物管案例:民警暗访小区扮贼偷电动车 保安睡觉未发现

　　物管案例：民警暗访小区扮贼偷电动车 保安睡觉未发现

　　●“100多亩地，几十栋楼，居住着上千户居民。而3名保安，门口两个在睡觉。巡逻的一个找不到”

　　●“汗颜啊，电瓶车从3个保安面前推出去，没有一个人出来盘问”

　　“遭了，好像拍的是我们的保安，怎么门口两个都在睡觉啊？”1个多月来，成都温江公平派出所民警对辖区内所有小区的安全情况，进行了持续的深夜暗访，并拍摄了现场视频。昨日，警方和街道办，把辖区内50多家物业公司召集到一起看视频，物业经理们看得脸都红了。

　　“那天晚上，民警模拟偷窃过程，把居民的电瓶车从保安眼前推出去，都没被发现。”公平派出所所长陈晓林说，近来辖区内的小区盗案上升很快，持续的深夜检查和播放视频，并不是要拿小区保安开涮，而是要从小区防范上找问题。

　　明察暗访 发现小区安保不到位

　　近段时间，派出所频频接到居民被盗报警。民警对盗案高发的几个小区进行调查后，发现这些地方的安保都存在一些问题，于是决定对辖区内的所有小区搞一次持续的深夜检查。

　　“每天凌晨1点开始，持续到第二天早上，分暗访和明察两种。”白天，民警对各小区的物防设施摸底。凌晨，两人一组开着普通车辆、着便装，暗访各小区保安的深夜值班情况，把暗访视频搜集好后，再开警车上街，对出现问题的小区，进行现场整改。

　　3名保安 两人睡觉1人躲角落

　　“100多亩地，几十栋楼，居住着上千户居民。而3名保安，门口两个在睡觉。巡逻的一个找不到。”在对合江社区的一个小区进行暗访时，民警刚走到大门口就发现，保安室唯一一名保安，披着大衣在睡觉。叫醒这名保安后，民警又走到小区后门，另一名保安也在睡觉。车辆和人员都可以自由出入。

　　向保安打听，得知当晚只有3个人值班，还有1人在巡逻。民警找了一大圈，在小区的一个角落，发现了一名著便装的男子，他就是负责巡逻的保安，看起来也刚睡醒不久。

　　工地挨小区 无隔离墙也没有保安

　　在对盗案发生最多的一个小区进行调查时，民警特别选择在凌晨2点、小区安保最薄弱的时候。这个小区全是小高层，建成区域和正在兴建的二期工地，不仅没有隔离墙，进出口连保安都没有。

　　“头顶上就是下水管道，旁边是空调外机，任何防护措施都没有。”在靠小区外墙的地方，民警发现没有移动岗，也没有防盗刺，成年人攀着下水管道一跳就能上到2楼的空调外机上，不但进出小区没有阻拦，且附近没有监控摄像头。

　　保安没反应 任陌生人推出电瓶车

　　“汗颜啊，电瓶车从3个保安面前推出去，没有一个人出来盘问。”在警方搜集的视频中，其中一段录像，让物业经理们很尴尬。

　　凌晨2点过，便衣民警开面包车进入一个小区，门口两名保安直接拉起栏杆，一名民警从地面停车区域，推出一辆上了锁的电瓶车，特地在巡逻保安面前晃了一下，对方没反应。民警又把面包车开到小区外，将电瓶车推到大门口。门口值班的两名保安，眼睁睁看着电瓶车被抬上了面包车。“3个保安都没睡觉，但没人提出质疑，像这样的安保简直形同虚设。”

　　这段视频刚播放出来，现场一片哄笑，被拍摄小区的物业经理一言不发，当场签下整改意见书。

　　4个小区被整改 派出所向街办申请10万整改费

　　昨日，公平派出所辖区内的4个安保问题严重的小区，在整改意见书上签了字。警方和街道办要求他们在本月底前，做出整改回复。

　　“看着这些视频，谁的脸上都挂不住。”100亩地只有3名保安的小区物业经理，气得脸都红了。会后当即表示马上安排保安队长和副队长，轮流值夜班监督，并增设夜间移动岗，再有保安值班睡觉，公司马上处理。

　　此次行动，派出所专门向街道办申请了10万元整改费用。昨日，已经向辖区内所有的小区，发放了第一批防盗刺和防护网。对硬件施工有困难的小区，将用这笔经费进行补贴。

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篇2：物管案例讨论:西安部分小区物业涨价服务缩水业主不满意

