物管案例讨论:西安部分小区物业涨价服务缩水业主不满意

　　物管案例讨论：西安部分小区物业涨价服务缩水 业主不满意

　　“今年采暖季开始时，物业让我们将20**年整年的物业管理费全部缴清，才能缴纳采暖费，这样收费怎么能让人信服。”近日，家住长安区一小区业主吴先生投诉。记者调查发现，目前随着居民小区的增多，物业公司与业主之间有了“打不完的仗”，类似吴先生这样的投诉也此起彼伏，物业管理费到底怎么收，成了市民关心的问题。

　　投诉1

　　物业费过高

　　提供的服务水准低

　　采访中记者发现，对于物业管理费问题，大多业主表示“收费过高，收费混乱，收费不明确以及所提供的服务不相称”等等。

　　“我们小区的物业公司说自己是一级服务标准，物业管理费是每个月每平方米0.47元，但他们根本拿不出收费依据，而且提供的服务也不值这个价。”家住明德门小区的宋女士说，小区里有60多栋楼且大多是多层住宅。保洁员每天早上只做一遍简单的清扫，而保安更是成为收停车费的专职工人，并不在小区内巡逻。“看看楼道里的窗户都已经破相了，小偷还能这样开着车进小区发财。”一位业主调侃道。从业主的谈话中，明显可以看出业主对小区安保工作并不满意。

　　世家星城小区的业主赵先生也提出，自己小区物业的管理费与物管所提供的服务“货不对等”，“我所住的A区有8栋楼，物业才给配8个保安，就连保安自己都说忙不过来。而且楼道里的卫生不到下雨天，保洁员也懒得打扫，就这样的服务还让我们每个月每平方米缴0.7元的管理费，确实有点高。”他说。

　　“现在业主们对自己的利益越来越看重，他们都会在物管的服务与收费之间寻求物有所值的平衡点。”北郊一大型小区物业公司李经理说，但是物业也是盈利性质的，势必会有一些规模较小的物业公司因为难以应付管理成本，降低了服务水准，而业主不知其详，抱怨声便随之而起。

　　投诉2

　　未和业主商量

　　物业费突然上涨

　　“以前小高层每月每平方米只收0.6元，前几天到物业缴费时一下子涨到了0.7元。”居住在南郊一小区的黄先生说，物业费突然涨价，物业公司并未提前告知业主，也没征集大多数业主的意见，而且物业公司还表示，如果业主不同意涨价，或者抵制缴纳物业费，物业公司将采取限水限电的方式。

　　“物业公司单方面提高物业费，没有和业主们商量，是否需要有关部门审批，甚至提价后物业服务水平会不会相应提高也没有说明。”采访中，多数市民表示，物价和用工成本上涨，物业费有所提高也在情理之中，但物业公司应公示详细的经营数据，让业主们明明白白缴费，那些采取停水停电的方式强行提高物业管理费的做法有些过激，更不能服众。

　　投诉3

　　开发商自定标准

　　不同意就不给购房合同

　　近日，“准业主”王先生前往锦绣天下所属的房产公司领购房合同时，却被房产公司先签署一份“承诺书”，否则不能领合同。“‘承诺书’里写着让业主们同意按每月每平方米1.60元的标准，缴纳公共部位物业管理费。”王先生说，他所购买的房子最高是9层，按照《陕西省物业服务收费管理办法》，这样的高层住宅楼的物业管理费为每月每平方米不超过1.50元。

　　虽然房产公司解释，小区属于花园洋房，物业是高品质的服务等级，而且也已有人同意签署了房产公司设定的条款，但王先生始终不愿承认“承诺书”的合法性，“我一定要坚决维护自己的合法权益。”他说。

　　业主疑问

　　房屋未住人

　　物业让交管理费，合不合理？

　　今年上半年，李女士在灞桥区购买的一套三室两厅房子已经验收交房了，装修之后她和丈夫商量，决定把房子租出去，但至今房子还一直空置着。最近，物管公司多次催她欠交的物管费，让她觉得很冤枉。采访中，有不少空置房的业主对未享受服务，却仍然要缴纳物业管理费表示不解。

　　“住都没有住进去，根本没有享受到物管的服务，凭什么要交物管费？”李女士说，但物管公司表示，小区的公共照明、草地、垃圾清理及消毒灭虫等服务，这些费用都是按户头分摊的，即便房屋空置也要交钱。

　　对此，记者查阅了相关政策法规，按照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条的规定：业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%缴纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

　　参照标准

　　《陕西省物业服务收费管理办法》

　　我省出台的《陕西省物业服务收费管理办法》规定：

　　1. 凡物业服务达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。

　　2. 有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

　　3. 上述收费标准为基准价，市级价格和物业管理，

行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。

　　4. 多层住宅小区容积率、绿化面积符合国家建设标准，并同时具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高层住宅收费标准执行。

