深入研究,并根据中国市场的的实际情况,以及消费者对舒适度的要求,订出了中国豪宅10个方面300余条标准。”卢求告诉记者,这300余条标准都是客观的可衡量的标准,细节人性化的标准。这,才是真正的精致体现。

中国建筑平均寿命30年

原建设部副部长、中国建筑学会理事长宋春华曾经提出,中国建筑的平均寿命都只有30年,30年后,就需要重建。而欧洲建筑的平均寿命则长达120年。在欧洲建筑重建的时候,中国的建筑已经被重建了4次。建筑寿命过短,不断地拆掉重建,对能源和资源是极大的浪费,并且加重了污染。由此可见,提高建筑寿命,可以达到资源利用最大化的目的,对国家的可持续发展、对降低人民生活成本,都是非常有利的一件大好事。

盼新规保证建筑寿命

因此建筑中,最需要重视的就是生态环保和可持续发展。卢求提出,在建筑设计上,不仅要在功能上和技术产品上要满足需求,同时也应该在设计上有一个具体的高标准来保证建筑的寿命。需要重视改进的,还有相对滞后的有关法规。例如,按国家的现行规定,建筑表面防水年限的标准是10年,也就是说,10年以后,我们住的房子屋顶很有可能会开始漏水,这是谁都不希望看到的。看来,有关的法规,也该以***为指针,与时俱进地进行修改完善了。

■最新动态

节能技术出现星星之火

全国人大于20**年2月28日首次通过了《可再生能源法》,并于今年1月1日起实施。上海积极响应,一个由上海市政府出资, 15千瓦的屋顶太阳能发电设备示范工程,将很快现身宝山区野桥菜场。项目实施人、上海电气太阳能有限公司董事长朱元昊高兴地说:“这是《可再生能源法》吹来的第一缕春风!”因为价格高昂,过去该企业的太阳能电池等产品90%远销欧洲,国内市场份额不多,现在可以由政府全额“埋单”或补贴建太阳能示范工程。上海最大的屋顶太阳能示范工程也正在申报政府补贴。朱元昊说:“有了这部法,我们的太阳能示范项目可得到政府更多支持。法律是可再生能源的第一推动力!”

国内外节能建筑一瞥

欧洲的“双零”住宅

欧洲有零能耗、零排放的住宅,靠太阳能自给自足,能够续热和续电。夏天储备的能源可以到冬天用,基本上不耗费能源。当然,还有国家政策的支持,比如白天发的电可以并入国家电力网,用时再取回来。一些国家的政府还有很多优惠政策鼓励节能,比如免税,比如开发项目、住宅区自己发电成本高,国家可以高价收购等等。发达国家这方面的理念和实践,都已经领先一步了。

“零能耗”的南京锋尚

南京的“南京锋尚”楼盘,是在“北京锋

尚”实现低能耗的前提下,借助可再生能源实现真正“零能耗”的样板。

南京锋尚地处南京小桃园附近,占地面积5.3公顷,建筑面积7.5万平方米,是包括别墅、酒店、公寓在内的建筑综合体。作为北京锋尚的升级版,南京锋尚坚持高科技产品路线,运用包括生态节能技术在内的各种世界最先进建筑科技,首次建立起了符合现代对低能耗高舒适度要求的居住环境。在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面,它实现了零能耗,再次刷新建筑节能纪录。

南京锋尚国际公寓的项目定位是“零能耗六星级”品质楼王,建筑风格是“先锋、时尚”,简约中透出“酷”的痕迹。建筑外观为浅米色花岗岩点缀深灰黑色金属组合干挂,外挂面和混凝土结构墙之间为保温隔热空气幕墙。用汽车来做比喻,就是要做房地产行业的“宝马”;用酒店来做比喻,就是建设的国际公寓超过五星级酒店的舒适节能环保和精装修标准。锋尚以建设”告别空调暖气”的节能环保房屋为宗旨,利用可再生能源,使夏季制冷不用传统电力。锋尚卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中。它还设有卫生间墙排水系统(根除卫生间异味)、健康置换式新风系统(预防空调病)、垃圾处理系统等八大子系统。

锋尚高科技楼盘,成本增加非常有限。对于高层公寓类住宅,全套采用高科技实现高舒适度与低能耗的产品,成本增加只要每平米800元左右;对于低密度的别墅类产品,成本增加约为每平米1500元。

■别墅现状

清一色高能耗产品

就上海来说,相对于十几年前的产品,过去数年别墅开发的整体水平确在持续提高。但目前上海别墅开发的特点,主要还局限在园林绿化率提高、豪华装修和异国建筑风格(主要模仿欧美)等方面。从别墅整体开发来说,更多的是满足上一代消费者的需求。第一代富人比较注重表面、外观的价值感,视觉上崇尚雍容华贵。因此,目前已入住的别墅,多为外观华丽,但其内在缺乏舒适度的建筑,且清一色是高能耗的产品。