　　物管案例讨论：西安部分小区物业涨价服务缩水 业主不满意

　　“今年采暖季开始时，物业让我们将20**年整年的物业管理费全部缴清，才能缴纳采暖费，这样收费怎么能让人信服。”近日，家住长安区一小区业主吴先生投诉。记者调查发现，目前随着居民小区的增多，物业公司与业主之间有了“打不完的仗”，类似吴先生这样的投诉也此起彼伏，物业管理费到底怎么收，成了市民关心的问题。

　　投诉1

　　物业费过高

　　提供的服务水准低

　　采访中记者发现，对于物业管理费问题，大多业主表示“收费过高，收费混乱，收费不明确以及所提供的服务不相称”等等。

　　“我们小区的物业公司说自己是一级服务标准，物业管理费是每个月每平方米0.47元，但他们根本拿不出收费依据，而且提供的服务也不值这个价。”家住明德门小区的宋女士说，小区里有60多栋楼且大多是多层住宅。保洁员每天早上只做一遍简单的清扫，而保安更是成为收停车费的专职工人，并不在小区内巡逻。“看看楼道里的窗户都已经破相了，小偷还能这样开着车进小区发财。”一位业主调侃道。从业主的谈话中，明显可以看出业主对小区安保工作并不满意。

　　世家星城小区的业主赵先生也提出，自己小区物业的管理费与物管所提供的服务“货不对等”，“我所住的A区有8栋楼，物业才给配8个保安，就连保安自己都说忙不过来。而且楼道里的卫生不到下雨天，保洁员也懒得打扫，就这样的服务还让我们每个月每平方米缴0.7元的管理费，确实有点高。”他说。

　　“现在业主们对自己的利益越来越看重，他们都会在物管的服务与收费之间寻求物有所值的平衡点。”北郊一大型小区物业公司李经理说，但是物业也是盈利性质的，势必会有一些规模较小的物业公司因为难以应付管理成本，降低了服务水准，而业主不知其详，抱怨声便随之而起。

　　投诉2

　　未和业主商量

　　物业费突然上涨

　　“以前小高层每月每平方米只收0.6元，前几天到物业缴费时一下子涨到了0.7元。”居住在南郊一小区的黄先生说，物业费突然涨价，物业公司并未提前告知业主，也没征集大多数业主的意见，而且物业公司还表示，如果业主不同意涨价，或者抵制缴纳物业费，物业公司将采取限水限电的方式。

　　“物业公司单方面提高物业费，没有和业主们商量，是否需要有关部门审批，甚至提价后物业服务水平会不会相应提高也没有说明。”采访中，多数市民表示，物价和用工成本上涨，物业费有所提高也在情理之中，但物业公司应公示详细的经营数据，让业主们明明白白缴费，那些采取停水停电的方式强行提高物业管理费的做法有些过激，更不能服众。

　　投诉3

　　开发商自定标准

　　不同意就不给购房合同

　　近日，“准业主”王先生前往锦绣天下所属的房产公司领购房合同时，却被房产公司先签署一份“承诺书”，否则不能领合同。“‘承诺书’里写着让业主们同意按每月每平方米1.60元的标准，缴纳公共部位物业管理费。”王先生说，他所购买的房子最高是9层，按照《陕西省物业服务收费管理办法》，这样的高层住宅楼的物业管理费为每月每平方米不超过1.50元。

　　虽然房产公司解释，小区属于花园洋房，物业是高品质的服务等级，而且也已有人同意签署了房产公司设定的条款，但王先生始终不愿承认“承诺书”的合法性，“我一定要坚决维护自己的合法权益。”他说。

　　业主疑问

　　房屋未住人

　　物业让交管理费，合不合理？

　　今年上半年，李女士在灞桥区购买的一套三室两厅房子已经验收交房了，装修之后她和丈夫商量，决定把房子租出去，但至今房子还一直空置着。最近，物管公司多次催她欠交的物管费，让她觉得很冤枉。采访中，有不少空置房的业主对未享受服务，却仍然要缴纳物业管理费表示不解。

　　“住都没有住进去，根本没有享受到物管的服务，凭什么要交物管费？”李女士说，但物管公司表示，小区的公共照明、草地、垃圾清理及消毒灭虫等服务，这些费用都是按户头分摊的，即便房屋空置也要交钱。

　　对此，记者查阅了相关政策法规，按照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条的规定：业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%缴纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

