小区物业典型四案例

故事一电梯要人命

老吕的儿子孝顺,给他在高层公寓楼里买了一套房子。虽说新房子在15层,不过上上下下有电梯也不费力。没有其他楼房遮挡,屋子里采光也很足。老吕和老伴高高兴兴地搬进了新房。每天看着窗外的城市风光,老两口的心情都变好了。不过,老吕有一天到底感觉到了住在高层不方便的地方。

老吕的身体不太好,有十多年的心脏病史。一天凌晨,他突然犯病了,倒在沙发上呼吸困难、神志不清。老吕的儿子当时正好在家。他赶紧给医院打急救电话。很快,急救车就赶到了老吕家楼下。可是,当急救人员抬着担架要到老吕家救人时,一件可怕的事情出现了:电梯关闭,无法使用!

救人要紧,上不了楼怎么办?急救人员赶紧给老吕家打电话,老吕儿子一听也着急了,他急忙找大楼值班室帮忙,可是电梯工却怎么也找不到。实在没办法,急救人员只好带着简单的医疗设备爬楼梯上楼,给老吕实施急救。老吕的儿子继续打电话,终于把电梯工找来,打开了电梯。但是这样一折腾,就已经耽误了一个多小时。当急救人员终于把老吕送到医院时,已经回天乏力……

老吕的儿子悲愤地把公寓楼的物业公司告上了法庭。他觉得,是因为无法使用的电梯耽误了急救,才导致老吕不幸去世。所以,物业公司应当为此承担主要责任,赔偿吕家的各项损失20万元。

尽管物业公司认为自己没有过错,但是法院最终还是判决物业公司为老吕的死承担30%的责任,赔偿吕家6万元。

律师点评:物业不尽责就得担责

物业公司不肯赔偿的理由是:老吕是因为自己本身有心脏病去世的,就算不耽误一个小时,也未必能康复。因此老吕的去世与物业公司无关,但是,从物业公司提供服务的角度来看,高层公寓楼停运,值班的电梯工没有及时启动电梯,这些都表示物业公司没有尽到物业管理服务应有的职责。

虽然老吕去世的根本原因是自身疾病,但是物业公司没有尽到管理职责造成抢救时间延迟,也是造成老吕去世的因素之一。因此,物业公司应当因自己的不尽责对业主造成的损失承担相应的赔偿责任。

故事二家里竟“走光”

庄先生有“平房情结”,他总觉得爬楼梯太累,于是买楼房时也选择了出入方便的一楼。为了不让一楼业主的家成为大家参观的“样板房”,开发商特意把一楼的窗户设计得离地比较高。普通身高的人需要翘脚才能看到一楼屋里啥样。为此,庄先生对自己住的房子还挺满意。不过,庄先生出差半个月之后,回家发现,自家窗户的这个高度不见了。总有人探头探脑地往自己家里看,这件事搅得庄先生很心烦。

几个月前,物业公司贴了一张告示,说是要在大楼南侧——也就是庄先生窗户底下修建一条无障碍坡道,征求大家意见。因为无障碍坡道是为残疾人修的,楼里的居民大都同意。可是,庄先生却跟物业公司明确表示,无障碍坡道修在自家窗下,会干扰自己的生活,他坚决不同意修建这条坡道。如果要修,坡道必须挪到别的地方。当时物业公司说他们要再考虑一下。不过等庄先生出差回来,已经生米煮成熟饭了。

庄先生开始也打算忍一忍算了。但是,几乎每个走坡道的人都习惯性地扭头往庄先生家里张望。这些好奇的目光终于让庄先生忍无可忍。庄先生让物业公司赶紧把坡道拆掉。物业公司却坚决不同意。这件事最终闹到了法院。

当然,故事的结局还是光明的。奋起维权的业主庄先生取得最终胜利,物业公司把坡道拆掉,在别处另建了一条坡道。

律师点评:为公益也不能扰民

尽管物业公司是为了给残疾人和走楼梯不方便的老年人提供方便而修建无障碍坡道,但是有一个前提不能改变。那就是不应损害他人合法权益。庄先生是自家房屋的所有人,他有权在不被干扰的情况下平安居住。修建在他家窗户下的无障碍坡道不仅事先没有得到庄先生本人的同意,建设后的坡道又对庄先生的正常生活造成了很大的影响,是对他合法权益的侵害。

故事三从天而降的广告牌

小张看中了一栋全是小户型房屋的青年公寓楼。这栋楼地处繁华的闹市,离城市中心很近。虽然房价高,不过因为上下班方便,小张还是很钟意这套房子。搬进新家后,小张很快和左邻右舍的年轻邻居们打得火热,大家经常一起聚会,日子过得很舒服。

