天津物业费案开先河:服务有瑕疵物业费被判打折
近年来,业主因拖欠物业费被物业公司告上法庭的案件屡见不鲜。以往,如果法院审理后认为物业公司不存在重大违约行为,一般会判决业主全额给付物业费。如今,这种“一边倒”的现象有所改观。本市南开区法院在近来审理的物业费案件中,对于一些物业服务有瑕疵的小区,判决业主打折支付物业费,在本市开了先河。
案例点击:欠费“有理”打七五折
家住南开区红旗路某小区的王先生有诸多烦恼:小区内车辆乱停乱放、绿地缺乏维护、道路坍塌、经常丢东西……这些还不算,王先生的房屋墙壁还裂了缝。王先生认为,自己的房屋裂缝是邻居违法拆改造成的,与物业管理不善有关。因此,王先生从20**年下半年开始拒交物业费。
前不久,王先生因拖欠物业费被小区物业公司告上法庭。诉讼理由为:原、被告系物业服务合同关系,原告对被告居住的小区进行了物业管理服务,被告享受到物业服务后,未交纳物业服务费。因此,物业公司诉请法院判令业主全额交纳所欠物业费和滞纳金。
王先生不同意物业公司的诉请,提出物业服务的不足来抗辩,与此同时,他还提交了一组照片用以证明他的抗辩主张。
南开区法院经审理查明,涉案物业公司在上述多项服务中均未达到约定的质量标准。法院据此认为,物业公司的服务确有瑕疵,对王先生应交物业费数额予以酌减,同时物业公司主张的滞纳金请求不予支持。于是,南开区法院一审判决,王先生交纳所欠费用的75%。
业内说法:瑕疵打折成为新动向
据了解,王先生的案子在南开区法院并非个案。对近来受理的物业费案件,针对业主提出的公共服务不达标等事实,只要有足够的证据支持,法院都会考虑,并在认定事实的基础上,对物业费酌减处理。这种判决涉及多家物业公司,“折扣”从九折到七五折不等。
本市保企律师事务所律师于晨起曾代理过上百件物业纠纷案,对于南开区法院近来对物业费案件的处理,于晨起认为瑕疵打折是新动向。“以前也有过物业费打折的判决,但都是个案,像这样,针对公共服务方面的瑕疵打折,且涉及这么多小区和业主,以前没有过。”
【各方声音】
物业 服务打折错不在物业
一家被判物业费打折的物业公司相关负责人说,服务打折不是物业公司的错。“业主拖欠物业费太多,小区物业工作人员的工资难以维系,更别说绿化养护、虫害治理了。现在法院判物业费打折,我们对那些百分之百交物业费的业主怎么交代?”这位负责人称,他们已经就此系列物业费案提出上诉,目前案件还在二审中。
本市某物业公司负责人说:“物业收费实在太难了,如果都能收上来,就算打折也认了。”这位负责人表示,事实上,很多物业公司也采取了一次性交足物业费打折等鼓励措施,即便如此,收费率低依然是众多物业公司面临的大问题。一旦起诉,在调解过程中,法院通常会劝物业公司“让一步”。在此情况下,如果业主能一举交费,物业公司会主动打折。
业主:服务缩水收费该打折 徐女士
认为法院判得好,“物业服务缩水,物业费就该打折,买东西还兴讨价还价呢,凭什么物业服务不好,业主还得全额交物业费?”与此同时,徐女士还关心两个问题,其一,作为全额交物业费的业主,物业公司是不是应该退还一部分物业费?其二,小区的物业服务何时才能达标?徐女士说:“其实,作为业主真正希望的是小区的物业服务上水平。”
针对物业公司不服判决上诉一事,一位业主称:“没想到物业公司还上诉,真令人难以接受。看来,他们不去想法搞好服务,只想与业主论高低。”
法官 判打折根据《合同法》
之所以上述案件做出物业费打折的判决,南开区法院依据的是《中华人民共和国合同法》公平和诚实信用原则。该法第111条规定,质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任,对违约责任没有约定或者约定不明确……受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理
篇2：物业费纠纷案例
案例10 屋侧设垃圾站拒交物管费败诉
因物业公司在自家门口设立了垃圾站,柳女士拒不支付物业管理费。今年8月14日,闵行区人民法院作出柳女士支付物业管理费934.63元的判决,对物业公司要求柳女士支付滞纳金的诉请未予支持。
柳女士入住小区后,发现物业公司将自己房屋北侧即小区次门处改作垃圾站使用,故一直与物业公司进行交涉,但均未果。为此,柳女士自20**年7月起停止支付物业管理费,至今年5月共拖欠物业管理费计934.63元。为此,物业诉至法院,要求柳女士支付拖欠的物业管理费,并支付滞纳金504.93元。
法院认为,柳女士抗辩称物业公司将小区次门改作垃圾站使用,影响其生活,故才拒付物业管理费,对此,柳女士应该认识到,物业公司提供的物业管理服务包括了小区的公共设备维修、保洁、保安等多项服务,故柳女士因此而拒付物业费用显属不当。
案例11 窗外乱搭建拒交物管费败诉