　　参照标准

　　《陕西省物业服务收费管理办法》

　　我省出台的《陕西省物业服务收费管理办法》规定：

　　1. 凡物业服务达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。

　　2. 有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

　　3. 上述收费标准为基准价，市级价格和物业管理，

行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。

　　4. 多层住宅小区容积率、绿化面积符合国家建设标准，并同时具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高层住宅收费标准执行。

　　5. 住宅用作办公的按照住宅物业收费标准加收100%；与住宅结构不可分割的楼宇，其用作办公用房的按照住宅物业收费标准加收100%，用作营业用房的按照住宅物业收费标准加收200%。

　　6. 不设电梯的七层住宅楼，参照多层住宅收费标准执行。

　　物业费等级标准

　　单位：元/m2·月

　　多层住宅(六层以下，含六层)：

　　收费标准： 一级0.45、 二级0.40、 三级0.35 、 等外0.30

　　高层住宅：

　　收费标准：一级1.50、二级1.20、 三级 0.90 、 等外0.70

　　办公写字楼：

　　收费标准： 一级5.00、 二级4.00 、 三级3.00 、等外 2.00

篇3：物管案例:立有小心地滑标志物业到底还需不需要承担责任

　　物管案例：立有“小心地滑”的标志物业到底还需不需要承担责任

　　在辞旧迎新的特殊日子里，大家都希望能碰个好彩头。但杨女士却遇上一件倒霉事，在新家底楼的大厅内，因为地砖上有水，她不慎滑倒。这一摔可不轻，右肱骨撞碎，需要做手术。她想知道的是，这件事物业到底需不需要承担责任？

　　去新家过底楼大厅摔倒了

　　杨女士现住沙坪坝，在金开大道的一高档小区也有套房子。

　　虽然金开大道的房子买了已经有几年，但直到去年才开始装修。

　　“还有点收尾工程没完。”杨女士说，20**年12月30日上午10点左右，她和装修工人约好时间，驾车来到新家的车库，然后准备上楼处理橱柜遗留下来的一个小问题。

　　杨女士的新家在这个小区的六栋，将车子停好后和工人一起走进大厅。“刚走到一个柱子旁，我脚下一滑，整个人的侧身撞在了柱子上，右肩很疼。”

　　杨女士说，她摔倒后发现地上有水渍。很快，从外面进来了一个清洁工，看到后解释，这里之前有业主撒了点油，她刚做完清洁。

　　“我就是想让物业帮我看病”

　　杨女士摔倒后，小区物业马上派人前来处理，并拨打了110报警。

　　随后，在物业工作人员的陪同下，杨女士被先后送到人和医院和西南医院检查。

　　医生照片后说，右肱骨有一小块被撞碎了，需要住院手术，预计手术费得花2万元左右。

　　杨女士说，物业对这件事情的解决态度让她抓狂：“昨天我们就来了一趟，觉得物业挺诚恳的，并说好今天再来解决一次，但今天我们从上午一直等到下午，就是没有负责人来谈这个事情。”

　　“我现在的想法很简单，既然是清洁工作没有做到位，物业应该承担责任。我就是想让物业帮我看病，其他的都不用多谈。”

　　在物业等了40分钟也没有答复

　　昨天下午，我们来到杨女士摔倒的事发地。

　　这是一个比较高档的小区，底楼的大厅有三四层楼高，地砖铺的是浅黄色的玻化砖。在大厅进口处，我们看到了一个黄色的警示牌，上面写着“小心地滑”的警示语。杨女士坦承，大厅内一直设有这块牌子，不过和她摔倒地方有一定的距离，有十几米。

　　当时，杨女士穿的一双跟高约3厘米的绒靴，鞋底有较深的纹路。“这双鞋鞋跟不高，加上防滑纹，只要地砖上没有水，我是不会摔倒的。”

　　昨天下午5点20分，我们来到小区物业，值班的工作人员看了我们的证件后说联系相关负责人，但此后的40分钟并没有准确的答复。

　　在我们等待的过程中，物业的值班人员对杨女士说，希望她先去治疗，至于医疗费用，会根据责任轻重协商解决。

　　有没有在特定区域

　　设警示标志很重要

　　生活中，很多公共场所的地面都选择比较明亮的玻化砖，很多场所的进口处也会有一块“小心地滑”的警示牌。

　　这样的警示牌是否可以免除相关责任？

　　我们采访了李伟律师。李律师说，就拿杨女士的这个案例分析，如果在事实清楚的情况下，物业和杨女士都需要承担一定的责任。

　　“首先，物业虽然在大厅内常年设置了一个提醒标志，但这并不能完全推卸在特定区域发生的责任。”李伟说，既然地砖没有干，清洁人员就应该在这个特定区域设定提醒标志，这样或许就能避免这起安全事故。另外，作为成年人，杨女士也应该对这起事件承担一定的责任。