不久前,小张发现公寓楼楼顶多出了一块巨大的广告牌

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篇2：高校物业管理案例解析

物业管理的实施过程中经常会遇见这样或那样的疑难问题,如何解决此类问题,是高校物业管理中的一个难题,为了更好地促进高校物业管理,我们将下面的案例的评析提供给大家,希望能对各地高校的物业管理有一定的借鉴作用。由于各地高校的情况不同,物业管理的模式不同,因而存在着差异性,解决问题也不一定照搬,应根据本校的实际情况进行分析、解决,但必须依据法律和法规,超出法律和法规的做法都是错误的。

l、保安酒后殴打学生案件

某高校物业管理中心的两名保安,外出吃饭,由于喝酒过量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,强行要一名学生送俩人回宿舍,学生没有理会,俩人强行抓住学生,发生了纠缠,并且动起手来,俩人将该学生的眼镜打碎,伤及眼眉。该学生被送往医院救治,眉骨处缝合3针。事发后,其他学生报告给学校保卫处,校保卫处立即将两位保安人员送往派出所,经查属实,被拘留审查。

物业管理中心知道此事后,立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生,并表示慰问。同时决定在学生住院期间,每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后,按照规定,对两位保安作出开除的决定,扣罚当月工资,罚款500元。

学生家长得知此事后,由于同处一城,立即向学校提出要求,赔偿伤病和精神损失,还要物业管理中心作出检查,否则就要在报刊上予以曝光,还扬言与学校领导很熟,一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况,物业管理中心进行了分析,认为此事发生在保安下班后,个人喝酒过量所导致的,系个人行为,与物业管理中心无关,物业管理中心只是有教育不严的问题。为此,不予理会,仍然每天送饭到医院,并且为其熬制鸡汤等补养品,悉心照顾着学生,一直到其出院为止,并为其交付了住院费和医药费。在这期间,学生家长多次威胁,并四处找人,物业管理中心也没有对其要求作出大的反映,一直拖了近一个月。最后,学生家长提出了让学生补考的要求,不再提要物业管理中心检查等要求了,物业管理中心立即联系了学生处,作出了缓考的决定,解决了学生因伤没有参加期末考试的问题,此纠纷得到了圆满解决。

【评析】

保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人,造成轻微伤害的。处以l天至1 5天的拘留。”由于殴打部位在脸部,’可能会造成他人留下疤痕,因此构成了伤残罪,依据《中华人民共和国刑法》第二编分则,第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是,保安系下班后的自己行为,与物业管理中心无关,物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任,但应承担教育和管理职工的责任,并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发,坚持为被打学生送饭,还为其支付了医药费和住院费,做到了仁至义尽,并以冷处理的办法,最后解决了问题,可以值得借鉴。

2、枯枝掉落砸伤行人案

某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外,不巧院墙外有一位女同志和爱人经过,正好砸在女同志的身上,划破衣服,砸伤背部和手臂。事发后,其爱人给物业管理中心绿化部打来电话,告知情况,主管绿化的副主任立即赶往现场,查看结果与所报事实相符,立即将女同志送往医院医治,经医院检查无大伤,住院休息几天即可。

该女同志向校物业管理中心提出了赔偿要求,1、负责医疗费:2、补偿精神损失费;3、支付营养费等约3400元,并提出了附加条件,即已怀孕,如保不住再议。物业管理中心没有表示同意,也没有表示不同意,只是说先看病,我们请示领导后再说。期间,其多次催促要求答复,物业管理中心在咨询律师后,了解到砸伤行人需要赔偿,但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿,因此经多次谈判,达成了共识,赔偿了医疗费1300多元,解决了纠纷。

篇3：京城九大典型物业管理案例

之一:开发商赔付交通噪声费

1994年5月,经北京市综合投资公司拆迁,某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住。入住后,居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰:9号楼距离高速公路仅30余米,日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后,居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。

法院认为,在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物,开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者,北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗,将该住房的室内噪声降到白天60分贝以下,夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金。同时,居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间,每月获得60元的噪声污染损失费,由开发商支付50元,首发公司支付10元。

之二:使用面积缩水业主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日,与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议,购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋,房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%,超过6%时,买方有权解除本契约。签约后,阿奇公司支付了全部房款,友谊辉志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月,友谊辉志公司称,房屋的实测面积为172.47平方米,要求阿奇公司补交房款近1.2万美元。而阿奇公司认为使用面积过小,经海淀测绘队测量,使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算,房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为,开发商已违反了合同,要求终止合同,并返还房款、支付房款利息,双倍返还定金,同时赔偿经济损失20万元。

法院认为:根据约定,房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%,而实际交付的房屋的二者之比为61.83%,开发商明显违约,应将房款返还,并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋,根据公平原则,应支付房屋使用费。法院判决,解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。

之三:骗人的建材商双倍赔偿

今年,法院连续在两起建材纠纷案件中,判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日,冯先生到东方家园公司,购买榉木实木门两扇,价格为4476元;门锁两把,价格为59.2元。另外冯先生支付50元运费,由东方家园公司送货。冯先生在20**年3月8日,请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验,结论为:该木门不是榉木实木门,而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货,遭拒绝。在冯诉至法院后,建材公司提出管辖异议,要求到其所在地丰台法院审理,在法院驳回后提起上诉,案件被商家在管辖上拖了一年,直到今年5月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决:东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元,赔偿4476元,并赔偿 运费、检验费。