　　5. 住宅用作办公的按照住宅物业收费标准加收100%；与住宅结构不可分割的楼宇，其用作办公用房的按照住宅物业收费标准加收100%，用作营业用房的按照住宅物业收费标准加收200%。

　　6. 不设电梯的七层住宅楼，参照多层住宅收费标准执行。

　　物业费等级标准

　　单位：元/m2·月

　　多层住宅(六层以下，含六层)：

　　收费标准： 一级0.45、 二级0.40、 三级0.35 、 等外0.30

　　高层住宅：

　　收费标准：一级1.50、二级1.20、 三级 0.90 、 等外0.70

　　办公写字楼：

　　收费标准： 一级5.00、 二级4.00 、 三级3.00 、等外 2.00

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篇2：案例分析:小区没电梯 业主拒付物业费

　　案例分析：小区没电梯，业主拒付物业费

　　【案例】

　　一项不对板，全盘皆拒付？小区没电梯，但在物业合同收费项目中列出的设备运行费中包括了电梯运行收费项目。业主对此不满，拒绝交纳全部物业费，被物业公司告上法庭。物业公司称，此项目是在制作合同时出现疏漏，但就其平时提供的服务内容而言，并不存在重大过错，业主不应因此拒交全部物业费。

　　【律师分析】

　　业主因不满物业服务而拒付物业费是物业纠纷最常见的情况之一。根据我国法律规定，物业服务企业不履行物业服务合同约定的义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。这就意味着，业主可以基于物业公司没有履行合同中列明的电梯运行收费项目而向法院起诉。

　　但是，业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。我国法律另有规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。从法理上来看，物业公司仅仅是没有提供电梯运行项目，以此作为拒交全部物业费的理由是违反公平原则的，业主仅就该电梯设备运行费可以提出抗辩。

　　业主们能够发现物业服务合同中存在的猫腻，说明维权意识越来越强。对于业主而言，小区缺乏电梯确实是一件麻烦的事情，愤怒之情可以理解。但是，对于物业公司已经按合同约定提供的服务项目，还是应以客观的态度去进行评价，不能意气用事。

篇3：业主无故拒缴物业费违约

　　拒缴物业费典型案例

　　林先生在同一小区购买了三套房屋、五个车位，其中，有些车位因平时不常停车，经常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５号车位又被他人占用，一气之下，林先生就将自己的车停在该车前面的走道上。次日上午，占了林先生车位的业主因车无法开出，就叫了８个人进入车库设法把车开走。后来，物业公司要求林先生支付物业管理费、车位停车费时，林先生以车位被占用为由拒付任何费用，物业公司遂将林先生告上法庭，要求支付相关物业费用。

　　拒缴物业费律师评析

　　物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展的日常维护、修缮、整治。物业管理公司对上述设施进行日常的维护、修理服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用即物业管理费。陕西泓瑞律师事务所王阿丽律师分析，现在物业管理诉讼的一大新特点，即原告多为物业管理企业，被告多为业主。在这些诉讼当中，业主拖欠费用的原因有很多，许多业主对自己拥有的权力及应承担的责任不明确，有的业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业间的矛盾混为一谈，也有的业主将对房子质量问题或购房中产生的其他怨气也发泄到物业管理企业身上。在问题得不到解决时，常常采用不缴物业费的消极方式来维护自己的权益。

　　王阿丽律师认为，在本案中，物业公司接受开发商和业主委员会的委托，实施对小区的物业管理；林先生作为业主，接受了物业管理公司所提供的物业管理服务，双方之间就自然形成了服务与被服务的权利义务关系。虽然物业管理公司在车库管理中，有因管理不严而发生其他业主车辆占用林先生车位之事，但作为业主，林先生应该采取合法合理的方式来解决问题，而不应以车位被人占用为由，拒付物业管理费、车位管理费。

　　拒缴物业费防范之道

　　按时缴纳小区的物业管理费，是业主应尽的义务。只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务时，业主才可以拒缴全部物业管理费。以物业公司某项工作存在不足而拒缴全部物业管理费是不正确的。必须注意的是，业主主张对服务不足的部分拒缴物业管理费，必须向法庭提供充分有力的证据，证明自己的主张，否则仍要承担败诉的法律后果。因此，业主在居住时与物业公司发生一些争执时，如果发生了损失可以要求责任方赔偿损失，不要随意地以拒付物业管理费作为解决问题的手段。