家住浦东新区耀华路的业主陈先生和刘女士认为小区物业上海上房物业管理有限公司在自家窗外乱搭违章建筑,影响了他们的正常生活,于是从20**年1月至20**年3月拒交物管费人民币4661.40元,物业公司则将其告上法庭。法庭审理后认为,物业按约定是在履行小区公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,而小区的业主享受了原告提供的服务,理应及时、足额地支付相应的物业管理费。
为此,法院判决被告支付20**年8月至20**年3月拖欠的物业管理费人民币2,922.62元,以及20**年7月起至20**年5月,按欠费额每日3‰的标准计算的滞纳金人民币542.50元。
案例12 家中失窃少交物管费胜诉
认为物业公司未能尽职尽责处理小区事务,单元内缺少无障碍通道、物业监管不到位造成家中失窃等,东方城市花园业主两年前便中止缴纳物业费,物业催讨不成直接将拖欠物业费业主告上法庭。业主谢先生表示,20**年9月入住后,发现单元内缺少无障碍通道。谢先生随后多次就此问题向物业公司提出建议,但“从来没有任何回音或解释”。在认为没有享受应得权益的情况下,谢先生从20**年4月起暂停缴纳物业费用。今年春节过后,谢先生发现自家单元内开始修建无障碍通道。“我立即兴冲冲去物业缴费。”但工作人员却告知,必须连同拖欠的物业费一起交齐,否则不予受理。而谢先生认为,对于“应得而未得的服务”的部分理应从物业费中扣除,“但遭到了物业公司的否决。”随即谢先生收到了法院的传票。小区物业公司以拖欠物业费为由将其告上法庭。业主陈女士表示,20**年3月,包括自己在内的4户业主失窃。“承诺24小时有保安值班却出现多户业主失窃,就是物业失职。”陈女士因此拒缴物业费用。最后,谢先生和陈女士因为小区配套设施不符合售房合同标准而被减免部分物业费。
专家解读
拒交少交物业费必须视情况而定
“与《物权法》相关规定对应的条例,可以参照于20**年9月1日起施行的《物业管理条例》第36条。该规定指出,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”上海联业律师事务所马永健律师进一步表示,业主能否以物业服务不
篇3：未签物业服务合同也要交物业费之案例
物业案例分析：未签物业服务合同也要交物业费
10年前，赵先生因拆迁搬进了某小区的一套2居室楼房。20**年夏季的一天，他回家后发现室内被盗，遂马上报了警。经清点，确认丢失一部手机和一台照相机，损失共计达3000多元。
不久，小区物业公司来收物业费，赵先生说：“你们不让我们业主装护栏，而小区管理又不到位，保安措施不规范，这才造成我家被盗，你们有责任，所以应免除我家一年的物业费。”对方不同意，赵先生就坚持不交费，双方不欢而散。就这样，截至20**年底，赵先生一直未再支付过物业费，物业公司便将他告到法院，要求其支付欠缴的物业费3000元。
法院庭审时，物业公司表示赵先生在该小区居住10年了，之前一直按时交纳物业费，对收费标准也没提出过异议，这表示他认可物业公司的服务项目和标准，双方已形成事实服务关系。对于其家中被盗，物业公司表示同情，但认为与物业管理没有直接的因果关系，所以不同意以此为由来拒交物业费。法院经过审理，近日判决赵先生向物业公司支付欠缴的物业费3000元。
说法
赵先生搬进楼房时确实未与物业公司直接签订过服务协议，但他曾与该小区的开发商签订过物业管理合同，而该开发商又委托此物业公司来负责垃圾清运等物业方面的管理，且赵先生自入住后一直在接受对方提供的服务，因此双方形成了事实上的物业服务关系。
赵先生享受了小区物业公司提供的服务，理应及时交纳物业费，他所称物业公司服务不到位，应对其家中失窃承担责任的说法，因没有提交充分证据加以证实，所以不能作为其拒交物业费的合法理由。同时，如果业主认为物业公司在服务过程中存在瑕疵，应通过正当渠道提出意见和建议。由此可知，法院最终判决是恰当的。
篇4：空置房物业费如何交纳之案例
物业案例分析：空置房物业费如何交纳
20**年1月，因某小区大量业主长期拖欠物业费，经多次协商无果，青岛某物业公司遂到人民法院起诉。人民法院在征得原告的同意后，将案件交由青岛市北区民事纠纷人民调解委员会进行诉前调解。
在了解相关案情后，调解员姜东将双方当事人约至位于人民法院的调解室进行调解。物业公司出具与业主庄某签订的物业服务合同，证明庄某应依据双方物业服务合同缴纳物业费及违约金。业主庄某自述自20**年起，因工作原因搬至黄岛区居住，涉案房屋一直闲置无人居住，并没有接受物业服务，且物业公司也知情其没有实际居住，所以，不应该缴纳物业费及违约金。
调解员姜东首先对业主庄某，依据物业合同，业主应该缴纳物业费及违约金，而且涉案房屋空置这么长的时间没有出现任何安全问题，与物业公司的管理是分不开的的。物业公司提供了合同约定的服务，业主应该缴纳物业费。但鉴于实际情况和法律规定，物业公司可以减免一定比例的物业费。庄某表示如果物业公司能免除违约金并减免部分物业费，可以缴纳，而且以后会按时交纳。同时，在对物业公司释明有关法律规定后，物业公司也表示接受调解结果。