相关数据显示,在上海地区购房的消费者有1/3是境外人士,1/3是国内外地人士,1/3是上海人。其实这1/3的上海人中,有70%是海归人士。第一太平戴维斯的数据也显示,上海的别墅市场中有50%为境外人士购买。因此,目前上海住宅市场中,境外人士对别墅的舒适和节能需求越来越高,他们的审美观、价值观,与第一代富人相比,已不可同日而语。

相关信息

全世界一次性能源,诸如煤、石油、天然气、核燃料等,将在未来30年左右消耗殆尽;

中国石油能源储备只够开采10年,但中国已成为仅次于美国的第二大石油消费国;

中国煤炭的消耗量占全世界总量的40%,依然供不应求,以20**年全国范围电荒、煤荒的集中爆发为例,半年之内就使27个省的国家电网拉闸限电达到80多万次;

到20**年,中国对海外能源的依赖程度将达到55%以上。

中国的建筑能耗占全部能耗总和的32%;

中国现在有超过400亿平方米的高能耗住宅,能耗水平是发达国家的3倍;

目前全国每年新建房屋近20亿平方米,超过所有发达国家新增建设的总和,而这其中的95%,是高能耗住宅。住得再舒适,20年、30年后怎么办?考虑过子孙后代吗?由此可见,在提高人居质量的同时,未雨绸缪地规划实施建筑节能,是一桩既迫在眉睫、又任重道远的百年大计。

五合国际(WERKHART)作为跨国集团,在德国、英国、澳洲、上海、北京、香港设有分支机构。中国大陆现有员工200余人,包括掌握欧洲建筑的外籍设计师,为客户提供专业水准的建筑设计服务。同德国著名的SOBEK结构设计、德国TRANSSOLAR智能生态设计、德国HENN建筑设计以及澳洲DRLL主创设计优势互补,共同开拓中国市场。

2000年进入中国以来,在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目,在设计理念和技术手段上引领市场方向,奠定了”五合”品牌。20**年入选境外驻中国十大建筑设计公司。

五合国际全资公司上海五合智库投资顾问有限公司(WISENOVA)为房地产开发商、投资商、金融机构、政府管理部门提供房地产市场及投资咨询服务。

与五合国际合作的企业有德国TRANSSOLAR智能生态设计、德国DENN建筑设计、德国DRLL主创设计、德国SOBEK结构设计、德国WERKHART建筑设计公司。德国TRANSSOLAR智能生态设计公司曾设计波恩邮政总部大厦(欧洲顶级生态节能写字楼)、德国SOBEK结构设计公司曾设计曼克机场、浦东新国际博览中心。

篇3：地产开发中以人为本

1、在选择开发项目位置时,巧用“以人为本”策略。

人们常说房地产开发重点第一是地段,第二是地段,第三还是地段,其次考虑的才是套形、价格,因此无论是开发商,还是购房者,对楼盘的位置地段都非常重视。随着土地供给的规范化,城市规划区域经济的不断调整,开发商拿到的地块区域性差别大,地价有高有低,因此开发商应根据人们不同的需求,按不同地段作出不同的科学定位。通过市场细化调查分析,锁定不同的购房群体,并据他们的消费心理与需求设计出富有一定地段特色的楼盘,以此为卖点,加大营销力度。

2、树立“以人为本”的开发理念,完善商品房的规划设计功能。

消费者在认可商品房集团之后,接着关心的是该楼盘的规划、设计功能如何。目前消费者对住房的要求愈来愈高,这就要求开发商将“以人为本”的规划思想与开发理念上升到提高人居环境质量的高度,并以此作为目标去实现消费者的需求。规划设计出总体布置合理、绿化环境系统完善,配套齐全、建筑风格、色彩独特、套型功能布置合理的住宅产品。

3、摸清周边项目情况,寻找市场空档。

谁掌握了信息,就意味着谁掌握了市场,知已知彼,才能百战不殆。开发商要在销售动态、优势、经验教训等方面对其竞争对手作详细的分析和研究,取其精华,少走弯路,以利于自身企业的发展与壮大。通过掌握的信息,分别对他们的开发量、位置、价格、销售情况、开发商的实力、楼盘特征、设计套型、开发时间、交付日期等诸多方面进行分门别类逐项分析,为自己楼盘的开发决策提供科学有力的依据。