　　拒缴物业费的五个理由

　　根据一些物业公司管理人员介绍，业主拒缴物业费的理由五花八门，记者现摘录其中有趣的五条，与大家共勉。

　　理由一：因为楼上两口子经常打架所以不缴物业费。

　　理由二：因为小区路灯不够亮所以不缴物业费。

　　理由三：因为楼上小白狗“耍流氓”所以不缴物业费。

　　理由四：因为保安不帅所以不缴物业费。

　　理由五：因为你们总向我催要物业费所以不缴物业费。

篇4：天津物业费案开先河:服务有瑕疵物业费被判打折

近年来,业主因拖欠物业费被物业公司告上法庭的案件屡见不鲜。以往,如果法院审理后认为物业公司不存在重大违约行为,一般会判决业主全额给付物业费。如今,这种“一边倒”的现象有所改观。本市南开区法院在近来审理的物业费案件中,对于一些物业服务有瑕疵的小区,判决业主打折支付物业费,在本市开了先河。

案例点击:欠费“有理”打七五折
家住南开区红旗路某小区的王先生有诸多烦恼:小区内车辆乱停乱放、绿地缺乏维护、道路坍塌、经常丢东西……这些还不算,王先生的房屋墙壁还裂了缝。王先生认为,自己的房屋裂缝是邻居违法拆改造成的,与物业管理不善有关。因此,王先生从20**年下半年开始拒交物业费。
前不久,王先生因拖欠物业费被小区物业公司告上法庭。诉讼理由为:原、被告系物业服务合同关系,原告对被告居住的小区进行了物业管理服务,被告享受到物业服务后,未交纳物业服务费。因此,物业公司诉请法院判令业主全额交纳所欠物业费和滞纳金。
王先生不同意物业公司的诉请,提出物业服务的不足来抗辩,与此同时,他还提交了一组照片用以证明他的抗辩主张。
南开区法院经审理查明,涉案物业公司在上述多项服务中均未达到约定的质量标准。法院据此认为,物业公司的服务确有瑕疵,对王先生应交物业费数额予以酌减,同时物业公司主张的滞纳金请求不予支持。于是,南开区法院一审判决,王先生交纳所欠费用的75%。

业内说法:瑕疵打折成为新动向
据了解,王先生的案子在南开区法院并非个案。对近来受理的物业费案件,针对业主提出的公共服务不达标等事实,只要有足够的证据支持,法院都会考虑,并在认定事实的基础上,对物业费酌减处理。这种判决涉及多家物业公司,“折扣”从九折到七五折不等。
本市保企律师事务所律师于晨起曾代理过上百件物业纠纷案,对于南开区法院近来对物业费案件的处理,于晨起认为瑕疵打折是新动向。“以前也有过物业费打折的判决,但都是个案,像这样,针对公共服务方面的瑕疵打折,且涉及这么多小区和业主,以前没有过。”

【各方声音】
物业 服务打折错不在物业
一家被判物业费打折的物业公司相关负责人说,服务打折不是物业公司的错。“业主拖欠物业费太多,小区物业工作人员的工资难以维系,更别说绿化养护、虫害治理了。现在法院判物业费打折,我们对那些百分之百交物业费的业主怎么交代?”这位负责人称,他们已经就此系列物业费案提出上诉,目前案件还在二审中。
本市某物业公司负责人说:“物业收费实在太难了,如果都能收上来,就算打折也认了。”这位负责人表示,事实上,很多物业公司也采取了一次性交足物业费打折等鼓励措施,即便如此,收费率低依然是众多物业公司面临的大问题。一旦起诉,在调解过程中,法院通常会劝物业公司“让一步”。在此情况下,如果业主能一举交费,物业公司会主动打折。

业主:服务缩水收费该打折 徐女士
认为法院判得好,“物业服务缩水,物业费就该打折,买东西还兴讨价还价呢,凭什么物业服务不好,业主还得全额交物业费?”与此同时,徐女士还关心两个问题,其一,作为全额交物业费的业主,物业公司是不是应该退还一部分物业费?其二,小区的物业服务何时才能达标?徐女士说:“其实,作为业主真正希望的是小区的物业服务上水平。”
针对物业公司不服判决上诉一事,一位业主称:“没想到物业公司还上诉,真令人难以接受。看来,他们不去想法搞好服务,只想与业主论高低。”

法官 判打折根据《合同法》
之所以上述案件做出物业费打折的判决,南开区法院依据的是《中华人民共和国合同法》公平和诚实信用原则。该法第111条规定,质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任,对违约责任没有约定或者约定不明确……受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理

篇5：房屋质量问题能否拖欠物业费？

案例:滕某与沈阳巨龙物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案

2000年1月,滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后,滕某以“房屋存在质量问题,小区围墙距离上诉人的房屋过近,巨龙公司没有尽到物业管理服务义务,物业费与服务标准不相符。”为由,从20**年11月3日起至20**年11月3日止一直未交付物业费。

原审判决认为,巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务,滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙公司物业管理费3802元,并支付逾期付款违约金,负担案件受理费270元。沈阳市中法维持原判。

法官评析:物业公司与业主之间是物业合同关系;而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量问题,向物业公司拒绝交纳物业费。但是,如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务,业主要求物业公司进行维修,物业公司未履行义务的,业主有权拒绝交纳物业费。