之四:邻居代理装修牛哥输了官司

演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决,牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住,且关系良好,6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行,大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元。诉讼中,昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为,因牛振华与贾先生没有书面代理协议,作为一般无偿代理,只需履行一般注意义务。最后,昌平法院作出的判决结果是:驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判,当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后,牛振华不服,向一中院提起上诉。一中院作出裁定,撤消了昌平法院判决,并发回重审。此次的判决结果,牛振华依然没有能告倒邻居。

之五:阳台观景成泡影业主无奈退掉房

2000年12月5日,王先生与北京浩鸿

篇4：居委状告物业侵权胜诉案例

日前,河源首宗社区居委会状告物业管理公司代收环境卫生综合服务费案件经市中级人民法院公开开庭审理,作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。

兴源路居委会状告物业公司侵权胜诉去年7月,源城区东埔办事处兴源路居委会以城标物业管理有限公司拒绝返还其代收的36980元环境卫生综合服务费为由将城标物业管理有限公司告上法庭。

原告源城区东埔办事处兴源路社区居民委员会诉称,他们按照市人民政府《关于市区全面实行上门收集垃圾的通告》文件规定和源城区环卫局的安排,自 1997年至今对其辖区内的绿苑、茶园小区内的1120户实行上门收集垃圾的有偿服务。原告兴源路居民委员会按照市有关文件的规定履行职责,按核定居民住户每户每月9元的标准收取环境卫生综合服务费,收至20**年12月。20**年1月起,被告河源市城标物业管理有限公司以与绿苑、茶园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》为由,收取了原来原告收取的每月9元的环境卫生综合服务费。20**年1月至5月,被告先后五次向原告支付了部分环境卫生综合服务费共23500元,20**年6月原告要求被告付清绿苑、茶园小区居民交纳的环境卫生服务费(按1120户*9元*6个月=60480元),除已支付 23500元,仍欠36980元。经原告追讨,被告拒付。20**年7月原告兴源居民委员会向法院起诉请求法院判令被告返还36980元不当得利。被告辩称,其收取的是依据与绿苑小区业主委员会和茶园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》收取法定和约定的物业管理服务费,根本不存在侵权行为而取得不当利益的事实。

法院认为,被告先后5次向原告支付了23500元的环境卫生综合服务费,证明了被告已经收取了该服务费,也证明了被告对原告收取该服务费的认可,被告事实上实施了代收(代理)的行为,但原告并无授权委托被告收取环境卫生综合服务费,被告也没有继受原告的义务(上门收集垃圾,搬运垃圾,保洁工作,发放除 “四害”药物),因此,被告就不能享受这一权利,被告代原告收取环境卫生综合服务费的行为是无效的,其收取的绿苑、茶园小区的1120户居民的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,余款36980元应返还给原告。

20**年12月27日,源城区人民法院作出判决:判令被告城标物业管理有限公司代原告收取的20**年1月至6月的环境卫生综合服务费60480元,除已付23500元,仍应支付36980元给原告兴源路居委会。

物业公司不服判决提起上诉,终审法院驳回上诉城标物业管理有限公司不服一审法院判决,提起上诉。20**年7月11日,市中级人民法院对该案进行了公开开庭审理。

经市中级人民法院审理查明,原审查明事实属实。另查明,20**年1月,上诉人城标物业管理有限公司与绿苑小区、茶园小区的业主委员会签定了《物业管理委托合同》,该合同规定了上诉人管理服务内容有:公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁以及垃圾的收集、清运。

法院认为,上诉人虽与绿苑小区。茶园小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》,但上诉人没有依照合同的约定履行上门收集垃圾、搬运垃圾、做好保洁工作的义务,而这项工作实际是由被上诉人完成,原审法院判令上诉人收取的20**年1月至6月的该环境卫生综合服务费应支付给被上诉人正确。上诉人认为其是依合同的约定收取该项服务费,是合法取得,因权利与义务是一致的,既然上诉人没有依照合同的约定履行义务,就不能依照合同的约定享有权利,故上诉人这一理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,经审判委员会讨论决定作出终审判决:驳回上诉,维持原判。尽管判决书已下发一个多月,兴源路居委会尚未得到城标物业管理有限公司的分文退款。目前,兴源路居委会不得不借钱给聘请的环卫工人发工资。

篇5：物业管理案例集

1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化,具体规定如何?

【分析解答】

新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理,应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。

对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理,《若干意见》规定,新建非住宅物业出售时应设立维修资金,具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,在房屋出售合同中约定。成立业主大会的,维修资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立专门帐户,按幢立帐、按户核算。

在前期物业管理期间,按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管;业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。

2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续?

【分析解答】

物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。

3、《条例》施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求?

【分析解答】

对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋使用说明书;二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。

对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。

4、《条例》规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法?

【分析解答】

关于前期物业管理招投标事项,《若干意见》规定:业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于st1:chmetcnv w:st="on" TCSC="1" NumberType="1" Negative="False" HasSpace="False" SourceValue="50000" UnitName="平方米">5万平方米建筑面积的,经物业所在地的区、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范,市房地资源局将作进一步的具体规定。

5、《条例》施行后,经业主大会