4、做好成本预测,标定商品房的市场价格。

开发商须明确其价格的制定需实现什么目标,目标越明确,价格的制定越容易。市场萧条,供过于求时,为确保公司运转,通常要降低价格,而当房地产市场繁荣时,开发企业则要通过灵活多变的营销策略实现利润的最大化。因此在定价时应考虑:(1)开发商应做好成本测算;(2)对市场进行充分调查,不仅要对周边楼盘房价调查比价,而且应对不同客户群的需求、价格承受力进行心理摸底;(3)根据本楼的优缺点通过比较后定价;(4)预测市场发展走势,从动态眼光定价;(5)房价升值空间分析。通过上述各种综合因素研究,合理确定开发楼盘的均价、起价、层次差、朝向差,以及各种付款方式、入市价格等。

5、培训销售人员,做好“人本”管理。

每个楼盘均是通过销售人员的努力推向客户。一名优秀的营销员,应具备如下良好的专业素质:(1)掌握公司的背景、公司目标;(2)掌握楼盘规模、定位、设施、买卖条件;(3)熟悉物业周边环境、公共设施、交通条件;(4)了解该区域的城市发展计划;(5)熟知本项目的优缺点;(6)了解竞争对手的情况;(7)学习国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定、银行按揭常识;(8)掌握房地产的基础术语、建筑常识;(9)具备心理学基础知识;(10)明确销售人员行为准则、内部分工、工作流程。

房地产开发是一门综合性的艺术与学科,开发企业在投资过程中,必须设身处地为用户着想,针对客户的不同需求开发出各类精品楼盘,提供优质服务,始终坚持“以人为本”,采取灵活多变的开发策略,才能使开发企业立于不败之地。

篇4：房地产项目开发行政流程

一、房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批以前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院,对待建项目进行确定并制定报告书,应付有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

二、行政审批部份

根据当前的法律法规可分为六个阶段:

1、选址定点

2、规划总图审查及确定规划设计条件

3、初步设计及施工图审查

4、规划报建图审查

5、施工报建

6、建设工程竣工综合验收备案

(一)、选址定点阶段,以下应办事项

1、计委审查可行性报告和进行项目定项

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地的供应方式审查

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书

4、文划局、地震局、国林局、水利局、水利局对建设工程机关专业内容和范围进行审查

5、环保局办理生产性项目环保意见局(表)

6、规划部门办理项目选址意见书

(二)规划总图审查及确定规划设计条件,此阶段办理以下事项:

1、人防办进行人防工程建设布局审查

2、国土资源局办理土地预审

3、公安消防支队、公安交警支队,教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关事业内容和范围过行审查

4、规划部门对规划总图过行评审,发《建设用地规划许可证》

5、规划部门确定建设工程规划设计条件

(三)初步设计和施工图设计审查,须办理以下事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

3、公安交警支队对初步设计的交通条件过行审查

4、人防办对初步的人防设计方案进行审查

5、国土资源局进行用地预审

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关事业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复,并对落实设计批准文件的要求进得审查

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图文件审查批准书》。

(四)规划报建图审查阶段,办理以下事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查

2、人防办进行人防设施审查

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、按职能划分专业内容和范围进得审查

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位交纳有关费用后,核发《建设工程规划许可证》副本

(五)施工报建阶段,须办理如下事项:

1、建设单位办理施报建登记

2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍,招标内工程,通过招标确定施工队,非招标类工程可直接发包

3、建委组织职能部门对工程开工条件过行审查核发《建筑工程施工许可证》

(六)商品房预售许可阶段,办理以下事项:

由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可

证》须提交以下资料

1、证明材料

1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证

2)持有《建设工程规划许可证》《施工许可证》

3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和施工交付日期

2、开发企业《营业执照》和资质等级证书

3、工程施工合

4、商品房预售方案(应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附商品房预售平面图、分层平面图)

(七)建设工程竣工综合验收备案等阶段:

1、建筑工程质量监督机构,对建设单位提供的竣工验收报告,进行备案审查

2、财政部门对建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门,按照法律、法规对相关专业和内容进行验收,规划部门根据上述部门和本部门验收情况,核发《建设工程规划许可证》正本

4、建委综合各部门验收审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明,不符合标准和要求的作退件处理,并要求限期整改

三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记

2、开发商提交以下材料:

1)、申请书

2)、企业营业执照

3)、用地证明文件本土地使用权证

4)、建设用地规划许可证

5)、建设工程规划许可证

6)、建设工程施工许可证

7)、房屋竣工验收资料

8)、房屋测绘结果

9)、根据有关规定应当提交的其它文件、资料

以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,根据各实际情况,各有不同差异,各程序的办理时间绝大部分都少于15天,一般在于7天,所属事项以实际标准为准。

篇5：房地产开发项目应注意四个问题

房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?

一、项目的用途定位。
依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近,市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。

二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。
从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。

三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。
比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。
确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况:

1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);

2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);

3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。

总之,房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程,受政策、市场等各方面因素影响较大,这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场,做好前期调研,以更好地规避风险。