篇4：物管案例:物业人员敲门入室抢劫将八龄童打伤

　　物管案例：物业人员敲门入室抢劫将八龄童打伤

　　11月30日，雨花区茂华国际湘小区（以下简称茂华小区）发生一起恶性入室抢劫案件：8岁小女孩妍妍(化名)独自一人在家时，一歹徒敲门入室，用羊角锤多次锤击妍妍头部，致其受重伤，生命垂危，目前仍然昏迷不醒。12月3日晚，长沙雨花警方经过缜密侦查，在岳阳成功将犯罪嫌疑人邓某抓获。

　　昨日，本报记者在社区、学校和家长的配合下，对独自在家的娃娃们进行了一番安全防范意识调查，结果10个孩子中竟有6个上当，这说明长沙部分学生的安全意识有待加强。

　　八龄童在家中被打成重伤

　　11月30日晚9时许，长沙市公安局雨花分局接到受害人家属陈女士报警：其家在茂华小区A1栋的某室进了小偷，家中被盗笔记本电脑一台，8岁的女儿被打成重伤。

　　受伤的小女孩名叫妍妍，是某小学三年级的学生。事发当天，她放学后，家人接送她到小区门口后便外出办事，留她独自一人呆在家中。

　　陈女士说，晚上8时多，当她回家时，看到卧室的灯是打开的，听到保险柜在不停地响，她就知道出事了。她鞋子都没脱就进去了，一看就发现女儿躺在厕所里，浑身是血。她慌忙拨打了120和110。

　　“女儿头上被锤子锤了好大一个洞，我看到她的时候，已经流了好多血。”说起歹徒的凶残，陈女士气愤不已。

　　凶手竟是一物业工作人员

　　到底是什么人对一个手无缚鸡之力的小女孩下此毒手？事情发生后，雨花警方迅速介入此事的调查。经过调取案发地的监控，警方很快就找到了劫匪留下的蛛丝马迹。

　　警方发现，受害人家的门锁都没有损坏，因此很有可能嫌疑人是敲门入室的，很可能是熟人。经排查，该小区物业工作人员邓某已于案发前请假3天（11月29日至12月1日），案发后不知去向，有重大作案嫌疑。

　　调取茂华小区的视频监控后，民警发现：11月30日下午3时42分，邓某在休假期间着物业工作人员制服出现在茂华小区的地下车库，与茂华小区保洁主管戚丽碰见且有交谈。下午3时53分，邓某从地下车库铁门进入A1栋，后在A1栋的1楼大厅徘徊。下午4时20分，受害人妍妍出现，邓某与其一同进入西侧电梯。下午4时55分，邓某左肩挎背包匆忙离开。

　　经过进一步侦查，警方发现邓某有重大嫌疑并已逃往岳阳。雨花刑侦大队民警立即赶往岳阳，12月3日下午6时许，在岳阳警方的协作下，追捕民警在岳阳火车站附近一无名旅店内，将犯罪嫌疑人邓某抓获。

　　凶手与受害人有点脸熟

　　邓某，1991年1月17日出生，家住湖北监利县尺八镇桥头村三组。办案民警萧扬介绍，邓某17岁时在华容县伙同他人抢劫，被判处有期徒刑1年零6个月。

　　邓某交代说，他此前在岳阳做厨师，是通过一网友引荐来长沙茂华国际湘小区做物业工作的，距案发时只上了8天班。邓某说，应聘时，他只被要求登记了身份证，关于他是否有犯罪前科，招聘方没有做核实。

　　邓某说，在岳阳的3天里，他躲在招待所内，每天都失眠，小妍妍血流满面的样子不时浮现在他眼前。“我对不起她，不过现在说什么都晚了。”昨日，面对媒体镜头，邓某一开口就对受害人道歉，但脸上看不出多少惭愧和后悔的表情。