法律解答：
房屋空置一年物业费可打八折
房子长期闲置，物业费可减免。根据青岛市物价局、市国土资源房管局联合下发的通知，20**年1月1日起，施行空置房屋物业服务收费减免政策。通知规定，对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的(含一年)，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准 (含电梯运行费)的80%交纳;对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。
篇5：不满服务，两年未交物业费的业主败诉案例
物业案例分析：不满服务，两年未交物业费的业主败诉
因不满小区物业服务，一业主两年未交纳物业费，物业公司起诉至法院，最终该业主不仅需要交纳拖欠的物业费，连同所欠费用产生的利息一并支付。
律师表示，物业公司服务存在瑕疵，可请求物业服务公司承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为理由拒绝交纳或少交纳物业费，法院将不支持。
案例：
不满小区物业服务
一业主两年未交纳物业费
20**年初，方宏(化名)在家人的催促下买了房。房子位于杭州城北，面积在130平方米左右，签定购房合同时楼幢都已结顶，但正式交付要到20**年年中。
依照房地产市场的普遍规律，开发商会通过招投标等方式在楼盘正式交付前选定好物业公司。方宏签订购房合同前，小区的物业公司已经选定。20**年10月31日，方宏与物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：物业公司需负责房屋公用部分、公用设施设备的日常维护和管理;小区的环境卫生;交通秩序与车辆停放;消防、公共绿化管理等物业服务。
享受服务的同时，业主需交纳相应的物业费，收费标准为住宅房源按2元/平方米/月收取;地下停车位按200元/辆/月收取。物业费收取时间从开发商通知交付房屋后次月1日起计算。
20**年7月，方宏购买的房子正式交付，收房拿钥匙当天方宏交纳了未来两年的物业费，即20**年8月1日至20**年7月31日。两年期满后，方宏因对物业服务不满，拒绝交纳后续的物业费，物业多次上门催交，皆被方宏拒绝，这一拖欠就拖了整整两年。
20**年8月初，方宏所在小区业委会因物业公司存在服务不到位的现象，通过票选罢免了该物业公司，另行选聘了其他物业服务公司。物业公司为收回方宏拖欠的两年物业费，在撤出之前多次催交仍未果，因而只能起诉至法院。
方宏收到法院传票时很是不满，表示之所以拒交物业费有正当理由。原物业公司没有按照协议约定维修公共物业，没有按照物业维护条例标准向业主提供服务，导致小区管理混乱、保洁不力，公共部分漏水不整修，没有检修记录与保养记录，小区公共房屋被当做垃圾场。因而要求法院判决其少交物业费。
法院经过审理认为，物业公司与方宏之间的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思，内容并不违反法律强制性、禁止性规定，协议有效，双方当事人均应按约履行。方宏逾期未交纳20**年8月1日至20**年7月31日的物业服务费，事实清楚。物业公司在服务中存在瑕疵与不足，需完善改进，但并未构成根本性违约，业主拒交或少交纳物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数交纳业主的权益和小区的整体利益维护，也不利于物业服务产业的正常发展。
因此，法院判决方宏需支付两年的物业服务费共计11040元，同时弥补物业公司未收取该笔费用产生的相关利息损失。
律师点评：
物业服务存瑕疵
法院不支持业主减少物业费要求
胡增冬：浙江三道律师事务所律师
根据《物权法》司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
也就是说业主只有在物业服务企业违规收费的情形下可以提出不支付物业费或少交物业费的抗辩，比如商品房住宅业主与物业公司约定了收费的方式，物业公司擅自提高了收费标准的;老小区实行政府指导价的物业超过指导价收费的;业主可以据此抗辩。
对于物业公司在服务中存在的瑕疵与不足，根据《物权法》司法解释的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主可以另行起诉物业公司要求其承担相应的责任或者在该案中提出反诉。业主直接抗辩要求减少或不支付物业费不会得到法院的支持，这点应引起业主们的注意。
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