　　邓某交代，案发前一天，小妍妍下午放学回家，因忘记带钥匙，曾向正在值班的他借用电话给母亲打电话。也就在这个过程中，他与小妍妍相识，并了解到其父母经常不在家的信息。11月30日下午4时多，他看到妍妍回家后，便上前敲门，说是检修水管。妍妍因为认识他，就把门打开让他进去了。他在厕所看了一下后，便说水管漏水，妍妍过来后，他便用锤子把妍妍打晕了。“我当时脑海中一片空白，我不知道自己为什么要下手，也不知道锤了多少下。”邓某交代说。随后，他来到卧室，想打开保险柜，但输了两次密码都错了，保险柜开始发出警报声，他慌忙拿起屋里的一台笔记本电脑跑了出来。

　　现场测试

　　“小兔子乖乖”轻易开了门

　　孩子放学，而家长没下班，这一段空隙时间，家中只有“小鬼当家”，如果碰到陌生人敲门该怎么办？孩子们是否有足够的安全意识，懂得自我保护？昨日下午，记者在一些社区工作人员的协助下，利用水电工、卫生清洁人员、远房亲戚、孩子父母的朋友等各种身份，对独自在家的小朋友进行了一番安全防范意识测试，结果10名小朋友中有6人被“灰太狼”轻易骗开了门。

　　在新星小区，记者冒充小皮（化名）爸爸单位的同事，说他爸爸生病了。小皮一点疑虑都没有，立刻将门打开，让记者进去，一边给记者倒水一边要记者等一下，他赶紧给妈妈打电话。没想到的是，就连小皮的妈妈接到电话后，也信以为真。小皮的父亲刘先生躲在楼下，看到儿子这么容易就被骗了，哭笑不得。“孩子心善，平常教过他多注意一点，看来还是不够，还需要加强教育！”刘先生说。

　　在昨日下午的暗访中，记者这只“灰太狼”随机试验了10名小朋友，结果只有4位小朋友和“灰太狼”交谈后仍能保持警惕，另外6人都轻易就给开了门。

　　专家提醒

　　孩子独自在家，熟人也不能开门

　　中小学生独自在家，犯罪分子很可能趁这个时机蒙骗孩子，入室抢劫盗窃，孩子可能面临人身危险。

　　“这孩子平时很乖。我和她爸爸经常教育她不要随意给陌生人开门，唯独这事不上心。因为没有家中的钥匙，有时候她出门连门都不关。”陈女士悲痛欲绝，后悔自己的安全教育没有落到实处才导致女儿出事。

　　中华人民公安大学教授、国内著名安全教育专家王大伟说，孩子一个人在家，千万不能给陌生人开门，最好也不要给熟人开门。有的家长临上班时会告诉孩子，一个人在家如果有人叫门就问问是谁，生人不能开门，熟人才开门；或者告诉孩子拿不准是生人还是熟人的时候就给家长打电话。其实这种做法本身都是有问题的，因为不少案件都是熟人作案。他的建议是，孩子一个人在家，像只有几面之缘的“熟人”，如社区内工作人员等，就是叫门也不要开。

　　另外，家长要教导孩子对“父母同事”、“推销员”、“

维修工”等都要提高警惕。切记不要主动将父母的电话号码告知对方，以免对方利用电话再出什么花招。

　　教你五招

　　面对歹徒，孩子首要是逃生

　　王大伟教授提醒，家长应教育孩子提高警惕，注意保护好自己的安全。如果犯罪分子已经进门，孩子首先是要想法设法逃生，可依不同情况使用以下五招逃生术：

　　第一招——欺骗。家长一般都教导孩子不能说谎话，还要教会孩子“如果面对凶徒要随机应变”。比如贼一进门孩子就说，“我妈妈出去买菜10分钟就回来，我爸爸也马上就回家”，这么一来犯罪分子就会心虚，不敢继续作案。

　　第二招——逃跑。在犯罪分子刚进门没来得及关门的时候拔腿就跑，外面有邻居，如果及时逃出屋就可以得救。

　　第三招——报信。家长要教会孩子随机应变，学会报信，如果听到门外有邻居走过，要想办法把信息传达出去。

　　第四招——舍钱。家长应该告诉孩子，生命第一，财产第二，家里哪个地方有钱，犯罪分子拿了钱后一般就会走人。虽然钱没了，但毕竟孩子的安全和生命更重要。

　　第五招——不要叫喊。如果楼道里没人，呼救不仅没用，而且会惹怒盗贼。盗贼本来只求财，紧张刺激下可能激情杀人。

篇5：物管案例:现身说法 顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　物管案例：现身说法，顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T 的漏水问题圆满解决（先是找不到，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的）。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：既不明确应承，又不当面拒绝。费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T 业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员慨允其要求，分两次施工：马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。难题迎刃而解了。

　　点评：涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，情况就大不同了。“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。